ОТЧЕТ №2019-4034/07 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости Акционерного коммерческого банка «РУССОБАНК» - часть 1

ОТЧЕТ №2019-4034/07

об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости

Акционерного коммерческого банка «РУССОБАНК»

(Открытое акционерное общество)

г. Москва, 2019 г.

СОДЕРЖАНИЕ

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ........................................................................................................ 3

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ .......................................................................................................................... 4

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ ................................................................ 5

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ

ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ................................................................................................................................. 6

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.................................................. 7

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .......................................................................................................... 8

6.1.

ПЕРЕЧЕНЬ

ИСПОЛЬЗОВАННЫХ

ПРИ

ПРОВЕДЕНИИ

ОЦЕНКИ

ДАННЫХ .............................................. 8

6.2.

ЮРИДИЧЕСКОЕ

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ

ОПИСАНИЕ .................................................................................... 9

6.3.

ОПИСАНИЕ

ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ ..................................................................................................................... 11

6.4.

АНАЛИЗ

МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ....................................................................................................................... 18

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................................... 25

7.1

АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНО

ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В СТРАНЕ И

РЕГИОНЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ НА РЫНОК ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА

........................................................ 25

7.2

ПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА

К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖАТ ОЦЕНИВАЕМЫЕ ОБЪЕКТЫ

............................ 29

7.3

АНАЛИЗ

РЫНКА ............................................................................................................................................ 39

7.3.1

Анализ офисной недвижимости г. Москва, 1 квартал 2019 г. ........................................................... 39

7.3.2

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из

сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект .............................................................. 45

7.3.3

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены на рынке сопоставимых

объектов

.................................................................................................................................................................. 48

7.3.4

Анализ ликвидности ............................................................................................................................... 51

7.3.5

Основные выводы ................................................................................................................................... 52

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ..................................................................................................... 53

8.1.

ЭТАПЫ

ПРОВЕДЕНИЯ

ОЦЕНКИ ..................................................................................................................... 53

8.2.

АНАЛИЗ

НАИБОЛЕЕ

ЭФФЕКТИВНОГО

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ ................................ 53

8.3.

ПОДХОДЫ

ОЦЕНКЕ ....................................................................................................................................... 55

8.3.1. Затратный подход ......................................................................................................................................... 55

8.3.2. Сравнительный подход .................................................................................................................................. 56

8.3.3. Доходный подход ............................................................................................................................................. 57

8.4.

ПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

................................................................................... 58

8.4.1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в рамках сравнительного

подхода .............................................................................................................................................................................. 58

8.4.2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в рамках доходного подхода .. 69

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ...................................................................................................... 91

9.1.

АДАЧА СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

................................................................................................... 91

9.2

ОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

................................................................................................................. 91

9.3.

АКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

............................................................................................................... 92

1. Н

ОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

.................................................................................................................................... 93

2. С

ПРАВОЧНАЯ ЛИТЕРАТУРА

....................................................................................................................................... 93

3. М

ЕТОДИЧЕСКАЯ ЛИТЕРАТУРА

.................................................................................................................................. 93

ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЁТУ

....................................................................................................................... 94

РИЛОЖЕНИЕ

........................................................................................................................................................... 94

ИСПОЛЬЗУЕМАЯ

ТЕРМИНОЛОГИЯ ..................................................................................................................... 94

РИЛОЖЕНИЕ

........................................................................................................................................................... 97

КОПИИ

ДОКУМЕНТОВ,

ПОДТВЕРЖДАЮЩИХ

ПРАВОМОЧНОСТЬ

ПРОВЕДЕНИЯ

ОЦЕНКИ ................ 97

РИЛОЖЕНИЕ

......................................................................................................................................................... 105

КОПИИ

ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОГО

МАТЕРИАЛА ............................................................... 105

РИЛОЖЕНИЕ

......................................................................................................................................................... 111

КОПИИ

ДОКУМЕНТОВ,

ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ

ЗАКАЗЧИКОМ.................................................................... 111

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ



Наименование объекта оценки: недвижимое имущество:

Наименование объекта

Кадастровый номер

Площадь, кв.

Балансовая

стоимость, руб.

