Отчёт об оценке №58/К-2017 Рыночной стоимости объекта недвижимости: г.Казань, ул.Владимира Кулагина

11.1.4. Определение срока полезной службы имущества, входящего в

состав Объекта оценки

Срок полезной службы – это период времени, на протяжении которого организация предполагает

использовать актив либо количество единиц производства или аналогичных единиц, которое
организация ожидает получить от использования актива.

Будущие экономические выгоды, заключенные в активе, потребляются главным образом через

его использование. Такие факторы, как моральное или коммерческое устаревание и физический износ
при простое актива часто ведут к уменьшению экономических выгод, которые могли бы быть получены
от данного актива. Соответственно, при определении срока полезной службы актива должны
учитываться все перечисленные ниже факторы:

Предполагаемое использование актива. Использование оценивается по расчетной мощности или

физической производительности актива.

Предполагаемый физический износ, зависящий от производственных факторов, таких, как

количество смен, использующих данный актив, программа ремонта и обслуживания, а также условия
хранения и обслуживания актива в период простоя.

Моральное или коммерческое устаревание в результате изменений или усовершенствования

производственного процесса, или в результате изменений объема спроса на рынке на продукцию или
услугу, производимые или предоставляемые с использованием актива.

Юридические или аналогичные ограничения на использование актива, такие, как сроки аренды.
Срок полезной службы актива определяется с учетом предполагаемой полезности актива для

организации. Политика организации в вопросах управления активами может предусматривать выбытие
активов  по  прошествии  определенного  времени  или  после  потребления  определенной  части  будущих
экономических выгод, заключенных в активе. Таким образом, срок полезной службы актива может быть
короче,  чем  срок  его  экономического  использования.  Оценка  срока  полезной  службы  актива  является
предметом  профессионального  суждения,  основанного  на  опыте  работы  организации  с  аналогичными
активами.

Под сроком службы производственных основных фондов следует понимать тот период времени,

в  течение  которого  они  функционируют  в  производстве  в  соответствии  со  своим  первоначальным
назначением.  Этот  срок  службы  не  совпадает  с  периодом  возможного  физического  существования
машин  и  оборудования,  который  практически  безграничен.  Он  не  совпадает  и  с  периодом  технически
возможного  функционирования  их  в  качестве  средств  труда,  так  как  путем  систематической  замены
изношенных деталей и целых узлов новыми можно заставить машину работать сотни лет. Вопрос лишь
в  том,  насколько  целесообразно  экономически  бесконечно  удлинять  срок  службы  машин  и  других
элементов основных фондов.

Для повышения достоверности результата, ясного и точного их изложения, недопущения

введения в заблуждение Заказчика, Исполнитель при определении сроков полезной службы
оцениваемых активов анализировал ряд информационных источников, представленных в таблице ниже.
Исполнитель обращает внимание, что ряд источников именно анализировались, то есть информация из

них служила определенным ориентиром при определении сроков полезной службы, данные из этих
источников не использовались напрямую.

Таблица 11

Данные об источниках, используемых при определении сроков полезной

службы оцениваемого имущества, с обоснованием возможности их использования

№ п/п

Наименование источников, используемых
при определении сроков полезной службы

недвижимого имущества

Краткое обоснование возможности использования

источников

Постановление Правительства РФ №1 от
01.01.2002 г. "О классификации основных
средств, включаемых в амортизационные
группы"

Является одним из трех источников, в которых представлены
определенные данные, которые можно применить при
установлении сроков полезной службы основных средств.
Постановление Правительства РФ №1 от 01.01.2002 г. "О
классификации основных средств, включаемых в
амортизационные группы" было принято в соответствии со
ст. 258 НК РФ. В данной статье указано:
"Сроком полезного использования признается период, в
течение которого объект основных средств или объект
нематериальных активов служит для выполнения целей
деятельности налогоплательщика. Срок полезного
использования определяется налогоплательщиком
самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию данного
объекта амортизируемого имущества в соответствии с
положениями настоящей статьи и с учетом классификации
основных средств, утверждаемой Правительством Российской
Федерации. Классификация основных средств, включаемых в
амортизационные группы, утверждается Правительством
Российской Федерации. Для тех видов основных средств,
которые не указаны в амортизационных группах, срок
полезного использования устанавливается
налогоплательщиком в соответствии с техническими
условиями или рекомендациями организаций-изготовителей"

Постановление Совета Министров СССР
№1072 от 22.10.1990 г. "О единых нормах
амортизационных отчислений на полное
восстановление основных фондов народного
хозяйства СССР"

Является одним из трех источников, в которых представлены
определенные данные, которые можно применить при
установлении сроков полезной службы основных средств.
Постановление Совета Министров СССР №1072 от 22.10.1990
г. "О единых нормах амортизационных отчислений на полное
восстановление основных фондов народного хозяйства
СССР" хотя и не используется на данный момент, тем не
менее, в документе, в частности, указано: "В целях создания
экономических условий для активного обновления основных
фондов и ускорения научно-технического прогресса в
отраслях народного хозяйства, а также сокращения затрат на
осуществление капитального ремонта физически изношенных
машин, оборудования и транспортных средств в условиях
перехода к рынку и функционирования рыночных
отношений…". То есть данный документ был провозглашен
как учитывающий рыночную ситуацию

Справочник фирмы Marshall & Swift
(Marshall Valuation Service, Marshall &
Swift, 1617 Beverly Boulevard, PO Box 26307,
Los Angeles, CA 90026)

