содержание .. 1 2 3 ..
Группа «Эталон». Годовой отчёт за 2020 год - часть 2
18
Введение
19
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
РЕЗУЛЬТАТЫ ОПЕРАЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
РЕЗУЛЬТАТЫ В ОБЛАСТИ УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ
РЕКОРДНЫЕ
НОВАЯ СТРАТЕГИЯ
ДИВИДЕНДНАЯ
ВЫСОКИЕ СТАНДАРТЫ
ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
РЕКОРДНЫЕ ПРОДАЖИ
ДЕНЕЖНЫЕ ПОСТУПЛЕНИЯ
ДО 2024 ГОДА,
ПОЛИТИКА
ОХРАНЫ ТРУДА
нацеленная на устойчивое
с минимальной гарантированной
отсутствие смертельных случаев
ТЫС.
МЛРД
МЛРД
развитие городской среды
выплатой в размере 12 руб. на ГДР
в 2020 г.; индекс безопасности
540
КВ. М
79,9
РУБ.
82
РУБ.
и внедрение инноваций
на уровне 86 % (+6 п.п. к 2019 году)
ИЮЛЬ
АВГУСТ
СЕНТЯБРЬ
ОКТЯБРЬ
НОЯБРЬ
ДЕКАБРЬ
• Архитектурный совет Москвы
• Победа в IV Всероссийском
• Проект Группы «Эталон»
• Ввод в эксплуатацию проекта
• Старт продаж в ЖК «Счастье
• Ввод в эксплуатацию проектов
одобрил проект «ЗИЛ-Юг»,
конкурсе «BIM-технологии 2019/20»
первым в России прошел
«Счастье на Соколе»
на Семеновской»
«Счастье на Пресне», «Охта
флагманского жилого квартала
в номинации «Информационное
госэкспертизу в цифровом
• Запуск публичной
• Компания провела
Хаус» и ряда корпусов
Компании в Москве
моделирование жилых зданий»
формате
программы образовательно-
День инвестора, на котором
в ЖК «Галактика»
• Ввод в эксплуатацию
с проектом «Жилые комплексы
информационной
представила новую стратегию
• Жилые комплексы «Крылья»
ЖК Botanica
"Счастье"»
медиаплатформы
до 2024 года
и «Петровская Доминанта»
• Старт продаж в проекте
Generation Zil, посвященной
стали победителями European
на Черниговской улице
развитию района «ЗИЛ-Юг»
Property Awards 2020
в Москве
РЕЗУЛЬТАТЫ 3 КВАРТАЛА:
РЕЗУЛЬТАТЫ 4 КВАРТАЛА:
ПРОДАЖИ
СРЕДНЯЯ ЦЕНА ЗА КВ. М
ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, ТЫС. КВ. М
ПРОДАЖИ
СРЕДНЯЯ ЦЕНА ЗА КВ. М
ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, ТЫС. КВ. М
МЛРД
ТЫС.
МЛРД
ТЫС.
24
РУБ.
159,4
РУБ.
16
МОСКВА
26,4
РУБ.
158,4
РУБ.
74
МОСКВА
ПОСТУПЛЕНИЯ
ПОСТУПЛЕНИЯ
ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ
СРЕДНЯЯ ЦЕНА КВАРТИР ЗА КВ. М
ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ
СРЕДНЯЯ ЦЕНА КВАРТИР ЗА КВ. М
МЛРД
ТЫС.
МЛРД
ТЫС.
21,2
РУБ.
186,3
РУБ.
29,2
РУБ.
191,9
РУБ.
273
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
20
Введение
21
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
рублей соответственно. Выручка соста-
проанализировал и переосмыслил
в том числе двукратного увеличения
вила 78,7 млрд рублей, и мы достигли
каждый этап цепочки создания стои-
объемов строительства и двузначного
ОБРАЩЕНИЕ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ
рекордного показателя валовой прибыли
мости. Приоритетным направлением
прироста продаж. Новые строительные
до распределения стоимости приобре-
развития стала сквозная цифровизация
технологии, новый подход к созданию
тения активов (PPA) в 25,8 млрд рублей.
бизнес-процессов и создание полно-
продукта и полностью цифровое взаи-
СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ
Валовая рентабельность до распреде-
стью цифровой архитектуры. В рамках
модействие с клиентами должны помочь
ления стоимости приобретения активов
этого направления мы начали исполь-
Группе «Эталон» достичь наивысшего
(PPA) составила 33 %, что лишь немного
зовать системы на основе больших
уровня NPS и CLV, а лучшая в отрасли
ниже целевого уровня в 35 %, заяв-
данных для быстрой и точной оценки
рентабельность будет способствовать
ленного в нашей стратегии. Компания
потенциала земельного участка, а также
росту продаж.
сохранила устойчивое финансовое
ГИС-сканирование и новые решения
положение, сократив долговую нагрузку.
для проектирования, которые позво-
Эти бизнес-цели — лишь часть наших
Соотношение чистого корпоративного
ляют составить подробный мастер-план
долгосрочных планов. По мере роста
долга к EBITDA до распределения стои-
и бюджет проекта менее чем за один
бизнеса Группы «Эталон» мы продолжим
мости приобретения активов снизилось
день.
совершенствовать систему корпоратив-
c 1,9x в 2019 году до 1,2x в 2020 году.
