ОТЧЕТ №2019-4034/07 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости Акционерного коммерческого банка «РУССОБАНК»

Обоснование вносимых корректировок

КАЧЕСТВО ПРАВ

Обременения:

У объектов-аналогов и оцениваемых объектов обременения не выявлены,

следовательно, величина поправки равна 0%, как в процентном выражении, так и в
абсолютном.

Качество прав:

Разница между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами, влияющая на его

стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав).
Право пользования на условиях аренды и право собственности имеют различную стоимость.

Права на оцениваемые объекты и отобранные объекты-аналоги имеют одинаковый

состав – собственность, таким образом, корректировка по данному фактору равна нулю.

УСЛОВИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ

Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному

фактору не проводилась.

ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

Условия продажи объектов-аналогов типичные, то есть продавцы не были ограничены

в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений,
объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими
объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.

УСЛОВИЯ РЫНКА

Изменения цен во времени:

Поскольку в расчетах рыночной стоимости на 13.08.2019 г. используется актуальная

на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору не
проводилась.

Отличие цены предложения от цены сделки:

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является

закрытой  и  не  разглашается  третьим  лицам.  Как  правило,  информация  об  этих  сделках
недоступна,  поэтому  для  проведения  сравнительного  анализа  Оценщик  использует  цены
предложения на сравниваемые объекты.

С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции

развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным.
Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку:
«скидку на торг».

Наиболее оптимальным методом расчета такой скидки является изучение истории

продаж  ряда  объектов  и  сопоставление  цен  сделок  с  ценами  предложения.  К  сожалению,
применение  данного  метода  крайне  ограничено:  профессиональные  участники  рынка
неохотно предоставляют необходимую информацию, поэтому чаще всего применяется метод
Экспертных  оценок  специалистов  рынка.  Оценщик  проанализировал  различные  источники,
указывающие на величину скидки на торг для объектов, аналогичных рассматриваемым.

Согласно информации представленной на открытом рынке, величина уторговывания

для офисных помещений составляет от 2% до 9%.

Источник: (https://statrielt.ru/statistika-

rynka/statistika-na-01-07-2019g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/1903-skidki-na-torg-
utorgovanie-pri-prodazhe-i-arende-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-01-07-2019-goda).

nedvizhimosti/1905-na-masshtab-obshchuyu-ploshchad-kommercheskogo-zdaniya-pomeshcheniya-
korrektirovki-na-01-07-2019-goda).

Источник: (

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-07-2019g/korrektirovki-

kommercheskoj-nedvizhimosti/1905-na-masshtab-obshchuyu-ploshchad-kommercheskogo-zdaniya-

pomeshcheniya-korrektirovki-na-01-07-2019-goda

Таким образом, величина корректировки на масштаб составит:

Наименование Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3 Объект-аналог 4 Объект-аналог 5

Отношение

2 757,0

3 031,0

3 697,0

1 276,0

2 372,0

1 498,0

Величина

корректировки

1,41%

4,31%

-12,25%

-2,28%

-9,58%

Источник: расчеты Оценщика

Техническое состояние зданий

Чем лучше техническое состояние объекта, тем выше его стоимость. За единицу

сравнения принимается техническое состояние объекта оценки, согласно правилу оценки
физического износа зданий — «Методика определения физического износа гражданских
зданий» № 404. Разница между техническим состоянием объектов определяется по критерию
«неудовлетворительно - удовлетворительно - хорошо».

Для определения величины корректировки на состояние, Оценщик проанализировал

информацию, отраженную на сайте «СтатРиэлт».

Объекты-аналоги и объект оценки не имеют различия по данному фактору. В связи с

этим Оценщик счел возможным не вводить корретировку по данному ценообразующему
фактору.

Тип объекта

По данным риэлтерских компаний и экспертов участников рынков, отдельно стоящие

здания нежилого назначения до 10% дороже встроенных и встроенно-пристроенных
помещений.

Проведя анализ рынка коммерческой недвижимости, оценщики пришли к выводу, что

стоимость права собственности на объект коммерческой недвижимости, представляющий

собой встроенные помещения, ниже, чем стоимость права собственности на объект,
представляющий собой отдельно стоящее здание.
В рамках настоящего Отчета корректировка принята согласно информации представленной
на

сайте

«Статриэлт».

