ОТЧЕТ №2019-4034/07 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости Акционерного коммерческого банка «РУССОБАНК»

Краткая характеристика г. Москва

Рисунок 3. Карта г. Москвы

Общие сведения

Москва — столица Российской Федерации, город федерального значения, административный

центр  Центрального  федерального  округа  и  центр  Московской  области,  в  состав  которой  не
входит.  Крупнейший  по  численности  населения  город  России,  самый  населённый  город  Европы,
входит  в  первую  десятку  городов  мира  по  численности  населения. Центр  Московской  городской
агломерации.

Москва - важнейший транспортный узел, а также политический, экономический, культурный

и научный центр страны. Город обслуживают 6 аэропортов. В Москве 9 железнодорожных
вокзалов, 3 речных порта (имеется речное сообщение с морями бассейнов Атлантического и
Северного Ледовитого океанов). С 1935 года в столице работает метрополитен.

Москва — важный туристический центр России; Московский Кремль, Красная площадь,

Новодевичий монастырь и Церковь Вознесения в Коломенском входят в список Всемирного
наследия ЮНЕСКО.

Как субъект федерации Москва граничит с Московской и Калужской областями.

Экология

На экологическую ситуацию Москвы влияет преобладание западных и северо-западных

ветров  в  городе.  Качество  водных  ресурсов  города  лучше  на  северо-западе  города  выше  по
течению  Москвы-реки.  Важным  фактором  улучшения  экосистемы  города  является  сохранение  и
развитие скверов, парков и деревьев внутри дворов, пострадавших в последние годы от  точечной
застройки.

Экологический мониторинг в Москве осуществляют 39 автоматических стационарных

станций, контролирующих содержание в воздухе 22 загрязняющих веществ и его общий уровень
загрязнения.

Высокий уровень загрязнения атмосферного воздуха отмечается вблизи крупных

автомагистралей  и  промышленных  зон;  особенно  в  центре,  в  восточной  и  юго-восточной  частях
города.  Наивысший  уровень  загрязнения  воздуха  в  Москве  наблюдается  в  районах  Капотня,
Косино-Ухтомский  и  Марьино  —  из-за  расположенного  в  черте  города  Московского
нефтеперерабатывающего  завода,  Люберецкой  и  Курьяновской  станций  аэрации.  К  наиболее

По данным http://ru.wikipedia.org/

экологически чистым районам Москвы относятся Крылатское, Куркино, Митино, Строгино и
Ясенево.

Среди источников загрязнения Москвы на первом месте стоят выхлопные газы

автотранспорта. Воздух загрязняют также теплоэлектростанции, фабрики и заводы, испарения
раскалённого асфальта.

Экономика

Москва — крупнейший в общероссийском масштабе финансовый центр, международный

деловой центр  и центр  управления большой частью экономики страны. Так, например, в  Москве
сосредоточено  около  половины  банков  из  числа  зарегистрированных  в  России.  Кроме  того,
большая  часть  крупнейших  компаний  зарегистрированы  и  имеют  центральные  офисы  именно  в
Москве, хотя их производство может быть расположено за тысячи километров от неё.

В городе работают три оператора сотовой связи стандарта GSM и UMTS (3G): «МТС»,

«МегаФон», «Билайн», услуги на базе CDMA предоставляет оператор «Skylink». Беспроводной
доступ в Интернет по технологии LTE предоставляет оператор «Yota». По модели виртуального
оператора услуги на базе LTE также предоставляет «МегаФон».

Центральный административный округ

Центральный административный округ (ЦАО) расположен в центре Москвы и включает в

себя 10 районов.

Центральный административный округ города Москвы располагается в центральной части

столицы. Он является одним из 12 округов, на которые разделена Москва. Территория ЦАО
составляет 66,18 кв. км, население – около 750 тыс. человек. Всего ЦАО состоит из 10 районов
Москвы.

Площадь округа занимает 6% на карте Москвы. Его границы практически идентичны черте

города до 1912 года. Количество учреждений и организаций на территории ЦАО не имеет равных
во всей столице. Тут расположено огромное количество театров, государственных учреждений (в
том числе Кремль, большинство министерств РФ, Дом правительства РФ, Совет Федерации,
Госдума), офисных зданий, торговых центров и др.

