Отчёт № И-024/08/2015-2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества «Птицефабрика «Мурманская»

В июне 2015 г. стоимостной объем импорта товаров из стран дальнего зарубежья по сравнению

с маем 2015 г. увеличился на 7,6 процента. При этом импорт текстильных изделий и обуви
увеличился на 27,5%, химической продукции – на 10,7%, продовольственных товаров и сырья для

их производства – на 6,2%, машиностроительной продукции – на 4,4 процента.

Положительное сальдо торгового баланса в июне 2015 г., по оценке, составило 13,7 млрд. долл.

США, относительно июня 2014 г. снизилось на 1,6 процента.

В июне ослабление номинального эффективного курса рубля составило 6,7%, а в целом за

январь-июнь 2015 г. (из расчета июнь 2015 г. к декабрю 2014 г.) – укрепление в 11,2 процента.

Реальный эффективный курс за июнь ослаб на 6,8%, в целом за первые шесть месяцев текущего

года его укрепление оценивается Банком России в 16,9 процента.

Основной вклад в замедление инфляции в июне внесло снижение цен на продовольственные

товары – на 0,4%, за счет удешевления плодоовощной продукции, обусловленного массированными
поставками импортных овощей и увеличением предложения отечественных производителей. На

остальные продовольственные товары рост цен в июне сохранился на уровне мая – 0,2 процента. За

период с начала года цены выросли на 9,7 процента.

В первом полугодии 2015 года индекс производства продукции сельского хозяйства по

сравнению с аналогичным периодом 2014 года составил 102,9 процента. Общий объем

произведенной продукции в хозяйствах всех категорий в действующих ценах, по предварительной
оценке, составил 1399,8 млрд. рублей. Устойчивая динамика роста производства продукции

сельского хозяйства сохраняется благодаря заметному увеличению показателей по производству
продукции животноводства. В настоящее время в отрасли растениеводства идут работы по уборке

урожая. В целом по 2015 году ожидается рост производства продукции сельского хозяйства на

уровне 0,9 процента.

В первом полугодии 2015 года в хозяйствах всех категорий продолжился рост производства

скота и птицы на убой в живом весе, который составил 4,9% к соответствующему периоду 2014

года. В хозяйствах всех категорий в январе-июне 2015 г. сохраняется рост производства в
птицеводстве (108,6 % к уровню соответствующего периода прошлого года).

Растущее предложение отечественной продукции и существующие нетарифные ограничения

привели к сокращению импортных поставок птицы на 49,6% в январе-мае 2015 года относительно

показателей аналогичного периода прошлого года. В июне 2015 года цены на птицу в сравнении с

ее стоимостью в июне 2014 года выросла с 86,6 руб./кг до 95,0 руб./кг. Вместе с тем в предыдущем
месяце текущего года цена равнялась 95,93 руб/килограмм. Производство яиц в хозяйствах всех

категорий в рассматриваемый период 2015 года увеличилось по сравнению с январем-июнем 2014

г. на 2,2 процента.

На государственную поддержку сельскохозяйственного производства в 2015 году

предусмотрены субсидии в объеме 163616,8 млн. рублей, из них на устойчивое развитие сельских

территорий - 8050,5 млн. рублей, на развитие мелиорации земель сельскохозяйственного
назначения - 2014,7 млн. рублей. По состоянию на 1 июля 2015 года, кассовый расход составил

75274,57 млн. рублей (46,0%).

Проводимая политика в отношении развития агропромышленного комплекса в среднесрочной

перспективе будет способствовать росту интенсификации производства, применению

инновационных, ресурсосберегающих и биотехнологий, способствующих количественному и
качественному выпуску агропродовольственных товаров.

Однако удорожание кредитных ресурсов в результате действия банковских санкций и

обесценивание рубля с конца 2014 года в ближайшей перспективе будут сказываться на увеличении
затрат при приобретении импортных товаров, сырья и материалов для ведения производственной

деятельности. Это в свою очередь может привести к снижению рентабельности предприятий и
замедлению инвестиционной активности в отрасли.

Разнонаправленное влияние на агропромышленный комплекс в ближайшее время будет

оказывать введенный запрет на ввоз сельскохозяйственной продукции из ряда стран. Так,
возможности ускоренного импортозамещения будут сдерживаться ростом расходов на

приобретение импортных ресурсов и сужением доступа к кредитованию. При этом уровень

развития производства продукции сельского хозяйства и пищевой промышленности будет связан с
возможностью более полного использования потенциала замещения выпадающих объемов импорта

собственной продукцией. Ослабление курса рубля также дает дополнительные возможности для
выхода российских производителей на зарубежные рынки. К основным экспортируемым

продовольственным товарам относятся пшеница, семена подсолнечника, растительные масла, рыба

и другие.

Источник

информации:

Сайт

Министерства

экономического

развития

РФ

(http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/monitoring/20150728,
http://economy.gov.ru/minec/resources/c804fd9b-7418-4f12-b075-

9923e54ed9b4/%D0%A1%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%B0%D1%80%D0%BD%D1%8B%D0%B5
+%D1%83%D1%81%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D1%8F_2016-2018.pdf),

7.2 АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ПОЛИТИЧЕСКОЙ И

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В РЕГИОНЕ

Исходя из принципа достаточности оценщик далее приводит анализ внешних факторов в

масштабах региона, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но имеющих отношение

к общей экономической ситуации в Мурманской области и г. Мурманске, что влияет и на стоимость

оцениваемых объектов.

Общая характеристика Мурманской области

Мурманская область расположена на северо-западе европейской части России и объективно

является одним из стратегических районов страны в составе Северо-Западного федерального

округа. На юго-западе область граничит с Республикой Карелия, а на западе и северо-западе - с

Финляндией и Норвегией. Мурманская область - один из немногих регионов, в которых Россия
имеет общую границу с Европейским Союзом и странами НАТО. В регионе базируется Северный

военно-морской флот, обеспечивающий обороноспособность страны на северных рубежах.

По состоянию на 01.01.2014 в области проживало 777,1 тысячи человек, в том числе 92,7 % -

городское население, 7,3 % - сельское. Плотность населения – 5,3 человека на 1 кв.км

На начало 2014 года в состав области входят: 12 городских округов (город Мурманск -

областной центр), 5 муниципальных районов, 23 поселения, из них 13 городских, 10 сельских.

Наиболее крупные города, численность населения на 01.01.2014:

•

Мурманск (299,1 тыс. человек),

•

Апатиты (57,9 тыс. человек),

•

Североморск (49 тыс. человек),

•

Мончегорск (46,6 тыс. человек).

Мурманск - крупнейший незамерзающий порт России, расположенный за Полярным кругом.

Он является базовым по обеспечению перевозок грузов в районы Крайнего Севера, Арктики и
дальнего зарубежья. Эксплуатация уникальных по своим возможностям атомных ледоколов

позволила обеспечить в Арктике круглогодичную навигацию.

Область занимает важное геополитическое положение по отношению к индустриально

развитым регионам, с которыми она связана наземными, водными и воздушными магистралями.