(

Источник:

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-07-

2019g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/1900-vstroennoe-pristroennoe-pomeshchenie-otdelno-
stoyashchee-zdanie-popravki-korrektirovki-na-01-07-2019-goda).

Объекты-аналоги и объект оценки не имеют различия по данному фактору – тип

объекта. В связи с этим Оценщик счел возможным отказаться от введения корретировки по
данному ценообразующему фактору.Величина корректировки составит 0%.

Класс отделки помещений/Состояние отделки помещений
Техническое состояние: чем лучше техническое состояние объекта, тем выше его

стоимость. За единицу сравнения принимается техническое состояние объекта оценки.
Разница между техническим состоянием объектов определяется по критерию «лучше-хуже».

Внутренняя отделка - качественная отделка помещений, подразумевается наличие и

качество  внутренней  отделки.  За  единицу  сравнения  принимается  качество  отделки
помещений,  согласно  СНиП  3.04.01.  –  87  (Изоляционные  и  отделочные  покрытия).  Разница
между  качеством  отделки  определяется  по  критерию  «простая  –  улучшенная  –
высококачественная».

Объекты-аналоги и объект оценки не имеют различия по классу отделки. В связи с

этим Оценщик счел возможным не корректировать по данному ценообразующему фактору.

СЕРВИС И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ

Обеспеченность коммунальными услугами

Объекты оценки и аналоги обладают сопоставимым набором коммуникаций. Введение

корректировок не требуется.

Расчет весовых коэффициентов

Для присвоения каждому объекту-аналогу весового коэффициента Оценщик

пользовался следующей формулой, устанавливающей обратную зависимость размера
весового коэффициента от количества введенных поправок по рассматриваемому объекту-
аналогу:

K= (S-M) / ((N-1)*S)

, где:



К - весовой коэффициент рассматриваемого объекта-аналога;



S – сумма количества поправок по всем использованным объектам-аналогам;



M – количество поправок введенных по рассматриваемому объекту-аналогу;



N – количество объектов-аналогов, участвующих в расчетах.

Весовые коэффициенты при расчёте окончательного значения стоимости

определялись, исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина
коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

Таким образом, рыночная стоимость представленного к оценке объекта нежилого

назначения, составляет:

Таблица 8.4

Рыночная стоимость объекта оценки, полученная в рамках сравнительного подхода

Наименование

Местоположение

Площадь,

кв. м

Рыночная

стоимость, руб.

Здание, общей площадью 2 757 кв. м,

кадастровый номер 77:01:0005004:1085,

расположенное по адресу: г. Москва, ул.

Плющиха, д.10

г. Москва, ул. Плющиха, д.10

2757

464 816 415

Источник: расчеты Оценщика

8.4.2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в рамках

доходного подхода

Методология доходного подхода

Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода основана на

предположении,  что  стоимость  недвижимости  непосредственно  связана  с  текущей
стоимостью  всех  будущих  чистых  доходов,  которые  принесет  данный  объект.  Расчет
настоящей  стоимости  всех  будущих  доходов  можно  осуществить  методом  прямой
капитализации или методом дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со

стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежного потока более применим к приносящим доход

объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Независимо от того, какой из методов применяется для расчета, последовательность

определения стоимости недвижимости на основе доходного подхода имеет следующий вид:



прогнозирование будущих денежных потоков;



капитализация будущих денежных потоков в настоящую стоимость.

В районе размещения объекта экпертизы, прогнозируются плавно изменяющиеся с

незначительным темпом роста доходы от сдачи помещения в аренду.

Поэтому, при оценке рыночной стоимости объекта экспертизы на основе доходного

подхода целесообразно использовать метод прямой капитализации.

В рамках метода прямой капитализации стоимость недвижимости (V) рассчитывается

по формуле

Rо

NOI



где:

NOI -

чистый операционный доход;

Rо - общий коэффициент капитализации.

Последовательность определения стоимости недвижимости на основе данного метода

имеет следующий вид:



определение величины чистого операционного дохода от объекта экспертизы;



расчёт общего коэффициента капитализации;



капитализация будущих денежных потоков в текущую стоимость и
определение рыночной стоимости имущества.

