Отчёт 2017-3731/25-1 об оценке рыночной стоймости имущества, принадлежащего ООО "ТАТАГРОПРОМБАНК"

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

804

950

1 005

Наличие инженерных
коммуникаций

По границе участка

Корректировка на
наличие инженерных
коммуникаций, %

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

804

950

1 005

Дополнительные
характеристики

Удобный транспортный

подъезд. Участок

условно свободен от

улучшений

Удобный транспортный

подъезд. Участок

свободен от улучшений

Удобный транспортный

подъезд. Участок

свободен от улучшений

Удобный транспортный

подъезд. Участок

свободен от улучшений

Корректировка на
дополнительные
характеристики, %

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

804

950

1 005

Количество внесенных
корректировок

Вес, %

100,00%

33,334%

Средневзвешенная цена
1 кв. м общей площади
земельного участка,
руб.

920

Стоимость земельного
участка, руб.

67 000

Источник: расчеты Оценщика

Обоснование корректировок

•

Корректировка на торг

Поскольку нет реальной возможности получить достоверную информацию о совершившихся сделках купли  – продажи,
были  использованы  данные  о  предложениях  аналогичных  объектов.  Как  правило,  при  продаже  недвижимости  цены
предложения объектов отличаются от цен реальных сделок.

По данным справочника оценщика недвижимости - 2016, Л.А. Лейфера ("Земельные участки", 2016 г., Н. Новгород, Том
III), диапазон скидки на торг для земельных участков под индустриальную застройку на активном рынке составляет от
9,8% до 10,7% (среднее значение 10,2% в соответствии со справочником). Таким образом, величина скидки на торг
принята Оценщиком на уровне округленно среднего значения-

(-10,2%)

•

Корректировка на дату предложения

Все предложения актуальны на дату оценки (20.10.2017г.), корректировка по данному параметру не требуется.

•

Корректировка на местоположение

Оцениваемый земельный участок расположен в г. Лаишево. Аналог №1 расположен в г. Чистополь. Аналоги №2
расположен в г. Елабуга. №3 расположен в Высокогорском районе. К аналогам применялась корректировка, рассчитанная
по данным мониторинга цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 01.09.2017
г. К аналогу №1 применялась корректировка, рассчитанная следующим образом.

700/935 -1 = (-25,1%)

К аналогам №2 и №3 применялась корректировка, рассчитанная следующим образом.

700/575 -1 = 22,0%

Т. 5.19 Поправка на местоположение.

Местоположение

Среднее

Диапазон цен на земельные

участки, руб./кв. м

Поправка, %

Лаишевский район (промышленное назначение)

700, 00

400,00

1 000,00

Чистополь (промышленное назначение)

935,00

470,00

1 400,00

-25,1%

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Местоположение

Среднее

Диапазон цен на земельные

участки, руб./кв. м

Поправка, %

Высокогорский район (промышленное назначение)

575,00

250,00

900,00

22,0%

Источник: Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 01.09.2017 г., расчеты Оценщика

•

Корректировка на передаваемые права

Оцениваемый земельный участок оформлен на правах собственности, все отобранные в качестве аналогов участки
оформлены на праве собственности, корректировка по данному параметру не требуется.

•

Корректировка на общую площадь земельного участка

Корректировка на площадь рассчитана на основе степенной модели, зависимости снижения цены объекта от его
площади. Данная модель приведена в справочнике оценщика недвижимости - 2016, Л.А. Лейфера ("Земельные участки",
2016 г., Н. Новгород, Том III) с указанием уравнения, коэффициент торможения которого, можно использовать при
корректировке цен объектов аналогов. Поправочный коэффициент рассчитан по формуле:

У = 2,4327 * х^-0,097

Т. 5.20 Корректировка на площадь для земельных участков

Расчет поправки на площадь

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Поправочный коэффициент

1,604524075

1,097450334

1,046183542

1,088149924

Корректировка на площадь

46%

53%

47%

Источник: расчет Оценщика

•

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций

Земельный участок в составе Объекта оценки на данном этапе расчетов рассматривается как условно свободный от
улучшений с коммуникациями по границе. Аналоги обладают возможностью подведения инженерных коммуникаций, в
их стоимость внесение корректировки не требуется.

Т. 5.21 Расчет рыночной стоимости земельного участка без учета имеющихся улучшений (округлено)

Параметр

Значение

Средневзвешенная цена права собственности 1 кв. м. земельного участка в составе Объекта оценки, руб.

920

Общая площадь, кв. м

73,0

Рыночная стоимость земельного участка в составе Объекта оценки (без учета улучшений), руб.,

67 000

Источник: расчеты Оценщика

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Татарстан Республика, р-н
Лаишевский муниципальный, г. Лаишево, ул. Ленина, д. 56 а, рассчитанная сравнительным подходом, составляет:

67 000 руб. (округлено)

5.2.2 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ В СОСТАВЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Методология

В целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительный подход предполагает использование
данных по сделкам или ценам предложений аналогичных объектов.

Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с
ценами продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В
цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Данный подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж предполагает осуществление следующих этапов:

•

изучение рынка и предложений на продажу, т. е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с
оцениваемым объектом;

•

сбор и проверка информации по каждому отобранному аналогу, о цене продажи и запрашиваемой цене, форме
оплаты сделки, физических характеристиках, местоположении и других условиях сделки;

•

анализ и сравнение каждого аналога с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим
характеристикам и условиям продажи;

•

корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому аналогу в соответствии с
имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

•

согласование скорректированных цен сопоставимых аналогов недвижимости и вывод показателя стоимости
оцениваемого объекта.

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Результатом является расчетная величина рыночной стоимости, максимально отражающая преимущества и недостатки
объекта оценки по сравнению с сопоставимыми объектами.

5.2.2.1 Расчет рыночной стоимости здания в составе Объекта оценки, расположенного в

г. Менделеевск

Отбор аналогов и корректировка цен предложения

В качестве источников ценовой информации при реализации сравнительного подхода к оценке недвижимости
использовались данные интернет-сайтов. Ввиду отсутствия открытой информации о ценах реальных сделок в процессе
анализа характеристик сопоставимых объектов были использованы цены предложений.

При определении стоимости Объекта в рамках сравнительного подхода главными факторами для отбора аналогов
являлись расположение, тип объекта и площадь.

В соответствии с результатами анализа наилучшего использования Объект оценки можно рассматривать в качестве
административного здания. В качестве аналогов отбирались предложения о продаже объектов сопоставимого назначения
и площадью, расположенных в Республике Татарстан, так как в г. Менделеевск отсутствуют предложения по продаже
объектов сопоставимого назначения.

В результате проведенного анализа были отобраны следующие предложения по продаже. Единицей сравнения выступает
1 кв. м производственной площади зданий.

Т. 5.22 Характеристика аналогов

Характеристика

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Фотография объекта

Дата предложения

Октябрь 2017

Август 2017

Сентябрь 2017

Тип объекта

Отдельно стоящее

здание

Отдельно стоящее

здание

Отдельно стоящее

здание

Отдельно стоящее

здание

Местоположение

Менделеевский

муниципальный р-н,

г. Менделеевск,

ул. Пионерская, д. 12

г. Набережные Челны,

Комсомольский рынок

г. Набережные Челны,

ул. Гидростроителей,

д. 6

г. Набережные Челны,

проезд Тизлек

Линия расположения

Первая

Назначение

Отдельно стоящее

здание

Отдельно стоящее

здание

Отдельно стоящее

здание

Отдельно стоящее

здание

Класс

Назначение

Административное

Административно -

торговое

Административно -

торговое

Административно -

торговое

Общая площадь, кв. м

995,20

126,00

800,00

Вид права на земельный
участок

Собственность

Право аренды

Площадь земельного
участка, кв. м

2 932,00

173,00

1 800,00

2 000,00

Физическое состояние
зданий

Хорошее

Хорошее состояние

Удовлетворительное

Цена предложения, руб.

3 250 000

17 000 000

13 000 000

Цена предложения,
руб./кв. м

25 794

21 250

16 250

Возможность торга

Контактное лицо

8 (927) 454-88-04

8 965 630-07-77

8 927 467-49-30

Источник (ссылка)

https://www.beboss.ru/k

n/chelny/2445985

https://www.beboss.ru/k

n/chelny/2391340

https://www.beboss.ru/k

n/chelny/2450154

Источник: данные открытых источников

Далее приведены корректировки с целью обеспечения наибольшей степени сопоставимости оцениваемого недвижимого
имущества с аналогами.

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Т. 5.23 Корректировки цен аналогов

Характеристика

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Цена предложения, руб.,

3 250 000

17 000 000

13 000 000

Возможность торга

Корректировка на торг, %

-10,2%

Скорректированная цена,
руб.

2 918 500

15 266 000

11 674 000

Дата предложения

Октябрь 2017

Август 2017

Сентябрь 2017

Корректировка на дату
предложения, %

Скорректированная цена,
руб.

2 918 500

15 266 000

11 674 000

Местоположение:

Менделеевский

муниципальный р-н,

г. Менделеевск,

ул. Пионерская, д. 12

г. Набережные Челны,

Комсомольский рынок

г. Набережные Челны,

ул. Гидростроителей,

д. 6

г. Набережные Челны,

проезд Тизлек

Корректировка на
местоположение, %

-30,8%

Скорректированная цена,
руб.

2 019 602

10 564 072

8 078 408

Линия расположения

Первая

Корректировка на линию
расположения, %

Скорректированная цена,
руб.

2 019 602

10 564 072

8 078 408

Площадь ЗУ

2 932,0

173,0

1 800,0

2 000,0

Общая площадь зданий

995,2

126,0

800,0

Коэффициент
обеспеченности землей

2,95

1,37

2,25

2,50

Вид права на ЗУ

Собственность

Право аренды

Корректировка на вид
права на земельный
участок, %

0,0%

-14,0%

Скорректированная цена,
руб.