Приграничное положение, значительные экспортные возможности и имеющиеся

транспортные коммуникации создают хорошие условия для расширения сотрудничества с
зарубежными странами. Мурманская область является активным членом международного

Баренцева Евро-Арктического сотрудничества.

Регион располагает разнообразными природными ресурсами. В недрах Кольского полуострова

открыто более 60 крупных месторождений различных видов минерального сырья. В настоящее

время добывается более трех десятков полезных ископаемых, наибольшую ценность из которых
имеют медно-никелевые, железные, апатито-нефелиновые руды и руды редких металлов.

Значительны запасы слюды, керамического сырья и сырья для строительных материалов,

облицовочного камня, полудрагоценных и поделочных камней. В числе открытых месторождений,
получивших мировую известность, - Штокмановское и Приразломное месторождения. Освоение

этих уникальных месторождений в перспективе позволит удовлетворить потребности в газе всего

Северо-Запада России на многие годы.

На долю Мурманской области приходится все производство апатитового и нефелинового

концентратов в стране, 45 % общероссийского объема никеля, 10 % железорудного концентрата, 7
% рафинированной меди, 16,2 % - улова рыбы, 1,7 % - электроэнергии. Область относится к числу

наиболее энерговооруженных территорий России. Широким спросом на внутреннем и мировом

рынках пользуется продукция цветной металлургии - никель, медь, алюминий.

На территории области расположены 4 морских порта, 2 аэропорта. В Мурманске базируется

атомный ледокольный флот, позволивший сделать навигацию в западном секторе Арктики

Официальный сайт Правительства Мурманской области (http://new.gov-murman.ru/region/index.php).

круглогодичной. Суда транспортного флота области обеспечивают четвертую часть всех

общероссийских морских перевозок грузов. Автомобильная и железнодорожная магистрали
соединяют Мурманск и Санкт-Петербург.

Крупнейшие предприятия Мурманской области: ОАО «Оленегорский ГОК», ОАО

«Ковдорский ГОК», ОАО «Апатит», ООО «Ловозерский ГОК», ОАО «Кольская ГМК», Филиал

ОАО «СУАЛ» «КАЗ-СУАЛ», Филиал концерна «Росэнергоатом» «Кольская АЭС», Филиал

«Кольский» ОАО «ТГК-1», ОАО «Мурманский торговый порт», ООО «Кандалакшский торговый
порт», Мурманский регион Октябрьской железной дороги - филиал ОАО РЖД» ОАО «Мурманское

морское пароходство».

Государственная

образовательная

система

области

включает

313

дошкольных

образовательных организаций, 184 общеобразовательных организаций, 2 организации высшего

образования и 20 среднего профессионального образования, 21 филиал образовательных
организаций профессионального образования. В сфере культуры действуют 12 музеев, 3

профессиональных театра, 159 публичных библиотек, 76 учреждений культурно-досугового типа,

15 киноустановок.

На территории региона расположены институты и учреждения Кольского научного центра

Российской академии наук (КНЦ РАН): Геологический институт, Горный институт, Институт

химии и технологии редких элементов и минерального сырья им. И.В. Тананаева, Полярный
геофизический институт, Мурманский морской биологический институт, Полярно-альпийский

ботанический сад-институт, Институт проблем промышленной экологии Севера, Институт
экономических проблем им. Г. П. Лузина, Институт информатики и математического

моделирования технологических процессов, а также учреждения при КНЦ РАН: Центр физико-

технических проблем энергетики Севера, Центр гуманитарных проблем Баренц-региона, отдел
исследований природных и синтетических нано- и микропористых веществ (Центр

наноматериаловедения), Научный отдел медико-биологических проблем адаптации человека в

Арктике. Институты и учреждения КНЦ РАН обеспечивают высокий уровень фундаментальных и
прикладных научных исследований по накоплению знаний и созданию современных научных и

геоинформационных основ управления арктическими территориями. Вопросами развития рыбной
отрасли занимается Полярный научно-исследовательский институт морского рыбного хозяйства и

океанографии (ПИНРО).

Общая характеристика Кольского района Мурманской области
Кольский район, как административно-территориальная единица образован 1 августа 1927

года. Он расположен в северо-западной части Мурманской области, на юго-западе района проходит

граница с Финляндией, с севера территория омывается водами Баренцева моря. Территория района
составляет 28 320 км², это 19% территории Мурманской области.

Численность постоянно проживающего населения в Кольском муниципальном районе по

данным Всероссийской переписи 2010 года 44670 человек

, преобладающим является городское

население – 34125 чел., в сельской местности проживают 10545 чел.

В состав района входят 39 населенных пунктов. Административным центром района является

город Кола, расположенный в 12 км от Мурманска на месте впадения рек Кола и Тулома в Кольский

залив.

Климат на побережье морской, в глубине района - умеренно-континентальный, среднегодовое

количество осадков составляет 500-550 мм, зимой метели и снежные заряды, влажность воздуха

высокая 80-95%. Преобладающие ветры в осенне-летний период (приземные) северные, северо-

восточные, сила ветра 11-15 км/час, на побережье 25-30 км/ч.

Прибрежные воды и внутренние водоемы располагают существенными биоресурсами, по

территории района протекают две крупные реки Кольского полуострова в которых водится
атлантический лосось (сёмга).

На территории района находится расчетная лесосека лесов III группы, которая является самой

крупной в Мурманской области и составляет свыше 200 тыс. м³, имеются большие месторождения
строительных материалов и поделочных камней, рудные месторождения, в том числе апатит-

магнетитовых руд, медно-никелевых, титановых.

По территории района проходят две трассы: М-18 «Санкт-Петербург-Мурманск-

Борисоглебск» - федерального значения и «Кола-Лотта» - регионального значения.

Официальный сайт Правительства Мурманской области (http://new.gov-murman.ru).

Экономика района представлена разноотраслевыми производителями, но большую часть

общего объема производства составляет производство и распределение электроэнергии. Это
объясняется концентрацией управляющих, производящих и распределяющих электроэнергию

компаний ОАО «Колэнерго» на территории района.

В объеме производства обрабатывающих производств выделяются производители рыбных

консервов и другой рыбной продукции, а также пива – «ОАО «Арктикпиво».

Отрасль рыболовство и рыбоводство представлена несколькими рыбодобывающими колхозами
компании «Ударник» и др., которые сконцентрированы в районе западного берега залива

(нп.Минкино и с.Ура-Губа), а также двумя рыбоводными хозяйствами.

Также экономика района имеет традиционно сельскохозяйственную направленность

производства, самые большие объемы производства сельскохозяйственной продукции

сконцентрированы на территории района.

Общая характеристика городского поселения Молочный Кольского района
Дата основания поселка – 1935 год. В это время сюда был переведен созданный в 1932 году в

Росте совхоз "Арктика". Наименование "Молочный" присвоено 19 марта 1964 года.

Административный центр: п.г.т. Молочный. Расстояние от административного центра до г.

Мурманска – 16 км, до административного центра района г. Кола – 5 км. Площадь территории:

462,94 кв. км. Численность населения: 5 245 человек.

