содержание .. 1 2 3 4 ..

Отчёт 2017-3731/25-1 об оценке рыночной стоймости имущества, принадлежащего ООО "ТАТАГРОПРОМБАНК" - часть 3

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Автомобиль DAEWOO NEXIA Р747ОР16

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Автомобиль LADA GRANTA У029РК116

Автомобиль TOYOTA Camry У623СА116

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ГАЗ-3302 Т837ОА116

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Экскаватор DOOSAN SOLAR

2 | ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3 | АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

3 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

3 | АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Стандарты оценки подчеркивают, что рыночная стоимость - это стоимость при наиболее эффективном использовании
объекта оценки.

Таким образом, рыночная стоимость определяется исходя из наиболее эффективного использования оцениваемого
имущества, то есть наиболее вероятного использования, являющегося:

•

соответствующим требованиям и нормам законодательства;

•

физически возможным;

•

экономически оправданным;

•

финансово осуществимым;

•

в результате которого расчетная величина стоимости оцениваемого имущества будет максимальной.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием объекта оценки. При определении
наиболее  эффективного  использования  объекта  недвижимости  принимаются  во  внимание:  целевое  назначение  и
разрешенное  использование  земельного  участка;  типичность  застройки  и  перспективы  развития  района  окружения
объекта;  основные  технические  характеристики  здания/сооружения,  а  также  существующее  и  возможное
благоустройство.

После того, как в результате анализа выявляются один или несколько разумно оправданных вариантов использования,
они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое имущество
будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием.

Законодательно разрешенное использование

подразумевает, что каждое использование надо вначале проверить на

предмет того, разрешено ли оно юридически для данного объекта. Общественные и юридические ограничения включают
правила зонирования, ограничения на частную инициативу, строительные кодексы, законодательство в области
окружающей среды и другие действующие законодательные акты.

В первую очередь законодательно разрешенное использование ограничено для земельных участков. В соответствии с
данными Заказчика, земельные участки, относящиеся к Объекту оценки, имеют разрешенное использование:

•

незастроенные земельные участки - для индивидуальной жилой застройки;

•

застроенные земельные участки - для объектов общественно-делового значения.

Информацией о возможном изменении варианта разрешенного использования земельных участков Оценщик не
располагает.

Оцениваемые объекты недвижимости, согласно Свидетельствам о государственной регистрации права собственности,
относится к категории нежилых. Информацией о возможном изменении варианта разрешенного использования Оценщик
не располагает. Таким образом, законодательно разрешенное использование полностью соответствует его текущему
использованию.

Физически возможное использование

- это рассмотрение физически реальных в данной местности способов

использования, то есть это использование, соответствующее размеру, форме и рельефу земельного участка, а также с
учетом установленных ограничений. При этом следует учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Физически возможное использование земельных участков ограничено законодательно разрешенным, в связи с чем
использование, отличающееся от существующего, является невозможным.

Оцениваемые здания и встроенные помещения, являются универсальным коммерческими объектами, в связи с чем
данные объекты недвижимого имущества не требуют перепрофилирования. Часть объектов недвижимости, входящих в
состав Объекта оценки представлена встроенными помещениями и их перепрофилирование ограничено.

Исследование

финансовой целесообразности

заключается в рассмотрении рыночного спроса на оцениваемую

недвижимость в ее текущем состоянии. Если существующее использование создает положительный возврат по
инвестициям, то такое использование является финансово целесообразным.

Оцениваемые здания и встроенные помещения, являются универсальным коммерческими объектами, возможными к
использованию как под офисное, так и под торговое назначение, которые имеют наибольший спрос и стоимость, в связи
с чем изменение текущего назначения финансово нецелесообразно.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность

из всех физически и законодательно

возможных вариантов, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Учитывая указанные выше факторы, единственным вариантом, обеспечивающим максимальную доходность, признается
сохранение текущего использования Объекта.

Вывод:

принимая во внимание текущее состояние рынка недвижимости Республики Татарстан, физические

характеристики и местоположение Объекта оценки, наиболее экономически оправданным и приносящим максимальную
прибыль для оцениваемого объекта представляется сохранение текущего вида использования по назначению.

3 | АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

4 АНАЛИЗ РЫНКА

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

4.1 МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ

Аналитики российского рейтингового агентства АКРА констатируют завершение рецессии в России. Об окончании
рецессии говорят, как небольшой рост ВВП, так и степень использования факторов производства. По оценке
Минэкономразвития, за 2 кв. 2017 г. экономика России продолжила рост, увеличившись на 2,7% в годовом выражении.

