Отчёт № И-024/08/2015-2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества «Птицефабрика «Мурманская»

Техническое состояние и состояние внутренней отделки также является одним из основных

ценообразующих факторов, влияющих на величину рыночной стоимости помещений. Чем выше
уровень отделки и ниже ее износ, тем больше она повышает стоимость объекта недвижимости по

сравнению с аналогичным неотделанным помещением, при условии, что затраты на ее создание не
превышают типичных разумных пределов. Данный параметр подлежит учету либо по стоимости

проведения соответствующего объема отделочных работ, либо по степени влияния на цены

объектов. По мнению специалистов в области оценки и стоимостной экспертизы, участников
проводимых Приволжским центром финансового консалтинга и оценки

, снижение стоимости

относительно состояния и отделки в зависимости от назначения объекта недвижимости составляет

5-40%.

Наличие коммуникаций. Отсутствие или недостатки центральной или местной системы

отопления, системы водо- и энергоснабжения, канализационных систем приводит к снижению
ценности объекта. Среди основных коммуникаций выделяются электричество и отопление.

Подразумевается, что на каждом производственном объекте имеется вентиляция (в соответствии с

требованиями СНиП). А обеспеченность телефонной связью в эпоху мобильной связи и интернета
не является ценообразующим фактором. Наибольшая цена запрашивается за объекты,

обеспеченные всеми коммуникациями, по мере снижения числа коммуникаций ставки снижаются.

По мнению специалистов в области оценки и стоимостной экспертизы, участников

проводимых Приволжским центром финансового консалтинга и оценки и профессиональной сетью

«Оценщики и эксперты» опросов относительно параметров рынка недвижимости

, снижение

стоимости относительно наличия или отсутствия коммуникаций в зависимости от назначения

объекта недвижимости составляет 5-20%.

По мнению аналитиков компании NAI Becar (http://www.bpn.ru/publications/75510/),

составивших рейтинг инвестиционной привлекательности сегментов коммерческой недвижимости,

наиболее интересным продуктом для инвестиций в период экономического кризиса являются
многофункциональные комплексы, сочетающие в себе сразу несколько сегментов коммерческой

недвижимости. В связи с этим, по словам Александры Смирновой, директора инвестиционного
брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, риски по падению доходности в одном из сегментов

существенно уменьшаются. «Данный сегмент недвижимости более сложный с точки зрения

управления, но обеспечивает наименьшие риски того, что в одном из сегментов падение доходности
будет выше, чем в другом», - уточняет эксперт.

Второе место рейтинга делят между собой торговая и офисная недвижимость. Ставки

капитализации в этих сегментах в г. С.-Петербурге составляют 10,5% и 9,5-10% соответственно.
При этом стоит отметить, что ритейл восстанавливается быстрее, чем офисный и складской

сегменты. На третьем месте – склады. «Складской сегмент интересует инвесторов, поскольку спрос

на площади остается не реализованным, а уровень вакансии в данном сегменте наименьший, -
рассказывает Александра Смирнова. – Данные проекты будут востребованы и стабильны. Кризис

не сильно отразится на их доходности». Однако, даже несмотря на ставку капитализации складских
объектов в 12%, офисный сегмент недвижимости остается более понятным для основной массы

инвесторов.

Эксперты NAI Becar рекомендуют в период экономического кризиса вкладывать средства в

проекты среднего класса («В» и «С»). Зачастую премиум-класс является более рискованным с точки

зрения сдачи в аренду. Объекты с высокой ставкой капитализации более подвержены рискам,

поскольку в сложные времена многие компании начинают вести себя экономно и сокращать
издержки. «Это правило касается всех сегментов коммерческой недвижимости, - говорит

Александра Смирнова. – Во время кризиса 2008-2009 гг. мы наблюдали существенное падение
арендных ставок. Компании сокращали свои затраты на аренду, объем занимаемых площадей или

переезжали в более дешевые сегменты. С точки зрения получения дохода пострадали объекты

класса «А» и «В ». Классы «В» и «С» были более стабильны».

Коммерческая недвижимость в Мурманске и Мурманской области развивается активнее, чем

жилая. Более двух третей от общего объема введенных в эксплуатацию за последние годы площадей

Справочник оценщика недвижимости: Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода.

Издание третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.

Справочник оценщика недвижимости: Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода.

Издание третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.
Электронный справочника оценщика на сайте «Оценщики и эксперты» (http://ocenschiki-i-eksperty.ru).

представляет именно этот сегмент. Одна из целей региона – создание мощной транспортно-

торговой инфраструктуры. Растет грузооборот Торгового порта, складывается сопутствующая
складская и логистическая инфраструктура.

В отсутствии дополнительной достоверной информации, которая бы способствовала

объективной оценке и расчету стоимости объектов недвижимости, не представляется возможным

выделить иные факторы и обстоятельства, которые могут содержаться в составе цены и влиять на

стоимость объект недвижимости.

7.6 ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ОТНОСИТЕЛЬНО РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ В СЕГМЕНТАХ, К КОТОРЫМ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

По результатам мониторинга рынка коммерческой недвижимости Кольского района

Мурманской области и г. Мурманска, оценщиком установлено, что основную массу предложений
составляют нежилые помещения для размещения офиса, представительства, магазина. Далее

следуют объекты производственного и складского назначения. Имеется небольшая доля

предложений по продаже отдельно стоящих зданий. Далее следуют предложения по продаже
помещений, как бизнес (салоны красоты, спортивно-оздоровительные центры, стоматологические

кабинеты т.п.). Замыкают список объекты целевого назначения – гостиницы, туристические

комплексы, бывшие детские сады и т.п. Отдельными предложениями выступают предложения по
продаже имущества предприятий, признанных банкротами.