Определение чистого операционного дохода для объекта экспертизы

Чистый операционный доход рассчитывается для первого после даты оценки года

эксплуатации недвижимости сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы.

Последовательность расчета чистого операционного дохода следующая:

Определяется потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в
первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

Определяется действительный валовой доход посредством вычитания из
потенциального

валового

дохода

предполагаемых

убытков

из-за

недозагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной
платы.

Из прогнозируемого действительного валового дохода вычитаются все годовые
прогнозируемые расходы, а также резервы, под которыми понимается
ежегодное откладывание денег под долгосрочные расходы

Потенциальный валовой доход

– это доход, который можно получить от

недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника

дохода:



арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду:



часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для

определения доходности недвижимости. Поэтому в данном Заключении в качестве базы для
определения доходности недвижимости выбрана арендная плата.

Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и

установленной рыночной ставки арендной платы и рассчитывается по формуле:

ПВД = А



где: А – рыночная ставка арендной платы без учета НДС (годовая);
S – площадь, сдаваемая в аренду.

Выбор объектов - аналогов

В результате исследования рынка аренды коммерческих помещений были выявлены

объекты, сопоставимые по местоположению и уровню потребительских свойств с объектом
экспертизы.

Подбор

данных

осуществлялся,

исходя

из

условия

соблюдения

репрезентативности, как самих объектов, так и использованных источников информации.
Описание объектов-аналогов представлено в таблице ниже.

Таблица 8.5

Описание объектов-аналогов для расчета арендной платы за помещения объекта оценки

Показатель

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Объект-аналог 5

Дата предложения

актуально на дату оценки

Вид права

Право пользования на условиях

аренды

Право пользования на условиях

аренды

Право пользования на условиях

аренды

Право пользования на

условиях аренды

Право пользования на

условиях аренды

Площадь, кв.м.

60,0

188,0

118,0

164,0

Ставка аренды за 1 кв.м. в
год с НДС, руб.

24 000

26 000

25 500

32 000

29 000

Местоположение

г. Москва, ЦАО, р-н

Хамовники, ул. Плющиха, д. 9

с2

г. Москва, ЦАО, р-н

Хамовники, пл. Смоленская -

Сенная, д.27 с6

Москва, ЦАО, 3-й

Неопалимовский переулок, д. 8

г. Москва, ЦАО, Большой

Саввинский переулок, 2 с9

г. Москва, 2-й Вражский

переулок, 1 к1

Источник информации

https://www.cian.ru/rent/commer

cial/213196123/

https://fortexgroup.ru/bc/smolens

kaya-sennaya-27-s6/

https://fortexgroup.ru/bc/3-y-

neopalimovskiy-8/

https://fortexgroup.ru/bc/bolshoy

-savvinskiy-2-s9/

https://fortexgroup.ru/bc/2-y-

vrazhskiy-1-k1/

Источник: данные из открытых источников

Расчёт величины арендной платы за кв. м в год для объекта оценки представлен в таблице ниже.

Таблица 8.6

Расчёт величины арендной платы за кв. м в год для объекта оценки

Элементы сравнения

Ед. срав.

Объект оценки

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Объект-аналог 5

Цена предложения, с учетом
НДС

руб./кв.м/год

24 000

26 000

25 500

32 000

29 000

Общая площадь

кв.м.

1 047,70

188

118

164

1. Качество прав

1.1. Обременение

обременения не зарегистрированы

Корректировка, %

Скорректированная цена

руб./кв.м/год

24 000

26 000

25 500

32 000

29 000

1.2. Качество прав

собственник

передает покупателю

право аренды

собственник передает

покупателю право

аренды

собственник передает

покупателю право

аренды

собственник передает

покупателю право

аренды

собственник

передает покупателю

право аренды

собственник

передает покупателю

право аренды

Корректировка, %

Скорректированная цена

руб./кв.м/год

24 000

26 000

25 500

32 000

29 000

2. Условия финансирования

НДС включен, операционные расходы включены

Корректировка, %

Скорректированная цена

руб./кв.м/год

24 000

26 000

25 500

32 000

29 000

3. Особые условия

Особые условия продажи не зарегистрированы

Корректировка, %

Скорректированная цена

руб./кв.м/год

24 000

26 000

25 500

32 000

29 000

4.Условия рынка

4.1. Изменение цен во времени

13 августа 2019 г.

