Отчёт 2017-3731/25-1 об оценке рыночной стоймости имущества, принадлежащего ООО "ТАТАГРОПРОМБАНК"

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Вид права на
земельный участок

Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности

Наличие
инженерных
коммуникаций,
полученных ТУ

Электроснабжение -

по границе участка.

ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка. ТУ

на газоснабжение

получены.

Водоснабжение - по
границе участка. ТУ

на водоснабжение

не получены.

Канализация - по

границе участка. ТУ

на канализацию не

получены

Электроснабжение -

по границе участка.

ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка. ТУ

на газоснабжение не

получены.

Водоснабжение - по
границе участка. ТУ

на водоснабжение

не получены.

Канализация - по

границе участка. ТУ

на канализацию не

получены

Электроснабжение -

по границе участка.

ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка. ТУ

на газоснабжение не

получены.

Водоснабжение - по
границе участка. ТУ

на водоснабжение

не получены.

Канализация - по

границе участка. ТУ

на канализацию не

получены

Электроснабжение -

по границе участка.

ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка. ТУ

на газоснабжение не

получены.

Водоснабжение - по
границе участка. ТУ

на водоснабжение

не получены.

Канализация - по

границе участка. ТУ

на канализацию не

получены

Электроснабжение -

по границе участка.

ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка. ТУ

на газоснабжение не

получены.

Водоснабжение - по
границе участка. ТУ

на водоснабжение

не получены.

Канализация - по

границе участка. ТУ

на канализацию не

получены

Дополнительная
информация

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Цена земельного
участка, руб.

5 000 000

4 500 000

4 100 000

5 750 000

Цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

2 000

1 800

1 864

2 300

Возможность торга
(+ / -)

Контактное лицо

ООО

"СПК"Перспектива",

Марат,

тел.: 8 987 227-07-27

тел.: 8 917 891-17-55

Агенство Natali,

Наталья,

тел.: 8 950 312-95-05

АН «Супермаркет

недвижимости»,

тел.: 8 (843) 510-96-

Дата прозвона

21.10.2017

21.10.207

Источник
информации
(ссылка)

https://www.avito.ru

/kazan/zemelnye_uc

hastki/uchastok_25_s

ot._izhs_1203251961

https://www.avito.ru

/kazan/zemelnye_uc

hastki/uchastok_25_s

ot._izhs_1115733308

https://www.avito.ru

/kazan/zemelnye_uc

hastki/uchastok_22_s

ot._izhs_1194633109

https://www.avito.ru

/kazan/zemelnye_uc

hastki/uchastok_25_s

ot._izhs_994705379

Источник: данные открытых источников

Т. 5.3 Корректировки цен аналогов, площадь которых, составляет менее 1 500 кв. м

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

2 267

2 300

2 469

2 133

Возможность торга

Корректировка на торг,
%

-8,2%

Скорректированная
цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

2 081

2 111

2 267

1 958

Дата предложения

Октябрь 2017

Корректировка на дату
предложения, %

Скорректированная
цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

2 081

2 111

2 267

1 958

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Местоположение

установлено

относительно

ориентира,

расположенного в

границах участка.
Ориентир Участок

в п. Салмачи,

Приволжский

район г. Казани

Республика

Татарстан,

г. Казань,

Приволжский район,

ул. Атнинская, д. 25

Республика

Татарстан, г Казань,

Приволжский район,

п. Вишневка,

ул. Юмарт, дом 23

Республика

Татарстан,

г. Казань,

Приволжский район,

жилой массив

Салмачи,

ул. Центральная, д.

168 Б

Республика

Татарстан,

г. Казань,

Приволжский район,

п. Салмачи

Корректировка на
местоположение, %

Скорректированная
цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

2 081

2 111

2 267

1 958

Общая площадь
земельного участка без
учета обременений
(ограничений) прав
охранными зонами, кв.
м

1 200

750

1 000

1 215

1 200

Корректировка на
общую площадь
земельного участка, %

Скорректированная
цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

2 081

2 111

2 267

1 958

Вид права на земельный
участок

Право

собственности

Право

собственности

Право

собственности

Право

собственности

Право

собственности

Корректировка на вид
права на земельный
участок, %

Скорректированная
цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

2 081

2 111

2 267

1 958

Категория земель

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Вид разрешенного
использования

Индивидуальное

жилищное

строительство и

ведение личного

подсобного

хозяйства

Для ведения

личного подсобного

хозяйства и под

индивидуальное

жилищное

строительство

Индивидуальное

жилищное

строительство

Для строительства

индивидуального

жилого дома и

выращивания с/х

продукции

Индивидуальное

жилищное

строительство

Корректировка на
категорию земель и вид
разрешенного
использования, %

Скорректированная
цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

2 081

2 111

2 267

1 958

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Наличие инженерных
коммуникаций,
выделенные
технические условия

Электроснабжение

- по границе

участка. ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение -

по границе

участка. ТУ на

газоснабжение

получены.