Шесть из девяти вокзалов Москвы находятся на территории Центрального

административного  округа.  Все  крупные  промышленные  предприятия  и  массивы  стараются
переносить с округа за черту города. На их месте организовываются культурные центры и офисы.
Поэтому  основное  количество  памятников  культуры,  как  столицы,  так  и  всей  страны
сосредоточены  именно  здесь.  Особенно  интересны  такие  культурные  объекты,  как  Московский
Кремль, Государственная Третьяковская галерея, Российская Государственная библиотека. Кроме
того,  на  территории  ЦАО  располагаются  крупные  торговые  залы  (ГУМ,  ЦУМ  и  др.),  а  также
рестораны, кафе, бары и другие заведения.

Рисунок 4. Районы Центрального административного округа Москвы

Источник: http://street-moscow.ru/czentralnyj-okrug.html

ЦАО – округ деловых людей. Статус центрального округа обязывает ЦАО быть передовым

по всем направлениям. Он занимает первое место среди округов столицы по насыщенности
различными учреждениями и организациями. По статистике на тысячу человек, живущих в ЦАО,
приходится более ста организаций.

В ЦАО Москвы сосредоточены транспортные коммуникации города. В первую очередь,

это, конечно же, вокзалы. На территории Центрального округа находится 6 из 9 железнодорожных
вокзалов столицы (Ленинградский, Казанский, Павелецкий, Курский, Белорусский и Ярославский).
Здесь находятся почти все станции Кольцевой линии метро, всего их 68. Есть и огромное
количество гаражей и паркингов. Обеспеченность здешних владельцев недвижимости местами для
парковки - 53%, а это больше, чем в среднем по Москве. Основные улицы – Садовое и Бульварное
кольцо, Арбат и Новый Арбат, Охотный ряд, Большая Дмитровка, Кремлевская набережная,
Петровка. Здесь же находится сердце города – Красная площадь.

На территории Центрального административного округа находится 45% московских

учреждений культуры, а это почти 1500 государственных, общественных и частных организаций;
Московский  Кремль  и  Новодевичий  монастырь,  занесенные  в  список  мирового  архитектурного
наследия  ЮНЕСКО;  театры  и  музеи.  Такое  обилие  культурных  ценностей  объясняется  в  первую
очередь  тем,  что  округ  своими  границами  практически  повторяет  исторический  центр  столицы.
Кроме  того,  скучать  владельцам  недвижимости  этого  района  не  дадут  торговые  предприятия,
галереи  и  бутики,  большое  количество  ресторанов  и  кафе.  Что  касается  учебных  учреждений,  в
ЦАО их более 350, в том числе около трети московских ВУЗов, 127 средних школ и 160 детских
садов.

Стоимость квадратного метра жилья в ЦАО Москвы – самая высокая в столице. Она на 40-

50% выше среднемосковских цен на квартиры в Москве. Самые дорогие квартиры сосредоточены
в «Золотой миле» – на небольшом пятачке в тихих переулках районе Остоженки. Цены на
недвижимость класса DeLuxe здесь начинаются от $25 тысяч за квадратный метр. Купить квартиру
в ЖК «Остоженка Park Palace», ЖК «Золотая миля» и других, расположенных в границах
бульварного кольца, по карману только очень состоятельным гражданам.

Покупателей недвижимости, заботящихся об экологии, должен порадовать тот факт, что в

ЦАО  активно  идет  процесс  переноса  промышленных  предприятий  за  черту  города.  В  результате
освобождаются  объекты  недвижимости,  являющиеся  по  большей  части  историческими
памятниками. После реставрации такие здания становятся деловыми или культурными центрами.
Например,  на  Красной  Пресне  в  здании  «Трехгорной  мануфактуры»  сейчас  располагается

административный центр, а что касается фабрики «Красный октябрь» - в этом объекте
недвижимости располагается Музей истории шоколада и какао.

Про Центральный административный округ иногда говорят «город в городе». Он

действительно  сильно  отличается  от  других  округов  Москвы.  В  первую  очередь,  это  место
сосредоточения  политической,  общественной  и  культурной  жизни  страны.  Это  постоянное
развитие:  несмотря  на  достаточно  высокую  плотность  застройки,  в  ЦАО  постоянно  появляются
новые  дома  и  жилые  комплексы.  Это  и  «визитная  карточка»  округа  –  памятники  истории  и
архитектуры. Возможно, этим и объясняется всегда высокий спрос на недвижимость. Ведь купить
квартиру  в  самом  сердце  Москвы  означает  получить  уникальный  шанс  на  новую,  особенную
жизнь.

