ОТЧЕТ №2019-4034/07 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости Акционерного коммерческого банка «РУССОБАНК»

При расчете потенциального валового дохода используются арендные ставки,

сложившиеся  на  дату  оценки,  то  есть  фактически  Экспертом  формируется  реальный  поток
дохода  без  учета  инфляции.  В  связи  с  этим,  участвующий  в  расчете  коэффициент
капитализации,  также  должен  строиться  на  реальной  основе,  а  значит  и  безрисковая  ставка
приниматься реальной.

Безрисковая ставка принятая на уровне эффективной доходности к погашению

облигаций федерального займа выпуск ОФЗ-46020-АД с датой погашения 03.02.2036 г. в
размере 7,767% является номинальной, а значит должна быть приведена к реальной ставке, то
есть, очищена от инфляции.

Номинальная ставка процента - это текущая рыночная ставка, не учитывающая

уровень инфляции.

Реальная ставка процента - это номинальная ставка за вычетом ожидаемых

(предполагаемых) темпов инфляции.

Номинальная безрисковая ставка дохода связана с реальной безрисковой ставкой

известным уравнением Ирвина Фишера

1 + Y

rfnom

= (1 + Y

rfreal

)

(1 + I ),

где

rfreal

реальная безрисковая ставка;

rfnom

номинальная безрисковая ставка;

I -

общий уровень инфляция.

По данным Министерства экономического развития РФ: «Прогноз долгосрочного

социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2030 года»;
«Прогноз индексов-дефляторов и инфляции до 2030 г. (в %)» (источник информации:
http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20130325_06)

уровень

инфляции в 2013-2030 гг. составит 4,0%.

Таким образом, уровень инфляции в 2019 г. принят на уровне 4,0%.
В математическом виде уравнение Фишера при инфляции менее 15% в год принимает

вид:

rfreal

= (Y

rfnom

– I),

Таким образом, реальная безрисковая ставка дохода отличается от номинальной в

первом приближении на величину инфляции.

7,767-4,0%=3,767%.

Реальная безрисковая ставка в рамках данного Заключения принята равной

3,767%.

Премия за риск инвестирования в недвижимость

отражает вероятность того, что

изменение спроса и предложения на конкретный тип недвижимости может существенно
повлиять на рыночную стоимость собственности.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому

относят систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные
систематические и несистематические риски.

Систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами,

как  низкая  ликвидность  актива,  нестабильность  налогового  законодательства,  изменения  в
уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, длительность делового цикла
на  рынке  недвижимости,  демографическая  тенденция  в  стране  в  целом  и  по  регионам,
тенденции  занятости,  инфляция  и  риск  изменения  процентных  ставок  на  рынке  капитала.
Систематический  риск  не  поддается  диверсификации  и  отражает  связь  уровня  риска
инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость

конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и
институциональными условиями на рынке.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой

собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Статичный риск – это риск который можно рассчитать и переложить на страховые

компании.

Динамичный риск может быть определен как «как прибыль или потеря

предпринимательского шанса и экономическая конкуренция»

Премия за риск вложений (rp) определена экспертным методом. Ниже указаны

основные виды систематических и несистематических рисков, которые могут оказать влияние
на развитие ситуации на рынке купли-продажи и аренды недвижимости.

Вероятность возникновения неблагоприятной ситуации или неудачного исхода

рассматривается по десятибалльной шкале. Чем выше риск (вероятность возникновения
неблагоприятной ситуации или неудачного исхода) , тем более вероятным предполагается
возможность возникновения неблагоприятной ситуации для оцениваемого объекта.

К систематическим рискам относятся:

Ухудшение общей экономической ситуации

Данный риск учитывает возможный рост инфляции, несопоставимый с возможным

увеличением арендной ставки, предполагаемой на прогнозный период. Падение ставки
арендных платежей так же может быть вызвано снижением деловой активности в стране в
целом, изменением структуры спроса на аренду и покупку недвижимости.

Изменение федерального или местного законодательства

Данный вид риска связан в первую очередь с земельными отношениями, т.е.

