ОТЧЕТ №2019-4034/07 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости Акционерного коммерческого банка «РУССОБАНК» - часть 3

6.3 Входная группа

Эффективно организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный
доступ

Факультативный

Не применим

6.4 Услуги для арендаторов

Профессионально
организованный кафетерий
для сотрудников,
соответствующий размерам
здания и количеству
работающих в нем
сотрудников, наличие не
менее двух других услуг
(банкомат, газетный киоск,
химчистка, магазины и
прочее) с учетом
инфраструктуры в
непосредственной близости
от здания

Кафетерий для сотрудников и другие услуги в здании (банкомат,
газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом
инфраструктуры в непосредственной близости от здания

Обязательный

Источник информации: http://aknarenda.narod.ru/commers.htm

Таблица 7.2

Критерии классификации офисных помещений по качеству

Индекс

типа

Наименование

Описание

Характеристика

Значение

Класс А

Принятое название

Бизнес-центры

Возраст здания

Новое строительство

Расположение

Первоклассное. Расположение на
главных транспортных артериях и
площадях, с удобным подъездом

Конструктивные
решения

Монолитно-каркасное, металло-
каркасное здание. Возможность
установки фальшполов и подвесных
потолков; высота от пола до пола
следующего этажа не менее 3,6 м (не
менее 2,7 м от фальшпола до
подвесного потолка в законченном
состоянии)

Планировочные
решения

Оптимальные. Рациональная
эффективная сетка колонн (расстояние
между колоннами не менее 6 м),
рациональное соотношение между
колоннами и окнами

Архитектура и
отделка

Индивидуальный (авторский) проект.
Наружная отделка
высококачественными материалами.
Внутренняя отделка по
индивидуальному заказу арендатора.
Панорамное остекление

Инженерия

Высококачественная зарубежных
производителей. Автоматизированные
системы жизнеобеспечения. Полностью
контролируемый микроклимат в
помещениях, поддержание постоянной

Индекс

типа

Наименование

Описание

Характеристика

Значение

температуры и влажности при помощи
единой комбинированной  системы
вентиляции, отопления и
кондиционирования воздуха (как
правило, осуществляется при помощи
четырехтрубных фэнкойлов).
Современные системы безопасности
здания;  UPS (источник бесперебойного
питания)

Инфраструктура и
сервис

Развернутая инфраструктура
централизованного обеспечения
арендаторов оргтехникой, средствами
связи и телекоммуникации, конференц-
залы, средства бытового обслуживания
и отдыха

Паркинг

Достаточное количество машиномест на
подземной автостоянке. Охраняемые
стоянки с числом мест не менее одного
на 60 кв. м офисных помещений.

Управление зданием

Профессиональное управление,
отвечающее международным
стандартам. Профессиональный
опытный арендодатель. Здание
содержится в безупречном состоянии,
имеет собственные службы
безопасности, управления и
обслуживания. Наличие правильно
оформленной юридической
документации на право собственности и
эксплуатации

Класс В

Назначение

Бизнес-центры, офисные здания

Возраст здания

Бизнес-центры после 5-7 лет
эксплуатации, или специальные новые
офисные здания, или
реконструированные особняки

Расположение

Несоответствие некоторым
требованиям к классу А (удаленность от
транспортных артерий, неудобный
подъезд)

Конструктивные
решения

Монолитно-каркасные, металло-
каркасные, кирпичные здания.
Возможность установки фальшполов и
подвесных потолков

Планировочные
решения

Несоответствие некоторым
требованиям к классу А (в связи с
моральным устареванием объекта)

Архитектура и
отделка
Инженерия

Полностью контролируемый
микроклимат в помещениях,
поддержание постоянной температуры
при помощи единой
комбинированной системы вентиляции,
отопления и кондиционирования

Индекс

типа

Наименование

Описание

Характеристика

Значение

воздуха; современные системы
безопасности здания; достаточное
инженерное обеспечение; UPS
(источник бесперебойного питания)

Инфраструктура и
сервис

Менее широкий спектр услуг

Паркинг

Парковка, обеспечивающая достаточное
количество машиномест

Управление зданием

Управление зданием, отвечающее
международ ным стандартам;
профессиональный опытный
арендодатель; наличие правильно
оформленной юридической
документации на право собственности и
эксплуатации зданием