На основе анализа представленных в открытых печатных и электронных изданиях

предложений о продаже (см. раздел «Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с

объектами коммерческой недвижимости») оценщиком установлено, что настоящее время ранок

коммерческой недвижимости в Кольском районе Мурманской области слабо развит. В открытых
источниках информации встречается ограниченное количество предложений продажи

промышленной и складской недвижимости в Кольском районе Мурманской области и единичные

предложения продажи недвижимости п.г.т. Молочный Кольского района Мурманской области.

Далее оценщик приводит диапазоны и средние показатели цен продажи производственной и

складской недвижимости в Кольском районе Мурманской области и г. Мурманске:

Таблица 13

Интервал стоимости 1 кв.м недвижимости в сегменте, которому относится объект оценки

Кольский район Мурманской

области

г. Мурманск

Отношение

цены продажи

1 кв. м

недвижимости

в Кольском

районе

Мурманской

области к

недвижимости

в г. Мурманске

Среднеры

ночная

цена

продажи

1 кв.м

недвижим

ости, руб.

Min

значение

интервала

Max

значение

интервала

Среднеры

ночная

цена

продажи

1 кв.м

недвижим

ости, руб.

Min

значение

интервала

Max

значение

интервала

Производственная
недвижимость

11 377

1 647

22 727

21 872

-47,98%

Ленинский округ

17 946

6 585

46 673

-36,60%

Октябрьский округ

24 598

7 368 100 000

-53,75%

Первомайский округ

23 071

7 333

48 387

-50,69%

Складская
недвижимость

9 784

5 571

18 000

16 438

-40,48%

Ленинский округ

11 556

3 000

35 524

-15,34%

Октябрьский округ

25 814

2 188

71 429

-62,10%

Первомайский округ

11 945

3 373

27 027

-18,09%

На основании проведенного анализа цен предложений среднерыночная цена предложений

продажи объектов недвижимости из исследуемого сегмента рынка недвижимости в Кольском

районе Мурманской области составляет:
- производственная недвижимость – 11 377 рублей за 1 кв. м с интервалом значений от 1 647 до

22 727 рублей;

8. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Анализ наиболее эффективного использования, является необходимым условием проведения

работ по оценке, и позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование
объекта недвижимости – то использование, которому соответствует максимальная стоимость

объекта.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости должно отвечать четырем

критерия:

1. Юридическая правомочность – варианты использования рассматриваются с точки зрения

разрешенных законом;

2. Физическая возможность – вариант использования должен быть физически осуществим на

конкретном участке;

3. Экономическая приемлемость – вариант использования должен приносить потенциальный

доход, т.е. быть прибыльным;

4. Максимальная эффективность – из всех юридически и физически возможных прибыльных

вариантов использования выбирается наиболее экономически привлекательный.

Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как

свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости с учетом тех улучшений,

которые имеются на участке (здания, сооружения, инженерные коммуникации, благоустройство).

Наиболее эффективное использование участка, как свободного

Законодательно разрешенное использование: различного рода ограничения и сервитуты

(обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка.

Земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с

кадастровым № 51:01:0403001:1, общей площадью 1268348 кв.м., местоположение: Мурманская

область, МО г.п. Молочный Кольского района, предоставлен Обществу с ограниченной

ответственностью «Птицефабрика Мурманская» в аренду сроком на 49 (сорок девять) лет по
24.12.2056 г. на основании постановлений Администрации муниципального образования Кольский

район Мурманской области № 967 от 24.12.2007 г. и № 1262 от 03.10.2012 г. Разрешенное

использование: земли сельскохозяйственного использования.

Земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым №

51:01:0401014:49, общей площадью 12377 кв.м., местоположение: Мурманская область, МО г.п.
Молочный Кольского района, пгт. Молочный предоставлен Обществу с ограниченной

ответственностью «Птицефабрика Мурманская» в аренду сроком на 49 (сорок девять) лет по

23.06.2060 г. на основании постановления Администрации Кольского района № 644 от 24.06.2011
г. Разрешенное использование: земли сельскохозяйственного использования.

Земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым №

51:01:0401014:50, общей площадью 118203 кв.м., местоположение: Мурманская область, МО г.п.
Молочный Кольского района, пгт. Молочный предоставлен Обществу с ограниченной

возможностью «Птицефабрика Мурманская» в аренду сроком на 49 (сорок девять) лет по 23.06.2060
г. на основании постановления Администрации Кольского района № 643 от 24.06.2011 г.

Разрешенное использование: земли сельскохозяйственного использования.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами

населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные

для этих целей (статья 77 ЗК РФ). В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются

сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями,
лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного

воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для
производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для

застройки и развития населенных пунктов (статья 83 ЗЗК РФ). В состав территориальных зон
сельскохозяйственного использования в населенных пунктах согласно пункта 11 статьи 85 ЗК РФ

включаются: земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также

зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях
ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в

соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и

застройки.

Правовой режим всех земель определяется их категорией и видом разрешенного

использования, определенном на основе зонирования территорий.

Все оцениваемые земельные участки расположены на удаленном расстоянии от жилой

застройки, предоставлены предприятию для производства и переработки сельскохозяйственной

продукции в аренду с разрешенным использованием – земли сельскохозяйственного использования.