2 019 602

10 564 072

8 078 408

Предполагаемая
площадь ЗУ

372

2 360

Излишняя / недостающая
площадь ЗУ

199

560

360

Стоимость зданий без
учета ЗУ

1 362 202

3 724 072

1 542 408

стоимость
предполагаемого ЗУ с
учетом передаваемых
прав

1 413 600

8 968 000

Скорректированная цена,
руб.

2 775 802

12 692 072

10 510 408

Скорректированная цена,
руб./кв. м

22 030

15 865

13 138

Назначение

Административное

Административно -

торговое

Административно -

торговое

Административно -

торговое

Класс

Корректировка на класс,
%

Скорректированная цена,
руб./кв. м

22 030

15 865

13 138

Общая площадь, кв. м

995,2

126,0

800,0

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Характеристика

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Корректировка на
площадь, %

-18%

Скорректированная цена,
руб./кв. м

18 065

15 865

13 138

Корректировка на
наличие парковки, %

Скорректированная цена,
руб./кв. м

18 065

15 865

13 138

Физическое состояние
зданий

Хорошее

Хорошее состояние

Удовлетворительное

Доля помещений в
неудовлетв. сост, %

Доля помещений в
удовлетв. сост, %

100%

Доля помещений в
хорошем сост, %

100%

Корректировка на
физическое состояние
здания, руб./кв. м

24%

Скорректированная цена,
руб./кв. м,

18 065

15 865

16 291

Количество внесенных
корректировок

Вес

100,00%

33,333%

38,888%

27,779%

Средневзвешенная цена
с учетом всех
поправок, руб./кв. м,

16 717

Источник: расчеты Оценщика

Обоснование корректировок

•

Корректировка на торг покупателя и продавца

Как правило, при продаже недвижимости цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок. По данным
риелторов, занимающихся продажей объектов офисно - торгового назначения, значение скидки при совершении сделки
купли – продажи с подобными объектами в результате торгов между продавцом и покупателем, варьируется в диапазоне
от  5%  до  15%.  Также  Оценщиком  были  проанализированы  данные  справочника  оценщика  недвижимости-2016  Л.А.
Лейфера ("Офисно - торговая недвижимость и сходные типы объектов. Том II, Н. Новгород, 2016), диапазон скидки на
торг  для  офисно  -  торговых  объектов  на  активном  рынке  составляет  от  9,8%  до  10,7%  (среднее  значение  10,2%,  в
соответствии со справочником).

Учитывая тип и назначение оцениваемого объекта, величина скидки на торг принята Оценщиком на уровне среднего
значения диапазона, указанного в Справочнике -

(-10,7%)

•

Корректировка на дату предложения

Все предложения актуальны на дату оценки (20.10.2017 г.), корректировка по данному параметру не требуется.

•

Корректировка на местоположение

Объект оценки расположен в г. Менделеевск. Выбранные аналоги расположены в Набережные Челны. К аналогам
применялась корректировка, рассчитанная по данным мониторинга цен объектов недвижимости, земельных участков и
арендных ставок по состоянию на 01.09.2017 г. К аналогу №1 применялась корректировка, рассчитанная следующим
образом.

22 500 /32 500 -1 = (-30,8%)

Т. 5.24 Поправка на местоположение.

Местоположение

Среднее

Диапазон цен на земельные

участки, руб./кв. м

Поправка, %

Менделеевск(административно-торговое назначение)

22 500

15 000

30 000

Набережные Челны (административно-торговое назначение)

32 500

25 000

40 000

-30,8%

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

К стоимости аналогов применена корректировка

(-30,8%).

•

Корректировка на линию расположения

Объект оценки, как и аналоги расположены на первой линии, корректировка не требуется.

•

Корректировка на плотность застройки

Данная  корректировка  отражает  потенциальные  возможности  дальнейшей  застройки  земельного  участка.  Чем  ниже
величина обеспеченности земельным участком (отношение площади застройки к общей площади земельного участка),
тем  привлекательнее  объект  с  точки  зрения  потенциального  покупателя,  поскольку  имеется  возможность  для  нового
строительства или использования земельного участка в коммерческих целях. Для определения площади избыточного
или недостаточного земельного участка были проанализированы выбранные для сравнительного подхода предложения.
Для  каждого  из  аналогов  была  рассчитана  требуемая  площадь  земельного  участка  для  сопоставимости  с
обеспеченностью  земельным  участком  оцениваемого  объекта  в  части  недвижимого  имущества.  Подробный  расчет
корректировки на обеспеченность земельным участком представлен в таблице ниже.

Т. 5.25 Расчет корректировки на обеспеченность земельным участком

Наименование

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Площадь ЗУ

2 932,0

173,0

1 800,0

2 000,0

Общая площадь зданий

995,2

126,0

800,0

Коэффициент
обеспеченности землей

2,95

1,37

2,25

2,50

Вид права на ЗУ

Собственность

Право аренды

Корректировка на вид
права на земельный
участок, %

0,0%

-14,0%

Скорректированная цена,
руб.