Здание по адресу: г. Москва, ул. Плющиха, д.10

77:01:0005004:1085

2757

600 369 433,36



Основание для проведения оценки: Договор №2019-4034/07 от «13» августа 2019 года.



Цель и задачи проведения работ: цель оценки – определение рыночной стоимости объекта

оценки.



Задачи: описание и анализ объекта оценки; анализ конкурентного окружения и факторов,

влияющих на стоимость; проведение расчетов; заключение о стоимости; составление отчета.



Предполагаемое использование результатов оценки:

для использования при определении цены

для совершения сделки или иных действий с Объектом оценки, в том числе при совершении сделок
купли-продажи, разрешении имущественных споров



Заказчик оценки:

Акционерный коммерческий банк «РУССОБАНК»

(Открытое акционерное

общество).



Дата определения стоимости: «13» августа 2019 года.



Дата составления отчета: «23» августа 2019 г.



Срок проведения оценки: с «13» августа 2019 г. по «23» августа 2019 г.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке с учетом
округления, на дату оценки «13» августа 2019 года:

Наименование объекта оценки

Рыночная стоимость, руб.

Затратный

подход

Сравнительный

подход

Доходный подход

Вес подхода

0,5

Здание, общей площадью 2 757 кв. м, кадастровый номер

77:01:0005004:1085, расположенное по адресу: г. Москва, ул.

Плющиха, д.10

Не применялся.

Обоснованный

отказ

464 816 415

484 738 259

Итоговое значение величины рыночной стоимости объекта оценки

Наименование объекта оценки

Площадь,

кв. м

Кадастровый №

Рыночная

стоимость, руб.

с учетом НДС

Рыночная

стоимость, руб.

без учета НДС

Здание, общей площадью 2 757 кв. м,

кадастровый номер 77:01:0005004:1085,

расположенное по адресу: г. Москва, ул.

Плющиха, д.10

2 757

77:01:0005004:1085

474 777 300

395 647 750

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Настоящий Отчет не может быть использован иначе, чем в соответствии с целью и предполагаемым

использованием результатов оценки.

Генеральный директор

…………………..….

/К.И. Зеленов/

Оценщик

член Некоммерческой организации – Некоммерческое
партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков
«Экспертный совет». Номер по реестру 0159 от
20.10.2010 г

…………………..….

/Л.М. Климачева/

«23» августа 2019 г

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Объект оценки

Наименование объекта

Кадастровый номер

Площадь, кв. м

Здание по адресу: г. Москва, ул.

Плющиха, д.10

77:01:0005004:1085

2757

Характеристики объекта
оценки и его оцениваемых
частей или ссылки на
доступные для Оценщика
документы, содержащие
такие характеристики

Наименование объекта

Кадастровый номер Площадь, кв. м

Здание по адресу: г. Москва, ул.

Плющиха, д.10

77:01:0005004:1085

2757

Имущественные права на
объект оценки

Право собственности

Права, учитываемые при
оценке объекта оценки,
ограничения (обременения)
этих прав, в т. ч. в
отношении каждой из частей
объекта оценки

Право собственности

Цель оценки

Определение рыночной стоимости

Предполагаемое
использование результатов
оценки

Результаты оценки будут использованы для использования при определении цены

для совершения сделки или иных действий с Объектом оценки, в том числе при
совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных споров

Ограничения, связанные с
предполагаемым
использованием результатов
оценки

Обременения права собственности на Объект оценки при определении рыночной

стоимости Объекта оценки отсутствуют

Вид стоимости

Рыночная стоимость

Дата оценки

«13» августа 2019 года

Срок проведения оценки

с «13» августа 2019 г. по «23» августа 2019 г.

Дата составления отчета об
оценке

«23» августа 2019 г.

Допущения и ограничения,
на которых основывается
оценка

Отчёт достоверен лишь в полном объеме и только в указанных в нем целях и

задачах; Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий
или ограничений.

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Сведения о Заказчике

Организационно-правовая форма: Открытое акционерное общество.
Полное наименование: Акционерный коммерческий банк «РУССОБАНК» (Открытое
акционерное общество).