Число административно-территориальных единиц: 2 населенных пункта:

– п.г.т. Молочный – 5208 человек;

– ж.д.ст. Выходной – 37 человек.

На территории муниципального образования расположены производственные предприятия:

– Норд-Вест ФК (производство рыбной продукции);

– ООО "Статим" (производство мясных полуфабрикатов);
– Колбасный цех Кольского района, ИП Набока С.В. (производство и переработка рыбной

продукции);

промышленные организации:
– ГОУП Мурманскводоканал;

– ГОУТП ТЭКОС;
– ФГУ станция по борьбе с болезнями животных;

– ГОУП Мурмансксельхозхимия;

Предприятия сельскохозяйственного назначения:

– ОАО п/ф "Мурманская";

– 4 подсобных хозяйства по содержанию животных.

Источник: http://kola.murmansk.ru/region/about/, http://new.gov-murman.ru/region, http://new.gov-
murman.ru/region/omsu/molochniy/index.php.

ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОСНОВНЫХ РЕЗУЛЬТАТАХ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, УРОВНЕ ЖИЗНИ НАСЕЛЕНИЯ МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ И

ОЦЕНКЕ ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ

Анализ внешних факторов в масштабах региона, не относящихся непосредственно к объектам

оценки, но имеющих отношение к общей экономической ситуации в Мурманской области, что

влияет и на стоимость объектов недвижимости, приведен ниже.

Информация об основных результатах экономической деятельности, уровне жизни населения

Мурманской области за январь-июнь и оценке основных показателей за январь-июнь 2015 года

Таблица 10

http://minec.gov-murman.ru/activities/devel_mo/sub01/sub01/2015/

Индикаторы социально-экономического развития

январь-июнь

2015

январь-июнь

2014

Индекс промышленного производства, в том числе по видам
экономической деятельности:

106,5

99,3

добыча полезных ископаемых

101,2

101,1

обрабатывающие производства

113,5

98,5

производство и распределение электроэнергии, газа и воды

98,2

97,7

В I полугодии 2015 года сохранилась стабильная ситуация в экономике и социальной сфере

региона.

Увеличились объемы промышленного производства в добыче полезных ископаемых,

металлургии, судоремонте. Продолжился рост объемов работ по виду экономической деятельности

«Строительство».

Существенное укрепление доллара на фоне ослабления рубля (по сравнению с аналогичным

периодом 2014 года) дало значительные преференции для экспортно-ориентированных отраслей,

что компенсировало снижение мировых цен на продукцию горно-металлургического комплекса в
январе-июне 2015 года.

В то же время отмечено снижение производственных результатов деятельности в

агропромышленном и машиностроительном комплексах (производство машин и оборудования,
электрооборудования).

В условиях высоких цен на импортируемые товары инвестиционного назначения, сохранения

ограниченной доступности долгосрочных финансовых ресурсов и ужесточения условий

кредитования сократился объем инвестиций в основной капитал.

Сохранилась позитивная динамика увеличения, при некотором замедлении по сравнению с

аналогичным периодом прошлого года, среднемесячной номинальной заработной платы и

среднедушевых денежных доходов населения.

На потребительском рынке области в I полугодии 2015 года произошло снижение физических

объемов розничного товарооборота, платных услуг населению и оборота общественного питания,

что обусловлено низким потребительским спросом населения на фоне значительного роста цен и
снижения реальных денежных доходов населения.

На рынке труда сохраняется стабильная ситуация при значительной дифференциации

территорий по уровню безработицы.

Консолидированный бюджет области сформировался с профицитом.

Мурманская область относится к регионам с низким уровнем самообеспечения

продовольствием. Значительный объем сельскохозяйственной продукции завозится в Мурманскую

область из других субъектов Российской Федерации и импортируется из-за рубежа. По данным

балансов продовольственных ресурсов за 2011 год, областные ресурсы мяса и мясных продуктов на

81,5 % формировались за счет их завоза из других регионов России и импорта, молока - на 83,8 %,

яиц - на 52,9 %. Это обуславливает существенный разрыв между ценами производителей

сельскохозяйственной продукции и потребительскими ценами. Для формирования регионального

продовольственного рынка необходима поддержка местных производителей с целью оказания

Индекс производства сельскохозяйственной продукции в хозяйствах
всех категорий

80,4

85,8

Темп роста вылова водных биоресурсов

103

92,6

Объём выполненных работ по виду деятельности «Строительство» (в
сопоставимых ценах)

101,7

117,8

Объём инвестиций в основной капитал за счёт всех источников
финансирования (по крупным организациям, в сопоставимых ценах)

72,2**

92**

Сводный индекс цен и тарифов на товары и платные услуги населению

108,8°

104,8°

Сальдированный финансовый результат (прибыль) крупных и средних
предприятий

258,8*

77,7*

Среднедушевые реальные денежные доходы населения

92,6

94,5

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата
работников по полному кругу организаций

104,4*

109,3*

в рублях

44 677,3*

42 294*

Просроченная задолженность по заработной плате по состоянию на
начало июля (тыс. рублей)

169 556

177 003

Доходы консолидированного бюджета
(млн. рублей), из них:

33 325,9

26 944

налоговые и неналоговые доходы

29 887,2

23 218,5

безвозмездные поступления от других бюджетов бюджетной
системы

3 313,7

3 799,1

Расходы консолидированного бюджета (млн. рублей)

31 220,5

31 143,4

° К декабрю предыдущего года

* Январь-май

** Оценка Министерства развития промышленности и предпринимательства Мурманской области

антиинфляционного воздействия на региональную экономику в целом

В Мурманской области субсидирование сельхозтоваропроизводителей осуществляется в

рамках федеральной и региональной государственных программ «Развитие сельского хозяйства и

регулирование рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия». За первое

полугодие 2015 года государственная поддержка агропромышленного комплекса Мурманской

области из федерального и областного бюджетов составила 146,24 млн. рублей, что почти в 1,6 раза

ниже уровня аналогичного периода 2014 года

. Основная причина снижения финансирования

сельхозпредприятий в банкротстве основных получателей субсидий и отсутствии других

претендентов. При этом из федерального бюджета направлено 15,34 млн. рублей (30,1 % от уровня

аналогичного периода 2014 года), из областного – 130,9 млн. рублей (73,4 %).

По прогнозу социально-экономического развития Мурманской области на 2015 год и

плановый период 2016 и 2017 годов (утвержден постановлением Правительства Мурманской

области от 24.10.2014 г. № 549-ПП/13) государственная поддержка будет продолжать играть роль

определяющего фактора в развитии сельского хозяйства. Другим фактором, оказавшим влияние на
прогнозную оценку развития отрасли, стали введенные Россией ответные санкции, которые, с одной

стороны, способствуют благоприятной конъюнктуре рынка и росту цен на продовольствие, а с
другой стороны, сдерживают инвестиционные амбиции сельхозпредприятий из-за дефицита

средств у кредитных организаций ввиду сокращения заимствований в западных банках. В

прогнозном периоде на федеральном и региональном уровнях сохранится субсидирование
сельхозтоваропроизводителей.