Является одним из трех источников, в которых представлены
определенные данные, которые можно применить при
установлении сроков полезной службы основных средств.
Справочник фирмы Marshall & Swift используется
Оценщиками как один из основополагающих источников
определения сроков полезной службы, так как учитывает
реальные рыночные условия

Источник: анализ ООО «ЦНО «Эксперт»

Определив в соответствии с вышеописанными источниками сроки полезной службы

недвижимого  имущества,  Исполнитель  использовал  методику  расчета  средневзвешенного  итогового
показателя  с  присвоением  весовых  коэффициентов  каждому  источнику  исходя  из  его  актуальности,
уместности,  достоверности  и  других  факторов,  а  также  с  использованием  средних
(среднеарифметическое  и  среднегеометрическое)  и  медианных  значений.  Полученные  результаты

существенно не отличаются между собой, и в рамках настоящего Отчета Исполнитель принял
среднеарифметическое значение. Процесс определения показателей сроков полезной службы
представлен в нижеуказанной таблице.

Таблица 12

Определение сроков полезной службы оцениваемого имущества

Наименование

Дополнительное

деление

По

Постановлению

№1 от 01.01.2002

г. (ОКОФ)

По Постан СМ

СССР №1072 от

22.10.1990 г.

(ЕНАО)

По данным

справочника

Marshall&Swift

(США)

Экспертное

мнение

Исполнителя

ООО "ЦНО

"Эксперт"

Сроки полезной

службы

основных

средств, среднее

арифметическое,

лет

Здания

КС-1

100

125

103

Здания

КС-2

Здания

КС-3

Здания

КС-4

Здания

КС-5

Здания

КС-6

Здания

КС-7

Здания

мобильные

Здания

Здания сборно-

разборные

Источник:  данные  Заказчика,  Справочник  «С.А.  Табакова,  В.М.  Дидковский,  А.В.  Дидковская.
Общественные  здания.  Укрупненные  показатели  стоимости  строительства.  Серия  «Справочник
Оценщика».-М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2014, стр. 27, расчеты ООО  «ЦНО «Эксперт»

11.1.5.Износ и устаревания

Износ — потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных

факторов. Износ совокупный — величина (в денежных единицах), на которую уменьшается стоимость
объекта  оценки  в  связи  с  физическим  состоянием,  функциональным  и  экономическим  устареванием.
Износ  (или  устаревание)  неустранимый  —  есть  износ  или  устаревание,  которое  не  может  быть
устранено  либо  устранение  которого  не  является  экономически  оправданным,  поскольку  требуемые
затраты  превосходят  ожидаемое  увеличение  полезности  и  стоимости  рассматриваемого  объекта
собственности.  Износ  (или  устаревание)  устранимый  —  есть    износ  или  устаревание,  устранение
которого  является  экономически  оправданным,  поскольку  ожидаемое  увеличение  полезности
рассматриваемого объекта собственности, а стало быть и его стоимости, не меньше затрат на устранение
износа.

Износ физический — потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических

свойств.  Износ  физический  неустранимый  —  вызван  естественным  процессом  старения.  Данный  вид
износа  рассчитывается  от  остаточной  стоимости  здания  или  сооружения  (за  вычетом  исправимого
физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы. Износ
физический  устранимый  —  понимается  потеря  стоимости  из-за  потенциальных  затрат  типичного
покупателя на ремонт зданий или сооружений, имеющих явные повреждения или дефекты.

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной

неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением,
созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и
функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Экономический износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке,

изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

У объекта оценки на дату оценки не найдено признаков функционального износа, в связи с этим

функциональный износ не определяем. Внешний износ не определяем в связи с его отсутствием.

Таким образом, накопленный износ равен физическому износу.
Расчет физического износа зданий выполнен по методике определения физического износа

гражданских  зданий  (Утверждена  приказом  по  Министерства  коммунального  хозяйства  РСФСР27
октября  1970г.).  Удельные  веса  конструктивных  элементов  приняты  по  сборнику  «Укрупненных
показателей  восстановительной  стоимости  зданий  и  сооружений».  Для  переоценки  основных  фондов.
Утвержден  государственным  комитетом  Совета  Министров  СССР  по  делам  строительства  и
Министерством энергетики и электрификации СССР по согласованию с Госстроем СССР.

Физический износ здания определялся с помощью формулы:

)

(





Фкi

Фзд

где Фзд – физический износ здания (%); Фкi – физический износ отдельной конструкции,

элемента  или  системы  (%);    Li  –  удельный  вес  конструктивного  элемента,  соответствующий  доле
восстановительной  стоимости  отдельной  конструкции,  элемента  или  системы  в  общей
восстановительной  стоимости  здания;  n  –  число  отдельных  конструкций,  элементов  или  систем  в
здании. Оценщиком был произведен визуальный осмотр объектов оценки и методом срока жизни был
определен физический износ конструктивных элементов зданий.

Износ для земельного участка не определяется. Земля в отличие от других средств производства

в меньшей степени подвержена моральному и физическому износу, в связи с чем к стоимости земельных
участков не применимы понятия «износа» и «амортизации» в отличие от стоимости улучшений.

11.2. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав
объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта
оценки

Количественных и качественных характеристик элементов, входящих в состав объекта оценки,

которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, не имеются.

11.3. Информация о текущем использовании объекта оценки

Объект оценки на дату оценки используется как административное здание.

11.4.Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно
влияющие на его стоимость.

Описание местоположения объекта оценки

Республика Татарстан является субъектом Российской Федерации и входит в состав

Приволжского Федерального округа. Столица республики - город Казань.