возникновением  трудностей  при  продлении  договора  аренды  на  земельный  участок,  на
котором  расположен  объект  недвижимости.  Также  данный  риск  предполагает  обязательные
издержки  собственника  на  предполагаемый  выкуп  земельного  участка  под  объектом
недвижимости. Изменения в законодательстве могут быть связаны с увеличением арендных и
налоговых  платежей,  повышением  процентной  ставки  кадастровой  стоимости  для  выкупа
земельного  участка,  а  также  другими  аспектами,  связанными  с  налогообложением  объектов
недвижимого имущества.

Увеличение числа конкурирующих объектов

Данный риск связан с наличием на рынке большого количества аналогичных объектов,

которые не могут быть сданы в аренду по причине превышения спроса. Также данный риск
отражает и наличие избыточных площадей на самом объекте, затрудняющих одновременную
100% сдачу в аренду всех его площадей. Данные факторы не могут не сказаться на
доходности объекта экспертизы.

К несистематическим рискам относятся:

Риск разрушения или порчи объекта недвижимости

Риски разрушения или порчи объекта недвижимости вследствие проявления

стихийный сил природы, землетрясения, наводнения, природных пожаров действий
арендатора и т.д.

Риск физического износа и устаревания

Риск физического износа и устареваний связан с вероятностью возникновения

дополнительных издержек на строительные работы по устранению последствий воздействия
физического износа, функционального и экономического устаревания недвижимости. При
этом под дополнительными издержками понимаются издержки, не связанные с регулярными
ремонтами, которые регламентированы правилами эксплуатации недвижимости.

Риск неполучения арендных платежей

Риск неполучения арендных платежей – это возможность не получения

(несвоевременного получения) инвестором арендных платежей.

Данный риск учитывает вероятность неполучения арендных платежей арендодателем

при  возникновении  финансовых  трудностей  у  арендатора,  в  силу  которых  он  не  может
полностью  или  частично  оплатить  арендные  платежи,  эксплуатационные  и  коммунальные
расходы,  либо  при  недобросовестном  отношении  арендатора  к  своим  обязательствам  по
уплате арендных платежей в соответствии с договором аренды.

Неэффективный менеджмент

Управленческий риск – это возможность принятия неэффективных управленческих

решений в условиях неопределенности, когда имеющиеся в распоряжении лица
принимающего решение аналитические возможности не позволяют принять эффективное
управленческое решение, гарантирующее достижение поставленной цели.

Управление объектом должно обеспечивать доходность объекта недвижимости.

Управление объектом в любом случае включает:



привлечение пользователей;



оформление и регулирование взаимоотношений пользователей, собственника и
лиц, осуществляющих управление;



обеспечение осуществления платежей;



организация обеспечения объекта коммунальными ресурсами, а пользователей -
коммунальными и иными услугами.

Риск изменения инфраструктуры

Риск изменения инфраструктуры объекта недвижимости – это возможность

неблагоприятного изменения стоимости объекта недвижимости, связанная с ухудшением
условий в районе или в конкретном здании.

Налоговые риски

Налоговые риски возникают, как правило, из-за нерыночной стоимости коммерческой

недвижимости или из-за использования сомнительных схем оплаты

Риск убытков из за неправильного оформления договоров аренды

Риск убытков из-за неправильного оформления договоров аренды – это возможность

убытков из-за ошибок при заключении договоров и контрактов.

Расчет премии за риск представлен в табл.8.9.

Таблица 8.9

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска

0,65%

1,30%

1,85%

2,55%

3,25%

3,90%

4,55%

5,20%

5,85%

6,50%

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

Динамичный

Изменение федерального или местного
законодательства

Динамичный

Увеличение числа конкурирующих объектов

Динамичный

Несистематический риск

Риск разрушения или порчи объекта недвижимости

Статичный

Риск физического износа и устаревания

Статичный

Риск неполучения арендных платежей

Динамичный

Риск изменения инфраструктуры

Динамичный

Неэффективный менеджмент

Динамичный

Налоговые риски

Динамичный

Риск убытков из-за неправильного оформления
договоров аренды

Динамичный

Количество наблюдений

Взвешенный итог

1,30%

3,90%

9,25%

0,00%

Сумма взвешенного итога

14,45%

Количество факторов

Средневзвешенное значение

1,4450%

Максимальный уровеннь рисков.

