Отчёт 2017-3731/25-1 об оценке рыночной стоймости имущества, принадлежащего ООО "ТАТАГРОПРОМБАНК"

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Обоснование корректировок

•

Корректировка на торг

Поскольку нет реальной возможности получить достоверную информацию о совершившихся сделках купли – продажи,
были использованы данные о предложениях аналогичных объектов. Как правило, при продаже недвижимости цены
предложения объектов отличаются от цен реальных сделок.

По всем отобранным аналогам допускается возможность торга.

По данным справочника оценщика недвижимости-2016 Л.А. Лейфера ("Справочник оценщика недвижимости", Нижний
Новгород, 2016, Том II, стр. 299-230, табл. 90-91, Том I, часть 2, стр. 158-159, табл. 27-28.), доверительный интервал
скидки на торг для офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных объекты недвижимости на активном
рынке составляет от 9,8% до 10,7% (среднее значение 10,2% в соответствии со справочником).

Корректировка на торг была принята Оценщиком на основании данных справочника оценщика недвижимости-2016
Л.А.Лейфера, на уровне среднего значения для активного рынка

(-10,2%).

•

Корректировка на дату предложения

Все предложения актуальны на дату оценки, корректировка по данному параметру не требуется.

•

Корректировка на местоположение

Аналоги№1 и №3, как и Объект оценки расположены в Московском районе, аналог №2 в Вахитовском районе0
корректировка по данному параметру применялась для аналога №2, рассчитанная по данным мониторинга цен объектов
недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 01.09.2017 г. рассчитанная следующим образом.

54 500 / 65 000 - 1= (-16,2%)

Т. 5.40 Поправка на местоположение.

Местоположение

Среднее

Диапазон цен на, руб./кв. м

Поправка, %

Московский район

54 500

39 000

70 000

Вахитовский район

65 000

40 000

90 000

-16,20%

Источник: Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 01.09.2017 г., расчеты Оценщика

К стоимости аналогов применена корректировка

(-16%).

•

Корректировка на линию расположения

Все аналоги находятся на первой линии, корректировка по данному параметру не требуется.

•

Корректировка на общую площадь

Данная корректировка учитывает снижение цены на недвижимость при увеличении площади в результате воздействия
таких факторов, как: больший срок экспозиции и меньшая ликвидность объекта.

По данным справочника Лейфера (Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., "Справочник оценщика недвижимости-2016", Нижний
Новгород) зависимость удельной цены от площади офисно-торгового назначения можно описать функцией:

у = 1,7653 × Х

(−0,121)

где:

у - относительный показатель стоимости в зависимости от площади;

Х - площадь, кв. м.

По функции зависимости удельной цены от площади была рассчитана корректировка:

Т. 5.41 Расчет корректировки на площадь

Наименование показателя

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Общая площадь, кв. м

284,3

706,0

732,0

123,0

Относительный показатель стоимости в зависимости от площади

1,00

1,08

1,00

Корректировка на общую площадь, %

Источник: расчеты Оценщика

•

Корректировка на этаж

Оцениваемые помещения расположены на 1 этаже. Помещения аналогов расположены так же на первом и этаже,
корректировка по данному параметру не требуется.

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

•

Корректировка на физическое состояние

Оцениваемые помещения и аналоги имеют одинаковое состояние, у всех имеется отделка, проведение ремонтных работ
не требуется. Корректировка по данному параметру не вводилась.

•

Корректировка на дополнительные характеристики (наличие отдельного входа)

Все аналоги имеют отдельный вход, корректировка по данному параметру не требуется.

Итоговая величина стоимости 1 кв. м

общей площади помещения рассчитывалась на основе математического

взвешивания. Веса определялись расчетным методом, в зависимости от количества внесенных корректировок в цену
предложения аналога. В результате внесения корректировок величина рыночной стоимости 1 кв. м оцениваемого объекта
оценки, полученная в рамках сравнительного подхода, составила

66 254 руб.

Итоговый расчет рыночной стоимости Объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода производится путем умножения
общей площади Объекта на средневзвешенную стоимость 1 кв. м общей площади помещений.

Т. 5.42 Расчет рыночной стоимости Объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Наименование показателя

Значение показателя

Общая площадь, кв. м

284,3

Средневзвешенная цена 1 кв. м общей площади, руб.

66 254

Рыночная стоимость Объекта оценки по сравнительному подходу, руб.

18 836 012

Источник: расчеты Оценщика

Вывод:

рыночная стоимость Объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 20.10.2017 г.,

составляет:

18 836 012 руб.

Расчет рыночной стоимости помещений, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Зинина, д. 4, пом.
1105.