Водоснабжение -

по границе

участка. ТУ на

водоснабжение не

получены.

Канализация - по
границе участка.

ТУ на

канализацию не

получены

Электроснабжение -

по границе участка.

ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка. ТУ

на газоснабжение

не получены.

Водоснабжение - по
границе участка. ТУ

на водоснабжение

не получены.

Канализация - по

границе участка. ТУ

на канализацию не

получены

Электроснабжение -

по границе участка.

ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка. ТУ

на газоснабжение

не получены.

Водоснабжение - по
границе участка. ТУ

на водоснабжение

не получены.

Канализация - по

границе участка. ТУ

на канализацию не

получены

Электроснабжение -

по границе участка.

ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка. ТУ

на газоснабжение

не получены.

Водоснабжение - по
границе участка. ТУ

на водоснабжение

не получены.

Канализация - по

границе участка. ТУ

на канализацию не

получены

Электроснабжение -

по границе участка.

ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка. ТУ

на газоснабжение

не получены.

Водоснабжение - по
границе участка. ТУ

на водоснабжение

не получены.

Канализация - по

границе участка. ТУ

на канализацию не

получены

Корректировка на
наличие инженерных
коммуникаций,
выделенных
технических условий, %

Скорректированная
цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

2 081

2 111

2 267

1 958

Дополнительные
характеристики

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Корректировка на
дополнительные
характеристики, %

Скорректированная
цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

2 081

2 111

2 267

1 958

Количество внесенных
корректировок

Вес, %

100,000%

1/4

Средневзвешенная
цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

2 104

Источник: расчеты Оценщика

Т. 5.4 Корректировки цен аналогов, площадь которых, составляет 1 500 - 3 000 кв. м

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

2 000

1 800

1 864

2 300

Возможность торга

Корректировка на торг,
%

-8,2%

Скорректированная цена
1 кв. м общей площади
земельного участка,
руб.

1 836

1 652

1 711

2 111

Дата предложения

Октябрь 2017

Сентябрь 2017

Октябрь 2017

Корректировка на дату
предложения, %

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Скорректированная цена
1 кв. м общей площади
земельного участка,
руб.

1 836

1 652

1 711

2 111

Местоположение

установлено

относительно

ориентира,

расположенного в

границах участка.

Ориентир Участок в

п. Салмачи,

Приволжский район

г. Казани

Республика

Татарстан,

г. Казань,

Приволжский

район, п. Салмачи,

ул. 5-я Зеленая,

дом 58

Республика

Татарстан, г.

Казань

Республика

Татарстан,

г. Казань,

Приволжский район,

п. Салмачи, ул.

Раздольная, д. 3

Республика

Татарстан,

г. Казань,

Приволжский район,

п. Салмачи

Корректировка на
местоположение, %

Скорректированная цена
1 кв. м общей площади
земельного участка,
руб.

1 836

1 652

1 711

2 111

Общая площадь
земельного участка без
учета обременений
(ограничений) прав
охранными зонами, кв.
м

2 500

2 200

2 500

Корректировка на
общую площадь
земельного участка, %

Скорректированная цена
1 кв. м общей площади
земельного участка,
руб.

1 836

1 652

1 711

2 111

Вид права на земельный
участок

Право

собственности

Право

собственности

Право

собственности

Право

собственности

Право

собственности

Корректировка на вид
права на земельный
участок, %

Скорректированная цена
1 кв. м общей площади
земельного участка,
руб.

1 836

1 652

1 711

2 111

Категория земель

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Вид разрешенного
использования

Индивидуальное

жилищное

строительство и

ведение личного

подсобного

хозяйства

Индивидуальное

жилищное

строительство

Индивидуальное

жилищное

строительство

Индивидуальное

жилищное

строительство

Индивидуальное

жилищное

строительство

Корректировка на
категорию земель и вид
разрешенного
использования, %

Скорректированная цена
1 кв. м общей площади
земельного участка,
руб.

1 836

1 652

1 711

2 111

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Наличие инженерных
коммуникаций,
выделенные
технические условия

Электроснабжение -

по границе участка.

ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка. ТУ

на газоснабжение

получены.

Водоснабжение - по
границе участка. ТУ

на водоснабжение

не получены.

Канализация - по

границе участка. ТУ

на канализацию не

получены

Электроснабжение

- по границе

участка. ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка.

ТУ на

газоснабжение не

получены.

Водоснабжение - по

границе участка.

ТУ на

водоснабжение не

получены.

Канализация - по
границе участка.

ТУ на канализацию

не получены

Электроснабжение

- по границе

участка. ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка.

ТУ на

газоснабжение не

получены.

