Отчёт 2017-3731/25-1 об оценке рыночной стоймости имущества, принадлежащего ООО "ТАТАГРОПРОМБАНК"

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

указывает, что потенциал экономического роста в России остается достаточно слабым по сравнению с другими странами
с аналогичным уровнем дохода. При отсутствии структурных реформ, что приводит к высокому уровню бедности,
сокращению населения трудоспособного возраста и множеству других факторов, которые сдерживают инвестиции,
рейтинговое агентство ожидает, что потенциал роста будет оставаться на уровне 1,5–2%.

Т. 4.4 Кредитный рейтинг России

Агентство

В иностранной валюте

В национальной валюте

S&P's

BB+ (позитивный)

BBB- (позитивный)

Fitch

ВВВ- (стабильный)

Moody's

Ва1 (стабильный)

Ваa3 (стабильный)

Источник: Fitch, Moody's, Standard&Poor's

Следует отметить, что в 2017 г. вступит в силу новый закон, по которому иностранные рейтинговые агентства смогут
работать в России либо через филиалы и присваивать международные рейтинги, либо создать в России дочерние
структуры, которые будут соответствовать новым требованиям российского законодательства и присваивать рейтинги по
национальной шкале.

Рейтинги по национальной шкале представляют собой оценку риска национальных эмитентов и их долговых обязательств
в  условиях  данной  страны.  Национальные  рейтинговые  шкалы  характеризуют  уровень  риска  эмитента  и  вероятность
исполнения  его  долговых  обязательств  по  сравнению  с  другими  эмитентами  в  соответствующей  стране.  Рейтинги,
присвоенные  по  национальным  шкалам  разных  стран,  не  сопоставимы  между  собой.  Если  один  эмитент  получает
максимальный кредитный рейтинг по внутренней шкале одной страны, а второй эмитент  — максимальный кредитный
рейтинг по внутренней шкале другого государства, то уровни кредитного риска по ним, скорее всего, не совпадут.

Международная шкала рейтингов как раз предназначена для точных сравнений эмитентов из разных стран, учитывает
влияние прямых и косвенных страновых рисков и позволяет сравнивать любые компании между собой.

В апреле 2017 г. Банк России внес в реестр филиалов и представительств иностранных кредитных рейтинговых агентств
сведения о филиалах S&P, Moody's и Fitch.

Прогнозы развития экономики России

Т. 4.5 Прогноз основных макроэкономических показателей

Показатель

Источник

2017

2018

2019

2020

Темп роста ВВП, в
% к пред. году

МЭР РФ, Прогноз социально-экономического прогноза
до 2020 (апрель, 2017 г.)

102,0

101,5

Прогноз экономического развития России на 2017-2020
гг. (ВЭБ, май 2017 г.)

100,8

101,7

101,9

102,2

Всемирный банк, "Доклад об экономике России", май
2017 г.

101,3

101,4

н/д

Банк России, июнь 2017 г.

101,3-101,8

101,0-101,5

101,5-102,0

Индекс
потребительских
цен на середину
года, %

Консенсус-прогноз НАО "Евроэксперт"

104,8

104,3

104,2

104,1

МЭР РФ, Прогноз социально-экономического прогноза
до 2020 (апрель, 2017 г.)

104,0

104,4

Прогноз экономического развития России на 2017-2020
гг. (ВЭБ, май 2017 г.)

104,1

103,8

103,9

103,8

Прогноз Global Insight, июнь 2017 г.

104,5

104,9

104,8

н/д

Прогноз МВФ, апрель 2017 г.

106,5

104,2

104,0

Прогноз Economist Intelligence Unit, январь 2017 г.

105.4

104,4

104,5

104,6

Bloomberg (июнь 2017 г.)

104,3

104,2

104,3

н/д

Индекс
промышленного
производства, в %
к пред. году

МЭР РФ, Прогноз социально-экономического прогноза
до 2020 (апрель, 2017 г.)

102,0

102,1

102,0

Инвестиции

основной
капитал, в % к
пред. году

МЭР РФ, Прогноз социально-экономического прогноза
до 2020 (апрель, 2017 г.)

102,0

102,2

102,0

102,1

Прогноз экономического развития России на 2017-2020
гг. (ВЭБ, май 2017 г.)

102,2

102,3

102,8

103,2

Рассчитан на основе нижеприведённых источников

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Показатель

Источник

2017

2018

2019

2020

Реальные
располагаемые
денежные доходы
населения, в % к
пред. году

МЭР РФ, Прогноз социально-экономического прогноза
до 2020 (апрель, 2017 г.)

101,0

101,5

101,2

101,1

Оборот розничной
торговли, в % к
пред. году

МЭР РФ, Прогноз социально-экономического прогноза
до 2020 (апрель, 2017 г.)

101,9

102,6

102,5

102,4

Прогноз экономического развития России на 2017-2020
гг. (ВЭБ, май 2017 г.)

101,5

102,5

103,0

103,1

Цены на нефть
Urals (мировые),
долл. США/барр.

МЭР РФ, Прогноз социально-экономического прогноза
до 2020 (апрель, 2017 г.)

45,6

40,8

41,6

42,4

Прогноз экономического развития России на 2017-2020
гг. (ВЭБ, май 2017 г.)

51,0

55,0

Всемирный банк, "Доклад об экономике России", май
2017 г.

55,0

60,0

61,5

н/д

Курс

доллара

США,
руб./долл. США

Консенсус-прогноз НАО "Евроэксперт"

60,70

63,77

65,28

66,65

МЭР РФ, Прогноз социально-экономического прогноза
до 2020 (апрель, 2017 г.)

64,2

69,8

71,2

72,7

Прогноз экономического развития России на 2017-2020
гг. (ВЭБ, май 2017 г.)

57,7

58,4

57,5

57,0

Прогноз Economist Intelligence Unit, январь 2017 г.