Отбор аналогов и корректировка цен предложения

В качестве источников ценовой информации при реализации сравнительного подхода к оценке недвижимости
использовались данные интернет-сайтов агентств недвижимости, досок объявлений, а также интервью с
представителями агентств недвижимости г. Казани. Ввиду отсутствия открытой информации о ценах реальных сделок в
процессе анализа характеристик сопоставимых объектов были использованы цены предложений.

При определении стоимости в рамках сравнительного подхода главными факторами для отбора аналогов являлись
расположение, тип объекта, его назначение и площадь.

Объект оценки представляет собой встроенные помещения площадью расположенные на 1 и 2 этажах не жилого здания.
Помещения имеют отдельный вход. В соответствии с результатами анализа наиболее эффективного использования в
качестве аналогов отбирались предложения о продаже встроенных помещений свободного назначения, расположенных
в г. Казани.

При определении стоимости Объекта в рамках сравнительного подхода все объекты в составе Объекта оценки
рассматривались в комплексе как единый объект недвижимости.

В результате проведенного анализа были отобраны предложения по продаже встроенных помещений свободного
назначения. Единицей сравнения выступает 1 кв. м общей площади помещений.

Выбранные аналоги были схематично нанесены на карту г. Казани, представленную ниже.

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

И. 5.2 Расположение Объекта оценки и аналогов на карте г. Казани

Источник: карта 2 ГИС

Т. 5.43 Характеристика аналогов для оценки помещения в составе Объекта оценки

Характеристика

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Внешний вид

Дата предложения

Октябрь 2017

Сентябрь 2017

Октябрь 2017

Сентябрь 2017

Тип объекта

Встроенное помещение

Назначение

ПСН

Местоположение

Республика Татарстан,

г. Казань, ул. Зинина,

д. 4, пом. 1105

Татарстан, г. Казань,

ул. Зинина, д. 9

Татарстан, г. Казань,

ул. Некрасова, д. 38

Татарстан, г. Казань,

ул. Зинина, д. 7

Зона

Жилая застройка

Район

Вахитовский

Линия домов

Первая

Общая площадь, кв. м

1 372,5

163,0

200,3

177,0

Площадь помещений 1

этажа, кв. м

554,2

163,0

200,3

177,0

Площадь помещений

выше 1 этажа, кв. м

818,3

0,0

Наличие инженерных

коммуникаций

Все необходимые

коммуникации

Все необходимые

коммуникации

Все необходимые

коммуникации

Все необходимые

коммуникации

Физическое состояние

С отделкой

Цена предложения, руб.

11 500 000

14 400 000

10 600 000

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Характеристика

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Цена 1 кв. м общей

площади, руб.

70 552

71 892

59 887

Контактное лицо

8 (843) 567-16-88

8 987 297-97-65

Источник информации

(ссылка)

https://www.beboss.ru/k

n/kzn/2235338

https://www.domofond.r

u/kommercheskayanedviz

himost-na-prodazhu-

kazan-186965453

https://www.beboss.ru/k

n/kzn/1791038

Источник: данные открытых источников

Т. 5.44 Расчет средневзвешенной цены 1кв. м. помещений.

Наименование показателя

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Цена за 1 кв. м общей

площади, руб.

70 552

71 892

59 887

Возможность торга

Корректировка на торг, %

-10,2%

Скорректированная цена за 1

кв. м общей площади, руб.

63 356

64 559

53 779

Дата предложения

Октябрь 2017

Сентябрь 2017

Октябрь 2017

Сентябрь 2017

Корректировка на дату

предложения, %

Скорректированная цена за 1

кв. м общей площади, руб.

63 356

64 559

53 779

Назначение

ПСН

Корректировка на назначение

объекта, %

Скорректированная цена за 1

кв. м общей площади, руб.

63 356

64 559

53 779

Местоположение

Республика Татарстан,

г. Казань, ул. Зинина,

д. 4, пом. 1105

Татарстан, г. Казань,

ул. Зинина, д. 9

Татарстан, г. Казань,

ул. Некрасова, д. 38

Татарстан, г. Казань,

ул. Зинина, д. 7

Район

Вахитовский

Корректировка на

местоположение, %

Скорректированная цена за 1

кв. м общей площади, руб.

63 356

64 559

53 779

Скорректированная цена за 1

кв. м общей площади, руб.

63 356

64 559

53 779

Линия домов

Первая

Корректировка на локальное

местоположение, %

Скорректированная цена за 1

кв. м общей площади, руб.

63 356

64 559

53 779

Общая площадь, кв. м

1 372,5

163,0

200,3

177,0

Корректировка на общую

площадь, %

-12%

Скорректированная цена за 1

кв. м общей площади, руб.

55 753

56 812

47 326

Доля помещений 1 этажа в

структуре общей площади, %

40%

100%

Доля помещений выше 1

этажа в структуре общей

площади, %

60%

Корректировка на этаж

расположения, %

-8%

Скорректированная цена за 1

кв. м общей площади, руб.

