содержание .. 1 2 3 4 ..
Группа «Эталон». Годовой отчёт за 2020 год - часть 3
38
ОБЗОР И ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА
39
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
ДОЛИ РЕГИОНОВ И ПОТЕНЦИАЛ ПО ВВОДУ ЖИЛЬЯ В РАМКАХ НАЦИОНАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ
СЕБЕСТОИМОСТЬ
11 %
27 %
62 %
Москва
Крупные
Другие
СТРОИТЕЛЬСТВА
и Санкт-
агломерации
регионы
Петербург
120
МЛН КВ. М / ГОД
В прошедшем году введение ограничений
и удорожание металлопроката и арма-
Временный рост издержек
способствовало появлению дефицита
туры, одного из ключевых материалов,
в период COVID не носит
рабочей силы на стройках и повышению
используемых в строительстве. При
долгосрочного характера.
уровня затрат на обеспечение условий
этом в настоящий момент временные
ВВОД В 2020 Г.:
ПОТЕНЦИАЛ К 2025 Г.:
организации труда в ситуации пандемии.
меры регулирования, принимаемые
МЛН КВ. М /
МЛН КВ. М /
Источники: ЕМИСС, ДОМ.РФ,
80,5
ГОД
39,5
ГОД
Факторами, которые оказывают влияние
правительством, стабилизируют ситу-
анализ Группы «Эталон»
на расчеты себестоимости строитель-
ацию. В среднем по стране рост себе-
но-монтажных работ в 2020 году, также
стоимости строительства за 2020 год
стали рост стоимости импортных мате-
не превысил 1 %.
риалов на фоне падения курса рубля
ДИНАМИКА ПОКАЗАТЕЛЕЙ
В свою очередь рост цен на жилье в прошедшем году создал предпосылки для выхода
СЕБЕСТОИМОСТИ
крупных девелоперов в регионы.
Оптимизация производства
СТРОИТЕЛЬСТВА
В отличие от Москвы и Санкт-
При этом объемы ввода жилья, как
КВ. МЕТРА ЖИЛЫХ ПЛОЩАДЕЙ
Цена за кв. м, города-миллионники
и снижение издержек деве-
Петербурга, традиционных регионов
и количество выданных разрешений
И СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ В РЕГИОНАХ
Себестоимость, города-миллионники (темп роста)
лоперов в долгосрочной
присутствия крупнейших девелоперов,
на строительство, на региональном
региональный рынок в значительной
рынке сокращаются. Тем не менее объем
перспективе определит
ПЕРИОД СНИЖЕНИЯ
ПЕРИОД ВОССТАНОВЛЕНИЯ
степени остается фрагментированным.
ввода жилой недвижимости в тради-
РЕНТАБЕЛЬНОСТИ
РЕНТАБЕЛЬНОСТИ
возможность для расширения
В крупнейших агломерациях РФ доля
ционных регионах присутствия, Санкт-
бизнеса и выхода на регио-
топ-20 федеральных игроков составляет
Петербурге и Москве, формируемый
7 %
около 6 %, в 2020 году они ввели в реги-
крупными федеральными игроками,
нальный рынок крупнейших
6 %
6 %
5 %
онах около 0,5 млн кв. метров от общего
несмотря на произошедшее за последнее
агломераций.
5 %
объема ввода в 8 млн. кв. метров.
время снижение, остается выше уровня
4 %
2015 года.
1 %
2 %
ВВОД ЖИЛЬЯ, млн кв. м
1 %
-0,2 %
Млн кв. м
Линия тренда
-0,4 %
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
МОСКВА
КРУПНЕЙШИЕ АГЛОМЕРАЦИИ
-3 %
4,0
5,2
23,6
2015
2016
2017
2018
2019
2020
5,0
Источники: ЕМИСС, ДОМ.РФ, анализ Группы «Эталон»
22,6
3,5
3,5
22,0
3,4
21,9
Низкая средняя цена реализации на реги-
и обмена информацией между всеми
3,9
ональном рынке требует эффективных
участниками проекта;
3,1
3,5
мер контроля над себестоимостью для
•
стандартизация и оптимизация
3,0
3,4
3,4
20,6
достижения показателей рентабельности
продукта, в том числе увеличение
20,5
на уровне Москвы и Санкт-Петербурга.
площади здания за счет правиль-
Ключевым фактором для эффективной
ного проектирования перегородок,
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2015
2016
2017
2018
2019
2020
экспансии в регионы будет оставаться
создания используемых ниш,
способность предложить качественный
контроль толщины межкомнатных
продукт по доступной цене.
перегородок.