62,4

67,6

69,7

71,0

Bloomberg, июнь 2017 г.

58,48

59,21

62,71

65,90

Курс

евро,

руб./евро

Bloomberg, июнь 2017 г.

65,06

67,62

73,33

79,45

Источник: Прогноз социально-экономического прогноза до 2020 (МЭР РФ, апрель 2017), Сценарные условия, основные параметры прогноза социально–
экономического развития Российской Федерации и предельные уровни цен (тарифов) на услуги компаний инфраструктурного сектора на 2017 год и на
плановый период 2018 и 2019 годов (МЭР РФ, Ноябрь 2016 г.), Прогноз экономического развития России на 2017-2020 гг. (ВЭБ, май 2017), "Доклад об
экономике России" Всемирного банка (май 2017 г.),"Доклад о денежно-кредитной политике" Банка России (июнь 2017 г.), Global Insight (июнь 2017 г.),
Bloomberg (июнь 2017 г.), Economist Intelligence Unit (январь 2017 г.), Прогноз МВФ, апрель 2017, анализ Оценщика

4.2 АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

Общие сведения о земельном фонде Республики Татарстан

Общая площадь земель Республики Татарстан составляет 6 783,7 тыс. га, из них земли сельскохозяйственного
назначения – 4 667,6 тыс. га, промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного специального назначения
- 81,6 тыс. га (1,2%), земли лесного фонда - 124,7 тыс. га (18,3%), земли водного фонда - 438,9 тыс. га (6,5%), земли
особо охраняемых природных территорий - 13,2 тыс. га (0,2%).

В природном отношении территория делится на три части: Предволжье, Предкамье и Закамье. В административном
отношении республика разделена на 43 района и 14 городов республиканского подчинения.

Согласно Концепции территориальной экономической политики РТ, на территории республики выделяются 6
экономических зон:

•

Казанская агломерация

•

Набережночелнинская агломерация

•

Юго-Восточная экономическая зона

•

Предволжская экономическая зона

•

Предкамская экономическая зона

•

Закамская экономическая зона

Рассчитан на основе нижеприведённых источников

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

И. 4.8 Экономические зоны Республики Татарстан

Источник: "Оценка рыночной стоимости сельхозугодий Республики Татарстан". Статья от 21.05.2016 г.,
http://consalt.ucoz.com/selkhozugodija_tatarstan.pdf

Казанская агломерация — это крупнейшая городская агломерация в Республике Татарстан, располагающаяся на северо-
западе региона, преимущественно на левом берегу реки Волга Население — 1,65 млн чел. Агломерация имеет
моноцентрический характер, включает в себя города Казань и Зеленодольск, а также 6 муниципальных районов. Состав
и развитие агломерации и Столичного экономического района Татарстана закреплены в Концепции территориальной
экономической политики Республики Татарстан.

Набережночелнинская  агломерация,  также  называемая  как  Нижне-Камская  агломерация  (что  связано  с  её
географическим  расположением  в  низовьях  Камы)  —  полицентрическая  городская  агломерация  -  конурбация,  по
населению  вторая  (и  одна  из  двух  миллионных)  в  Республике  Татарстан  и  одна  из  немногих  в  России  агломераций  -
миллионеров  при  городах  -  немиллионерах.  Располагается  на  северо-востоке  региона,  на  обоих  берегах  реки  Кама.
Включает в себя 4 (в т. ч. два категории крупных) города республиканского подчинения (городских округа) и (по разным
данным) полностью или частично от 7 до 9 муниципальных районов. Население — свыше 1 млн чел. Развитие агломерации
и  экономического  района  (зоны)  в  данных  рамках  закреплено  Концепцией  территориальной  экономической  политики
Республики  Татарстан  (2009)  и  Схемой  территориального  планирования  Республики  Татарстан  (2011)  и  имеет  очень
серьёзные перспективы благодаря относительной молодости населения всех основных городов, новым производствам в
Нижнекамском  нефтехимическом  и  Набережночелнинском  автомобилестроительном  кластерах  и  входящей  в
агломерацию свободной экономической зоне "Алабуга".

Юго-Восточная  экономическая  зона  —  один  из  территориально-производственных  кластеров  (территориально-
производственных  комплексов  (ТПК))  Республики  Татарстан,  основной  сферой  которого  является  добыча  полезных
ископаемых и производство нефтяного оборудования, геологоразведка. Экономическая зона входит в тройку лидеров в
республике по объёму производства, развитости рыночной и транспортной инфраструктур. Население зоны — 577,66 тыс.
человек, площадь — 12 613,7 кв. км. Включает в себя 8 муниципальных районов и 5 городов республиканского значения.
Зона официально выделена в республике согласно Концепции территориальной экономической политики РТ. Основой
зоны  является  расположенная  в  её  середине  Южно-Татарстанская  (Альметьевско-Бугульминско-Лениногорскo-
Азнакаевская) полицентрическая городская агломерация-конурбация, по населению и значимости третья в Республике
Татарстан с численностью населения около полумиллиона человек.

Предволжская экономическая зона включает шесть муниципальных районов – Апастовский, Буинский, Дрожжановский,
Кайбицкий, Камско-Устьинский и Тетюшский. Экономика района базируется на предприятиях пищевой промышленности,
сельского хозяйства, промышленности строительных материалов. Основной удельный вес в экономике Предволжской
экономической зоны занимают сельскохозяйственное производство и строительство.

Предкамская экономическая зона занимает большую территорию в северной части Республики Татарстан – 16,3%
территории республики. Экономика базируется на предприятиях агропромышленного комплекса, промышленности

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

строительных материалов, пищевой промышленности. Включает муниципальные районы – Балтасинский, Кукморский,
Мамадышский, Рыбно-Слободский, Сабинский, Тюлячинский. Закамская экономическая зона — один из территориально
- производственных кластеров (территориально - производственных комплексов (ТПК)) Республики Татарстан, основной
сферой которого является аграрная промышленность и добыча нефти. Население зоны — 250,19 тыс. человек, площадь
— 12 722,3 кв. км.