Источник: http://street-moscow.ru/czentralnyj-okrug.html

Район Хамовники

Район Хамовники Центрального административного округа расположен в неповторимой

излучине Москвы-реки, образующей самую крупную петлю на территории столицы. Площадь
района составляет 949,2 га и включает довольно большое количество ре-креационных зон (парков,
бульваров, скверов) — 247,5 га. Общая протяженность улиц — 40 730 м, численность населения —
77,6 тыс. человек.

Граница района, установленная в 1991 году, проходит от Большого Каменного моста по

Пречистенской, Фрунзенской, Лужнецкой, Новодевичьей, Саввинской, Ростовской набережным до
Бородинского моста. Далее следует по Смоленской улице до пересечения с одноименным
бульваром, переулку Сивцев Вражек и улице Знаменка.

Хамовники — район с давно сложившейся инфраструктурой. На территорию района

выходят четыре станции метро: «Кропоткинская», «Парк культуры», «Фрунзенская»,
«Спортивная», расположенные на старейшей ветке московского метрополитена —
Сокольнической.

Важнейшие транспортные автомагистрали — Комсомольский проспект, Садовое кольцо

(Смоленский и Зубовский бульвары), Третье автомобильное кольцо, улицы Большая Пироговская,
Остоженка, Волхонка. Для движения автотранспорта активно используют набережные вдоль
Москвы-реки.

В районе сосредоточено большое количество учреждений здравоохранения, что вполне

понятно. Ведь именно здесь раскинула свои корпуса и клиники Московская медицинская академия
имени И. М. Сеченова — научный и образовательный медицинский центр страны. На территории
района работает ЦНИИ стоматологии, Научный центр хирургии РАМН, НИИ общей и
коммунальной гигиены им. А. Н. Сысина, НИИ общей и судебной психиатрии им. В. П. Сербского
и др.

Также полно представлены в районе высшие учебные заведения. Помимо медицинской

академии  здесь  находятся  Московский  государственный  лингвистический  университет,
Московский государственный педагогический университет, Московская государственная академия
хореографии,  Общевойсковая  военная  академия  РФ,  Дипломатическая  академия,  Институт
управления,  Экономико?статистический  институт  и  др.  Престижные  школы  района  известны  по
всей Москве, в том числе и специализированные — музыкальные и художественные.

Заслуженной любовью жителей района пользуется парк «Усадьба Трубецких в

Хамовниках».  Здесь  расположен  единственный  в  Москве  деревянный  усадебный  дом  —
загородная  дача  князей  Трубецких  (ныне  перестроен  в  прежних  формах).  Парк  бывшей  усадьбы
облагорожен, пруд почищен, сохранились мостики, старинные деревья. Его территория считается
памятником  садово?паркового  искусства.  В  настоящее  время  там  работают  зверинец,  детский
городок, биологическая станция.

Застраивать современные участки Фрунзенской набережной и Комсомольского проспекта

начали  лишь  после  революции  в  конце  20?х  годов.  Сначала  появились  несколько  кварталов  4?5-
этажных  домов  для  рабочих  на  улицах  Кооперативной,  Доватора  и  Усачева,  возле  Московского
шелкового  комбината  им.  Я.  М.  Свердлова.  Далее  началась  интенсивная  застройка  всего  района,

масштабы  работ  приняли  грандиозный  характер.  Фрунзенскую  набережную  заключили  в  гранит,
устроили  причалы  для  речных  трамваев.  Появились  парадные  сталинские  дома  вдоль  линии
Москвы-реки.  Здесь  же  расположили  помпезное  здание  Министерства  обороны.  К  1958  году
провели  мощную  магистраль,  соединяющую  центр  с  юго-западом  —  Комсомольский  проспект,
который быстро застроили многоэтажными домами.

Центральный стадион им. Ленина появился в 1956 году, после его строительства район

приобрел славу спортивного. В комплекс стадиона «Лужники» входят 140 разных сооружений.

Для работников ЦК в начале 1970?х годов недалеко от метро «Фрунзенская» построили

комфортабельные кирпичные дома.

Сегодня при остром дефиците участков под застройку строительство в Хамовниках ведут

тотечно.  В  1999  году  в  Несвижском  переулке  возведен  современный  дом  в  формах  и  стиле,
копирующих  окружающие  его  «цековские»  здания.  На  3-й  Фрунзенской  улице,  вл.  19,  строят
жилищно-административный  комплекс  «Ля  Дефанс».  На  первом  этаже  9-этажного  монолитно-
кирпичного здания планируют разместить спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном.