Источник: ЕМИСС
Выполнение программы реновации
и мастер-планирования больших
и реализация проектов комплекс-
участков такой подход обеспечивает
Инструментами оптимизации цепочки
В будущем, когда влияние этих шагов
ного развития территорий в регионах
городам ряд преимуществ, в отличие
создания стоимости строительных
будет исчерпано, изменения в техно-
потребуют привлечения крупных
от дробления той же территории
компаний на сегодняшний день являются:
логиях строительства должны создать
профессиональных игроков. Их участие
на небольшие пятна и их застройки
дополнительные возможности для
в государственной программе реновации,
несколькими мелкими локальными
• повышение точности и глубины
дальнейшего улучшения управления
а также возможность осуществлять
девелоперами.
предпроектных исследований, работа
затратами и сроками строительства.
девелопмент крупных проектов снизят
с большими данными;
Одной из важных тенденций, например,
риски некачественного предложения
Помимо того, привлечение федеральных
• применение технологий и материалов,
является переход к модульности
и будут способствовать созданию жилых
игроков, которые могут расширить
которые сокращают трудозатраты
и удаленному производству, что должно
комплексов, обеспеченных рабочими
бизнес за счет выхода в регионы,
или сроки производства строитель-
перебалансировать цепочку создания
местами и социальной инфраструк-
позволит достичь целей национального
но-монтажных работ;
добавленной стоимости в строительстве.
турой. Благодаря опыту крупных игроков
проекта «Жилье и городская среда» —
• внедрение технологий BIM и развитие
в реализации проектов редевелопмента
ввода 120 млн кв. м жилья ежегодно.
инструментов совместной работы
40
ОБЗОР И ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА
41
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
McKinsey & Company
Новые строительные технологии откры-
упущенной добавленной экономиче-
СРЕДНЯЯ ДОБАВОЧНАЯ СТОИМОСТЬ В ПЕРЕСЧЕТЕ НА ЧАС РАБОТЫ СОТРУДНИКА
применительно
вают доступ к индустриальному домо-
ской ценности в год. Во всем мире
к строительной
строению и производству элементов вне
за последние два десятилетия рост
ЛАГ
отрасли прогнозируют
строительной площадки. Эти изме-
производительности труда в строитель-
ПРОДУКТИВНОСТИ
значительные изменения
нения позволят снизить себестоимость
стве составлял в среднем всего 1 %
37 / час
Мировая экономика
в цепочке создания
на 15-20 %.
в год, по сравнению с ростом в 2,8 %
стоимости.
для всей мировой экономики и 3,6 %
1,63
25 / час
Строительная отрасль открывает
в обрабатывающей промышленности.
Мировой строительный сектор
широкие возможности для игроков,
Существенными факторами низкой
ТРЛН ДОЛЛ. США
способных быстро внедрять инновации
производительности труда в стро-
Источник: McKinsey & Company
и повышать производительность, тем
ительной отрасли являются низкое
самым добиваясь значительных преиму
качество управления проектами, их
Для обеспечения дальнейших струк-
В России в условиях высокого спроса,
ществ по сравнению с конкурентами.
исполнения, а также процесса проекти-
турных изменений компаниям потребу-
сформированного привлекательностью
По оценкам экспертов McKinsey &
рования, нехватка навыков и недоста-
ется развивать собственные направления
жилья для сбережения накоплений
Company, строительная отрасль скон-
точные инвестиции в обучение, НИОКР
НИОКР, что первоначально неизбежно
и мерами стимулирования доступности
центрировала в себе лаг продуктив-
и инновации.
будет влиять на стоимость продукта.
жилья, у компаний сохраняется возмож-
ности, равный 1,6 триллиона долларов
Согласно исследованиям McKinsey &
ность пересмотра своих бизнес-моделей,
Company, за период с 2013 по 2017
внедрения новых технологических
год инвестиции в научные исследо-
решений, кардинально меняющих каче-
ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ В ЦЕПОЧКЕ СОЗДАНИЯ СТОИМОСТИ ПОД ВЛИЯНИЕМ ТЕХНОЛОГИЙ К 2025 ГОДУ,
вания и разработки 2 500 крупнейших
ство и скорость строительства.
% к стоимости строительства
строительных компаний по всему миру
выросли на 77 %. Кроме того, около
Обобщенная оценка факторов, которые
Оставшаяся часть добавленной стоимости
Перенесенная стоимость
Рисковая стоимость
2 / 3 опрошенных представителей
будут оказывать влияние на развитие
компаний, ответственных за принятие
девелоперского бизнеса, свидетель-
решений, считают, что ситуация
ствует о большом потенциале его
2 %
11 %
12 %
16 %
9 %
14 %
11 %
3 %
31 %
25 %
12 %
с COVID-19 ускорит трансформацию
развития в долгосрочной перспек-
отрасли, половина респондентов уже
тиве несмотря на возрастающую
увеличили инвестиции в научные разра-
конкуренцию.
30 %
ботки, следуя тенденциям в строи-
тельном секторе.