На пополнение собственных оборотных средств сельхозпредприятий Мурманской области в

прогнозном периоде предусмотрена субсидия на продукцию животноводства порядка 400 млн. руб.
в год. При этом с 2015 года вводится прогрессивная ставка субсидирования в зависимости от роста

объемов производства. В целях развития конкуренции будет продолжено совершенствование мер

государственной поддержки малых форм хозяйствования на селе.

Кроме

того,

учтено

расширение

федеральной

государственной

поддержки

сельскохозяйственных инвестиционных проектов в целях стимулирования импортозамещения, что
позволит завершить инвестиционный проект по модернизации производства в агрохолдинге

«Мурманский», объединяющем производство, переработку и реализацию мяса свиней и птицы.

Во втором варианте дополнительно учтено восстановление бройлерного производства

Общества с ограниченной ответственностью «Птицефабрика «Мурманская», наращивание

производства молока в агрофирме «Индустрия» и ООО «Полярная Звезда», а также рост

производства фермерских хозяйств.

Только при сохранении государственной поддержки прогнозируется восстановление роста

сельхозпроизводства по первому варианту с 2016 года, по второму - с 2015 года.

Однако в связи со значительным падением производства в прошлые годы к концу прогнозного

периода не удастся восстановить утраченные объемы: индекс производства к уровню 2013 года

составит по первому варианту 86,6 %, по второму варианту – 88,8 %.

Сайт Правительства Мурманской области (http://new.gov-murman.ru), сайт Министерства

экономического развития Мурманской области (http://minec.gov-murman.ru).

Выводы:

Прогноз сценарных условий социально-экономического развития на 2016 год и плановый

период 2016-2018 годов

разработанный Министерством экономического развития Российской

Федерации на предпосылке продолжения действий санкций со стороны США и ЕС предполагает

сохранение инерционных трендов, сложившихся в последний период:

- консервативная инвестиционная политика частных компаний;
- ограниченные расходы на развитие компаний инфраструктурного сектора, при стагнации

государственного спроса;

Постановление Правительства Мурманской области от 20.05.2015 г. №188-ПП «О внесении изменений в

государственную программу Мурманской области «Развитие сельского хозяйства и регулирование рынков

сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия» (http://docs.cntd.ru/document/428540565)

Доклад об итогах социально-экономического развития Мурманской области за январь-июнь 2015 года

(http://minec.gov-murman.ru/activities/devel_mo/sub01)

Сценарные условия, основные параметры прогноза социально–экономического развития Российской Федерации и

предельные уровни цен (тарифов) на услуги компаний инфраструктурного сектора на 2016 год и на плановый период

2017 и 2018 годов

(http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/201505272)

- усиление ограничений привлечения капитала и рост премий за риск в 2015 году, связанные с

ростом геополитической напряженности, в отсутствии компенсации фискальными или
монетарными стимулами.

Инвестиционный рейтинг Мурманской области по данным национального рейтингового

агентства «Эксперт РА» (http://www.raexpert.ru/database/regions/murmansk) – 3B1, что означает

пониженный потенциал, умеренный риск.

Согласно Стратегии социально-экономического развития Мурманской области до 2020 года и

на период до 2025 года годы на территории Мурманской области в ближайшие годы предполагается

начало формирования инновационной инфраструктуры:

- технологического кластера обеспечения шельфовой добычи в Арктике,
- производственного и транспортно-логистического кластера,

- горно-химического и металлургического кластера,
- рыбохозяйственного кластера,

- туристско-рекреационного кластера.

На период до 2030 года в Мурманской области прогнозируется создание новых видов

экономической (промышленной) деятельности, таких как, добыча топливно-энергетических

ресурсов и нефтепереработка; новых видов продукции: сжиженный газ, продукты

нефтепереработки, переработки хромитовых руд, руд металлов платиновой группы; создание
современного крупного транспортно-логистического центра, в том числе модернизация

действующих и создание новых портовых мощностей, начало функционирования особой портовой
экономической зоны; строительство нефтеперерабатывающего завода и завода по сжижению

природного газа.

Предусматривается активное формирование открытого для международных обменов

пространства, развитие туризма, использование транзитного потенциала Северного морского пути,

чему будет способствовать обновление атомного ледокольного флота.

Плановая реализация крупнейших инвестиционных проектов, направленных на создание

новых рабочих мест, диверсификацию экономики, определяющих рост предпринимательской

активности, развитие социальной сферы и инфраструктуры позволят создать основу для
привлечения в регион трудовых мигрантов, сдержать миграционный отток населения

трудоспособного возраста и, соответственно, снизить темпы уменьшения численности населения

области.

В прогнозном периоде развитие потребительского рынка региона будет происходить под

влиянием двух разнонаправленных тенденций, определяющих платежеспособный спрос населения:

рост денежных доходов населения и снижение численности населения. При этом стимулирующим
фактором для развития потребительского рынка станет увеличение доли занятых в экономике в

общей численности населения.

Источник: Сайт Правительства Мурманской области (http://new.gov-murman.ru, http://minec.gov-
murman.ru/activities/strat_plan/sub02/), сайт Министерства экономического развития Мурманской

области

(http://minec.gov-murman.ru/activities/devel_mo/sub01/sub02/,

http://minec.gov-

murman.ru/activities/forecasts/sub02/).

7.3 АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ СЕГМЕНТОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СЕГМЕНТА РЫНКА К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ

Строительные объекты должны быть идентифицированы для корректного определения

сегмента рынка, к которому они относятся

Общее разделение строительных объектов:

Здания – строительно-архитектурные объекты, предназначенные для создания условий

проживания, труда, социально – культурного обслуживания, хранения материальных ценностей.

Сооружения – строительно-архитектурные объекты, предназначенные для создания и

выполнения технических функций (шахты, скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.); для

обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т.д.); специальные.

Незавершенное строительство. Это объекты, по которым в установленном порядке не

оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Различают объекты, на которых ведутся
работы и на которых работы прекращены (консервация или полное прекращение строительства).

Традиционно, недвижимость делится на три основные группы: земельные участки, жилищный

фонд, нежилой фонд (различного функционального назначения).

Жилые дома делятся на пять основных категорий:

- «сталинские» кирпичные дома постройки 30-50-х годов, имеющие высокие потолки, квартиры

большой площади;

- современные кирпичные дома от 5 до 14 этажей, постройки 70-90-х годов, имеющие

улучшенные планировки квартир, хорошие эксплуатационные характеристики;

- дома массовой застройки. Это современные 9-10-ти этажные панельные и блочные дома,

имеющие высокие потолки, квартиры повышенной комфортности, постройки 70-90-х годов

(например, серии 93М, 44Т);

- «хрущевки» и «брежневки» - кирпичные, блочные и панельные пяти – и девятиэтажки эпохи

массового индустриального домостроения;

- деревянные щитовые и кирпичные 2-3-х этажные дома довоенной постройки.

Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как:

- коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны,

другие виды розничной торговли (ритейл);

- промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.);

- гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта);

- недвижимость целевого назначения (больницы, детские сады и др.).

