Отчёт 2017-3731/25-1 об оценке рыночной стоймости имущества, принадлежащего ООО "ТАТАГРОПРОМБАНК"

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Наименование

населенного пункта

Расположение

Административные, офисные

помещения, бизнес-центры

Торговые помещения,

помещения общественного

питания

Мамадыш

5 - 10

Мензелинск

7 - 21

8 - 23 (макс. 39)

Менделеевск

15 - 30

Набережные Челны

Центральная часть города

30 - 60 (макс. 80)*

30 - 70

Районы массовой жилой застройки

25 - 40

20 - 45

Промышленная зона

19 - 25

16 - 25

Нижнекамск

Центральная часть города

40 - 57

35 - 60

Районы массовой жилой застройки

29 - 45

30 - 45

Промышленная зона

25 - 29

24 - 30

Нурлат

16 - 30 (мин. 12)*

18 - 30 (мин. 12)*

Пестрецы

20 - 26

23 - 35

Тетюши

8 - 14

22 - 36

Чистополь

Центральная часть города

15 - 37 (мин. 8)*

15 - 34 (мин. 8,5)*

Районы массовой жилой застройки

10 - 20 (мин. 6)*

5 - 15

Прочие населенные

пункты

2 - 12

2 - 11

Источник: данные Союза оценщиков Республики Татарстан, Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по
состоянию на 01.09.2017 г.

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Т. 4.13 Анализ предложений офисно-торговых помещений в Республике Татарстан

Объявления

Цена, руб.

Общая

площадь

здания, кв. м

Стоимость

1 кв. м

Площадь
ЗУ, кв. м

Права на ЗУ

Адрес

Дата

Назначение

Вид

операции

Источник

Отдельно стоящее одноэтажное

здание, ранее использовалось как

кафе. Помещение кафе состоит из двух

залов на 120 и 60 человек, имеется

полностью оборудованная кухня, сауна,

душ, туалет. Помещение имеет 3

отдельных входа (кафе и два

примыкающих помещения), что даёт

возможность покупки по частям. Общая

площадь помещения 800 кв. м. Земля

1800 кв. м в собственности. Торг

17 000 000

800,00

21 250

1800

собственность

г. Набережные

Челны,

ул. Гидрострои

телей, 6

05.09.2017

Административно-

торговое

продажа

4-х этажное нежилое здание,

площадью 1139,1 кв. м, расположенное

по адресу: Республика Татарстан, г.

Набережные Челны, ул. Шамиля

Усманова, д. 23а, с кадастровым

номером 16:52:040203:3901.

Количественные характеристики

здания: Литера по плану А Год

постройки 2005 Площадь застройки, кв.

м 484,9 Общая площадь объекта

оценки, кв. м 1 139,1 Площадь 1 этажа,

кв. м. 272,20 Площадь 2 этажа, кв. м

276,40 Площадь 3 этажа, кв. м 275,80

Площадь 4 этажа, кв. м 281,00 Выход

на крышу, кв. м 33,7

38 430 000

1 139,00

33 740

374

собственность

г. Набережные

Челны, ул.

Шамиля

Усманова, а,

17.09.2017

Административно-

торговое

продажа

Продается трехэтажное здание,

площадью 800 кв. м, на земельном

участке площадью 2000 кв. м, здание в

собственности, земля в аренде на 49
лет. Здание можно использовать под

офисы или под производство.

Возможен торг

13 000 000

800,00

16 250

2000

аренда

г. Набережные

Челны, Тизлек

проезд

08.09.2017

Административно-

торговое

продажа

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Объявления

Цена, руб.

Общая

площадь

здания, кв. м

Стоимость

1 кв. м

Площадь
ЗУ, кв. м

Права на ЗУ

Адрес

Дата

Назначение

Вид

операции

Источник

Продаю 1-но этажное кирпичное здание

на самой территории Комсомольского

рынка площадь 126 кв. м и

расположенное на земельном участке

173 кв. м., все в собственности.

Электричество, вода, канализация,

отопление-централизованное. Есть сан.

узел., решетки на окнах. Отличные

подъездные пути, стоянка для авто.

Помещение можно использовать под

любой вид деятельности. ЧП.

Документы готовы

3 250 000

126,00

25 794

173

собственность

г. Набережные

Челны,

Комсомольски

й рынок

16.08.2017

Административно-

торговое

продажа

Продам 1-этажное здание, общей

площадью 237,8 кв. м с земельным

участком 1305 кв. м. Есть газ, идеально

для размещения гостиницы, базы

отдыха, банного комплекса, кафе,

офиса. Есть возможность рассрочки на

5 лет (с начислением 18% на остаток

задолженности). Обмен по

предложению.

3 500 000

237,80

14 718

1305

собственность

г. Агрыз,

ул. Вокзальная

, 10

25.10.2017

Административно-

торговое

продажа

Отдельно стоящее здание в пос.

Рыбная Слобода. Ул. Шаймарданова

86а. Площадь 928 кв. м (можем отдать

меньше). Площадь участка 5 соток.

Высота потолков 3,2 м Идеально под

магазин, ресторан, банк, почту.