Класс С

Принятое название

Офисные здания

Возраст здания

Устаревшие офисные здания,
реконструированные здания иного
назначения

Расположение

С недостатками в расположении
(удаленность от транспортных артерий,
неудобный подъезд)

Конструктивные
решения

Возможность установки подвесных
потолков

Планировочные
решения

Достаточно эффективные поэтажные
планы

Архитектура и
отделка

Требований к архитектуре не
предъявляется. Ремонт,
соответствующий западным стандартам

Инженерия

Система предварительного охлаждения
приточного воздуха (comfort cooling)
или сплит-системы кондиционирования
воздуха

Инфраструктура и
сервис

Недостаточная инфраструктура
обслуживания бизнеса и отдыха

Паркинг

Недостаточное количество машиномест

Управление зданием

Круглосуточная охрана; хорошая
служба эксплуатации; опытный
арендодатель

Класс D

Назначение

Нежилые помещения в
административно-офисных зданиях,
научно-исследовательских институтах,
приспособленные под офисы

Возраст здания

Более 10 лет

Расположение

Требования не предъявляются

Конструктивные
решения
Планировочные
решения
Архитектура и
отделка

Более или менее качественный ремонт

Индекс

типа

Наименование

Описание

Характеристика

Значение

Инженерия

Устаревшие инженерные
коммуникации

Инфраструктура и
сервис

Требования не предъявляются

Паркинг
Управление зданием

Отсутствие специализированных служб
эксплуатации и жизнеобеспечения

Класс Е

Принятое название

Нежилые помещения в жилых и
нежилых зданиях, приспособленные
для размещения офисов (первые этажи
и подвалы жилых домов, бывш. детские
сады и т.д.)

Возраст здания

Требования не предъявляются

Расположение
Конструктивные
решения
Планировочные
решения
Архитектура и
отделка

Более или менее качественный ремонт

Инженерия

Устаревшие инженерные
коммуникации

Инфраструктура и
сервис

Требования не предъявляются

Паркинг
Управление зданием

Класс F

Принятое название

То же, что класс Е, но не
приспособленные под офисы и не
отремонтированные (неотделанные)

Возраст здания

То же, что класс Е

Расположение
Конструктивные
решения
Планировочные
решения
Архитектура и
отделка

Требуется реконструкция и ремонт
(отделка)

Инженерия

То же, что класс Е

Инфраструктура и
сервис
Паркинг
Управление зданием

Описание вариантов классификации для офисной недвижимости

Класс А- помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением,

оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии,
автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е.

они  имеют  развернутую  инфраструктуру  централизованного  обеспечения  арендаторов
оргтехникой,  средствами  связи  и  телекоммуникации,  конференц-залы,  средства  бытового
обслуживания  и  отдыха,  содержатся  в  безупречном  состоянии,  имеют  собственные  службы
безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на
60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора.

В условиях Москвы первые бизнес-центры, появившиеся в начале 90-х годов и отнесенные

к  классу  А,  далеко  не  всегда  соответствовали  приведенному  описанию.  В  последние  годы
стандарты  офисов  класса  А  повышаются.  Появились  так  называемые  интеллектуальные  здания,
предусматривающие  полную  оптимизацию  и  автоматизацию  всех  систем  жизнеобеспечения.
Началась  первая  волна  переселения  западных  арендаторов  в  более  современные  здания,  которые
значительно превосходят своих предшественников.

Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также

крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами.

При необходимости более детального анализа офисы класса А можно расчленить на классы

А1, А2 и А3.

Класс А1: Здание должно отвечать требованиям международных инвесторов; новое

строительство; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной
температуры и влажности при помощи единой комбинированной  системы вентиляции, отопления
и  кондиционирования  воздуха  (как  правило,  осуществляется  при  помощи  четырехтрубных
фэнкойлов);  возможность  установки  фальшполов  и  подвесных  потолков;  высота  от  пола  до  пола
следующего  этажа  не  менее  3,6  м  (не  менее  2,7  м  от  фальшпола  до  подвесного  потолка  в
законченном состоянии); эффективная планировка этажа - рациональная эффективная сетка колонн
(расстояние  между  колоннами  не  менее  6  м),  рациональное  соотношение  между  колоннами  и
окнами;  достаточное  количество  машиномест  на  подземной  автостоянке;  современные  системы
безопасности здания; хорошее инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания);
управление  зданием,  отвечающее  международным  стандартам;  профессиональный  опытный
арендодатель;  наличие  правильно  оформленной  юридической  документации  на  право
собственности и эксплуатации зданием.