Водоснабжение -

по границе

участка. ТУ на

водоснабжение не

получены.

Канализация - по
границе участка.

ТУ на канализацию

не получены

Электроснабжение -

по границе участка.

ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка. ТУ

на газоснабжение

не получены.

Водоснабжение - по
границе участка. ТУ

на водоснабжение

не получены.

Канализация - по

границе участка. ТУ

на канализацию не

получены

Электроснабжение -

по границе участка.

ТУ на

электроснабжение

не получены.

Газоснабжение - по

границе участка. ТУ

на газоснабжение

не получены.

Водоснабжение - по
границе участка. ТУ

на водоснабжение

не получены.

Канализация - по

границе участка. ТУ

на канализацию не

получены

Корректировка на
наличие инженерных
коммуникаций,
выделенных
технических условий, %

Скорректированная цена
1 кв. м общей площади
земельного участка,
руб.

1 836

1 652

1 711

2 111

Дополнительные
характеристики

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Удобный

транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Корректировка на
дополнительные
характеристики, %

Скорректированная цена
1 кв. м общей площади
земельного участка,
руб.

1 836

1 652

1 711

2 111

Количество внесенных
корректировок

Вес, %

100,0%

1/4

Средневзвешенная
цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

1 828

Источник: расчеты Оценщика

Обоснование корректировок

•

Корректировка на торг

Поскольку нет реальной возможности получить достоверную информацию о совершившихся сделках купли  – продажи,
были  использованы  данные  о  предложениях  аналогичных  объектов.  Как  правило,  при  продаже  недвижимости  цены
предложения объектов отличаются от цен реальных сделок.

По данным справочника оценщика недвижимости - 2016, Л.А. Лейфера ("Земельные участки", 2016 г., Н. Новгород, Том
III), диапазон скидки на торг для земельных участков под ИЖС на активном рынке составляет от 7,6% до 8,7% (среднее
значение 8,2% в соответствии со справочником). Таким образом, величина скидки на торг принята Оценщиком на уровне
округленно среднего значения-

(-8,2%)

•

Корректировка на дату предложения

Все предложения актуальны на дату оценки (20.10.2017г.), корректировка по данному параметру не требуется.

•

Корректировка на местоположение

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Оцениваемые земельные участки расположены в Приволжском районе г. Казани, п. Салмачи. Аналоги расположены так
же в Приволжском районе г. Казани, п. Салмачи, корректировка по данному параметру не требуется.

•

Корректировка на передаваемые права

Оцениваемые земельные участки оформлены на правах собственности, как и все отобранные в качестве аналогов участки
оформлены на праве собственности, корректировка по данному параметру не требуется.

•

Корректировка на общую площадь земельных участков

Т. 5.5 Корректировка на площадь для земельных участков под ИЖС

Площадь, кв. м

Аналог

<1 500

1 500 - 3 000

3 000 - 6 000

6 000 - 10 000

>10 000

Объект оценки

<1 500

1,00

1,06

1,16

1,26

1,30

1 500 - 3000

0,95

1,00

1,10

1,19

1,22

3 000 - 6 000

0,86

0,91

1,00

1,08

1,12

6 000 - 10 000

0,79

0,84

0,92

1,00

1,03

>10 000

0,77

0,81

0,89

0,97

1,00

Источник: Лейфер Л.А., "Справочник оценщика недвижимости-2016", Нижний Новгород, том 3, стр. 176

Земельные участки, площадь которых менее 1 500 кв. м, как и объектов аналогов, выбранных для данных земельных
участков менее 1 500 кв. м, корректировка на площадь не вносилась. Земельные участки, площадь которых 1 500 - 3 000
кв. м, как и объектов аналогов, выбранных для данных земельных участков, находится в диапазоне 1 500 - 3 000 кв. м.
Корректировка на площадь не вносилась.

•

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций

Земельные участки в составе Объекта оценки на данном этапе расчетов рассматривается как условно свободные от
улучшений с коммуникациями по границе. Аналоги обладают возможностью подведения инженерных коммуникаций, в
их стоимость внесение корректировки не требуется.

Т. 5.6 Расчет рыночной стоимости земельных участков (округлено)

№

п/п

Наименование

Площадь,

кв. м

Кадастровый номер

Диапазон

площади

Средневзвешенная рыночная

цена 1 кв. м общей площади

Объекта оценки, руб.

Рыночная стоимость

Объекта оценки,

руб.