актуально на дату

оценки

актуально на дату

оценки

актуально на дату

оценки

актуально на дату

оценки

актуально на дату

оценки

Корректировка, %

Скорректированная цена

руб./кв.м/год

24 000

26 000

25 500

32 000

29 000

4.2. Отличие цены предложения
от цены сделки

уторговывание

предусмотрено

уторговывание
предусмотрено

Элементы сравнения

Ед. срав.

Объект оценки

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Объект-аналог 5

Корректировка, %

-5,0%

Скорректированная цена на
условия сделки

руб./кв.м

22 800

24 700

24 225

30 400

27 550

5. Местоположение

г. Москва, ул.

Плющиха, д.10

г. Москва, ЦАО, р-н

Хамовники, ул.

Плющиха, д. 9 с2

г. Москва, ЦАО, р-н

Хамовники, пл.

Смоленская -Сенная,

д.27 с6

Москва, ЦАО, 3-й

Неопалимовский

переулок, д. 8

г. Москва, ЦАО,

Большой Саввинский

переулок, 2 с9

г. Москва, 2-й

Вражский переулок,

1 к1

5.1. Престижность района

Высокая.

В состав

зоны входят районы,

прилегающие к

основным

транспортным

магистралям. ЦАО,

район Хамовники,

внешняя сторона СК

Высокая.

В состав

зоны входят районы,

прилегающие к

основным

транспортным

магистралям. ЦАО,

район Хамовники,

внешняя сторона СК

Высокая.

В состав

зоны входят районы,

прилегающие к

основным

транспортным

магистралям. ЦАО,

район Хамовники,

внешняя сторона СК

Высокая.

В состав

зоны входят районы,

прилегающие к

основным

транспортным

магистралям. ЦАО,

район Хамовники,

внешняя сторона СК

Высокая.

В состав

зоны входят районы,

прилегающие к

основным

транспортным

магистралям. ЦАО,

район Хамовники,

внешняя сторона СК

Высокая.

В состав

зоны входят районы,

прилегающие к

основным

транспортным

магистралям. ЦАО,

район Хамовники,

внешняя сторона СК

Корректировка, %

5.2. Расположение относительно
основных транспортных
магистралей

Удобное

для

размещения офисных,

торговых зданий и

сервисных объектов.

Вдоль улицы (дороги)

местного значения

Удобное

для

размещения офисных,

торговых зданий и

сервисных объектов.

Вдоль улицы (дороги)

местного значения

Удобное

для

размещения офисных,

торговых зданий и

сервисных объектов.

Вдоль улицы (дороги)

местного значения

Удобное

для

размещения офисных,

торговых зданий и

сервисных объектов.

Вдоль улицы (дороги)

местного значения

Удобное

для

размещения

офисных, торговых

зданий и сервисных

объектов. Вдоль

улицы (дороги)

местного значения

Удобное

для

размещения

офисных, торговых

зданий и сервисных

объектов. Вдоль

улицы (дороги)

местного значения

Корректировка, %

5.3. Доступность объекта
(транспортная, пешеходная от ст.
метро)

9 мин пешком

5 минут пешком

до 5 минут пешком

13 мин пешком

9 минут пешком

7 минут пешком

Корректировка, %

-5%

5.3. Качество окружения

смешенная зона

Корректировка, %

6. Физические характеристики

6.1. Группа капитальности
здания

Корректировка, %

6.2. Класс здания

Корректировка, %

6.3. Общая площадь помещения

кв.м

2 757,0

188

118

164

Корректировка, %

6.4. Этажность

надземный этаж

Корректировка, %

6.5. Техническое состояние
здания

Здание в

удовлетворительном

состоянии

Здание в

удовлетворительном

состоянии

Здание в

удовлетворительном

состоянии

Здание в

удовлетворительном

состоянии

Здание в

удовлетворительном

состоянии

Здание в

удовлетворительном

состоянии

Корректировка, %

6.6. Класс внешней отделки/

Простая/ Отделка не

Элементы сравнения

Ед. срав.

