Отчет об оценке № 23/2019. Рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, принадлежащих АО КБ «РУБЛЕВ»

Назначение

ПСН ( в т.ч.

Офис)

ПСН ( в т.ч.

Офис)

ПСН ( в т.ч.

Офис)

ПСН ( в т.ч.

Офис)

ПСН ( в т.ч.

Офис)

Сопоставимое

Местоположение

г. Вологда,

ул.

Козленская,

д. 2

Вологда,

район

Тепличный,

улица

Гагарина,25

Вологда, р-н

Заречье,

Комсомольская

Вологда,

ул.Зосимовской

д.10

Россия,

Вологодская

область, г

Вологда, ул

Яшина, д 3а

Корректировка

на

местоположение

Район

Центр

Тепличный

Заречье

Центр

Площадь, кв.м.

474,30

233,80

102,20

150,00

182,00

Корректировка

на масштаб

Состояние

внутренней

отделки

рабочее

Сопоставимое

Этаж

подвал, 1, 2,

чердак

цоколь

Корректировка

на этаж

расположения

Наличие

отдельного входа

нет

Сопоставимое

Валюта расчета

Руб.

Сопоставимое

Источник: составлено Оценщиком

Объектом оценки является помещение офисно - торгового назначения расположенное г. Вологда,

все выбранные объекты-аналоги так же помещения офисно – торгового назначения расположенные г.
Вологда.

Для того чтобы определить среднюю рыночную стоимость 1 кв.м. Объекта, необходимо

провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними
и оцениваемым Объектом.

На основании выявленных отличий были рассчитаны корректировки:



на снижение цены предложения в процессе торгов;



на местоположение;



на масштаб;



на этаж расположения;

Корректировка на снижение цены предложения в процессе торгов

ля определения величины корректировки на уторгование Оценщиком были использованы

данные Справочника оценщика недвижимости -2018, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы
объектов, корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», под редакцией Лейфера Л.А.,
Нижний Новгород (табл. 188, стр. 303), среднее значение скидки на торг для неактивного рынка офисно
– торговых объектов свободного назначения – 16,5%.

Таблица № 32

Скидка на торг

Источник: «Справочник оценщика недвижимости - 2018.» под ред. Лейфера Л.А.

Таблица № 33

Корректировка на местоположение

Корректировка на масштаб

Площадь подвала оцениваемого объекта составляет 88,9 кв.м., площадь 1 этажа – 154,6 кв.м.,

площадь 2 этажа 154,6 кв.м, площадь чердака 76,2 кв.м. Площади объектов-аналогов составляют
соответственно: 234, 102, 150, 182 кв.м. Таким образом, необходимо провести корректировку на
масштаб (площадь) в соответствии с этажом расположения.

Согласно данным «Справочника оценщика недвижимости – 2018. «Офисно - торговая

недвижимость и сходные типы объектов, корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода»,
разработанного Приволжским центром методического и информационного обеспечения, изд. Нижний
Новгород, 2018, под редакцией Лейфера Л.А., поправка на масштаб для офисно-торговых объектов
усреднено по городам России представлена в таблице ниже.

Таблица № 34

Корректировка на масштаб

Источник: «Справочник оценщика недвижимости - 2018» под ред. Лейфера Л.А.

Корректировка на этаж расположения

Оцениваемый объект недвижимости расположен в подвале, на первом, втором этажах и чердаке

административного  здания,  все  выбранные  объекты  –  аналоги  расположены  так  же  на  разных  этажах.
Корректировка  на  этаж  расположения  будет  проведена  на  основании  данных  «Справочника  оценщика
недвижимости  –  2018.  «Офисно  -  торговая  недвижимость  и  сходные  типы  объектов,  корректирующие
коэффициенты  для  сравнительного  подхода»,  разработанного  Приволжским  центром  методического  и
информационного  обеспечения,  изд.  Нижний  Новгород,  2018  (стр.  217,  табл.  112),  под  редакцией
Лейфера Л.А.:

Таблица № 35

Корректировка на этаж

Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода

представлен в таблице ниже:

Таблица № 36

Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

Элементы
сравнения

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Цена предложения,

рублей за 1 кв. м

22 027

28 376

28 000

25 549

Снижение ставки в

процессе торгов

Цена предложения

Корректировка на

торг, %

-16,5%

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

18 393

23 694

23 380

21 334

Месторасположение

Вологда, район

Тепличный, улица

Гагарина,25

Вологда, р-н

Заречье,

Комсомольская

Вологда,

ул.Зосимовской

д.10

Россия,

Вологодская

область, г

Вологда, ул

Яшина, д 3а

Район

Центр

Тепличный

Заречье

Центр

Корректировка на

местоположение,

коэффициент

1,14

1,00

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

20 968

23 694

23 380

21 334

Состояние

внутренней отделки

рабочее

Корректировка на

состояние

внутренней

отделки, коэф.

1,00

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

20 968

23 694

23 380

21 334

Наличие отдельного

входа

нет

Корректировка,

коэф.

1,00

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

20 968

23 694

23 380

21 334

Площадь, кв.м

154,60

234

102

150

182

Корректировка на

площадь, коэф.