ИНН: 7704099052

Юридический адрес: 119121, г. Москва, ул. Плющиха, д. 10, стр. 1
Почтовый адрес: 127055 г. Москва, ул. Лесная, д.59, стр.2

Сведения об
Оценщике

Фамилия, имя, отчество: Климачева Любовь Михайловна;
Телефон: 8-495-640-65-05;
Электронная почта: е-mail: klimacheva@ciep.ru;
Информация  о  членстве  в  саморегулируемой  организации  оценщиков:  член
Некоммерческой  организации  –  Некоммерческое  партнерство  «Саморегулируемая
организация  оценщиков  «Экспертный  совет».  Номер  по  реестру  0159  от  20.10.2010  г,
Свидетельство  о  членстве  в  саморегулируемой  организации  оценщиков  №0159  от
28.02.2011 г.;
Номер  и  дата  выдачи  документа,  подтверждающего  получение  профессиональных
знаний в области оценочной деятельности: Диплом о профессиональной переподготовке
ПП-1 № 681211, рег. № 1062-4Д от 02.07.2004, «Российская экономическая академия им
Г.В. Плеханова»;

Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика: АО
«АльфаСтрахование», страховой полис № 0991R/776/90638/18 от 27.10.2018 г. Страховая
сумма 30 001 000 (Тридцать миллионов одна тысяча) рублей. Срок действия договора
с«31» декабря 2018 г. по «31» декабря 2019 г.;
Сведения о квалификации оценщика: Квалификационный аттестат в области оценочной
деятельности №011837-2 от 10 мая 2018 г.
Стаж работы в оценочной деятельности: 19 лет (с 2000 г.)

Сведения о
юридическом лице, с
которым Оценщик
заключил трудовой
договор

Организационно-правовая  форма  юридического  лица,  с  которым  оценщик  заключил
трудовой договор: Общество с ограниченной ответственностью.
Полное  наименование  юридического  лица,  с  которым  оценщик  заключил  трудовой
договор:  ООО «Столичное Агентство Оценки».
ОГРН  юридического  лица,  с  которым  оценщик  заключил  трудовой  договор:
1157746162980.
Дата присвоения ОГРН: 05 марта 2015 г.
Место нахождения: юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор:
г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 12, стр. 2, пом. 13.
Почтовый адрес юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор:
г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 12, стр. 2, пом. 13.

Информация обо всех
привлекаемых

проведению оценки и
подготовке отчета об
оценке организациях и
специалистах

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке сторонние организации и
специалисты не привлекались.

Сведения о
независимости
юридического лица, с
которым оценщик
заключил трудовой
договор, и оценщика

Настоящим оценщик Климачева  Любовь Михайловна подтверждает полное соблюдение
принципов  независимости,  установленных  ст.  16  Федерального  закона  от  29.07.1998  N
135-ФЗ  «Об  оценочной  деятельности  в  Российской  Федерации»,  при  осуществлении
оценочной деятельности и составлении настоящего отчета об оценке.
Оценщик  Климачева    Любовь  Михайловна  Валентинович  не  является  учредителем,
собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица -
заказчика,  лицом,  имеющим  имущественный  интерес  в  объекте  оценки.  Оценщик  не
состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Оценщик  Климачева    Любовь  Михайловна  не  имеет  в  отношении  объекта  оценки
вещных  или  обязательственных  прав  вне  договора  и  не  является  участником  (членом)
или  кредитором  юридического  лица  –  заказчика,  равно  как  и  заказчик  не  является
кредитором или страховщиком оценщика.
Размер  оплаты оценщику  за  проведение  оценки объекта  оценки не  зависит  от  итоговой
величины стоимости объекта оценки, указанной в настоящем отчете об оценке.

4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ

ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

1. Настоящий отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета

не могут являться самостоятельными документами.

2. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав

собственности на объект оценки не проводилась.

3. Мнение Оценщика, относительно стоимости объекта, действительно только на дату

оценки, указанную в данном отчете и лишь для целей и функций, указанных в данном
отчете.  Оценщик  не  принимает  на  себя  никакой  ответственности  за  изменение
политических,  экономических,  юридических  и  иных  факторов,  которые  могут
возникнуть  после  этой  даты  и  повлиять  на  рыночную  ситуацию,  и  как  следствие,  на
стоимость объекта.