Земельный участок

1 200,0

16:50:350103:419

<1 500

2 104

2 525 000

Земельный участок

2 055,0

16:50:350103:391

1 500-3 000

1 828

3 757 000

Земельный участок

2 250,0

16:50:350103:357

1 500-3 000

1 828

4 113 000

Земельный участок

2 500,00

16:50:350103:397

1 500-3 000

1 828

4 570 000

Земельный участок

2 500,00

16:50:350103:406

1 500-3 000

1 828

4 570 000

Земельный участок

2 500,00

16:50:350103:438

1 500-3 000

1 828

4 570 000

Земельный участок

2 500,00

16:50:350103:386

1 500-3 000

1 828

4 570 000

Земельный участок

2 500,00

16:50:350103:409

1 500-3 000

1 828

4 570 000

Земельный участок

2 500,00

16:50:350103:393

1 500-3 000

1 828

4 570 000

Земельный участок

2 500,00

16:50:350103:420

1 500-3 000

1 828

4 570 000

Земельный участок

2 500,00

16:50:350103:394

1 500-3 000

1 828

4 570 000

Земельный участок

2 500,00

16:50:350103:436

1 500-3 000

1 828

4 570 000

Земельный участок

2 500,00

16:50:350103:421

1 500-3 000

1 828

4 570 000

Земельный участок

2 500,00

16:50:350103:408

1 500-3 000

1 828

4 570 000

Земельный участок

2 500,00

16:50:350103:388

1 500-3 000

1 828

4 570 000

Земельный участок

2 500,00

16:50:350103:405

1 500-3 000

1 828

4 570 000

Земельный участок

2 500,00

16:50:350103:437

1 500-3 000

1 828

4 570 000

Итого:

74 358 740

Источник: расчеты Оценщика

Таким образом, рыночная стоимость земельных участков (ИЖС) в составе Объекта оценки, рассчитанная сравнительным
подходом, составляет

74 358 740 руб. (округлено)

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

5.2.1.2 Расчет рыночной стоимости земельного участка в составе Объекта оценки,

расположенного в г. Менделеевск

Критерии отбора аналогов

Ввиду отсутствия открытой информации о ценах реальных сделок на рынке земли под размещение административных
объектов недвижимости в процессе анализа характеристик сопоставимых объектов были использованы цены
предложений на дату оценки.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную
стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными
факторами  стоимости,  как  правило,  являются:  местоположение  и  окружение;  целевое  назначение,  разрешенное
использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и
др.);  транспортная  доступность;  инфраструктура  (наличие  или  близость  инженерных  сетей  и  условия  подключения  к
ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Ключевыми критериями выбора участков-аналогов выступали следующие параметры:

•

Передаваемые права на землю – оцениваемый земельный участок оформлен на правах собственности, в качестве
аналогов использовались предложения о продаже права собственности на землю.

•

Категория земель и вид разрешенного использования земельного участка – в расчетах использованы предложения
участков категорий земли населенных пунктов и земли для коммерческого использования.

•

Местоположение – в рамках выбранной методологии были отобраны аналоги (земельные участки, выставленные на
продажу), в других городах Республики Татарстан, соответственно применялась корректировка на местоположение.

•

Принимался во внимание факт наличия (отсутствия) коммуникаций и прочих улучшений на предлагаемых к продаже
земельных участках.

В результате проведенного анализа с учетом описанных ранее критериев отбора аналогов были отобраны следующие
предложения земельных участков. Единицей сравнения выступает 1 кв. м общей площади земельных участков.

Т. 5.7 Характеристика оцениваемого участка и объектов-аналогов

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Изображение

Дата предложения

Октябрь 2017

Тип объекта

Земельный участок

Кадастровый номер

16:27:110123:10

16:30:010802:344

16:53:040506:75

16:53:040202:2

Местоположение

Республика Татарстан,

Менделеевский

муниципальный р-н,

г. Менделеевск,

ул. Пионерская, д. 12

Республика Татарстан,

г. Нижнекамск,

ул. Студенческая

Республика Татарстан,

г. Нижнекамск,

ул. Ахтубинская, д. 2

Республика Татарстан,

г. Нижнекамск,

ул. Студенческая, д. 6

Категория земель

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Вид разрешенного
использования

Здание банка

Для объектов

общественно-делового

значения

Для размещения

объектов торговли

Для стоянок

автомобильного

транспорта

Общая площадь
земельного участка, кв. м

2 932,00

1 500,00

4 146,00

4 540,00

Вид права на земельный
участок

Собственность

Наличие улучшений на
земельном участке

Условно свободный

Участок свободен от

улучшений

Участок свободен от

улучшений

Участок свободен от

улучшений

Электроснабжение

По границе участка

Газоснабжение

нет

По границе участка

Водоснабжение

По границе участка

Наличие инженерных
коммуникаций

По границе участка

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Дополнительная
информация

Удобный транспортный

подъезд. Участок

условно свободен от

улучшений

Удобный транспортный

подъезд. Участок

свободен от улучшений

Удобный транспортный

подъезд. Участок

свободен от улучшений

Удобный транспортный

подъезд. Участок

свободен от улучшений

Цена предложения, руб.
НДС не облагается

11 000 000

35 000 000

40 000 000

Цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

7 333

8 442

8 811

Возможность торга (+ / -)