Несмотря на различие в категории, оцениваемые земельные участки, согласно Правилам

землепользования и застройки муниципального образования «Городское поселение Молочный»

(инв. №2555н/с, ФГУП «РосНИПИ Урбанистики», 2011 г.) и Карте градостроительного
зонирования (http://xn--c1amfdgebe0fxb.xn--p1ai/images/stories/karta1.jpg), находятся в одной и той

же территориальной зоне СХ-1 «Зона сельскохозяйственных предприятий», которая
предусматривает размещение зданий и сооружений сельскохозяйственных предприятий.

Следовательно, с точки зрения полезности и возможного использования участки сопоставимы

между собой.

Карта градостроительного зонирования

Городское поселение Молочный Кольского района Мурманской области

Правила землепользования и застройки

http://xn--c1amfdgebe0fxb.xn--p1ai/images/stories/karta1.jpg

Таким образом, законодательно разрешенным использованием рассматриваемых земельных

участков, будет являться использование для размещения производственных и складских зданий,
сооружений в составе сельскохозяйственного производства или в качестве зданий и сооружений,

используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной

продукции.

Физически возможные варианты использования: при рассмотрении возможной застройки

земельного участка, его анализ проводится в предположении, что данный участок условно свободен

от какой-либо застройки. Физически возможное использование определяется расположением,

размером и топографией участка.

В ходе выполнения данной работы техническая экспертиза земельных участков не про-

водилась, но предполагается, что при реализации вариантов использования земельных участков,

препятствий физического плана, таких как, например, неблагоприятные для строительства

характеристики грунтов, на данной территории не будет. В данном случае, физические
характеристики участков не накладывают ограничений на возможные варианты их застройки.

Характеристики участков по месту расположения не имеют препятствий к использованию как
жилых, так и нежилых объектов. Рассматриваемые земельные участки расположены на расстоянии

около 5 км от основной жилой застройки пос. Молочный Кольского района Мурманской области.

Транспортная доступность – хорошая. В связи с этим целесообразно возведение нежилых зданий и
сооружений (производственных, складских, вспомогательного назначения), в том числе и объектов

сельскохозяйственного назначения. Таким образом, исходя из места расположения

рассматриваемых земельных участков, с точки зрения физической осуществимости могут быть
такие варианты застройки, как: строительство объектов производственного, складского,

сельскохозяйственного назначения. Принимая во внимание разрешенное использование
рассматриваемых земельных участков, физически возможным вариантом будет использование под

складские и производственные здания в составе сельскохозяйственного производства.

Варианты использования, приносящие прибыль: при анализе критерия экономической

целесообразности, прежде всего, следует учитывать потенциал местоположения оцениваемого

земельных участков. Местоположение считается основным фактором, определяющим стоимость

земельных участков. На потенциал местоположения влияет совокупность факторов - характер
окружающего типа землепользования, транспортная доступность, удобство подъездов,

интенсивность транспортных и пешеходных потоков и т.п. Как уже указывалось ранее,
рассматриваемые земельные участки расположены вне массовой жилой застройки, поэтому в

районе локального расположения рассматриваемых земельных участков нецелесообразно создавать

объекты под функции, которые не совместимы с местоположением данных земельных участков –
объекты медицинского, учебного, просветительского или творческого, а также социально-бытового

назначений, объекты, предназначенные для торжественных и представительских мероприятий.

Интенсивность пешеходных потоков – низкая, что ставит под сомнение использование земельного
участка под торговую и офисную функции, так как место расположения участка не является зоной

деловой активности. Таким образом, исходя из места расположения рассматриваемых земельных
участков, с точки зрения вариантов разрешенного использования, приносящих прибыль, возможны

варианты застройки имеющей сельскохозяйственную направленность.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность: с точки зрения

оценщика, расположение вдали от жилой застройки и близость объектов к основным транспортным

магистралям с учетом существующей застройки (здания и сооружения птицефабрики), позволяет

сделать вывод о том, что строительство производственных, складских и вспомогательных
помещений в составе сельскохозяйственного производства, на рассматриваемом земельном участке

будет отвечать критериям максимальной доходности.

Наиболее эффективное использование участка с улучшениями

Законодательно разрешенное использование: Данный анализ позволяет определить

наиболее эффективное использование объекта недвижимости – земельных участков с уже

имеющимися улучшениями – вариант использования, который обеспечит максимальную

доходность в долгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного варианта
использования объекта недвижимости в текущем состоянии базируется на вышеприведенных 4-х

критериях. В тех случаях, когда оценщик способен сделать обоснованное заключение о наиболее

эффективном варианте использования на основании выводов, не требующих выполнения каких
либо расчетов, ни один из известных нам Стандартов оценки не запрещает отказаться от

соответствующих расчетов. Вывод о наиболее эффективном способе использования, может
следовать из анализа окружающей объект оценки среды, известных перспектив её изменения,

исследования свойств самого объекта и т.д. На основании договоров аренды № 967 от 24.12.2007 г.,

№ 2080 от 06.07.2011 г. и № 2081 от 06.07.2011 г. земельные участки из земель: земли населённых
пунктов и земли сельскохозяйственного назначения предоставлены ООО «ПТФ «Мурманская» в

аренду сроком на 49 (сорок девять) лет для использования в целях – земли сельскохозяйственного

использования.