Сооружается индустриальный парк "Чистополь" в Чистопольском районе. Экономическая зона имеет ж/д станцию в
г. Нурлат и речной порт в г. Чистополь. Включает в себя 7 муниципальных районов и 2 города республиканского значения.

В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда в границах
Республики Татарстан на 1 января 2011 года составила 6 783,7 тыс. га и распределяется по категориям следующим
образом:

И. 4.9 Распределение земель Республики Татарстан по категориям

Источник: данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, анализ
Исполнителя

Переводы земель из одной категории в другую затрагивают в большей степени земли сельскохозяйственного назначения
и населенных пунктов.

Площадь земель населенных пунктов в Республике Татарстан распределена, в основном, по малым населенным пунктам.
В столице Республики, г. Казань, сосредоточено 16% земель данной категории. Три крупнейших города, площадь земель
которых превышает 3% от общего количества земель населенных пунктов, входят в Набережночелнинскую агломерацию
и Юго-Восточную экономическую зону.

И. 4.10 Распределение земель населенных пунктов по крупнейшим городам Республики Татарстан

0,04%

1,15%

6,43%

68,21%

0,47%

5,75%

17,95%

Земли запаса

Земли промышленности

Земли водного фонда

Земли сельскохозяйственного
назначения

Земли особо охраняемых территорий

Земли населенных пунктов

Земли лесного фонда

16%

74%

Казань

Альметьевск

Набережные Челны

Нижнекамск

Прочие населенные пункты
Республики Татарстан

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Рынок земельных участков республики на сегодняшний день не полностью прозрачен. Стоимость земельных участков
зависит от ряда субъективных факторов и от требований покупателя. Многие крупные инвесторы стараются избегать
сделок с прямой покупкой земли по причине того, что продавцы на вторичном земельном рынке предпочитают скрывать
реальную стоимость сделки во избежание уплаты налогов. По этой причине некоторые крупные проекты строительства
коммерческой недвижимости, инвестируемые западными девелоперами, выполняются совместно с российским
партнером, который осуществляет все операции с землей.

Спрос и предложение

Основным классификационным признаком в структуре предложениях объектов недвижимости и земельных участков, в
том  числе,  является  местоположение.  Наибольшее  количество  предложений  участков  сосредоточено  в  Лаишевском
районе  (11%);  Зеленодольском  районе  (9%);  в  Пестречинском  районе  (8%)  и  т.д.  Предложение  земельных  участков  в
районах  Менделеевском,  Кукморском,  Сабинском,  Сармановском,  Актанышском,  Апастовском,  Бавлинском,
Аксубаевском,  Нурлатском,  Ютазинском,  Атнинском,  Новошешминском,  Муслюмовском,  Кайбицком,  Балтасинском,
Алькеевском,  Спасском,  Дрожжановском,  Черемшанском  представлены  в  очень  малом  количестве,  буквально  1-5
предложений  и  составляют  менее  1%  от  общего  числа  предложений,  в  связи,  с  чем  данные,  немногочисленные  по
количеству предложений, районы объединены в общую группу (7%).

И. 4.11 Распределение земельных участков по районам Республики Татарстан, %

Источник: расчеты Исполнителя, https://www.avito.ru/, http://www.domofond.ru/, https://www.cian.ru/, irr.ru

Рынок земельных участков очень дифференцирован. Два рядом расположенных земельных участка могут отличаться по
стоимости в несколько раз, в зависимости подключения к коммуникациям, и, самое главное, от наличия или отсутствия
потенциальных покупателей.

Если собственнику необходимо срочно продать участок - цены снижаются, собственник готов пойти на значительные
скидки, в остальных случаях цены держатся на прежнем уровне или снижаются незначительно.

По данным риелторов (Александр, тел.: 8 (843) 291-06-10; Римма, тел.: 8 (917) 291-98-22), занимающихся продажей
земельных участков в Республике Татарстан, значение скидки при совершении сделки купли – продажи с подобными
объектами в результате торгов между продавцом и покупателем, как правило, составляет от 10% до 20%.

Предложение на рынке земельных участков Республики Татарстан формируется, в основном, за счет земель
сельскохозяйственного назначения.

11%

2% 1%

1% 1%

Лаишевский район

Заинский район

Нижнекамский район

Азнакаевский район

Буинский район

Лениногорский район

Зеленодольский район

Пестречинский район

Высокогорский район

Тукаевский район

Елабужский район

Тюлячинский район

Тетюшский район

Верхнеуслонский район

Арский район

Альметьевский район

Камско-Устьинский район

Алексеевский район

Мамадышский район

Агрызский район

Чистопольский район

Остальные

Бугульминский район

Мензелинский район

Рыбно-Слободский район

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

На рынке представлены как земельные наделы площадью более 50 га, так и участки площадью до 5 га. На удалении
около 100 км от г. Казани предлагаются к продаже особо крупные участки площадью более 500 га.

Наибольшее количество участков промышленного назначения предлагается в Высокогорском и Пестречинском районах.
В отдаленных от крупных городов районах такие предложения единичны.

Спрос на земельные участки под промышленные объекты является незначительным и в основном формируется крупными
сетевыми компаниями, планирующими выход на рынок Татарстана или расширяющими на нем свое присутствие. С учетом
текущей экономической ситуации, экспозиция подобных земельных участков может занимать продолжительное время.

Цены продажи

Согласно данным мониторинга цен объектов недвижимости министерства земельных и имущественных отношений
Республики Татарстан, диапазон цен на земельные участки (земли населенных пунктов) в приграничных к Казани районах
(Высокогорский, Зеленодольский, Пестречинский), составляет от 30 до 350 тыс. руб. за 1 сотку.