ного управления. Мы расширили обязан-
Наша следующая цель — применить
ности Комитета по взаимоотношениям
Новая стратегия, утвержденная в 2020
эти цифровые технологии к проектам
с инвесторами и раскрытию информации
году, направлена на закрепление
с использованием новых способов
и повышаем эффективность нашей
успехов прошлых лет и достижение
домостроения. Мы планируем развивать
деятельности, основываясь в том числе
Группой «Эталон» лидирующих техно-
существующую монолитную технологию,
на результатах подробного исследования
логических позиций в своем секторе
расширяя наш арсенал за счет совре-
восприятия компании инвестиционным
как с точки зрения цифровизации, так
менных технологий префабрицирования,
сообществом. Чтобы усилить согласован-
и в плане внедрения новых строительных
модульного домостроения и строитель-
ность интересов менеджмента и акцио-
технологий.
ства с использованием CLT-панелей.
неров, мы также разработали программы
Мы ожидаем, что эта стратегия
мотивации для сотрудников Группы.
На российский рынок жилищного стро-
в сочетании со стандартизацией нашего
Краткосрочная программа мотивации
ительства начали оказывать влияние
продукта позволит нам удовлетворить
основана на ключевых показателях эффек-
мировые тенденции. Покупатели
меняющийся потребительский спрос,
тивности, в то время как долгосрочная
выдвигают более высокие требования
а также достичь операционной эффек-
программа ориентирована на рыночную
к функциональному оснащению здания,
тивности и рентабельности, необходимых
капитализацию Группы «Эталон», при
качеству жилой среды и благоустрой-
для обеспечения хорошей доходности
этом дополнительные выплаты зависят
ству прилегающей территории, особенно
для акционеров.
от результатов за три года.
в Москве и Санкт-Петербурге. Спрос
в 2020 году вырос из-за рекордной
Мы планируем пополнить наш земельный
Совет директоров также работает
доступности ипотеки, но сдержива-
банк незонированными земельными
над совершенствованием подхода
ется ограниченным потенциалом роста
участками. Наш опыт в зониро-
Группы «Эталон» к вопросам устой-
доходов домохозяйств в среднесрочной
вании участков обеспечит скорейшее
чивого развития. В качестве основ
Уважаемые акционеры,
СЕРГЕЙ
перспективе. Изменение структуры
начало строительства. В то же время
нашей стратегии устойчивого развития
потребительского спроса требует новых
мы рассчитываем выйти в новые
мы выбрали шесть целей Организации
ЕГОРОВ
В ноябре 2020 года мы с командой менеджмента Группы «Эталон»
подходов к проектированию и строитель-
регионы России, приобретая местных
Объединенных Наций: здоровье и благо-
ству. При этом особую важность приоб-
девелоперов и расширяя наши инве-
получие, доступная и чистая энергия,
представили обновленную стратегию развития Компании до 2024
Председатель
ретает интеграция современных методов
стиции в новые проекты. Мы ожидаем,
развитие промышленности, инновации
года. Это событие не только ознаменовало успешное выполнение
городского планирования с новыми
что к 2024 году 10 % нашего портфеля
и инфраструктура, устойчивые города
Совета директоров
предыдущей стратегии, но и продемонстрировало устойчивость
и эффективными технологиями строи-
составят проекты за пределами Москвы
и населенные пункты, ответственное
нашего бизнеса: мы смогли успешно разработать и утвердить новую
тельства, которая позволяет обеспечить
и Санкт-Петербурга.
потребление и производство, а также
необходимый уровень рентабельности
борьба с климатическими изменениями
амбициозную стратегию развития в сложных условиях, связанных
бизнеса.
Мы также планируем использовать
и их последствиями. Мы будем и дальше
с пандемией COVID-19. Этот успех был бы невозможен без упорного
цифровые технологии для улучшения
совершенствовать наши внутренние
труда и самоотверженности наших сотрудников, которым я выражаю
Что касается предложения, то рынок
клиентского опыта. Мы уже запустили
нормативные документы в этих областях,
становится более консолидированным,
обновление для мобильного приложения
внедряя новые процессы управления
свою искреннюю благодарность.
поскольку мелкие игроки испытывают
«Мой Дом Эталон», которое предостав-
и раскрывая обновленный список нефи-
трудности, связанные с новыми прави-
ляет клиентам поддержку на всех этапах,
нансовой информации в новом инте-
лами финансирования проектов. В то же
от поиска недвижимости до послепро-
грированном годовом отчете. Мы также
Пандемия оказала серьезное влияние
Операционные результаты Группы
время из-за роста цен на землю для
дажного обслуживания. Обновление
планируем поставить конкретные амби-
на отрасль девелопмента недвижимости
«Эталон» в 2020 году превзошли
крупных компаний становятся более
позволило партнерам интегрировать
циозные цели в области ESG.
во всем мире, но также способство-
наши самые смелые ожидания.
привлекательными незонированные
в приложение дополнительные пред-
вала ускорению уже существующих
Привлекательный портфель проектов,
участки. Программа реновации жилья
ложения для клиентов, позволяющие
Я уверен, что профессиональная
тенденций, включая цифровизацию
быстрая адаптация к изменениям
в Москве также повлияла на снижение
улучшить качество жизни в домах, управ-
команда и правильная стратегия
бизнес-процессов. Группа «Эталон»
и эффективные государственные меры
привлекательности массового сегмента.
ляемых Группой «Эталон».
позволят Группе «Эталон» преобразо-
не стала исключением и в 2020 году
поддержки спроса на жилье стали
вать бизнес, расширяя его масштабы
начала предлагать клиентам вирту-
основными драйверами роста нашего
В свете серьезных изменений спроса
Основываясь на этих стратегических
и повышая его эффективность и доход-
альные туры по объектам и возможность
бизнеса. Продажи и денежные поступ
и предложения Совет директоров
приоритетах, мы намерены к 2024 году
ность для акционеров. Мы создаем
оформления документов онлайн, в том
ления в 2020 году достигли рекордного
совместно с командой менеджмента
достичь амбициозных результатов,
будущее уже сегодня!