(PS. Премии за отдельные несистематичекие риски в промышленно развитых странах, находятся в интервале до пяти шестых от

номинальной безрисковой ставки страны инвестирования. Источник: Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управления

6,47%

Источник информации: http://www.ocenchik.ru/docs/65.html

Риск ликвидности отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала

инвестора за счет быстрой продажи недвижимости по стоимости, близкой к рыночной.

Премия за риск ликвидности рассчитывается в предположении, что решение о продаже

объекта экспертизы принимается собственником объекта экспертизы лично, в день даты
проведения оценки.

Премия за риск ликвидности определяется из соотношения:



где: Y

премия за риск ликвидности;

𝑌

𝑟𝑓

безрисковая ставка;

L-

типичный период экспозиции объекта экспертизы (в месяцах);

Q -

количество месяцев в году.

Типичный срок экспозиции объектов недвижимости, подобных рассматриваемому, на

рынке коммерческой недвижимости составляет 4 месяца. Реальная безрисковая ставка составляет
3,767% .

Премия за риск ликвидности определяется из следующего соотношения:

𝑌𝐿 = 3,767 ×

× 100% = 1,5696%

С учетом вышеизложенного премия за риск рынка ликвидности на дату определения

рыночной стоимости объекта экспертизы составляет 1,5696%.

Риск инвестиционного менеджмента – это возможность принятия неэффективных

управленческих решений, приводящих к снижению рыночной стоимости управляемой
недвижимости

Цель инвестиционного менеджмента - наращивание рыночной стоимости управляемой

недвижимости в интересах владельца.

В соответствии с указанной целью, основными задачами инвестиционного менеджера

являются:



увеличение рыночной стоимости отдельного объекта и комплекса объектов
недвижимости в целом;



максимизация доходов собственников от использования, распоряжения и владения
принадлежащими им недвижимыми активами;



повышения качества и объемов предоставления услуг арендаторам, покупателям;



обеспечение эффективного взаимодействия с органами государственной и
муниципальной власти;



поддержка положительного имиджа в целевых социальных группах.

Чем специализированее собственность, тем выше риск инвестиционного менеджмента.
Анализ монографий по оценке недвижимости показывает, что на дату оценки не существует

формальных методов оценки премии за риск инвестиционного менеджмента. Определение премии
за риск инвестиционного менеджмента проводится на основе методов экспертной оценки.

Исходя из цели инвестиционного менеджмента премию за риск инвестиционного

менеджмента, Эксперт счел возможным определить на основе индивидуальной экспертной оценки
с учетом коэффициента недоиспользования помещений и коэффициента потерь при сборе
арендных платежей.

Учитывая, что определение премии за риск инвестиционного менеджмента на основе

экспертной оценки носит субъективный характер, для количественной оценки премии за риск
инвестиционного менеджмента Эксперт счел целесообразным использовать вербально-числовую
шкалу

Вербально-числовые шкалы применяются преимущественно в тех случаях, когда оценки по

критерию носят субъективный характер.

Смысл вербально-числовых шкал в том, что они позволяют измерить степень

интенсивности критериального свойства, имеющего субъективный характер.

В состав вербально-числовых шкал входят, как правило, содержательное описание

градаций шкалы и числовые значения, соответствующие каждой из градаций шкалы.

Для измерения премии за риск инвестиционного менеджмента Эксперт счел

целесообразным использовать шкалу расчета премии за специфический риск.

Таблица 8.10

Расчет премии за специфический риск

Степень риска

Размер премии

Низкая

0 – 2%

Ниже среднего

3 – 4%

Средняя

5 – 6%

Выше средней

7 – 8%

Высокая

9 – 10%

Источник: Deloite. Методология и руководство по проведению оценки бизнеса и/или

активов, Раздел Ш- Практические рекомендации по проведению оценки бизнеса

Исходя из результатов анализа характеристик объекта оценки, анализа рынка объекта

оценки,    коэффициента  потерь  при  сборе  арендных  платежей,  и    исходя  из  возможности
привлечения к  управлению объектом  оценки – как инвестиционным объектом профессиональной
управляющей  компании,  риск  принятия  неэффективного  управленческого  решения  Оценщик
определил как «ниже среднего».

Размер премии за риск инвестиционного менеджмента при степени риска принятия

управленческого решения «ниже среднего» находится в диапазоне (3-4)%.

В дальнейших расчетах премия за риск инвестиционного менеджмента принята на уровне

4%.

