содержание .. 2 3 4 5 ..
Группа «Эталон». Годовой отчёт за 2020 год - часть 4
58
Стратегия
59
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
СТРОИТЕЛЬСТВО
ПРОДАЖИ
СТАНДАРТИЗАЦИЯ
УВЕЛИЧЕНИЕ
ПРОДУКТА
ЖИЗНЕННОГО
ЦИКЛА КЛИЕНТА
Современные индустриальные техно-
свои фасадные решения, концепцию
логии домостроения и уникальная
и планировки мест общего пользо-
B2C
Один из ключевых элементов нашей
В рамках данного проекта мы планируем
цифровая архитектура позволяют
вания, инженерные решения, а также
6
7
стратегии состоит в том, чтобы улучшить
расширять ассортимент дополнительных
широко использовать принцип вариа-
планировки первого этажа и паркингов.
качество обслуживания клиентов, в том
сервисов в кооперации с новыми партне-
тивности стандартных элементов, чтобы
Мы уже создали единую базу стандарти-
числе за счет дальнейшего развития
рами и добавить инструмент стартового
создавать качественный стандартизиро-
зированных планировок квартир, содер-
онлайн-продаж, а также создания единой
«cash back» на эти сервисы для поку-
ванный продукт.
жащую более 380 наиболее популярных
клиентской платформы для покупателей
пателей квартир, что создаст для нас
вариантов, которые мы сможем приме-
и жильцов наших комплексов МОЙ ДОМ
больше возможностей для увеличения
Для каждого из классов жилья мы опре-
нять для каждого сегмента.
ЭТАЛОН APP 2.0, которая должна стать
доли вторичных покупок и привлечения
делили наиболее перспективные техно-
базой для повышения степени вовле-
новых покупателей.
логии домостроения и разрабатываем
ченности наших клиентов в вопросы
дальнейшего улучшения продукта.
НОВЫЙ ПРОДУКТ В СЕГМЕНТЕ ДЕВЕЛОПМЕНТА
ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Стандартизированный продукт для:
Доля в новом предложении жилья
ПРОДАЖИ
ETALON.
Жилье в сегменте
Санкт-Петербург
ПЕРСОНИФИКАЦИЯ ПРОДУКТА
20%
масс-маркет (эконом)
Регионы
START
И ОПТИМИЗАЦИЯ ЕГО ПРОДВИЖЕНИЯ
Жилье средней
Москва
ETALON.
ценовой категории
70%
Санкт-Петербург
COMFORT
(комфорт и бизнес)
Регионы
Внедрение системы аналитики больших
Важнейшая задача для нас — полно-
данных позволило нам лучше понимать
ценная трансформация бизнес-про-
Жилье в верхнем
Москва
8
ETALON.
10%
наших клиентов, их модели поведения,
цессов на основе анализа проблем,
ценовом сегменте
Санкт-Петербург
PLUS
интересы, перемещения, каналы комму-
с которыми сталкивается клиент,
(премиум и выше)
никации. На основе предиктивной анали-
внедрение интеллектуальных инстру-
тики мы продолжаем оптимизировать
ментов, сопровождающих и ускоряющих
коммуникационную политику, развивать
процесс принятия решений внутри
инструменты точного таргетирования
компании. Это ключевой аспект стра-
и наши компетенции в анализе одного
тегии до 2024 года, который позволит
из наиболее сложных этапов клиентского
обеспечить неуклонное повышение
B2B
После обновления цепочки создания
пути — выбора.
лояльности клиентов за счет создания
стоимости Группа «Эталон» сможет
для них качественного продукта, облада-
предложить расширенную линейку
Сегодня у нас высокие показатели NPS
ющего высокой ценностью.
более маржинальных, чем генподряд,
на этапах клиентского пути, связанных
услуг для бизнеса: от аналитики
с продажей, — на уровне 60-70.
и проектирования до fee-девелопмента
Мы развиваем систему оценки и анализа
и «единого окна» для новых технологий
отзывов клиентов на всех этапах
домостроения. Развитие этого направ-
клиентского пути (онлайн-платформы,
ления позволит нам снизить расходы
звонки, визиты, транзакции, проживание
на научные исследования и разработки,
в готовых квартирах) и совершенствуем
которые мы будем нести при создании
процедуры с целью повышения удовлет-
нашей новой цифровой архитектуры.
воренности клиентов.