Т. 4.1 Основные показатели развития экономики (в процентах нарастающим итогом с начала года к соответствующему
периоду предыдущего года)

Показатель

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

янв.- июнь

2016*

янв.- июнь

2017*

ВВП, %

104,0

104,3

103,4

101,3

100,7

97,2

99,8

99,1

101,6

Индекс потребительских цен за
период, к концу предыдущего
периода

108,8

106,1

106,6

106,5

111,4

112,9

105,4

101,2

101,3

Индекс промышленного производства

108,2

104,7

102,6

100,3

101,7

96,6

101,3

102,0

Индекс производства продукции
сельского хозяйства

88,1

123,0

95,3

106,2

103,5

102,6

104,8

102,6

102,2

Индекс инвестиций в основной
капитал

106,0

106,2

106,6

99,7

98,5

91,6

97,7

94,3

н/д

Реальные располагаемые денежные
доходы населения

104,3

100,8

104,4

103,3

99,3

95,7

94,1

94,4

99,6

Оборот розничной торговли

104,4

107,2

106,3

103,9

102,7

90,0

94,8

94,3

101,2

Экспорт товаров, млрд долл. США

398,0

521,4

528

521,6

497,8

341,5

279,2

127,7

164,3

Импорт товаров, млрд долл. США

248,8

323,3

336

344,3

308,0

193,0

191,4

83,6

106,3

Источник: данные Министерства экономического развития РФ, Банка России, ФТС, Росстата. *к аналогичному периоду предыдущего года

Индекс промышленного производства в июне 2017 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года
составил 103,5%, во 2 кв. 2017 г. - 103,8%, в 1 п/г 2017 г. - 102,0%. За 2 кв. 2017 г. добыча полезных ископаемых возросла
на 2,6% в годовом выражении, обрабатывающие производства сократились на 1,9%, обеспечение электроэнергией, газом
и паром, кондиционирование воздуха выросло на 4,7%, водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизации
отходов, деятельность по ликвидации загрязнений показало увеличение на 1,7%.

Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей в июне 2017 г. в действующих ценах
составил 2 178,7 млн руб., во 2 кв. 2017 г. - 4 443,8 млн. руб. (90,8% к соответствующему периоду предыдущего года).

Инфляция в июне 2017 года составила 0,6%. В мае данный показатель был 0,4%, в апреле - 0,3%, в марте - 0,1%, в феврале
- 0,2%, в январе - 0,6%, по данным Росстата. По итогам 1 полугодия 2017 г. потребительские цены увеличились на 2,3% (к
декабрю 2016 г.). В годовом выражении инфляция в июне 2017 г. увеличилась до 4,4% с 4,1% в мае.

И. 4.1 Инфляция и динамика цен в отдельных сегментах потребительского рынка, 2016 - июнь 2017 гг., м/м, %

Источник: данные Банка России

http://www.interfax.ru/business/572204

https://www.vedomosti.ru/economics/articles/2017/07/06/712525-inflyatsiya

прирост цен на непродавольственные товары

прирост цен на услуги

прирост цен на продовольственные товары

инфляция

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Внешняя торговля

По итогам 1 полугодия 2017 г. сложилось положительное сальдо торгового баланса, которое составило 66,8 млрд долл.
США, что на 15,9 млрд долл. США больше чем в январе-июне 2016 г.

Экспорт России в первом полугодии 2017 г. составил 168,6 млрд долл. США и по сравнению с аналогичным периодом
2016 г. увеличился на 28,7%. Импорт России в январе-июне 2017 г. составил 101,8 млрд долл. США и по сравнению с
январем-июнем 2016 г. увеличился на 27,2%.

В страновой структуре внешней торговли России ведущее место занимает Европейский Союз, как крупнейший
экономический партнер страны. На долю Евросоюза во втором полугодии 2017 г. пришлось 43,9% российского
товарооборота (в январе-июне 2016 г. – 43,7%), на страны СНГ – 12,3% (12,4%), на страны ЕАЭС – 8,7% (8,7%), на страны
АТЭС – 30,1% (29,0%).