числе заявок на ипотеку.
уровня в 79,9 млрд рублей и 82,0 млрд
22
Введение
23
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
тенденций рынка, что способство-
Во время пандемии для Компании было
в другие крупные города России,
вало росту средней цены квартир
важно сохранить безопасность сотруд-
где жилая недвижимость комфорт-
ОБРАЩЕНИЕ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО
до 192 тыс. рублей / кв. м. Среднюю цену
ников и при этом обеспечить устой-
и бизнес-класса пользуется достаточным
также поддерживало увеличение доли
чивое развитие бизнеса. Большинство
спросом. Хотя цены на недвижимость
жилой недвижимости бизнес-класса
наших сотрудников работали удаленно.
за пределами двух российских столиц
ДИРЕКТОРА ГРУППЫ «ЭТАЛОН»
в портфеле.
Те, чье присутствие на рабочем месте
в среднем ниже, мы уверены, что
было необходимо, регулярно проходили
эффективность нашего бизнеса и каче-
Несмотря на снижение выручки Группы
медицинские осмотры для предот-
ство нашего продукта позволят Группе
«Эталон» в 2020 году до 78,7 млрд
вращения распространения COVID-19
«Эталон» достичь высокого уровня
рублей, основные показатели рентабель-
в офисе Компании. Для наших клиентов
рентабельности.
ности улучшились по сравнению с 2019
мы разработали онлайн-платформу для
годом. Валовая прибыль до распреде-
покупки недвижимости, минимизировали
Наконец, мы используем цифровые
ления стоимости приобретения активов
процедуры, требующие личных встреч,
технологии, чтобы улучшить клиентский
(PPA) выросла на 13 % — до 25,8 млрд
и предоставили покупателям возмож-
опыт. Так, мы стандартизируем наши
рублей. Таким образом, валовая рента-
ность участвовать в онлайн-программах
процессы, используя программное
бельность до распределения стоимости
выдачи ипотечных кредитов, предлага-
обеспечение для автоматизации плани-
приобретения активов выросла до 33 %,
емых российскими банками.
ровочных решений, что позволяет
почти достигнув стратегического
нам предлагать клиентам наиболее
целевого уровня в 35 %. Благодаря
подходящие по потребительским
Реализация новой стратегии
мерам по контролю издержек Компания
характеристикам квартиры при макси-
Группы «Эталон»
сократила коммерческие и администра-
мальной эффективности для бизнеса.
тивные расходы на 19 % по сравнению
Мы также обновляем веб-платформу
В ноябре 2020 года Группа «Эталон»
с 2019 годом. Доля коммерческих
Etalon и мобильное приложение «Мой
представила обновленную стратегию
и административных расходов составила
Дом Эталон», чтобы охватить все этапы
развития бизнеса до 2024 года. В рамках
12 % от выручки. В результате EBITDA
клиентского пути, от поиска квартиры
стратегии одно из основных направ-
до распределения стоимости приоб-
до покупки и получения финансирования,
лений — внедрение новых технологий
ретения активов увеличилась на 47 %,
а также государственной регистрации
строительства, таких как модульное
рентабельность по показателю EBITDA
недвижимости, уплаты коммунальных
домостроение, современное префа-
до распределения стоимости приоб-
платежей и обслуживания дома.
брицирование и использование много-
ретения активов составила 21 %, что
Мы нацелены на дальнейшее повышение
слойных клеёных деревянных панелей.
на 8 п.п. выше уровня 2019 года.
лояльности клиентов и качества их
В настоящее время мы готовим запуск
обслуживания.
пилотного проекта с использованием
Показатель долговой нагрузки, рассчи-
CLT-панелей, который будет оконча-
тываемый как соотношение чистого
тельно утвержден в 2021 году. Старт
Перспективы и прогнозы
корпоративного долга к EBITDA
пилотных проектов с применением
до распределения стоимости приоб-
других технологий запланирован
Мы ожидаем, что в 2021 году Группа
ретения активов, сократился до 1,2x
на 2022-2023 годы.
«Эталон» продолжит расширять
на конец 2020 года по сравнению с 1,9x
Уважаемые акционеры,
масштабы бизнеса. В марте 2021 года
ГЕННАДИЙ
годом ранее.
Применение инновационных техно-
мы объявили о планах проведения SPO
ЩЕРБИНА
логий для цифровой трансформации
для финансирования приобретения
В 2020 году Группа «Эталон» продемонстрировала рекордные
Стабильное финансовое положение
бизнеса — другое приоритетное направ-
новых проектов. Хотя мировая эконо-
и высокие денежные поступления позво-
операционные результаты и сохранила финансовую устойчивость,
ление развития Группы «Эталон».
мика по-прежнему страдает от пандемии
Исполнительный
ляют нам и дальше придерживаться
успешно преодолев вызовы пандемии COVID-19.
Мы уже используем элементы сквозной
COVID-19, спрос на жилье в России
нашей дивидендной политики, а также
директор
цифровой архитектуры, которая объе-
остается устойчивым, а средние цены
уделять основное внимание инвестициям
динит процессы от анализа рынка
в 2021 году — высокими.
Стратегия инноваций в бизнес-процессах и методах строительства,
в пополнение земельного банка в 2021
и выбора площадки до строительства,
году.