ОЦЕНКА ФАКТОРОВ, ОКАЗЫВАЮЩИХ ВЛИЯНИЕ НА ОСНОВНЫЕ КОМПОНЕНТЫ БИЗНЕСА
15 %
Влияние на бизнес
Положительное
Негативное
Незначительное
СОВОКУПНАЯ ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ ФАКТОРОВ
КОМПОНЕНТЫ БИЗНЕС-МОДЕЛИ
Ранее
Краткосрочная перспектива
Долгосрочная перспектива
1 %
ПРОДАЖИ
1 %
1 %
5 %
3 %
2 %
2 %
ДОСТУПНОСТЬ ПЛОЩАДОК
И УСЛОВИЯ ВХОЖДЕНИЯ
1 %
СЕБЕСТОИМОСТЬ
1 %
1 %
9
%
9 %
15
%
8 %
12 %
9 %
3
%
1 %
10 %
7 %
IT-решения
Работа
Проекти-
Производство
Производство
Производство
Логистика
Лизинг
Промышленное
Основной
Специали-
с участками
рование
строительных
компонентов
оборудования
материалов
оборудования
производство
застройщик
зированные
Вызовы, требующие от лидеров
и инженерные
материалов
компонентов
подрядчики
рынка пересмотра своих стратегий
системы
Источник: анализ Группы «Эталон»
Источник: McKinsey & Company
42
Стратегия
43
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
СТРАТЕГИЯ
44
Обзор стратегии
46
Стратегия до 2024 года
предусматривает пересмотр всей
цепочки создания стоимости
48
Пути достижения
стратегических целей
60
Наши амбиции в перспективе
стратегического планирования
61
Финансовые цели
44
Стратегия
45
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
Наша стратегия направ-
Предыдущая стратегия Группы «Эталон»,
ОБЗОР
представленная инвестиционному сообществу
лена на укрепление
в 2017 году, показала себя довольно успешной даже
лидирующих позиций
СТРАТЕГИИ
несмотря на то, что в силу внешних обстоятельств
Группы «Эталон» в сфере
удалось достичь не всех намеченных целей.
жилищного строитель-
ства и на создание
продукта, превосходя-
щего ожидания клиентов.
Путь к достижению этих
ИТОГИ РЕАЛИЗАЦИИ СТРАТЕГИИ
НА 2017-2021 гг.
целей мы видим в разра-
ботке продуманных
и устойчивых решений,
ЦЕЛИ СТРАТЕГИИ 2017 ГОДА
ЦЕЛЬ
РЕЗУЛЬТАТ
основанных на внедрении
новых технологий и отве-
1
СТАТЬ ОДНИМ ИЗ КРУПНЕЙШИХ
Достигнут в Москве: доля рынка 7 %
чающих потребностям
ДЕВЕЛОПЕРОВ НА РЫНКЕ
15%
7%
Не достигнут в Санкт-Петербурге
САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И МОСКВЫ
ДОЛЯ РЫНКА
ДОЛЯ РЫНКА
общества сегодня
из-за дефицита подходящих участков
В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ
В МОСКВЕ
под застройку
и в будущем.
2
СТАТЬ ОДНИМ ИЗ САМЫХ МАРЖИНАЛЬНЫХ
Не достигнут из-за недостаточно
20%
высоких показателей рентабельности
ИГРОКОВ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ
Стратегия, разработанная с учетом
и многочисленных изменений в порядке
ДЕВЕЛОПМЕНТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
СРЕДНЕГОДОВОЙ ТЕМП РОСТА
учета
ускоряющихся изменений,
(CAGR) ЧИСТОЙ ПРИБЫЛИ
тенденций развития отрасли
и понимания доступных ресурсов,
предполагает реновацию всех
3
СОХРАНИТЬ СИЛЬНУЮ
Соотношение чистого долга
бизнес-процессов от приобретения
и показателя EBITDA до распределения
ФИНАНСОВУЮ ПОЗИЦИЮ
2х
участков и проектирования
стоимости приобретения активов (PPA)
ЧИСТЫЙ ДОЛГ / EBITDA
на уровне 1,9х, несмотря на крупную
до строительства, продаж
сделку M&A в 2019 году
и эксплуатации возведенных жилых
комплексов.
