ОТЧЕТ №2019-4034/07 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости Акционерного коммерческого банка «РУССОБАНК»

Местоположение

Анализ рынка продаж объектов коммерческого назначения показал, что на стоимость

подобных объектов влияют следующие факторы местоположения:



престижность района;



доступность;



качество окружения.

Престижность района

Престижность района расположения объекта экспертизы – это социальный фактор,

характеризующий сосредоточение в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том
числе

исторических

архитектурных

памятников,

заповедных

зон,

других

достопримечательностей.

Доступность объекта (транспортная, пешеходная)

Расстояние от метро является ценообразующим фактором.
Корректировка вводилась согласно данным , составленных аналитической группой

экспертов «Атлант Оценка» на основании следующих источников: https://www.cian.ru,
http://www.mtk.ru, http://realty.dmir.ru/, http://afy.ru, http://fortexgroup.ru.

Источник: https://atlant-

mos.com/images/analitic/stroitelstvo/%D0%9A%D0%BE%D1%80%D1%80%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%B8%D1%80

%D0%BE%D0%B2%D0%BA%D0%B0%20%D0%BD%D0%B0%20%D1%83%D0%B4%D0%B0%D0%BB%D0%B5%D0%

BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C%20%D0%BE%D1%82%20%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%BD%D1
%86%D0%B8%D0%B8%20%D0%BC%D0%B5%D1%82%D1%80%D0%BE%20%D0%B7%D0%B0%202017%20%D0%B3

%D0%BE%D0%B4.pdf

Расположение относительно транспортных магистралей

Расположение относительно транспортных магистралей

является ценообразующим

фактором. Корректировка вводится согласно информации «СтатРиэлт» (https://statrielt.ru/statistika-
rynka/statistika-na-01-07-2019g/korrektirovki-stoimosti-zemli/1921-na-krasnuyu-liniyu-zemelnykh-
uchastkov-korrektirovki-na-01-07-2019-goda), корректировка на расположение составляет от 22% до
31%. Данные представлены ниже

Физические характеристики

Площадь объекта

Как правило, продажа кв. м объекта недвижимости с большей площадью меньше, чем

аналогичный показатель для объекта с меньшей площадью. Так как объекты-аналоги и
оцениваемый объект имеют различия по площади, Оценщик принял решение корректировать на
данный факт.

В рамках данного расчета Оценщик счел целесообразным учесть корректировку на площадь

в итоговой стоимости каждой инвентарной единице.

Согласно информации представленной на открытом рынке, величина корректировки на

масштаб принята согласно информации представленной на сайте «Статриэлт».

Источник:

(https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-07-2019g/korrektirovki-kommercheskoj-
nedvizhimosti/1905-na-masshtab-obshchuyu-ploshchad-kommercheskogo-zdaniya-pomeshcheniya-
korrektirovki-na-01-07-2019-goda).

Источник: (

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-07-2019g/korrektirovki-kommercheskoj-

nedvizhimosti/1905-na-masshtab-obshchuyu-ploshchad-kommercheskogo-zdaniya-pomeshcheniya-

korrektirovki-na-01-07-2019-goda

Техническое состояние зданий

Чем лучше техническое состояние объекта, тем выше его стоимость. За единицу сравнения

принимается техническое состояние объекта оценки, согласно правилу оценки физического износа
зданий — «Методика определения физического износа гражданских зданий» № 404. Разница
между техническим состоянием объектов определяется по критерию «неудовлетворительно -
удовлетворительно - хорошо».

Для определения величины корректировки на состояние, Оценщик проанализировал

информацию, отраженную на сайте «СтатРиэлт».

Тип объекта

По данным риэлтерских компаний и экспертов участников рынков, отдельно стоящие

здания нежилого назначения до 10% дороже встроенных и встроенно-пристроенных помещений.