Объект оценки

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Объект-аналог 5

Состояние внешней отделки

требует ремонта

Корректировка, %

6.7. Класс отделки
помещений/Состояние отделки
помещений

Простая/ Отделка не

требует ремонта

Простая/ Отделка не

требует ремонта

Простая/ Отделка не

требует ремонта

Простая/ Отделка не

требует ремонта

Простая/ Отделка не

требует ремонта

Простая/ Отделка не

требует ремонта

Корректировка, %

7. Экономические
характеристики

7.1. Соответствие объекта
принципу НЭИ

Встроенное

помещение

Встроенное

помещение

Встроенное

помещение

Встроенное

помещение

Встроенное

помещение

Встроенное

помещение

Корректировка, %

8. Сервис и дополнительные
характеристики

8.2. Телекоммуникации

есть

Корректировка, %

6.2. Наличие входа

Да

Корректировка, %

8.4. Наличие парковки или
гаража

есть возможность

парковки

есть возможность

парковки

есть возможность

парковки

есть возможность

парковки

есть возможность

парковки

есть возможность

парковки

Корректировка, %

Выводы

Общая чистая коррекция, %

0,00%

-5,00%

5,00%

0,00%

Скорректированная цена

руб./кв.м/год

22 800

23 465

25 436

30 400

27 550

Общая валовая коррекция, %

5,00%

10,00%

5,00%

Коэффициенты весомости

0,0942

0,1786

0,2943

0,2543

Коэффициент вариации

12,00%

Рыночная ставка арендной
платы 1 кв.м. помещений
объекта оценки (с НДС),
округленно

руб./кв.м/год

26 834

Рыночная ставка арендной
платы 1 кв.м. помещений
объекта оценки (без НДС),
округленно

руб./кв.м/год

22 362

Источник: расчет Оценщика

Для определения возможности использования в качестве оценки рыночной стоимости объекта экспертизы на основе

сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированной стоимости объектов-аналогов, Эксперт счел целесообразным
провести расчет коэффициента вариации.

В рамках данного Заключения коэффициент вариации

характеризует относительную меру отклонения скорректированных

стоимостей объектов-аналогов от среднеарифметического.

Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность скорректированных

значений стоимостей объектов-аналогов.

Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20%

относится  к  средней,  больше  20%  и  меньше  33%  к  значительной  и  если  коэффициент  вариации  превышает  33%,  то  это  говорит  о
неоднородности  информации  и  невозможности  использования  в  качестве  оценки  рыночной  стоимости  объекта  экспертизы  на  основе
сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированных стоимостей объектов аналогов (Соколов Г.А. Математическая
статистика: учебник для вузов. – М. Экзамен, 2007., 432 с.).

Учитывая, что значение коэффициента вариации, полученное в рамках данного Заключения, находится в диапазоне от 10% до 20%,

Эксперт счел возможным использовать в качестве оценки рыночной стоимости объекта экспертизы на основе метода сравнения продаж
средневзвешенное значение скорректированной стоимости объектов-аналогов.

Примечание:

Обоснование вносимых корректировок вносилось аналогичным образом, как и при расчете рыночной стоимости объекта
экспертизы сравнительным подходом.

Корректировка на торг составила (-5%), что соответствует среднему значению для средних скидок для аренды офисных помещений в

г. Москва. Источник информации представлен ниже. Согласно информации представленной на открытом рынке, величина уторговывания
для офисных помещений составляет от 3% до 8%.

Источник: (https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-07-2019g/korrektirovki-

kommercheskoj-nedvizhimosti/1903-skidki-na-torg-utorgovanie-pri-prodazhe-i-arende-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-01-07-2019-goda).

Корректировка на площадь: Корректировка не вводилась ввиду того, что объект экспертизы может быть сдан в аренду как
единым лотом, так и частями в зависимости от типа арендатора. Анализ предложений по сдаче в аренду помещений показал,
отсутствует зависимость ставки аренды от сдаваемой площади.

Таким образом, арендная ставка с учетом операционных расходов, принимаемая к

расчету рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках доходного подхода,
составляет: 22 362 руб./кв. м в год.

Потенциальный валовой доход от объекта экспертизы определяется путем умножения

его общей площади на ставку арендной платы. Расчет величины потенциального валового
дохода приведен в табл. 8.14.

Эффективный валовой доход

– это потенциальный валовой доход за вычетом потерь

от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов
от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Простои площадей и несвоевременность внесения арендной платы арендаторами

приводят к потерям дохода собственника объекта недвижимости.