Расчет нормы дохода на капитал для реального чистого операционного дохода в рублях

кумулятивным методом приведен в табл. 8.11.

Таблица 8.11

Расчет нормы дохода на капитал

Наименование

Значение

Примечание

Безрисковая ставка (реальная)

3,7670%

Безрисковая ставка (реальная), соответствует эффективной
доходности к погашению облигаций федерального займа, выпуск
ОФЗ-46020-АД с датой погашения 03.02.2036 г., сложившейся на
дату проведения оценки.

Премия за риск инвестирования в
недвижимость

1,4450%

Вследствие  высокого уровня цен сделок и высокого уровня
арендных ставок в объектах недвижимости, подобных
оцениваемому, риск инвестиций в коммерческую  недвижимость
на дату проведения оценки выше чем риск инвестиций в облигации
федерального займа выпуска ОФЗ-46020-АД.

Премия за риск ликвидности

1,56967%

Типичный срок экспозиции объектов недвижимости подобных
рассматриваемому на рынке коммерческой недвижимости
составляет 4 месяца.

Премия за риск инвестиционного
менеджмента

4,000%

Исходя из возможности привлечения к управлению объектом
экспертизы – как инвестиционным объектом профессиональной
управляющей компании, риск принятия неэффективного
управленческого решения Эксперт определил как «ниже среднего».

Норма дохода на капитал

10,7816%

Источник: расчеты Эксперта

Таким образом, норма дохода на капитал составляет 10,7816%.

Норма возврата капитала
Норма возврата капитала (recapture rate)- ежегодная ставка, по которой капитал,

инвестированный в актив с уменьшающейся стоимостью, возмещается из дохода, получаемого от
этого актива.

В теории оценки недвижимости известны три метода расчета нормы возврата (возмещения)

капитала:



прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);



возврат капитала по фонду по фонду возмещения и общей норме отдачи (метод
Инвуда);



возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод
Хоскольда).

Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала.
При этом возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для

извлечения  дохода.  Обычно  метод  Ринга  используется  при  оценке  объектов,  находящихся  на
последней  фазе  экономической  жизни.  Для  такой  недвижимости  характерно  направление
возмещаемых  сумм  поддержание  объекта.  Норма  возврата  капитала  (SFF)    по  методу  Ринга
определяется из соотношения:

Аккумулирование взносов по «нулевой» (бесконечно малой) ставке процента Yon при

использовании метода Ринга равносильно возврату капитала ежегодно равными долями, каждая из
которых равна сумме капитала, деленной на количество периодов:

𝑌

𝑜𝑓

= 𝑆𝐹𝐹(𝑇

ос

, 𝑌

𝑜𝑛

→ 0) =

𝑇

ос

где: T

ОС

– оставшийся срок экономической жизни объекта экспертизы, лет.

Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость

капитала.

Полное название метода Инвуда — метод возврата капитала за счет доходов при

формировании фонда возмещения со ставкой процента, равной ставке дохода на капитал
(инвестиции).

В соответствии с названием, для этого метода характерно аккумулирование вкладов в

фонде возмещения по ставке процента, равной норме отдачи на собственный капитал.

Возмещение инвестиций в данном методе обеспечивается как за счет дохода, приносимого

недвижимостью в процессе эксплуатации, так и за счет реинвестирования возвращаемых сумм по
основной для недвижимости ставке дохода:

𝑌

𝑜𝑓

= 𝑆𝐹𝐹(𝑇

ос

, 𝑌

𝑜𝑛

) =

𝑌

𝑜𝑛

(1 + 𝑌

𝑜𝑛

)

𝑇ос

− 1

Применение метода Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпавших свою

экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для недвижимости ставка доходности
соответствует рыночному инвестиционному климату.

Метод Хоскольда предполагает реинвестирование возмещаемых из ежегодного дохода от

недвижимости первоначальных вложений, однако в этом случае используется безрисковая ставка
доходности.

Применение данного метода целесообразно в том случае, если объект не исчерпал свою

экономическую жизнь, но ставка доходности, учитывающая инвестиционные риски
недвижимости, не соответствует рыночным ожиданиям.

Применятся в случаях, когда, по мнению Эксперта, получение постоянных доходов связано

с повышенным риском уменьшения или прекращения прогнозируемого денежного потока.