Завершается строительство жилого комплекса «Камелот» бизнес-класса (Комсомольский

проспект, д. 30–32). На первых двух этажах — спортивный комплекс, бар, косметический салон.
Есть подземная автостоянка. Монолитно-кирпичный дом возводят также в Ксеньинском переулке,
3.

Завершают строительство элитного дома около парка «Усадьба Трубецких» по адресу

Оболенский переулок, 9.

Известная «Золотая миля» на Остоженке и современные элитные дома вокруг Пречистенки,

по мнению экспертов, являются образцом бережной застройки исторических кварталов района.

Два стильных пятиэтажных монолитно-кирпичных здания появились в Зубовском проезде.

Фрунзенская набережная застроена полностью, поэтому новые дома здесь в ближайшее время не
появятся. А вот Саввинская и Ростовская набережные еще смогут порадовать небольшими
вставками элитных строений.

Источник: https://www.cian.ru/stati-rajony-moskvy-hamovniki-216388/

Таблица 6.7

Анализ местоположения

Местонахождение объекта:

Адрес объекта

г. Москва, ул. Плющиха, д.10

Административный округ, район

Территориальная принадлежность объекта – ЦАО, район «Хамовники»

Плотность застройки

Высокая, более 80%

Удаленность от ст. метрополитена

до 10 минут пешком

Тип застройки окружения

Окружение местоположения объекта – многофункциональная зона

Характеристика доступности

Транспортная доступность оценивается как удовлетворительная. Интенсивность

движения высокая

Состояние окружающей среды

Запыленность и загазованность
воздуха

В пределах нормы

Уровень шума

В пределах допустимых норм

Интенсивность движения
транспорта

Высокая

Благоустройство территории

озеленение

Деревья и газоны (незначительно)

уличное освещение

Имеется

подъездные пути

Асфальтовое покрытие

автостоянка

Присутствует возможность парковки (ограниченное число мест)

Удаленность от центров жизнеобеспечения

Объекты инфраструктуры:

Шаговая доступность до объектов инфраструктуры

Главные автомагистрали:

Садовое кольцо, Кутузовский проспект, Большая Дорогомиловская ул.,

Ростовская наб.

Вывод: на основании выше представленных данных можно сделать заключение о

высокой инвестиционной привлекательности рассматриваемой недвижимости, что
обусловлено следующими факторами:



Местоположение Объекта коммерчески привлекательно, особенно благоприятно
для размещения коммерческой застройки;



На момент проведения осмотра ближайшее окружение объекта представляет
собой многофункциональную зону.

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Анализ рынка проводится в целях определения наилучшего и эффективного использования

Объекта.

В основе анализа рынка лежит принцип необходимости и достаточности. В обзор не

включается информация, не влияющая на ценностные характеристики объекта или влияющая на
них в очень малой степени, и в то же время не может быть обойдена информация, имеющая
существенное отношение к ценовым параметрам объекта.

7.1

АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНО

ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ

В СТРАНЕ И РЕГИОНЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ НА РЫНОК ОЦЕНИВАЕМОГО

ОБЪЕКТА

Годовая инфляция

по итогам апреля 2019г. составила +5,2%. г/г. Рост обусловлен

увеличением денежной массы из-за роста объемов кредитования при недостаточном росте
производства на фоне низкой предпринимательской и потребительской активности, низких
реальных доходов населения и низкого спроса.

Рост

промышленного производства

за январь-апрель 2019г. к аналогичному периоду 2018

года составил +2,8%,

в сельскохозяйственной отрасли

- +1,2%.,

грузооборота

- +2,3%,

розничного товарооборота

- +1,7%.

Внешнеторговый оборот

показал снижение на -0,9% по

сравнению с 1 кв. 2018г. (из-за высокой базы 2018г.+25,5%), при значительном положительном
сальдо торгового баланса.

Таким образом, общая динамика развития экономики в 2019 году после значительного

снижения в 2015 году в целом положительная.

Итогом

исполнения федерального бюджета

за 2018 год стало превышение доходов над

расходами в сумме +5,536 трлн.руб. (+39,8%), с учетом внебюджетных фондов - +3,036 трлн.руб.
Исполнение госбюджета характеризуется стабильным и значительным из года в год профицитом.
На 01.05.2019 г. профицит госбюджета 2019 года составил 687 млрд. руб.