Класс А2: Вновь построенное или полностью реконструированное здание; полностью

контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи
единой  комбинированной   системы  вентиляции,  отопления  и  кондиционирования  воздуха;
парковка,  обеспечивающая  достаточное  количество  мест;  современные  системы  безопасности
здания;  достаточное  инженерное  обеспечение;  UPS  (источник  бесперебойного  питания);
возможность  установки  фальшполов  и  подвесных  потолков;  управление  зданием,  отвечающее
международным  стандартам;  профессиональный  опытный  арендодатель;  наличие  правильно
оформленнойюридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Очень
близко к классу А1, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.

Класс А3: Вновь построенное или полностью реконструированное в начале или середине

90-х  годов;  часто  имеют  двухтрубную  систему  вентиляции,  отопления  и  кондиционирования
воздуха, или систему предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling);  может
иметь некоторые проблемы с эффективностью поэтажного плана (например, капитальные стены);
может  иметь  менее  опытного  арендодателя  и/или  службу  эксплуатации.  Близко  к  классу  А2,  но
уступает ему по нескольким незначительным параметрам.

Класс В - помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками,

что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг
не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.

В условиях Москвы класс В - это также офисные помещения в специальных новых офисных

зданиях,  по  каким-либо  параметрам  качества  или  расположения  уступающих  классу  А  (не
претендующих  на  звание  бизнес-центра,  но  отвечающих   стандартам  западного  офиса  и  вполне
привлекательных  как  для  западных,  так  и  для  богатых  российских  компаний).  Кроме  того,  это
реконструированные  и  переоборудованные  старинные  особняки,  расположенные  в  уютных

уголках старой Москвы, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками,
издательскими домами, официальными представительствами западных стран.

В настоящее время наблюдается тенденция разделения офисов по назначению: офисы

класса А компании используют для размещения топ-менеджмента (как представительские), а
класса В с более низкими арендными ставками – для размещения основной массы сотрудников
(как рабочие).

Класс С - офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с

недостатками  в  расположении  (удаленность  от  транспортных  артерий,  неудобный  подъезд)  и
оборудовании  (недостаточная  инфраструктура  обслуживания  бизнеса  и  отдыха,  недостаточное
количество машиномест на парковке)  – все офисные здания, не удовлетворяющие требованиям к
классу В хотя бы по одному критерию.

Для более подробного изучения офисы класса С удобно расчленить на С1 и С2.
Класс С1: Реконструированное здание; система предварительного охлаждения приточного

воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха; возможность установки
подвесных потолков; достаточно эффективные поэтажные планы; косметический ремонт,
соответствующий западным стандартам; круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации;
опытный арендодатель.

Класс С2: Реконструированное здание или качественный ремонт здания класса D;

принудительная вентиляция; управление зданием на минимальном уровне.

Класс D- офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными

коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.

Это основной объем офисов российского стандарта - разнообразные нежилые помещения в

административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет
назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта).
Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека,
типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время
многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят
реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и
их доходность вплоть до стандартов класса С.

Класс Е - нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для

размещения офисов.

Как правило, это переоборудованные полуподвальные помещения, отдельные квартиры в

жилых  зданиях,  переданные  в  нежилой  фонд,  бывш.  детские  сады  и  т.п.,  иногда  с  отдельным
входом  и  автостоянкой  на  2-4  машины.  При  условии  удачного  расположения,  ремонта
европейского  класса,  оснащения  качественной  мебелью  и  оргтехникой  такие  офисы  вполне
конкурентоспособны с офисами более высокого класса (переходят в класс D).

Ввиду многочисленности объектов класса Е их можно расчленить на два класса, введя

новый критерий – наличие отдельного входа.