Проведя анализ рынка коммерческой недвижимости, оценщики пришли к выводу, что

стоимость  права  собственности  на  объект  коммерческой  недвижимости,  представляющий  собой
встроенные  помещения,  ниже,  чем  стоимость  права  собственности  на  объект,  представляющий
собой отдельно стоящее здание.
В  рамках  настоящего  Отчета  корректировка  принята  согласно  информации  представленной  на
сайте  «Статриэлт».  (

Источник: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-07-2019g/korrektirovki-

kommercheskoj-nedvizhimosti/1900-vstroennoe-pristroennoe-pomeshchenie-otdelno-stoyashchee-zdanie-popravki-
korrektirovki-na-01-07-2019-goda).

Класс отделки помещений/Состояние отделки помещений
Техническое состояние: чем лучше техническое состояние объекта, тем выше его

стоимость. За единицу сравнения принимается техническое состояние объекта оценки. Разница
между техническим состоянием объектов определяется по критерию «лучше-хуже».

Внутренняя отделка - качественная отделка помещений, подразумевается наличие и

качество  внутренней  отделки.  За  единицу  сравнения  принимается  качество  отделки  помещений,
согласно  СНиП  3.04.01.  –  87  (Изоляционные и  отделочные  покрытия).  Разница  между  качеством
отделки определяется по критерию «простая – улучшенная – высококачественная».

7.3.4

Анализ ликвидности

Ликвидность

имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять

на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной

экспозиции  объекта,  т.е.  время,  которое  требуется  для  продажи  объекта  на  открытом  и
конкурентном рынке по рыночной стоимости, т.е. срок экспозиции это типичное  время с момента
размещения публичного  предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем
решения о совершения сделки.

Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества

на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации ликвидность имеет
следующие градации:

Таблица 7.5

Показатель ликвидности

Высокая

Средняя

Низкая

Примерный срок реализации, мес.

1-2

3-6

7-18

Источник информации: Методические рекомендации АРБ «Оценка имущественных активов для

целей залога» Рекомендовано к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности
(Протокол от 25 ноября 2011 г.), Москва 2011.

Таблица 7.6

Срок ликвидности

Источник информации: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-07-2019g/korrektirovki-

kommercheskoj-nedvizhimosti/1908-sroki-likvidnosti-ob-ektov-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-01-07-2019-goda

7.3.5

Основные выводы



В связи с «очередной волной» кризиса и международными санкциями, вокруг

российского  рынка  недвижимости  сформировалось  значительное  количество
факторов  неопределенности  –  как  глобальных,  макроэкономических,  так  и
внутрироссийских.  Развитие  ситуации  в  РФ  в  ту  или  иную  сторону  может
привести  как  к  скачку  цен,  так  и  к  их  серьезной  просадке.  В  целом  эксперты
рынка не прогнозируют значительного роста цен.



Рыночным условием при продаже во всех сегментах рынка по-прежнему является

дисконт (скидки на уторгование при продаже).



Согласно данным проведенного анализа, диапазон цены предложения 1 кв. м

коммерческой недвижимости расположенной в ЦАО г. Москва, район
Хамовники, составляет от 140 000 до 250 000 рублей за 1 кв. м. Данный
показатель

может

варьироваться

зависимости

от

локального

местоположения объекта, передаваемой площади, качества прав, окружающей
застройки и других ценообразующих параметров.



Согласно данным проведенного анализа, диапазон ставок арендной платы за 1 кв. м

коммерческой недвижимости расположенной в ЦАО г. Москва, район
Хамовники, составляет от 20 000 до 35 000 рублей за 1 кв. м в год. Данный
показатель

может

варьироваться

зависимости

от

локального

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

8.1.

ЭТАПЫ

ПРОВЕДЕНИЯ

ОЦЕНКИ

В соответствии с п. 14 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к

проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №256,
проведение оценки объекта включает в себя следующие этапы:



заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;



сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;



Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки,
собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки
теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны
быть применены при проведении оценки, в том числе:

информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих

факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки,

включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и
качественных характеристиках данных факторов;

информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об

обременениях,  связанных  с  объектом  оценки,  информацию  о  физических  свойствах
объекта  оценки,  его  технических  и  эксплуатационных  характеристиках,  износе  и
устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и
отчетности,  относящиеся  к  объекту  оценки,  а  также  иную  информацию,  существенную
для определения стоимости объекта оценки.



применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых
расчетов;



согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой
величины стоимости объекта оценки;



составление отчета об оценке.

8.2.

АНАЛИЗ

НАИБОЛЕЕ

ЭФФЕКТИВНОГО

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ

Наиболее эффективным использованием объектов оценки является тот вариант

использования, при котором достигается максимальный эффект, с экономической точки зрения.
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования проводят по четырем основным
направлениям (с учетом текущего состояния соответствующего сегмента рынка):



физическая возможность – выбор лучшего и наиболее эффективного варианта
использования объектов оценки из существующих физически возможных вариантов
использования;



законодательно разрешенное использование - выбор лучшего и наиболее
эффективного варианта использования объектов оценки из существующих
законодательно разрешенных вариантов использования;



финансовая целесообразность - выбор лучшего и наиболее эффективного варианта
использования объектов оценки с точки зрения финансовой целесообразности;



максимальная продуктивность - выбор лучшего и наиболее эффективного варианта
использования объектов оценки с точки зрения максимальной экономической
продуктивности (выгоды).

На основании всех вариантов наиболее эффективного использования по направлениям

выбирается агрегированный вариант наиболее эффективного использования объектов оценки, по
которому производится дальнейший расчет соответствующего вида стоимости.

Графическое представление анализа лучшего и наиболее эффективного использования

представлены на

рис. 8.1.

Рисунок 8.1 - Графическое представление анализа наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки представлен в следующей

таблице

Таблица 8.1

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

№

п/п

Параметр

Характеристика

Физическая

возможность

Как следует из характеристик объекта оценки, наилучшим, с точки зрения

физической возможности использования, является использование объекта оценки

по его целевому назначению – в качестве помещений коммерческого назначения.

Законодательно

разрешенное

использование

Предполагаемое использование объекта оценки (в качестве помещений

коммерческого назначения полностью соответствует его разрешенному

использованию).

Финансовая

целесообразность

Предполагаемое использование объекта оценки (в качестве помещений

коммерческого назначения должно обеспечить доход, превышающий затраты на

его содержание).

Максимальная

продуктивность

Рассматриваемые объект оценки обеспечивают максимальную продуктивность, с

экономической точки зрения, в варианте использования по его целевому

назначению – в качестве помещений коммерческого назначения.

Вывод: наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями –

использование: размещение помещений коммерческого назначения.

8.3.

ПОДХОДЫ

ОЦЕНКЕ

При определении рыночной стоимости имущества обычно используют три основных

подхода:



затратный подход;



сравнительный подход;



доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик

объектов.  Дальнейший  сравнительный  анализ  позволяет  взвесить  достоинства  и  недостатки
каждого  из  использованных  методов  и  установить  окончательную  оценку  объекта  собственности
на  основании  данных  того  метода  или  методов,  которые  расценены  как  наиболее  надежные.  В
процессе  выбора  применяемых  подходов,  Оценщик  опирается  на  п.20  Федерального  Стандарта
Оценки  «Общие  понятия  оценки,  подходы  к  оценке  и  требования  к  проведению  оценки»  (ФСО
№1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г., №257, а также, ст. 14 ФЗ-
135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Далее приводится краткое описание подходов к оценке.

8.3.1. Затратный подход

Затратный подход (

cost approach)

- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта

оценки с

учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для

создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта
оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания

аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату
оценки.

Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что

разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства
объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:



оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного и доступного для наиболее
эффективного использования;



оценка затрат на воспроизводство (затрат на замещение) объекта оценки на дату оценки;



оценка косвенных издержек, имеющих место в период после окончания строительства и до
достижения первоначально свободным зданием рыночного уровня занятости и
обустройства;



оценка подходящей для данного проекта величины прибыли предпринимателя (инвестора);



оценка величины накопленного износа;



оценка затрат на воспроизводство или замещения воспроизводства с учетом накопленного
износа;



оценка стоимости полного права собственности на объект оценки на основе затратного
подхода.

Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости –

земельных  участков,  застроенных  объектами  капитального  строительства,  или  объектов
капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений (п. 24а ФСО
№  7).  Затратный  подход  целесообразно  применять  для  оценки  недвижимости,  если  она
соответствует  наиболее  эффективному  использованию  земельного  участка  как  незастроенного  и
есть  возможность  корректной  оценки  физического  износа,  а  также  функционального  и  внешнего
(экономического) устареваний объектов капитального строительства (п. 24б ФСО № 7).

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки

другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные
полезные свойства.

В данном случае Оценщиком было принято решение отказаться от затратного подхода. Это

решение связано с высоким уровнем неопределенности по ключевым параметрам расчета,
обусловленной следующими существенными обстоятельствами.

Как известно, для оценки объекта недвижимости по затратному подходу, необходимо

определить стоимость передаваемых прав на земельный участок, относящийся к объекту оценки, а
также рассчитать затраты на воспроизводство/замещение улучшений, существующих на
рассматриваемом земельном участке.

При этом в рамках оценки стоимости прав на земельный участок:

аналогов по земельному участку (с учетом масштаба, местоположения и назначения) не
выявлено; в данном случае Оценщику не удалось подобрать для оценки земельного участка
достаточное количество прямых аналогов, - земельных участков, предназначенных под
строительство зданий коммерческого назначения;

рынок  земельных  участков  в  Москве  не  достаточно  развит;  это  выражается  в  небольшом,  а
точнее,  в  минимальном  количестве  предложений  по  участкам,  свободным  от  застройки;  в
значительном  разбросе  цен на  предлагаемые  к  продаже  земельные  участки,  в  отсутствии  (в
том  числе  и  у  представителей  продавца)  данных  об  основных  ценообразующих  факторах,
усложнен доступ к информации об участках, предлагаемых к продаже;

существует  неопределенность  с  параметрами  оцениваемого  земельного  участка  (отсутствие
кадастровой справки), которая не позволяет определить максимально допустимую величину
общей  площади  зданий,  которые  можно  возвести  на  данном  земельном  участке,  что  не
позволяет  доказательно  провести  его  оценку;  более  того,  даже  при  наличии  кадастровой
справки  невозможно  говорить  о  законодательно  установленных  ограничениях  по  площади
возводимых  зданий  (практика  строительства  в  Москве  показывает,  что  не  являются
редкостью факты строительства объектов, площадью большей, чем установлено документами
кадастрового учета для данного местоположения);

расчетные модели косвенных методов оценки земельных участков обладают высоким
уровнем чувствительности к исходным данным;

изложенные выше факторы приводят к тому, что погрешность результата оценки рыночной
стоимости земельного участка составляет не менее 40%;

В рамках оценки стоимости улучшений:
6.

отсутствие расчетной модели, позволяющей определить справедливый уровень прибыли
предпринимателя для данного местоположения в рамках выбранного варианта НЭИ объекта
недвижимости (в центре города прибыль предпринимателя существенно выше, чем на
окраинах города);

значительная степень влияния выбранного варианта расчета всех видов износа, в том числе,
функционального износа, на результат оценки;

перечисленные факторы приводят к величине погрешности результата оценки улучшений
более 30%;

Таким образом, в связи с высоким уровнем субъективности определения величин ключевых

параметров расчетов по затратному подходу, оценщик принял решение отказаться от
применения данного подхода для того, чтобы не искажать итоговый результат оценки
промежуточными значениями, имеющими высокий уровень погрешности.

8.3.2. Сравнительный подход

Сравнительный подход

(

sales comparison approach)

- совокупность методов оценки

стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами
объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный

объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим
характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход

основан на принципе замещения, то есть предполагается, что

рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется
приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого

объекта-аналога по всем элементам сравнения.

скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому

элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-
аналога по данному элементу сравнения;

согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным

объектам-аналогам.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для

анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для

анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Данный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры

коммерческой недвижимости. Учитывая, что коммерческий рынок в Москве достаточно хорошо
развит, в том числе с точки зрения информационного обеспечения, Оценщик полагает, что
сравнительный подход наиболее объективно отражает рыночную стоимость объектов оценки.

На основании выше изложенного, Оценщик счел возможным применить сравнительный

подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки.

8.3.3. Доходный подход

Доходный подход

(income approach)

- совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания.
Принцип ожидания - принцип оценивания недвижимости, в соответствии с которым

рыночная стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или благ,
производимых недвижимостью, с точки зрения типовых покупателей и продавцов

Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает

недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

установить  период  прогнозирования.  Под  периодом  прогнозирования  понимается
период  в  будущем,  на    который    от    даты    оценки  производится  прогнозирование
количественных  характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение
периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта
приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в
сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования,
используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период
прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на
дату оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая

прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные
с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину
будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая

прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с
объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину
будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Для объектов недвижимости корректное применение доходного подхода возможно при

наличии достаточно развитого рынка аренды. Имеющаяся у Оценщика информация позволяет
применить доходный подход при оценке рыночной стоимости объекта оценки.

Учитывая выше изложенное, Оценщик счел возможным применить доходный подход к

оценке рыночной стоимости объекта оценки.

8.4.

ПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.4.1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в рамках

сравнительного подхода

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости применяется сравнительный

подход.

Сравнительный подход при оценке объектов недвижимости реализуется в следующих

методах:



метод рыночных сравнений



метод соотнесения цены и дохода.

Исходя из цели и задачи оценки, характеристик объекта оценки, условий его использования

и наличия информационной базы о ценах и параметрах аналогичных объектов, для расчета
рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода, Оценщик счел
целесообразным использовать метод рыночных сравнений.

Метод рыночных сравнений -

метод оценки рыночной стоимости объекта оценки,

основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов,
сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до
даты оценки.

Для определения стоимости объекта недвижимости методом рыночных сравнений

используется следующая последовательность действий:

1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или

продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту.

2. Проверка точности и надежности собранной информации и соответствие ее рыночной

конъюнктуре.

3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения и проведение

сравнительного анализа по выбранной единице.

4. Сравнение сопоставимых объектов-аналогов с оцениваемой недвижимостью (объектом

оценки) с использованием единицы сравнения и внесение поправок в цену каждого объекта-
аналога относительно оцениваемого объекта.

5. Сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их

анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и предложения», в

соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия
спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода

рыночных сравнений

может быть представлена в следующем виде:

РСi

РС









где:

РС

рыночная стоимость объекта оценка на основе метода рыночных

сравнений;

K-

количество аналогов

РСi

рыночная стоимость объекта оценка c использованием информации о
цене

i-го

объекта

аналога;

вклад

-го объекта-аналога в стоимость объекта оценки.

Сумма вкладов равна единице







Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене

-го

объекта-аналога может быть представлена следующим образом :







Pij

РСi

где:

цена

i-го

объекта-аналога;

N-

количество ценообразующих факторов;

Рij

значение корректировки цены

i-го

объекта-аналога по

j-тому

ценообразующему фактору в денежном выражении.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости.
Здания и помещения, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный метр

полезной (арендной, общей площади).

При исследовании рынка сделок сделок купли-продажи и аренды недвижимости в качестве

ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно
объекта и среды его функционирования.

Базовые элементы сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый

элемент сравнения

В таблице приведен перечень таких элементов сравнения, рекомендуемых к использованию

в анализе.