Потери от недоиспользования площадей обычно выражаются в процентах по

отношению к потенциальному валовому доходу.

Потери от недозагрузки учитывают: потери арендодателя при переоформлении

договора аренды, потерю времени при поиске новых арендаторов, потери от прочих
непредвиденных обстоятельств, включая неплатежеспособность арендаторов.

В рамках настоящего Заключения Эксперт проанализировал рыночные аналитические

данные. Источники информации, а также значения представлены ниже в таблице.

Таблица 8.7

Уровень вакантных площадей

Источник информации

Значение коэффициента

недозагрузки, %

https://zdanie.info/2393/2466/news/11685

https://extpic.kf.expert/lenta/analytics/prod/0/154/report.pdf?_ga=2.970334

98.461043556.1566231297-1690144666.1557310730

7,9

https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/rynok-ofisnoy-

nedvizhimosti-moskva-1-kvartal-2019-goda-6352.pdf

8,7

Среднее значение коэффициента недоиспользования для

помещений офисного назначения, %

8,87

Источник: анализ рыночной ситуации

Таким образом, уровень вакантных площадей принят Экспертом на уровне 8,87%.
Чистый операционный доход равен эффективному валовому доходу за вычетом

операционных расходов.

Данные расходы зависят от многих факторов, таких как стоимость коммунальных

услуг,  тип  инженерных  систем,  уровень  обслуживания  объекта.  Как  правило,  под
эксплуатационными  расходами  понимаются  расходы,  связанные  с  использованием
имущества.  Операционные  же  включают,  помимо  эксплуатационных,  также  расходы,
связанные  с  владением  имуществом  (налог  на  имущество,  земельные  платежи,  страхование
имущества).

На основании выше изложенного Эксперт произвел исследование. Текущие

операционные расходы были приняты на основании данных анализа рынка. Информация
представлена ниже.

Расчет общего коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации используется для определения суммы, которую заплатил

бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право присвоения будущих денежных потоков.
Вследствие  риска,  связанного  с  получением  будущих  доходов,  коэффициент  капитализации
должен  превышать  ставку  безрисковых  вложений  капитала  (безрисковая  ставка)  и
обеспечивать  дополнительный  доход  (премию)  за  все  виды  рисков,  сопряженные  с
инвестированием в оцениваемое имущество.

С теоретической точки зрения весь годовой доход от собственности, в случае

изменения ее стоимости, должен состоять из двух частей.

Первая часть идет на получение дохода на вложенный капитал, а вторая –

представляет из себя равномерный платеж в счет компенсации изменения стоимости
собственности.

С учетом вышеизложенного, расчет общего коэффициента капитализации

производится по следующей формуле:

= Y

+ Y

of,

где:

- норма дохода на капитал, являющаяся компенсацией, которая должна

быть выплачена инвестору за использование денежных средств с
учетом риска и других факторов, связанных с конкретными
инвестициями

- норма возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных

вложений.

В данном Заключении Эксперт счел возможным произвести расчет нормы дохода на

капитал с использованием модели кумулятивного построения. Кумулятивный метод исходит
из безрисковой ставки, к которой последовательно добавляются премии за риск, характерные
для отрасли бизнеса, конкретной компании, премия за риски низкой ликвидности и премии за
основной пакет рисков, характерных для проектов, связанных с недвижимостью.

Норма дохода на капитал
В контексте оценки рыночной стоимости инвестиций в недвижимость норма дохода на

капитал определяет прибыль инвестора, структуру которой можно представить в следующем
виде:

fm,

где

r- ставка дисконтирования;

- безрисковая ставка;

- премия за риск инвестирования в недвижимость;

- премия за риск ликвидности;

- премия за риск инвестиционного менеджмента.

Безрисковая ставка (risk free rate)

- ставка дисконтирования, равная доходности

безрисковых инвестиций.

В качестве безрисковой ставки доходности в мировой практике используется обычно

ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или
векселям). Считается, что государство является самым надежным гарантом по своим
обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается).

Обоснование выбора безрисковой ставки
При расчете ставки дисконтирования в процессе оценки используется ряд методик,

большинство из которых, по сути, предусматривает корректировку безрисковой ставки
доходности до величины, учитывающей рискованность вложений в тот или иной актив.