Татарстан расположен в центре России на Восточно-европейской равнине, в месте слияния двух

крупнейших рек – Волги и Камы. Казань находится на расстоянии 797 км к востоку от Москвы.

Общая площадь Республики составляет 67 836,2 кв. км. Протяженность территории – 290 км с

севера на юг и 460 км с запада на восток. Татарстан граничит: на западе – с Чувашской Республикой, на
востоке – с Республикой Башкортостан, на северо-западе – с Республикой Марий Эл, на севере – с
Удмуртской Республикой и Кировской областью, на юге – с Оренбургской, Самарской и Ульяновской
областями. Границ с иностранными государствами Татарстан не имеет.

Территория Республики представляет собой равнину в лесной и лесостепной зоне с небольшими

возвышенностями на правобережье Волги и юго-востоке республики. Более 16% территории республики
покрыто лесами. Климат республики – умеренно-континентальный.

Казань— город в Российской Федерации, столица Республики Татарстан, крупный порт на левом

берегу реки Волги, при впадении в неё реки Казанки. Один из крупнейших экономических,
политических, научных, культурных и спортивных центров России, самый крупный город Поволжского
экономического района.

Население:
1 196 738 чел. — зарегистрированное население (01.01.2010). Территория города Казани

занимает площадь 613,3 км².

Вокруг Казани сложилась компактная пространственная группировка поселений, составляющих

одну из крупных городских агломерации России. Общее население агломерации — 1,56 млн чел.

Казань расположена на левом берегу р. Волги, при впадении в неё р. Казанки. Географические

координаты: 55°47′ с. ш. 49°06′ в. д. (G) (координаты так называемого «нулевого километра»).
Протяжённость в меридианном направлении — 29 км, в широтном — 31 км. Город поделен на семь
районов.

Рис. 11.4 Карта г.Казани Источник: http://ru.wikipedia.org/

Таблица 13

Описание районов г. Казани

Район

Население,

тыс.

человек

Площадь,

га.

Описание

1. Авиастрои-
тельный

111,2

3 891

Занимает северную часть города. Название района связано с тем, что на
его территории расположены вертолётный, авиастроительный и
моторостроительный заводы. Образован в 1994 году, при разделении
Ленинского района.

2.Вахитовски
й

83,0

2 582

Занимает центральную часть города. Территория современного
Вахитовского района включает в себя исторический центр Казани. 469
зданий и сооружений в районе относятся к памятникам
градостроительства. Образован в 1994 году путём слияния Бауманского и
Вахитовского районов.

3.Кировский

108,2

10 879

Занимает северо-западную часть Казани, значительную площадь района
занимает лесопарковая зона. Образован в 1925 году и первоначально
назывался Зареченский, с 1931 года — Пролетарский, с 1935 —
Кировский.

4.Московский

130,1

3 881

Занимает северо-западную часть города Казани. Район по праву считается
центром химической промышленности, так как на его территории
расположены такие крупные химические предприятия как ОАО
«Казаньоргсинтез», ОАО «Татхимфармпрепараты» и ОАО «Тасма-
холдинг» и Казанская ТЭЦ-3. Образован в 1973 году, однако своими
корнями он уходит в историю Козьей и Кизической слобод, появившихся в
XVII веке.

5.Ново-
Савиновский

205,4

2 066

Это самый плотнонаселённый район города. Занимает северо-восточную
часть г. Казани. На территории района ведётся строительство делового
района Казань-сити. Образован в 1994 году, при разделении Ленинского
района.

6.Приволжски
й

219,9

11 577

Занимает южную часть города Казани. На территории Приволжского
района расположено множество крупных промышленных предприятий,
занимающих значительную часть площади района, в том числе и
Казанская ТЭЦ-1. Образован в 1956 году.

7.Советский

272,8

7 687

Занимает юго-восточную часть города Казани. Советский район Казани
объединяет жилые массивы вдоль Сибирского тракта и на Арских полях,
территории микрорайонов «Танкодром» и «Азино», посёлка Дербышки и
жилых комплексов, включённых в городскую черту Казани.

Источник: http://ru.wikipedia.org/

Объект оценки расположен в Вахитовском районе г.Казани.

Приволжский район г. Казань (тат. Идел буе районы) — крупнейший по территории район

Казани, занимающий южную часть города.

На территории Приволжского района расположены один из трѐх самых крупных в городе и

первый среди них по времени начала сооружения (1970-е гг) "спальный" район Горки (восточная часть
района),  несколько  посѐлков,  множество  крупных  промышленных  предприятий,  больничный  городок
РКБ/ДРКБ/НИИТО. От района к Международному аэропорту  «Казань» идѐт автотрасса и сооружается
железнодорожная  линия  аэроэкспресса.  В  районе  сосредоточено  наибольшее  количество  объектов
Универсиады-2013, включая еѐ Деревню, которая до и после неѐ используется как студенческий кампус
и  федеральный  центр  подготовки  сборных  команд  России,  ребной  канал  на  озере  Средний  Кабан  и
другие.

В районе продолжается уплотнение существующих и строительство новых "спальных"

микрорайонов  массовой  жилой  застройки  -  Горки-3,  экопарк  Дубрава,  Солнечный  город.  Согласно
генеральному  плану  развития  города,  планируются  реновация  Старо-  и  Ново-  Татарских  слобод  на
северо-западе района и территорий промышленной, складской, частной и прочей малоценной застройки
в  юго-западной  части  района,  а  также  развитие  промзоны  южнее  Давлекеево  за  счѐт  предприятий,
выводимых  из  центральных  частей  города,  и  сооружение  новых  кварталов  массовой  многоэтажной
застройки  -  микрорайона  Южный  (по  Оренбургскому  тракту  южнее  РКБ)  и  не  меньшего  чем  Горки
нового "спального" района Медянский-Новые Горки (юго-восточнее Горок) на вновь присоединѐнных к
городу (в 1998-2004 г.) неиспользовавшихся территориях.