Таблица 8.1

Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен

Основные элементы сравнения

Базовые элементы сравнения

Качество прав

Вид права
Обременение арендой
Сервитуты и прочее

Условия финансирования

Льготное кредитование
Тип платежа

Особые условия

Наличие финансового давления на сделку
Обещание субсидий или льгот на развитие

Условия рынка

Изменение цен во времени
Отличие цены предложения от цены сделки (торг)

Местоположение

Престижность района
Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения
Качество окружения (рекреация и экология)
Доступность объекта (транспортная, пешеходная)

Физические характеристики

Размеры и материалы строений
Износ и потребность в ремонте строений
Состояние окружающей застройки

Экономические
характеристики

Возможности ресурсосбережения
Соответствие объекта принципу НЭИ

Сервис и дополнительные
элементы

Обеспеченность связью и коммунальными услугами
Состояние системы безопасности

Источник: данные анализа рыночной ситуации

Последовательность внесения корректировок

осуществляется следующим образом:



корректировки  с  первого  по  четвертый  элемент  сравнения  осуществляются  всегда  в
указанной  очередности,  после  каждой  корректировки  цена  продажи  объекта-аналога
пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);



последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены
в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи объекта-аналога заново не
пересчитывается.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: ул. Плющиха, д.10

Таблица 8.2

Описание объектов – аналогов

Показатель

Объект-аналог № 1

Объект-аналог № 2

Объект-аналог № 3

Объект-аналог № 4

Объект-аналог № 5

Дата предложения

актуально на дату оценки

Вид права

собственность

Площадь, кв.м.

3 030,8

3 697,0

1 276,0

2 372,3

1 497,9

Стоимость продажи, руб.

490 989 600

599 999 000

190 000 000

501 840 000

363 282 132

Стоимость продажи,
руб./кв.м

162 000

162 293

148 903

211 542

242 528

Местоположение

г. Москва, ЦАО, р-н Хамовники, пер. 1-й

Труженников, д. 14с1

г. Москва, ЦАО, р-н

Хамовники, пер. Ружейный, д.

6с1

г. Москва, ЦАО, р-н

Хамовники, Саввинская наб.,

г. Москва, ул. Плющиха, д.

55с2

г. Москва, Б. Левшинский пер., д.

1/11

Тип объекта

ОСЗ

Описание

Выполнена стандартная офисная отделка.

Смешанные перекрытия. Класс B. Комплекс

административных зданий, Административное

здание. Всего этажей: 2. Общая площадь здания

3030,8 кв. м. Площадь участка 0158 Га. Продажа

от собственника Комплекс Административных

зданий 3030,8 м2: стр. 1 - 1309,5 м2; стр. 2 -

1427,6 м2; стр. 10 157,7 м2; стр. 11 69,8 м2; стр.

13 66,2 м2. Двухэтажные здания расположены

на первой линии домов, высота потолка 2,8 м,

офисная отделка, оборудовано охранной и

пожарной сигнализацией. Совокупность

земельных участков общей площадью 1 583 кв.

м: Участок 1 580 кв. м. Участок 2 608 кв. м.

Участок 3 395 кв. м. В пешей доступности:

Саввинская набережная 200 м. Сквер Девичьего

поля 600 м. Парк Новодевичьи пруды 1,9 км.

Парк Горького 2,9 км. Перспективные

использования: - жилая застройка. -

строительство апартаментов. - редевелопмент

без увеличения площади существующих

строений. - новое строительство торгово-

офисного объекта большей площади.

Выполнена стандартная

офисная отделка.

Железобетонные перекрытия.

Класс B. Административное

здание. Всего этажей: 4. Общая

площадь здания 3697 кв. м.

Площадь участка 0002 Га.

Продается Административное

здание со своей территорией и

парковкой. Полная

реконструкция.

Представляем вашему

вниманию объект:

административное здание 4

этажа + подвал, лифт. Общая

площадь здания - 1276,6 кв.м.

В здании выполнен

дизайнерский ремонт.

Оборудовано под

размещение офиса. В ходе

переговоров с

представителем продавца,

дизайнерский ремонт

выполнен в зоне ресепшен и

вестибюля.