Контактное лицо

Алмаз

8 906 118-22-22

Людмила

8 (843) 510-96-10

Людмила

8 (843) 510-96-10

Дата прозвона

28.10.2017

Источник информации
(ссылка)

https://www.avito.ru/niz

hnekamsk/zemelnye_ucha
stki/uchastok_15_sot._pro

mnaznacheniya_64479622

https://www.avito.ru/niz

hnekamsk/zemelnye_ucha
stki/uchastok_50_sot._pro

mnaznacheniya_52164726

https://www.avito.ru/niz

hnekamsk/zemelnye_ucha
stki/uchastok_45.4_sot._p

romnaznacheniya_100826

0699

Дополнительные
ссылки/информация

Продается только часть

участка, площадью 45,4

сот.

Источник: данные открытых источников

Т. 5.8 Корректировки цен аналогов

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

7 333

8 442

8 811

Возможность торга

Корректировка на торг, %

-9,7%

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

6 622

7 623

7 956

Дата предложения

Октябрь 2017

Корректировка на дату
предложения, %

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

6 622

7 623

7 956

Местоположение

Республика Татарстан,

Менделеевский

муниципальный р-н,

г. Менделеевск,

ул. Пионерская, д. 12

Республика Татарстан,

г. Нижнекамск,

ул. Студенческая

Республика Татарстан,

г. Нижнекамск,

ул. Ахтубинская, д. 2

Республика Татарстан,

г. Нижнекамск,

ул. Студенческая, д. 6

Корректировка на
местоположение, %

-49%

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

3 377

3 888

4 058

Общая площадь
земельного участка без
учета обременений
(ограничений) прав
охранными зонами, кв. м

2 932,00

1 500,00

4 146,00

4 540,00

Корректировка на общую
площадь земельного
участка, %

-6%

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

3 174

4 005

4 220

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Вид права на земельный
участок

Собственность

Корректировка на вид
права на земельный
участок, %

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

3 174

4 005

4 220

Категория земель

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Вид разрешенного
использования

Здание банка

Для объектов

общественно-делового

значения

Для размещения

объектов торговли

Для стоянок

автомобильного

транспорта

Корректировка на
категорию земель и вид
разрешенного
использования, %

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

3 174

4 005

4 220

Наличие инженерных
коммуникаций

По границе участка

Корректировка на
наличие инженерных
коммуникаций, %

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

3 174

4 005

4 220

Дополнительные
характеристики

Удобный транспортный

подъезд. Участок

условно свободен от

улучшений

Удобный транспортный

подъезд. Участок

свободен от улучшений

Удобный транспортный

подъезд. Участок

свободен от улучшений

Удобный транспортный

подъезд. Участок

свободен от улучшений

Корректировка на
дополнительные
характеристики, %

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

3 174

4 005

4 220

Количество внесенных
корректировок

Вес, %

100,00%

33,334%

Средневзвешенная цена

1 кв. м общей площади

земельного участка,

руб.

3 800

Стоимость земельного

участка, руб.

11 142 000

Источник: расчеты Исполнителя

Обоснование корректировок

•

Корректировка на торг

По данным справочника оценщика недвижимости - 2016, Л.А. Лейфера ("Земельные участки", 2016 г., Н. Новгород, Том
III), диапазон скидки на торг для земельных участков под офисно - торговую застройку на активном рынке составляет от
9,2% до 10,1% (среднее значение 9,7% в соответствии со справочником). Таким образом, величина скидки на торг принята
Оценщиком на уровне округленно среднего значения-

(-9,7%)

•

Корректировка на дату предложения

Все предложения актуальны на дату оценки (20.10.2017г.), корректировка по данному параметру не требуется.

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

•

Корректировка на местоположение

Оцениваемый земельный участок расположен в г. Менделеевск. Аналоги расположены в г. Нижнекамск. К аналогам
применялась корректировка, рассчитанная по данным мониторинга цен объектов недвижимости, земельных участков и
арендных ставок по состоянию на 01.09.2017 г. рассчитанная следующим образом.

2 500/5 000 -1 = (-49,0%)

Т. 5.9 Поправка на местоположение.

Местоположение

Среднее

Диапазон цен на земельные

участки, руб./кв. м

Поправка, %

Менделеевск (административно-торговое назначение)

2 550,00

2 000,00

3 100,00

Нижнекамск (административно-торговое назначение)

5 000,00

2 500,00

7 500,00

-49,0%

Источник: Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 01.09.2017 г., расчеты Оценщика

К стоимости аналогов применена корректировка

(-49%).

•

Корректировка на передаваемые права

Оцениваемый земельный участок оформлен на правах собственности, все отобранные в качестве аналогов участки
оформлены на праве собственности, корректировка по данному параметру не требуется.