Так, в модели кумулятивного построения, используемой при оценке бизнеса, это

выражается в применении 7 надбавок (за размер компании, ее финансовое состояние и т.д.), в
модели оценки капитальных активов (САРМ) это выражается в добавлении
скорректированной на коэффициент "бета" среднерыночной премии и иных поправок.

В модели кумулятивного построения, используемой при оценке недвижимости,

безрисковая ставка изменяется в сторону увеличения на размер поправок по
инвестиционному менеджменту, риску инвестирования в конкретный объект, низкой
ликвидности.

Таким образом, очевидно, что правильность выбора адекватного показателя в качестве

безрисковой ставки значительно влияет на конечный результат производимых в процессе
оценки расчетов.

Для принятия того или иного показателя в качестве безрисковой ставки доходности

(Rf) необходимо определиться, какой актив возможно считать безрисковым. К подобным
активам следует относить такие инструменты, которые удовлетворяют некоторым условиям:

1. доходности по которым определены и известны заранее;
2. вероятность потери средств в результате вложений в рассматриваемый актив

минимальна;

3. продолжительность периода обращения финансового инструмента совпадает

или близка со "сроком жизни" оцениваемого предприятия.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать

следующие инструменты:



Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;



Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых
стран, LIBOR);



Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR);



Ставка рефинансирования ЦБ РФ;



Государственные облигации РФ.

Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных инструментов.

1. Ставки по депозитам Сбербанка РФ и других надежных российских банков

Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков

достаточно  ограничено.  Это  связано  с  тем,  что,  во-первых,  риск  вложений  в  данные
финансовые  институты  выше,  чем  риск  вложения  в  государственные  ценные  бумаги,  а,  во-
вторых, длительность сроков, на которые принимаются депозиты крайне непродолжительны
(как  правило,  до  одного-двух  лет).  Все  это  сужает  возможности  применения  данных
инструментов. Тем не менее, в оценочной практике встречаются случаи использования ставок
по депозитам в качестве безрисковых. Чаще всего они  находят применение при построении
денежных  потоков  в  рублевом  выражении  и  при  варьировании  ставки  дисконтирования  от
одного прогнозного года к другому.

К банкам высшей группы надежности (A3) относится только Сбербанк РФ. В

категорию А2 (очень высокая группа надежности) входит Внешторгбанк. Место в категории
А1 (высокая группа надежности) заняли Альфа-Банк, Банк Москвы, Газпромбанк и МДМ-
Банк".

Источник информации: http://proocenka.ru/documents/spravochnik/1324-kursovaya-rabota

Средняя годовая доходность по депозитам всех шести перечисленных банков

составляет 9,04% в рублях и 7,16% в валюте.

Оценка состояния банковского сектора России рейтинговыми агентствами

представлена  на  официальном  сайте  Министерства  Финансов  РФ.  Международное
рейтинговое  агентство  Standard&Poor's  на  момент  написания  данной  работы  определяет
рейтинги  двадцати  шести  Российских  кредитных  организаций.  При  этом  самый  высокий
уровень,  достигнутый  Внешторгбанком,  зафиксирован  на  отметке  "  BBB  "  (достаточная
способность  своевременно  и  полностью  выполнять  свои  долговые  обязательства,  однако
более высокая чувствительность к воздействию неблагоприятных перемен в коммерческих,
финансовых и экономических условиях ).

Международное агентство Fitch Ratings определяет рейтинг тридцати восьми

российских банков. Наиболее высокий ранг " BBB " (достаточная способность своевременно
и полностью выполнять свои долговые обязательства, однако более высокая
чувствительность к воздействию неблагоприятных перемен в коммерческих, финансовых и
экономических условиях ) присвоен Внешторгбанку, Внешэкономбанку и Сбербанку РФ.

Международное рейтинговое агентство Moody's определяет рейтинги пятидесяти

восьми  российских  банков.  Наиболее  надежными  с  точки  зрения  возврата  долгосроных
депозитов  признаются  Внешэкономбанк,  Внешторгбанк,  Газпромбанк.  Однако  рейтинги  и
указанных  банков  находятся  на  уровне  среднего  качества  кредитной  надежности  -  Baa  2
(Эмитенты  или  долговые  обязательства  с  рейтингом  Baa  представляют  средний  уровень
кредитоспособности среди эмитентов в стране)

Исходя из вышесказанного очевидно, что целесообразность использования

депозитных ставок российских банков крайне сомнительна.