51 293

52 267

43 540

Физическое состояние

С отделкой

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Наименование показателя

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Корректировка на физическое

состояние, руб./кв. м

Скорректированная цена за 1

кв. м общей площади, руб.

51 293

52 267

43 540

Дополнительные

характеристики

Корректировка на

дополнительные

характеристики, руб./кв. м

Скорректированная цена за 1

кв. м общей площади, руб.

51 293

52 267

43 540

Количество внесенных

корректировок

Вес, %

100,00%

0,3333

Средневзвешенная цена 1 кв.

м общей площади, руб.

49 033

Источник: расчеты Оценщика

Обоснование корректировок

•

Корректировка на торг

По всем отобранным аналогам допускается возможность торга.

(-10,2%).

•

Корректировка на дату предложения

Все предложения актуальны на дату оценки, корректировка по данному параметру не требуется.

•

Корректировка на местоположение

Аналоги, как и Объект оценки, расположены в Вахитовском районе, корректировка по данному параметру не требуется.

•

Корректировка на линию расположения

Все аналоги находятся на первой линии, корректировка по данному параметру не требуется.

•

Корректировка на общую площадь

у = 1,7653 × Х

(−0,121)

где:

у - относительный показатель стоимости в зависимости от площади;

Х - площадь, кв. м.

По функции зависимости удельной цены от площади была рассчитана корректировка:

Т. 5.45 Расчет корректировки на площадь

Наименование показателя

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Общая площадь, кв. м

1 372,5

163,0

200,3

177,0

Относительный показатель стоимости в зависимости от площади

1,00

0,88

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Наименование показателя

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Корректировка на общую площадь, %

-12%

Источник: расчеты Оценщика

•

Корректировка на этаж

Т. 5.46 Значения корректировок и границы доверительных интервалов

Наименование коэффициента

Значение

Среднее

Доверительный интервал

Отношение удельной цены объекта на 2 этаже и выше к удельной цене
такого же объекта на 1 этаже

0,87

0,86

0,88

Отношение удельной цены административно-торговых объектов,
расположенных в цоколе к ценам аналогичных объектов на 1-м этаже

0,82

0,81

0,83

Источник: Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов / Под ред. канд. техн. наук Л.А.
Лейфера. – Н.Новгород., 2016, стр. 162-163

Описание корректировки на этаж расположения

Оцениваемые помещения расположены на 1 и 2 этаже нежилого здания. Помещения аналогов расположены на первом
этаже.

В  рамках  настоящего  Отчета,  величина  поправки  на  поэтажную  структуру  площадей  была  принята  с  учетом  данных
"Справочника  оценщика  недвижимости  -  2016,  том  2  "Офисно-торговая  недвижимость  и  сходные  типы  объектов"  о
соотношении цен площадей объекта на 2 этаже и выше к ценам такого же объекта на 1 этаже.

Величина корректировки была определена с использованием коэффициентов, указанных выше:

1ч

Об

×К

1ч

+ Д

2ч

Об

×К

2ч

1ч

Ан

×К

1ч

+ Д

2ч

Ан

×К

2ч

-1, где

итоговое значение корректировки на наличие подвала и помещений 2 этажа и выше, %;

1ч

Об

доля первого этажа оцениваемого объекта, %;

2ч

Об

доля второго этажа оцениваемого объекта, %;

1ч

Ан

доля первого этажа аналога, %;

2ч

Ан

доля второго этажа аналога, %;

1ч

коэффициент стоимости первого этажа – (1,00);

2ч

коэффициент, отражающий разницу в стоимости второго этажа по сравнению с первым – (0,87),

Итоговые результаты расчета корректировок представлены в таблице ниже.

Т. 5.47 Расчет корректировки на этаж

Наименование

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Общая площадь здания, кв. м

1 372,5

163,0

200,3

177,0

Площадь помещений 1 этажа, кв. м

0,0

Площадь помещений выше 1 этажа, кв. м

554,2

163,0

200,3

177,0

Доля помещений 1 этажа в структуре общей
площади, %

40%

100%

Доля помещений выше 1 этажа в структуре общей
площади, %

60%

Итоговое значение корректировки на этаж, %

-8%

Источник: расчеты Оценщика

•

Корректировка на физическое состояние

•

Корректировка на дополнительные характеристики (наличие отдельного входа)

Все аналоги имеют отдельный вход, корректировка по данному параметру не требуется.

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Итоговая величина стоимости 1 кв. м

общей площади помещения рассчитывалась на основе математического

49 033 руб

Итоговый расчет рыночной стоимости Объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Т. 5.48 Расчет рыночной стоимости Объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Наименование показателя

Значение показателя

Общая площадь, кв. м

1 372,5

Средневзвешенная цена 1 кв. м общей площади, руб.

49 033

Рыночная стоимость Объекта оценки по сравнительному подходу, руб.