4
ПОСТОЯННО УВЕЛИЧИВАТЬ
Несмотря на низкий уровень чистой
40%
70%
прибыли, Группа «Эталон» обновила
ДИВИДЕНДНЫЕ ВЫПЛАТЫ
дивидендную политику, утвердив
ОТ ЧИСТОЙ ПРИБЫЛИ ПО МСФО
гарантированные минимальные выплаты
в размере 12 рублей на акцию / ГДР
ВЫХОД ТОЛЬКО В ТЕ РЕГИОНЫ,
Успешное расширение портфеля за счет
5
ПРИДЕРЖИВАТЬСЯ ВЗВЕШЕННОГО ПОДХОДА
КОТОРЫЕ УДОВЛЕТВОРЯЮТ
выхода в бизнес- и премиум-сегменты,
К РАСШИРЕНИЮ БИЗНЕСА В РЕГИОНАХ
КРИТЕРИЯМ ДОХОДНОСТИ
характеризующиеся более высокой
И ОБЕСПЕЧИТЬ ДАЛЬНЕЙШУЮ
рентабельностью
ДИВЕРСИФИКАЦИЮ ПОРТФЕЛЯ ПРОЕКТОВ
Компания не стала выходить в регионы,
сконцентрировавшись на текущих
рынках присутствия — Москве
и Санкт-Петербурге
46
Стратегия
47
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
Долгосрочное фокусирование
КЛЮЧЕВЫЕ ОЖИДАЕМЫЕ
на пополнении портфеля проектов,
РЕЗУЛЬТАТЫ:
СТРАТЕГИЯ ДО 2024 ГОДА
подкрепленное приобретением
• увеличение размера портфеля
незонированных участков,
до 6 и более млн кв. м
1
расширением географии проектов
ПРЕДУСМАТРИВАЕТ
• сбалансированная структура
за счет экспансии и неорганического
земельных активов и долгосрочной
развития
рост
ПЕРЕСМОТР ВСЕЙ ЦЕПОЧКИ
Проектирование на основе
КЛЮЧЕВЫЕ ОЖИДАЕМЫЕ
СОЗДАНИЯ СТОИМОСТИ
современных принципов
РЕЗУЛЬТАТЫ:
и градостроительных норм,
• повышение качества продукта
предложение востребованных
• максимально прозрачные процессы
Современные реалии и тенденции развития отрасли, а также задача
2
форматов жилья и типов среды
• сокращение цикла от поиска
повышения эффективности бизнеса в изменившихся условиях
участка до начала строительства
стали стимулом для кардинального пересмотра бизнес-модели
до 6 месяцев
• создание единой системы типового
и формирования новой стратегии до 2024 года. Стратегия учитывает
проектирования и внедрения научных
ускоряющуюся трансформацию рынка девелопмента, а также
исследований и разработок (R&D)
доступные ресурсы и при достаточно ограниченных вложениях
предполагает изменение всех бизнес-процессов.
Лидерство по скорости
КЛЮЧЕВЫЕ ОЖИДАЕМЫЕ
и сокращению издержек,
РЕЗУЛЬТАТЫ:
обеспечиваемое стандартизацией
• валовая рентабельность бизнеса
всего ассортимента продукции
до распределения стоимости
3
и лидерством в новых технологиях
приобретения активов (PPA) 35 %
домостроения
• увеличение объемов строительства
ПРИНЦИПЫ
более чем в 2 раза при неизменных
накладных расходах
ДОСТИЖЕНИЯ
СТРАТЕГИЧЕСКИХ
ЦЕЛЕЙ
Увеличение жизненного цикла взаи-
КЛЮЧЕВЫЕ ОЖИДАЕМЫЕ
модействия с клиентом, основанное
РЕЗУЛЬТАТЫ:
• Инновации — новые
на понимании его потребностей
технологии и стандарты,
• устойчивый двузначный прирост
начиная с момента приобретения
через которые
показателей продаж с самыми
4
объекта и заканчивая проживанием
мы переосмысливаем
высокими в отрасли показателями
и использованием сопутствующих услуг
свою деятельность,
NPS и CLV
позволяют нам достигать
• оптимизация маркетинговых затрат
Персонификация продукта и опти-
новых целей на рынке,
до 20 %
УПРАВЛЕНИЕ
мизация его продвижения на основе
оптимизируя затраты
анализа больших данных и исполь-
и повышая эффективность
зования технологий искусственного
бизнес-процессов
интеллекта
• Клиентоцентричность —
логика развития
бизнеса, позволяющая
нам отдавать
Сквозная передача данных
КЛЮЧЕВЫЕ ОЖИДАЕМЫЕ
приоритет значимым
на всех этапах цепочки создания
РЕЗУЛЬТАТЫ:
характеристикам продукта
стоимости через внедрение единой
• снижение коммерческих
и клиентского опыта,
цифровой архитектуры
5
и административных затрат
ставить их в основу
по отношению к выручке до уровня
совершенствования
в 4,5-5,5 %
модели управления
• Устойчивость решений
и процессов, лежащая
Лидерство через партнерство
КЛЮЧЕВЫЕ ОЖИДАЕМЫЕ
в основе наращивания
и создание лучшей в своем классе
РЕЗУЛЬТАТЫ:
и развития нами
платформы для жилищного
Е
• бесшовная архитектура новой
бизнеса и позволяющая
строительства
модели управления, открытая для
вносить значимый
6
партнеров и поставщиков, позво-
вклад в устойчивое
ляющая быстро развивать иннова-
развитие наших городов
ционные направления и сокращать
присутствия
издержки
48
Стратегия
49
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
ПУТИ ДОСТИЖЕНИЯ
СТРАТЕГИЧЕСКИХ ЦЕЛЕЙ
Выбирая каждый новый проект
После построения геоинформационной
Это позволит Группе «Эталон»
ВНЕДРЕНИЕ ЕДИНОЙ ЦИФРОВОЙ
с помощью автоматизированной системы
карты местности система
сделать все процессы максимально
АРХИТЕКТУРЫ
поиска земельных участков, мы будем
автоматизированного проектирования
прозрачными, существенно снизить
принимать решение о том, какой продукт
позволит:
издержки, а также сократить
наилучшим образом подойдет именно
цикл от поиска участка до начала
Цифровая архитектура бизнеса позволит осуществлять
для этой локации, с учетом клиентского
• всего за один день разработать дета-
строительства до 6 месяцев.