В модели Ринга предполагается, что поток доходов будет ежегодно снижаться. Такое

допущение в условиях постоянно растущих арендных ставок выглядит весьма сомнительным.
Поэтому такая модель практически не применяется.

Метод Хоскольда также не нашел широкого применения при оценке недвижимости, т. к. он

относится к ситуации, когда полученные от аренды деньги на годы аккумулируются на депозите
или в других безрисковых и соответственно мало доходных инструментах, что не характерно для
стратегии эффективного собственника.

В условиях постоянно растущих арендных ставок наибольшее распространение получила

модель Инвуда, которая, по-видимому, в большей степени отражает реалии современного рынка.

При оставшемся на дату сроке экономической жизни в 90 лет, при условии, что в течение

оставшегося срока экономической жизни объект экспертизы будет приносить постоянный чистый
операционный  доход  NOIo,  при  условии,  что    часть  периодического  дохода,  представляющая
возврат  капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции, а также при  условии, что  по
окончании  срока  эксплуатации    объект  полностью  утрачивает  свою  стоимость,  Эксперт  счел
целесообразным норму возврата капитала определять

на основе модели Инвуда

Норма возврата капитала определяется из соотношения:

𝑌

𝑜𝑓

= 𝑆𝐹𝐹(𝑇

ос

, 𝑌

𝑜𝑛

) =

𝑌

𝑜𝑛

(1 + 𝑌

𝑜𝑛

)

𝑇ос

− 1

Расчет нормы возврата капитала представлен в таблице ниже.

Таблица 8.12

Расчет нормы возврата капитала

Нормативный срок службы
здания

150

Оставшийся срок службы

Норма возврата капитала

0,00107%

Источник: расчеты Оценщика

Расчет общего коэффициента капитализации для реального чистого операционного дохода в

рублях кумулятивным методом приведен в табл. 8.13.

Таблица 8.13

Расчет общего коэффициента капитализации для реального чистого операционного

дохода

Безрисковая ставка (реальная)

3,7670%

Премия за риск инвестирования в недвижимость

1,4450%

Премия за риск ликвидности

1,5696%

Премия за риск инвестиционного менеджмента

3,5000%

Норма дохода на капитал

10,7816%

Норма возврата капитала

0,00107

Коэффициент капитализации

10,78267%

Источник: расчеты Эксперта

Полученное значение коэффициента капитализации соответствует данным анализа рынка

(данные представлены в разделе 7.2.3 настоящего Отчета).

Расчет рыночной стоимости объекта в рамках доходного подхода представлен ниже в

таблице.

Таблица 8.14

Расчет рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках доходного подхода

Параметры

Здание по адресу: г. Москва, ул. Плющиха, д.10

Общая площадь, кв. м

2 757,0

Арендная ставка, руб./кв. м/год

22 402

Потенциальный валовой доход, руб.

61 762 314

Коэффициент недоиспользования, %

8,87

Потери от недоиспользования, руб.

5 478 317

Действительный валовой доход, руб.

56 283 997

Операционные расходы, руб.

12 627 060

Чистый операционный доход, руб.

43 556 439

Коэффициент капитализации, %

10,78267%

Рыночная стоимость, руб. без НДС

403 948 549

Коэффициент НДС

1,20

Рыночная стоимость, руб. с НДС

484 738 259

Источник: расчеты Оценщика

Таким образом, рыночная стоимость представленного к оценке объекта нежилого

назначения, составляет:

Таблица 8.15

Рыночная стоимость объекта оценки, полученная в рамках доходного подхода

Наименование

Местоположение

Площадь,

кв. м

Рыночная

стоимость, руб.

Здание, общей площадью 2 757 кв. м,

кадастровый номер 77:01:0005004:1085,

расположенное по адресу: г. Москва, ул.

Плющиха, д.10

г. Москва, ул. Плющиха, д.10

2757

484 738 259

Источник: расчеты Оценщика

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

9.1.

АДАЧА СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Международными стандартами оценки рекомендуется применять три подхода оценки —

затратный, сравнительный и доходный. Российские стандарты закрепляют эти подходы как
обязательные. Следование международным стандартам и российскому законодательству вызывает
необходимость согласования полученных результатов, так как названные подходы применяются к
одному и тому же объекту в рамках одной и той же оценочной процедуры.