а также экспансия в новые регионы и расширение деятельности
продаж и текущего обслуживания
Мы продолжим регулярно сообщать вам
в регионах присутствия позволили установить курс на значительный
зданий. Мы ожидаем, что внедрение
о наших успехах в реализации обнов-
Последствия COVID-19
сквозной цифровой архитектуры значи-
ленной стратегии. Я уверен, что резуль-
рост размеров и стоимости бизнеса.
тельно повысит эффективность нашего
татом намеченных изменений станет
Прошедший год оказался непростым
бизнеса.
преобразование Компании, повышающее
для компаний из различных отраслей
ценность, которую мы создаем для всех
по всему миру. Группа «Эталон»
Стремясь к росту бизнеса, мы разви-
заинтересованных сторон.
Операционные и финансовые
своевременный перенос основных
и российский рынок девелопмента
ваем нашу стратегию по пополнению
результаты
функций продаж в онлайн, государ-
жилья не стали исключением. И хотя
земельного банка и региональной
Спасибо за проявленный интерес
ственная программа субсидирования
мы не могли повлиять на внешние
экспансии. В предстоящие годы, помимо
к Группе «Эталон»!
Несмотря на ограничения, введенные
ипотечных ставок и рост средней
факторы, такие как приостановка стро-
зонированных, мы планируем приобре-
в целях борьбы с пандемией, в 2020 году
цены реализации по всем проектам
ительных работ в Москве и Московской
тать более дешевые незонированные
Группа «Эталон» реализовала 538 тыс.
в портфеле.
области, применяемая Группой «Эталон»
земельные участки. Мы ожидаем, что
кв. м недвижимости стоимостью 80 млрд
технология домостроения позволила нам
наш опыт зонирования упростит процесс
рублей. Компания также установила
С помощью новых технологий продаж
после смягчения ограничений быстро
получения необходимой проектной
рекорд в 82 млрд рублей по денежным
(например, динамического ценообразо-
возобновить и даже ускорить процесс
документации. Также мы планируем
поступлениям. Достичь столь высоких
вания) Компании удалось более гибко
строительства, чтобы сдать объекты
расширение географии наших проектов
результатов Группе «Эталон» позволил
и точно реагировать на изменения
в срок.
за пределы Москвы и Санкт-Петербурга,
24
ОБЗОР И ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА
25
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
ОБЗОР
И ТЕНДЕНЦИИ
РЫНКА
26
Новый этап конкуренции
29
Факторы рынка и их влияние
на основные компоненты
бизнеса
35
Предложение и доступность
земельных участков
38
Себестоимость строительства
26
ОБЗОР И ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА
27
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
НОВЫЙ ЭТАП КОНКУРЕНЦИИ
Прошедший 2020 год стал катализатором важных
В долгосрочной перспективе, учитывая
потребности людей в улучшении
структурных изменений конкуренции на рынке,
жилищных условий и повышении
комфортности среды, спрос на жилую
предпосылки к которым формировались в течение
По итогам 2020 года Россия вошла
поддержки в России относительно
недвижимость в России продолжит
МАКРО-
в список стран, наименее пострадавших
невелик по сравнению с развитыми
расти. В покрытии недостатка жилой
нескольких последних лет. Несмотря на то, что
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ
от пандемии. Специалисты Всемирного
экономиками, он соответствует объемам
площади, реновации застройки
банка выделяют несколько ключевых
помощи в сопоставимых странах.
количество выданных разрешений и доступность
1950-70-х гг. и редевелопмента неэф-
КОНТЕКСТ
факторов, способствовавших этому.
Целевая поддержка значимых секторов
фективных территорий в регионах
В частности, принятые меры бюджетного
экономики, включая строительную
новых проектов на территории Москвы и Санкт-
важным регулятором предложения будет
стимулирования (на уровне 4 % ВВП)
отрасль, позволила эффективно стаби-
оставаться государственная политика.
Петербурга сокращается, по стране в целом
и стимулирующая кредитно-денежная
лизировать экономику. В результате —
Однако она сможет оказывать пози-
политика привели к оживлению эконо-
менее сильный спад на фоне потенциала
тивное влияние только на компании,
наблюдается рост инвестиций в площадки под
мической активности за счет внутрен-
более быстрого восстановления.
способные управлять изменениями
Российская экономика оказа-
него спроса. Введения дополнительных
девелопмент. Консолидация рынка продолжилась:
и быть гибкими в понимании меняющихся
лась устойчивее к последствиям
ограничительных мер, связанных
Согласно прогнозам Oxford Economics
трендов и предпочтений потребителей
пандемии, чем экономики евро-
с распространением пандемии, повторно
и Европейской комиссии, к 2022 году
позиции игроков топ-20 усиливаются, возрастает
при снижении себестоимости продукта.
не последовало, что не привело к допол-
чистый рост экономики РФ составит
пейских стран, что определяет
конкуренция между ними.
нительному спаду в секторе услуг малого
1,1 %, в то время как Еврозона все
и ее лидерство по прогнозиру-
и среднего бизнеса. Несмотря на то, что
еще будет в отрицательном диапазоне
емым темпам восстановления.
пакет мер бюджетной и финансовой
около 0,6 %.