2 019 602

10 564 072

8 078 408

Предполагаемая площадь
ЗУ

372

2 360

Излишняя / недостающая
площадь ЗУ

199

560

360

Стоимость зданий без
учета ЗУ

1 362 202

3 724 072

1 542 408

Значение абсолютной
корректировки, руб.

1 413 600

8 968 000

Источник: расчеты Оценщика

Т. 5.26 Поправка на передаваемые права.

Показатель

Среднее

Доверительный интервал

Земельные участки под офисно - торговую застройку

Отношение удельной цены ЗУ под офисно - торговую застройку,
передаваемых на правах долгосрочной аренды к ценам аналогичных
участков, передаваемых на правах собственности

0,86

0,85

0,86

Источник: Лейфер Л.А., "Справочник оценщика недвижимости-2016", Нижний Новгород, том 2, стр. 142-147

Стоимость земельных участков, вычитаемая из стоимости аналогов, рассчитывалась с учетом корректировки на
передаваемые права.

•

Корректировка на назначение)

В ходе изучения рынка офисно - торговой недвижимости было установлено, что цена 1 кв. м офисных помещений
отличается от цены 1 кв. м производственно-складских помещений. Так как объект оценки и объекты аналоги не имеют
отличий по назначению, корректировка не применялась.

•

Корректировка на класс

По своим основным характеристикам оцениваемый объект близок к объекту класса С. Отобранные в качестве аналогов
объекты, также представляют собой реконструированные объекты класса C. Внесение корректировки по данному
параметру не требуется.

•

Корректировка на общую площадь

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

На формирование уравновешенной рыночной цены влияет общая площадь объекта. Как правило, удельная цена 1 кв. м
объекта недвижимости большей площади дешевле удельной цены объекта с меньшей площадью, так как сказывается
"эффект масштаба".

Т. 5.27 Коэффициенты поправок на площадь в зависимости от диапазона

Площадь

Аналог

<100

100-250

250-500

500-750

750-1000

1000-1500

1500-2000

>2000

Объект оценки

<100

1,00

1,07

1,17

1,25

1,30

1,36

1,41

1,44

100-250

0,93

1,00

1,10

1,17

1,21

1,27

1,32

1,34

250-500

0,85

0,91

1,00

1,06

1,11

1,16

1,20

1,22

500-750

0,80

0,86

0,94

1,00

1,04

1,09

1,13

1,15

750-1000

0,77

0,82

0,90

0,96

1,00

1,04

1,09

1,11

1000-1500

0,74

0,79

0,86

0,92

0,96

1,00

1,04

1,06

1500-2000

0,71

0,76

0,83

0,88

0,92

0,96

1,00

1,02

>2000

0,70

0,74

0,82

0,87

0,90

0,94

0,98

1,00

Источник: Лейфер Л.А., "Справочник оценщика недвижимости-2016", Нижний Новгород, том 2, часть 1, стр. 133

Так как общая площадь Объекта оценки, как и общая площадь объектов аналогов №2 и №3 находится в диапазоне от 750
- 1 000 кв. м, внесение корректировок для данных аналогов не требуется. К аналогу №1 применялась корректировка,
рассчитанная следующим образом.

0,82 /1 -1 = (-18%)

•

Корректировка на наличие парковки

У объекта оценки и аналогов нет отличий по данному фактору. Корректировка не требуется.

•

Корректировка на физическое состояние здания

В рамках настоящего Отчета величина поправки на физическое состояние рассчитывалась на основании данных
Справочника оценщика недвижимости - 2016 (Том 2. Офисно - торговая недвижимость и сходные типы объектов, 2016 г.,
Л.А. Лейфер).

Для приведения объектов аналогов к состоянию Объекта оценки использовалась:

•

корректировка стоимости зданий в неудовлетворительном состоянии к стоимости зданий в
удовлетворительном состоянии - 0,73;

•

корректировка стоимости зданий в хорошем состоянии к стоимости зданий в удовлетворительном состоянии -
1,24.

неуд

Об

×К

неуд

+ Д

хор

Об

×К

хор

+ Д

уд

Об

×К

уд

неуд

Ан

×К

неуд

+ Д

хор

Ан

×К

хор

+ Д

уд

Ан

×К

уд

-1, где

итоговое значение корректировки на структуру площадей, %;

неуд

Об

доля помещений неудовлетворительного состояния в общей площади Объекта оценки, %;

неуд

Ан

доля помещений неудовлетворительного состояния в общей площади аналога, %;

уд

Об

доля помещений удовлетворительного состояния в общей площади Объекта оценки, %;

уд

Ан

доля помещений удовлетворительного состояния в общей площади аналога, %;

хор

Об

доля помещений в хорошем состоянии в общей площади Объекта оценки, %;

хор

Ан

доля помещений в хорошем состоянии в общей площади аналога, %;

неуд

коэффициент, зданий в неудовлетворительном состоянии– (0,73);

уд

коэффициент зданий в хорошем состоянии (1,0);

хор

коэффициент в хорошем состоянии к стоимости зданий в удовлетворительном состоянии (1,24).

Результаты расчетов корректировки приведены в таблице ниже.