67 297 793

Источник: расчеты Оценщика

Вывод:

рыночная стоимость Объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 20.10.2017 г.,

составляет:

67 297 793 руб.

5.3 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Методология

Затратный поход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат,
необходимых для воспроизводства либо для замещения объекта оценки с учетом обесценения, вызванного физическим,
функциональным и экономическим (внешним) износами.

Стоимость воспроизводства - затраты на создание точной копии оцениваемого объекта из тех же материалов, по тому же
проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки.

Стоимость замещения - это затраты на создание объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту, но
созданного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов.

Учитывая предполагаемое использование результатов оценки и вид определяемой стоимости (рыночная стоимость затрат
на создание (воспроизводство или замещение) оцениваемого объекта недвижимости, Оценщиком не вводилась
корректировка на прибыль девелопера.

В зависимости от объема исходной информации, наличия рыночных данных производится выбор одного из методов
определения стоимости воспроизводства/замещения:

•

метод сравнительной единицы;

•

метод пересчета по цене завода - изготовителя;

•

базисно-индексный метод.

Метод  сравнительной  единицы  применяется  при  наличии  информации  о  величине  стоимости  сравнимой  единицы
аналогичного  объекта.  Метод  сравнительной  единицы  предполагает  использование  показателей  стоимости
строительства  (1  кв.  м,  1  куб.  м)  аналогичного  здания/сооружения,  опубликованных  в  различных  справочных  и
информационных материалах.

Метод корреляционно-регрессионного анализа применяется при наличии информации о стоимости объектов однородной
группы, отличающихся параметрами, выбранными в качестве ценообразующих. Метод основан на построении
математической модели, наилучшим образом описывающей зависимость между параметрами, выбранными в качестве
ценообразующих, и стоимостью замещения объекта.

Базисно-индексный метод применяется в случае отсутствия необходимой технической информации об оцениваемом
объекте.

В рамках настоящего Отчета применялся метод сравнительной единицы.

Определение стоимости замещения недвижимого имущества методом сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы предполагает использование показателей стоимости строительства (1 кв. м, 1 куб. м)
аналогичного здания/сооружения, опубликованных в различных справочных и информационных материалах.

При определении стоимости замещения объекта недвижимости Оценщиком была использована методика приведения цен
стоимости строительства, определенных в базисном уровне, к ценам на дату оценки.

Базисный уровень цен определялся по укрупненным показателям стоимости строительства УПСС сборника КО-ИНВЕСТ
«Общественные здания 2016».

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

В справочных показателях стоимости, включенных в раздел 3, учтен следующий круг затрат:

прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

накладные расходы и сметная прибыль по нормативам Минрегиона РФ - в процентах от фонда оплаты труда строителей
и механизаторов;

усредненная величина доначислений к стоимости в размере Пспр от суммы вышеперечисленных составляющих,
учитывающая затраты глав ССР: 1, 7-10, 12, а также непредвиденные работы и затраты.

В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.

Все приведенные в сборниках здания и сооружения разделены на 15 классов конструктивных систем в соответствии с
преобладанием определенного конструктивного материала в несущих и ограждающих конструкциях.

Т. 5.49 Описание классов конструктивных систем. Здания

Основной материал ограждающих конструкций

Основной материал несущих конструкций

Класс конструктивной

системы

Кирпич

Железобетон, сталь

КС-1

Мелкие стеновые ячеистые и слоистые блоки

Железобетон, сталь

КС-1а

Кирпич

Древесина

КС-2

Железобетон

Железобетон в бескаркасных системах

КС-3

Железобетон в каркасных системах

КС-4

Сталь

КС-5

Комбинация тонкого металлического листа и
эффективных теплоизоляционных материалов

Железобетон, сталь

КС-6

Древесина

Древесина и другие конструктивные материалы

КС-7

Источник: Справочник Ко-Инвест

Т. 5.50 Описание классов конструктивных систем. Сооружения

С преимущественным применением:

Класс конструктивной системы

Нерудных и бетона

КС-8

Монолитного железобетона

КС-9

Сборного железобетона

КС-10

Конструкционной стали

КС-11

Стальных труб

КС-12

Древесины

КС-13

Кабелей и проводов

КС-14

Объекты благоустройства прилегающей территории

КС-15

Источник: Справочник Ко-Инвест

Подбор  здания-аналога/сооружения-аналога  производится  посредством  поиска  здания/сооружения-представителя
конкретной  отрасли  (подотрасли),  наиболее  близкого  по  функциональным  характеристикам  к  оцениваемому
зданию/сооружению. В случае отсутствия подходящего здания/сооружения-представителя данной отрасли используется
информация  о  сопоставимых  по  функциональным  параметрам  зданиям/сооружениям  других  отраслей  или  о
зданиях/сооружениях межотраслевого применения.