Государственные целевые программы

. На 07.05.2019 года в России реализуются

государственные  программы  по  пяти  основным  направлениям:  социального,  экономического,
государственного,  регионального  и  оборонного  развития,  на  которые  направлено  около  60%
Федерального бюджета в сумме 9060,4 млрд.руб.(не включая расходы по обороне).

Золотовалютные резервы

Российской Федерации на 24.05.2019 составили 492,2 млрд

долл. США (+7,6% г/г), что обеспечивает полное покрытие внешнего долга и гарантии
стабилизации в чрезвычайных случаях.

Ключевая ставка

повышена Банком России 17.12.2018г. до 7,75% годовых. Высокая ставка

призвана сдерживать необеспеченное кредитование и инфляцию, но не способствует
экономическому росту.

Средства организаций и физ. лиц

в банках

(счета, банковские депозиты и вклады) в

рублях, иностранной валюте и драгоценных металлах на 01.05.2019 г. составили 61,1 трлн. руб.
(+11% г/г).

Объём задолженности по кредитам

нефинансовым организациям в рублях и иностранной

валюте на 01.05.2019 года: – 33,5 трлн. руб. (+10,1% по сравнению с 01.01.2018г.), в т.ч.
просроченная 2,6 трлн.руб. (+7,8% от задолженности).

Кредиты физическим лицам на 01.05.2019 года - 15,8 трлн. руб. (+29,5% по сравнению с

01.01.2018г.), в т.ч. просроченная - 0,8 трлн. руб. (-5,2% по сравнению с 01.01.2018г.), составив
5,1% от задолженности).

Т.о. в банковской сфере тенденции в целом положительные – идет нормальное увеличение

средств  юридических  и  физических  лиц  на  счетах  в  банках  и  значительный  рост  объемов
кредитования  при  нормальной  просроченной  задолженности.  Это  стимулирует  экономическую
активность  населения  и  бизнеса  и  поддерживает  рост  экономики.  Вместе  с  тем,  высокие  темпы
роста кредитной задолженности на фоне низкого роста доходов организаций и физических лиц в
дальнейшем  повышают  риск  невозвратов,  что  обязывает  банки  усилить  требования  к  качеству
кредитов.

В строительстве.

На 01.04.2019 г. заключено договоров подряда на сумму 564,2 млрд. руб.

(+16%). Объем СМР за период январь=апрель 2019г. составил 2086,5 млрд. руб. (+0,1%).
Физические объёмы жилищного строительства снизились на 2,9% при том, что ВВП по ППС
показывает лучшую динамику:

Снижение строительной активности объяснимо уменьшением спроса на жилье на фоне

роста цен на товары и услуги первой необходимости, на фоне инвестиционного и покупательского
пессимизма, на фоне негатива в СМИ о санкциях Запада и изоляции России. В то же время,
стабильный экономический рост и государственная поддержка (госпрограммы развития

жилищного кредитования, льготы при ипотечном кредитовании) способствуют коррекции и
балансу цен на рынке недвижимости:

Выводы и перспективы российской экономики и рынка недвижимости

Любая национальная экономика, в целом, и рынки, в том числе рынок недвижимости, в

частности,  могут  развиваться  лишь  в  условиях  стабильного  и  сильного  государства,
обеспечивающего  безопасность  и  законность,  предпринимательскую  свободу,  охрану
собственности,  благоприятную  финансово-кредитную  и  налоговую  политику,  рост  доходов
населения и бизнеса.

Сегодня мы наблюдаем глобальные противоречия между странами по линии обладания

природными  ресурсами,  эффективными  технологиями,  инвестициями.  Африка,  Латинская
Америка,  Азия  (в  т.ч.  Азиатская  часть  России),  богатые  запасами  нефти,  газа,  руд,  привлекают
мировой  бизнес,  уже  выработавший  основные  природные  ресурсы  своих  территорий  (Западная
Европа,  Северная  Америка,  Япония).  С  другой  стороны,  национальные  государства  территорий,
богатых  невозобновляемыми  природными  ископаемыми,  стремятся  использовать  свои  ресурсы  в
интересах развития собственной страны и привлечь для этого современные технологии. Те страны,
которые могут защитить свои национальные интересы, привлечь и использовать мировые научные
и  технологические  достижения  и  финансовые  инструменты,  смогут  обеспечить  и  развитие
собственной страны, благополучие своего народа.