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Т. 5.28 Описание структуры площадей в соответствии с физическим состоянием

Наименование

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Доля помещений в неудовлетворительном состоянии, %

Доля помещений в удовлетворительном состоянии, %

Доля помещений в хорошем состоянии, %

100%

Корректировка на физическое состояние здания,
руб./кв. м

24%

Источник: расчеты Оценщика

Итоговая величина стоимости 1 кв. м

общей площади помещения рассчитывалась на основе математического

взвешивания. Веса определялись расчетным методом, в зависимости от количества внесенных корректировок в цену
предложения аналога. В результате внесения корректировок величина рыночной стоимости 1 кв. м оцениваемого объекта
оценки, полученная в рамках сравнительного подхода, составила

16 717 руб.

Итоговый расчет рыночной стоимости Объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода производится путем умножения
общей площади Объекта на средневзвешенную стоимость 1 кв. м общей площади помещений. Общая площадь помещений
принята по данным Выписки ЕГРН.

Т. 5.29 Расчет рыночной стоимости Объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Наименование показателя

Значение показателя

Общая площадь, кв. м

995,2

Средневзвешенная цена 1 кв. м общей площади, руб.

16 717

Рыночная стоимость Объекта оценки по сравнительному подходу, руб.

5 491 000

Источник: расчеты Оценщика

Вывод:

рыночная стоимость Объекта оценки, без учета прав на земельный участок, рассчитанная сравнительным

подходом, по состоянию на 20.10.2017 г., составляет:

5 491 000 руб.

5.2.2.2 Расчет рыночной стоимости здания в составе Объекта оценки, расположенного в

г. Чистополь

Отбор аналогов и корректировка цен предложения

В качестве источников ценовой информации при реализации сравнительного подхода к оценке недвижимости
использовались данные интернет-сайтов агентств недвижимости, досок объявлений, а также интервью с
представителями агентств недвижимости г. Чистополь. Ввиду отсутствия открытой информации о ценах реальных сделок
в процессе анализа характеристик сопоставимых объектов были использованы цены предложений.

В соответствии с результатами анализа наилучшего использования Объект оценки можно рассматривать в качестве
административного здания. В качестве аналогов отбирались предложения о продаже объектов сопоставимого назначения
и площадью, расположенных в Республике Татарстан. В результате проведенного анализа были отобраны следующие
предложения по продаже. Единицей сравнения выступает 1 кв. м производственной площади зданий.

Т. 5.30 Характеристика аналогов

Характеристика

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Фотография объекта

Дата предложения

Октябрь 2017

Август 2017

Сентябрь 2017

Тип объекта

Отдельно стоящее

здание

Отдельно стоящее

здание

Отдельно стоящее

здание

Отдельно стоящее

здание

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Характеристика

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Местоположение

Республика Татарстан,

Чистопольский

муниципальный район,

г. Чистополь,

ул. К. Маркса, дом. 17а

г. Набережные Челны,

Комсомольский рынок

г. Набережные Челны,

ул. Гидростроителей,

д. 6

г. Набережные Челны,

проезд Тизлек

Линия расположения

Первая

Назначение

Отдельно стоящее

здание

Отдельно стоящее

здание

Отдельно стоящее

здание

Отдельно стоящее

здание

Класс

Назначение

Административное

Административно -

торговое

Административно -

торговое

Административно -

торговое

Общая площадь, кв. м

498,70

126,00

800,00

Вид права на земельный
участок

Собственность

Право аренды

Площадь земельного
участка, кв. м

1 122,00

173,00

1 800,00

2 000,00

Физическое состояние
зданий

Удовлетворительное

Хорошее

Хорошее состояние

Удовлетворительное

Цена предложения, руб.

3 250 000

17 000 000

13 000 000

Цена предложения,
руб./кв. м

25 794

21 250

16 250

Возможность торга

Контактное лицо

8 (927) 454-88-04

8 965 630-07-77

8 927 467-49-30

Источник (ссылка)

https://www.beboss.ru/k

n/chelny/2445985

https://www.beboss.ru/k

n/chelny/2391340

https://www.beboss.ru/k

n/chelny/2450154

Источник: данные открытых источников

Т. 5.31 Корректировки цен аналогов

Характеристика

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Цена предложения, руб.,

3 250 000

17 000 000

13 000 000

Возможность торга

Корректировка на торг, %

-10,2%

Скорректированная цена,
руб.

2 918 500

15 266 000

11 674 000

Дата предложения

Октябрь 2017

Август 2017

Сентябрь 2017

Корректировка на дату
предложения, %

Скорректированная цена,
руб.

2 918 500

15 266 000

11 674 000

Местоположение:

Республика Татарстан,

Чистопольский

муниципальный район,

г. Чистополь,

ул. К. Маркса, дом. 17а

г. Набережные Челны,

Комсомольский рынок

г. Набережные Челны,

ул. Гидростроителей,

д. 6

г. Набережные Челны,

проезд Тизлек

Корректировка на
местоположение, %

-20,0%

Скорректированная цена,
руб.

2 334 800

12 212 800

9 339 200

Линия расположения

Первая

Корректировка на линию
расположения, %

Скорректированная цена,
руб.