Все аналоги, представленные в справочнике КО-ИНВЕСТ, имеют определенный класс качества: «Econom» (E), «Standart»
(S), «Premium» (P) и «De Luxe» (L). Для определения класса качества здания в справочнике имеется классификатор.

Оценщиком был произведен анализ основных характеристик оцениваемого здания в соответствии с классификатором
сборника для уточнения его класса качества. Каждой характеристике здания соответствует определенная оценка
качества согласно классификатору.

Оцениваемое здание соответствуют классу качества «Econom».

Оцениваемое здание относятся к классу конструктивной системы КС-1. В качестве аналога был выбран аналог
03.09.000.0031 справочника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания 2016», который также относится к классу конструктивной
системы КС-1 Econom.

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Т. 5.51 Описание оцениваемого здания и объекта-аналога для расчета с помощью сборников УПСС

Наименование характеристик и параметров

здания

Здание гаража общей площадью 42,6, кв.

м, расположенного по адресу: Республика

Татарстан (Татарстан), Лаишевский р-н,

пгт. Лаишево, ул. Ленина, д. 56А

Объект-аналог

Наименование сборника УПСС

КО-Инвест Общественные здания 2016

Код объекта-аналога

03.09.000.0031

Назначение

Транспорт

Объемно-планировочные и функциональные параметры:

Год постройки

1954

Год реконструкции

Площадь здания, м2

42,60

Средняя высота этажа, м

Строительный объем здания, м3

221

Количество этажей здания

Наличие подземной части

Строительный объем подземной части, м3

Преобладающий материал:

фундамент

Бутовые ленточные

ж/б

стены, перегородки

Кирпич

Кирпичные

перекрытия

Сборные

Сборные ж/б

кровля

Железная кровля

Рулонная

полы

Бетонные

Инженерные коммуникации

Отопление, электроснабжение

Отопление, электроснабжение,

водоснабжение, слаботочные системы

Наличие специального оборудования

Кол-во наружных стен (т.е. здание

отдельно стоящее или пристроенное)

ОСЗ

Класс конструктивной системы здания

КС-1

Класс качества здания

Удельный показатель стоимости

1 м3, руб. (в уровне цен по состоянию

на 01.01.2016 г.)

5 305

Источник: анализ Оценщика

При  оценке  конкретного  здания  предусмотрена  возможность  корректировки  базовых  справочных  показателей,
учитывающих  некоторое  несоответствие  оцениваемого  объекта  объекту-аналогу  по  объемно-планировочным  и
конструктивным  параметрам,  регионально-экономическим  условиям.  Предусматривается  введение  поправок,  как  в
абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов.

В таблице ниже представлен расчет стоимости строительства оцениваемого здания.

Т. 5.52 Расчет стоимости строительства здания гаража

Наименование

Показатель

Наименование объекта недвижимости

Здание гаража общей площадью 42,6, кв. м, расположенного по
адресу: Республика Татарстан (Татарстан), Лаишевский р-н, пгт.
Лаишево, ул. Ленина, д. 56А

Код объекта-аналога

03.09.000.0031

Сбаз, руб./м3

5 305

Группа поправок SDC, руб./м3

-424,36

Группа поправок К

0,949

Кдев.

1,00

Кндс

1,18

Прибыль предпринимателя, %

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Наименование

Показатель

Количество единиц измерения в оцениваемом объекте (N), куб. м

221

Зв/з, без учета износа, с учетом НДС, руб.

1 207 862

Источник: Справочник Ко-Инвест

Расчет стоимости замещения производится по формуле:

СВЗ = Vo* (Сa +∑Сруб.) *∑Скоэфф * ИСМР, где

СВЗ

Стоимость замещения оцениваемого объекта на дату оценки;

Величина удельного показателя (строительный объем - куб. м)

Са

Удельная стоимость строительства (руб./куб. м) Сборник КО-ИНВЕСТ «Общественные здания. Укрупненные

показатели стоимости строительства», 2016 г.

Сруб. Поправки, выраженные, в рублях на 1 куб. м объема здания (Сборник КО-ИНВЕСТ);

Скоэфф.

Поправки, выраженные в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего объекта (Сборник

КО-ИНВЕСТ);

ИСМР Интегральный индекс удорожания СМР от базисного периода в зависимости от класса конструктивных систем
(для Сборника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» - с 01.01.2016 г).

Обоснование корректировок

Корректирующие показатели объединяются в две группы:

•

•первая группа – поправки, выраженные в рублях на 1 куб. м. объема здания;

•

•вторая группа – поправочные коэффициенты к справочной стоимости.