Максимальная удельная цена предложения участков представлена объектами, расположенными вблизи г. Казани. Так,
цена 1 сот. земельных участков, расположенных в границах г. Казани, начинается от 150 тыс. рублей.

Анализ предложений по продаже земельных участков на территории Республики Татарстан показал, что цена 1 кв. м
земли растет по мере приближения к столице республики.

Немного ниже по ценам предлагаются земли в крупных промышленных городах республики - в г. Альметьевске,
г. Нижнекамске, г. Бугульме и г. Набережных Челнах.

Высокая  стоимость  земельных  участков  коммерческого  назначения  зафиксирована  в  пригородах  г.  Казани  -  в
Верхнеуслонском,  Высокогорском,  Лаишевском,  Зеленодольском  и  Пестречинском  районах  Республики  Татарстан
сконцентрировано наибольшее количество предложений по продаже земельных участков. В более удаленных районах
республики  предложения  о  продаже  земельных  участков  значительно  меньше  (за  исключением  земель  под  ИЖС  и
сельскохозяйственного назначения).

На стоимость земельных участков оказывают влияние следующие ценообразующие факторы:

•

местоположение участка;

•

площадь участка;

•

наличие/отсутствие коммуникаций;

•

наличие и ширина фасада;

•

рельеф участка;

•

качество подъездных путей;

•

форма участка;

•

вид права (собственность/аренда).

В результате обзора Интернет-ресурсов и периодических изданий СМИ были найдены следующие предложения по
продаже земельных участков под строительство объектов коммерческого и промышленного назначения в Республике
Татарстан:

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Т. 4.6 Анализ предложений земельных участков под ИЖС

№

п/п

Наименование

Цена, руб.

Площадь

участка, кв. м

Стоимость

1 кв. м

Адрес

Назначение

Дата выхода

объявления

Источник

Земельный участок

1 700 000

770

2 208

г. Казань, пос. Салмачи, ул. Атнинская,

ИЖС

19.10.2017

Земельный участок

5 100 000

1 700

3 000

г. Казань, пос. Салмачи, ул Центральная

ИЖС

19.10.2017

Земельный участок

2 200 000

1 500

1 467

г. Казань, пос. Салмачи, ул. Икмякле 34А

ИЖС

18.10.2017

Земельный участок

2 300 000

1 000

2 300

г Казань, п Вишневка, ул Юмарт, дом 23

ИЖС

19.10.2017

Земельный участок

3 000 000

1 215

2 469

г. Казань, п. Салмачи ул 4-ая Зеленая

ИЖС

18.10.2017

Земельный участок

4 400 000

1 200

3 667

г. Казань, пос. Салмачи, ул. Зеленая

третья 10а

ИЖС

17.10.2017

Земельный участок

5 000 000

2 500

2 000

г. Казань, пос. Салмачи, ул. 5-я Зеленая

д.58

ИЖС

12.10.2017

Земельный участок

5 100 000

1 700

3 000

г. Казань, пос. Салмачи, ул.

Центральная

ИЖС

11.10.2017

Земельный участок

4 500 000

2 500,00

1 800

г. Казань, пос. Салмачи, ул. Яркая

ИЖС

10.10.2017

Земельный участок

2 560 000

1 200

2 133

г. Казань, пос. Салмачи, ул. Камышлы

ИЖС

05.10.2017

Земельный участок

4 200 000

1 200

3 500

г. Казань, пос. Салмачи, ул. Юбилейная,

ИЖС

02.10.2017

Земельный участок

7 000 000

2 000

3 500

г. Казань, пос. Салмачи

ИЖС

02.10.2017

Земельный участок

4 100 000

2 200

1 864

г. Казань, пос. Салмачи, ул. Раздольная

ИЖС

25.09.2017

Земельный участок

5 750 000

2 500

2 300

г. Казань, пос. Салмачи,

ИЖС

16.10.2017

Земельный участок

2 700 000

1 500

1 800

г. Казань, пос. Салмачи, ул. Яркая

ИЖС

12.10.2017

Источник: https://www.avito.ru/; анализ Исполнителя

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Т. 4.7 Анализ предложений земельных участков под коммерческое использование

Наименование

цена, руб.

Площадь

участка, кв. м

Стоимость

1 кв. м

Адрес

Назначение

Дата выхода

объявления

Источник

Земельный участок

3 000 000

3 660

820

Татарстан, г. Чистополь,

ул, Г. Тукая, 56

Коммерческое

22.09.2017

Земельный участок

450 000

200

2 250

Татарстан, г. Чистополь, Л толстого

141 А

Коммерческое

07.10.2017

Земельный участок

2 900 000

1 000

2 900

Татарстан, г. Нижнекамск,

ул. Лесная

Коммерческое

18.10.2017

Земельный участок

35 000 000

5 000

7 000

Татарстан, г. Нижнекамск,

ул. Ахтубинская, 2

Коммерческое

16.10.2017

Земельный участок

11 000 000

1 500

7 333

Татарстан, г. Нижнекамск,

ул. Студенческая

Коммерческое

11.10.2017

Земельный участок

40 000 000

4 540

8 811

Татарстан, г. Нижнекамск,

ул. Студенческая, 6

Коммерческое

16.10.2017

Земельный участок

1 000 000

660

1 515

Татарстан, г. Елабуга

Коммерческое

03.10.2017

Земельный участок

7 200 000

4 000

1 800

Татарстан, г. Лениногорск,

ул. Тукая, 41

Коммерческое

17.10.2017

Земельный участок

5 000 000

2 300,00

2 174

Татарстан, г. Лениногорск,

ул. Чайковского

Коммерческое

25.09.2017

Земельный участок

8 000 000

3 500

2 286

Татарстан, г. Набережные Челны р-

н Центральный,

ул. Машиностроительная, рядом с

домом 60/12

Коммерческое

16.10.2017

Земельный участок

8 500 000

2 850

2 982

Татарстан, г. Набережные Челны р-

н Комсомольский,

пр. Набережночелнинский район

Федерального Казначейства

Коммерческое

13.10.2017

Земельный участок

8 990 000

4 700

1 913

Татарстан, г. Набережные Челны р-

н Автозаводский, Мензелинский

тракт, первая автодорога, М-7

Коммерческое

29.09.2017

Земельный участок

8 000 000

3 500

2 286

Татарстан, Набережные Челны р-н

Центральный, пр.