•

Корректировка на общую площадь земельного участка

Корректировка на площадь рассчитана на основе степенной модели, зависимости снижения цены объекта от его
площади. Данная модель приведена в справочнике оценщика недвижимости - 2016, Л.А. Лейфера ("Земельные участки",
2016 г., Н. Новгород, Том III) с указанием уравнения, коэффициент торможения которого, можно использовать при
корректировке цен объектов аналогов. Поправочный коэффициент рассчитан по формуле:

У = 1, 9152 * х^-0,094

Т. 5.10 Корректировка на площадь для земельных участков

Расчет поправки на площадь

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Поправочный коэффициент

0,904275

0,963078

0,875300

0,867862

Корректировка на площадь

-6%

Источник: расчет Оценщика

•

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций

Земельный участок в составе Объекта оценки на данном этапе расчетов рассматривается как условно свободный от
улучшений с коммуникациями по границе. Аналоги обладают возможностью подведения инженерных коммуникаций, в
их стоимость внесение корректировки не требуется.

Т. 5.11 Расчет рыночной стоимости земельного участка без учета имеющихся улучшений (округлено)

Параметр

Значение

Средневзвешенная цена права собственности 1 кв. м. земельного участка в составе Объекта оценки, руб.

3 800

Общая площадь, кв. м

2 932

Рыночная стоимость земельного участка в составе Объекта оценки (без учета улучшений), руб.,

11 142 000

Источник: расчеты Исполнителя

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Республика Татарстан (Татарстан),
Менделеевский муниципальный р-н, г. Менделеевск, ул. Пионерская, д. 12, рассчитанная сравнительным подходом,
составляет

11 142 000 руб. (округлено)

5.2.1.3 Расчет рыночной стоимости земельного участка в составе Объекта оценки,

расположенного в г. Чистополь

Критерии отбора аналогов

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и
др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к
ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Ключевыми критериями выбора участков-аналогов выступали следующие параметры:

•

Местоположение – в рамках выбранной методологии были отобраны аналоги (земельные участки, выставленные на
продажу), часть из которых расположена в других городах Республики Татарстан. Соответственно применялась
корректировка на местоположение.

•

Т. 5.12 Характеристика оцениваемого участка и объектов-аналогов

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Изображение

Кадастровый номер

16:54:040301:47

16:54:100102:66

16:47:010901:6136

16:51:010501:4515

Дата предложения

Октябрь 2017

Сентябрь 2017

Октябрь 2017

Тип объекта

Земельный участок

Местоположение

Республика Татарстан,

Чистопольский

муниципальный район,

г. Чистополь,

ул. К. Маркса, дом 17-а

Республика Татарстан,

Чистопольский

муниципальный район,

г. Чистополь,

ул. Г. Тукая, д 56

Республика Татарстан,

Елабужский

муниципальный район,

г. Елабуга, вблизи

городского гаражного

товарищества

"Автолюбитель"

Республика Татарстан,

Лениногорский

муниципальный район,

г. Лениногорск,

ул. Тукая, 41

Категория земель

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Вид разрешенного
использования

Под общественную

застройку

Для объектов

общественно-делового

значения

Для объектов

общественно-делового

значения

Для объектов

общественно-делового

значения

Общая площадь земельного
участка, кв. м.

1 122,00

3 664,00

660,00

4 074,00

Вид права на земельный
участок

Собственность

Наличие улучшений на
земельном участке

Нежилое здание - Банк

Участок свободен от

улучшений

Участок свободен от

улучшений

Участок свободен от

улучшений

Электроснабжение

на участке

По границе участка

Газоснабжение

нет

По границе участка

Водоснабжение

на участке

По границе участка

Наличие инженерных
коммуникаций

на участке

По границе участка

Дополнительная
информация

Удобный транспортный

подъезд. Участок

условно свободен от

улучшений

Удобный транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Удобный транспортный

подъезд. Участок

свободен от улучшений

Удобный транспортный

подъезд. Участок

свободен от улучшений

Цена предложения, руб.
НДС не облагается

3 000 000

1 000 000

7 200 000

Цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

819

1 515

1 767

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Возможность торга (+ / -)