При расчете стоимости замещения Объекта оценки были учтены следующие поправки, выраженные в рублях на 1 ед.
изм. проектного параметра объекта:

Поправка на наличие (отсутствие) отдельных конструктивных элементов

Данная поправка применяется в случаях, когда оцениваемое здание является пристроенным и может определяться по
формуле:

Со = Сс • Фо/Фс, где

Со – стоимость конструктивного элемента для оцениваемого здания

Сс - стоимость конструктивного элемента для справочного здания

Фо – стоимостной коэффициент для оцениваемого здания

Фс – стоимостной коэффициент для справочного здания

Т. 5.53 Расчет поправки

Наименование показателя

Значение

Единица измерения

Водоснабжение и канализация

318,27

руб./куб. м

Слаботочные системы)

106,09

руб./куб. м

Поправка, руб.

426,36

руб.

Источник: расчеты Оценщика

Регионально-климатические поправки

Применяются для учета отличий в климатических условиях республики Татарстан и Московской области. Данная
поправка обусловлена в различиях в климатических условиях регионов. Согласно данным Справочника «С.А. Табакова,
В.М. Дидковский, А.В. Дидковская. Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник
Оценщика».-М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2016», данный коэффициент для региона «Республика Татарстан», составил
величину равную 1.

Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности

Применялся  для  учета  отличия  в  затратах  на  строительство  в  республике  Татарстан,  от  условий  строительства  в
Московской области, обусловленные различиями в сейсмической обстановке регионов. Согласно данным Справочника
«С.А.Табакова  В.М.Дидковский  А.В.  Дидковская.  Общественные  здания.  Укрупненные  показатели  стоимости
строительства.  Серия  «Справочник  Оценщика».-М.:  ООО  «КО-ИНВЕСТ»  2016г.  (в  ценах  на  01.01.2016г.)»,  данный
коэффициент для региона «Республика Татарстан, г. Казань», составляет величину 1.

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Региональный коэффициент по классам конструктивных систем

Применялся для учета отличия в затратах на строительство в Республике Татарстан от условий затрат на строительство
в  Московской  области,  в  зависимости  от  класса  конструктивных  систем  оцениваемого  недвижимого  имущества.
Рассчитывался  как  отношение  соответствующих  различным  конструктивным  системам  зданий  и  сооружений
коэффициентов  для  Республики  Татарстан  и  Московской  области,  представленных  в  Справочнике  Оценщика
«Межрегиональный  информационно-аналитический  бюллетень  «"Индексы  цен  в  строительстве",-М,:  КО-ИНВЕСТ,  Вып.
100, июль 2017, стр. 55-62, Табл. 2.2.2. На основании справочника, данный коэффициент для КС-1, на 01.07.2017 г. по
сравнению с 01.01.2016 г. составляет 0,94.

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве

Является корректирующим коэффициентом на изменение цен в строительстве после базовой даты уровня цен
справочников Оценщика. Данный коэффициент приводит уровень цен Республики Татарстан области на дату выпуска
справочника к фактическим ценам на дату оценки.

В качестве коэффициента, учитывающего изменение уровня цен было выбрано значение индекса цен производителей в
строительстве по видам экономической деятельности (строительно-монтажные работы) для Республики Татарстан
области на дату оценки по сравнению с датой определения Регионального коэффициента по классам конструктивных
систем (01.07.2017г.) Федеральной службы государственной статистики РФ, (www.gks.ru).

Т. 5.54 Индекс цен производителей в строительстве по видам экономической деятельности (строительно-монтажные
работы), Республика Татарстан, Строительство, в % к предыдущему месяцу

2017

июль

1,0025

август

0,9967

сентябрь

1,0103

Итого

1,0095

Источник: Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики www.gks.ru

Определение величины прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя (Пп) – это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель
ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект

Прибыль предпринимателя (Пп) должна компенсировать вложение средств в инвестиционный проект с учетом времени
отвлечения средств и содержать в себе компенсацию за риск создания объекта.

При этом нельзя путать предпринимательскую прибыль со сметной прибылью организации – подрядчика, которая
включается в общую смету производства (строительства), так как помимо этого, инвестор должен получать по
завершении строительства (например, при продаже объекта) еще и премию за отвлечение своих средств на реализацию
проекта.

Согласно данным, содержащимся в пособии "Практика оценки недвижимости" под редакцией Яскевича Е. Е. (Москва:
Техносфера, 2011 г.), к признакам наличия прибыли предпринимателя можно отнести:

Т. 5.55 Признаки наличия прибыли предпринимателя для зданий и сооружений

№

п/п

Признаки экономического устаревания для

зданий и сооружений

Комментарии

Массовое новое строительство улучшений во
многих сегментах рынка

Оценщиком не было выявлено сегментов рынка коммерческой

недвижимости Тамбовской области, в которых наблюдалось массовое

новое строительство

Интенсивно развит рынок купли-продажи и
сдачи в аренду объектов недвижимости

Рассматриваемое недвижимое имущество в целом не является объектами,

пригодными для сдачи в аренду. Рынок продажи элеваторов является

довольно развитым, однако предложение значительно превышает спрос.