Восстановление России, её экономики и оборонного потенциала после распада СССР,

становление  независимых  государств  Африки,  Азии  и  Латинской  Америки,  высокие  темпы
развития Китая и Индии,  борьба индустриально развитых стран (США, Западная Европа, Япония)
за  контроль  над  мировыми  энергетическими,  технологическими  и интеллектуальными  ресурсами
привели в последние десятилетия к противостоянию между странами Запада, с одной стороны, и
странами с огромным потенциалом развития (Россия, Китай, Иран, Венесуэла), с другой. Учитывая
сложившуюся во второй половине 20-го века жесточайшую конфронтацию Вашингтона и Москвы,

грозящую перерасти в 50-70-х годах в третью мировую войну, сегодняшние агрессивные действия
США  в  приграничных  с  Россией  странах,  политическое  и  военное  вмешательство  Запада  во
внутренние  дела  других  суверенных  стран,  подчинение  их  национальных  элит  нарушают  баланс
сил, сложившийся по результатам Второй мировой войны, и ведут к глобальному переделу мира. В
условиях такой конфронтации ядерный паритет России и Запада является гарантией ненападения
на нашу страну. Именно поэтому сегодня для России важнейшей задачей является поддержание и
совершенствование  оборонного  потенциала  на  самом  современном  уровне.  Только  в  условиях
безопасности  и  мира  страна  способна  развивать  свою  экономику,  социальные  и  общественные
институты  в  интересах  собственного  народа.  Незащищённая  страна  становится  объектом
разорения, а её народ обречён на вымирание.

За последние двадцать лет в России сложилась стабильная система общественно-

экономических  отношений,  основанных  на  разных  формах  собственности,  на  многоукладности,
суть  которой  состоит  в  реализации  экономической  свободы  гражданина  с  учетом  интересов
общества  и  государства.  За  это  время,  благодаря  укреплению  государственной  структуры  и
дисциплины, удалось сбалансировать экономику и финансы, стабилизировать работу большинства
предприятий, социальные институты (пенсионную систему, систему медицинского обслуживания,
систему  социальной  помощи),  улучшить  материальное  и  социальное  положение  населения.
Свободный  рынок  стабилизировал  спрос  и  предложение  как  по  продуктам  питания  и  бытовым
товарам,  так  и  по  продукции  производственного  назначения.  Рынок  научил  работать  прибыльно,
освободив  экономику  и,  во  многом,  государство  от  неэффективных  убыточных  предприятий.
Рыночные  условия  привели  к  росту  производства  всех  отраслей  экономики,  росту
конкурентоспособности и «специализации» страны в мировом разделении труда, как крупнейшего
и  высокотехнологичного  производителя  и  поставщика  энергоресурсов.  Даже  в  условиях
небывалого  и  нарастающего  давления  Запада  многие  страны  и  деловые  круги  видят  в  России
гаранта безопасности, соблюдения международного права и большие экономические перспективы
сотрудничества.  Подтверждением  этому  является  значительный  рост  внешнеторгового  оборота
России  с  большим  положительным  сальдо  торгового  баланса,  что  обеспечивает  успешное
обслуживание  внешнего  государственного  долга,  накопление  золотовалютных  резервов  и
выполнение  госпрограмм  структурного  развития  экономики  страны.  Важным  условием
дальнейшего  экономического  развития  страны  является  развитие  транспортной  и  инженерной
инфраструктуры:  строительство  авто-  и  железных  дорог,  магистральных  коммуникаций,
строительство  и  реконструкция  энергетических  объектов.  С большим  опережением  планируемых
сроков  построен  и  введен  в  эксплуатацию  крупнейший  в  Европе  и  России  Крымский  мост.
Развиваются  коммерческие  отношения  с  компаниями  Западной  Европы,  Китая,  Турции,  Японии,
Индии,  Ирана,  многих  других  стран.  Росатом  занимает  67%  мирового  рынка  строительства
атомных  электростанций.  Портфель  заказов  на  строительство  АЭС  превышает  133  млрд.  долл.
Строятся  самые  крупные  в  мире  газопроводы  в  Европу,  Китай,  Турцию.  С  Китаем  и  Ираном
прорабатывается создание ключевых транспортных артерий через территорию России в Европу: с
востока на запад, с севера на юг, развивается инфраструктура северного морского пути.