сквозную передачу данных на всех этапах цепочки создания
опыта по сопоставимым проектам.
лизированные мастер-план и бюджет
стоимости. Открытость для новых партнеров и поставщиков
проекта,
После завершения строительства
Система предиктивной аналитики
• начать подготовку проектной
проектная модель в системе BIM будет
даст возможность быстро наращивать компетенции с мини-
на основе больших данных будет
и рабочей документации,
передаваться сервисной компании,
мальными издержками. Для этого мы реализуем программу
анализировать текущее и будущее
• проходить экспертизу проектов
которая сможет в дальнейшем
«Эталон.Партнерство», в которой может участвовать любая
конкурентное окружение для нашего
в полностью электронном виде,
использовать ее для текущего
1
перспективного проекта, а также уровень
• быстро переносить данные в среду
и будущего капитального ремонта
компания или стартап.
цен и возможных объемов реализации
BIM и осуществлять доработку
здания. Кроме того, мы продолжим
недвижимости.
проектов в ручном режиме,
собирать отзывы жильцов нового
• впоследствии использовать
комплекса для дальнейшего
проектную модель для контроля
совершенствования нашего продукта.
ЕДИНАЯ
и координации строительства.
Таким образом формируется замкнутый
ОБЛАЧНАЯ
цикл, направленный на постоянное
ПАРТНЕРЫ
ЦИФРОВАЯ
улучшение нашего продукта и связанного
Совместные предприятия
ПЛАТФОРМА
с ним клиентского опыта.
Участие в капитале
Бесшовная передача
Долгосрочные
данных по всей
эксклюзивные
Бесшовная цифровая архитектура позволяет
цепочке создания
соглашения
стоимости
сокращать производственный цикл, снижать
издержки и потребление материалов
ТОЧНОСТЬ НА ЭТАПЕ
МАСТЕР-ПЛАНА 99 %
РЕШЕНИЕ
О ЗАПУСКЕ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ
ПРОЕКТИРОВАНИЕ
И ОГРАНИЧЕНИЯ
МАСТЕР ПЛАН
BIM 360 создает модель для
СЕРВИСНОЕ
ГИС
Автоматизация подготовки
И КОНЦЕПЦИЯ
координации и контроля
ОБСЛУЖИВАНИЕ
проектной документации
АНАЛИЗ РЫНКА
строительства
Сканирование земельных
Мастер-план и бюджет
BIM-модель для текущего
Онлайн-разрешения
участков с использованием
Система Big Data для аналитики
в сжатые сроки
Консоль для контроля издержек
обслуживания и ремонта
на строительство
дронов и передача данных
реальных и прогнозных значений
в режиме реального времени
в систему автоматизированного
Автоматизация подготовки рабочей
(цена, спрос, предложение
Автоматизированный перенос
мастер-планирования
данных в BIM Revit
документации
и уровень конкуренции
для каждой локации)
Полная интеграция с BIM Revit
Глубокая интеграция
со сторонними ГИС-сервисами
Автоматизированный скрининг
подходящих земельных участков
ПОСТАВЩИКИ
Запрос предложений
Выбор наиболее
Поставка материалов
Проведение тендера
эффективного решения
по договорной цене
Вводные для дальнейшего улучшения
Сбор отзывов от жителей комплексов
продукта
Группы «Эталон»
ПРОДАЖИ
СТАДИЯ ПРЕДЕВЕЛОПМЕНТА: СОКРАЩЕНИЕ СРОКОВ
МОНИТОРИНГ ИЗДЕРЖЕК И СРОКОВ
ОТЗЫВЫ О ПРОДУКТЕ
ДО 6 МЕСЯЦЕВ, УМЕНЬШЕНИЕ ИЗДЕРЖЕК
В РЕЖИМЕ РЕАЛЬНОГО ВРЕМЕНИ
50
Стратегия
51
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
АВТОМАТИЗАЦИЯ
АВТОМАТИЗАЦИЯ
Различные технологии
ПРОЦЕССА
ПРОЕКТИРОВАНИЯ
домостроения
ПРОЕКТИРОВАНИЯ
Целевое
(монолитная, модульная,
Библиотека
соотношение
CLT и префабрикация)
стандартных
Система автоматизированного типового проектирования
студий, 1-, 2-
планировок
Библиотека
позволяет на основе библиотеки стандартизированных
и 3+ комнатных
для коммерческих
Фасадные и инженерные
типовых
квартир
конструктивных элементов создавать множество
помещений
решения для каждого
планировок
уникальных вариантов продукта, соответствующего
класса жилой
квартир
недвижимости
Библиотека
заданным характеристикам. При этом повышается
(Etalon.Start, Etalon.Comfort
стандартных
2
качество проектных решений, сокращаются издержки
и Etalon.Plus)
планировок
и сроки разработки проектной документации. Кроме
для объектов
социальной
того, система дает возможность постоянно развивать
инфраструктуры
стандартизированные проекты для сохранения их
актуальности и соответствия запросам покупателей.