Относительно высокая стоимость земельных
участков

Анализ цен на земельные участки показал, что в районе расположения

оцениваемого имущества сложился невысокий уровень стоимости на

земельные участки.

Высокая загрузка оцениваемых объектов
недвижимости

Отсутствуют данные о ретроспективной загрузке производственных

мощностей. По состоянию на дату оценки промышленная площадка не

функционирует.

Высока доля элитного строительства улучшений
(класса "А")

Производственно-складские объекты подобного класса отсутствуют.

Источник: пособие "Практика оценки недвижимости" под редакцией Яскевича Е. Е. (Москва: Техносфера, 2011 г.)

Тарасевич Е.И. "Оценка недвижимости", С-Пб.: "Издательство СПбГТУ", 1997 г., стр. 151.

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Таким образом, исходя из анализа выше приведенных косвенных признаков можно сделать вывод о том, что с большой
долей вероятности объект не обладает прибылью предпринимателя.

Вывод:

стоимость затрат на создание (воспроизводство или замещение) оцениваемого объекта составляет:

1 207 862 руб.

Определение накопленного износа

Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта или морального устаревания.
Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной
рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ,
функциональный износ, экономический износ.

Физический износ – это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в
старении и изнашивании, разрушении, гниении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как
устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате
текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение которых в настоящее время практически
невозможно или экономически нецелесообразно.

На практике элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и
короткоживущие. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение. У
долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего здания.

Неустранимый физический износ, обусловленный элементами с коротким сроком жизни (меньше срока службы всего
объекта), представляет собой затраты на восстановление этих быстро изнашивающихся компонентов. Неустранимый
физический износ, обусловленный элементами с долгим сроком жизни, представляет собой затраты на восстановление
этих компонентов. Как правило, это основные конструктивные элементы зданий и сооружений (фундаменты, несущие
стены, капитальные перекрытия и покрытия и т.д.) восстановление которых невозможно без капитального ремонта всего
здания.

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного
сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно
вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как
размер, стиль, срок службы и т.д.

Экономический износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и
законодательных условий и т.д.

Совокупный износ недвижимого имущества определятся по формуле:

,где:

Ифиз. – физический износ, %;

Ифунк.устар. – функциональное устаревание, %;

Иэкон.устар. – экономическое устаревание, %.

В рамках данного отчета физический износ определялся экспертным методом

Т. 5.56 Шкала экспертных оценок технического состояния объектов недвижимости

Состояние объекта

Характеристика физического состояния

Физический износ, %

Отличное

Практически новый объект

5 - 15

Хорошее

Полностью отремонтированный объект со средними сроками
эксплуатации

15 - 35

Удовлетворительное

Требующий ремонта объект со средними сроками эксплуатации

35 - 60

Неудовлетворительное

Требующий ремонта объект с продолжительными сроками эксплуатации

60 - 80

Аварийное

Объект с продолжительными сроками эксплуатации. Проведение
ремонта экономически нецелесообразно. Возможно вторичное
использование материалов по утилизационной стоимости

80 - 100

Источник: Международный оценочный консорциумом (МОК-Информ), http://www.sdrt.ru/analitica.htm.

Так как, Объект оценки находится в аварийном состоянии, величина физического износа принята на уровне 90%.

У объекта оценки на дату оценки не найдено признаков функционального износа, в связи с этим функциональный износ
не определялся.

















































100

СИ

экон.устар

функ.устар

физ.

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Внешний (экономический) износ определяется как потеря стоимости имущества в результате влияния внешних по
отношению к имуществу факторов (международные, национальные, отраслевые, локальные…).

Под локальными внешними условиями подразумеваются:

•

изменение ситуации на рынке;

•

местоположение (неблагоприятное окружение, экология, транспортная доступность и т.п.);

•

изменение финансовых и законодательных условий и т.п.

Для целей настоящей оценки внешний (экономический) износ равен 0.

Расчет рыночной стоимости Объекта оценки представлен в следующей таблице:

Т. 5.57 Расчет рыночной стоимости здания

Показатель

Значение

Затраты на замещение на дату оценки, без учета износа, руб.

1 207 862

Физический износ, %

90%

Функциональное устаревание, %

0,00%

Экономическое устаревание, %

0,00%

Рыночная стоимость без учета прав на земельный участок, руб.

121 000

Источник: расчеты Оценщика

Вывод:

рыночная стоимость Объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 20.10.2017 г.,

составляет:

121 000 руб.

5.4 ВЫВЕДЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО

ИМУЩЕСТВА

В рамках настоящего Отчета при определении рыночной стоимости недвижимого имущества в составе Объекта оценки
для 24 объектов были применен только сравнительный подход, а для 1 объекта - только затратный подход.