Общие сведения о районе:
Население в Приволжском районе составляет более 220 тыс.чел.
Площадь территории района, всего 10358,0 га



в том числе: суши 7093,7 га



водной глади 3264,3 га



площадь зеленых насаждений 1023,49 га.



скверов, парков 33



в т.ч. площадь с усовершенствованным покрытием 2782,77 тыс.кв.м



в т.ч. площадь дорог 2234,68 тыс.кв.м
Приволжский район является одним из крупных промышленных районов г. Казани
На территории Приволжского района действуют 47 промышленных предприятий, которые

представляют различные отрасли народного хозяйства, такие как машиностроение и металлообработка,
химическая и нефтехимическая промышленность, электроэнергетика, чѐрная металлургия, лесная и
деревообрабатывающая промышленность, а также лѐгкая, пищевая и промышленность строительных
материалов.

Предприятиями района производится широкий ассортимент продукции: тепловая и

электрическая  энергия,  приборы  учета  и  контроля,  радиотехническое  оборудование,  запчасти  к
автомобилям,  насосы,  металлоконструкции,  железобетонные  изделия,  бетон,  медицинский
инструментарий  и  техника,  каучуки,  латексы,  формовые  и  неформовые  резинотехнические  изделия,
сырые резины, нетканое полотно, картон, пластикаты, линолеум, полиграфическая продукция, бытовая
химия,  парфюмерия  и  косметика,  молочные  продукты,  сыры,  майонез,  виноводочные  изделия,  пиво,
безалкогольные напитки и прочие.

Наибольший удельный вес в экономике района занимает пищевая промышленность (33,2%).

Именно к этой отрасли относятся наиболее крупные предприятия района, такие как ОАО "Пивоваренное
объединение «Красный Восток- Солодовпиво" выпускающие широкий ассортимент пива, филиалы ОАО
«Татспиртпром» «Казанский ликероводочный завод» и «Винзавод «Казанский», которые выпускают
ликероводочную продукцию, коньяк и вина, а также ЗАО «Комбинат молочных продуктов «Эдельвейс-
М» и ОАО «Вамин-Татарстан», производящие самый широкий ассортимент молока и молочных
изделий, сыров, майонеза.

Химическая и нефтехимическая отрасль представлена такими предприятиями как ОАО «Нэфис-

Косметикс  КХК  им.  М.Вахитова»,  которое  занимает  лидирующие  позиции  на  всех  отечественных
товарных  рынках  бытовой  химии,  ЗАО  Камско-Волжское  АО  «КВАРТ»  -  крупнейшее  предприятие–
изготовитель  резинотехнической  продукции  для  всех  отраслей  экономики,  в  т.  ч.  предприятия
автомобильной,  авиационной,  нефтедобывающей  отраслей,  ОАО  «Казанский  завод  синтетического
каучука»  - производит уникальную высококачественную продукцию: тиоколы, силиконы, каучук СКБ,
герметики, полиэфиры, латексы, а также продукция строительного назначения.

Отрасль машиностроения представлена в районе наиболее широко, в неѐ входит семь

предприятий,  самые  крупные  из  которых  ОАО  «Вакууммаш»,  ОАО  «Теплоконтроль».  ОАО
«Вакууммаш»  производит  насосы  и  вакуумные  агрегаты,  ОАО  "Теплоконтроль"  осуществляет
производство  измерительных  приборов,  средств  автоматизации  и  запчастей  к  ним.  ОАО
«Теплоконтроль» является крупнейшим предприятием по выпуску теплоизмерительной продукции.

ОАО «Радиоприбор» и ОАО «Казанский электротехнический завод» производят

спецпродукцию. ОАО

«Радиоприбор» производит различное оборудование и запчасти для топливно-энергетического

комплекса, гражданской авиации и автомобильной промышленности, а также агропромышленного
комплекса.

На территории района расположены предприятия ОАО «КМИЗ», ЗАО «Микрон-Холдинг», ООО

«Полимерные  изделия»,  которые  производят  уникальное  медицинское  оборудование  и  другую
продукцию медицинского назначения, запчасти к ней. ОАО «КМИЗ» является крупнейшим в России и
Европе  производителем  медицинского  инструментария  и  техники,  выпускающим  медицинские
инструменты  и  оборудование  для  стоматологии,  микрохирургии,  гинекологии,  акушерства,  урологии,
офтальмологии и других.

Отрасль электроэнергетики представлена такими предприятиями, как филиал ОАО

«Генерирующая Компания» «Казанская ТЭЦ-1», филиал ОАО «Сетевая Компания» «Приволжские
электрические сети», МУП «Казэнерго» и ОАО «Энерготех». Эти предприятия осуществляют
производство и отпуск как тепла, так и электроэнергии.

Производство полиграфической и картонажной продукции в районе представлено ООО "УПП

"Картонажно-полиграфические изделия". Всероссийским обществом инвалидов предприятие
неоднократно признано лучшим предприятием России среди подобных.

Лѐгкая промышленность района представлена 3 предприятиями, самое крупное из которых ЗАО

«Казанский завод искусственных кож», которое производит плѐночные материалы, линолеумы, картон,
а также обувные детали, ООО «Татвойлок»- предприятие производящее валенную обувь. Отрасль по
производству строительных материалов и бетона представлена предприятиями: ОАО «Завод ЖБИ
«Элеваторстрой», филиал ООО «СК «Оримекс-Сувар» завод ЖБИ, ООО «КСК «Булгар».