Доходность по финансовым инструментам развитых стран

Теперь остановимся на рассмотрении финансовых инструментов развитых стран.

Отказ от использования ставки LIBOR (L ondon Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского
межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью
(не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями
в государственные ценные бумаги.

При расчете средних величин безрисковой доходности также существует ряд

альтернатив  -  можно  рассчитать  как  простую  среднеарифметическую,  так  и
средневзвешенную.  Причем  удельный  вес  каждой  величине  анализируемого  периода
присваивается исходя из временной удаленности данного показателя - чем удаленнее та или
иная дата от момента оценки, тем меньший удельный вес ей присваивается. Последний метод
представляется  мне  наиболее  целесообразным,  поскольку  он  полнее  отражает  реалии
рыночной ситуации, тенденции к изменению безрисковых ставок. Тем не менее, в практике
находят применение оба метода.

Ставки по межбанковским кредитам РФ

Всего на российском финансовом рынке рассчитывается ряд таких ставок, среди

которых наиболее распространенными являются MIBID, MIBOR и MIACR.

Рассмотренные ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что

использование  значений  данных  ставок  для  расчета  безрисковой  доходности  не  является
целесообразным  прежде  всего  вследствие  их  краткосрочного  характера.  Кроме  того,
доходность,  заложенная  в  межбанковских  кредитах,  учитывает  риск  их  невозврата,  что
также  обуславливает  необходимость  отказа  от  использования  данного  инструмента  в
процессе оценки.

Ставка рефинансирования Центрального банка РФ

Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк

при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования.

Ставка

рефинансирования

является

инструментом

денежно-кредитного

регулирования, с помощью которого центральный банк воздействует на ставки

межбанковского рынка, а также на ставки по кредитам и депозитам, которые предоставляют
кредитные организации юридическим и физическим лицам.

Ставка рефинансирования применяется в качестве ориентира стоимости привлечения

и размещения средств.

В соответствии с действующим законодательством срок предоставления кредитов

Банка  России  не  может  превышать  180  дней.  Таким  образом,  применение  данного
инструмента в целях определения безрисковой доходности также нецелесообразно в силу его
краткосрочности.  Кроме  того,  данная  ставка  могла  бы  по  своей  экономической  сущности
применяться,  пожалуй,  только  при  оценке  кредитно-финансовых  институтов.  И,  наконец,
ставка  рефинансирования  является  инструментом  денежно-кредитной  политики
Центрального  банка  и,  следовательно,  используется  последним  для  целенаправленного
воздействия  на  финансово-банковскую  сферу  и  далеко  не  всегда  отражает  реальную
ситуацию, сложившуюся на рынке

Доходность по государственным облигациям РФ

Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми

инструментами.

Рисунок 2. Государственные облигации

Данный класс облигаций включает в себя финансовые инструменты трех видов: ОФЗ-

ПК, ОФЗ-ПД и ОФЗ-ФД.

Наибольшим суверенным рейтингом из перечисленных инструментов обладают

государственные  ценные  бумаги,  номинированные  в  иностранной  валюте,  и,  прежде  всего,
еврооблигации. Котировки  данных  ценных  бумаг  поступательно  растут.  В  настоящее  время
именно еврооблигации России являются наиболее разумным финансовым инструментом для
определения  безрисковой  ставки.  Среди  всех  отечественных  аналогов  они  обладают
максимальным объемом выпуска, наличием большого количества разнообразных траншей и
легкостью получения необходимой информации об их доходности. Кроме того, даже в связи
с августовским кризисом 1998 года, по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся.

Кроме того, в оценочной практике РФ достаточно значительными перспективами

для использования в целях определения безрисковой ставки доходности обладают ОФЗ (при
условии появления достаточно длинных траншей).

Таким образом, эксперт определил безрисковую ставку на основе данных о ГКО-ОФЗ.

ОТЧЕТ №2019-4034/07 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости Акционерного коммерческого банка «РУССОБАНК» - часть 5