Физически возможные варианты использования: Физически возможное использование

определяется расположением, размером и топографией участка. В ходе выполнения данной работы
техническая экспертиза земельных участков не проводилась, но предполагается, что при реализации

вариантов использования земельных участков, препятствий физического плана, таких как,

например, неблагоприятные для строительства характеристики грунтов, на данной территории не

будет. На момент оценки на рассматриваемых земельных участках расположены здания,

сооружения и вспомогательные объекты, предназначенные для обеспечения деятельности ООО
«ПТФ «Мурманская» по производству, хранению и первичной переработке продукции. Физически

возможным вариантом использования объектов оценки будет являться их эксплуатация по
функциональному назначению в качестве помещений производственного и складского назначения,

для организации иной коммерческой функции.

Варианты использования, приносящие прибыль: из всех физически возможных и

законодательно разрешенных вариантов использования земельных участков, выбираются такие

варианты, которые обеспечивают положительную величину прибыли на вложенный капитал. На

момент оценки на рассматриваемых земельных участках расположены здания, сооружения и
вспомогательные объекты ООО «ПТФ «Мурманская». Все объекты предназначены для обеспечения

деятельности предприятия по производству, хранению и первичной переработке продукции
птицефабрики. Вариантом использования объектов оценки, приносящим прибыль, будет являться

их эксплуатация в качестве вспомогательных сооружений, производственных и складских

помещений.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность: с точки зрения

оценщика, расположение вне массовой жилой застройки, близость объектов к транспортным

магистралям, функциональное назначение существующей застройки (здания и сооружения
птицефабрики), позволяет сделать вывод о том, что максимальную доходность обеспечит

эксплуатация объектов оценки в качестве производственных и складских помещений,
вспомогательных сооружений в составе сельскохозяйственного производства.

9. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Процедура процесса оценки регламентирована Федеральным законом «Об оценочной

деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., Федеральными стандартами
оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»,

«Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)».

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как

на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой
собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных

подхода: сравнительный, доходный, затратный.

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать

достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или)

предложений. В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки
недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный

анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод

регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их
сочетания. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого

объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано
несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.

Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при
проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу

сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по
данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать

шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных

корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны
меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным

объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений
единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной

генерировать потоки доходов, когда существует достоверная информация, позволяющая

прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с

объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину
будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в

будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных

характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода

прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в

период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с

объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения

будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования,

а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости –

земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов

капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений. Затратный
подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом,

который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием,
функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода

необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Затратный подход основывается на изучении возможности инвестора в приобретении

конкретного объекта основных фондов и исходит из того, что инвестор, действующий
экономически рационально, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется

приобретение (или изготовление) аналогичного по назначению, качеству и техническому
состоянию объекта.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта
оценки с учетом износа и устареваний.

Затраты на воспроизводство (восстановительная стоимость) объекта капитального

строительства определяются затратами в текущих ценах на создание точной копии оцениваемого
объекта с использованием таких же технических решений, конструкций и материалов, а также с

тем же качеством работ. В этом случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же
недостатки в технических решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Затраты на замещение (стоимость замещения) объекта капитального строительства

определяются затратами в текущих ценах на создание объекта, имеющего с оцениваемым
эквивалентную полезность, но произведенного с использованием современных нормативов,

материалов, технологий и оборудования.

Использование трёх подходов приводит к получению трёх различных величин стоимости

одного и того же объекта. После анализа полученных результатов, для определения итоговой

величины стоимости объекта, как правило, используется метод средневзвешенной, в соответствии
с которым, результату, полученному в рамках каждого из примененных подходов, присваивается

весовой коэффициент.

В соответствии со стандартами оценки Оценщик обосновывает выбор используемых при

проведении оценки подходов. Основными подходами, используемыми при проведении оценки,

являются сравнительный, доходный и затратный подходы. Оценщик в праве самостоятельно

определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор того или
иного подхода осуществляется исходя из возможности применения каждого из них, цели и задачи

оценки, предполагаемого использования результатов оценки, допущений, полноты и достоверности
исходной информации.

ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ

Доходный подход позволяет определить стоимость приносящего доход имущества,

посредством учета количества, качества и продолжительности получения тех выгод, которые

данный объект будет приносить в течение прогнозного периода времени. В результате анализа,
ожидаемые поступления, а также доход от продажи объекта в конце прогнозного периода,

дисконтируются на дату оценки в текущую стоимость. Доходный подход основывается на принципе

ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности
в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения

имуществом.

В рамках доходного подхода при оценке недвижимости применяются два метода: метод

прямой капитализации (для постоянных или плавно изменяющихся с незначительным темпом

доходов); метод дисконтирования денежных потоков (для доходов, имеющих нерегулярный
характер). В зависимости от конкретных обязательств, зависящих от характера объекта, могут быть

применены либо один из этих методов, либо оба для того, чтобы оценить рыночную стоимость

объекта с точки зрения дохода.

Так как доходы дает только конкретное производство в целом, то доходный подход не

применяется при оценке отдельных единиц имущества (зданий, сооружений, оборудования),
являющихся элементом данного производства – в нашем случае, работа комплекса птицефабрики.

По этой причине, при оценке объекта оценки входящего в состав имущественного комплекса

Общества с ограниченной ответственностью «Птицефабрика Мурманская» и являющегося
неотделимым элементом основного производства, доходный подход оценщиком не применялся.

Таким образом, в рамках данной работы, при определении рыночной стоимости объекта

оценки, будут применены затратный и сравнительный подходы.

10. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки

купли-продажи по аналогии, то есть на основе информации об аналогичных сделках.
Предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за продаваемый объект больше, чем

стоит на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки
основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости,

которые были недавно проданы или предложены на продажу, с внесением корректировок по

параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. Показателем рыночной стоимости
оцениваемого объекта недвижимости выступает цена, которую заплатит на свободном рынке

типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенная по нескольким

объектам сравнения (объектам-аналогам)

Vр =

где

Vр - рыночная стоимость для объекта оценки;

Vi - стоимость по i-тому объекту сравнения;
Ni - весовой коэффициент i -того объекта сравнения, определяется на основе степени близости

объекта сравнения к объекту оценки.
Сравнительный подход наиболее эффективен в условиях, когда имеется достаточное

количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи или предложениях по

продаже объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом. Если подобная недвижимость на рынке
продаж представлена единичными сделками, данный подход не обеспечивает надежных

результатов.

Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты представляет

собой частный случай метода сравнения продаж

Согласно договору № И-024/08/2015 от 25 августа 2015 г. на оказание услуг перед оценщиком

поставлена задача оценить раздельно находящееся в залоге и свободное от обременения залогом

имущество Общества с ограниченной ответственностью «Птицефабрика «Мурманская», поэтому
оценщик произвел определение рыночной стоимости объектов недвижимости в предположении,

что они будут продаваться раздельно.

Учитывая результаты проведенного анализа рынка недвижимости (см. раздел «Анализ

фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами коммерческой недвижимости»)

для целей настоящей оценки выбран метод сравнения продаж, так как в распоряжении оценщика
имеется достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами предложений.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода методом

сравнения продаж выполнен по методике, изложенной в учебнике Мирзоян Н.В. «Управление и
оценка недвижимости». /Московская финансово-промышленная академия. – М., 2011.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении

следующих действий:
1. Исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных в

свободных рыночных условиях сделках, о котировках, о предложениях по продаже объектов-

аналогов.

2. Определение подходящей единицы сравнения и проведение сравнительного анализа по

выбранной единице.

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью

корректировки их цен или исключения их из списка сравнимых.

Оценка стоимости имущества: учебное пособие /О.М. Ванданимаева, П.В. Дронов, Н.Н. Ивлиева [и др.]; под ред.

И.В. Косоруковой. – М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012.

Мирзоян Н.В. Управление и оценка недвижимости. /Московская финансово-промышленная академия. –

М., 2011.

4. Установление стоимости оцениваемого объекта путем сведения скорректированных

стоимостных характеристик сравнимых объектов к одному стоимостному показателю.

Объекты сравнения имеют различные рыночные характеристики (элементы сравнения). В

целях анализа оценщиком может быть рассмотрен следующий набор элементов сравнения
стоимости оцениваемого объекта с объектами аналогами

- состав имущественных прав;

- условия финансирования: (коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок

займа, амортизация выплат, плата за финансирование, условия договоров об участии);

- условия продажи (обычные или особые закладные, мотивы и знания покупателя и продавца);

- поправка на торг;

- местоположение (экологическая привлекательность, доступ к оживленным магистралям,

коммуникации, престижность);

- физические характеристики (физические параметры, качество строительства и эксплуатации,

удобства, функциональная пригодность);

- экономические характеристики объекта недвижимости;

- характер использования объекта недвижимости;

- компоненты цены продажи, не связанные с объектом продажи.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик

использовал данные по предложениям о продаже аналогичных объектов, взятых из открытых
источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению

оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять

решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и
придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и

недостатки относительно объектов сравнения.

При подборе объектов-аналогов, в первую очередь учитывается сходство типа и назначения

помещений, места расположения, общей площади, составу коммуникаций, то есть, оценщик

выбирает те объекты, которые имеют однотипные рыночные характеристики (элементы сравнения)
с объектом оценки.

При применении сравнительного подхода Оценщик использовал доступный в открытых

электронных и печатных изданиях объем рыночных данных об объектах-аналогах, а именно:

http://avito.ru,

http://bn.ru,

http:/hibiny.com,
http://gcn-murmansk.ru,

http:/.rieltnet.ru, http://rio-murmansk.ru,
http://domofond.ru и др.

Информация о предложениях объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, и их ценах

представлена в разделе «Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами
коммерческой недвижимости». Такой подход, по мнению оценщика, оправдан с той точки зрения,

что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости

проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене
предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов

сравнения.

В качестве объектов-аналогов отобраны объекты сравнения, которые относятся к одному с

оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Установление сходства показателей, влияющих на стоимость, осуществляется последовательно по
четырем уровням: функциональное сходство, конструктивное сходство, параметрическое сходство,

одновременность (дата продажи). Степень сходства объекта оценки и аналога определяется по

элементам сравнения, которые приведены выше.

Из доступных на дату оценки (см. раздел «Анализ фактических данных о ценах сделок и

предложений с объектами коммерческой недвижимости») Оценщик использовал в расчетах

аналоги, отобранные в качестве объектов сравнения по минимуму различий, т.е. наиболее схожие с
объектом оценки по следующим параметрам: функциональное назначение, местоположение,

различие площади объектов-аналогов с оцениваемым объектом, расхождение цен аналогов.

Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден Приказом Минэкономразвития

России от 25 сентября 2014 года № 611.