Продается административное

здание, площадью 2372.3 м2

в 5 мин. транспортом от

м.Киевская, район

Хамовники. Этажей в здании
- 5, тип окон - обычные, окна

выходят окна во двор и на

улицу, год постройки 1914 г..

Отдельный вход в здание с

улицы. Лифтов в здании нет

Транспортная доступность - 5

минут пешком до метро

Киевская. Кадастровый

номер 77:01:0005003:1016

Здание трехэтажное, общая

площадь ОП = 1497,9 кв.

м.,назначение: нежилое,

расположенное по адресу: г.

Москва,пер. Большой

Левшинский, д. 1/11,

кадастровый номер:

77:01:0001049:1061; право

аренды земельного участка,

накотором находится здание,

категория земель - земли

населенных пунктов, общей

площадью 432 кв. м.,

кадастровыйномер

77:01:0001049:3084. Степень

технического обустройства

здания (по документам

технического учета):

водопровод,канализация,

отопление центральное от ТЭЦ,

электричество.

Класс здания

Отделка

простая

Наличие коммуникаций

все коммуникации

Источник информации

https://www.cian.ru/sale/commercial/214857180/

https://www.cian.ru/sale/commerc

ial/214857109/

https://www.cian.ru/sale/comm

ercial/212814400/

https://move.ru/objects/prodaets
ya_zdanie_23723_m2_6826657

554/

https://irr.ru/real-estate/commercial-

sale/houses/prodaetsya-zdanie-

1497-9-m2-advert716748877.html

Источник: данные открытых источников

Таблица 8.3

Расчет рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: ул. Плющиха, д.10, в рамках сравнительного подхода

Элементы сравнения

Ед. срав.

Объект оценки

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Объект-аналог 5

Цена продажи (предложения)

руб.

490 989 600

599 999 000

190 000 000

501 840 000

363 282 132

Общая площадь

кв.м

2757,00

3030,80

3697,00

1276,00

2372,30

1497,90

Цена для объектов-аналогов

руб./кв.м

162 000

162 293

148 903

211 542

242 528

1. Качество прав

1.1. Обременение

обременения не зарегистрированы

Корректировка, %

Скорректированная цена

руб./кв.м

162 000

162 293

148 903

211 542

242 528

1.2. Качество прав на
земельный участок в составе
объекта

собственник передает покупателю право собственности

Корректировка, %

Скорректированная цена

руб./кв.м

162 000

162 293

148 903

211 542

242 528

2. Условия финансирования

За счет собственных средств, безналичный платеж, без рассрочки оплаты

Корректировка, %

Скорректированная цена

руб./кв.м

162 000

162 293

148 903

211 542

242 528

3. Особые условия

Особые условия продажи не зарегистрированы

Корректировка, %

Скорректированная цена

руб./кв.м

162 000

162 293

148 903

211 542

242 528

4.Условия рынка

4.1. Изменение цен во времени

13 августа 2019 г.

актуально на дату оценки

актуально на дату

оценки

актуально на дату

оценки

актуально на дату

оценки

актуально на дату

оценки

Корректировка, %

Скорректированная цена

руб./кв.м

162 000

162 293

148 903

211 542

242 528

4.2. Отличие цены
предложения от цены сделки

уторговывание

предусмотрено

уторговывание
предусмотрено

Корректировка, %

-5%

Скорректированная цена на
условия сделки

руб./кв.м

153 900

154 178

141 458

200 965

230 402

5. Местоположение

5.1. Престижность района

Высокая.

В состав зоны

входят районы,
прилегающие к

основным

транспортным

магистралям, ЦАО

внешняя сторона

Садового кольца

Высокая.

В состав зоны

входят районы,

прилегающие к основным

транспортным

магистралям, ЦАО внешняя

сторона Садового кольца

Высокая.

В состав зоны

входят районы,
прилегающие к

основным транспортным

магистралям, ЦАО

внешняя сторона

Садового кольца

Высокая.