Класс Е1 – помещения (здания), имеющие отдельный вход (с улицы или со двора).
Класс Е2 – помещения, не имеющие отдельного входа (вход из общего подъезда).
Класс F – помещения свободного назначения и офисные в нижних этажах вновь

построенных зданий (без отделки и оборудования) либо в полуподвальных или подвальных
помещениях жилых и нежилых зданий, подлежащие ремонту и реконструкции.

Класс F также может быть разбит на два класса (F1 и F2) по признаку наличия отдельного

входа.

Вывод: Рассматриваемые помещения офисного назначения в соответствии с

предложенными классификациями, представленными выше, относится к классу «В». Данный
факт учтен Оценщиком в расчетах.

Источник информации: сайт: http://www.amant-realty.ru/oficy/oficy_klass.php

7.3

АНАЛИЗ

РЫНКА

7.3.1

Анализ офисной недвижимости г. Москва, 1 квартал 2019 г.

По итогам I квартала 2019 г. объем введенных в эксплуатацию качественных офисных

площадей составил 27,5 тыс. м2

Доля вакантных площадей на конец I квартала 2019 г. достигла уровня 11,5% в офисах

класса А и 8,7% в офисах класса В, что суммарно составляет около 1,54 млн м2

Рост средних запрашиваемых ставок аренды составил в офисах класса А 0,8% – до 24 415

руб./м2 /год, в офисах класса В 5,5% – до 15 682 руб./м2 /год

Основные показатели рынка офисной недвижимости

Источник информации: https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/rynok-

ofisnoy-nedvizhimosti-moskva-1-kvartal-2019-goda-6352.pdf

Предложение на офисном рынке Москвы

По итогам I квартала 2019 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в

Москве составил 16,4 млн м2 , из которых 25,7% соответствует офисам класса А и 74,3% – класса
В.  В  I  квартале  2019  г.  в  эксплуатацию  было  введено  27,5  тыс.  м2  качественных  офисных
площадей, что на 25% ниже аналогичного показателя в I квартале 2018 г. Стоит отметить, что все
введенные  в  эксплуатацию  в  I  квартале  2019  г.  офисные  площади  соответствуют  классу  В.
Несмотря  на  снижение  объемов  нового  строительства  в  I  квартале  2019  г.  по  сравнению  с
аналогичным периодом 2018 г. в целом в течение года заявлено и запланировано к вводу 450 тыс.
м2 качественных офисных площадей, что более чем в 3,5 превышает показатель 2018 г.

В результате низких объемов нового строительства, а также стабильного спроса, который

характеризуется, в том числе, уходом с рынка ряда крупных офисных блоков площадью более 5
тыс. м2 , доля свободных площадей в офисных зданиях класса А по сравнению с концом 2018 года
снизилась на 1 п. п. и по итогам I квартала 2019 г. составила 11,5%, или 486 тыс. м2 . В офисах
класса В, несмотря на ввод новых объектов в I квартале 2019 г., стабильный спрос, как и в 2018 г.,

продолжает оказывать влияние на снижение доли вакантных площадей, которая по итогам первых
3 месяцев 2019 г. сократилась на 0,6 п. п. – до 8,7%, или 1 060 тыс. м2 в абсолютных значениях.

Динамика площадей качественных офисов

Источник информации: https://www.ilm.ru/sites/default/files/2019-

05/obzor_rynka_ofisnoy_nedvizhimosti_moskvy_1_kv_2019_for_email.pdf

Динамика показателей объемов ввода в эксплуатацию на офисном рынке Москвы

Источник информации: https://zdanie.info/2393/2420/news/13224

Спрос

Активность арендаторов сохраняется. По итогам 1 квартала 2019 г. суммарный объем

чистого  поглощения  составил  118  тыс.  кв.  м.  Однако,  это  на  41%  меньше  показателя  прошлого
года.  Не  смотря  на  то,  что  потребность  арендаторов  в  дополнительных  офисных  площадях
продолжает  расти,  переезд  большинства  компаний  обусловлен,  в  первую  очередь,  желанием
оптимизировать  расходы  на  аренду  или  улучшить  качество  размещения  офиса.  Наибольшее
значение чистого поглощения относится к объектам класса Б+, который по сравнению с классом А
наиболее доступен по коммерческим условиям. По итогам трех месяцев показатель составил 73,8
тыс.  кв.  м,  что  составляет  62,5%  от  общего  объема  чистого  поглощения  на  рынке  качественных
офисных площадей Москвы.