По результатам проведенного анализа наиболее эффективного использования, визуального

осмотра, а также в ходе изучения технической документации, оценщик пришел к выводу, что

объекты оценки можно отнести к объектам производственной и складской недвижимости.

7.4 АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И ПРЕДЛОЖЕНИЙ С

ОБЪЕКТАМИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Анализ рынка коммерческой недвижимости производился на основе данных периодических

изданий и данных Интернет-сайтов:

газета «Недвижимость»,
«Все объявления»,

http://rio-murmansk.ru,

https://avito.ru,
http://domofond.ru/

http:// hibiny.com,
http://raui.ru/

http://rieltinfo.net,

http://rieltnet.ru,
http://estate.nwportal.ru - путем поиска предложений к продаже, нежилых, торговых, складских

и производственных помещений. Данные о фактических результатах сделок по купли – продажи

объектов недвижимости в открытых источниках массовой информации в Мурманской области
отсутствуют. Далее оценщик приводит выборку предложений о продаже объектов коммерческой

недвижимости в Кольском районе Мурманской области по состоянию на май-декабрь 2015 года.

Таблица 11

Средняя стоимость продажи 1 кв.м. производственной и складской недвижимости в

Кольском районе Мурманской области (руб.)

Вид недвижимости

Примечание

Адрес объекта

Цена, руб. Пло-

щадь,

кв.м

Цена за

1 кв.м.

Источник информации

Кольский район Мурманской области

10 780

Производственная недвижимость, среднерыночная стоимость 1 кв.м

11 377

Производственное

помещение

Здание

г. Кола,

ул.Привокзальная

2 200 000

100 22 000

https://www.avito.ru/kola/komm

ercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_100_

m_627856886

Производственное
помещение

Здание 1/1 эт.,
производств.помещ

ения и кабинеты

п.
Верхнетуломски

й, ул. Дружбы

4 950 000

400 12 375

http://rio.murmansk.ru/nomer/ol

d/friday/1447930677_Ноябрь.13

.2015/index.html, №1164

Производственное

помещение

Здание бывшей

кислородной

станции

п. Мурмаши, ул.

Молодежная, 5

5 000 000

452 11 062

http://www.domofond.ru/komme

rcheskayanedvizhimost-na-

prodazhu-murmashi-112293199

Производственное
помещение

Перепелинная
фабрика

п. Зверосовхоз

15 000 000

660 22 727

https://www.avito.ru/murmansk/

kommercheskaya_nedvizhimost/

proizvodstvennoe_pomeschenie_

660_m_536928578

Производственное

помещение

Административное

здание 2 этажа,

+подвал, 2 бокса

п. Мурмаши

12 000 000

800 15 000

http://rio.murmansk.ru/nomer/ol

d/friday/1447930677_Ноябрь.13

.2015/index.html, №1163

Производственное

помещение

Здание колбасного

и скотобойного

цеха

п. Молочный, ул.

Строителей, 11

15 000 000

953 15 740

http://www.domofond.ru/komme

rcheskayanedvizhimost-na-

prodazhu-molochnyy-90488838

Производственное

помещение

Производственное

здание, 2 этажа

п. Зверосовхоз,

Кильдинское

шоссе

8 500 000 1 070 7 944

https://www.avito.ru/murmansk/

kommercheskaya_nedvizhimost/

proizvodstvennoe_pomeschenie_

1070_m_354158562

Производственное

помещение

Комплекс зданий

п. Мурмаши, 9-й

км автодороги

Кола-Мурмаши

2 800 000 1 700 1 647

https://www.avito.ru/murmashi/k

ommercheskaya_nedvizhimost/p

roizvodstvennoe_pomeschenie_1

700_m_555606649

Производственное

помещение

Здание 2 этажа,

подвал. Требуется

капремонт

с. Тулома

10 000 000 2 777 3 601

http://www.domofond.ru/komme

rcheskayanedvizhimost-na-

prodazhu-murmansk-121737098

Производственное

помещение

Производственная

база

г. Кола, ул.

Северная, 3

15 000 000 8 950 1 676

http://rio.murmansk.ru/nomer/ol

d/friday/1447930677_%D0%9D

%D0%BE%D1%8F%D0%B1%

D1%80%D1%8C.13.2015/index.

html

Складская недвижимость, среднерыночная стоимость 1 кв.м.

9 784

Складское
помещение

Гараж

г. Кола, ул.
Зеленая

Набережная

390 000

70 5 571

http://www.hibiny.com/re/sale/it

em/98693

Складское

помещение

ангар и кузня

п. Зверосовхоз

2 900 000

376 7 713

https://www.avito.ru/murmansk/

kommercheskaya_nedvizhimost/

skladskoe_pomeschenie_312_m

_633371057

Складское

помещение

Финский склад

п. Зверосовхоз,

Кильдинское

шоссе, 8

6 000 000

500 12 000

https://www.avito.ru/murmansk/

kommercheskaya_nedvizhimost/

proizvodstvennoe_pomeschenie_

12000_m_382713400

Складское
помещение

п. Зверосовхоз,
Кильдинское

шоссе, 18

22 320 000 1 240 18 000

http://rio.murmansk.ru/nomer/ol

d/wednesday/1444398891_Октя

брь.7.2015/index.html

Складское

помещение

Деревообрабатыва

ющий склад.

Складские и

офисные

помещения

п. Зверосовхоз,

Кильдинское

шоссе, 8

14 000 000 1 500 9 333

https://www.avito.ru/murmansk/

kommercheskaya_nedvizhimost/

proizvodstvennoe_pomeschenie_

12000_m_382713400

Складское

помещение

Здание 2 этажа.

Складские и

офисные

помещения

г. Кола, ул.

Кривошеева, 2

12 000 000 1 972 6 085

https://www.avito.ru/murmansk/

kommercheskaya_nedvizhimost/

skladskoe_pomeschenie_1972_

m_zemlya_v_sobstvennost_2528

34100

Далее оценщик приводит выборку предложений продажи объектов коммерческой

недвижимости г. Мурманска, как имеющего наиболее развитый рынок недвижимости в
Мурманской области, по состоянию на май - декабрь 2015 года.

Таблица 12

Средняя стоимость продажи 1 кв.м. производственной и складской недвижимости

в г. Мурманске (руб.)

Вид недвижимости

Примечание

Адрес объекта

Цена, руб. Пло-

щадь,

кв.м

Цена

за 1

кв.м.

