Отчёт 2017-3731/25-1 об оценке рыночной стоймости имущества, принадлежащего ООО "ТАТАГРОПРОМБАНК" - часть 11

П2 | МЕТОДИЧЕСКАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Затратный подход

Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что осведомленный покупатель не заплатит за
объект цену большую, чем цена воссоздания (замещения) собственности, которая имела бы полезность, аналогичную с
рассматриваемой собственностью.

Иными словами, затратный подход для оценки объектов недвижимости основан на предположении, что затраты на
строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот
объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимой собственности.

Затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую бы на нормальном рынке заплатили бы за данное
имущество в новом состоянии. Если оцениваемая недвижимость изношена, то делаются скидки на накопленную
амортизацию (износ), чтобы рассчитать стоимость, приближенно равную рыночной стоимости.

Затратный подход оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

•

определение рыночной стоимости прав на земельный участок;

•

определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений без учета износа;

•

определение величины предпринимательского дохода (прибыли девелопера);

•

определение величины накопленного износа улучшений;

•

определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения;

•

определение рыночной стоимости недвижимости затратным подходом, как суммы стоимостей земельного участка
и стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Затратный подход очень полезен при определении рыночной стоимости объектов специализированного имущества,
редко продаваемых на рынке, к которым можно отнести некоторые виды коммерческой недвижимости.

Затратный подход обычно дает наиболее достоверные результаты, когда объекты недвижимости являются новыми или
сравнительно недавно построенными.

Сравнительный подход

Сравнительный подход (подход по сравнению продаж) основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на
котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения.
Сравнительный подход исходит из признания, что цены имущества определяются рынком, при этом рыночная стоимость
в сравнительном подходе рассчитывается на основании изучения рыночных цен объектов недвижимости, конкурирующих
друг с другом за долю на рынке.

Подход  к  оценке  по  сравнению  продаж  также  основан  на  принципе  замещения,  согласно  которому  рациональный
покупатель  или  инвестор,  при  наличии  на  рынке  нескольких  схожих  объектов,  не  заплатит  за  конкретный  объект
недвижимости больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности, иначе говоря
когда в наличии имеется несколько сходных или сопоставимых товаров, товар, имеющий наименьшую цену, привлекает
наибольший спрос и получает наиболее широкое распространение.

Подход сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о
сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения
является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Подход сравнения продаж при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:

•

анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов и выбор достоверной информации для анализа;

•

определение единиц сравнения;

•

выделение необходимых элементов сравнения;

•

проведение корректировок стоимости единицы сравнения по элементам сравнения;

•

приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к
диапазону стоимости Объекта оценки.

В качестве единицы сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке, такие как,
например, цена аренды или продажи на один квадратный метр площади. Для оценки одного и того же объекта могут
быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на
недвижимость и объясняют наблюдаемую вариацию цен на данном рынке недвижимости. Анализ рынка выявляет, какие
элементы сравнения определяют особенную чувствительность цен на недвижимость. Корректировки по элементам
сравнения позволяют сузить различия между сравниваемым и оцениваемым имуществом. К элементам, подлежащим
обязательному учету, относят:

•

состав передаваемых прав собственности;

•

условия финансирования сделки купли-продажи;

•

условия продажи;

•

время продажи;

П2 | МЕТОДИЧЕСКАЯ ИНФОРМАЦИЯ

•

местоположение;

•

физические характеристики;

•

экономические характеристики;

•

характер использования.

Окончательное решение о величине результата, определенного подходом сравнения продаж, принимается на основании
анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с Объектом оценки.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации для определения стоимости
подходом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

Доходный подход

Доходный подход к оценке основывается на принципе ожидания, согласно которому текущая стоимость объекта
определяется доходами и выгодами, которые ожидает получить собственник объекта в будущем от его использования.

Доходный подход исходит из принципа предвидения, который рассматривает стоимость, как создаваемую ожиданием
будущих выгод (потока доходов). Доходный подход особенно важен для объектов имущества, которые покупаются и
продаются исходя из их способности приносить доходы, т.е. для коммерческой недвижимости.

Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к
конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип недвижимости,
местоположение, условия и возможности регионального рынка.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости представлен двумя методами:

•

метод капитализации доходов - при применении данного метода стоимость недвижимости рассчитывается на основе
текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих
сложившуюся на рынке взаимосвязь между величинами стоимостей объектов недвижимости и уровнем их доходов;

•

метод дисконтирования денежных потоков - осуществляются прогнозы относительно дохода на определенный
период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем рассчитываются
и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов с использованием специального коэффициента,
отражающего риски, которые связаны с инвестициями в данный объект недвижимости.

При оценке объектов недвижимости доходным подходом задача определения дохода от эксплуатации объекта
традиционно решается путем расчета возможных поступлений от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.