В классе А объем чистого поглощения стал минимальным среди всех классов за 1 квартал и

составил 16 тыс. кв. м. В зданиях класса Бпоказатель достиг 28 тыс. кв. м. С учетом минимального
предложения крупных высококачественных офисных площадей арендаторы все больше обращают

внимание на объекты в районе ТТК. По итогам 1 квартала 2019 г. 88% от общего объема чистого
поглощения офисных площадей приходится на районы за пределами ЦАО.

Количество обращений по сферам деятельности арендаторов по итогам 1 кв. 2019 г

Источник информации: https://www.ilm.ru/sites/default/files/2019-

05/obzor_rynka_ofisnoy_nedvizhimosti_moskvy_1_kv_2019_for_email.pdf

Более низкая ставка аренды в таких объектах, нежели чем в центре города, позволяет

арендовать большую или эффективную площадь и осуществить наиболее комфортное размещение
сотрудников, повысив качество офиса. Кроме того, существенным преимуществом таких локаций
является большое количество парковочных мест, которые могут быть предоставлены арендаторам.
А  строительство  новых  станций  метро  и  функционирование  МЦК  сделало  доступ  к  некоторым
локациям  намного  удобнее  и  быстрее,  чем  ранее.  Самое  высокое  значение  показателя  в  такой
локации  зафиксировано  в  следующих  районах:  «ЮАО  до  ЧТК»  (суммарно  32  тыс.  кв.м,
преимущественно в классах Б+ и Б-), «ЮАО после ЧТК» (13,8 тыс. кв. м) и «ЮЗАО после ЧТК»
(23  тыс.  кв.м,  преимущественно  в  классах  А  и  Б+).  По  остальным  субрынкам  можно  говорить  о
равномерном  распределении  показателя  чистого  поглощения.  В  ЦАО  чистое  поглощение
составило 13,5 тыс. кв.м, причем значительная его часть приходится на объекты класса А, а именно
12,6  тыс.  кв.м.  В  структуре  распределения  спроса  по  сферам  деятельности  компаний,
рассматривающих  возможность  аренды/покупки  офиса,  по  итогам  1  квартала  2019  г.  на  первое
место вышел сектор IT, телекоммуникационных и медиа компаний.

Чистое поглощение офисных площадей за 1 квартал 2019 года

Источник информации: https://www.ilm.ru/sites/default/files/2019-

05/obzor_rynka_ofisnoy_nedvizhimosti_moskvy_1_kv_2019_for_email.pdf

Количество запросов от них выросло на 2 п.п. и на конец отчетного периода составило 17%

от  общего  числа  поступающих  заявок.  Количество  обращений  от  компаний  в  сфере
потребительских  услуг  показало  снижение  на  5  п.п.  до  12%  от  числа  общих  запросов.  Таким
образом,  количество  обращений  от  компаний  этой  сферы  впервые  за  долгое  время  не  занимает

первое  место  по  общему  числу  заявок.  Традиционно  высокие  позиции  по количеству  обращений
занимают  торговые,  строительные  и  производственные  компании,  а  также  компании  сферы
профессиональных  услуг.  В  условиях  низких  темпов  нового  строительства  чистое  поглощение
продолжит  положительную  динамику,  дополнительные  вакантные  площади  в  наиболее
востребованных  объектах  и  локациях  будут  и  дальше  "вымываться"  рынком.  Увеличивается
количество проектов по консолидации компаний, которые имеют задачи по снижению совокупных
затрат на аренду и логистику между разрозненными подразделениями.

Распределение арендованных и купленных офисных площадей в зависимости от типа сделки и