В  общем  случае,  определение  итоговой  величины  стоимости  осуществляется  путем  математического  взвешивания
стоимостных  показателей,  полученных  в  процессе  анализа  и  оценки.  Суть  процесса  математического  взвешивания
заключается  в  умножении  каждого  из  стоимостных  показателей  на  определенный  весовой  коэффициент.  Весовой
коэффициент  -  множитель,  меньший  или  равный  единице,  показывающий  относительную  значимость  каждого  из
полученных  стоимостных  показателей,  и  определяющийся  обоснованным  суждением  оценщика.  Сумма  весовых
коэффициентов составляет единицу.

При определении весов принимается во внимание, насколько тот или иной метод определения рыночной стоимости
отвечает следующим основным критериям:

•

тип анализируемого объекта;

•

предпосылки стоимости;

•

цели определения рыночной стоимости;

•

тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ.

Учитывая тот факт, что при определении рыночной стоимости каждого из объектов недвижимого имущества применялся
только один подход (сравнительный или затратный), согласование полученных Оценщиком результатов не требуется.

Т. 5.58 Согласование результатов

Наименование

Кадастровый номер

Общая

площадь, кв.

Стоимость по

затратному

подходу, руб.

Вес

ЗП, %

Стоимость по

сравнительному

подходу, руб.

Вес

СП, %

Рыночная

стоимость,

руб.

Земельный участок

16:27:110123:10

2 932,0

Не применялся

11 142 000

100%

11 142 000

Здание ООО

"Татарстанский

Аграрно-

промышленный банк"

16:27:110123:244

995,2

Не применялся

5 491 000

100%

5 491 000

Земельный участок

16:54:040301:47

1 122,0

Не применялся

883 000

100%

883 000

Нежилое строение

(банк)

16:54:040301:81

498,7

Не применялся

5 726 000

100%

5 726 000

Земельный участок

16:24:170134:103

73,0

Не применялся

67 000

100%

67 000

Нежилое помещение

(гараж)

16:24:170134:272

42,6

121 000

100%

Не применялся

121 000

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Наименование

Кадастровый номер

Общая

площадь, кв.

Стоимость по

затратному

подходу, руб.

Вес

ЗП, %

Стоимость по

сравнительному

подходу, руб.

Вес

СП, %

Рыночная

стоимость,

руб.

Нежилое помещение

16:50:100425:3338

284,3

Не применялся

18 836 000

100%

18 836 000

Нежилое помещение

16:50:011002:407

1 372,5

Не применялся

67 298 000

100%

67 298 000

Земельный участок

16:50:350103:419

1 200,0

Не применялся

2 525 000

100%

2 525 000

Земельный участок

16:50:350103:391

2 055,0

Не применялся

3 757 000

100%

3 757 000

Земельный участок

16:50:350103:357

2 250,0

Не применялся

4 113 000

100%

4 113 000

Земельный участок

16:50:350103:397

2 500,0

Не применялся

4 570 000

100%

4 570 000

Земельный участок

16:50:350103:406

2 500,0

Не применялся

4 570 000

100%

4 570 000

Земельный участок

16:50:350103:438

2 500,0

Не применялся

4 570 000

100%

4 570 000

Земельный участок

16:50:350103:386

2 500,0

Не применялся

4 570 000

100%

4 570 000

Земельный участок

16:50:350103:409

2 500,0

Не применялся

4 570 000

100%

4 570 000

Земельный участок

16:50:350103:393

2 500,0

Не применялся

4 570 000

100%

4 570 000

Земельный участок

16:50:350103:420

2 500,0

Не применялся

4 570 000

100%

4 570 000

Земельный участок

16:50:350103:394

2 500,0

Не применялся

4 570 000

100%

4 570 000

Земельный участок

16:50:350103:436

2 500,0

Не применялся

4 570 000

100%

4 570 000

Земельный участок

16:50:350103:421

2 500,0

Не применялся

4 570 000

100%

4 570 000

Земельный участок

16:50:350103:408

2 500,0

Не применялся

4 570 000

100%

4 570 000

Земельный участок

16:50:350103:388

2 500,0

Не применялся

4 570 000

100%

4 570 000

Земельный участок

16:50:350103:405

2 500,0

Не применялся

4 570 000

100%

4 570 000

Земельный участок

16:50:350103:437

2 500,0

Не применялся

4 570 000

100%

4 570 000

Итого:

183 939 000

Источник: расчеты Оценщика

В результате произведенных расчетов получено следующее значение рыночной стоимости недвижимого имущества,
входящего в состав Объекта оценки по состоянию на 20.10.2017 г:

183 939 000 (Сто восемьдесят три миллиона девятьсот тридцать девять тысяч) рублей

Отчёт 2017-3731/25-1 об оценке рыночной стоймости имущества, принадлежащего ООО "ТАТАГРОПРОМБАНК" - часть 8