Контактное лицо

8 987 287-87-66

Анатолий

8 906 124-97-77

Елена

8 987 419-68-77

Дата прозвона

28.10.2017

Источник информации
(ссылка)

https://www.avito.ru/c

histopol/zemelnye_uch

astki/uchastok_36.6_sot

._promnaznacheniya_27

1645283

https://www.avito.ru/niz

hnekamsk/zemelnye_ucha
stki/uchastok_45.4_sot._p

romnaznacheniya_1008260

699

https://www.avito.ru/len

inogorsk/zemelnye_uchast
ki/uchastok_40_sot._prom

naznacheniya_686274751

Источник: данные открытых источников

Т. 5.13 Корректировки цен аналогов

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

819

1 515

1 767

Возможность торга

Корректировка на торг, %

-9,7%

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

740

1 368

1 596

Дата предложения

Октябрь 2017

Сентябрь 2017

Октябрь 2017

Корректировка на дату
предложения, %

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

740

1 368

1 596

Местоположение

Республика Татарстан,

Чистопольский

муниципальный район,

г. Чистополь,

ул. К. Маркса, дом 17-а

Республика Татарстан,

Чистопольский

муниципальный район,

г. Чистополь,

ул. Г. Тукая, д 56

Республика Татарстан,

Елабужский

муниципальный район,

г. Елабуга, вблизи

городского гаражного

товарищества

"Автолюбитель"

Республика Татарстан,

Лениногорский

муниципальный район,

г. Лениногорск,

ул. Тукая, 41

Корректировка на
местоположение, %

-48%

-53%

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

740

711

750

Общая площадь земельного
участка без учета
обременений (ограничений)
прав охранными зонами, кв.
м

1 122,00

3 664,00

660,00

4 074,00

Корректировка на общую
площадь земельного
участка, %

12%

-5%

13%

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

829

675

848

Вид права на земельный
участок

Собственность

Корректировка на вид права
на земельный участок, %

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

829

675

848

Категория земель

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Вид разрешенного
использования

Под общественную

застройку

Для объектов

общественно-делового

значения

Для объектов

общественно-делового

значения

Для объектов

общественно-делового

значения

Корректировка на
категорию земель и вид
разрешенного
использования, %

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

829

675

848

Наличие инженерных
коммуникаций

По границе участка

Корректировка на наличие
инженерных коммуникаций,
%

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

829

675

848

Дополнительные
характеристики

Удобный транспортный

подъезд. Участок

условно свободен от

улучшений

Удобный транспортный

подъезд. Участок

свободен от

улучшений

Удобный транспортный

подъезд. Участок

свободен от улучшений

Удобный транспортный

подъезд. Участок

свободен от улучшений

Корректировка на
дополнительные
характеристики, %

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

829

675

848

Количество внесенных
корректировок

Вес, %

200,00%

75,000%

62,500%

Вес, %

100,00%

37,500%

31,250%

Средневзвешенная
стоимость 1 кв. м
земельного участка, руб.

787

Стоимость земельного
участка, руб.

883 000

Источник: расчеты Исполнителя

Обоснование корректировок

•

Корректировка на торг

(-9,7%)

•

Корректировка на дату предложения

Все предложения актуальны на дату оценки (20.10.2017г.), корректировка по данному параметру не требуется.

•

Корректировка на местоположение

Оцениваемый земельный участок расположен в г. Менделеевск. Аналоги №2 расположен в г. Елабуга. №3 расположен в
г. Лениногорск. К аналогам №2 и №3 применялась корректировка, рассчитанная по данным мониторинга цен объектов
недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 01.09.2017 г. К аналогу №2 применялась
корректировка, рассчитанная следующим образом.

470/900 -1 = (-47,8%)

К аналогу №3 применялась корректировка, рассчитанная следующим образом.

470/1 000 -1 = (-53,0%)

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Т. 5.14 Поправка на местоположение.

Местоположение

Среднее

Диапазон цен на земельные

участки, руб./кв. м

Поправка, %

Чистополь (административно-торговое назначение)

935,00

470,00

1 400,00

Елабуга (административно-торговое назначение)

1 950,00

900,00

3 000,00

-47,8%

Лениногорск (административно-торговое назначение)

4 500,00

1 000,00

8 000,00

-53,0%

•

Корректировка на передаваемые права

•

Корректировка на общую площадь земельного участка

У = 1, 9152 * х^-0,094

Т. 5.15 Корректировка на площадь для земельных участков

Расчет поправки на площадь

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Поправочный коэффициент

0,989726

0,885528

1,040344

0,876743

Корректировка на площадь

12%

-5%

13%

Источник: расчет Оценщика

•

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций

Т. 5.16 Расчет рыночной стоимости земельного участка без учета имеющихся улучшений (округлено)

Параметр

Значение

Средневзвешенная цена права собственности 1 кв. м. земельного участка в составе Объекта оценки, руб.

787

Общая площадь, кв. м

1 122

Рыночная стоимость земельного участка в составе Объекта оценки (без учета улучшений), руб.,

883 000

Источник: расчеты Исполнителя

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Республика Татарстан,
г. Чистополь, ул. К. Маркса, дом 17-а, рассчитанная сравнительным подходом, составляет

883 000 руб. (округлено)

5.2.1.4 Расчет рыночной стоимости земельного участка в составе Объекта оценки,

расположенного в г. Лаишево

Критерии отбора аналогов

Ввиду отсутствия открытой информации о ценах реальных сделок на рынке земли под размещение промышленных
объектов недвижимости в процессе анализа характеристик сопоставимых объектов были использованы цены
предложений на дату оценки.