4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно

рыночной стоимости и не является гарантией того, что объект будет продан на
свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана в данном отчете.

5. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки

Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им
исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в данном отчете.

6. Оценщик и Заказчик гарантирует конфиденциальность информации, полученной ими в

процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных действующим
законодательством Российской Федерации.

7. Определение рыночной стоимости объекта оценки осуществляется без каких-либо

обременений.

8. Все расчеты в рамках настоящего Отчета проводились с использованием встроенных

средств  программы  Excel  из  пакета  Microsoft  Office.  Результаты  расчета  приведены  в
удобной  для  восприятия  форме  (округление  с  точностью,  зависящей  от  абсолютной
величины  числа),  однако  сами  расчеты  выполнялись  без  округления  с  точностью,
определяющейся внутренней архитектурой указанной программы.

9. При проведении анализа и расчетов Оценщик использовал исходную информацию об

объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на себя
ответственность за достоверность переданной ему Заказчиком исходной информации.

10. Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные Оценщиком и

содержащиеся в настоящем отчете, были получены из источников, которые, по мнению
Оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не предоставляет гарантии
или иные формы подтверждения их полной достоверности. Все использованные
Оценщиком в отчете данные, снабженные ссылками на источники информации, не
могут рассматриваться как его собственные утверждения.

11. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект оценки или

за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.

12. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых, т. е. таких, которые

невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта фактов,
влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых
фактов, ни за необходимость выявления таковых.

13. От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или других

уполномоченных органах, вследствие проведения оценки объекта оценки, иначе как по
официальному вызову суда или других уполномоченных органов.

14. Отчет об оценке представляет собой точку зрения Оценщика, без каких-либо гарантий с

его стороны в отношении условий последующей реализации объекта оценки.

15. Учитывая то, что невозможно просчитать и учесть абсолютно все ценообразующие

факторы,  Оценщик  счел  возможным  и  целесообразным  пренебречь  теми  факторами,
которые  несущественно  влияют  на  изменение  рыночной  стоимости  объекта,  а  также
факторами,  которые  при  обычных  условиях  проведения  оценки  на  дату  проведения
оценки не могут быть выявлены.

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

При проведении данной оценки использовались нормативные документы и

федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности,
установленные саморегулируемой организацией (СРО), членом которой является Оценщик,
подготовивший отчет:



Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ (со всеми дополнениями и
изменениями);



Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО №1) (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от
20 мая 2015 г. № 297);



Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)
(утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №298);



Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв.
приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №299);



Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7) (утв.
приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611);



Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства –
«Экспертный совет»;



Международные стандарты оценки МСО (ISV) 2017 Международного совета по
стандартам оценки (МССО);



Европейские стандарты оценки ЕСО (ESV) 2016 и последующие публикации
Европейской группы ассоциации оценщиков (ЕГАО).

Применение

Федеральных

стандартов

оценки,

стандартов,

обусловлено

обязательностью применения данных стандартов при осуществлении оценочной деятельности
на территории Российской Федерации.

Применение международных и европейских стандартов связано с тем, что данные

стандарты  определяют  основополагающие  принципы  оценки,  применяемые  при  проведении
работ по оценке, что необходимо для дальнейшего достижения согласованности в оценочной
практике  на  мировом  уровне.  Использование  указанных  стандартов  оценки  допускалось  в
случаях  необходимости  применения  и  их  соответствия  (идентичности,  адекватности)
требованиям отечественных законодательных и нормативных правовых актов.

Оценка выполнялась с частичным применением и других действующих нормативных

документов.

6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6.1.

ПЕРЕЧЕНЬ

ИСПОЛЬЗОВАННЫХ

ПРИ

ПРОВЕДЕНИИ

ОЦЕНКИ

ДАННЫХ

Проведение анализа и расчетов, прежде всего, основывалось на информации об объекте

оценки,  полученной  от  Заказчика  и  в  ходе  независимых  исследований,  проведенных
Оценщиком.  Предполагается,  что  информация,  представленная  Заказчиком  или  сторонними
специалистами,  является  надежной  и  достоверной.  Недостаток  информации  восполнялся
сведениями из других источников, имеющейся базы данных Оценщика и собственным опытом
Оценщика.