При подборе объектов-аналогов, в первую очередь учитывается сходство типа и назначения

помещений, места расположения, общей площади, то есть, оценщик выбирает те объекты, которые
имеют однотипные рыночные характеристики (элементы сравнения) с объектом оценки.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов, сопоставимых по

своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Регламентирующие оценочную деятельность нормативные документы не содержат

положений о том, каким должно быть количество аналогов при применении сравнительного
подхода к оценке. В населенных пунктах с численностью менее 500 тыс. жителей (небольшие

города, деревни, поселки городского типа и т.п.) объем совершаемых сделок купли-продажи,

публикаций предложений о продаже объектов недвижимости невелик, поэтому количество
используемых в качестве аналогов объектов определялось с учетом специфики рынка

недвижимости, его размера и активности в месте расположения объекта оценки.

В качестве удельного показателя стоимости (единицы сравнения) для выполнения расчетов в

рамках данного отчета используется наиболее распространенная (типичная) единица сравнения для

российских условий в настоящее время – цена за 1 кв.м. общей площади.

Объекты оценки представляют собой здания и сооружения производственного комплекса

птицефабрики:

- здания птичников;
- производственные здания площадью более 1000 кв.м.;

- производственные и производственно-бытовые здания площадью от 300 до 1000 кв.м;
- производственные и производственно-бытовые здания площадью от 100 до 300 кв.м;

- здание закрытой стоянки (сооружение автопарка);

- складская недвижимость площадью более 1000 кв.м;
- складская недвижимость площадью от 300 до 1000 кв.м;

- складская недвижимость площадью от 100 до 300 кв.м;

- складская недвижимость площадью до 100 кв.м;
- склады-ангары площадью от 100 до 300 кв.м;

- склады-ангары площадью от 300 до 1000 кв.м
- сооружения - линейные объекты и инженерные сети, сооружения внешнего водоснабжения и

канализации, подъездные и внутренние автомобильные дороги, площадки.

По результатам мониторинга рынка недвижимости оценщику не удалось обнаружить в

открытом доступе предложения о продаже объектов, подобных оцениваемым: сооружения,

автовесовая (инв.№0000048) с весами, контрольно-пропускная будка (инв. №0000128), склад

подстилки №2 (инв. №2), насосная станция 1-го подъема (водозабор) (инв.№0000277). В связи с
отсутствием необходимых об объектах-аналогах данных сравнительный подход для определения

рыночной стоимости оцениваемых сооружений не применялся.

Согласно проведенному визуальному осмотру (см. Акт осмотра имущества ООО "ПТФ

"Мурманская", подлежащего оценке для реализации в рамках конкурсного управления от

23.12.2015 г.) часть объектов оценки находится в аварийном состоянии:

0000304 Здание птичника № 81, 1250,3 кв. м, св. 51-АВ №132127, инв.№0000304;

0000064 Мойка автомашин , инв.№ 0000064 (№428);

0000301 Птичник № 88, 1754,3 кв. м, св. 51-АВ № 132142, инв.№0000301;
0000369 Птичник К- 1 1714,8 кв.м., инв.№0000369;

0000370 Птичник К- 2 1716,4 кв.м., инв.№0000370;

0000371 Птичник К- 3 1709,2 кв.м., инв.№0000371.

В открытых источниках информации отсутствуют предложения о продаже подобных объектов

недвижимости в аварийном состоянии с отсутствием конструктивных элементов. Внесение же
корректировок на аварийное состояние приведет к большой погрешности в результатах. В связи с

выше изложенным сравнительный подход к расчету рыночной стоимости объектов оценки,

находящихся в аварийном состоянии, не применялся.

10.1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ

Описание объектов, принятых в качестве аналогов представлено в разделе «Анализ

фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами коммерческой недвижимости», в
приложении «Копии Интернет-страниц» к настоящему отчету.

10.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОПРАВОК И ПОРЯДОК ИХ ВНЕСЕНИЯ

При расчёте методом сравнительного анализа продаж, необходимо скорректировать цены

аналогичных объектов, на различия характеристик оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Для этого вводится ряд поправок (корректировок).

Поправки вносят: а) в цену всего объекта и б) в цену соответствующих единиц сравнения.

Поправки могут быть выражены в процентах или денежной сумме.

Корректировки в цены сходных объектов вносятся оценщиком по всем основным факторам

ценообразования. При этом корректировки проводятся отдельно по каждому фактору

ценообразования с обоснованием способа определения и внесения каждой корректировки.

Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит
объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина каждой поправки определяется на основании имеющихся данных.
Для расчета и внесения поправок (корректировок) используется множество различных

методов, среди которых можно выделить следующие:

- методы парных продаж;

- экспертный метод;

- статистические методы.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти

идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен

оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть
возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-

оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно
вносятся процентные поправки. Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно

используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть
рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-

регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между
изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный

метод достаточно трудоемок.

Как правило, расчет стоимости в рамках сравнительного подхода выполняется методом

парных продаж, однако, в связи с ограниченностью рынка купли-продажи объектов, подобных

объекту оценки, могут возникнуть сложности при подборе аналогов, одинаковых по основным
элементам сравнения и разных по одному сравниваемому элементу. Поэтому, зачастую

применяется экспертный метод.

Все необходимые обоснования применения тех или иных корректировок и их размера,

приведены оценщиком в расчете стоимости зданий перед сводной таблицей сравнительного

анализа.