Наиболее значимые объекты, запланированные к вводу в действие в 2019 году:
- газопровод «Сила Сибири» (первые поставки по нему - на декабрь 2019г.),
- газопровод «Северный поток-2»,
- наземная часть газопровода «Турецкий поток»,
- железнодорожная часть Крымского моста,
- первый энергоблок Белорусской атомной электростанции,
- в Калининградской области - комплекс по производству, хранению и отгрузке сжиженного

природного газа (введён), а также международный морской грузопассажирский терминал,

- завершение строительства первого железнодорожного и автомобильного мостов через р.

Амур в Китай,

- масштабные авиационные и космические проекты, строительство атомных ледоколов и

многие другие.

Реализация этих проектов усиливает значение России в мире, что, несомненно,

положительно отразится в дальнейшем и на экономике, и на доходах, и, соответственно, на рынке
недвижимости.

Ключевые экономические показатели России показывают динамику роста

даже в

условиях небывалого и нарастающего противодействия со стороны США: прекращение поставок
санкционных  товаров,  сокращение  производства  невостребованных  рынком  товаров
компенсируется  развитием  дефицитных  отраслей  и  производств.  Тем  самым,  корректируется,
улучшается отраслевая структура экономики. Вместе с тем, можно отметить, что восстановление
потребительского спроса после падения 2015-2016гг. происходит низкими темпами. В результате,
рост экономики недостаточный, особенно, учитывая низкую расчетную базу предшествующих лет.

Период 2018 - начало 2019 гг. отмечен стабилизацией строительной отрасли после падения

темпов  строительства  в  2015-2017  годах.  Медленное  восстановление  рынка  недвижимости
обусловлено  покупательской  неуверенностью,  учитывая,  что  инвестиции  в  недвижимость,  как
самый дорогостоящий товар, требуют благоприятной перспективы на десятки лет вперед, чего мы
не  наблюдаем  с  2014  года.  Из-за  падения  мировых  цен  нефти  в  2015  году  (и,  как  следствие,
доходов  бюджета  и  девальвации  рубля,  негативных  потоков  СМИ  о  конфронтации  Запада  с
Россией) снизился потребительский спрос, спрос на дорогостоящие товары и снизилась активность
рынков  недвижимости.  Впоследствии  коррекция  цен  недвижимости  2015  –  2017  гг.  оздоровила
этот  рынок  и  при  общеэкономическом  росте  создаёт  основу  его  дальнейшего  поступательного
развития.

Источники:

http://www.gks.ru/free_doc/doc_2019/info/oper-04-2019.pdf,

https://www.cbr.ru/

https://www.minfin.ru/ru/perfomance/public_debt/external/structure/,

http://www.roskazna.ru/ispolnenie-byudzhetov/federalnyj-byudzhet/1020/

https://www.cbr.ru/statistics/?PrtId=svs,

https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/19777/obs_200.pdf

http://www.gks.ru/free_doc/new_site/vvp/ocenka-vvp.htm

7.2

ПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА

К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖАТ ОЦЕНИВАЕМЫЕ ОБЪЕКТЫ

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на

определенные однородные группы.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с

преобладающими

потребностями

участников

рынка,

инвестиционной

мотивацией,

местоположением,

сроком

фактического

функционирования

объекта,

физическими

характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков

недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета
характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок

можно разделить на пять сегментов:

Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);

Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные,
торговые, складские здания, гостиницы, рестораны);

Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ);

Незастроенные

земельные

участки

различного

назначения

(городские

земли,

сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных
ископаемых);

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их

использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви,
аэропорты, тюрьмы и др.).

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на

специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими
предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода,
степени износа, окружению, более узкой специализацией и др.

Нежилое здание в составе объектов оценки

как объект рынка недвижимости, можно

отнести к сегменту коммерческой недвижимости субрынка офисной недвижимости.

На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации

объектов офисной недвижимости.

В таблице 7.1. приведена классификация офисной недвижимости, используемая в данном

Отчете для определения класса объекта оценки.