Набережночелнинский

Коммерческое

27.09.2017

Источник: https://www.avito.ru/

;

анализ Исполнителя

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Основными ценообразующими факторами на земельные участки являются:

•

возможное использование земельного участка (целевое назначение);

•

правовой статус земельного участка (собственность, долгосрочная или краткосрочная аренда, аренда на
инвестиционных условиях);

•

наличие или отсутствие обременений;

•

местоположение (удаленность от границ с городом, локальное местоположение/ транспортная доступность,
характер и состояние подъездных путей);

•

наличие инженерной инфраструктуры;

•

наличие построек на участке;

•

физические характеристики участка (рельеф, площадь, конфигурация и др.).

Немаловажную роль играет расположение земельного участка от основных трасс федерального назначения.

Наличие инженерных коммуникаций или возможность их подключения является одним из важнейших моментов при
выборе участка. Полностью обеспеченных коммуникациями земельных участков предлагается немного от общего числа
предложений, но часть участков также могут считаться пригодными для использования (на них проведены согласования
и/или получены ТУ).

4.3 ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

Офисная недвижимость Казани

Рынок офисной недвижимости г. Казани в целом стабилен. В 2016 году выросло число сделок купли-продажи офисных
объектов,  включая  сделки  по  продаже  коммерческих  площадей  с  арендаторами.  Строительство  новых  объектов
заморожено.  Интерес  к  аренде  крупных  помещений  формируют  международные  и  федеральные  компании,  при  этом
арендаторы  рассчитывают  на  серьёзные  скидки  по  ставкам  аренды,  длинные  контракты  сроком  7-10  лет  и  низкую
ежегодную индексацию.

Общий объем предложения качественных офисов составляет более 320 тыс. кв. м и представлен 39 бизнес-центрами.
Набирает популярность строительство многофункциональных комплексов (более 20% существующих площадей). В
2016 году выросло число сделок купли-продажи офисных объектов, включая сделки по продаже коммерческих площадей
с арендаторами. В Казани запланировано строительство новых офисных помещений общей площадью более
213 тыс. кв. м.

Т. 4.8 Бизнес-центры г. Казани с распределением по классам:

Бизнес-центры

Общая площадь, м2

Арендуемая площадь, м2

Количество проектов

Класс А

74 280

63 570

Класс В+

134 515

87 280

Класс В-

111 605

82 910

Итого

320 400

233 760

Источник: информационно-консалтинговое агентство CUSHMAN & WAKEFIELD, 2016

Спрос

В 2015-2016 годах спрос сдвигался в сторону увеличения арендуемых площадей. Но существует и тенденция по снижению
класса: в последние два года наибольшим спросом пользуются бизнес-центры класса В+.

Сегодня наиболее востребованы офисы площадью 150-200 кв. м в бизнес-центрах класса А и В+ в центральной части
города, хотя еще 1,5- 2 года назад преобладали заявки на аренду офисов площадью до 150 кв. м.

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

И. 4.12 Структура спроса по сферам деятельности

Источник: информационно-консалтинговое агентство CUSHMAN & WAKEFIELD, 2016

Доля свободных помещений в бизнес-центрах

По данным C&W, доля вакантных качественных помещений на конец 2016 года составлял 15%. Наименьший показатель –
в бизнес-центрах класса В+. Именно эти объекты продемонстрировали наибольшую устойчивость в сохранении
арендаторов.

В сравнении с 2015 г., доля свободных помещений класса А увеличилась, в основном, в связи с вводом нового объекта
в этом классе. Сокращение коэффициента свободных площадей в сегменте класса В+ в два раза по сравнению с
предыдущим годом может свидетельствовать, с одной стороны, о стремлении к снижению класса со стороны крупных
федеральных арендаторов (как методу сокращения расходов на аренду); с другой стороны, о более гибком подходе к
ценообразованию со стороны арендодателей данных объектов.

И. 4.13 Структура спроса по размеру помещений

Источник: информационно-консалтинговое агентство CUSHMAN & WAKEFIELD, 2016

Мониторинг цен на офисную недвижимость в г. Казань показывает, что средник цены находятся в диапазоне от 30 до
90 тыс. руб./кв. м.

Т. 4.9 Мониторинг цен на коммерческую недвижимость в г. Казань, тыс. руб./кв. м

№п/п

Район

Административные, офисные помещения, бизнес-центры

Авиастроительный

30-60

(мин. 25, макс. 100)*

Вахитовский

40-90

14%

22%

11%

21%

11%

Банки и финансы

Страхование и юриспруденция

Связь и коммуникации

IT и техника

Логистика и транспорт

Медицина и фармацевтика

Сырьевые и добывающие компании

Прочее

12%

20%

34%

27%

> 1 000 кв.м

1 000 - 500 кв.м

200 - 500 кв.м

100 - 200 кв.м

< 100 кв.м

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

№п/п

Район

Административные, офисные помещения, бизнес-центры

(макс. 100)*

Кировский

30-70

(мин. 25, макс. 90)*

Московский

39-70

(макс. 100)*

Ново-Савиновский

40-100

(макс. 180)*

Приволжский

45-70

(макс. 100)*

Советский

35-80

(макс. 100)

*Информация по единичным сделкам
Источник: данные Союза оценщиков Республики Татарстан, Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по
состоянию на 01.09.2017 г.