БАЛАНС ТЕМПОВ
РОСТА ЦЕН ЗА КВ. М
ТЕМПЫ РОСТА ЦЕН
ГОДОВОЕ ПАДЕНИЕ ВВП И ПРОГНОЗЫ ВОССТАНОВЛЕНИЯ, % роста
И ВВОДИМОГО ЖИЛЬЯ
2020
Чистый рост до 2022 года
15 %
В 2020
В 2021
В 2022
10 %
2,1
8,4
4,1
1,7
3,5
4,2
3,4
4,5
5,5
4,2
3,1
3,4
3,0
3,4
6,6
Долгосрочно
10,5 %
>15 %
5 %
2019
4,8 %
0 %
1,2 %
-2 %
0 %
2 %
4 %
6
%
8 %
ТЕМПЫ
1,1%
РОСТА
1,1%
ОБЪЕМОВ
0,6 %
Стабилизация спроса в условиях стабилизации экономики
Наращивание объемов строительства под влиянием мер господдержки и программ развития
городской среды в регионах
-0,6 %
Источник: анализ Группы «Эталон» на основе данных ДОМ.РФ
-2 %
-2,5 %
-3 %
До 2020 года цены на жилье росли
Низкие ипотечные ставки и сохра-
-3,6 %
умеренными темпами, несмотря на рост
няющаяся потребность в улучшении
объемов предложения. В 2020 году
жилищных условий будут обуславливать
-5,4 %
в условиях сжатия рынка и приостановки
высокий уровень цен на квартиры даже
-6,4 %
строительства предложение сократилось.
после сворачивания программы субси-
Все это, в совокупности с ростом доступ-
дирования ипотечной ставки. При этом
ности жилья и финансовых возможностей
восстановление предложения в долго-
для его покупки, стимулировало рост цен.
срочной перспективе будет способство-
-3,5
-3,7
-6,0
-7,8
-9,8
-9,9
вать стабилизации цен и предотвратит
появление «ценового пузыря».
Источники: данные Oxford Economics, Европейской комиссии
1 В Еврозону включены 28 государств.
28
ОБЗОР И ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА
29
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
Приоритеты российской
По показателям обеспеченности жилой
При этом более 60 % жилищного фонда
площадью на человека Россия пока
в городах-миллионниках построено
государственной поли-
ФАКТОРЫ РЫНКА
отстает даже от стран Восточной
до 1990 года и не соответствует пред-
тики включают повышение
Европы, где на каждого человека
ставлениям нынешних покупателей о том
доступности жилья и каче-
в среднем приходится 31 квадратный
жилье, которое они были бы готовы
И ИХ ВЛИЯНИЕ НА ОСНОВНЫЕ
ства жилищных условий.
метр. В качестве целевого ориентира
приобрести. Согласно данным Минстроя
Стратегии развития жилищной сферы
России, около 35 % жилого фонда
Российской Федерации до 2025 года
в Российской Федерации построено
КОМПОНЕНТЫ БИЗНЕСА
взята обеспеченность в размере 30 кв. м
до 1970 года и нуждается в обновлении.
на душу населения.
КОЛИЧЕСТВО ЖИЛОЙ
19
26
33
33
36
39
39
ПЛОЩАДИ, кв. м / чел1
30
ЦЕЛЬ К 2025 ГОДУ
На фоне сокращающейся доходности
увеличился на 2,0 трлн руб., рост факти-
ФАКТОРЫ
депозитов и введения налогов на доходы
чески был результатом размещения
СПРОСА
по крупным вкладам динамика роста
средств на эскроу-счетах для покупки
вложений в банковские депозиты замед-
недвижимости (0,8 трлн руб.) и пере-
лилась и вклады стали менее привле-
оценки валютных депозитов в рублях.
В условиях низких ставок
кательными для потребителей с точки
С учетом этих двух факторов, а также
по депозитам и благодаря
зрения сбережений. Начиная с 2015 года
оттока 9 млрд долларов США с валютных
государственной программе
ставки по рублевым депозитам после-
депозитов общая сумма депозитов
довательно снижались и в декабре 2020
в рублевом выражении в течение 2020
по субсидированию ипотечной
года приблизились к уровню инфляции
года фактически сократилась на 1,5 трлн
ставки спрос населения
в стране: 3,4 % против 3,99 %2. Хотя
рублей.
на жилье в 2020 году суще-
общий объем депозитов в россий-
ской банковской системе в 2020 году
ственно вырос.
Источники: Росстат, Национальные статистические агентства
61 %
57 %
62 %
Средства на депозитах без учета
ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
ДОХОДНОСТЬ
23,2
24,2
26,0
28,5
30,5
32,5
переоценки депозитов в долл. США
СТАРШЕ 1990 г., %
И ОБЪЕМ ДЕПОЗИТОВ
в 2020 году и увеличения объема
средств на эскроу 3, трлн руб.
8,4 %
0,8
размещено
на эскроу-счетах
0,7
снятие с валютных
депозитов
(долл. США)
>60
%
6,5 %
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
В ГОРОДАХ-МИЛЛИОННИКАХ
ПОСТРОЕНО ДО 1990 ГОДА
5,6 %
снижение
на 1,5 трлн руб.
31
скорректированный
5,3 %
объем депозитов
Источник: анализ Группы «Эталон»
4,7 %
ЦЕЛИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ
УВЕЛИЧЕНИЕ ОБЪЕМОВ СТРОИТЕЛЬСТВА
3,4 %
ПОЛИТИКИ В ОБЛАСТИ
УСЛОВИЙ НЕ МЕНЕЕ ЧЕМ У
НЕ МЕНЕЕ ЧЕМ ДО
ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА:
Объем депозитов, трлн руб.
Ставка по депозитам
МЛН СЕМЕЙ
МЛН КВ. М
5
ЕЖЕГОДНО
120
В ГОД
Источники: ЦБ РФ, Национальное рейтинговое агентство
2 Данные ЦБ РФ.
1 Данные за 2019 год.
3 Суммы на счетах эскроу признаются сбережениями в соответствии с методологией Банка России; однако эти суммы
были вложены в покупку недвижимости и в целом не могут считаться сбережениями.