2 334 800

12 212 800

9 339 200

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Характеристика

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Площадь ЗУ

1 122,0

173,0

1 800,0

2 000,0

Общая площадь зданий

498,7

126,0

800,0

Коэффициент
обеспеченности землей

2,25

1,37

2,25

2,50

Вид права на ЗУ

Собственность

Право аренды

Корректировка на вид права
на земельный участок, %

0,0%

-14,0%

Скорректированная цена,
руб.

2 334 800

12 212 800

9 339 200

Предполагаемая площадь
ЗУ

284

1 800

Излишняя / недостающая
площадь ЗУ

111

-200

Стоимость зданий без учета
ЗУ

2 198 649

10 796 200

7 985 560

стоимость предполагаемого
ЗУ с учетом передаваемых
прав

223 508

1 416 600

Скорректированная цена,
руб.

2 422 157

12 212 800

9 402 160

Скорректированная цена,
руб./кв. м

19 223

15 266

11 753

Назначение

Отдельно стоящее

здание

Отдельно стоящее

здание

Отдельно стоящее

здание

Отдельно стоящее

здание

Класс

Корректировка на класс, %

Скорректированная цена,
руб./кв. м

19 223

15 266

11 753

Общая площадь, кв.м

498,7

126,0

800,0

Корректировка на площадь,
%

-9%

Скорректированная цена,
руб./кв.м

17 493

16 182

12 458

Корректировка на наличие
парковки, %

Скорректированная цена,
руб./кв. м

17 493

16 182

12 458

Физическое состояние
зданий

Удовлетворительное

Хорошее

Хорошее состояние

Удовлетворительное

Доля помещений в
неудовлетв. сост, %

Доля помещений в
удовлетв. сост, %

100%

Доля помещений в хорошем
сост, %

100%

Корректировка на
физическое состояние
здания, руб./кв. м

-19%

Скорректированная цена,
руб./кв. м,

14 169

13 107

12 458

Количество внесенных
корректировок

Вес

100,00%

33,333%

Средневзвешенная цена с
учетом всех поправок,
руб./кв. м,

13 245

Источник: расчеты Оценщика

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Обоснование корректировок

•

Корректировка на торг покупателя и продавца

(-10,2%)

•

Корректировка на дату предложения

Все предложения актуальны на дату оценки (20.10.2017 г.), корректировка по данному параметру не требуется.

•

Корректировка на местоположение

Объект оценки расположен в г. Чистополь. Выбранные аналоги расположены в Набережные Челны. К аналогам
применялась корректировка, рассчитанная по данным мониторинга цен объектов недвижимости, земельных участков и
арендных ставок по состоянию на 01.09.2017 г. К аналогу №1 применялась корректировка, рассчитанная следующим
образом.

26 000 /32 500 -1 = (-20%)

Т. 5.32 Поправка на местоположение.

Местоположение

Среднее

Диапазон цен на земельные

участки, руб./кв. м

Поправка, %

Чистополь (административно-торговое назначение)

26 000

15 000

37 000

Набережные Челны (административно-торговое назначение)

32 500

25 000

40 000

-20%

К стоимости аналогов применена корректировка

(-20%).

•

Корректировка на линию расположения

Объект оценки, как и аналоги расположены на первой линии, корректировка не требуется.

•

Корректировка на плотность застройки

Т. 5.33 Расчет корректировки на обеспеченность земельным участком

Наименование

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Площадь ЗУ

1 122,0

173,0

1 800,0

2 000,0

Общая площадь зданий

498,7

126,0

800,0

Коэффициент обеспеченности
землей

2,25

1,37

2,25

2,50

Вид права на ЗУ

Собственность

Право аренды

Корректировка на вид права на
земельный участок, %

0,0%

-14,0%

Скорректированная цена, руб.

2 334 800

12 212 800

9 339 200

Предполагаемая площадь ЗУ

284

1 800

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Наименование

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Излишняя / недостающая
площадь ЗУ

111

-200

Стоимость зданий без учета ЗУ

2 198 649

10 796 200

7 985 560

Значение абсолютной
корректировки, руб.

223 508

1 416 600

Источник: расчеты Оценщика

Т. 5.34 Поправка на передаваемые права.

Показатель

Среднее

Доверительный интервал

Земельные участки под офисно - торговую застройку

0,86

0,85

0,86

Источник: Лейфер Л.А., "Справочник оценщика недвижимости-2016", Нижний Новгород, том 2, стр. 142-147

Стоимость земельного участка, вычитаемая из стоимости аналога №3, рассчитывалась с учетом корректировки на
передаваемые права.

•

Корректировка на назначение

Так как объект оценки и объекты аналоги не имеют отличий по назначению, корректировка не применялась.

•

Корректировка на класс

По своим основным характеристикам оцениваемый объект близок к объекту класса С. Отобранные в качестве аналогов
объекты, также представляют собой объекты класса C. Внесение корректировки по данному параметру не требуется.