Здание расположено в южной части квартала, ограниченного улицами Техническая, Кулагина,

Актайская, Модельная. Объект оценки расположен на 1-й линии домов. В пределах 50 м. до остановки
«Кулагина». Окружение Объекта оценки – административные здания, производственные и
хозяйственные корпуса предприятий города, спортивный комплекс, жилой микрорайон.

Рисунок 11.4 Расположение объекта оценки на территории г. Казань Источник: электронная карта «2ГИС»

11.5. В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу- реквизиты
юридического лица и балансовая стоимость объекта (ст.11 ФЗ-135).

Таблица 14

Наименование

собственника

недвижимости

Владельцы инвестиционных паев закрытый паевой инвестиционный
фонд недвижимости «АНКОР – фонд недвижимости», данные о
которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов
владельцев

инвестиционных

паев

реестре

владельцев

инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных
паев

Реквизиты собственника

Не представлены

Балансовая

(остаточная)

стоимость, руб.

Не представлены

12.

Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или

диапазонов значений ценообразующих факторов

12.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране

и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций,
наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки

К факторам, оказывающим влияние на рынок недвижимости и необходимым учитывать при

оценке, можно отнести следующие:

1.Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:



нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;



налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью;



отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном

уровне.

2.Макроэкономические факторы:



темпы экономического роста;



объем промышленного производства;



уровень занятости трудоспособного населения;



ставки доходности по основным финансовым инструментам;



платежный баланс страны;



состояние торгового баланса;



приток и отток инвестиций;



темп изменения доходов населения;



темп изменения потребительских цен.
3.Микроэкономические факторы:



экономическая ситуация в регионе;



диверсификация занятости работоспособного населения;



экономические перспективы развития региона;



притоки и оттоки инвестиций в регион.
4.Социальное положение в регионе:



возможность межэтнических и военных столкновений;



отношение к частному капиталу;



отношение к иностранному капиталу;



устойчивость политики администрации региона;



уровень безработицы в регионе;



популярность проводимой администрацией региона политики.
Основное значение при оценке недвижимости имеют макроэкономические факторы,

политическая  ситуация  в  стране  и  регионах,  общеэкономическая  ситуация,  состояние  финансового
рынка.  Если  же  действие  макроэкономических  факторов  относительно  стабильно,  то  состояние  рынка
недвижимости определяется микроэкономическими факторами.

Таким образом, при анализе рынка в процессе оценке недвижимости, основное внимание должно

уделяться факторам макроэкономического развития страны.

Неразрывная связь недвижимости с землёй обуславливает прямое влияние на рынок недвижимости

региональных социально-экономических и общественно-политических условий и событий. Эти условия
напрямую зависят от состояния экономики и политической системы страны, состояния мировой
экономики и международных отношений.

Сложившееся в последние десятки лет доминирование США в мировой экономике и финансах,

стремление  к  абсолютному  контролю  над  мировыми  ресурсами,  основанные  на  военной  мощи,
финансировании экстремистов, нацистов и оранжевых революционеров стали для Америки привычной
практикой  международного  поведения.  Незаконные  с  позиции  международного  права  попытки
дискредитации и санкционное блокирование, бесцеремонное вытеснение России с европейского рынка
энергоресурсов  достигли  предела,  грозящего  экономике  и  дальнейшему  развитию  российского
общества. Это вызвало противодействие со стороны России. Неподчинение политике и давлению США
привело  к  небывалому  обострению  отношений  между  нашими  странами  и  ухудшению  всей
международной  обстановки.  Нарастают  политические  и  экономические  проблемы  и  конфликты  в
Северной  Африке,  на  Ближнем  Востоке,  в  Латинской  Америке,  развиваются  и  углубляются
национальные противоречия в Европе. Доллар, международная система расчётов  SWIFT и Всемирный
банк фактически стали для Запада инструментами давления и контроля над остальными странами.

Поэтому Россия была вынуждена искать пути диверсификации экономических отношений в

направлении  других  стран  (БРИКС:  Китай,  Индия,  Бразилия,  ЮАР,  а  также  Турция,  Япония,  Иран,
Южная  Корея,  Венесуэла  и  другие),  а  также  восстанавливать  и  углублять  отношения  со  странами
ЕврАзЭс  (Армения,  Белоруссия,  Казахстан,  Киргизия)  и  другими  среднеазиатскими  республиками
(Азербайджан,  Таджикистан,  Узбекистан,  Туркмения),  идти  по  пути  импортозамещения  товаров,

развивать  финансовые  механизмы,  снижающие  роль  западных  валют  в  международных  расчётах,
снижать финансовую зависимость от Запада.  После принятия США очередных санкций против нашей
страны  МИД  РФ  заявил,  что  это  заставляет  Москву  двигаться  в  направлении  создания  системы
международных  расчётов,  которая  позволит  исключить  доллар  при  расчётах.  В  рамках  переговоров
стран БРИКС создан Новый  банк развития (НБР).

На саммите БРИКС 4-5 сентября решено проводить

взаимные расчёты в национальной валюте, с целью обеспечения инвестиционной устойчивости и
стимулирования развития национальных и региональных рынков облигаций создать Фонд облигаций в
национальных валютах стран БРИКС, а также обсуждались вопросы использования криптовалют.