Т. 4.10 Ставка аренды, руб. /кв. м в месяц

Бизнес-центры

Класс А

Класс В+

Класс В-

MIN

1 100

470

400

MAX

1 450

1 000

950

Средняя

1 219

747

691

Источник: информационно-консалтинговое агентство CUSHMAN & WAKEFIELD, 2016

Выводы и прогнозы

В 2016 г. рынок в целом характеризовался положительной динамикой. Но учитывая глубину проседания рынка и темпы
восстановления, до достижения равновесия еще далеко.

Проведение в Казани спортивных мероприятий международного масштаба, наряду со строительством высокоскоростной
магистрали "Москва-Казань" и ТПУ в районе железнодорожного вокзала "Казань-2", приведёт к увеличению
туристического и бизнес-потока; появятся возможности и предпосылки для открытия филиалов, производств и новых
коммерческих структур. Всё это повлечёт потребности в новых офисных помещениях.

Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений

В рамках анализа рынка Исполнителем была исследована выборка предложений о продаже аналогичных объектов,
расположенных в г. Казань. Информация была собрана из объявлений, опубликованных на сайтах местных агентств
недвижимости. Исследование выборки показало, что стоимости продажи аналогичных объектов, колеблется в диапазоне
от 34 700 руб. до 114 300 руб. за 1 кв. м.

Ставки аренды по аналогичным помещениям находятся в диапазоне 470-770 руб. / кв. м в месяц.

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Т. 4.11 Анализ предложений офисно-торговых помещений в г. Казань

Объявления

Цена, руб.

Площадь,

кв. м

Стоимость

1 кв. м

Адрес

Дата

предложения Назначение

Вид

операции

Источник

Продам помещение в ЖК "Панорама" по адресу: Чистопольская 20 Б

Нежилое помещение общей площадью 411.1 кв. м. Расположение –

2 этаж. Помещение светлое, свободной планировки, чистовая

отделка. помещение идеально подходит под офис. Коммуникации

централизованные: свет, вода, отопление. Парковка наземная

43 165 500

411,10

105 000,00

г. Казань,

ул. Чистопольская,

20Б

18.10.2017

Свободное

продажа

Предлагаем вашему вниманию нежилое помещение на 1-ом, 2-ом и

3-ем этажах в 9-и этажном жилом доме с отдельным входом.

Объект является объектом нежилого фонда, в связи с чем его

можно использовать для предпринимательской деятельности.

Общая площадь Объекта: 379,4 м². Удобные подъездные пути,

развитая инфраструктура, остановка общественного транспорта в

150м. Помещение требует косметического ремонта

18 970 000

379,40

50 000,00

г. Казань,

ул. Восстания,

90ка

19.10.2017

Свободное

продажа

Продается нежилое помещение общей площадью 147 кв. м.

Расположено в Московском районе, в активной деловой и жилой

зоне застройки; с развитой инфраструктурой; с активным

транспортным людским трафиком; недалеко от остановки

общественного транспорта, с комфортными подъездными путями и

возможностью парковки. В помещении отдельная входная группа,

есть выход в подъезд. Возможное использование помещения под

представительство мелких и крупных компаний, страховых

компаний, мед. центров, детских центров, отделения банка,

офисов и др. Торг

16 800 000

147,00

114 285,71

г. Казань,

ул. Восстания

д. 49

09.10.2017

Свободное

продажа

Нежилое помещение, 456 кв. м., весь второй этаж 2-этажного

здания по адресу Мало-Московская 24а, Кировского района. На

этаже длинный коридор, 18 комнат, большой холл и сан. узел. Все

помещения светлые с пластиковыми окнами. Качественная

черновая отделка. Имеется отдельный вход. Проведены все

коммуникации - электричество, вода, отопление. Вода подведена в

каждую комнату. На первом этаже здания находится Пятерочка.

Идеально подходит под медицинский центр, реабилитационный

центр, клинику, гостиницу, хостел, массажный салон, офисы и т.п.

Отличное расположение здания. 5 минут езды до центра города.

Рядом улицы Цеткин, Адмиралтейская, Кызыл Армейская, Лево-

Булачная

15 850 000

456,00

34 758,77

г. Казань,

ул. Мало-

Московская 24а

12.10.2017

Свободное

продажа

Нежилое помещение, расположенное на 1 этаже жилого дома,

имеющее отдельный вход. Помещение в стандартной офисной

отделке, в хорошем состоянии. 1 линия, имеется парковка,

располагается в районе высокой деловой активности

28 400 000

614,00

46 254,07

г. Казань, пр-кт

Ибрагимова, 32/20

09.10.2017

Свободное

продажа

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Объявления

Цена, руб.

Площадь,

кв. м

Стоимость

1 кв. м

Адрес

Дата

предложения Назначение

Вид

операции

Источник

Нежилое помещение, расположенное на 1 этаже жилого дома с

подвалом, имеющее отдельный вход. Продажа с обратной арендой

части 1 этажа под филиал ПАО Сбербанк. Помещение в

стандартной офисной отделке, в хорошем состоянии. 1 линия,

имеется парковка, располагается в районе деловой активности.

Ближайшие улицы: Достоевского, Калинина, А.Еники, Заслонова,

Товарищеская. Основные транспортные магистрали вблизи

объекта: ул. Вишневского. Деловую активность района можно

охарактеризовать как выше среднего – объект расположен на

первой линии от дороги в районе высотной застройки

55 781 000

737,20

75 666,03

г. Казань, м.