4 500 000

925,00

4 865

500

собственность

пос. Рыбная

Слобода. Ул.

Шаймарданова

86а.

26.10.2017

Административно-

торговое

продажа

продам магазин в Верхней Мактаме на

ул. Октября, площадь 220 кв. метров,

площадь земельного участка 8 соток

назначение ИЖС, магазин и земля

оформлены отдельно, есть где

развернуться для людей желающих

заняться бизнесом, стены чупаевский

камень, вода, канализация, газ и

электричество подключены, отопление

газовое, крыша после ремонта,

удобный подъезд к магазину для

погрузки и разгрузки, помещение и

земельный участок в собственности,

имеется возможность строительства

жилого дома, документы готовы, цена

без торга

2 000 000

220,00

9 091

800

собственность

Татарстан,

Альметьевск,

пгт Верхняя

Мактама

ул. Октября

30.08.2017

Административно-

торговое

продажа

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Объявления

Цена, руб.

Общая

площадь

здания, кв. м

Стоимость

1 кв. м

Площадь
ЗУ, кв. м

Права на ЗУ

Адрес

Дата

Назначение

Вид

операции

Источник

Продается здание магазина по адресу:

г. Агрыз, ул. К. Маркса, 59, площадью

111,5 кв. м., земля в собственности 160

кв. м., центральная улица, центр,

рядом с супермаркетом "Находка",

большая людская проходимость, в

одном помещении расположен пивбар

"Пинта", во втором офис организации,

продам все здание площадью 111,5 кв.

м. вместе с арендаторами. Стоимость 5

млн. руб., торг уместен. Возможен

обмен на ликвидное жилье или офис в

г. Ижевске или г. Казани

5 000 000

111,50

44 843,0

160

собственность

Татарстан, г.

Агрыз, ул.

Карла Маркса,

29.10.2017

Административно-

торговое

продажа

Продам отдельно стоящее 1-этажное

здание свободного назначения по ул.

Менделеева, дом 20, общей площадью

121 кв. м. Земельный участок 1130 кв.

м. Здание и участок находятся в

собственности.Первая линия улицы

Менделеева. Имеется подъезд сзади

здания.Подходит под любой вид

деятельности (магазин, салон красоты,

пекарня, офис, кафе и пр.)

9 000 000

121,00

74 380

1130

собственность

г.

Нижнекамск,

ул. Менделеев

а 20,

20.09.2017

Административно-

торговое

продажа

Продается, сдается в аренду

помещение в селе Никольское,
Лаишевского района. Отдельно

стоящее 2-х этажное здание 380 кв. м.,

на земельном участке 11 соток.

Располагается у дороги, удобные

подъездные пути. Есть возможность

отгородить территорию участка

забором. В помещении сделан ремонт.

Предложение от собственника

4 000 000

380,00

10 526,3

1100

собственность

пгт. Лаишево,

с. Никольское,

ул. Школьная,

д. 11,

26.06.2017

Административно-

торговое

продажа

Источник: данные открытых источников, анализ Оценщика

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Операционные расходы

Согласно  данным  риэлторов  Республики  Татарстан,  ставки  аренды  на  нежилые  помещения  формата  street  retail,  как
правило, включают эксплуатационные расходы и не включают коммунальные расходы. Такие эксплуатационные расходы
как  охрана  и  уборка  помещений,  с  учетом  формата  помещений  (встроенные  помещения,  незначительная  площадь),
зачастую не включаются в ставку аренды.

Прогнозы

В перспективе развития сегмента street-retail возможны сдвиги с дорогих пешеходных улиц в центре города, где высокие
арендные ставки и платные парковки, в сторону спальных районов. Вероятны изменения внутри рынка  - от отделений
банков,  турфирм,  брендовых  и  ювелирных  бутиков,  салонов  красоты  и  ресторанов  к  мини-маркетам,  алкомаркетам,
фастфуду,  эконом-магазинам  и  небольшим  парикмахерским.  Специалисты  рынка  недвижимости  ожидают  смену
концепции развития со стороны владельцев торговых площадей, в том числе фиксацию стоимости, отказ от валютного
курса и в целом снижение арендной ставки.

Специалисты предполагают, что основное развитие рынка помещений стрит-ритейл будет происходить за счет
предприятий услуг и общественного питания, классические магазины все меньше будут размещаться на улице.

Выводы

•

Наиболее востребованными помещениями торговой недвижимости формата street retail, являются помещения
площадью менее 500 кв. м.

•

Пустующих площадей на рынке аренды Республики Татарстан достаточно много, некоторые объекты простаивают в
поисках арендатора на протяжении полугода.

•

На рынке помещений стрит-ритейл Республики Татарстан практически не осталось помещений, экспонируемых в
иностранной валюте, рынок полностью перешел на рубли.