В отчетном году мы договорились
мы планируем полностью автоматизи-
об эксклюзивном партнерстве с ведущей
ровать этап мастер-планирования, что
компанией на российском рынке, занима-
позволит еще до приобретения проекта
ющейся автоматизацией проектирования.
с высокой степенью точности и всего
Для дальнейшего совершенствования
за один день определять его будущую
системы была создана совместная
экономику. К 2022 году мы планируем
компания, которая будет заниматься ее
автоматизировать процесс подготовки
АВТОМАТИЗАЦИЯ
доработкой и настройкой, в том числе
проектной и рабочей документации, инте-
для решения более комплексных задач,
грировать исходящие сметы из нашей
Автоматизация мастер-планирования
стоящих перед Группой «Эталон».
системы и базы данных поставщиков,
для каждой домостроительной технологии
а также перевести все наши новые
и класса жилья
Система уже сейчас позволяет выбирать
проекты на онлайн-сертификацию
Детальный бюджет и информация для
технологию, по которой будут стро-
за счет полной интеграции между нашей
запроса коммерческого предложения
иться объекты, с учетом потенциала
системой автоматизированного проекти-
от поставщиков
земельного участка. В ближайшее время
рования и BIM Revit.
Полная интеграция с BIM Revit
Получение разрешительных
документов в цифровом виде
СОХРАНЕНИЕ ШИРОКОЙ
РАЗНООБРАЗНЫЕ
ТИПОВЫЕ
ТИПОВОЙ
Внедрение автоматизированной
ЛИНЕЙКИ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
КОМБИНАЦИИ
СЕКЦИИ
МАСТЕР-ПЛАН
подготовки проектной и рабочей
ИЗ ПОВТОРЯЮЩИХСЯ
ПРИ СТАНДАРТИЗАЦИИ
документации
ЭЛЕМЕНТОВ
ПРОДУКТА
БАШНЯ
БАШНЯ
БАШНЯ 1
ЗИЛ-ЮГ СТАДИЯ 1
ОТДЕЛЬНАЯ
УГЛОВАЯ
БАШНЯ 2
СЕКЦИЯ
СЕКЦИЯ
Решение о вхождении
Полная автоматизация
в проект до приобретения
проектирования к 2022 году
Разнообразные
Разные здания —
Учитывает форму
участка на основе детальной
(включая подготовку проектной
комбинации
единый подход
участка
информации о будущем проекте
и рабочей документации)
из стандартных элементов
Подготовка
(точность 99 %)
Одно здание — разные
мастер-плана
планировки квартир для
за один день
каждого этажа
52
Стратегия
53
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
СОВРЕМЕННЫЕ ИНДУСТРИАЛЬНЫЕ
ТЕХНОЛОГИИ ДОМОСТРОЕНИЯ
Достижение лидерства в минимизации издержек
невозможно без совершенствования процесса
строительства жилого комплекса. В рамках новой стратегии
мы планируем дополнить традиционную для нас технологию
монолитного домостроения тремя новыми способами
3
индустриального домостроения:
ПРЕИМУЩЕСТВА:
ПРИОРИТЕТНОЕ НАПРАВЛЕНИЕ
Краткосрочно:
Мы развиваем модульную технологию
До момента получения сертификации
МОДУЛЬНОЕ
• Сокращение строительного цикла на 40 %
домостроения в России в партнерстве
под строительство жилья мы сможем
СТРОИТЕЛЬСТВО
• Сокращение затрат более чем на 20 %
•
Апартаменты (в качестве
с британской компанией. В 2021 году
запустить пилотные проекты в формате
• Ограниченные капиталовложения
девелопера)
мы планируем начать сертификацию
апартаментов, а также выступать
• Отсутствие отходов
•
Гостиницы (в качестве
технологии под строительство
в качестве генподрядчика и поставщика
• Полная отделка
генерального подрядчика)
многоквартирных жилых домов, а также
модулей для строительства модульных
развернуть мобильную фабрику для
гостиниц. Первый проект по модульной
Долгосрочно:
производства модулей на территории
технологии мы планируем запустить
нашего проекта «ЗИЛ-Юг».
в 2022 году.
•
Жилая недвижимость класса Etalon.