С целью оценки степени пригодности объекта для использования были осмотрены как

сами объекты, так и прилегающая зона (окружение).

В период проведения осмотра, Оценщиком было проведено общее обследование

объекта – осмотрены помещения и конструктивные элементы здания, сделаны фотографии
помещений и конструктивных элементов здания.

В процессе проведения оценки, Оценщик счел целесообразным провести анализ

достаточности и достоверности информации предоставленной Заказчиком.

Информация считается достаточной,

если использование дополнительной

информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при
проведении оценки Объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой
величины стоимости Объекта оценки.

Информация считается достоверной

, если данная информация соответствует

действительности и позволяет пользователю Отчета об оценке делать правильные выводы о
характеристиках, исследованных Оценщиком при проведении оценки и определении итоговой
величины стоимости Объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах
обоснованные решения.

Собственником была предоставлена вся информация, необходимая для проведения

оценки стоимости Объекта оценки. В рамках представленных ограничений и допущений,
информацию, используемую Оценщиком, следует признать достаточной и достоверной.

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные

характеристики объекта оценки:

Перечень использованных при проведении оценки данных:



данные, предоставленные Заказчиком (см. в Приложении 1 к Отчету)

Таблица 6.1

№п/п

Наименование документа

Юридическая документация

Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
№90-14813555 от 10.02.2016 г., собственность 77-01/30-036/2002-5805 от 19.04.2002

Поэтажные планы



нормативные документы (полный перечень см. в разделе «Список использованной
литературы»);



справочная литература (полный перечень см. в разделе «Список использованной
литературы»);



методическая литература (полный перечень см. в разделе «Список использованной
литературы»);



Internet – ресурсы (ссылки на сайты см. по тексту Отчета).

6.2.

ЮРИДИЧЕСКОЕ

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ

ОПИСАНИЕ

На дату оценки Заказчиком были предоставлены копии правоустанавливающих документов на объект оценки. Таким образом, описание

юридического статуса объекта оценки было составлено Оценщиком на основании анализа указанных документов.

Юридическое и экономическое описание объекта оценки приведено в табл. 6.2.

Таблица 6.2

Наименование

объекта

Местоположение

Общая

площадь,

кв. м

Кад. №

Кадастровая

стоимость,

руб.

Балансовая

стоимость,

руб.

Правоустанавливающие

документы

Правообладатель

Здание по адресу: г.

Москва, ул.

Плющиха, д.10

г. Москва, ул.

Плющиха, д.10

2757

77:01:0005004:1085 578 882 217,12

600 369 433,36

Выписка из единого

государственного реестра прав

на недвижимое имущество и

сделок с ним

№99/2019/254252744 от

03.04.2019 г., Собственность,

№ 77-01/30-185/2001-550 от

16.04.2001

Акционерный

коммерческий банк

"РУССОБАНК" (ОАО),

ИНН: 7704099052

Источник: данные Заказчика

Имущественные права

Согласно ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности» «собственнику принадлежат

права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему
усмотрению  совершать  в  отношении  принадлежащего  ему  имущества  любые  действия,  не
противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом
интересы  других  лиц,  в  том  числе  отчуждать  свое  имущество  в  собственность  другим  лицам,
передавать  им,  оставаясь  собственником,  права  владения,  пользования  и  распоряжения
имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им
иным образом».

Обременения оцениваемых прав:

В рамках настоящего Отчета под обременением понимается ограничение права

собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда,
сервитут и др.). Различают обременения в силу закона и обременения в силу договора.

На основании представленной информации, объекты оценки обременены арестом (в силу

закона).

При определении рыночной стоимости не учитываются виды прав и ограничения

(обременения) на объект оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным
нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта
Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

В рамках данного отчета об оценке Оценщик определяет рыночную стоимость без учета

обременений (ограничений) прав на объекты оценки.