30
ОБЗОР И ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА
31
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
Наряду с этим в 2020 году Россия вошла в тройку лидеров по темпам снижения ставок
Темпы роста заработных плат в Санкт-Петербурге и Москве заметно обгоняли темпы
по ипотеке (минус 170 базисных пунктов) в сравнении с такими крупными странами
роста цен на квадратный метр жилья, даже в условиях нестабильной финансовой
с традиционно высокими ставками, как Мексика, Индия и Бразилия, что определило
ситуации в сервисных отраслях в 2020 году. Аналогичный тренд сохранялся и в других
рост привлекательности инвестиций в жилье для сохранения сбережений.
крупнейших агломерациях страны.
СНИЖЕНИЕ СТАВОК ПО ИПОТЕКЕ В КРУПНЫХ СТРАНАХ В 1 ПОЛУГОДИИ 2020 ГОДА
ДИНАМИКА ТЕМПОВ РОСТА ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ И ЗАРАБОТНЫХ ПЛАТ С 2013 ГОДА
Страны Западной Европы
Страны Восточной Европы
Развивающиеся страны
Темпы роста заработных плат
Темпы роста цен за кв. м
Потенциал спроса
СТАВКА ПО ИПОТЕКЕ
11,0 %
ГОРОДА-МИЛЛИОННИКИ
МОСКВА
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
Мексика
Турция
93 %
105 %
76 %
Индия
Россия
7,0 %
Бразилия
Южная
Африка
56 %
45 %
31 %
37 %
30 %
Венгрия
26 %
19 %
10 %
11 %
17 %
10 %
11 %
США
3,0 %
8 %
10 %
8 %
Великобритания
Нидерланды
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Источники: Росстат, ДОМ.РФ, анализ Группы «Эталон»
-25
50
125
200
275
-1,0 %
СНИЖЕНИЕ ИПОТЕЧНОЙ СТАВКИ С 4 КВ. 2019 Г. ПО 2 КВ. 2020 Г., В БАЗИСНЫХ ПУНКТАХ
Дополнительным фактором роста
В декабре 2020 года объем жилья,
привлекательности инвестиций в недви-
строящегося с использованием счетов
Источники: ЦБ РФ, данные The Global
жимость для частных лиц является
эскроу, превысил объем жилья, строя-
Заметное снижение ставок по ипотеке в России в 2020 году оказало поддержку
Economy, Национальный банк Мексики,
эффект от ранее запущенного перехода
щегося по старым правилам. По данным
ЦБ Индии, FBN, GOV.UK, МВФ
общему тренду на сохранение рекордных значений доступности жилья, несмотря
на новые правила проектного финан-
совместного опроса ВЦИОМ и ДОМ.РФ,
на временное снижение реальных доходов населения. Динамика показателей доступ-
сирования, позволившего обеспечить
около 80 % россиян оценивают реформу
ности жилья за последние пять лет по Москве, Санкт-Петербургу и России в целом
полную государственную гарантию для
положительно, 77 % отмечают, что благо-
продемонстрировала устойчивый рост.
вкладывающих свои деньги в жилье
даря реформе риски покупателя жилья
на стадии строительства.
на стадии строительства снизились.
ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ 1 И СТАВКА ПО ИПОТЕКЕ
Доступность
Ставка по ипотеке
МОСКВА
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
РОССИЯ
1,4x
1,6x
1,7x
1,9x
2,0x
2,2x
1,6x
1,9x
2,0x
2,2x
2,1x
2,4x
1,6x
1,7x
1,9x
2,1x
2,1x
2,4x
УВЕЛИЧЕНИЕ ОСТАТКОВ
РОССИЯ
МОСКВА
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
НА ЭСКРОУ-СЧЕТАХ
ЗАСТРОЙЩИКОВ
148
1 192
69
523
3
60
ЗА 2020 ГОД, млрд руб.
13,3 %
13,2 %
13,4 %
12,5 %
12,4 %
12,1 %
8x
7,5x
10,7 %
10,7 %
10,6 %
9,9 %
9,9 %
9,9 %
9,6 %
9,6 %
9,6 %
19x
7,8 %
7,7 %
7,6 %
Источники: Росстат, ЦБ РФ, анализ Группы «Эталон»
Источники: ЦБ РФ, анализ Группы «Эталон»
1 Соотношение средней заработной платы к среднему аннуитетному платежу.
32
ОБЗОР И ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА
33
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
Дополнительный спрос на жилую
текущих объемов предложения, оцени-
ЗАВИСИМОСТЬ СТАВКИ ПО ИПОТЕКЕ
недвижимость в результате резкого
ваемых в 46 млн. кв. метров, а также
ОТ СРОКА КРЕДИТОВАНИЯ, 2010-2020 ГГ.
снижения ипотечных ставок в ключевых
ежегодных темпов продаж недвижи-
регионах присутствия Компании, Москве
мости для полного удовлетворения
Фактические значения
Оценочные значения
и Санкт-Петербурге, на конец 2020 года
существующей потребности необходимо
оценивается в 99 млн кв. м. При условии
более 20 лет. Часть спроса в нижнем
сохранения тенденции к снижению
ценовом сегменте может быть удовлет-
СТАВКА ПО ИПОТЕКЕ, %
ставки по ипотеке в среднем с 7,6 %
ворена за счет реализации программы
15
до 7 % к 2024 году и положительной
реновации, однако значительная доля
динамики сроков погашения ипотечных
платежеспособных покупателей по-преж-
13
кредитов, спрос на жилье дополнительно
нему будет искать более качественные
вырастет на 32 млн кв. м. С учетом
объекты для приобретения.