10.3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

10.3.1. Расчет стоимости зданий птичников

Далее представлены описания корректировок с приведением обоснования их применения.
Поправка на земельный участок. Цены предложений объектов аналогов (отдельно стоящих

зданий) включают цену земельного участка. Как правило, собственники при выставлении на

продажу отдельно стоящего здания, не выделяют стоимость земельного участка, на котором оно
находится. Оцениваемый объект и объекты аналоги обеспечены различными по площади и

разрешенному использованию земельными участками. Поэтому из стоимости объектов аналогов

необходимо выделить стоимость земельных участков.
Учитывая, что аналоги являются производственно-складской недвижимостью, стоимость 1 кв.м

земельного участка на котором они расположены принята как средняя рыночная стоимость права
аренды земельного участка производственного назначения в месте их расположения в Кольском

районе Мурманской области, г. Мурманске Мурманской области (см. раздел «Расчет стоимости

прав на земельный участок как незастроенный»).
В стоимость земельных участков с правом собственности требуется введение корректировки на

передаваемые права, так как средняя рыночная стоимость 1 кв.м земельных участков

производственного назначения согласно анализу рынка предложений о продаже (см. раздел «Расчет

стоимости прав на земельный участок как незастроенный») определена с учетом передаваемого
права аренды. Величина корректировки принята для земельных участков под индустриальную

застройку на основе данных Справочника оценщика недвижимости под ред. Л.А.Лейфера

рассчитанных на базе профессиональных знаний, личного опыта, интуиции, суждений

относительно параметров рынка недвижимости группы оценщиков, приравниваемых к экспертам

в размере (1/0,86=1,16 или 16%).
Цена улучшений определяется путем вычитания из цены предложения стоимости земельного

участка, входящего в состав объекта- аналога.

Поправка на переданные права собственности. Если оцениваемый объект имеет полное право

собственности, а сравниваемый объект – ограниченное право, то есть необходимость внесения

положительной корректировки и наоборот. В нашем случае объекты оценки имеют право
собственности, объекты принятые в качестве аналогов, также имеют право собственности. Поэтому

введение корректировки не требуется.

Поправка на условия финансирования. Сделки купли-продажи объектов недвижимости в

аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, три

типичных: 1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств; 2) получение

покупателем кредита у финансовой структуры; 3) финансирование сделки в форме ипотеки.
Предполагается, что все аналоги находятся в равных условиях. Введение корректировок не

требуется.

Поправка на условие продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет

исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен

продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых
нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны

с особыми отношениями между продавцом и покупателем. Предполагается, что особых отношений

между продавцом и покупателем нет. Введение корректировок не требуется.

Динамика сделки (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние

фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен
продаж. Все объекты, принятые оценщиком в качестве аналогов, предложены к продаже в июне-

декабре 2015 года, не сняты с продажи на дату оценки. За рассматриваемый период существенных

изменений в стоимости недвижимости в сегменте, к которому относится объект не происходило
(см. Приложение «Копии Интернет-страниц), поэтому введение корректировок в стоимость

аналогов не требуется.

Поправка на торг. Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию,

полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, оценщик счёл

необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по

купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена
оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Однако, в ряде случаев, цена

оферты и цена сделки могут совпадать. Скидка на торг зависит от объемов и активности
соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка

на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10% для жилых объектов и 15-20% для

объектов коммерческой и промышленной недвижимости, земельных участков. Величина
корректировки для каждого аналога определена на основе данных Справочника оценщика

недвижимости под ред. Л.А.Лейфера

(см. Таблица 14), экспертно рассчитанных на базе

профессиональных знаний, личного опыта, интуиции, суждений относительно параметров рынка
недвижимости группы оценщиков, приравниваемых к экспертам.

Таблица 14

Скидки на цены предложений.

Величина корректировки на торг

Скидка на торг, %

Активный рынок

Неактивный рынок

Среднее

Расширенный

интервал

Среднее

Расширенный

интервал

Цены объектов

Справочник оценщика недвижимости: Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков.

Издание третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.

Справочник оценщика недвижимости: Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Издание

третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.

1.1. Высококлассные
производственно-складские объекты

13%

15%

23%

1.2. Низкоклассные

производственно-складские объекты

11%

17%

18%

30%

2.1. Бизнес-центры Класса А, В

13%

23%

2.2. ТЦ, ТК, ТРК

13%

14%

23%

2.3. Низкоклассные офисно-
торговые объекты

13%

18%

3.1. Объекты сельскохозяйственного
назначения

13%

20%

10%

30%

4.1. Квартиры

13%

4.2. Жилые дома и коттеджи

10%

18%

5.1. Базы отдыха

10%

15%

17%

10%

25%

Учитывая текущее состояние рынка коммерческой недвижимости, вид недвижимости, рынок

продажи объектов рассматриваем как неактивный. Величину корректировки принимаем по
среднему значению для неактивного рынка в сегменте объекты сельскохозяйственного назначения.

Поправка на местоположение и окружение.

Местоположение - необходимый элемент

сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость
оцениваемого объекта. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое

положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Если сопоставимый объект

недвижимости находится в том же районе, что и объект оценки, поправки, как правило, не вносятся.
Объект оценки расположен в п. Молочный Кольского района Мурманской области. Согласно

имеющейся информации объекты № 1 и 3, принятые в качестве аналогов, как и объект оценки,
расположены в населенных пунктах Кольского района в окружении преимущественно

производственных объектов, с примерно одинаковым уровнем деловой активности, поэтому

введение корректировок в стоимость аналогов оценщиком не производилось. Аналог №2
расположен в Первомайском округе города Мурманска, поэтому в его стоимость требуется

введение корректировки на местоположение. Величина корректировки рассчитана, как

соотношение средней стоимости объектов производственной недвижимости, расположенных в
Кольском районе Мурманской области, и средней стоимости аналогичной недвижимости,

расположенной в Первомайском округе г. Мурманска в размере (-51%) (см. раздел «Анализ

фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами коммерческой недвижимости»).