Согласование результата оценки

- получение итоговой оценки имущества на основании –

результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую

интегрированную оценку стоимости имущества. При согласовании результатов оценки стоимости
с учётом вклада каждого из них, вероятность получения более точного и объективного значения
стоимости объекта значительно возрастает.

Для определения рыночной стоимости объектов оценки – недвижимого имущества (здания

и земля) были использованы следующие подходы и методы:



затратный подход (метод сравнительной единицы);



доходный подход (метод дисконтированных денежных потоков);



сравнительный подход (метод сравнения продаж).

При согласовании результатов оценки, полученной тремя классическими подходами к

оценке, в рамках которых были использованы методы их реализации, и расчете итоговой
величины рыночной стоимости объектов оценки были рассмотрены сильные и слабые стороны
каждого из этих методов в конкретном случае их применения.

Согласно Федерального стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к

проведению оценки (ФСО №1).

«В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках

какого-либо  из  подходов  к  оценке  нескольких  методов  оценки  выполняется  предварительное
согласование  их  результатов  с  целью  получения  промежуточного  результата  оценки  объекта
оценки  данным  подходом.  При  согласовании  существенно  отличающихся  промежуточных
результатов  оценки,  полученных  различными  подходами  или  методами,  в  отчете  необходимо
отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается
такое  отличие,  при  котором  результат,  полученный  при  применении  одного  подхода  (метода),
находится  вне  границ указанного  оценщиком  диапазона  стоимости,  полученной  при  применении
другого подхода (методов) (при наличии)».

9.2

ОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

В данном случае для оценки объекта недвижимости применялся сравнительный и доходный

подходы. Применяемым подходам при согласовании присваивается значение веса в размере 0,5 и
0,5, соответственно.

Согласование рыночной стоимости объектов оценки выполнено в следующих таблицах.

Таблица 9.1

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке с учетом
округления, на дату оценки «13» августа 2019 года:

Наименование объекта оценки

Рыночная стоимость, руб.

Затратный

подход

Сравнительный

подход

Доходный подход

Вес подхода

0,5

Здание, общей площадью 2 757 кв. м, кадастровый номер

77:01:0005004:1085, расположенное по адресу: г. Москва,

ул. Плющиха, д.10

Не применялся.

Обоснованный

отказ

464 816 415

484 738 259

9.3.

АКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость

представленного к оценке недвижимого имущества, по состоянию на дату оценки с учетом
округления составляет:

Таблица 9.2

Итоговые значения рыночной стоимости объектов оценки

Наименование объекта оценки

Площадь,

кв. м

Кадастровый №

Рыночная

стоимость, руб. с

учетом НДС

Рыночная

стоимость, руб.

без учета НДС

Здание, общей площадью 2 757 кв. м,

кадастровый номер 77:01:0005004:1085,

расположенное по адресу: г. Москва,

ул. Плющиха, д.10

2757

77:01:0005004:1085

474 777 300

395 647 750

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Гражданский кодекс РФ. Ч . I - II // Федеральный закон № 15 - ФЗ от 26.01.1996 г.

Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» от 29 июля 1998 г., №135-ФЗ с изменениями и дополнениями.

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО №1) (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая
2015 г. № 297);

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утвержден
приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №298);

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв. приказом
Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №299);

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7) (утв. приказом
Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611);

Международные стандарты оценки МСО 2011 Международного совета по стандартам
оценки (МССО).

ПРАВОЧНАЯ ЛИТЕРАТУРА

Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY» выпускаемый
совместно с Москомземом при участии Комитета по собственности, приватизации и
хозяйственной деятельности Государственной Думы РФ.

Internet–ресурсы.

ЕТОДИЧЕСКАЯ ЛИТЕРАТУРА

Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: ПИТЕР, 2001. – 336 с.

Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В.
Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997. Учебное пособие. Одобрено и рекомендовано к
изданию учебно-методическим советом Госкомимущества РФ.

Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой – М.:
Финансы и статистика, 2006.

Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. И практ. Пособие/Под ред. В.Н.
Зарубина, В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998.

Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997. – 442 с.

Дата оценки

(дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию

на которую определяется стоимость объекта оценки.