Анализ основных ценообразующих факторов

Факторами,  влияющими  на  стоимость  объектов  офисно-торговой  недвижимости,  являются  права  на  недвижимость,
передаваемые  по  сделке,  местоположение  объекта,  состояние  пожарной  системы  безопасность,  сервис  и
дополнительные  услуги,  экономические  характеристики  объекта,  состояние  рынка  на  момент  сделки,  эстетические
характеристики  объекта  недвижимости,  физические  и  технические  характеристики  объекта.  Однако,  что  касается
офисно-торговой  недвижимости,  то  наиболее  существенным  критерием,  влияющим  на  стоимость,  является  её
месторасположение.  Среди  значимых  факторов  выделяются  также  расположение  относительно  основных  деловых
центров, этаж, величина площади, тип и материал здания.

Т. 4.14 Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов торговой недвижимости

Фактор влияния

Учитываемые факторы

Права на недвижимость, передаваемые
по сделке

Собственность или аренда (условия договора и срок), обременения, характер прав на

землю под объектом торговой недвижимости

Местоположение объекта

Статус района, уровень жизни, окружение и оживленность месторасположения,

инфраструктура, транспортная доступность, этаж объекта и этажность здания

Физические и технические
характеристики объекта

Конструктивные и отделочные особенности, материалы, наличие производственных

улучшений, площадь, этаж

Эстетические характеристики объекта
недвижимости

Цветовая гамма, стиль, соответствие местоположению

Состояние рынка на момент сделки

Фаза экономического цикла, соответствие или дисбаланс цен предложения и спроса

Экономические характеристики
объекта

Возможности ресурсов- и энергосбережения, соответствие принципу наиболее

эффективного использования

Сервис и дополнительные элементы

Парковка, качество связи, система безопасности, возможности по субаренде, расширению,

развитию

Пожарная безопасность

Состояние пожарной безопасности

Источник: анализ Оценщика

4.4 ОБЗОР РЫНКА ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ

Общие сведения

В первом полугодии 2017 г. продажи новых легковых автомобилей в России достигли 665 тыс. шт., увеличившись на 7%
по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда было продано 623 тыс. шт.

Продажи российских автопроизводителей выросли на 8%, чему способствовал рост спроса на легковые автомобили Lada,
и в частности на модели Lada Vesta и Lada XRAY, продажи которых в первом полугодии 2017 г. увеличились на 51% и 92%
соответственно. Продажи UAZ упали на 29% из-за существенного снижения спроса на модели Patriot и Hunter.

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Прирост  продаж  иномарок  российского  производства  оказался  выше  среднеотраслевого  уровня  и  составил  16%.
По состоянию на первое полугодие  2017 г. около  62% всех продаж новых легковых  автомобилей пришлось именно на
данный  сегмент.  Усилению  позиций  и  конкурентоспособности  иномарок  российского  производства  во  многом
способствовали различные программы господдержки.

Доля импорта в совокупных продажах в первом полугодии 2017 г. составила около 17% (против 22% в первом
полугодии 2016 г.). Несмотря на значительное укрепление рубля за период, количество импортированных автомобилей
в количественном выражении упало.

В денежном выражении рынок продемонстрировал прирост как в рублевом, так и в долларовом выражении, при этом
в долларовом выражении рынок вырос существенно выше (28% против 5%), что стало следствием укрепления российской
валюты.

Т. 4.15 Продажи легковых автомобилей

Категория легковых а/м (без учета LCV)

Январь - июнь 2017 г.

Январь - июнь 2016 г.

Изменение

Отечественные бренды

144

134

Иномарки российского производства

410

354

16%

Импортные новые автомобили

111

135

-18%

Всего

665

623

Источник: http://www.pwc.ru/ru/publications/Automotive-report_Final_RUS_3-4.pdf

Ключевые тенденции на российском рынке легковых автомобилей в первом полугодии 2017 г.

Отечественный бренд Lada сохраняет лидирующую позицию на рынке и демонстрирует увеличение продаж, при
этом рост обеспечен исключительно за счет прироста продаж автомобилей Lada Vesta и Lada XRAY.

Структура продаж автомобилей бренда Lada сместилась в пользу новых моделей Lada Vesta и Lada XRAY, на которые
в совокупности пришлось 37% всех продаж бренда в первом полугодии 2017 г. Они оказались единственными моделями
во всей линейке моделей Lada, по которым наблюдался прирост продаж. Можно предположить, что позиции Lada Vesta
будут укрепляться в дальнейшем за счет недавно представленных универсалов Vesta SW и SW Cross, которые расширили
семейство данной модели.

Datsun является лидером по приросту продаж среди топ-15 автопроизводителей, однако пока существенно
уступает по объему продаж своим ближайшим конкурентам.

Прирост продаж на уровне 32% отчасти объясняется достаточно низкой базой прошлого года, а также увеличением
объема продаж модели on-DO за счет расширения линейки модификаций модели.

В рейтинге самых продаваемых моделей сменился лидер: Hyundai Solaris уступил место KIA Rio.

KIA Rio лидировала по объему продаж на протяжении пяти месяцев 2017 г. и по итогам первого полугодия показала рост
на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Ожидается, что недавнее появление на рынке обновленной
модели KIA Rio будет способствовать сохранению ее лидерских позиций на рынке. Hyundai Solaris выбыл из тройки
лидеров, однако можно предположить, что обновление модели окажет положительное влияние на продажи в ближайшие
месяцы.