И. 4.2 Внешняя торговля Российской Федерации в 1 полугодии 2017 г. (база для сравнения - 1 полугодие 2016 г.), млрд
долл. США

Источник: Федеральная таможенная служба

Валютный рынок

После  существенного  ослабления  российской  национальной  валюты  относительно  основных  мировых  валют  в  январе
2016 г., обусловленного снижением мировых цен на нефть и действием внутренних факторов (в частности, поведением
крупных  участников  российского  валютного  рынка),  с  середины  февраля  2016  г.  началось  укрепление  рубля,  и
волатильность его курса постепенно снижалась.

По итогам 1-го полугодия 2017 г. рубль показал укрепление к доллару всего на 0,96%, а к евро - подешевел на 6%.
Причиной стало, в первую очередь, снижение цены на нефти. По информации Главы Банка России Эльвиры Набиуллиной,
приток валюты в рамках операций carry trade

, при которых инвесторы занимают дешево в валюте и вкладывают в рубли

под высокий процент, в РФ составляет от 2 до 5 млрд долл. США. Однако его влияние на укрепление курса российской
валюты не очень большое. Дополнительную поддержку рублю оказало снижение курса долл. США в ожидании
ужесточения денежно-кредитной политики ФРС. Ключевая ставка в РФ во 2 кв. 2017 г. находится на высоком в мировых
масштабах уровне - 9%.

И. 4.3 Динамика курса рубля по отношению к доллару США и евро во 2 кв. 2017 г.

Источник: данные Банка России

Стратегия извлечения прибыли за счет страновых разниц в процентных ставках.

211,1

131

80,03

50,9

270,4

168,6

101,8

66,8

100

150

200

250

300

Внешнеторговый оборот

Экспорт

Импорт

Сальдо

1 полугодие 2016 г.

1 полугодие 2017 г.

долл. США

евро

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

На 30.06.2017 г. официальный курс доллара США к рублю составил 59,2408 руб. за доллар США, курс евро к рублю –
67,6434 руб. за евро.

Стоимость бивалютной корзины понизилась до 62,8717 рублей (67,3862 на 30.06.2016 г.).

Объем торгов на валютном рынке во 2 кв. 2017 г. имеет положительную динамику и по совокупному объему превышает
показатель за аналогичный период 2016 г. на 14% в квартальном отношении.

И. 4.4 Объем торгов на валютном рынке во 2 кв. 2016 г. и 2 кв. 2017 г., трлн руб.

Источник: данные ПАО "Московская биржа"

Мировые цены на нефтепродукты

Коммерческие запасы нефти в странах Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) в июне снизились
на 19,3 млн баррелей - до 3,021 млрд баррелей, сообщает Международное энергетическое агентство (МЭА). Однако,
учитывая рост запасов в апреле, чистое снижение во втором квартале составило всего 9,2 млн баррелей по сравнению с
уровнем первого квартала. Показатель также на 219 млн баррелей превышает пятилетнюю норму.

В июне запасы на американском континенте снизились на 10,7 млн баррелей, в Европе - на 8,1 млн баррелей, в Азии -
на 0,5 млн баррелей.

В производстве нефтепродуктов динамика цен в среднем по группе отражала мировую динамику с поправкой на курс.
Цены производителей за 2 кв. 2017 г. выросли в среднем на 12%. Средняя цена российской нефти марки Urals в апреле-
июне 2017 г. сложилась на уровне 50 долл. США/баррель.

Т. 4.2 Средние цены на сырую нефть на мировом рынке, долл. США/баррель

Наименование

2 кв. 2016

2016

2 кв. 2017

% изменения (2 кв.

2017/2016)

% изменения (2 кв.

2017/2 кв. 2016)

Нефть "Brent"

45,6

43,7

49,8

+13,96%

+9,20%

Нефть "Urals" (средняя Med и NWE)

43,8

42,1

48,8

+15,90%

+11,40%

Нефть "Urals" (FOB Приморск)

41,8

40,1

47,4

+18,20%

+13,40%

Нефть "Urals" (FOB Новороссийск)

42,8

47,8

+16,59%

+11,70%

Нефть "Дубай"

43,2

41,3

49,8

+20,58%

+15,30%

Источник: Анализ руководством финансового состояния и результатов деятельности компании за 3 месяца [ПАО "Роснефть"], завершившихся 30 июня и 31
марта 2017 г., 31 декабря 2016 г. (https://www.rosneft.ru/upload/site1/document_cons_report/MDA_RUS_2Q2017.pdf)

При сопоставлении цен за 2 кв. 2017 г. и 2016 г. лидером по росту цен стал мазут: прирост порядка 42%.