60
Стратегия
61
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
НАШИ АМБИЦИИ
ФИНАНСОВЫЕ
В ПЕРСПЕКТИВЕ
ЦЕЛИ
СТРАТЕГИЧЕСКОГО
ПЛАНИРОВАНИЯ
1
Реализация новой стратегии Группы «Эталон»
2024
1 ПОЛУГОДИЕ 2020
позволит нам стать не просто девелопером,
а технологичной компанией, в основе которой нахо-
МЕДЛЕННЫЙ РОСТ
ДИНАМИКА ПРОДАЖ
ДВУЗНАЧНЫЙ ПРИРОСТ
1
СОЗДАТЬ ЛЕГКО
ПОКАЗАТЕЛЕЙ
дится полностью цифровая архитектура, позволяющая
МАСШТАБИРУЕМУЮ
БИЗНЕС-МОДЕЛЬ
быстро адаптировать все процессы текущей ситуации
и поставленным целям. Для инвесторов и акционеров
это означает хороший возврат на вложенный капитал
ВАЛОВАЯ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ
29%
ДО РАСПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ
35 %
как за счет роста наших показателей, так и за счет
ПРИОБРЕТЕНИЯ АКТИВОВ (PPA)
роста мультипликатора EBITDA.
ОТНОШЕНИЕ КОММЕРЧЕСКИХ И
14,1%
АДМИНИСТРАТИВНЫХ ЗАТРАТ
10 %
К ВЫРУЧКЕ
2ЧИТЬ
3
СТАТЬ ВЕДУЩИМ
4
ПРОДВИГАТЬ
РОСТА
РОСТ ПРИБЫЛИ НА АКЦИЮ ДО
РОСТА
ОБЪЕМЫ ТЕКУЩЕГО
ФЕДЕРАЛЬНЫМ
КОНЦЕПЦИЮ
<
>
ВЫРУЧКИ
ВЫРУЧКИ
РАСПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ
СТРОИТЕЛЬСТВА
ИГРОКОМ
УСТОЙЧИВЫХ
ПРИОБРЕТЕНИЯ АКТИВОВ (PPA)
ВДВОЕ БЕЗ ИЗМЕНЕНИЯ
И ОРИЕНТИРОВАННЫХ
НАКЛАДНЫХ РАСХОДОВ
НА ЧЕЛОВЕКА ГОРОДОВ
ОТНОШЕНИЕ ЧИСТОГО
1,8х
КОРПОРАТИВНОГО ДОЛГА К EBITDA
2-3х
ДО РАСПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ
ПРИОБРЕТЕНИЯ АКТИВОВ (PPA)
ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ
ОТРАЖЕННЫЙ В ОТЧЕТНОСТИ
ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЙ
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК
5
ДОСТИЧЬ
6
СТАТЬ ЛИДЕРОМ
7
ДОСТИЧЬ ЛУЧШЕЙ
ДВУЗНАЧНОГО
ПО ПОКАЗАТЕЛЯМ
В ОТРАСЛИ
РУБЛЕЙ
ДИВИДЕНДЫ
МИН. РУБЛЕЙ
РОСТА ПОКАЗАТЕЛЕЙ
NPS И CLV
РЕНТАБЕЛЬНОСТИ
12
НА ГДР
НА ГДР 12
ПРОДАЖ
+
НАДБАВКА С УЧЕТОМ
РОСТА ЧИСТОЙ
ПРИБЫЛИ
1 На основе финансовых результатов на 30.06,2020 (финансовая позиция на 30.09.2020) и операционных результатов за 9 месяцев 2020 года.
62
Портфель проектов
63
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
ПОРТФЕЛЬ
ПРОЕКТОВ
66
Текущий портфель проектов
68
Пополнение портфеля проектов
72
Проекты комплексного развития территории
84
Проекты бизнес-класса
94
Проекты комфорт-класса
64
Портфель проектов
65
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
К ПРЕДЫДУЩЕМУ
УВЕРЕННЫЙ
РЫНОЧНАЯ
ГОДУ
СТОИМОСТЬ
РОСТ
ПОРТФЕЛЯ ПРОЕКТОВ
МЛРД РУБ.
66
Портфель проектов
67
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
Остаток
Остаток
Остаток
Бюджет
непоне-
ТЕКУЩИЙ
непроданных
непроданных
Рыночная
Поступления
строи
сенных
Площадь
площадей
машиномест
стоимость
от продаж
тельства
затрат
# Проект
Статус
(тыс. кв. м)
(тыс. кв. м) 1
(шт.)
(млн руб.)