И. 4.14 Объем и прирост продаж легковых автомобилей по некоторым брендам за 1П 2017 г.

Источник: http://www.pwc.ru/ru/publications/Automotive-report_Final_RUS_3-4.pdf

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Т. 4.16 Изменение доли рынка легковых автомобилей по некоторым брендам

Бренд

Рыночная доля 1П 2016 г., %

Рыночная доля 1П 2017 г., %

Lada

19,5%

20,4%

KIA

11,2%

12,8%

Hyundai

10,2%

10,5%

Renault

8,3%

9,1%

Toyota

7,0%

6,5%

Volkswagen

5,4%

6,0%

Nissan

5,8%

5,3%

Skoda

4,3%

Ford

2,9%

2,8%

Mercedes-Benz

3,0%

2,6%

Chevrolet

2,4%

2,2%

BMW

2,3%

2,2%

Mazda

1,5%

1,7%

Datsun

1,3%

1,6%

Lexus

1,8%

1,6%

Источник: http://www.pwc.ru/ru/publications/Automotive-report_Final_RUS_3-4.pdf

Самым популярным классом автомобилей по объему продаж стал сегмент SUV.

С небольшим перевесом сегмент кроссоверов и внедорожников обошел по объему продаж класс B и достиг рыночной
доли в 41%. Этому способствовал выход на рынок ряда успешных моделей (например, таких как Hyundai Creta, Lada XRAY,
Renault Kaptur). Кроме того, росту продаж наиболее популярных моделей SUV способствовало увеличение ценового
барьера по льготным автокредитам с 1,15 млн руб. до 1,45 млн руб.

Наблюдается падение продаж среди премиальных производителей автомобилей.

Продажи автомобилей премиальных брендов показывают отрицательную динамику на уровне - 5% в первом полугодии
2017 г. по сравнению с аналогичным периодом 2016 г. Среди брендов, которые показали снижение продаж в сегменте
легковых автомобилей, присутствуют Mercedes-Benz, Lexus, Audi, Land Rover и Porsche. При этом прирост продаж
наблюдался у BMW, Volvo, Infiniti, Jaguar, Jeep, Cadillac и Mini.

Несмотря на некоторое оживление авторынка, игроки осторожно подходят к вопросу формирования заказов и
управления стоками.

Учитывая  нестабильность  российского  авторынка,  многие  дилеры  предпочли  снизить  количество  заказов
у автопроизводителей  во  избежание  затоваривания  складов.  Однако  на  фоне  укрепления  рубля  и  постепенной
реализации  отложенного  спроса  возник  дефицит  наиболее  востребованных  автомобилей.  В  перспективе  ближайших
месяцев следует ожидать роста спроса на автомобили нижнего и среднего ценовых сегментов и, как следствие, роста
заказов дилеров для снижения риска недополучения прибыли.

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

И. 4.15 Объёмы продаж топ-10 самых популярных моделей SUV по итогам 1П 2017 и 2016 гг., тыс. шт.

Источник: http://www.pwc.ru/ru/publications/Automotive-report_Final_RUS_3-4.pdf

Программы развития отрасли

В 2017 г. был утвержден проект Стратегии развития автомобильной промышленности РФ на период до 2025 г., в котором
была сформулирована задача по более активному вовлечению игроков российского авторынка в глобальную цепочку
поставок.

Основные направления проекта Стратегии развития автомобильной промышленности России до 2025 г.:

•

Сохранение привлекательности производства в стране

Планируется обеспечить стабильный внутренний спрос за счет восстановления покупательной способности населения,
укрепления курса рубля, восстановления реализации инфраструктурных и строительных проектов и реализации
немонетарных мер стимулирования спроса. К 2025 г. ожидается рост объема производства почти в 2 раза по сравнению
с 2016 г. до уровня 2,5 млн автомобилей (включая пассажирские автомобили, LCV, грузовые автомобили и автобусы).

•

Унификация платформ и концентрация производства

Для  достижения  экономии  от  масштаба  необходима  концентрация  производства,  поэтому  в  рамках  Стратегии
планируется  сокращение  существующих  платформ  до  6–8  "основных".  Это  позволит  существенно  снизить  затраты  на
производство.  Ожидается,  что  для  производителей  крупных  платформ  будет  действовать  режим  наибольшего
благоприятствования.

•

Повышение объемов экспорта

К 2025 г. ожидается увеличение экспорта в 4 раза по сравнению с итогами 2016 г. до 311 тыс. шт. Достижению данного
результата будут способствовать заключение соглашений о свободной торговле, развитие дистрибуторских сетей и
партнерств, постепенное вовлечение российских производителей в глобальную цепочку поставок, конкурентоспособная
себестоимость.

•

Повышение локализации производства и развитие отрасли автокомпонентов

Для сохранения конкурентоспособной себестоимости к 2025 г. планируется увеличить уровень локализации до 70-80%
для разных сегментов транспорта, а также стимулировать развитие производства автокомпонентов на российском рынке.
Для повышения эффективности производства автокомпонентов планируется внедрение комплекса мер, направленных на
увеличение объемов продаж автомобилей, повышение рентабельности бизнеса и улучшение предпринимательской
среды.