•

Корректировка на общую площадь

На формирование рыночной цены влияет общая площадь объекта. Как правило, удельная цена 1 кв. м объекта
недвижимости большей площади дешевле удельной цены объекта с меньшей площадью, так как сказывается "эффект
масштаба".

Т. 5.35 Коэффициенты поправок на площадь в зависимости от диапазона

Площадь

Аналог

<100

100-250

250-500

500-750

750-1000

1000-1500

1500-2000

>2000

Объект оценки

<100

1,00

1,07

1,17

1,25

1,30

1,36

1,41

1,44

100-250

0,93

1,00

1,10

1,17

1,21

1,27

1,32

1,34

250-500

0,85

0,91

1,00

1,06

1,11

1,16

1,20

1,22

500-750

0,80

0,86

0,94

1,00

1,04

1,09

1,13

1,15

750-1000

0,77

0,82

0,90

0,96

1,00

1,04

1,09

1,11

1000-1500

0,74

0,79

0,86

0,92

0,96

1,00

1,04

1,06

1500-2000

0,71

0,76

0,83

0,88

0,92

0,96

1,00

1,02

>2000

0,70

0,74

0,82

0,87

0,90

0,94

0,98

1,00

Источник: Лейфер Л.А., "Справочник оценщика недвижимости-2016", Нижний Новгород, том 2, часть 1, стр. 133

К аналогу №1 применялась корректировка, рассчитанная следующим образом.

0,91 /1 -1 = (-9%)

К аналогам №2 и №3, применялась корректировка, рассчитанная следующим образом.

1,06 /1 -1 = 6%

•

Корректировка на наличие парковки

У объекта оценки и аналогов нет отличий по данному фактору. Корректировка не требуется.

•

Корректировка на физическое состояние здания

Для приведения объектов аналогов к состоянию Объекта оценки использовалась:

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

•

корректировка стоимости зданий в хорошем состоянии к стоимости зданий в удовлетворительном состоянии -
1,24.

неуд

Об

×К

неуд

+ Д

хор

Об

×К

хор

+ Д

уд

Об

×К

уд

неуд

Ан

×К

неуд

+ Д

хор

Ан

×К

хор

+ Д

уд

Ан

×К

уд

-1, где

итоговое значение корректировки на структуру площадей, %;

неуд

Об

доля помещений неудовлетворительного состояния в общей площади Объекта оценки, %;

неуд

Ан

доля помещений неудовлетворительного состояния в общей площади аналога, %;

уд

Об

доля помещений удовлетворительного состояния в общей площади Объекта оценки, %;

уд

Ан

доля помещений удовлетворительного состояния в общей площади аналога, %;

хор

Об

доля помещений в хорошем состоянии в общей площади Объекта оценки, %;

хор

Ан

доля помещений в хорошем состоянии в общей площади аналога, %;

неуд

коэффициент, зданий в неудовлетворительном состоянии– (0,73);

уд

коэффициент зданий в хорошем состоянии (1,0);

хор

коэффициент в хорошем состоянии к стоимости зданий в удовлетворительном состоянии (1,24).

Результаты расчетов корректировки приведены в таблице ниже.

Т. 5.36 Описание структуры площадей в соответствии с физическим состоянием

Наименование

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Доля помещений в неудовлетворительном состоянии, %

Доля помещений в удовлетворительном состоянии, %

100%

Доля помещений в хорошем состоянии, %

100%

Корректировка на физическое состояние здания,
руб./кв. м

-19%

Источник: расчеты Оценщика

Итоговая величина стоимости 1 кв. м

общей площади помещения рассчитывалась на основе математического

13 245 руб.

Итоговый расчет рыночной стоимости Объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Т. 5.37 Расчет рыночной стоимости Объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Наименование показателя

Значение показателя

Общая площадь, кв. м

498,7

Средневзвешенная цена 1 кв. м общей площади, руб.

13 245

Рыночная стоимость Объекта оценки по сравнительному подходу, руб.

5 726 000

Источник: расчеты Оценщика

Вывод:

рыночная стоимость Объекта оценки, без учета прав на земельный участок, рассчитанная сравнительным

подходом, по состоянию на 20.10.2017 г., составляет:

5 726 000 руб.

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

5.2.2.3 Расчет рыночной стоимости помещений в составе Объекта оценки, расположенных в

г. Казань

Расчет рыночной стоимости помещений, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Декабристов,
д. 106А.

Отбор аналогов и корректировка цен предложения

В качестве источников ценовой информации при реализации сравнительного подхода к оценке недвижимости
использовались данные интернет-сайтов агентств недвижимости, досок объявлений, а также интервью с
представителями агентств недвижимости г. Казани. Ввиду отсутствия открытой информации о ценах реальных сделок в
процессе анализа характеристик сопоставимых объектов были использованы цены предложений.

При определении стоимости в рамках сравнительного подхода главными факторами для отбора аналогов являлись
расположение, тип объекта, его назначение и площадь.

Объект оценки представляет собой встроенные помещения площадью расположенные на 1 этаже жилого здания.
Помещения имеют отдельный вход. В соответствии с результатами анализа наиболее эффективного использования в
качестве аналогов отбирались предложения о продаже встроенных помещений свободного назначения, расположенных
в г. Казани.