местоположения офисного здания

Источник информации: https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/rynok-

ofisnoy-nedvizhimosti-moskva-1-kvartal-2019-goda-6352.pdf

Распределение объема сделок в зависимости от расположения офисного здания

Источник информации: https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/rynok-

ofisnoy-nedvizhimosti-moskva-1-kvartal-2019-goda-6352.pdf

Вакансия на офисном рынке Москвы

По итогам первых трех месяцев чистое поглощение превысило объемы нового

строительства в 13 раз. Это привело к дальнейшему  сокращению объемов незанятых офисов. По
сравнению с концом прошлого года уровень вакантных площадей снизился на 0,7 п.п., и составил
8,6% в среднем по рынку. Если говорить о годовой динамике, то показатель планомерно снижался
каждый квартал и по сравнению с концом 1 квартала прошлого года сократился на 2,8 п.п. Общая
сумма незанятых качественных офисных помещений на рынке Москвы в абсолютном выражении
составляет  1,8  млн.  кв.м.  В  течение  1  квартала  уменьшение  объема  свободных  помещений
произошло  во  всех  классах.  Наибольшее  снижение  показателя  зафиксировано  в  объектах  класса
Б+.  Благодаря  стабильному  положительному  чистому  поглощению  доля  свободных  помещений
здесь уменьшилась на 0,9 п.п. и на конец марта составила 10,0%. В объектах класса А показатель

также продолжил понижательную динамику. Здесь уровень вакантных площадей в течение трех
месяцев снизился на 0,3 п.п. до 12,1%, что в количественном выражении составляет 549 тыс. кв. м.

Уровень вакантных площадей

Источник информации: https://www.ilm.ru/sites/default/files/2019-

05/obzor_rynka_ofisnoy_nedvizhimosti_moskvy_1_kv_2019_for_email.pdf

На фоне положительного чистого поглощения площадей в классе Б- за квартал объем

невостребованных  площадей  также  уменьшился.  По  сравнению  с  началом  года  доля  незанятых
помещений  здесь  снизилась  на  0,4  п.п.  и на  конец  марта  составила  5,4%.  Один  из  самых низких
уровней  вакантных  площадей  относится  к  «ЦАО»,  причем,  в  количественном  выражении  здесь
представлено наибольшее число офисных площадей. В 1 квартале года вакансия здесь продолжила
дальнейшее  снижение.  На  данный  момент  доля  свободных  площадей  здесь  составляет  5,1%.  В
ММДЦ  «Москва-Сити»  по  итогам  1  квартала  было  зафиксирован  незначительный  рост  уровня
вакантных  площадей  на  0,3  п.п.,  до  12%.  Увеличение  объема  незанятых  помещений  здесь
произошло из-за высвобождения площадей в объектах класса Б+, которые представ лены бизнес-
центрами  «Башня  2000»  и  CityPoint.  Таким  образом,  по  сравнению  с  концом  2018  г.  уровень
вакансии в классе Б+ на территории ММДЦ «Москва-Сити» вырос на 5,9 п.п. и достиг 16,8%. Тем
не менее, это не сказалось существенно на общей вакансии по субрынку, т.к. остальные объекты
здесь  относятся  к  классу  А  и  уровень  вакансии  не  претерпел  в  них  существенных  изменений  в
течении  последнего  квартала.  С  учетом  все  большего  интереса  потенциальных  арендаторов  к
ММДЦ,  а  также  переезду  сюда  государственных  структур  и  банков,  мы  ожидаем  дальнейшего
уменьшения количества предлагаемых офисов в Сити.

Уровень вакантных площадей по классам

Источник информации: https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/rynok-ofisnoy-

nedvizhimosti-moskva-1-kvartal-2019-goda-6352.pdf

В структуре предложения высококлассных помещений дефицит больших качественных

помещений продолжает усиливаться. Крупным компаниям, которые стремятся оптимизировать

свои  занимаемые  площади  и  консолидировать  их  в  одном  объекте,  становится  все  сложнее
подобрать себе высококачественный офис. На данный момент  единые офисные блоки площадью
более  10  тыс.  кв.  м  доступны  лишь  в  23  введенных  офисных  зданиях  класса  А/Б+,  а  площадью
более 15 тыс. кв. м – только в 13 объектах. Это приводит к удорожанию отдельных бизнес-центров
или  локаций,  а  также  дает  старт  новому  строительству  и  разморозке  площадок  под  офисные
объекты. Уровень свободных площадей в среднем по рынку начал свое снижение в конце 2015 г. и
к завершению 2018 г. постепенно пересек границу равновесного значения в 10%. Учитывая темпы
вымывания  и  выхода  новых  объектов,  доля  незанятых  помещений  продолжит  свое  постепенное
сокращение.  Это  говорит  о  том,  что  рынок  готов  открывать  возможности  для  нового
строительства.