•

Развитие технологий и инновационных компетенций

Одними из глобальных трендов, которые обладают наибольшим потенциалом влияния на развитие российской
автомобильной отрасли, являются электромобили, самоуправляемые автомобили, ТС с сетевыми возможностями,
автомобили на газомоторном топливе. Государство готово оказать поддержку соответствующим проектам в России, в т.ч.
в вопросах софинансирования.

Прогнозы

По итогам 2017 г. прогнозируется рост рынка легковых автомобилей на уровне 7-11%

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

В базовом сценарии продажи новых легковых автомобилей в России могут вырасти на 7% и достигнуть 1,40 млн шт. в 2017
г. В оптимистическом сценарии прогнозируется увеличение продаж до 1,46 млн шт., что соответствует приросту на
уровне 11%. Реализация сценария будет зависеть от экономической конъюнктуры рынка во втором полугодии 2017 г.

Одним из основных факторов при прогнозировании объема продаж легковых автомобилей в России в 2017 г. стал прогноз
цены на нефть. По данным GI, средняя цена на нефть марки Brent составила 43,3 долл. США за баррель по результатам
2016 г. В 2017 г., согласно консенсус-прогнозу Bloomberg, цена может увеличиться до 52 долл. США за баррель, что будет
стимулировать продажи новых автомобилей.

На развитие рынка будет также оказывать влияние уровень потребительской и предпринимательской уверенности.
По результатам первого полугодия индексы все еще остаются на достаточно низком уровне, но тем не менее наблюдается
положительная динамика.

По итогам 2017 г. прогнозируется сохранение лидирующих позиций иномарок российской сборки.

Т. 4.17 Прогноз рынка новых легковых а/м, тыс. шт. (без учета LCV)

Категории легковых а/м

2016 г.(факт)

2017 г. (базовый прогноз)

2017 г. (оптимист. прогноз)

Отечественные бренды

284

305 (+7%)

320 (+13%)

Иномарки российской сборки

754

860 (+14%)

900 (+19%)

Импортные автомобили

273

235 (-14%)

240 (-12%)

Рынок в целом

1 311

1 400 (+7%)

1 460 (+11%)

Источник: http://www.pwc.ru/ru/publications/Automotive-report_Final_RUS_3-4.pdf

Долгосрочное развитие сегмента легковых автомобилей России будет определяться экономической ситуацией в стране
и мерами регулирования отрасли.

И. 4.16 Прогноз рынка новых легковых автомобилей в России, 2017–2021 гг., млн шт.

Источник: http://www.pwc.ru/ru/publications/Automotive-report_Final_RUS_3-4.pdf

Вторичный рынок

Согласно данным аналитического агентства "АВТОСТАТ", по итогам июля 2017 года объём рынка легковых автомобилей
с пробегом в России составил 453,9 тыс. единиц, что на 0,9% меньше, чем годом ранее. Таким образом, после
двухмесячного роста (в мае и июне) вторичный рынок снова показал отрицательную динамику.

Лидером этого рынка остается отечественная марка LADA, на долю которой приходится 27% от общего объема.
В количественном выражении это составляет 121,7 тыс. штук – на 2,9% меньше, чем год назад. Лучшей среди иномарок
все также является японская Toyota, чей показатель достиг 51,1 тыс. экземпляров (-3,0%). В тройке лидеров присутствует
и другой японский бренд – Nissan – с результатом 24,7 тыс. машин (+0,5%).

Как отмечают аналитики агентства "АВТОСТАТ", в ТОП-10 рынка отрицательную динамику показывает только 4 бренда
(LADA, Toyota, Ford, Mitsubishi). Остальные шесть брендов находятся в "плюсе", причем лучше других обстоят дела у KIA
(рост более 11%).

Среди моделей лидерство сохраняет хэтчбек LADA 2114, объем вторичного рынка, которого в июле составил 13,1 тыс.
единиц, что на 0,9% ниже результата годичной давности. На второй позиции в модельном рейтинге находится седан LADA

1,4

1,8

2,37

2,74

1,37

1,78

2,48

2,76

2,61

2,34

1,49

1,31

1,4

1,67

1,75

1,83

1,88

0,5

1,5

2,5

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

2107 (12,0 тыс. шт.; -8,7%). Третья строчка принадлежит Ford Focus (11,5 тыс. шт.; -3,9%), который снова стал лучшим
среди иномарок с пробегом.

Помимо этой модели, в десятке лидеров рыночный рост зафиксирован также у LADA 2170 (+3,0%), LADA 4x4 (+2,3%) и
Hyundai Solaris (+26,8%). Что касается последней модели, то столь высокий показатель роста во многом обусловлен тем,
что она уже несколько лет входит в число лидеров первичного рынка и теперь массово реализуется на вторичном рынке.

Отметим также, что по итогам семи месяцев 2017 года объем рынка легковых автомобилей с пробегом в России составил
более 2 млн 946 тысяч единиц, что на 0,8% выше показателя годичной давности.