Start и Etalon.Comfort для сегмента
масс-маркет и среднего сегмента
Краткосрочно:
Первый пилотный проект по гибридной
строить апартаменты в верхнем
СТРОИТЕЛЬСТВО
• Сокращение строительного цикла на 25 %
технологии планируется запустить
ценовом сегменте по этой технологии,
С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ
• Себестоимость как при монолитном
• Фасады жилых зданий
в конце 2021 года вместе с Группой
а также офисные здания в качестве
CLT-ПАНЕЛЕЙ
строительстве
• Апартаменты по гибридной
компаний «Сегежа». Благодаря
генподрядчика. На стратегическом
• Не требует капиталовложений
технологии с использованием CLT
эксклюзивным условиям сотрудничества
горизонте мы совместно с Группой
• По прочности соответствует монолитному
(в качестве девелопера)
мы совместно смогли разработать
компаний «Сегежа» рассчитываем
зданию
• Офисные здания (в качестве
концепцию проекта и адаптировать
завершить сертификацию технологии
• Экологичность
генерального подрядчика)
производство под него.
под строительство жилых комплексов
в верхнем, а в будущем, возможно,
Долгосрочно:
В ближайшее время мы планируем
и в среднем ценовом сегменте.
использовать CLT в качестве
• Жилая недвижимость класса Etalon.
фасадных элементов наших зданий,
Plus для верхнего ценового сегмента
СОВРЕМЕННОЕ
Краткосрочно:
Современное префабрицирование
монолитного домостроения, самой
• Сокращение строительного цикла
ПРЕФАБРИЦИРОВАНИЕ
предполагает максимальную готовность
гибкой из всех. Однако мы планируем
на 30-50 % по сравнению с монолитной
• Создание библиотеки проектных
элементов зданий в заводских
полностью переосмыслить наш подход
технологией
решений для новых технологий
условиях: от железобетонных изделий
к ее использованию:
• Сокращение затрат на строительство может
домостроения
до инженерных систем и отделки.
составлять до 20 %
• Пилотное использование
На текущий момент мы ищем
• монолит версии 2.0 Группы «Эталон»
• Высокие показатели энергоэффективности
технологии префабрицирования
партнера с международным опытом,
будет предполагать полную
и эргономичности зданий
который будет готов производить
стандартизацию планировочных
• Сокращение строительных отходов, в том
Долгосрочно:
префабрицированные элементы для
и технологических решений,
числе металлического лома на 30 %
наших проектов под гарантии будущей
• развитие R&D позволит и дальше
• Высокий контроль качества благодаря
• Стандартизация продукта
загрузки мощностей.
сокращать издержки и сроки
промышленному производству элементов
и переход к Единому продукту
строительства по данной технологии.
2.0 с применением гибридной
Дополнение нашей линейки продуктов
технологии
не предполагает отказ от технологии
54
Стратегия
55
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
СТРОИТЕЛЬСТВО
СОКРАЩЕНИЕ
ПРОИЗВОДСТВЕННОГО ЦИКЛА
Результатом внедрения новых технологий станет сокращение
производственного цикла на срок от 3 до 6 месяцев. Более
короткий цикл строительства откроет нам возможность для
4
увеличения периода предпродаж на сопоставимый срок и, как
следствие, снижения ставок по проектному финансированию
практически до нуля.
ТЕХНОЛОГИЯ
РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТА
месяца
МОНОЛИТНАЯ
ЗЕМЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ
И ПОДГОТОВКА
ТЕ ЖЕ СРОКИ
СТРОИТЕЛЬСТВО НА ПЛОЩАДКЕ
на
3
меньше
ПЕРЕДАЧА СЕРВИСНОЙ КОМПАНИИ
ИНДУСТРИАЛЬНАЯ
месяца
месяцев
ЗЕМЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ
И ПОДГОТОВКА
на
1–2
дольше
СТРОИТЕЛЬСТВО НА ПЛОЩАДКЕ
на
6
меньше
ПЕРЕДАЧА СЕРВИСНОЙ КОМПАНИИ
до
месяцев
ПРОИЗВОДСТВО
9
месяцев
месяцев
ПРОДАЖИ
ПРЕД-ПРОДАЖИ
на
3-6
дольше
ПРОДАЖИ
на
3-6
меньше
ПОСЛЕ ВВОДА
до
50
%
ок.
30-40
%
ок.