Распределение долей вакантных площадей по классам

Источник информации: https://zdanie.info/

Таблица 7.3

Уровень вакантных площадей в сегменте офисной недвижимости

Источник информации

Значение

коэффициента
недозагрузки, %

https://zdanie.info/2393/2466/news/11685

https://extpic.kf.expert/lenta/analytics/prod/0/154/report.pdf?_ga=2.97033498.461043556.1566231

297-1690144666.1557310730

7,9

https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/rynok-ofisnoy-nedvizhimosti-moskva-

1-kvartal-2019-goda-6352.pdf

8,7

Среднее значение коэффициента недоиспользования для помещений офисного

назначения, %

8,87%

Источник: данные из открытых источников

Таким образом, среднее значение коэффициента недозагрузки в сегменте офисной

недвижимости принято на уровне 8,87 %.

Ценовая ситуация на рынке офисов в Москве

В связи с тем, что в базу данных компании Knight Frank были добавлены новые объекты,

данные по ценам продажи могут отличаться от цен за прошлые периоды.

В сегменте покупки офисных площадей на этапе строительства спрос сконцентрирован на

помещениях  площадью  100–400  м2  в  бизнес-центрах  класса  А.  Помимо  покупки  помещений  в
собственность  для  размещения  компаний,  наблюдается  растущий  тренд  со  стороны  частных
инвесторов.  Самый  популярный  запрос  –  это  инвестиции  от  100  до  300  млн  руб.  в  покупку
готового  арендного  бизнеса  в  офисном  сегменте  в  новом  бизнес-центре  класса  А  или  B+  либо
приобретение офисных площадей для последующей реализации в аренду и получения регулярного
дохода.

Средневзвешенная цена на офисные блоки в объектах класса А составляет 252 248 руб./м², в

офисах класса В – 128 555 руб./м², в особняках – 265 468 руб./м². Средневзвешенная цена
помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов составляет 210 127
руб./м²

Источник информации: https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/rynok-ofisnoy-

nedvizhimosti-moskva-1-kvartal-2019-goda-6352.pdf

7.3.2

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами

недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый

объект

Оценщиком проведен мониторинг предложений о продаже коммерческой недвижимости г.

Москвы. Данные мониторинга представлены ниже.

https://www.cian.ru/sale/commercial/214857180/

https://www.cian.ru/sale/commercial/214857109/

https://www.cian.ru/sale/commercial/212814400/

https://move.ru/objects/prodaetsya_zdanie_23723_m2_6826657554/

https://irr.ru/real-estate/commercial-sale/houses/prodaetsya-zdanie-1497-9-m2-advert716748877.html

7.3.3

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены на рынке

сопоставимых объектов

Отличие цены предложения от цены сделки

Наиболее оптимальным методом расчета такой скидки является изучение истории продаж

ряда объектов и сопоставление цен сделок с ценами предложения. К сожалению, применение
данного метода крайне ограничено: профессиональные участники рынка неохотно предоставляют
необходимую информацию, поэтому чаще всего применяется метод Экспертных оценок
специалистов рынка. Оценщик проанализировал различные источники, указывающие на величину
скидки на торг для объектов, аналогичных рассматриваемым.

Согласно информации представленной на открытом рынке, величина уторговывания для

коммерческой недвижимости составляет от 2% до 9%.

Источник: (https://statrielt.ru/statistika-

rynka/statistika-na-01-07-2019g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/1903-skidki-na-torg-utorgovanie-pri-
prodazhe-i-arende-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-01-07-2019-goda).

Дата предложения

Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте

на  динамику  сделок  на  рынке  недвижимости  и,  соответственно,  на  уровень  цен  продаж.
Составляющими  фактора  времени  являются  инфляция  или  дефляция,  изменения  в
законодательстве, изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др.

Передаваемые права

Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости,

а,  следовательно,  и  стоимости.  При  прочих  равных  условиях  стоимость  продажи  объекта
недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности. То есть, когда при сделке
купли-продажи,  покупателю  передаются  права  собственности  в  полном  объеме:  владения,
пользования,  распоряжения.  Введение  тех  или  иных  ограничений  на  право  собственности
объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи.

содержание .. 1 2 3 4 ..