(млн руб.) 2
(млн руб.) 3
(млн руб.) 3
ПОРТФЕЛЬ
ТЕКУЩИЕ ПРОЕКТЫ
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
ПРОЕКТОВ
1
Галактика
Строительство
764
245
1 916
21 620
77 863
49 017
20 103
2
Проект на Черниговской улице
Строительство
110
68
972
5 359
18 383
8 939
6 557
Рыночная стоимость портфеля проектов Группы «Эталон»
Основой уверенных продаж,
3
Петровская доминанта
Строительство
89
40
322
4 941
15 316
6 716
4 222
на 31 декабря 2020 года составляет 191 млрд руб. В порт-
фель входят 63 проекта в Санкт-Петербурге и Московском
4
Эталон на Неве
Строительство
77
35
374
3 233
9 349
4 520
1 412
которые поддерживают
регионе с суммарной реализуемой площадью 2,8 млн кв. м.
5
Domino
Строительство
39
33
312
2 696
7 199
3 262
2 965
стабильную динамику бизнеса
Около 98 % нашего портфеля относится к проектам сред-
ИТОГО В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ
1 078
420
3 896
37 849
128 111
72 454
35 259
даже в самые непростые
него и верхнего ценового сегмента. При этом мы одинаково
успешно реализуем не только проекты среднего размера
времена, являются наша
и клубного формата, но также и масштабные проекты
МОСКОВСКИЙ РЕГИОН 4
комплексного освоения территории, такие как «Изумрудные
прочная репутация и каче-
1
ЗИЛ-Юг
Проектирование
1 403
1 307
10 113
64 121
360 185
166 078
165 473
Холмы» и «Галактика», чья площадь близка к 1 млн кв. м.
2
Изумрудные холмы
Строительство
857
28
290
1 519
60 209
39 799
3 614
ственный портфель проектов
Более половины проектов в нашем земельном банке нахо-
3
Nagatino i-Land
Строительство
329
301
1 467
23 237
73 177
31 493
29 981
в Москве и Санкт-Петербурге.
дятся на различных стадиях строительства. Это и недавно
4
Летний сад
Строительство
278
36
270
1 494
31 812
17 409
4 022
выведенные на рынок проекты, и жилые комплексы,
На конец 2020 года мы имели
в которых часть очередей уже введена в эксплуатацию.
5
Серебряный фонтан
Строительство
226
121
1 587
17 973
45 493
18 745
6 719
сбалансированный порт-
Такой ассортимент предложения позволяет нам пред-
6
Крылья
Строительство
184
48
483
2 769
30 947
16 087
7 782
ставить клиенту широкий выбор качественного жилья
фель проектов, состоящий
в соответствии с его предпочтениями, даже при условии
7
Нормандия
Строительство
124
29
198
3 029
15 989
7 002
880
ограниченного бюджета покупки.
из более 2,8 млн кв. м реали-
8
Проект на Летниковской улице
Проектирование
63
63
717
6 814
20 315
8 980
8 405
9
Проект в Мытищинском районе
Проектирование
93
82
322
1 256
7 678
4 469
4 469
зуемой площади в различных
10
Фотиевой, 5
Проектирование
11
11
72
1 533
4 243
1 640
1 639
сегментах и на разных стадиях
11
Большая Черкизовская, 4
Проектирование
7
7
46
714
1 526
556
556
строительства.
12
Электрозаводская, 60
Проектирование
9
9
63
676
2 382
1 192
1 147
13
Зорге, 3
Проектирование
12
12
99
392
2 881
1 941
1 905
Счастье на Семеновской
14
Строительство
6
5
34
868
1 517
729
463
(Измайловское шоссе, 20)
15
Счастье на Ломоносовском
Строительство
6
3
37
860
2 092
1 217
689
ИТОГО В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ
3 609
2 062
15 798
127 255
660 446
317 337
237 743
191
ИТОГО ТЕКУЩИЕ ПРОЕКТЫ
4 687
2 482
19 694
165 104
788 558
389 791
273 002
МЛРД РУБ.
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ
ЗАВЕРШЕННЫЕ ПРОЕКТЫ
ПОРТФЕЛЯ ПРОЕКТОВ
Жилая недвижимость в завершенных проектах
3 332
350
6 799
25 195
283 567
ГРУППЫ «ЭТАЛОН»
Завершенные отдельно стоящие коммерческие объекты
8
8
55
591
на 31 декабря 2020
ИТОГО ЗАВЕРШЕННЫЕ ПРОЕКТЫ
3 340
358
6 854
25 786
283 567
ИТОГО ПРОЕКТЫ ГРУППЫ «ЭТАЛОН»
8 027
2 840
26 548
190 890
1 072 125
389 791
273 002
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ БЛОК
12 640
20
Бизнес и активы производственного блока
18
12 640
2,8
ТЕКУЩИХ ПРОЕКТОВ
МЛН КВ. М
ИТОГО АКТИВЫ ГРУППЫ «ЭТАЛОН»
8 027
2 858
26 548
203 530
1 072 125
389 791
273 002
В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ
ОСТАТОК НЕПРОДАННЫХ
И МОСКОВСКОМ
Источник: оценка Colliers International на 31.12.2020
ПЛОЩАДЕЙ
РЕГИОНЕ
1 Включая парковочные места: размер парковочного места во введенных в эксплуатацию проектах рассчитан как 30 кв. м на место.