Поправка на площадь вносится в том случае, когда объекты-аналоги имеют значительные

различия по площади. Как правило, объекты коммерческой недвижимости, имеющие небольшую
площадь, предлагаются к продаже дороже, чем объекты, имеющие большую площадь. В

соответствии с Техническим паспортом площадь объекта оценки превышает 1000 кв. м, согласно

имеющейся информации площадь объектов аналогов больше или меньше 1000 кв.м, поэтому в
стоимость аналогов требуется введение соответствующей корректировки.

Размер корректировки на разницу в площади между объектом оценки и объектом-аналогом

определен с помощью приведенной в Справочнике оценщика под редакцией Л.А. Лейфера

матрицы (см. Таблица 15). Установив диапазон значений площади оцениваемого объекта и

диапазон для объекта аналога, в соответствующем поле матрицы находится поправка на площадь
для каждого аналога.

Таблица 15

Корректирующие коэффициенты по цене предложений.

Общая площадь (фактор масштаба)

Площадь, кв.м

<100

100-300

300-1000

>1000

Офисно-торговые объекты

<100

1,0

0,98

0,91

0,86

100-300

1,02

1,00

0,93

0,88

300-1000

1,10

1,08

1,00

0,95

>1000

1,16

1,14

1,06

1,00

Низко классные производственно-

складские объекты

<100

1,00

0,97

0,86

0,78

Справочник оценщика недвижимости: Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Издание

третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.

100-300

1,03

1,00

0,88

0,80

300-1000

1,16

1,13

1,00

0,91

>1000

1,28

1,25

1,10

1,00

Объекты сельскохозяйственного

назначения

<100

1,00

0,98

0,91

0,86

100-300

1,02

1,00

0,93

0,87

300-1000

1,10

1,08

1,00

0,94

>1000

1,16

1,14

1,06

1,00

Исходя из вышеизложенного оценщик вносит корректирующий коэффициент в стоимость 1 кв. м

объектов-аналогов.

Поправка на характеристику объекта. Исходя из практического опыта работ оценщика,

наиболее инвестиционно привлекательными являются отдельно стоящие здания, что позволяет

собственнику по своему усмотрению распоряжаться, производить необходимые ремонтные работы
и прочие улучшения. Объект оценки представляет собой отдельно стоящее здание. Согласно

имеющейся информации, аналоги №№ 1, 2 и 3 также представляют собой отдельно стоящие здания.

В связи с этим, введение корректировок в стоимость аналогов не требуется.

Поправка на функциональное назначение. Объекты оценки представляют собой недвижимость

производственно-складского назначения, в соответствии с произведенным анализом наиболее
эффективным использованием объектов оценки будет являться их эксплуатация по

функциональному назначению. В связи с тем, что функциональное назначение объектов, принятых

в качестве аналогов сопоставимо с функциональным назначением объекта оценки введение
корректировок в их стоимость не требуется.

Поправка на материал стен. При определении рыночной стоимости объекта в процессе

оценки принимается во внимание такая характеристика как материал стен здания, в котором этот
объект расположен. Предпочтение отдается более долговечным материалам. На основании

информации из технического паспорта ГУПТИ и визуального осмотра объекты оценки являются
каменными (кирпич/бетон) капитальными зданиями. Объекты, принятые в качестве аналогов, также

являются каменными (кирпич/бетон) капитальными зданиями, поэтому введение корректировок в

стоимость аналогов не требуется.

Поправка на состав коммуникаций. Современные инженерные сети и коммуникации

включают в себя различные системы, которые обеспечивают жизнедеятельность промышленных,

коммунально-бытовых предприятий, а также простого населения. К инженерным системам и
коммуникациям относят внешние и внутренние системы электроснабжения, внутренние системы

теплоснабжения, то есть линии горячего водоснабжения и отопления зданий, а также системы
канализации, водоснабжения и вентиляции. Введение поправки требуется в случае, когда в

сравнении с объектами аналогами, объект оценки в большей или меньшей мере обеспечен

инженерными сетями и коммуникациями. Согласно имеющейся информации, объект оценки
оснащен всеми необходимыми коммуникациями, как и объекты аналоги. Введение корректировок

в данном случае не требуется.

Поправка на транспортную доступность. Данная корректировка отражает свободную

транспортную доступность общественным транспортом для торговых и офисных помещений,

наличие хороших подъездных путей или железнодорожной ветки для производственных и

складских помещений и т.п. Транспортная доступность объектов оценки принята оценщиком, как
удовлетворительная. Согласно имеющейся информации, все объекты, принятые в качестве

аналогов, так же имеют удовлетворительную транспортную доступность. В связи с этим, введение
корректировки в стоимость аналогов оценщиком не производилось.

Все вышеперечисленные поправки являются независимыми процентными корректировками,

которые необходимо применить к цене предложения объектов-аналогов (см. Сводную таблицу

сравнительного анализа).

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов

путем взвешенного усреднения были присвоены весовые доли. При этом удельные веса

присваиваются скорректированным ценам аналогов в зависимости от количества внесенных
корректировок, их абсолютной величины. Так как каждая внесенная поправка снижает точность

расчетов, наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок,

присваивается наибольший удельный вес. Поправка на торг принята для всех аналогов одинаковой,

Отчёт № И-024/08/2015-2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества «Птицефабрика «Мурманская» - часть 5