11
9
7
СТАВКА ПО ИПОТЕКЕ
СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ
5
В МОСКВЕ
–1,4 %
-0,6 %
3
И САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ
9,0 %
7,6 %
7,0 %
160
200
240
280
320
360
В 2020-2024 ГГ., млн кв. м
СРОК ПОГАШЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА, МЕСЯЦЕВ
Источники: ЦБ РФ, анализ Группы «Эталон»
321
46
991
9
202
Средний срок
188
погашения
280 мес. (+50)
112
Средний срок
погашения
230 мес. (+30)
Спрос
Дополни-
Предложение
Спрос
Дополнитель-
Предложение
Спрос
на 2019
тельный спрос
на 2020
на 2020
ный спрос
2021-2024
на 2024
на 2020
(факт)
2021-2024
Источники: анализ Группы «Эталон» на основе данных Банка России, Росстат
В 2015 году доля покупателей моложе 40
не имели приватизированного жилья
Значимым фактором спроса
лет составляла лишь 26 %, сейчас милле-
и свою первую и последующую покупки
в долгосрочном периоде
ниалы и старшие представители самого
совершали с использованием ипотечных
будет изменение структуры
молодого поколения Z формируют
средств, что побуждало их при ограни-
около 60 % спроса на жилую недвижи-
ченности в ресурсах искать лучшее каче-
покупателей и их запросов
мость. Как правило, это люди, которые
ство в рамках имеющегося бюджета.
к качеству продукта.
Поколение Y (25-40 лет)
Поколение Z (<25 лет)
ДОЛЯ ПОКОЛЕНИЯ Y
И Z (МОЛОЖЕ 40 ЛЕТ)
БЕЗ ПРИВАТИЗИРОВАННОГО
26 %
2015
ЖИЛЬЯ
58 %
2020
53%
5 %
Источник: анализ Группы «Эталон»
1 Включает снижение ипотечной ставки, увеличение срока кредитования, влияние повышения заработной платы и изменения ВВП.
34
ОБЗОР И ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА
35
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
Государство оказывает беспре-
Доля тех, кто может купить квар-
поддержанный сохранением рекордного
тиру в ипотеку, в 2020 году в Москве
уровня доступности в основных регионах
цедентные меры поддержки
ФАКТОРЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
увеличилась до 50 %, а в городах-мил-
присутствия, создает предпосылки для
этой категории потенциальных
лионниках — в среднем до 40 %
устойчивого спроса даже после отмены
покупателей жилья, выраженные
от общего числа домохозяйств. Именно
программы льготной ипотеки в июле 2021
И ДОСТУПНОСТЬ
в форме различных налоговых
этот процесс смены поколений,
года.
вычетов и программ поддержки
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
семей с детьми.
Изменение отраслевого
Общий спад числа выданных разре-
Новой реалией в структуре условий
шений на строительство стал продол-
приобретения земельных участков,
регулирования в совокупности
жением начавшегося ранее сужения
дополнительно сдерживающей
ПРОГРАММЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКИ НАСЕЛЕНИЯ
с увеличением роли банков
предложения. По количеству выданных
небольших игроков, стала стоимость
способствует дальнейшему
разрешений на строительство под
изменения видов разрешенного
сокращению объема
жилье в 2020 году наблюдался спад
использования (ВРИ) в Москве в зави-
До 1 млн руб
До 520 тыс. руб.
До 436 тыс. руб.
До 390 тыс. руб.
на 14 % по сравнению с 2019 годом.
симости от комплексности проекта
предложения.
государственная
налоговые субсидии
поддержка семей
налоговые субсидии
Число разрешений на строительство,
и его расположения. Смена ВРИ
поддержка семей
на покупку
из регионов
на оплату процентов
выданных в Санкт-Петербурге, в 2020
теперь будет занимать большую долю
с детьми
недвижимости
по ипотеке
году снизилось на 44 %. В Москве коли-
в бюджетах девелоперских проектов
чество выданных разрешений увеличи-
в Новой Москве, на которую до нововве-
лось на 8 % относительно предыдущего
дения и так приходилось около 10-15%
года, при этом с учетом согласованных
от общей инвестиционной стоимости.
площадей в рамках разрешений на стро-
ительство наблюдалось снижение
на 48 %.
Источники: ЦБ РФ, анализ Группы «Эталон»
ДО 2,3 МЛН РУБЛЕЙ
КОЛИЧЕСТВО ВЫДАННЫХ
394
554
457
745
208
179
РАЗРЕШЕНИЙ
НА СТРОИТЕЛЬСТВО
ПОД ЖИЛИЩНУЮ ЗАСТРОЙКУ
271
–72 %
Поколенческие изменения
на обеспечение круглосуточной охраны,
в структуре потребителей также
подавляющее большинство согласно
определяют особенности для
с увеличением стоимости квартиры,
239
развития рынка с точки зрения
если в жилом комплексе будет предусмо-
потребительских предпочтений,
трена система распознавания лиц при
474
молодые люди (младшие
входе на территорию и круглосуточный
220
представители поколения Y
консьерж-сервис. Еще одно общее для
и поколение Z) ценят другие
всех потребителей предпочтение —
181
характеристики, нежели
система «умный дом». Практически
поколение X, и готовы за них
все респонденты согласны (показатель
–14 %
315
платить.
уверенности 69-75), что данная опция
стоит дополнительных денег, и готовы
Около 70 % представителей поколения
доплачивать.