Т. 4.3 Средние цены на нефтепродукты в России, тыс. руб./т (цена с акцизами без НДС)

Наименование

2 кв. 2016

2016

2 кв. 2017

% изменения (2 кв.

2017/2016)

% изменения (2 кв.

2017/2 кв. 2016)

Нефть

12,2

12,5

-3,80%

-3,85%

Мазут

5,7

6,3

8,1

+42,10%

+42,16%

Дизельное топливо (летнее)

27,7

27,5

31,3

+13,00%

Дизельное топливо (зимнее)

29,1

31,7

+13,20%

+13,21%

Авиакеросин

23,1

25,1

26,9

+16,45%

27,3

29,9

24,1

29,3

27,9

30,9

2016

2017

апрель

май

июнь

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Наименование

2 кв. 2016

2016

2 кв. 2017

% изменения (2 кв.

2017/2016)

% изменения (2 кв.

2017/2 кв. 2016)

Высокооктановый бензин

33,8

35,7

+5,62%

Низкооктановый бензин

31,2

30,8

-1,28%

Рынок ценных бумаг

В июне 2017 года российский рынок акций продемонстрировал отрицательную динамику по индексам Московской биржи.
Индекс ММВБ понизился на 1,10% до 1 879,50 пункта (1 900,38 пункта на 31 мая 2017 года), долларовый Индекс РТС упал
на 4,97% до 1 000,96 пункта (1 053,30 пункта на 31 мая 2017 года). Из эмитентов, оказывающих влияние на формирование
индексов ММВБ и РТС, в разрезе отраслей, сложилась следующая динамика: транспорт с приростом 14,78%,
машиностроение - 0,12%; отрицательную динамику продемонстрировал нефтегазовый сектор, "просев" на 4,34%, и
отрасль телекоммуникаций закончила квартал со снижением до -12,22%.

И. 4.5 Динамика индексов ММВБ и РТС за 2 кв. 2017 г., п. п.

Источник: данные ПАО "Московская биржа"

Капитализация компаний, входящих в базу для расчета индекса ММВБ, на конец 2 кв. 2017 г. составила
27 949,97 млрд руб. Наибольший удельный вес в формировании индексов ММВБ и РТС имеют ПАО "Газпром" (14,81%),
АО "Сбербанк России" (13,14%), АО "Лукойл" (12,90%).

Объем торгов корпоративными, региональными и государственными облигациями за 2 кв. 2017 г. составил
4 777,3 млрд руб., объем торгов акциями, депозитарными расписками и паями - 2 336,2 млрд руб.

И. 4.6 Объем торгов на фондовом рынке, млрд. руб.

Источник: данные ПАО "Московская биржа"

В мае 2017 г. на фондовом рынке Московской биржи размещены 48 облигационных займов, объем размещения составил
1 232,8 млрд рублей, в июне 2017 г.- 49 облигационных займов, объем размещения составил 1 449,9 млрд рублей.

500

1000

1500

2000

2500

ММВБ

РТС

2 430,40

3 405,50

2 336,20

4 777,30

1 000,00

2 000,00

3 000,00

4 000,00

5 000,00

6 000,00

Акции, депозитарные расписки и паи

Облигации

2 кв. 2016 г.

2 кв. 2017 г.

4 | АНАЛИЗ РЫНКА

Рынок государственных ценных бумаг

И. 4.7 Динамика индекса государственных облигаций (RGBITR) за 2 кв. 2017 г., п. п.

Источник: данные ПАО "Московская биржа"

Агрегированный индекс облигаций RUABITR, рассчитанный по методике совокупного дохода и включающий в себя ОФЗ,
корпоративные,  субфедеральные  и  муниципальные  облигации,  за  июнь  вырос  на  0,60%.  Индекс  государственных
облигаций  России  RGBITR  вырос  за  тот  же  период  на  0,48%  и  составил  438,76  пунктов.  При  этом  средневзвешенная
доходность к погашению облигаций, входящих в базу расчета индекса, составила на конец месяца 7,92%.

В 1 полугодии 2017 г. ситуация на рынке государственных ценных бумаг соответствовала тренду, заданному еще в
течение 2016 г. и была относительно благоприятной. В условиях улучшения внешнеэкономической конъюнктуры, роста
склонности инвесторов к риску, снижения волатильности курса рубля, замедления текущей инфляции и предпринятого
Банком России решения о снижения ключевой ставки, доходность ОФЗ преимущественно снижалась, и росли объемы
операций с гособлигациями.