Т. 4.18 ТОП-10 рынка легковых автомобилей с пробегом в июле 2017 г. по маркам (шт.)

№

Марка

Июль 2017

Июль 2016

17/16

Семь месяцев

Июля 2017

Семь месяцев

Июля 2016

17/16

1 Lada

121 693

125 335

-2,9

806 186

820 894

-1,8

2 Toyota

51 073

52 641

-3,0

330 099

335 394

-1,6

3 Nissan

24 716

24 601

0,5

158 330

155 573

1,8

4 Hyundai

20 873

19 843

5,2

131 837

121 389

8,6

5 Chevrolet

19 419

19 101

1,7

126 679

124 029

2,1

6 Ford

17 953

18 506

-3,0

115 430

113 033

2,1

7 Volkswagen

17 690

16 746

5,6

111 290

105 121

5,9

8 Kia

17 176

15 434

11,3

108 269

97 003

11,6

9 Renault

15 007

13 968

7,4

96 503

89 157

8,2

10 Mitsubishi

13 465

14 306

-5,9

88 970

91 485

-2,8

Всего по России

453 943

457 948

-0,9

2 946 472

2 922 914

0,8

Источник: https://www.autostat.ru/press-releases/31086/

Выводы:

•

На фоне оживления экономики российский автомобильный рынок после четырех лет падения продемонстрировал
рост на уровне 7% в первом полугодии 2017 г. Лидерство на рынке традиционно удерживают бренды с обновленным
модельным рядом. При этом автомобили из бюджетного и среднего сегментов наращивают продажи, тогда как
продажи в премиальном сегменте снижаются.

•

В 2017 г. был утвержден проект Стратегии развития автомобильной промышленности РФ на период до 2025 г.,
в котором была сформулирована задача по более активному вовлечению игроков российского авторынка
в глобальную цепочку поставок.

•

По  итогам  2017  г.  прогнозируется  рост  рынка  легковых  автомобилей  на  уровне  7%  в  базовом  сценарии  и  11%
в оптимистическом.  Реализация  сценария  будет  зависеть  от  экономической  конъюнктуры  рынка  во  втором
полугодии 2017 г.

•

По итогам семи месяцев 2017 года объем рынка легковых автомобилей с пробегом в России составил более
2 млн 946 тысяч единиц, что на 0,8% выше показателя годичной давности.

•

На вторичном рынке легковых автомобилей остается отечественная марка LADA, на долю которой приходится 27%
от общего объема.

•

Лучшей среди иномарок все также является японская Toyota, чей показатель достиг 51,1 тыс. экземпляров (-3,0%).

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

5.1 ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ

Выбор стандарта определяемой стоимости объекта оценки производится исходя из назначения оценки с учетом
действующих законодательных норм. Данная оценка стоимости производится для совершения сделки или иных действий
с Объектами оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных споров, принятии
управленческих решений.

Объектом оценки выступает недвижимое имущество. Недвижимое имущество как объект гражданских прав может
свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным
способом, если оно не изъято из оборота или не ограничен в обороте (ст. 129 ГК РФ). В связи с этим, базой оценки может
быть рыночная стоимость.

Согласно Договору на проведение оценки, оценке подлежат

рыночная стоимость

Объекта оценки.

Развернутое определение рыночной стоимости дано в Федеральном законе от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации" (ст. 3):

Рыночная стоимость

объекта оценки -это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть

отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то
есть когда:

•

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

•

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

•

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

•

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки
в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

•

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Стандарты оценки предусматривают использование трех подходов к оценке:

•

затратный;

•

сравнительный;

•

доходный.

Затратный подход

- совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для

восстановления  либо  замещения  объекта  оценки,  с  учетом  его  износа.  Затратный  подход  основан  на  принципе
замещения,  состоящем  в  том,  что  покупатель  не  будет  платить  за  объект  собственности  больше  той  суммы,  которая
требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам.

Сравнительный подход

- совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с

аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Подход по сравнению
продаж основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают
аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения.

Доходный подход

- совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от

объекта оценки. Доходный подход основан на оценке ожиданий инвестора относительно будущих экономических выгод
от владения оцениваемым объектом.

Согласно Федеральным Стандартам оценки №№1-3, утвержденным приказами Минэкономразвития РФ №№ 297, 298 и 299
от 20.05.2015 г., Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к
оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Для целей настоящего Отчета расчет рыночной стоимости Объекта оценки проводился с использованием сравнительного
подхода (с помощью

метода сравнительного анализа продаж

), за исключением здания Гаража. Стоимость здания

гаража определялась затратным подходом (с помощью метода сравнительной единицы), так как оно находится в
неудовлетворительном состоянии, и отсутствует ценовая информация о предложениях по продаже на вторичном рынке
в свободном доступе аналогичных объектов.

Рынок коммерческой недвижимости Республики Татарстан достаточно развит, поэтому возможно применение
сравнительного подхода для оценки рассматриваемых объектов недвижимости.