2 Поступления от продаж включают будущие и уже полученные доходы на 31.12.2020.
на 31 декабря 2020
на 31 декабря 2020
3 Не включая платежи за приобретение земельных участков.
4 Москва, Новая Москва и Московская область в пределах 30 км от МКАД.
68
Портфель проектов
69
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
ПОПОЛНЕНИЕ
ПОРТФЕЛЯ ПРОЕКТОВ
С учетом стратегических инициатив до 2024 года
мы ставим перед собой цель увеличить размер
нашего портфеля практически в 2 раза — до более
чем 6 миллионов квадратных метров.
МОСКОВСКИЙ РЕГИОН:
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ:
Приобретение компании «Лидер-Инвест»
В Санкт-Петербурге наш земельный банк
в 2019 году позволило нам пополнить
ограничен. Мы активно работаем над
портфель в Москве на более чем
пополнением портфеля в регионе. В 2021
1,5 млн кв. м. Этот объем достаточен
году мы планируем пополнить земельный
для реализации девелоперских
банк в Санкт-Петербурге примерно
проектов Компании на ближайшие
на 800 тыс. кв. м.
несколько лет. Тем не менее
мы анализируем и рассматриваем
Компенсация дефицита в Санкт-
для покупки перспективные участки
Петербурге и последующее регулярное
в привлекательных районах столицы.
пополнение на объем не меньший,
чем плановые продажи ближайшего
года, позволят сделать наш портфель
в Москве и Санкт-Петербурге более
сбалансированным и обеспечат даль-
нейшее усиление наших позиций в двух
6
крупнейших городах России.
МЛН КВ. М
ЦЕЛЕВОЙ РАЗМЕР
ПОРТФЕЛЯ
ПРОЕКТОВ
В 2024 ГОДУ
1
ОПТИМАЛЬНАЯ СТРУКТУРА
3
СМЕЩЕНИЕ ФОКУСА С КРАТКОСРОЧ-
Прогноз
НАШ ПОДХОД
ПОРТФЕЛЯ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ
НОГО НА ДОЛГОСРОЧНЫЙ
К ДАЛЬНЕЙШЕЙ
РАЗМЕРА ПРОЕКТОВ
ДИВЕРСИФИКАЦИИ
В связи с ростом стоимости земельных
ПОРТФЕЛЯ:
Мы придерживаемся структуры
участков, дефицитом качественных
земельного банка, предусматри-
участков под застройку и усилением
вающей один якорный проект
наших компетенций в области зониро-
площадью около 1 млн кв. м,
вания мы рассматриваем возможность
5-6 проектов среднего размера
покупки незонированных участков
и до 10 проектов точечной
и самостоятельное их зонирование.
2,8
застройки.
У данного подхода, несмотря на увели-
чение срока выхода на строительную
МЛН КВ. М
площадку, есть несколько неоспоримых
РАЗМЕР ПОРТФЕЛЯ
преимуществ.
ПРОЕКТОВ
на 31 декабря 2020
Во-первых, покупка и самостоятельное
2
ОПТИМАЛЬНОЕ СООТНОШЕНИЕ
зонирование снижает стоимость земли
ПРОЕКТОВ ПО КЛАССАМ ЖИЛЬЯ
в структуре затрат на реализацию
Мы довольно успешно реализуем свои
проекта. Во-вторых, самостоятельное
компетенции в верхнем сегменте, начав
зонирование позволяет с самого начала
с запуска проекта «Серебряный фонтан»
заложить оптимальные архитектурные
в 2017 году и доведя долю проектов
решения и концепцию застройки участка.
бизнес- и премиум-класса до 71 %
Вместе с тем мы рассматриваем возмож-
в структуре нашего портфеля на конец
ность приобретения зонированных
2020
2021
2022
2023
2024
2020 года.
участков для компенсации дефицита
ближайших лет.