В случае использования объекта недвижимости путем сдачи его в аренду расчет его рыночной стоимости предполагает,
в первую очередь, определение потенциального валового дохода (ПВД) от объекта на основе рыночных ставок арендной
платы, характерных для недвижимости аналогичного назначения с учетом ее местоположения, физического состояния,
наличия коммуникаций и прочих существенных характеристик. Потенциальный валовой доход представляет собой доход,
который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов и
рассчитывается путем умножения арендной ставки на площадь Объекта оценки.

Действительный валовой доход (ДВД

) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования

площадьей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта
недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.

Под прочими понимают доходы, не включаемые в арендную плату, от предоставления дополнительных услуг, например,
сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада, рекламного места и т.д.

На следующем этапе рассчитываются операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального
функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы
принято делить на:

•

условно-постоянные;

•

условно-переменные, или эксплуатационные;

•

расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности
объекта и уровня предоставленных услуг:

•

налог на имущество;

•

страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

•

заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс
налоги на нее.

•

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной
загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

•

коммунальные;

•

на содержание территории;

П2 | МЕТОДИЧЕСКАЯ ИНФОРМАЦИЯ

•

на текущие ремонтные работы;

•

заработная плата обслуживающего персонала;

•

налоги на заработную плату;

•

расходы по обеспечению безопасности;

•

расходы на управление и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля,
покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура и пр.). Предполагается, что денежные средства
резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на
замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока
их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства.

Полученный в результате уменьшения потенциального валового дохода на операционные расходы показатель принято
называть чистым операционным доходом (ЧОД). Данный показатель затем дисконтируется либо капитализируется.

При использовании метода дисконтирования денежного потока возникает также задача определения размера реверсии,
то есть стоимости объекта недвижимости на конец прогнозного периода. Реверсия может быть определена путем:

•

назначения цены продажи, исходя из предположений относительно будущего состояния объекта и конъюнктуры
рынка;

•

принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

•

капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием
самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Итоговая стоимость объекта недвижимости складывается из текущих стоимостей будущих денежных потоков и реверсии.

Получаемая в результате применения доходного подхода стоимость недвижимости включает в себя не только стоимость
непосредственно зданий или сооружений, но и стоимость прав на земельный участок, на котором они расположены.

Ставка капитализации

Коэффициент (ставка) капитализации применяется при оценке имущества для капитализации дохода за определенный
период, как правило, год. Ставка капитализации выражает зависимость между общей суммой доходов, приносимых
имуществом, и полной величиной его стоимости.

Одним из методов расчета ставки капитализации (R0) является "Расчет коэффициента капитализации с корректировкой
на изменение стоимости актива". Этот расчет учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения
стоимости объекта за рассматриваемый период.

Доход на инвестиции отражает норма отдачи, или ставка дисконтирования, или, более точно, конечная норма отдачи
(конечная отдача), в силу того, что учитывается весь период владения. Существует функциональная связь между общей
ставкой капитализации и конечной отдачей.

= R

− ∆ × SFF

где:

R0 – ставка капитализации;

Rе – ставка дисконтирования, или норма прибыли (отдачи) на всю сумму инвестиций;

 – долевое изменение стоимости;

SFF – норма возврата (фактор фонда возмещения).

Ставка капитализации (Ro) включает ставку отдачи на капитал (Re) и норму возврата (SFF), формирующую отчисления в
фонд возмещения капитала.

 х SFF – член уравнения, компенсирующий изменение стоимости имущества (норма возврата при изменении стоимости).

∆=

FV − V

где:

 – долевое изменение стоимости;

FV – цена возможной перепродажи имущества в конце периода владения (реверсия);

V – стоимость имущества.

П2 | МЕТОДИЧЕСКАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Фактор фонда возмещения (SFF) – коэффициент, отражающий величину регулярных вложений в течении определенного
времени, для получения по истечении срока, при заданной ставке дохода, одной денежной единицы.

SFF =

(1 + R)

− 1

где:

SFF – норма возврата (фактор фонда возмещения);

R– ставка дохода на капитал (отношение чистого дохода к вложенному капиталу);

n – количество прогнозных лет эксплуатации объекта.

Так, при уменьшении стоимости имущества в течение периода владения, инвестор компенсирует потерю стоимости за
счет периодического дохода, т.е ставка капитализации корректируется на изменение первоначальной стоимости (и в
случае уменьшения стоимости объекта - увеличивается на норму возврата).

Если стоимость объекта недвижимости не изменяется во времени, то долевое изменение стоимости равно нулю (

 = 0)

и ставка (коэффициент) капитализации равен ставке дисконтирования (R0 = Re). Примером таких объектов могут служить
земельные участки.