Источник информации

г. Мурманск

19 155

Производственная недвижимость в г. Мурманске, среднерыночная

стоимость 1 кв.м

21 872

Производственная недвижимость в Ленинском округе, среднерыночная

стоимость 1 кв.м

17 946

Производственное
помещение

ул. Лобова, 15

1 500 000

68 22 059

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/pome

schenie_svobodnogo_naznacheniya

_68_m2_269001392

Производственное

помещение

Помещение

свободного

назначения

ул. Александрова,

2 100 000

100 21 000

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/pome

schenie_svobodnogo_naznacheniya

_100_m_416945668

Производственное

помещение

ул. Сафонова, 26

4 700 000

101 46 673

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_100.7_m

_621396456

Производственное

помещение

Здание

производственног

о цеха

ул. Лобова, 15

1 800 000

220 8 182

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_220_m_3

76205528

Производственное

помещение

р-он ДСК

3 787 000

250 15 148

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_250_m_6

20513317

Производственное
помещение

Гараж, автосервис ул. Домострои-

тельная 11

5 700 000

300 19 000

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proda

m_proizvodstvo_ul._domostroitelna

ya_11_203454307

Производственное

помещение

ул. Лобова, 4

14 500 000

360 40 278

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_360_mgo

tovyy_biznes_509190854

Производственное

помещение

Помещение

свободного

назначения

ул. Александра

Невского, 44

2 700 000

410 6 585

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/pome

schenie_svobodnogo_naznacheniya

_400_kv_m_444830571

Производственное

помещение

Административно

-бытовое здание

ул. Промышлен-

ная,10

6 980 000

470 14 851

http://rio.murmansk.ru/nomer/old/tu

esday/1447930563_Ноябрь.17.2015

/index.html

Помещение

свободного

назначения

офис, магазин,

гараж, склад

ул. Транспортная,

12 700 000

500 25 400

http://rio.murmansk.ru/nomer/old/tu

esday/1440076412_Август.18.2015

/index.html

Производственное

помещение

ул. Лобова, 15

11 000 000

510 21 569

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_gotovyy_

biznes_510_m_273597106

Производственное
помещение

ул. Невского, 2

4 700 000

590 7 966

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_590_m_5

68747589

Производственное

помещение

Здание

ул. Домострои-

тельная, 7/1

6 000 000

600 10 000

http://rio.murmansk.ru/nomer/old/fri

day/1435045478_Июнь.19.2015/ind

ex.html

Производственное

помещение

ул.

Промышленная

9 950 000

630 15 794

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_630_m_3

31910351

Производственное
помещение

Здание цеха под
автосервис, базу

строителей,

пищевое и другое

производство

ул. Инженерная

14 500 000

750 19 333

http://avito.io/#, тел. 8-911-300-07-

Производственное

помещение

Здание

лесопильного
цеха

Нижне-

Ростинское шоссе

11 000 000 1 000 11 000

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_1000_m_

604343431

Вид недвижимости

Примечание

Адрес объекта

Цена, руб. Пло-

щадь,

кв.м

Цена

за 1

кв.м.

Источник информации

Производственное

помещение

пр. Портовый, 1б 34 500 000 1 060 32 547

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_1060_m_

240501148

Производственное

помещение

Административно

е здание

рядом с а/салоном

"Мустанг"

10 977 000 1 200 9 148

http://rio.murmansk.ru/nomer/old/fri

day/1435045478_Июнь.19.2015/ind

ex.html

Производственное

помещение

Здание 6-ти эт.

ул. Домострои-

тельная , 21

21 999 000 2 200 10 000

http://rio.murmansk.ru/nomer/old/fri

day/1435045478_Июнь.19.2015/ind

ex.html

Производственное

помещение

ул.

Промышленная,
20

20 000 000 2 400 8 333

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_2400_m_

604519185

Производственное
помещение

Здание конторы
со столярным

цехом

ул. Осипенко

60 000 000 5 000 12 000

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_5000_m_

604351357

Производственная недвижимость в Октябрьском округе,

среднерыночная стоимость 1 кв.м

24 598

Производственное

помещение

ул. Спортивная

1 990 000

144 13 819

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proda

m_proizvodstvennoe_pomeschenie_

144_m_356285114

Производственное

помещение

ул. Траловая

20 000 000

200 100 000

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_200_m_6

06677314

Производственное
помещение

ул. Лесная, 21 б

2 499 000

215 11 623

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/pekar

nya_proizvodstvennoe_pomescheni

e_215_m_420489844

Производственное

помещение

ул. Рогозерская

3 000 000

338 8 876

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_338_m_5

10733788

Производственное

помещение

ул. Марата, 1

4 500 000

360 12 500

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_360_m_6

25878757

Производственное

помещение

ул. Марата, 1

9 757 000

519 18 800

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_519_m_6

18967027

Производственное

помещение

ул. Лобова, 15

12 000 000

680 17 647

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_680_m_6

08249576

Производственное
помещение

ул. Марата, 1

32 000 000 1 170 27 350

http://www.domofond.ru/kommerch

eskayanedvizhimost-na-prodazhu-

murmansk-121944029

Производственное

помещение

ул. Траловая, 2

64 548 000 2 305 28 000

http://www.rieltnet.ru/service12/?p=

426

Производственное
помещение

ул. Хибинский, 7 19 900 000 2 701 7 368

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_1972_m_zemlya

_v_sobstvennost_252834100

Производственная недвижимость в Первомайском округе,

среднерыночная стоимость 1 кв.м

23 071

Производственное

помещение

ул. Шевченко

3 200 000

108 29 630

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/avtom

oyka_598099763

Производственное

помещение

ул.

Кооперативная

2 750 000

170 16 176

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proda

m_pomeschenie_204002746

Производственное

помещение

ул.

Кооперативная

4 000 000

180 22 222

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proda

m_proizvodstvo_ul._kooperativnaya

_216120687

Вид недвижимости

Примечание

Адрес объекта

Цена, руб. Пло-

щадь,

кв.м

Цена

за 1

кв.м.

Источник информации

Производственное

помещение

Помещение

свободного

назначения

ул. Баумана

5 000 000

261 19 157

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/otdeln

o_stoyaschee_zdanie_594547766

Производственное

помещение

Автосервис с

оборудованием

автодорога

Прибрежная

5 000 000

300 16 667

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_300_m_6

04866641

Производственное
помещение

Помещение
свободного

назначения

г. Мурманск

6 000 000

360 16 667

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/pome

schenie_svobodnogo_naznacheniya

_360_m_536845192

Производственное

помещение

ул. Подгорная, 39 12 700 000

420 30 238

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/deyst

vuyuschaya_avtomoyka_542344034

Производственное

помещение

Автомастерские.

Подведены все
коммуникации

ул. Песочная, 17

15 000 000

800 18 750

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_6296504

Производственное
помещение

ул. Героев
Рыбачьего, 16

32 000 000

870 36 782

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_870_m_5

52890913

Производственное

помещение

Производственна

база

ул. Песочна, 12а

20 000 000

923 21 668

http://avito.io/#, тел. 8-963-360-08-

Производственное

помещение

Помещения

мастерских с

диспетчерской,

склады

Автопарковый

пр-д, 10

45 000 000

930 48 387

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_930_m_6

27061034

Производственное

помещение

ул. Новосельская,

10 900 000

988 11 032

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_988_m_3

88951142

Производственное

помещение

пр. Кольский, 185 7 700 000 1 050 7 333

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_1050_m_

616787452

Производственное

помещение

Здание гаража для

стоянки и

ремонта
автотехники

ул. Траловая, 12а 30 000 000 1 060 28 291

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_1060.4_

m_601840373

Складская недвижимость в г. Мурманске, среднерыночная стоимость 1

кв.м

16 438

Складская недвижимость в Ленинском округе, среднерыночная

стоимость 1 кв.м

11 556

Складское
помещение

ул. Свердлова, 1

400 000

42 9 524

http://rgr51.ru/index.php?c=base&o

peration_type==7028

Складское

помещение

Металлический

склад, эл-во,

отопл.