Площадь Тукая,

ул. Вишневского,

06.10.2017

Свободное

продажа

Предлагается на продажу помещение торгового или свободного

назначения с арендаторами площадью 706 кв. м по адресу

Лушникова д.8 : -Отличное расположение: пересечение двух

оживленных улиц - Декабристов / Лушникова -центр большого

густонаселенного жилого массива с высокой плотностью застройки

-1-я линия домов. прямая видимость с проезжей части и со стороны

двух пешеходных тротуаров

45 890 000

706,00

65 000,00

г. Казань,

Лушникова д., 8

16.10.2017

Свободное

продажа

Продам помещение под офис, услуги.1 этаж. 1 линия. Отдельный

парадный вход . Чистовая отделка, свежий ремонт. Возможность

перепланировки. Наличие всех необходимых коммуникаций:

пожарная сигнализация, телефон, интернет. Помещение возможно

использовать под свое назначение, либо использовать в качестве

получения стабильного дохода -помещение с Арендаторами.

Просторное место для вывески на фасаде здания. Удобные

подъездные пути, парковка. Торг

10 600 000

177

59 887,01

г. Казань,

ул. Зинина, 7

12.09.2017

Свободное

продажа

Продам помещение 116 кв. м в центре города Преимущества: -

помещение светлое, с ремонтом, много окон.- два торговых зала,

санузел и подсобные помещения- первая линия- спальный район-

высокая проходимость- предусмотрено место для размещения

вывески- помещение свободного назначения, подходит под кафе,

мини-пекарню, кулинарию, продуктовый магазин, хостел,

медицинский центр и т.д. - 50 метров до остановок общественного

транспорта- рядом городские магистрали - Вишневского,

Достоевского, Аделя Кутуя.- отдельный вход с ул. Товарищеской.-

парковка перед зданием и во дворе

5 760 000

116,00

49 655,17

г. Казань,

ул. Товарищеская,

24.09.2017

Свободное

продажа

Продается офисное помещение 163 кв. м с арендаторами (мед.

клиника )на первом этаже элитного жилого дома в центре Казани

вблизи от правительственных, финансовых и культурных

учреждений. Арендная плата составляет 90 тыс. рублей .Так же

есть соседние помещение с этими арендаторами (площадь 162 кв.

м.)Сделан качественный ремонт.. Санузел. Пожарная и охранная

сигнализации. Видеонаблюдение. Компьютерная сеть, точка

доступа Wi-fi. Два входа (со стороны улицы)

11 500 000

163,00

70 552,15

г. Казань,

ул. Зинина, 9

04.09.2017

Свободное

продажа

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Объявления

Цена, руб.

Площадь,

кв. м

Стоимость

1 кв. м

Адрес

Дата

предложения Назначение

Вид

операции

Источник

Нежилое помещение на 1-м этаже жилого дома. Помещение в

стандартной офисной отделке в хорошем состоянии. 1-я линия,

имеется парковка

9 770 000

123,00

79 430,89

г. Казань, ул.

Гагарина, 89

27.09.2017

Свободное

продажа

Предлагается на продажу нежилое помещение, расположенное на 1

этаже жилого дома с подвалом, имеющее отдельный вход.

Продажа с обратной арендой части 1 этажа под филиал ПАО

Сбербанк. Помещение в стандартной офисной отделке, в хорошем

состоянии. -1 линия, имеется парковка. Деловую активность

района можно охарактеризовать как высокую – объект расположен

на первой линии от дороги в районе жилой и деловой застройки.

Площадь - 652 , 8 м2: 316,5 м2 (1 этаж, Банк), 84,6 м2 (1 этаж, вход

со двора), 251, 7 м2 (подвал)

41 895 000

652,80

64 177,39

г. Казань,

ул. Татарстан, 52

27.09.2017

Свободное

продажа

Сдается нежилое помещение в городе Казань, ул. Абжалилова,

д.19. Помещение в чистовой отделке. Характеристики помещения:

- Площадь помещения: 305 кв. м - Отдельная входная группа и

запасной выход; - Место под вывеску, рекламу есть; - Парковка
перед помещением; - Разрешенное использование помещения -

любой вид деятельности (отлично подойдет под клинику,

стоматологию, салон красоты, парикмахерскую, оздоровительный

центр, продуктовый или хозяйственный магазин, магазин одежды и

обуви, зоомагазин, пекарня, кафе, столовую, кальянную, буфет,

кондитерскую, ателье, садовый магазин, магазин фруктов и

овощей, а так же офис)

198 250

305,00

650,00

г. Казань, м.

Площадь Тукая,

ул. Абжалилова,

16.10.2017

Свободное

аренда

Нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже

административного здания, имеющее отдельный вход. Помещение

в стандартной офисной отделке, в хорошем состоянии. 1 линия,

имеется парковка, располагается в районе высокой деловой

активности

515 130

669,0

770,00

г. Казань, м.

Проспект Победы,

ул. Маршала

Чуйкова, 2А

06.10.2017

Свободное

аренда

Сдается в аренду нежилое помещение с отдельным входом со

стороны ул. Восстания, расположенное на первом этаже, на первой

линии. Высокий пешеходный и автомобильный трафик.

Подъездные пути очень удобные. С парковкой проблем нет. Ранее в

этом помещении располагался магазин "Мир инструментов"

100 000

214,00

467,29

г. Казань, м.

Северный вокзал,

ул. Восстания, 18

02.10.2017

Свободное

аренда

Сдается в аренду нежилые помещения свободной планировки в

отдельно стоящем здании площадью 163 кв. м во дворе основного

здания, 2 входа. Идеально подходит для офиса, типографии,

рекламного агентства и т.д., можно также использовать под

бытовое производство

90 000

163,00

552,15

г. Казань, м.

Суконная слобода,

улица Нурсултана

Назарбаева, 27

05.10.2017

Свободное

аренда

Нежилое помещение, расположенное на 1 этаже жилого дома,

имеющее отдельный вход. Помещение в стандартной офисной

отделке, в хорошем состоянии. 1 линия, имеется парковка,

располагается в районе высокой деловой активности

322 350

614,00

525,00

г. Казань, пр-кт

Ибрагимова, 32/20

27.09.2017

Свободное

аренда

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Объявления

Цена, руб.