Ставка капитализации может быть равна ставке дисконтирования (R0 = Re) и в случае, когда стоимость объекта
недвижимости изменяется (чаще всего снижается), но поток дохода бесконечен. При бесконечном сроке экономической
жизни объекта ( n →

 ), величина нормы возврата стремится к нулю (SFF→ 0), по этому при достаточно большом периоде

времени величиной нормы возврата можно пренебречь.

При прогнозе полной потери стоимости Объекта оценки в конце периода владения (FV= 0, и, следовательно

 = -1) возврат

первоначального капитала должен быть обеспечен за счет реинвестирования части периодического дохода, и
первоначальное выражение будет иметь вид:

= R

+ SFF

Для определения ставки капитализации при использовании метода дисконтирования денежных потоков из рассчитанной
выше величины ставки дисконтирования необходимо вычесть норму возврата капитала.

Определение нормы возврата (SFF) зависит от условий формирования фонда возмещения потери стоимости.

При расчете ставки капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива выделяют три основных метода
определения нормы возврата:

Прямолинейный  возврат  капитала  (метод  Ринга):  предполагает  возврат  капитала  равными  частями  в  течение  срока
владения  активом,  норма  возврата  в  этом  случае  представляет  собой  ежегодную  долю  первоначального  капитала,
отчисляемую  в  беспроцентный  фонд  возмещения. годовая  норма  возврата  капитала  рассчитывается  путем  деления
100%ной  стоимости  актива  на  остающийся  срок  полезной  жизни,  т.е.  это  величина,  обратная  сроку  службы  актива.
Данный метод применяется, когда объект недвижимости устаревает с течением времени, доходы от объекта снижаются.

Нвк = 100%/n,

где n - оставшийся срок экономической жизни, в годах.

Возврат  капитала  по  фонду  возмещения  и  безрисковой  ставке  процента  (метод  Хоскольда):  предполагает,  что  фонд
возмещения  формируется  по  минимальной  из  возможных  ставок  –  "безрисковой"  ставке.  Используется  в  тех  случаях,
когда  ставка  дохода  первоначальных  инвестиций  несколько  высока,  что  маловероятно  реинвестирование  по  той  же
ставке. Данный метод рекомендуется применять для высокоприбыльных активов.

SFF =

(1+Rf)

−1

где

Rf – безрисковая ставка дохода;

n - оставшийся срок экономической жизни, в годах.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд
возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования). В этом
случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же
ставке процента, что и по инвестициям. Данный метод рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих
постоянные потоки доходов.

SFF =

Rе

(1+Rе)

−1

где Re – ставка дохода на инвестиции; n - оставшийся срок экономической жизни, в годах.

П2 | МЕТОДИЧЕСКАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Коэффициент капитализации для объекта недвижимости как для изнашиваемого актива в этом случае рассчитывается
на основании ставки дохода на капитал (Re) и нормы возврата капитала (SFF) с учетом корректирующего коэффициента.
Ставка капитализации для объекта, теряющего стоимость, считается по формуле:

+SFF(n−k;R

)

Ck+1

где

– ставка капитализации;

- ставка дисконтирования, %;

SFF(n-k; Re) - норма возврата, %;

n- срок экономической жизни, лет;

k- хронологический срок службы (эффективный) на конец прогнозного периода, лет;

Ck+1

- коэффициент коррекции дохода (k+1) года.

Корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

Ck+1

(1−(1+C

k+1

)

n−k

×(1+R

)

−(n−k

−C

k+1

)×a(n−k;R

)

где

k+1

- изменение чистого операционного дохода в постпрогнозном периоде (прирост), %;

a(n − k; R

) - фактор текущей стоимости аннуитета денежного потока в постпрогнозный период.

Итоговое значение стоимости реверсии рассчитывается по формуле:

ЧОД

к+1

+SFF(n−k;R

)

× K

Ck+1

ЧОД

×(1+C

k+1

)

+SFF(n−k;R

)

×× K

Ck+1

ЧОД

- чистый операционный доход последнего прогнозного года.

ЧОД

к+1

- чистый операционный доход постпрогнозного периода.

Выведение итоговой величины стоимости

Определение  итоговой  величины  стоимости  осуществляется  путем  математического  взвешивания  стоимостных
показателей,  полученных  в  процессе  анализа  и  оценки.  Суть  процесса  математического  взвешивания  заключается  в
умножении каждого из стоимостных показателей на определенный весовой коэффициент.

Весовой коэффициент - множитель, меньший или равный единице, показывающий относительную значимость каждого
из полученных стоимостных показателей, и определяющийся обоснованным суждением оценщика. Сумма весовых
коэффициентов составляет единицу.

П2 | МЕТОДИЧЕСКАЯ ИНФОРМАЦИЯ