При определении стоимости Объекта в рамках сравнительного подхода все объекты в составе Объекта оценки
рассматривались в комплексе как единый объект недвижимости.

В результате проведенного анализа были отобраны предложения по продаже встроенных помещений свободного
назначения. Единицей сравнения выступает 1 кв. м общей площади помещений.

Выбранные аналоги были схематично нанесены на карту г. Казани, представленную ниже.

И. 5.1 Расположение Объекта оценки и аналогов на карте г. Казани

Источник: карта 2 ГИС

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Т. 5.38 Характеристика аналогов для оценки помещения в составе Объекта оценки

Характеристика

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Внешний вид

Дата предложения

Октябрь 2017

Сентябрь 2017

Тип объекта

Встроенное помещение

Назначение

ПСН

Местоположение

Татарстан, г. Казань,

ул. Декабристов, д. 106А,

пом. 1 лит. А, А1а

Татарстан, Казань,

ул. Лушникова, д., 8

Татарстан, Казань,

ул. Вишневского, д. 57

Татарстан, г. Казань,

ул. Гагарина, д. 89

Зона

Жилая застройка

Район

Московский

Вахитовский

Московский

Линия домов

Первая

Общая площадь, кв. м

284,3

706,0

732,0

123,0

Площадь помещений 1

этажа, кв. м

284,3

706,0

732,0

123,0

Площадь помещений

выше 1 этажа, кв. м

0,0

Наличие инженерных

коммуникаций

Все необходимые

коммуникации

Все необходимые

коммуникации

Все необходимые

коммуникации

Все необходимые

коммуникации

Физическое состояние

С отделкой

Цена предложения, $

Цена предложения, руб.

45 890 000

55 781 000

9 770 000

Цена 1 кв. м общей

площади, руб.

65 000

76 204

79 431

Контактное лицо

8 937 580-28-88,

Светлана

8 987 271-79-51, Иван

Александрович

8 987 297-79-17, АРР

Казань

Источник информации

(ссылка)

https://www.beboss.ru/k

n/kzn/2399446

https://www.avito.ru/kaz
an/kommercheskaya_nedv

izhimost/ofisnoe_pomesch

enie_737.2_m_978090937

https://www.avito.ru/kaz
an/kommercheskaya_nedv

izhimost/ofis_123_m_1114

052003

Источник: данные открытых источников, анализ Оценщика

Т. 5.39 Расчет средневзвешенной цены 1кв. м. помещений.

Наименование показателя

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Цена за 1 кв. м общей

площади, руб.

65 000

76 204

79 431

Возможность торга

Корректировка на торг, %

-10,2%

Скорректированная цена

за 1 кв. м общей

площади, руб.

58 370

68 431

71 329

Дата предложения

Октябрь 2017

Сентябрь 2017

Корректировка на дату

предложения, %

Скорректированная цена

за 1 кв. м общей

площади, руб.

58 370

68 431

71 329

Назначение

ПСН

Корректировка на

назначение объекта, %

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Наименование показателя

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Скорректированная цена

за 1 кв. м общей

площади, руб.

58 370

68 431

71 329

Местоположение

Татарстан, г. Казань,

ул. Декабристов, д. 106А,

пом. 1 лит. А, А1а

Татарстан, Казань,

ул. Лушникова, д., 8

Татарстан, Казань,

ул. Вишневского, д. 57

Татарстан, г. Казань,

ул. Гагарина, д. 89

Район

Московский

Вахитовский

Московский

Корректировка на

местоположение, %

-16%

Скорректированная цена

за 1 кв. м общей

площади, руб.

58 370

57 482

71 329

Линия домов

Первая

Корректировка на

локальное

местоположение, %

Скорректированная цена

за 1 кв. м общей

площади, руб.

58 370

57 482

71 329

Общая площадь, кв. м

284,3

706,0

732,0

123,0

Корректировка на общую

площадь, %

Скорректированная цена

за 1 кв. м общей

площади, руб.

63 040

62 081

71 329

Доля помещений 1 этажа

в структуре общей

площади, %

100%

248%

257%

43%

Доля помещений выше 1

этажа в структуре общей

площади, %

Корректировка на этаж

расположения, %

Скорректированная цена

за 1 кв. м общей

площади, руб.

63 040

62 081

71 329

Физическое состояние

С отделкой

Корректировка на

физическое состояние,

руб./кв. м

Скорректированная цена

за 1 кв. м общей

площади, руб.

63 040

62 081

71 329

Дополнительные

характеристики

Корректировка на

дополнительные

характеристики, руб./кв.

Скорректированная цена

за 1 кв. м общей

площади, руб.

63 040

62 081

71 329

Количество внесенных

корректировок

Вес, %

100,00%

0,33335

0,25

0,41665

Средневзвешенная цена
1 кв. м общей площади,

руб.

66 254

Источник: расчеты Оценщика

Отчёт 2017-3731/25-1 об оценке рыночной стоймости имущества, принадлежащего ООО "ТАТАГРОПРОМБАНК" - часть 7