Развитие отношений и усиление влияния стран БРИКС, востребованность и реализация российских

энергетических проектов в Европе и Азии, положительные результаты российской помощи Сирийской
республике в освобождении от международного терроризма, ключевые возможности РФ в стабилизации
ситуации на Ближнем Востоке и на Корейском полуострове – все эти события демонстрируют усиление
роли России в мире.

На Дальневосточном экономическом форуме (ДЭФ) 6 – 7 сентября Россией подписаны

долгосрочные  соглашения  с  Японией  и  Южной  Кореей  о  развитии  и  инвестициях  в  дальневосточный
регион,  а  также  более  200  новых  корпоративных  соглашений  и  контрактов    на  сумму  около  2,5  трлн.
руб.

На встрече президентов Турции и России, состоявшейся 28 сентября, отмечен рост двухстороннего

товарооборота за 7 месяцев 2017 года на 31,5%, рост числа российских туристов в 11 раз, успехи в в
совместном строительстве Россией атомной электростанции «Аккую» и газопровода «Турецкий поток»,
в результате которых Россия будет обеспечивать 17% электрической и 60 % тепловой энергии Турции.

6-8 октября с целью налаживания взаимовыгодного сотрудничества в различных областях Россию

впервые посетила многочисленная делегация из Саудовской Аравии во главе с королем. Это тем более
значимо, если учесть, что СА - это важнейшая для США и Запада страна арабского мира, к тому же,
сыгравшая ключевую роль в падении экономики СССР.

11 октября в Сочи состоялся саммит стран СНГ с повесткой всестороннего углубления

экономических отношений, политических контактов и вопросов общей безопасности.

Повышение влияния и значимости в мире неизбежно положительно отразятся и на

экономике России - страны стабильной, последовательной и самой защищённой.

Основные экономические показатели Российской Федерации

На август

2017г.

Янв-авг

2017г.

в % к янв-

авг 2016г.

Струк

тура

ВВП

Валовой внутренний продукт

41 782,1

101,5

100

Добыча полезных ископаемых

4103,3

104,1

10,9

Обрабатывающие производства

4 894,3

100,9

13,1

Индекс промышленного производства

101,9

Строительство

1 852,8

99,7

4,9

Продукция сельского хозяйства, млрд. рублей

1 104,8

101,5

3,0

Торговля оптовая и розничная; ремонт
автотранспортных средств и мотоциклов

5754,3

103,8

16,3

Транспортировка и хранение

2 411,6

107,2

7,0

Деятельность по операциям с недвижимым имуществом

3 662,4

100,9

9,8

Деятельность в области информации и связи

136,2

101,1

2,3

Внешнеторговый оборот, млрд.долларов США

45,5

127,0

Инвестиции в основной капитал, млрд. рублей

5 723,7

104,8

Индекс потребительских цен

103,3

104,3

Реальные располагаемые денежные доходы

98,8

Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций:

На август

2017г.

Янв-авг

2017г.

в % к янв-

авг 2016г.

Струк

тура

ВВП

номинальная, рублей

38 040

107,2

реальная

102,9

Общая численность безработных (в возрасте 15-72 лет), млн. человек

3,8

93,0

1) Данные за I полугодие 2017г. (первая оценка).

2) I полугодие 2017г. в % к I полугодию 2016 года.
3) I полугодие 2017г. и I полугодие 2016г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в

фактически действовавших ценах.

4) Данные за I полугодие 2017 года
5) к августу 2016 г.
(

Красным шрифтом

– отрицательная динамика,

Зелёным

– выше общей среднемировой динамики,

Черным – без значимой динамики)

Практически по всем основным показателям видим положительную динамику (по физическому

объёму):

Янв-авг 2017г.

в % к янв-авг 2016г.

производство пищевых продуктов в т.ч.:

104,8



Мясо крупного рогатого скота, свинина, баранина, козлятина, конина и мясо
прочих животных семейства лошадиных, оленина и мясо прочих
животных семейства оленьих (оленевых) парные, остывшие или охлаждённые,
млн.тонн

106,7



Мясо и субпродукты пищевые домашней птицы, млн.тонн

103,5



Изделия колбасные, включая изделия колбасные для детского питания, млн.тонн

109,5



Полуфабрикаты мясные, мясосодержащие, охлаждённые, замороженные, млн.тонн

106,6



Рыба переработанная и консервированная, ракообразные и моллюски, млн.тонн

103,7



Картофель переработанный и консервированный, тыс.тонн

103,2



Масло подсолнечное и его фракции нерафинированные, млн.тонн

118,9



Молоко, кроме сырого, млн.тонн

99,1

производство текстильных изделий

108,3

производство одежды

103,4

производство химических веществ и химических продуктов

105,3

производство лекарственных средств и материалов, применяемых в медицинских

целях

112,9

производство электрического оборудования

105,6

производство машин и оборудования

101,8

производство автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов

112,0

производство мебели

108,5

производство готовых металлических изделий,
кроме машин и оборудования

96,4

производство компьютеров, электронных и оптических изделий

95,2

Добыча важнейших видов полезных ископаемых:

Янв-авг 2017г. в % к янв-авг
2016г.

Уголь, млн. тонн

107,0

Нефть сырая, включая газовый конденсат, млн.тонн

100,8

Газ горючий природный (газ естественный), млрд.м

114,1

Концентрат железорудный, млн.тонн

94,2

Пески природные, млн.м

108,5

(

Красным шрифтом

– отрицательная динамика,

Зелёным

– выше общей среднемировой динамики,

Черным – без значимой динамики)

Значительно растут важнейшие для экономики импортозамещающие производства: пищевых

продуктов,  текстиля,  одежды,  а  также  продукции  деревообработки,  бумаги,  химической  продукции,
пластмасс,  медицинских  изделий,  электродвигателей,  транспортных  средств.  Особенно  радует  рост
производства  станков,  автомобилей,  сельскохозяйственных  машин  и  оборудования,  пластмасс,
удобрений, электрооборудования.