Суммарный объем средств, привлеченных Минфином России на первичном рынке в 1 кв. 2017 г., составил 3 958 млрд руб.
против 2 428 млрд руб. за аналогичный период 2016 г. (прирост 63%), вторичный рынок государственных облигаций вырос
на 4% относительно 1 кв. 2016 г. За 2 кв. 2017 г. было проведено 12 аукционов по размещению ОФЗ-ПД и ОФЗ-ПК

, средний

коэффициент размещения ценных бумаг составил 0,93.

Кредитный рейтинг России

В марте 2017 г. рейтинговое агентство Standard & Poor`s сохранило суверенный кредитный рейтинг России на уровне
BB+,  что,  согласно  шкале  рейтингового  агентства,  считается  "мусорным",  или  неинвестиционным  уровнем,  однако
прогноз  был  изменен  со  "стабильного"  на  "позитивный".  Позитивное  влияние  на  рейтинги  Российской  Федерации
оказывают  ее  сильные  внешнеэкономические  и  бюджетные  показатели.  Вместе  с  тем  негативными  рейтинговыми
факторами, по мнению аналитиков, являются оценка российской экономики как недостаточно диверсифицированной и
демонстрировавшей  слабый  рост  на  протяжении  ряда  лет,  а  также  значительные  проблемы  в  институциональной  и
регулятивной  сфере.  Тем  не  менее  агентство  ожидает,  что  Россия  возобновит  экономический  рост  в  2017  г.  после
двухлетней рецессии. По итогам 2017 года ожидается прирост ВВП на 1,5% и в среднем на 1,7% в 2018 - 2020 гг. вследствие
роста  цен  на  нефть  и  газ,  и  улучшения  настроений  инвесторов.  Также  прогнозируется,  что  ВВП  на  душу  населения
вырастет с 9 700 долл. США в 2017 г. до 11 000 долл. США к 2020 г., что, впрочем, существенно ниже уровня 2013 г. —
15 600  долл.  США.  В  то  время  как  интерес  инвесторов  к  России  вырос  на  фоне  продажи  19,5%-ной  доли
ПАО "НК "Роснефть"  Qatar  Investment  Authority  и  Glencore  и  роста  цен  на  нефть,  предполагается,  что  санкции  будут
продолжать влиять на приток иностранных инвестиций, а также на среднесрочное внешнее финансирование российских
банков  и  корпораций.  Агентство  прогнозирует,  что  чистый  отток  прямых  иностранных  инвестиций  до  2020  г.  будет
составлять примерно 1% ВВП в год.

В  марте  2017  г.  международное  рейтинговое  агентство  Fitch  Ratings  подтвердило  рейтинг  России  на  уровне  BBB-  со
"стабильным" прогнозом. Fitch прогнозирует, что дефицит федерального бюджета снизится до 2,4% ВВП в 2017 г. и 1,4%
в 2018 г., с 3,4% в 2016 г., благодаря увеличению доходов от нефти и номинальному "замораживанию" уровней расходов.
Агентство  ожидает,  что  экономический  рост  в  России  составит  до  1,4%  в  2017  г.  и  2,2%  в  2018  г.  по  сравнению  с
отрицательным  показателем  0,2%  в  2016  г.  Агентство  предполагает,  что  санкции  ЕС  и  США  останутся  в  силе  в
среднесрочной  перспективе.  Нефть  марки  Brent,  по  прогнозам  агентства,  будет  стоить  в  среднем  52,5  долл.  США  за
баррель в 2017 г. и 55 долл. США за баррель в 2018 г.

Агентство  Moody’s  в  марте 2017  г.  улучшило  прогноз  по  суверенному  кредитному рейтингу  России  с  "негативного"  до
"стабильного"  уровня.  Основными  факторами  для  изменения  прогноза  по  кредитному  рейтингу  стало  принятие
правительством  среднесрочной  стратегии  фискальной  консолидации,  которая  должна  снизить  зависимость
правительства от нефтегазовых поступлений и разрешить постепенное пополнение резервных запасов. При этом Moody's

ОФЗ-ПД – облигации с постоянным доходом, ОФЗ-ПК – с плавающими купонными ставками, привязанными к ставке денежного рынка

RUONIA

420

422

424

426

428

430

432

434

436

438

440

содержание .. 1 2 3 4 ..