ул.

Промышленная

1 390 000

103 13 495

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_103_m_5531860

Складское

помещение

ул. Свердлова

3 730 000

105 35 524

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/pome

schenie_svobodnogo_naznacheniya

_105_m_636104853

Складское

помещение

ул.

Промышленная, 3

2 300 000

260 8 846

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_260m_28318582

Складское
помещение

ул.
Промышленная,

5 500 000

266 20 677

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_

Складское

помещение

Склад теплый,

сухой.

Электричество

ул. Позднякова, 8

3 600 000

300 12 000

http://www.rieltnet.ru/service12/?p=

434

Складское
помещение

Все
коммуникации

ул.
Промышленная,

3 690 000

354 10 424

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_354_m_4084227

Вид недвижимости

Примечание

Адрес объекта

Цена, руб. Пло-

щадь,

кв.м

Цена

за 1

кв.м.

Источник информации

Складское

помещение

Помещение

склада, эл-во,

отопление

ул.

Домостроитель-

ная, 21

5 000 000

383 13 065

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_382.7_m_583684

886

Складское

помещение

Склад, эл-во.

Возможно

провести воду

ул.

Домостроитель-

ная, 1

5 200 000

450 11 556

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_450_m_5990781

Складское

помещение

Склад, ремонт

крыши. Все

коммуникации

ул.

Домостроитель-

ная

5 700 000

500 11 400

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_500_m_5156023

Складское

помещение

Комплекс

помещений

ул. Фролова

7 000 000

500 14 000

http://rio.murmansk.ru/nomer/old/tu

esday/1433417002_Июнь.2.2015/in

dex.html

Складское

помещение

г. Мурманск

6 000 000

600 10 000

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/otdeln

o_stoyaschee_zdanie_44268934

Складское

помещение

Металлический

склад, подведены

вода, пар

ул.Домостроитель

ная, 26

5 200 000

600 8 667

http://www.domofond.ru/kommerch

eskayanedvizhimost-na-prodazhu-

murmansk-120038301

Складское

помещение

ул. Александра

Невского , 2

4 800 000

600 8 000

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_600_m_5524704

Складское

помещение

ул.

Домостроитель-
ная, 10

5 500 000

600 9 167

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_600_m_5736846

Складское

помещение

в т.ч.

холодильные и

морозильные

камеры

ул. Свердлова, 31

4 950 000

600 8 250

http://rio.murmansk.ru/nomer/old/w

ednesday/1441352944_Сентябрь.2.

2015/index.html

Складское

помещение

ул. Свердлова,

33/1

4 900 000

600 8 167

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_600_m_5768887

Складское
помещение

ул.
Домостроитель-

ная, 24

3 770 000

618 6 098

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_618.2_m_389075

663

Складское

помещение

Складск.помещ

(металл.склад),

электр.

ул. Свердлова,

33г

4 500 000

750 6 000

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_750_m_6095923

Складское

помещение

ул.

Домостроитель-

ная, 7

3 000 000 1 000 3 000

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_1000_m_398594

520

Складское

помещение

ул. Ивченко 8

20 000 000 1 100 18 182

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_1100_m_403480

009

Складское

помещение

Здание

морозильного

склада

ул.

Домостроитель-

ная

27 000 000 1 683 16 048

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/zdani

e_morozilnogo_sklada_ploschadyu_

1682.5_m_306192313

Складское
помещение

ул. Инженерная,
28

7 500 000 1 920 3 906

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_1950_m_476791

406

Складское

помещение

ул.

Промышленная,

35 200 000 2 563 13 734

http://rio.murmansk.ru/nomer/old/w

ednesday/1447407713_Ноябрь.12.2

015/index.html

Складское

помещение

Офисно-

складской

комплекс

ул.

Промышленная,

42 900 000 3 000 14 300

http://rio.murmansk.ru/nomer/old/tu

esday/1447930563_Ноябрь.17.2015

/index.html

Складское

помещение

ул. Домострои-

тельная, 21

21 000 000 3 264 6 433

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_3264.4_m_62515

4356

Вид недвижимости

Примечание

Адрес объекта

Цена, руб. Пло-

щадь,

кв.м

Цена

за 1

кв.м.

Источник информации

Складская недвижимость в Октябрьском округе, среднерыночная

стоимость 1 кв.м

25 814

Складское

помещение

Склад, гараж.

Электричество

ул. Полухина, 4

310 000

24 12 917

http://rgr51.ru/index.php?

Складское
помещение

ул. Карла Маркса,
14

4 300 000

105 40 952

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_105_m_5991760

Складское

помещение

ул. Халтурина

2 500 000

338 7 396

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proda

m_sklad_gotovyy_biznes_na_haltur

ina_181706142

Складское

помещение

Помещение

свободного

назначения

ул. Траловая, 14

25 000 000

350 71 429

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/pome

schenie_svobodnogo_naznacheniya

_350_m_623912325

Складское

помещение

пер.Хибинский, 7 50 000 000 2 500 20 000

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/pome

scheniya_svobodnogo_naznacheniy

a_570263278

Складское

помещение

ул. Фролова

7 000 000 3 200 2 188

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_1972_m_zemlya

_v_sobstvennost_252834100

Складская недвижимость в Первомайском округе, среднерыночная
стоимость 1 кв.м

11 945

Складское

помещение

Склад, гараж.

Электричество

ул. Зеленая, 10

550 000

88 6 250

http://rgr51.ru/index.php?c=base&o

peration_type==3142

Складское

помещение

Три ручья

3 900 000

600 6 500

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proda

m_zdanie_453291890

Складское

помещение

ул. Героев

Рыбачьего, 16а

20 000 000

740 27 027

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/teplyy

_sklad_400741568

Складское

помещение

Ангар

Три ручья

2 800 000

830 3 373

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_830_m_6366906

Складское

помещение

ул. Кольский, 158 7 700 000

1050 7 333

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/proizv

odstvennoe_pomeschenie_1050_m_

616787452

Складское

помещение

Ангар.

Действующая

СТО с

оборудованием

ул. Фадеев ручей,

24 000 000

1190 20 168

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklad-

angar_1190_m_541264882

Складское

помещение

пер.Хибинский, 9 35 000 000 2 700 12 963

https://www.avito.ru/murmansk/ko

mmercheskaya_nedvizhimost/sklads

koe_pomeschenie_2700_m_381563

262

Анализ вышеприведенных доступных оценщику рыночных данных о предложениях к продаже

коммерческой недвижимости позволяет определить наличие существенных расхождений между

нижней и верхней границей цен, что объясняется влиянием ценообразующих факторов: тип
строения, месторасположение, соответствие объекта принципу НЭИ, транспортная доступность,

наличие парковки и т.д.