Затратный подход -

метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы - метод, основанный на применении укрупненных показателей стоимости строительства,
как по текущим прайс-листам компаний, производящим строительно-монтажные работы, так и по различным сборникам
укрупненных показателей, утвержденным ранее. Указанный метод используется в рамках настоящего Отчета, для здания
гаража.

В соответствии с требованиями ФСО №7 и методикой оценки затратный подход для определения стоимости встроенных
помещений, не применяется.

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Отдельно стоящие здания, входящие в состав объекта оценки, относятся к сегменту рынка офисно-торговой
недвижимости, которая широко представлена на рынке и находятся в удовлетворительном состоянии. В данной ситуации,
при наличии достаточной активности рынка, применение затратного подхода, на основании ФСО №7, не целесообразно.

Исходя из предполагаемого использования результатов оценки - реализация Объектов оценки, Оценщик сделал вывод
что более предпочтительно применение сравнительного подхода. Доходный подход связан с построением прогнозов, что
может существенно исказить результаты рыночной стоимости Объекта оценки. В связи с этим, в рамках настоящего
Отчета доходный подход не применяется.

Рыночная стоимость земельных участков (ИЖС) в составе Объекта оценки была определена с применением метода
сравнения продаж.

Стоимость земельных участков под зданиями определялась отдельно от зданий в состоянии "условно свободный" для
целей выделения стоимости участка в составе Объекта оценки, а также для проведения корректировок аналогов в рамках
сравнительного подхода, с применением метода сравнения продаж.

Подробно описание методологии и обоснование расчетов стоимости Объекта оценки приведено в соответствующих
разделах настоящего Отчета, а также соответствующих Приложениях к нему.

Выбранные подходы: сравнительный - 24 объекта и затратный - 1 объект

5.2 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

5.2.1 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОСТАВЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Методология

Для оценки рыночной стоимости прав на земельные участки применялся метод сравнения продаж. При применении
данного метода участок предполагается условно свободным от улучшений с коммуникациями по границе.

Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой
продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектом недвижимости.
В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Данный подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж предполагает осуществление следующих этапов:

•

изучение рынка и предложений на продажу, то есть земельных участков, которые наиболее сопоставимы с
оцениваемым участком;

•

сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, форме
оплаты сделки, правовой статус, местоположении и других условиях сделки;

•

анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим
характеристикам и условиям продажи;

•

корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с
имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5.2.1.1 Расчет рыночной стоимости земельных участков под ИЖС в составе объекта оценки

Критерии отбора аналогов

Ввиду отсутствия открытой информации о ценах реальных сделок на рынке земли под размещение жилых объектов
недвижимости в процессе анализа характеристик сопоставимых объектов были использованы цены предложений на дату
оценки.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную
стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными
факторами  стоимости,  как  правило,  являются:  местоположение  и  окружение;  целевое  назначение,  разрешенное
использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и
др.);  транспортная  доступность;  инфраструктура  (наличие  или  близость  инженерных  сетей  и  условия  подключения  к
ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Ключевыми критериями выбора участков-аналогов выступали следующие параметры:

•

Передаваемые права на землю – оцениваемые земельные участки оформлены на правах собственности, в качестве
аналогов использовались предложения о продаже права собственности на землю.

•

Категория земель и вид разрешенного использования земельного участка – в расчетах использованы предложения
участков категорий земли населенных пунктов и земли ИЖС.

•

Местоположение – в рамках выбранной методологии были отобраны аналоги (земельные участки, выставленные на
продажу), имеющие сопоставимое местоположение с Объектом оценки.

•

Принимался во внимание факт наличия (отсутствия) коммуникаций и прочих улучшений на предлагаемых к продаже
земельных участках.

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Так как, в состав Объекта оценки входят земельные участки с разной площадью, отбора аналогов производился отдельно,
для земельных участков, диапазон площади которых составляет менее 1 500 кв. м и диапазон площади которых
составляет 1 500 - 3 000 кв. м.

В результате проведенного анализа с учетом описанных ранее критериев отбора аналогов были отобраны следующие
предложения земельных участков. Единицей сравнения выступает 1 кв. м общей площади земельных участков.

Т. 5.1 Характеристика оцениваемых участков, площадь которых, составляет менее 1 500 кв. м и объектов-аналогов

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Изображение

Дата предложения

Октябрь 2017

Тип объекта

Земельный участок

Местоположение

установлено

относительно

ориентира,

расположенного в

границах участка.

Ориентир Участок в

п. Салмачи,

Приволжский район

г. Казани

Республика

Татарстан,

г. Казань,

Приволжский район,

ул. Атнинская, д. 25

Республика

Татарстан, г Казань,

Приволжский район,

п. Вишневка,

ул. Юмарт, дом 23

Республика

Татарстан,

г. Казань,

Приволжский район,

жилой массив

Салмачи,

ул. Центральная, д.