Доходный подход

- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных

на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход

- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных

на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с
учетом износа и устареваний.

Затраты на воспроизводство объекта оценки

- затраты, необходимые для создания

точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки
материалов и технологий.

Итоговая величина стоимости объекта оценки

- величина стоимости объекта оценки,

определенная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования
(обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Кадастровая стоимость объекта оценки

- определенная методами массовой оценки

рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством,
регулирующим проведение кадастровой оценки.

Метод оценки

- последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для

данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к
оценке.

Затраты на замещение объекта оценки

- затраты, необходимые для создания

аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату
оценки.

Объект-аналог объекта оценки

- объект, сходный объекту оценки по основным

экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его
стоимость.

Отчет об оценке

- документ, составленный в соответствии с законодательством Российской

Федерации  об  оценочной  деятельности,  федеральным  стандартом  оценки,  №3  «Требования  к
отчету об оценке (ФСО №3) стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными
саморегулируемой  организацией  оценщиков,  членом  которой  является  оценщик,  подготовивший
отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета
об  оценке),  содержащий  подтвержденное  на  основе  собранной  информации  и  расчетов
профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Подход к оценке

- совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Рыночная стоимость объекта оценки

- наиболее вероятная цена, по которой объект

оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана

принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной

для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и

принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость

– это цена, которая может быть получена при продаже актива или

уплачена при передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе на
основном (или наиболее выгодном) рынке на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть
выходная цена) независимо от того, является ли такая цена непосредственно наблюдаемой или
рассчитывается с использованием другого метода оценки.

Цена, действующая на основном (или наиболее выгодном) рынке, использованная для

оценки рыночной стоимости актива или обязательства, не должна корректироваться с учетом
затрат по сделке. Затраты по сделке должны отражаться в учете в соответствии с другими МСФО.
Затраты по сделке не являются характеристикой актива или обязательства; они скорее являются
специфическими для сделки и будут отличаться в зависимости от того, как предприятие вступает в
сделку в отношении актива или обязательства.

Затраты по сделке не включают транспортные расходы. Если местонахождение является

характеристикой  актива  (как,  например,  может  быть  в  случае  с  товаром),  цена  на  основном  (или
наиболее  выгодном)  рынке  должна  корректироваться  с  учетом  расходов,  при  наличии  таковых,
которые  были  бы  понесены  на  транспортировку  актива  от  его  текущего  местонахождения  до
данного рынка.

Цель оценки рыночной стоимости заключается в том, чтобы определить цену, по которой

проводилась бы операция на добровольной основе по продаже актива или передаче обязательства
между участниками рынка на дату оценки в текущих рыночных условиях.

Рыночная стоимость земельных участков, зданий и помещений в них, как правило,

определяется на основе рыночных индикаторов путем оценки, которая обычно производится
профессиональным оценщиком.

Рыночная стоимость и Рыночная стоимость могут быть эквивалентными, когда Рыночная

стоимость удовлетворяет всем требованиям определения Рыночной стоимости в Стандарте МСО 1.

Согласно МПО-1 (п.5.1) представленные к оценке активы, являются операционными

активами, т.е. активами, необходимыми для деятельности предприятия. В свою очередь
представленные к оценке объекты являются инвестиционным имуществом. Эти объекты
имущества обычно используются для административных целей или для продажи в ходе обычного
бизнеса.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении

оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены
в реестр на продажу.

Рыночная стоимость

недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный

покупатель за

аналогичный по

качеству и полезности

объект.

В соответствии с МР-1 «Оценка стоимости недвижимого имущества» – «при наличии

данных подход, основанный на сравнении продаж, является наиболее прямым и систематическим
подходом к расчету стоимости» (МР-1.5.12.1).

Сравнительный подход дает наиболее объективную оценку для объектов недвижимости, по

которым  имеется  достаточное  количество  информации  о  недавних  сделках  купли-продажи.  Если
такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое
отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки
должно  быть  учтено  при  анализе.  Поэтому,  при  сравнительном  подходе,  необходимы
достоверность и полнота информации.

Сравнительный подход

- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении
которых имеется информация о ценах.

ОТЧЕТ №2019-4034/07 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости Акционерного коммерческого банка «РУССОБАНК» - часть 6