7.5 АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС КОММЕРЧЕСКОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ

Все факторы, влияющие на спрос, предложение и, соответственно, цену объектов

недвижимости, можно классифицировать следующим образом:

- экономические (экономическая ситуация в стране, в регионе, ставки процента, тарифы и т.д.);

- физические (земля, почва, климат, дороги, местоположение, конструктив, техническое

состояние, и т.д.);

- социальные (тенденции в отношении численности населения, его омоложение, уровень

преступности;

- административные (специальные правовые нормы влияющие на стоимость, налоговая и

финансовая политика, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).

Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: общеэкономическая ситуация

в стране, состояние финансового рынка и т.д.

Существенное влияние на стоимость оцениваемой недвижимости оказывают ценообразующие

факторы, связанные непосредственно с характеристиками объекта оценки и его окружением:

- тип объекта;

- состав имущественных прав;

- условия финансирования: (коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок

займа, амортизация выплат, плата за финансирование, условия договоров об участии);

- условия продажи (обычные или особые закладные, мотивы и знания покупателя и продавца);

- условия рынка (изменение цен за период времени, скидки к ценам предложений, иные условия);

- вид и характер использования, функциональное назначение;

- местоположение;

- физические характеристики (физические параметры, качество строительства и эксплуатации,

удобства);

- транспортная доступность и место для парковки;
- экономические характеристики объекта недвижимости.

Права владения и пользования могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а

также иными обременениями, приводящими к снижению ценности обремененного объекта

недвижимости.

Группа факторов, именуемая условиями финансирования и продажи, включает прочие

субъективные условия договора сделки, влияние которых на стоимость недвижимости
рассматривается в главе «Сравнительный подход».

Динамика сделки (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние

фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен
продаж. На стоимость недвижимости влияет и период, в котором она реализуется, например:

сезонность рынка (в январе-феврале активность покупателей традиционно снижается). В

краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, так как предложение не
успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения

усиливается, и оно активно воздействует на рыночную стоимость. Данный параметр может быть

учтен по аналитическим данным, публикуемым на сайтах http://www.hibiny.com/re/analitics,
http://www.rieltnet.ru/baza-nedvizhimosti/stat.

Поправка на торг. Характерной особенностью рынка недвижимости является тенденция к

снижению цен на предлагаемые к продаже (аренде) объекты. Как правило, объекты продажи

выставляются на рынок с премией к рыночной цене аналогичных объектов. При осуществлении
реализации объекта его цена может снизиться, что подтверждается консультациями с продавцами

и их агентами. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка.

Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Но в большинстве случаев
она не превышает 10% для жилых объектов и 3-20% для объектов коммерческой и промышленной
недвижимости, земельных участков

Величина корректировки на торг

Скидка на торг, %

Активный рынок

Неактивный рынок

Среднее

Расширенный

интервал

Среднее

Расширенный

интервал

Цены объектов

1.1. Высококлассные
производственно-складские объекты

13%

15%

23%

1.2. Низкоклассные
производственно-складские объекты

11%

17%

18%

30%

2.1. Бизнес-центры Класса А, В

13%

23%

2.2. ТЦ, ТК, ТРК

13%

14%

23%

2.3. Низкоклассные офисно-
торговые объекты

13%

18%

Справочник оценщика недвижимости: Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Издание

третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.

3.1. Объекты сельскохозяйственного
назначения

13%

20%

10%

30%

4.1. Квартиры

13%

4.2. Жилые дома и коттеджи

10%

18%

5.1. Базы отдыха

10%

15%

17%

10%

25%

Местоположение и окружение. Основной ценообразующий фактор для недвижимости. Под

местоположением для объектов коммерческой недвижимости понимается совокупность

характеристик, учитывающих престижность района расположения, близость к основным
транспортным магистралям, памятникам истории и архитектуры, развитость инфраструктуры,

характер окружающей застройки, транспортная доступность. Местоположение является
уникальным фактором, так как его нельзя изменить. Недвижимость бывает разного назначения, и

для каждого назначения фактор местоположения играет свою роль, например для коммерческой

недвижимости важно проходимое место, расположение около дороги, этаж, для жилой
недвижимости важно развитие инфраструктуры, отсутствие шума, этаж и т.д. Общая тенденция

формирования стоимости недвижимости Мурманской области значительно не отличается от общих

тенденций по России, то есть чем меньше населённый пункт, тем дешевле в нем недвижимость.
Зависимость удельной рыночной стоимости недвижимости от местоположения представлена в

разделах отчета «Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами
коммерческой недвижимости», «Основные выводы относительно рынка коммерческой

недвижимости

сегментах,

которым

относится

объект

оценки»,

на

сайтах

http://www.hibiny.com/re/analitics, http://www.rieltnet.ru/baza-nedvizhimosti/stat, в Справочнике
оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А., Электронном справочнике оценщика

(http://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook/groups) и др.

Общая площадь. Чем больше площадь объекта недвижимости, тем ниже удельный показатель

его стоимости. Как правило, объекты недвижимости маленькой площади пользуются большим

спросом, их легче продать или сдать в аренду по отношению к большим площадям, поэтому

маленькие площади имеют высокую цену за 1 м2 по отношению к большим площадям. По мнению
специалистов в области оценки и стоимостной экспертизы, участников проводимых Приволжским

центром финансового консалтинга и оценки и профессиональной сетью «Оценщики и эксперты»
опросов относительно параметров рынка недвижимости

, колебания стоимости объекта

недвижимости в зависимости от его общей площади составляют 5-40%.

Этаж и характеристика входа. Большим спросом пользуются коммерческие помещения,

расположенные на первом этаже, чем помещения расположенные в цокольном этаже и этажах выше

первого. Наиболее коммерчески привлекательными являются помещения, расположенные на

первом этаже здания с отдельной входной группой. Диапазон видов возможного использования
таких помещений более широк, могут быть размещены: магазины, кафе, салоны красоты, отделения

банков, офисы и проч. Второй и выше этаж характеризуются меньшей проходимостью. Размещать
нежилые помещения на втором и выше этажах жилых зданий разрешается только если под ними

также располагаются нежилые помещения. С точки зрения коммерческой привлекательности

помещения на втором и последующем этажах хуже, чем помещения на первом этаже.
Соответственно, удельная рыночная стоимость помещений на втором и последующих этажах будет

ниже. Наиболее дешевые помещения предлагаются, как правило, на цокольном и подвальном

этажах здания. Обеспеченность отдельным входом позволяет вести хозяйственную деятельность
независимо от других собственников, что является бесспорным преимуществом в сравнении с

объектами, оборудованными общими входами. По мнению специалистов в области оценки и
стоимостной экспертизы, участников проводимых Приволжским центром финансового

консалтинга и оценки и профессиональной сетью «Оценщики и эксперты» опросов относительно

параметров рынка недвижимости

, снижение стоимости относительно этажа расположения и

наличия отдельного входа в зависимости от назначения объекта недвижимости определяется в

интервале 5-30%.

Справочник оценщика недвижимости: Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода.

Издание третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.
Электронный справочника оценщика на сайте «Оценщики и эксперты» (http://ocenschiki-i-eksperty.ru).

Справочник оценщика недвижимости: Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода.

Отчёт № И-024/08/2015-2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества «Птицефабрика «Мурманская» - часть 4