237
Y и Z готовы увеличивать бюджет своих
213
88
покупок, если жилые комплексы явля-
Более востребованными для покупателя
49
ются более энергоэффективными,
становятся разнообразие и доступность
130
обладают всей необходимой инфраструк-
выбора. Растет запрос на развитие
120
турой, построены из более экологичных
смешанных типов жилых пространств,
материалов.
где есть возможность развития кластеров
новой экономики и креативных инду-
Согласно совместному исследованию
стрий: например, современные студии,
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Группы «Эталон» и компании Celebrium-X,
где можно жить и работать (light
общей ценностью для всех групп поку-
industrial), или офисные помещения
Москва
Санкт-Петербург
пателей жилья бизнес-класса является
для малого бизнеса на первых этажах
безопасность: все готовы доплатить
зданий, в которых живут работники таких
за освещенный двор, все с пониманием
компаний (live&work).
относятся к дополнительным затратам
Источники: Росреестр, Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-
Петербурга, Комитет государственного строительного надзора г. Москвы
36
ОБЗОР И ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА
37
ГОДОВОЙ ОТЧЕТ 2020
Инвестиции в площадки под жилую
девелопмент в общем объеме инве-
По большей части это связано с тем,
перед федеральными игроками возмож-
Девелоперы снова начали нара-
застройку продолжают расти в общем
стиций каждый год практически удваива-
что проектное финансирование слишком
ность для выхода в новые регионы
щивать свои портфели, при этом
объеме инвестиций в основные рынки
лась — с 5 % в 2017 году доля выросла
дорого для небольших игроков
и консолидации значительной доли рынка
количество площадок сокраща-
недвижимости. После сокращения
до 50 % в 2020 году. Это свидетель-
и комфортно для лидеров рынка.
вокруг себя.
инвестиций в 2016-2017 годах на фоне
ствует о растущем интересе инвесторов
Крупные компании предпочтут расши-
ется, консолидация в ключевых
перехода к новому отраслевому регу-
к развитию девелоперского бизнеса.
рить свой портфель проектами более
Дополнительным фактором, сдержи-
регионах усиливается, конку-
лированию инвесторы наращивают
мелких игроков отрасли. Накопление
вающим стремительный рост предло-
ренция в топ-20 лидеров рынка
вложения в свои портфели проектов:
на эскроу-счетах достаточных резервов
жения и быстрое удовлетворение нового
доля инвестиций в площадки под
для попадания в диапазон сниженных
спроса, является дефицит качественных
продолжает нарастать.
ставок — трудная задача для второго
земельных участков в Москве и Санкт-
эшелона девелоперов.
Петербурге. Всего 8 % участков имеют
всю необходимую для девелопмента
19 %
5 %
12 %
23 %
50 %
В российских регионах изменение
разрешительную документацию. Еще
ДИНАМИКА ДОЛИ
регулирования может и вовсе привести
60 % имеют лишь часть необходимых
ИНВЕСТИЦИЙ В ПЛОЩАДКИ
к тому, что локальные игроки не будут
документов.
ПОД ДЕВЕЛОПМЕНТ ЖИЛОЙ
начинать новые проекты. Это открывает
НЕДВИЖИМОСТИ В ОБЩЕЙ
СТРУКТУРЕ ИНВЕСТИЦИЙ
В НЕДВИЖИМОСТЬ
ДЕФИЦИТ ПРИГОДНЫХ ДЛЯ
32 %
ЗАСТРОЙКИ УЧАСТКОВ В МОСКВЕ
Незонированные
И САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ
земельные
участки
Источник: Knight Frank
Тренд на консолидацию отрасли сохраняется и ускоряется. К 2023 году доля топ-20
60 %
8 %
застройщиков в структуре предложения увеличится до рекордных 57 % в Москве
Часть
Полная
и Санкт-Петербурге, а число мелких и средних игроков продолжит сокращаться.
градостроительной
градостроительная
документации
документация
Ввод в эксплуатацию, млн кв. м
Доля топ-20
ТОП-20 ЗАСТРОЙЩИКОВ
Источник: Журнал «Недвижимость и строительство»
УСИЛЯТ СВОИ ПОЗИЦИИ
16,0
16,4
17,1
14,0
32,6
В долгосрочной перспективе
Сегодня понятие качества жилья
на структурирование взаимовыгодных
неразрывно связывается с качеством
условий и распределение рисков между
будут меняться условия входа
среды и стилем жизни, включает в себя
городскими бизнесами, собственниками
57 %
в проекты и сама роль деве-
функциональное наполнение района
объектов, городскими администрациями
лопера, значимой компетен-
проживания и развитость его локальных
и девелоперами. Важными целевыми
центров, транспортную доступность,
результатами девелоперских проектов
цией станет умение работать
обеспеченность объектами социальной
становятся не квадратные метры, а такие
с широким кругом заинтересо-
инфраструктуры, связность пешеходных
показатели, как снижение безработицы,
45 %
ванных сторон.
маршрутов, зонирование придомовой
доля занятых в сервисной и инноваци-
39 %
40 %
46 %
территории и мест общего пользования.
онной экономике, улучшение здоровья
населения, рост экономики города.
Показателем состоятельности градо-
строительного мастер-планирования
Умение структурировать высокодо-
в городах является способность пред-
ходные проекты со значимым соци-
лагать стратегию устойчивого развития
ально-экономическим эффектом для
экономики и благосостояния жителей.
территорий будет определять бизнес-мо-
Документы территориального плани-
дели девелоперских компаний.
Источник: анализ Группы «Эталон» на основе данных ЕРЗ
рования все больше ориентируются
содержание .. 1 2 3 ..