20
%
РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ПОЛУЧЕНО
ЗДАНИЕ ВВЕДЕНО В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
56
Стратегия
57
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
ПОРТФЕЛЬ ПРОЕКТОВ
•
Компенсация дефицита в Санкт-
Помимо реализации проектов в двух
ПРИНЦИПЫ ПОПОЛНЕНИЯ
Петербурге до 1 млн кв. м, включая
российских столицах, мы видим неплохие
ПОРТФЕЛЯ ПРОЕКТОВ:
0,8 млн кв. м в 2021 году
возможности для быстрого увеличения
ДОЛГОСРОЧНОЕ ФОКУСИРОВАНИЕ
• Ежегодное пополнение портфеля
масштабов нашего бизнеса за счет реги-
НА РАСШИРЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО БАНКА
на объем не меньший, чем Группа
ональной экспансии. Основным крите-
«Эталон» планирует реализовать
рием остается возможность достижения
за период
сопоставимой с ключевыми регионами
• Приобретение новых
рентабельности бизнеса. В связи
Мы дополнили нашу стратегию
проектные решения. Во многом это стало
незонированных участков в Москве
с этим нами в первую очередь будут
пополнения портфеля проектов
следствием нашего опыта реализации
и Санкт-Петербурге для увеличения
рассматриваться города-миллионники
и, помимо покупки зонированных
проектов комплексного освоения
доли рынка к 2023-2024 году
или ближайшие кандидаты на попа-
участков, будем рассматривать
территории, таких как «Галактика»
• Выход только в те регионы,
дание в этот список, где доля людей,
5
приобретение незонированных пятен
и «ЗИЛ-Юг», благодаря которым нам
которые удовлетворяют критериям
способных купить самый доступный
под застройку. Такой подход позволит
удалось повысить наши компетенции
доходности с небольшими затратами
из наших будущих продуктов, будет
снизить стоимость земли в структуре
в этой области.
на вход в проект
составлять не менее 20-30 %. Выходить
затрат и разработать оптимальные
• Нацеленность на присутствие
в новые регионы мы планируем как
по крайней мере в 5 регионах
через запуск пилотных проектов, так
к 2024 году
и через партнерство или приобретение
• Целевое соотношение крупных,
локальных игроков.
средних и мелких проектов
ПЕРЕХОД К ДОЛГОСРОЧНОМУ ПЛАНИРОВАНИЮ
в портфеле для обеспечения
широкого ассортимента предложения
ОБЕСПЕЧИТ УСТОЙЧИВЫЙ РОСТ ПРОДАЖ
СБАЛАНСИРОВАННЫЙ
10 %
>6,0
СЕЙЧАС
СТРАТЕГИЯ
ПО РЕГИОНАМ ПОРТФЕЛЬ
МЛН
ПРОЕКТОВ
40 % 1
КВ. М
КЛЮЧЕВЫЕ РЕГИОНЫ
МОСКВА, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
МОСКВА, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
ПЛЮС НОВЫЕ РЕГИОНЫ
РАЗРЕШИТЕЛЬНАЯ
ПРЕИМУЩЕСТВЕННО
НЕЗОНИРОВАННЫЕ УЧАСТКИ
26 %
ЗОНИРОВАННЫЕ УЧАСТКИ
С ВОЗМОЖНОЙ ГАРАНТИЕЙ
2,8
ДОКУМЕНТАЦИЯ
50 % 1
С ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИЕЙ
СОБСТВЕННИКА НА ПОЛУЧЕНИЕ
МЛН
ДОКУМЕНТАЦИИ, ПЛЮС
КВ. М
74 %
ЗОНИРОВАННЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ
КОМПЕНСАЦИИ ДЕФИЦИТА
В КЛЮЧЕВЫХ РЕГИОНАХ
ВРЕМЯ ДО ВЫВОДА
Москва
6-12
24-36
В ПРОДАЖУ
Санкт-Петербург
МЕСЯЦЕВ
МЕСЯЦЕВ
Новые регионы
2020
2024
РИСК В СВЯЗИ
НИЗКИЙ
УМЕРЕННЫЙ
Наш подход к M&A практически
•
Значительная операционная синергия
не изменился. В условиях дефицита
•
Возможность внедрять новые
С ПОЛУЧЕНИЕМ
портфеля проектов в Санкт-
проектные и конструктивные
РАЗРЕШЕНИЙ
Петербурге, учитывая стремление
решения, соответствующие целевому
нарастить свое присутствие в регионах,
продукту Группы «Эталон»
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ
КОРОТКИЙ
ДЛИННЫЙ
мы готовы рассматривать возможность
неорганического роста при выполнении
ГОРИЗОНТ
определенных условий:
При этом после приобретения компании
«Лидер-Инвест» мы накопили огромный
• Размер портфеля ок. 1 млн кв. м
опыт успешной интеграции большого
СТОИМОСТЬ
ВЫСОКАЯ
УМЕРЕННАЯ
• Соответствие критериям доходности
портфеля проектов, который может
ПРИОБРЕТЕНИЯ
(валовая прибыль 35 %; ROIC > 20 %)
быть использован в будущем. Основой
• Минимальная конкуренция между
для неорганического роста станет
проектами приобретаемой компании
создание нового, более маржинального
и текущим портфелем Группы
продукта, который позволит получить
ВЛИЯНИЕ
НЕГАТИВНОЕ / УМЕРЕННОЕ
ПОЗИТИВНОЕ
«Эталон» в ключевых регионах
максимальный синергетический эффект.
НА РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ
• Высокая прозрачность бизнеса
и структуры владения компанией
1 Из них 20-30% — незонированные участки под будущие проекты.
содержание .. 1 2 3 4 ..