Ключевыми критериями выбора участков-аналогов выступали следующие параметры:

•

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

•

Т. 5.17 Характеристика оцениваемого участка и объектов-аналогов

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Изображение

Дата предложения

Октябрь 2017

Сентябрь 2017

Октябрь 2017

Кадастровый номер

16:24:170134:103

16:54:100102:66

16:16:190802:249

16:16:190802:250

Тип объекта

Земельный участок

Местоположение

Республика Татарстан,

Лаишевский

муниципальный р-н,

г. Лаишево, ул. Ленина,

д. 56 а

Республика Татарстан,

г. Чистополь,

ул. Г. Тукая, д. 56

Республика Татарстан,

Высокогорский

муниципальный район,

Высокогорское сельское

поселение

Республика Татарстан,

Высокогорский

муниципальный район,

Высокогорское сельское

поселение

Район

Лаишевский

Чистопольский

Высокогорский

Категория земель

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли промышленности

Вид разрешенного
использования

Под размещение гаража

Для объектов

общественно-делового

значения

Для размещения

промышленных объектов

Для размещения

промышленных объектов

Общая площадь
земельного участка, кв.
м.

73,00

3 664,00

6 000,00

4 000,00

Вид права на земельный
участок

Собственность

Наличие улучшений на
земельном участке

Гараж

Участок свободен от

улучшений

Участок свободен от

улучшений

Участок свободен от

улучшений

Электроснабжение

на участке

По границе участка

Газоснабжение

нет

По границе участка

Водоснабжение

нет

По границе участка

Наличие инженерных
коммуникаций

на участке

По границе участка

Дополнительная
информация

Удобный транспортный

подъезд. Участок

условно свободен от

улучшений

Удобный транспортный

подъезд. Участок

свободен от улучшений

Удобный транспортный

подъезд. Участок

свободен от улучшений

Удобный транспортный

подъезд. Участок

свободен от улучшений

Цена предложения, руб.
НДС не облагается

3 000 000

3 400 000

2 500 000

Цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

819

567

625

Возможность торга (+ / -)

Контактное лицо

8 987 287-87-66

Наталья

+7 (927) 426-44-54

Наиль

8 904 671-5183

Дата прозвона

Октябрь 2017

5 | ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Источник информации
(ссылка)

https://www.avito.ru/chi
stopol/zemelnye_uchastki

/uchastok_36.6_sot._prom

naznacheniya_271645283

https://tatarstan.mlsn.ru

/dachi-i-zemelnye-

uchastki/zemelnyy-

uchastok-p-inesh-ul-

molodezhnaya-id8063919/

https://www.avito.ru/kaz

an/zemelnye_uchastki/uc
hastok_40_sot._promnazn

acheniya_1103938062

Источник: данные открытых источников

Т. 5.18 Корректировки цен аналогов

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Цена 1 кв. м общей
площади земельного
участка, руб.

819

567

625

Возможность торга

Корректировка на торг, %

-10,2%

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

735

509

561

Дата предложения

Октябрь 2017

Сентябрь 2017

Октябрь 2017

Корректировка на дату
предложения, %

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

735

509

561

Местоположение

Республика Татарстан,

Лаишевский

муниципальный р-н,

г. Лаишево, ул. Ленина,

д. 56 а

Республика Татарстан,

г. Чистополь,

ул. Г. Тукая, д. 56

Республика Татарстан,

Высокогорский

муниципальный район,

Высокогорское сельское

поселение

Республика Татарстан,

Высокогорский

муниципальный район,

Высокогорское сельское

поселение

Район

Лаишевский

Чистопольский

Высокогорский

Корректировка на
местоположение, %

-25%

22%

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

551

621

684

Общая площадь
земельного участка без
учета обременений
(ограничений) прав
охранными зонами, кв. м

73,00

3 664,00

6 000,00

4 000,00

Корректировка на общую
площадь земельного
участка, %

46%

53%

47%

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

804

950

1 005

Вид права на земельный
участок

Собственность

Корректировка на вид
права на земельный
участок, %

Скорректированная цена 1
кв. м общей площади
земельного участка, руб.

804

950

1 005

Категория земель

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли промышленности

Вид разрешенного
использования

Под размещение гаража

Для объектов

общественно-делового

значения

Для размещения

промышленных объектов

Для размещения

промышленных объектов

Корректировка на
категорию земель и вид
разрешенного
использования, %

Отчёт 2017-3731/25-1 об оценке рыночной стоймости имущества, принадлежащего ООО "ТАТАГРОПРОМБАНК" - часть 6