70
Портфель проектов
71
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
9
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
МОСКВА
7
4
2
5
5
11
12
3
13
14
ПРОЕКТЫ
ПРОЕКТЫ
8
1
Галактика
1
ЗИЛ-Юг
2
Проект на Черни
2
Изумрудные холмы
15
1
4
говской улице
3
Nagatino i-Land
10
3
Петровская
4
Летний сад
доминанта
1
5
Серебряный фонтан
4
Эталон на Неве
6
2
6
Крылья
5
Domino
3
7
Нормандия
8
Проект на Летниковской
улице
9
Проект в Мытищинском
районе
10
Фотиевой, 5
11
Большая Черкизовская, 4
12
Электрозаводская, 60
13
Зорге, 3
14
Счастье на Семеновской
(Измайловское шоссе, 20)
15
Счастье
на Ломоносовском
Проектирование
Строительство
Завершенный
Проектирование
Строительство
Завершенный
72
Портфель проектов
73
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
ЗИЛ-Юг
стр. 74
ПРОЕКТЫ
Галактика
стр. 80
КОМПЛЕКСНОГО
Nagatino i-Land
стр. 82
РАЗВИТИЯ
ТЕРРИТОРИИ
74
Портфель проектов
75
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
ЗИЛ-ЮГ
Проект развития территории разработан совместно
Летом 2020 года городу были представлены проекты
с голландской градостроительной и архитектурной
архитектурно-градостроительной концепции
компанией KCAP и ведущими российскими
застройки первой очереди жилого квартала
урбанистами. К 2030 году здесь планируется
«ЗИЛ-Юг», которая представляет собой модель
построить 1,4 млн кв. м жилья, коммерческой
всего района — принципы, заложенные в основу
недвижимости и общественной инфраструктуры.
мастер-плана «ЗИЛ-Юг», получили здесь наглядное
МОСКВА
«ЗИЛ-Юг» — масштабный проект редевелопмента
По качеству архитектуры и комфорту проект
воплощение:
бывшей территории завода «ЗИЛ» в Москве площадью
«ЗИЛ-Юг» сможет соперничать с центральными
свыше 109 га, основанный на концепции «15-минутного
районами Москвы.
• передовые технологии — от различных
типов жилья и переменной высотности зданий
города» и использовании новейших технологий.
Здесь появятся современные жилые кварталы
до использования современных префабрициро-
и парковая зона, пешеходные набережные,
ванных элементов, модулей и CLT-панелей;
связывающие северную и южную территории «ЗИЛ»,
• принцип 15-минутной пешеходной доступ-
а также два пешеходных и три автомобильно-
ности основных коммерческих, деловых и обще-
пешеходных моста. На соседнем участке будут
ственных пространств из любой точки района:
организованы два причала для водного транспорта:
половина всех перемещений внутри района
«ЗИЛ» и «Планета ЗИЛ».
будет осуществляться пешком или на безмо-
торном транспорте. Благодаря такому подходу
люди смогут жить, работать и отдыхать в одном
месте, что сделает «ЗИЛ-Юг» новой точкой
притяжения для горожан и для бизнеса;
• концепция «умный город», предусматривающая
создание развитой цифровой инфраструктуры.
Стандартизированное
Гибридные дома
Модульные
предложение
будут построены
дома, в которых
в префабрицированных
вокруг центрального
располагаются
домах
проезда и площади
квартиры для сдачи
в аренду, находятся
недалеко от делового
района «ЗИЛ-Восток»
Кольц
затон Новинки
Монолитные дома пилотной
Дома в экозоне
первой и второй очереди
затона Новинки
для оценки спроса на новую
будут построены
планировку жилья Etalon
с использованием
2.0 от Группы «Эталон»
CLT-панелей
76
Портфель проектов
77
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
Район расположен на набережных Москвы-реки
и Нагатинского затона, рядом с парками «Тюфелева
роща» и «Кожухово». Основной потенциал этого
Университет
района связан с рекой, которая должна стать не только
ключевой рекреационной зоной, но и важным
Церковь
транспортным каналом, связывающим жилой комплекс
Тульская
«ЗИЛ-Юг» с другими частями города.
Автозаводская
Музей
Университет
Квартал соседствует с большим транспортно-
Ландшафтный
Университет
ЗИЛ
парк
пересадочным узлом и проспектом Лихачева. Близость
Технопарк
к центральным магистралям Москвы — ТТК и проспекту
Верхние Котлы
Андропова — позволит добраться
до исторического
центра города на автомобиле примерно за 30 минут,
Нагатинская
Бизнес-
Коломенская
а на общественном транспорте за
25 минут. В пешей
центр
Университет
Музей
доступности от квартала «ЗИЛ-Юг» расположены
Бизнес-центр
Церковь
станции метро «ЗИЛ» и «Технопарк».
Музей-
заповедник
«Коломенское»
10 км
25 минут
до Красной площади
7 км
15 минут
до Садового кольца
содержание .. 2 3 4 5 ..