168 Б

Республика

Татарстан,

г. Казань,

Приволжский район,

п. Салмачи

Кадастровый номер

16:50:350201:1004

16:50:350101:0217

16:50:350202:1212

16:50:350201:789

Расположение
относительно
крупных
автомагистралей,
подъездные пути

2 линия, грунтовая

дорога

2 линия, грунтовая

дорога

2 линия, грунтовая

дорога

2 линия, грунтовая

дорога

2 линия, грунтовая

дорога

Категория земель

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Зона застройки
согласно ПЗЗ

Ж2

Вид разрешенного
использования

Индивидуальное

жилищное

строительство и

ведение личного

подсобного

хозяйства

Для ведения

личного подсобного

хозяйства и под

индивидуальное

жилищное

строительство

Индивидуальное

жилищное

строительство

Для строительства

индивидуального

жилого дома и

выращивания с/х

продукции

Индивидуальное

жилищное

строительство

Общая площадь
земельного участка,
кв. м

1 200

750

1 000

1 215

1 200

Вид права на
земельный участок

Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности

Наличие
инженерных
коммуникаций,
полученных ТУ

Электроснабжение -

по границе участка.

ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка. ТУ

на газоснабжение

получены.

Водоснабжение - по
границе участка. ТУ

на водоснабжение

не получены.

Канализация - по

границе участка. ТУ

на канализацию не

получены

Электроснабжение -

по границе участка.

ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка. ТУ

на газоснабжение не

получены.

Водоснабжение - по
границе участка. ТУ

на водоснабжение

не получены.

Канализация - по

границе участка. ТУ

на канализацию не

получены

Электроснабжение -

по границе участка.

ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка. ТУ

на газоснабжение не

получены.

Водоснабжение - по
границе участка. ТУ

на водоснабжение

не получены.

Канализация - по

границе участка. ТУ

на канализацию не

получены

Электроснабжение -

по границе участка.

ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка. ТУ

на газоснабжение не

получены.

Водоснабжение - по
границе участка. ТУ

на водоснабжение

не получены.

Канализация - по

границе участка. ТУ

на канализацию не

получены

Электроснабжение -

по границе участка.

ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка. ТУ

на газоснабжение не

получены.

Водоснабжение - по
границе участка. ТУ

на водоснабжение

не получены.

Канализация - по

границе участка. ТУ

на канализацию не

получены

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Дополнительная
информация

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Цена земельного
участка, руб.

1 700 000

2 300 000

3 000 000

2 560 000

1 700 000

Цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

2 267

2 300

2 469

2 133

2 267

Возможность торга
(+ / -)

Контактное лицо

Анастасия,

тел.: 8 917 230-14-00

Лариса,

тел.: 8 927 450-56-38

Тимур,

тел.: 8 951 890-46-23

Купцов И.В. ИП,

Тимур,

тел.: 8 917 852-24-45

Анастасия,

тел.: 8 917 230-14-00

Дата прозвона

21.10.2017

21.10.207

21.10.2017

Источник
информации
(ссылка)

https://www.avito.ru

/kazan/zemelnye_uc

hastki/uchastok_7.7_

sot._izhs_534208675

https://www.avito.ru

/kazan/zemelnye_uc

hastki/uchastok_10_s

ot._izhs_798230997

https://www.avito.ru

/kazan/zemelnye_uc

hastki/uchastok_12_s

ot._izhs_903358505

https://www.avito.ru

/kazan/zemelnye_uc

hastki/uchastok_12_s

ot._izhs_1044727716

https://www.avito.ru

/kazan/zemelnye_uc

hastki/uchastok_7.7_

sot._izhs_534208675

Источник: данные открытых источников

Т. 5.2 Характеристика оцениваемых участков, площадь которых, составляет 1 500 - 3 000 кв. м и объектов-аналогов

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Изображение

Дата предложения

Октябрь 2017

Сентябрь 2017

Октябрь 2017

Тип объекта

Земельный участок

Местоположение

установлено

относительно

ориентира,

расположенного в

границах участка.

Ориентир Участок в

п. Салмачи,

Приволжский район

г. Казани

Республика

Татарстан,

г. Казань,

Приволжский район,

п. Салмачи, ул. 5-я

Зеленая, дом 58

Республика

Татарстан, г. Казань

Республика

Татарстан,

г. Казань,

Приволжский район,

п. Салмачи, ул.

Раздольная, д. 3

Республика

Татарстан,

г. Казань,

Приволжский район,

п. Салмачи

Кадастровый номер

16:50:350202:362

16:50:350103:437

16:50:350201:41

16:50:350201:2616

Расположение
относительно
крупных
автомагистралей,
подъездные пути

2 линия, грунтовая

дорога

2 линия, грунтовая

дорога

2 линия, грунтовая

дорога

2 линия, грунтовая

дорога

2 линия, грунтовая

дорога

Категория земель

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Зона застройки
согласно ПЗЗ

Ж2

Вид разрешенного
использования

Индивидуальное

жилищное

строительство и

ведение личного

подсобного

хозяйства

Индивидуальное

жилищное

строительство

Индивидуальное

жилищное

строительство

Индивидуальное

жилищное

строительство

Индивидуальное

жилищное

строительство

Общая площадь
земельного участка,
кв. м

2 500

2 200

2 500

Отчёт 2017-3731/25-1 об оценке рыночной стоймости имущества, принадлежащего ООО "ТАТАГРОПРОМБАНК" - часть 5