В состав зоны

входят районы,
прилегающие к

основным

транспортным

магистралям, ЦАО

внешняя сторона

Садового кольца

Высокая.

В состав

зоны входят районы,

прилегающие к

основным

транспортным

магистралям, ЦАО

внешняя сторона

Садового кольца

Высокая.

В состав

зоны входят районы,

прилегающие к

основным

транспортным

магистралям, ЦАО

внутренняя сторона

Садового кольца

Элементы сравнения

Ед. срав.

Объект оценки

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Объект-аналог 5

Корректировка, %

-10%

5.2. Близость к центрам
деловой активности и
жизнеобеспечения

Удобное

для размещения коммерческих объектов.

Корректировка, %

5.3. Доступность объекта
(транспортная, пешеходная
от станции метрополитена)

9 мин пешком

12 мин пешком

8 мин пешком

10 минут пешком

11 минут пешком

10 минут пешком

Корректировка, %

5.3. Качество окружения

смешенная застройка

смешенная зона

Корректировка, %

6. Физические
характеристики

6.1. Тип объекта

ОСЗ

Корректировка, %

6.2. Класс здания

Корректировка, %

6.3. Группа капитальности
здания

Корректировка, %

6.4. Техническое состояние
здания

Удовлетворительное

Удовлетворительное Удовлетворительное

Корректировка, %

6.5. Общая площадь здания

кв. м

2 757,0

3 031

3 697

1 276

2 372

1 498

Корректировка, %

-12%

-2%

-10%

6.6. Класс отделки
помещений

простая

Корректировка, %

6.7. Состояние отделки
помещений

Отделка не требует

ремонта

Отделка не требует ремонта

Отделка не требует

ремонта

Отделка не требует

ремонта

Отделка не требует

ремонта

Отделка не требует

ремонта

Корректировка, %

7. Экономические
характеристики

7.1. Соответствие объекта
принципу НЭИ

Соответствует принципу НЭИ. Текущее использование - офисное

Корректировка, %

8. Сервис и
дополнительные
характеристики

Элементы сравнения

Ед. срав.

Объект оценки

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Объект-аналог 5

8.1. Обеспеченность
коммунальными услугами

Центральное отопление,

холодное и горячее

водоснабжение от

городских сетей.

Центральное отопление,

холодное и горячее

водоснабжение от

городских сетей.

Центральное отопление,

холодное и горячее

водоснабжение от

городских сетей.

Центральное отопление,

холодное и горячее

водоснабжение от

городских сетей.

Центральное

отопление, холодное

и горячее

водоснабжение от

городских сетей.

Центральное

отопление, холодное

и горячее

водоснабжение от

городских сетей.

Корректировка, %

8.2. Наличие
телекоммуникаций

оптико-волоконные

телекоммуникации

оптико-волоконные

телекоммуникации

оптико-волоконные

телекоммуникации

оптико-волоконные

телекоммуникации

оптико-волоконные

телекоммуникации

оптико-волоконные

телекоммуникации

Корректировка, %

8.3. Наличие стоянки

есть возможность

парковки

есть возможность парковки

есть возможность

парковки

есть возможность

парковки

есть возможность

парковки

есть возможность

парковки

Корректировка, %

Выводы

Общая чистая коррекция, %

-12%

-2%

-20%

Скорректированная цена

руб./кв.м

155 439

160 345

124 483

196 946

184 322

Общая валовая коррекция, %

12%

20%

Коэффициенты весомости

0,24

0,22

0,12

0,29

0,13

Коэффициент вариации

19,11%

Величина коэффициента вариации удовлетворяет требуемому значению до 33%

Рыночная стоимость на
основе сравнительного
подхода с учетом
округления

руб./кв.м

168 595

Рыночная стоимость на
основе сравнительного
подхода с учетом
округления

руб.

464 816 415

Источник: расчеты Оценщика

ОТЧЕТ №2019-4034/07 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости Акционерного коммерческого банка «РУССОБАНК» - часть 4