Учитывая экономически закономерное отставание динамики доходов от динамики производства в

дальнейшем, следом за общеэкономическим ростом, ожидается и рост доходов сначала бизнеса, затем –
доходов населения.

В строительстве объём СМР в августе 2017г. составил 656,3 млрд. рублей, или 106,1% (в

сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-августе 2017г. -
3742,4 млрд. рублей (100,4%). В августе 2017г. построено 95,9 тыс. новых квартир, в январе-августе
2017г. - 581,7 тыс. новых квартир.

Объём предоставленных кредитов на 01.07.2017 года составил: организациям - 22,64 трлн. руб.

(+3,8% по сравнению с 01.07.2016), физическим лицам - 11,05 трлн. руб. (+6,6%), из них ипотечных
кредитов – 0,78 трлн.руб. (+16%) по средневзвешенной вставке 11,0% годовых.

Вклады населения на 01.07.2017 года возросли до 24,9 трлн. руб. (+8%).
Инфляция по итогам августа 2017 г. по сравнению аналогичным периодом 2016 г. снизилась до

3,3%.

Ключевая ставка, установленная Центральным банком России с 18.09.2017г., - 8,5% годовых.
Международные резервы Российской Федерации на 22.09.2017 - 427,1 млрд. долл. (+7,3% по

сравнению с аналогичным периодом прошлого года).

На 01.09.2017 года в России реализуется 41

государственная целевая программа

по направлениям:

социального, экономического, государственного, регионального и оборонного развития в сумме 7,369

трлн. рублей:

Выводы и перспективы российской экономики и рынка недвижимости

Снижение мировых цен сырьевых товаров (нефти, газа, металлов) со второй половины 2014 года и

вызванное этим снижение курса рубля по отношению к западным валютам уже в 2015 году привело к
сокращению  доходов  госбюджета  и  повышению  цен  импортных  товаров  (как  потребительских,  так  и
производственного  назначения).  Учитывая,  что  доля  импорта  в  общем  объёме  к  тому  времени
составляла  более  40%,  резко  повысились  цены  потребительского  рынка  и  рынка  товаров
производственного  назначения.  Это  обрушило  реальные  доходы  подавляющей  части  населения  и
компаний  и  резко  сократило  потребительский  спрос,  выразившись  в  снижении  розничного
товарооборота  и  услуг.  Далее,  по  цепочке,  снизились  объёмы  производства  товаров  и  услуг,  объёмы
торговли  товарами  производственного  назначения,  объёмы  строительства,  что  привело  к  убыткам
большого  числа  компаний,  занятых  в  этих  отраслях,  а  также  компаний,  связанных  с  добывающими
отраслями,  нарушению  хозяйственных  связей.  Последовали  сокращения  штатов  ряда  организаций,
увольнения  работников,  рост  социальной  напряжённости,  падение  деловой  активности  бизнеса  и
населения.

Соответственно, всё это отразилось на снижении количества сделок на рынке недвижимости.

В начале 2016 года ещё отчасти продолжались эти деструктивные события, но, в том числе на фоне

стабилизации мировых цен на сырьё уже наметилась тенденция восстановления и роста
макроэкономических показателей. Сработала и государственная политика импортозамещения - объёмы
импорта продовольствия в Россию снизились за время действия продовольственного эмбарго в 3 раза (с
60 до 20 млрд долларов). Замещена основная часть украинских товаров.

Из приведённых статистических данных видим, что основные экономические показатели после

падения  в  2015  году,  начиная  с  2016  года,  в  целом,  показывают  динамику  роста:  сокращение
производства  невостребованных  рынком  товаров  компенсируется  высокими  темпами  развития
дефицитных  отраслей  и  производств.  Тем  самым  корректируется,  улучшается  отраслевая  структура
экономики. Но такая положительная динамика проявляется не только по причине действия «невидимой
руки  рынка»,  проявления  рыночных  законов.  Этого  было  бы  недостаточно.  На  структурные  реформы
направлено и исполняются 18 федеральных целевых программ направления «

Инновационное развитие и

модернизация экономики

». Структурная реформа долгосрочна и, к сожалению, неизбежно

сопровождается падением уровня реальных доходов населения. Учитывая это, запланированы и
реализуются 14 социальных госпрограмм, в том числе,

социальной поддержки

занятости населения

другие.  Следовательно,  учитывая  исторически  сложившуюся  высокую  нефтегазовую  зависимость
госбюджета,  учитывая,  что  импортозамещение  и  структурная  реформа  -  процессы  длительные,
экономика  в  течение  ближайших  лет  частично  сохранит  перечисленные  проблемы  и  внешние  риски.
Вместе  с  тем,  положительный  тренд  общеэкономических  показателей  2016  –  октября  2017  года  и
опережающие  темпы  роста  важнейших  отраслей,  в  основе  которых  лежит  комплексный
государственный подход и контроль, вселяют уверенность в дальнейшем экономическом росте ВВП до
2  %  в  течение  2017  года,  а  при  благоприятной  внешнеполитической  конъюнктуре  –  до  2,5  %.
Девальвация  рубля  создала  хорошие  условия  для  внешних  инвестиций

Как показала практика,

российские компании и их западные партнеры нашли многочисленные пути обхода санкций. Компании
Японии и европейских стран тоже заинтересованы в инвестициях в российскую экономику. При
положительной тенденции инвестиционной активности вероятен годовой рост ВВП до 5–7 % к 2020
году.