Таблица 7.1

Классификация офисной недвижимости для классов А, В+ и В-

Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle

Класс А

Класс B+

Класс B-

1. ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ
1.1 Центральная система управления зданием

Обязательный

Факультативный

Не применим

1.2 Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха
Система отопления,
вентиляции,
кондиционирования и
увлажнения воздуха,
позволяющая регулировать
температуру в отдельном
офисном блоке

Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения
воздуха

Обязательный

Факультативный

1.3 Возможности системы отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха

Способность системы обеспечивать 24-х часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю
температуру в офисах в диапазоне 22-23°С ±1°С, осуществлять воздухообмен из расчета 60 м

на

10 м

арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания

Обязательный

Рекомендация

Не применим

1.4 Современная система пожарной безопасности

Обязательный

1.5 Лифт

Современные высококачественные скоростные лифты ведущих
международных марок

Современные лифты для
зданий высотой 3 и более
этажей

Обязательный

1.6 Максимальный период ожидания лифта не более 30 секунд

Обязательный

Не применим

1.7 Электроснабжение

Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного
генератора для обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением (мощность
электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на м

полезной офисной площади должна

быть минимум 70 VA), источник бесперебойного питания для аварийного энергоснабжения

Обязательный

Факультативный

1.8 Система безопасности

Современные системы
безопасности и контроля
доступа в здание (система
видеонаблюдения для всех
входных групп, включая
парковку, система
электронных пропусков,
круглосуточная охрана
здания)

Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная
охрана здания

Рекомендация:

система электронных пропусков

Обязательный

2. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЯ

2.1 Высота потолков «в чистоте» – 2,7-2,8 метра и выше

Обязательный

Факультативный

2.2 Планировка

Открытая эффективная
планировка этажа.
Конструкция с несущими
колоннами, шаг колонн не
менее 6х6 метров

Открытая эффективная планировка всей или половины арендуемой
площади здания

Рекомендация: Расстояние от окон до колонн – не менее 4 м, не менее чем на 90% полезной площади.
Площадь этажа не менее 1000 м

с шагом колонн 8х8 или 9х9 считается более эффективной

Обязательный

Факультативный

2.3 Глубина этажа

Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров. Глубина этажа от окна до «ядра» не более 9-10 метров,
для зданий неправильной формы и зданий с атриумами – не более 12 метров

Факультативный

2.4 Коэффициент потерь не более 12%

Коэффициент потерь

полезная

площадь

100%

арендуемая

площадь

Площади считаются в соответствии со стандартами BOMA

Обязательный

Факультативный

2.5 Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 кг/м

и более

Обязательный

Факультативный

2.6 Отделка площадей общего пользования и фасада

Высококачественные
материалы, использованные
при отделке помещений
общего пользования и фасада

Качественные материалы, использованные при отделке помещений
общего пользования и фасада

Обязательный

2.7 Фальшпол

Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола

Обязательный*

Не применим

* Данное требование является факультативным для зданий, построенных до 2005 года

2.8 Освещение и расположение окон

Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение.
Рациональное расположение окон

Факультативный

3. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
3.1 Местоположение

Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на
его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее)

Обязательный

Факультативный

Не применим

3.2 Транспортная доступность

Удобный подъезд и транспортное сообщение, т.е. местоположение здания в 10-15 минутах ходьбы от
ближайшей станции метро или должным образом организованный автобус, курсирующий между зданием и
станцией метро

Обязательный

Факультативный

4. ПАРКОВКА
4.1 Описание парковки

Подземная парковка или
крытая многоуровневая
наземная парковка с крытым
переходом к зданию.
Наземная гостевая парковка

Организованная охраняемая парковка

Рекомендация:

удобный

въезд на территорию
парковки

Рекомендация:

подземная парковка для вновь построенных зданий

Обязательный

4.2 Обеспеченность парковочными местами

Обеспеченность парковочными местами: 1) внутри Садового кольца – не менее, чем 1 место на
100 м

арендуемой площади (1/100);

2) между Садовым кольцом и ТТК – не менее, чем 1/80;
3) между ТТК и 10 км до МКАД – не менее, чем 1/60;
4) далее в сторону области – 1/30-1/40 и более

Факультативный

5. СОБСТВЕННОСТЬ
5.1 Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками
различным владельцам)

Обязательный

Не применим

5.2 Прозрачная структура собственности

Факультативный

6. УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ И УСЛУГИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ
6.1 Управление зданием

Управление зданием
осуществляется
профессиональной
компанией, управляющей не
менее чем 5 офисными
зданиями (не менее
5000 м

каждое) или

обладающей
соответствующим
международным опытом

Должным образом организованное управление зданием

Обязательный

6.2 Телекоммуникационные провайдеры

Не менее 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании

Обязательный

Факультативный

ОТЧЕТ №2019-4034/07 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости Акционерного коммерческого банка «РУССОБАНК» - часть 2