Оценка выполнена, исходя из следующих предположений:



оцениваемый объект не отягощен дополнительными сервитутами, не учтенными при

оценке;



юридическая экспертиза вещных прав не производилась.

Вывод: При составлении юридического и экономического описания экспертиза прав на

оцениваемые  объекты  Оценщиком  не  производилась.  Описание  было  составлено  путем
анализа  копий  представленных  документов  на  оцениваемые  объекты  и  устных  данных,
полученных от заказчика.

В результате проведения анализа информации, Оценщик заключил, что на дату оценки

права на оцениваемый объект зарегистрирован в установленном порядке.

6.3.

ОПИСАНИЕ

ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ

Описание Объекта оценки было составлено на основании следующих источников

информации:



данных, предоставленных Заказчиком.



данных, полученных Оценщиком из открытых источников.

В рамках настоящего Отчета объектом оценки является недвижимое имущество в составе:

Таблица 6.3

Наименование объекта

Кадастровый номер

Площадь, кв.

Балансовая

стоимость, руб.

Здание по адресу: г. Москва, ул. Плющиха, д.10

77:01:0005004:1085

2757

600 369 433,36

Источник: данные Заказчика

Подробное описание рассматриваемого имущества представлено в следующей таблице.

Таблица 6.4

Строительно-техническое описание отдельно стоящего здания

Наименование параметра

Значение параметра

Кадастровый №

77:01:0005004:1085

Кадастровая карта

Площадь, кв. м

2 757

Местоположение

г. Москва, ЦАО, р-н Хамовники, ул. Плющиха, д.10

Этажность здания, в котором
располагается объект оценки

5+подвал+ мансарда

Тип планировки помещения

Смешенная планировка

Тип отделки помещений

Простая, с применением стандартных материалов

Состояние отделки

Проведение ремонтных работ не требуется

Материал стен здания

Железобетонные блоки, кирпич, облицовка - штукатурка

Оконные проемы

Пластик, с двойным остеклением

Дверные проемы

Входные двери в здание – алюминиевый профиль с двойным остеклением,

межкомнатные двери – деревянные

Описание отделки помещений
объекта

Простая, с применением стандартных материалов

Электричество

Присутствует, 380 В

Назначение

Помещения свободного назначения

Текущее использование

На дату оценки объект используется в качестве офисных помещений

Водоснабжение

От центральных коммуникаций

Отопление

От центральных коммуникаций

Источник информации: данные, предоставленные Заказчиком, осмотр объекта оценки

В соответствии с классификационной таблицей распределения зданий по группам

капитальности, в зависимости от материала фундамента, стен и перекрытий

, а также на основании

технического паспорта, предоставленного Заказчиком, здание относится ко II группе
капитальности (срок эксплуатации 150 лет).

Дополнительные исследования состава Объекта оценки, его количественных и

качественных характеристик при проведении оценки не проводился.

Далее представлены материалы фотофиксации объекта оценки.

Таблица 6.5

Фото объекта оценки расположенного по адресу: г. Москва, ЦАО, р-н Хамовники, ул.

Плющиха, д.10

Фото 1 Фасад здания

Фото 2 Фасад здания

Источник информации: МГСН 301.01-96 «Положение по организации капитального ремонта жилых зданий в г. Москве» (сайт

http://files.stroyinf.ru/Data1/9/9035/, http://www.baurum.ru/_library/?cat=stroyworks&id=651)

Фото 3 Фасад здания

Фото 4 Фасад здания

Фото 5 Фасад здания

Фото 6 Фасад здания

Фото 7 Состояние отделки здания

Фото 8 Состояние отделки здания

Фото 9 Состояние отделки здания

Фото 10 Состояние отделки здания

Фото 11 Состояние отделки здания

Фото 12 Состояние отделки здания

Фото 13 Состояние отделки здания

Фото 14 Состояние отделки здания

Фото 15 Состояние отделки здания

Фото 16 Состояние отделки здания

Фото 17 Состояние отделки здания

Фото 18 Состояние отделки здания

содержание .. 1 2 ..

///////////////////////////////////////