Таким образом, сильное российское государство и стабильная политическая система, стабильная

налоговая система, умеренные налоги и льготы для бизнеса и инвестиций стали благоприятной основой
для  укрепления  и  устойчивого  развития  российской  экономики,  несмотря  на  сильнейшее  внешнее
негативное  давление  США.  В  стабильных  условиях  экономического  роста  неизбежно  будут  расти
доходы  бизнеса  и  доходы  населения,  а  с  ними  -  расти  и  развиваться  рынок  недвижимости  наряду  с
развитием  связанных  с  рынком  отраслей  (строительной,  производства  стройматериалов,  ипотечного
кредитования).

Недвижимость – ценнейший капитальный актив длительного срока использования. Его значение и

роль  для  населения,  для  бизнеса  и,  в  целом,  для  экономики,  ключевые.  Ценность  земельного  участка
определяется  местоположением  и  окружением,  перспективой  развития  местности  и  полезностью  для
общества  (или  доходностью  –  для  бизнеса)  зданий  или  сооружений,  на  нём  построенных.  Проектный
срок  службы  капитального  здания  при  нормальной  эксплуатации  составляет  100  –  150  лет,  а  при
надёжной  защите  несущих  конструкций  и  при  условии  поддержания  и  совершенствования
функциональных  свойств  достигает  300  и  более  лет.  Поэтому  определяющее  значение  для  ценности
зданий  и  сооружений  имеют  местоположение,  окружение  и  качественное  состояние  постройки.
Качественные  капитальные  объекты  в  плотной  застройке  развитых  городов  всегда  ликвидны  и
перспективны.

Коррекция цен недвижимости 2015 – 2016 гг. оздоровила рынок и сегодня у российского рынка

огромный потенциал роста:



По данным Росстата

в 2014 году лишь 6,2 % опрошенных лиц были не удовлетворены своими

жилищными  условиями  по  сравнению  с  15,2  %  в  2005  году.  Снижение  интереса  объяснимо
повышением  затрат  на  содержание  жилья  и  снижением  реальных  доходов  населения.  В  таких
условиях спросом пользуются в основном качественные объекты эконом-класса, а также объекты в
перспективных  развивающихся  районах.  В  общих  объёмах  продаж  по-прежнему  высока  доля
спекулятивной составляющей. Тот, у кого есть свободные деньги, смело приобретает перспективную
недвижимость  с  целью  перепродажи  в  будущем  или  в  рентных  целях.  По  мере  стабилизации  и
общеэкономического роста в рост пойдут и другие сегменты рынка жилья. Вероятно, в направлении

развития  жилого  фонда  Россия  движется  по  пути  западноевропейских  стран,  следовательно,
обеспеченность  жильём  на  душу  населения  у  нас  в  перспективе  стремиться  к  40  кв.м./чел.
(сейчас у нас 24,4 кв.м./чел.), а доля съёмного жилья – к  30 %  и более (на 2015 год у нас около 13
%).  Для  сравнения,  по  данным  на  2015  год  эти  показатели  (соответственно):  в  Германии
обеспеченность жильём 42,9 кв.м./чел. и доля съёмного жилья 46,6 %, в Финляндии 25,7 кв.м./чел. и
41,8 % (на 2000 г.), в Швеции -  45,2 кв.м./чел и 30,4 %, в Великобритании – 44 кв.м./чел. и 30,8 %.



По мере роста экономики восстанавливается спрос и на коммерческую недвижимость. В дальнейшем
будет возрастать потребность в качественной недвижимости коммерческого назначения: в
энергоэффективных производственных, складских, офисных и торговых зданиях новых
форматов. Степень физического износа имеющихся коммерческих объектов по учётным данным

на

конец 2010 года

составила 29,1 %. Полный реальный износ значительно выше.

12.2.  Определение  сегмента  рынка,  к  которому  принадлежит  оцениваемый  объект.  Если  рынок
недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или)
предложений  с  сопоставимыми  объектами  недвижимости,  недостаточно,  допускается  расширить
территорию  исследования  за  счет  территорий,  схожих  по  экономическим  характеристикам  с
местоположение оцениваемого объекта

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества,

местоположением,  потенциалом  приносимого  дохода,  типичными  характеристиками  арендаторов,
инвестиционной  мотивацией  и  другими  признаками,  признаваемыми  в  процессе  обмена  недвижимого
имущества.  В  свою  очередь,  рынки  недвижимости  испытывают  влияние  разнообразных  факторов
социального, экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее

привлекательности  для  различных  участников  рынка.  Сегменты,  в  свою  очередь,  подразделяются  на
субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные,
экономические,  государственные  и  экологические  факторы.  Исследование  сегментов  рынка
недвижимости  проводится  по  таким  параметрам,  как  местоположение,  конкуренция,  а  также  спрос  и
предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с

преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением,
сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном,
особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости,

подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик
оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости,
рынок можно разделить на пять сегментов:
1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).
2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно- промышленные,

торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).
4.

Незастроенные

земельные

участки

различного

назначения

(городские

земли,

сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их

использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы
и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:
1. Застроенные земельные участки.
2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.
3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.
В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход)

подразделяются:

1. Доходная недвижимость.
2. Условно доходная недвижимость.
3. Бездоходная недвижимость.
В зависимости от степени представленности объектов:

Отчёт об оценке №58/К-2017 Рыночной стоимости объекта недвижимости: г.Казань, ул.Владимира Кулагина - часть 3