Площадь,

кв. м

Стоимость

1 кв. м

Адрес

Дата

предложения Назначение

Вид

операции

Источник

Нежилое помещение, пристроенное к жилому дому. Помещение в

стандартной офисной отделке, в хорошем состоянии. Имеется

парковка. 1-й этаж 383,9 кв. м, подвал - 60,8 кв. м

215 949

447,10

483,00

г. Казань,

ул. Гвардейская,

48ка

27.09.2017

Свободное

аренда

Нежилое помещение, расположенное на 1 этаже жилого дома,

имеющее отдельный вход. Продажа с обратной арендой части 1

этажа под филиал ПАО Сбербанк. Помещение в стандартной

офисной отделке, в хорошем состоянии. -1 линия, имеется

парковка. Деловую активность района можно охарактеризовать как

высокую – объект расположен на первой линии от дороги в районе

жилой и деловой застройки. Площадь - 401,1 м2: 316,5 м2 (1 этаж,

Банк), 84,6 м2 (1 этаж, вход со двора)

298 418

401,10

744,00

г. Казань,

ул. Татарстан 52

27.09.2017

Свободное

аренда

Источник: https://www.avito.ru

;

анализ Оценщика

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Офисная недвижимость Республики Татарстан

Рынок коммерческой недвижимости Республики Татарстан на сегодняшний день не полностью прозрачен. Стоимость
коммерческой недвижимости зависит от ряда субъективных факторов и от требований покупателя. Многие крупные
инвесторы стараются избегать сделок с прямой покупкой недвижимости по причине того, что продавцы на вторичном
рынке коммерческой недвижимости предпочитают скрывать реальную стоимость сделки во избежание уплаты налогов.
По этой причине некоторые крупные проекты строительства коммерческой недвижимости, инвестируемые западными
девелоперами, выполняются совместно с российским партнером, который осуществляет все операции с
недвижимостью.

Спрос и предложение

За последнее время в Республике Татарстан наблюдается растущий объем предложения. При этом 90% предложений в
торговой недвижимости – площади менее 500 кв. м. Чуть меньше половины всего предложения – помещения площадью
до 100 кв. м.

По  словам  экспертов,  несмотря  на  последствия  экономического  кризиса,  торговые коридоры  в  спальных  районах, в
отличие  от  крупных  торговых  центров,  продолжают  работать.  Спрос  на  подобные  помещения  является  стабильным.
Специалисты отмечают также следующую особенность рынка в кризис - намного чаще происходит смена арендаторов и
направления деятельности торговой точки.

При этом владельцы кафе стремятся открыть свое заведение именно там, где раньше также располагалось заведение
общепита, поскольку помещение более подготовлено и соответствует нормам СанПина и прочим условиям. Фотостудии
также стремятся занять место бывшего фотоателье, где произведено зонирование помещения.

Пустующих площадей на рынке аренды Республики Татарстан достаточно много, некоторые объекты простаивают в
поисках арендатора на протяжении полугода. На рынке помещений стрит-ритейл Республики Татарстан практически не
осталось помещений, экспонируемых в иностранной валюте, рынок полностью перешел на рубли.

Цены продажи и ставки аренды

Рынок торговой недвижимости очень дифференцирован. Два рядом расположенных торговых помещения могут
отличаться по стоимости, в зависимости от состояния, площади, и, самое главное, от наличия или отсутствия
потенциальных покупателей.

Наиболее  дорогая  коммерческая  недвижимость  сосредоточена  в  трех  районах  Республики  Татарстан:  Казанском
(г. Казань,  Пестречинский,  Лаишеский,  Верхнеуслонский,  Зеленодольский,  Высокогорский  районы),  Набережно-
Челнинском  (г.  Набережные  челны,  Тукаевском  районе,  Нижнекамском,  Елабужском,  Мензелинском  и  Заинском
районах) и Альметьевском (г. Альметьевск, Альметьевском, Азнакаевском, Лениногорском, Бугульминском районах).
Также объекты с относительно высокой стоимостью расположены в Рыбно-Слободском и Мамадышском районах в связи
с  тем,  что  по  территории  данных  районах  проходит  федеральная  трасса  М-7  "Волга"  (Москва-Владимир-Нижний
Новгород-Чебоксары-Казань-Уфа).

Т. 4.12 Мониторинг цен на коммерческую недвижимость в Республике Татарстан, тыс. руб./ кв. м

Наименование

населенного пункта

Расположение

Административные, офисные

помещения, бизнес-центры

Торговые помещения,

помещения общественного

питания

Азнакаево

14 - 30

15 - 30

Агрыз

7 - 53

16 - 60

Альметьевск

Центральная часть города

55 - 90 (макс 100)*

60 - 90 (макс. 104)*

Районы массовой жилой застройки

35 - 57

33 - 60

Промышленная зона

26 - 35

25 - 35

Арск

6 - 20 (мин. 3)

8 - 25 (макс. 77)

Бугульма

25 - 50 (макс. 67)*

27 - 60 (макс. 100)*

Буинск

4 - 20

4 - 20 (макс. 46)*

Бавлы

20 - 35 (мин. 4,5)

30 - 55 (макс. 87)

Высокая Гора

13 - 40 (макс. 50)*

Верхний Услон

3,9 - 30

4,9 - 33

Елабуга

15 - 45 (мин. 7, макс. 53)*

16 - 50 (макс. 60)*

Заинск

6 - 32

Зеленодольск

Центральная часть города

28 - 70 (макс. 200)*

30 - 72,5

Районы массовой жилой застройки

60 - 40 (мин. 12)*

21 - 40

Лаишево

10 - 16

н/д

Лениногорск

21 - 50 (макс. 65)*

17 - 44

Отчёт 2017-3731/25-1 об оценке рыночной стоймости имущества, принадлежащего ООО "ТАТАГРОПРОМБАНК" - часть 4