1,00

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

20 968

23 694

23 380

21 334

Этаж

цоколь

Корректировка,

коэф-нт

1,25

1,17

1,00

1,25

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

26 210

27 722

23 380

26 667

Средневзвешенная

стоимость

помещений 1

этажа, рублей за 1

кв.м

25 995

Площадь, кв.м

154,60

Рыночная
стоимость

помещений 1

этажа, рублей (с

учетом НДС)

4 019 000

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

20 968

23 694

23 380

21 334

Площадь, кв.м

230,80

234

102

150

182

Корректировка на

площадь, коэф.

1,00

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

20 968

23 694

23 380

21 334

Этаж

2, чердак

цоколь

Корректировка,

коэф-нт

1,06

1,00

0,85

1,06

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

22 226

23 694

19 873

22 614

Средневзвешенная

стоимость

помещений 2

этажа и выше,

рублей за 1 кв.м

22 102

Площадь, кв.м

230,80

Рыночная
стоимость

помещений 2

этажа и чердака ,

рублей (с учетом

НДС)

5 101 000

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

20 968

23 694

23 380

21 334

Площадь, кв.м

88,90

234

102

150

182

Корректировка на

площадь, коэф.

1,12

1,00

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

23 484

23 694

23 380

21 334

Этаж

подвал

цоколь

Корректировка,

коэф-нт

0,91

0,86

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

21 370

20 377

20 107

18 347

Средневзвешенная

стоимость

помещений

подвала, рублей за

1 кв.м

20 050

Площадь, кв.м

88,90

Рыночная
стоимость

помещений

подвала, рублей (с

учетом НДС)

1 782 000

Рыночная
стоимость

оцениваемого

10 902 000

объекта общей

площадью 474,3

кв.м., руб. ( с

учетом НДС и

округления)

Источник: составлено ООО «Экономико-правовая Экспертиза»

Таким образом, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Вологда,

ул. Козленская д. 2, общей площадью 474,3 кв.м, рассчитанная в рамках сравнительного подхода по
состоянию на дату оценки составляет с учетом округления и НДС:

10 902 000 рублей

(Десять миллионов девятьсот две тысячи) рублей.

6.1.2.

Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках доходного

подхода.

В рамках доходного подхода, при определении рыночной стоимости объекта оценки применен

метод прямой капитализации, так как потоки доходов от владения объектом недвижимости стабильны.

В соответствии с экспликацией, будет определена ставка аренды для каждого помещения в

соответствии с этажностью.

Обоснования средневзвешенной ставки аренды административного здания

Все выбранные аналоги имеют следующие одинаковые характеристики, которые совпадают с

характеристиками Объекта исследования:

Критерии отбора аналогов:

Передаваемые юридические права и ограничения (право собственности без ограничений);

Функциональное назначение (офисно – торговое помещение);

Площадь объекта (любая с учетом корректировок);

Местоположение (г. Вологда, с учетом корректировок);

Состояние и пр. (любое, с учетом корректировок);

Наличие отдельного входа (любое, с учетом корректировки);

Этаж расположении ( любой, с учетом корректировок).

Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в следующей таблице:

Таблица № 37

Описание аналогов для расчета ставки аренды

Элементы
сравнения

Объект

оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Местонахожден

ие

г. Вологда,

ул.

Козленская

, д. 2

Вологодская

область, Вологда,

Молодежная ул.,

15А

Вологда, район

Заречье,

Благовещенская

улица, 47

Вологда, ул

Козленская, 128

Вологда, район

Заречье, улица

Гоголя, 88

Район

Центр

Завокзальный

Центр

Заречье

Площадь, кв.м

474,30

72,90

94,00

52,00

102,00

Тип

встроенное
помещение

Этаж

подвал, 1,

2, чердак

цоколь

Назначение

псн (в т.ч.

Офис)

псн (в т.ч. Офис)

Наличие

отдельного

входа

нет

есть

нет

есть

Состояние

внутренней

отделки

рабочее

Описание

цокольный этаж,

отдельный

Сдаются в центре

города помещения

Сдам новое

помещение в аренду

Удачное

расположение на

вход;возможность

парковки;круглосут

очный

доступ;предполагае

мое назначение:

офис, магазин,

салон,

мастерская;располо

жение объекта в

зоне плотной

застройки;рядом:

стадион

"Локомотив" (40

м);не далеко: м-н

"Пятёрочка" (400 м),

м-н "Макси" (550

м).По всем

вопросам,

обращайтесь по

телефону,

указанному в

объявлении.

под офис

на ул.

Благовещенская 47

94 кв.м., на 2,

этаже,номера на

схеме №№

21,23,24,25,26,27,28,2

9 отдельный блок 7

кабинетов, хороший

ремонт. 436 руб. за 1

кв.м. НДС не

облагается,

Хороший подъезд,

своя автостоянка,

круглосуточная

охрана, видео

наблюдение,

сигнализация.

под офис,

парикмахерскую

или салон.

Отдельный вход с

ул. Козленской, 1-й

этаж, рядом

остановка.

оживлённом
перекрёстке.

Помещение на 1

этаже с отдельным

входом и парковкой.

Современное

диодное освещение,

свежий ремонт,

кондиционер,

отдельный санузел.

В арендную плату

включены все

коммунальные

услуги. Удобная

инфраструктура.

Рядом кафе,

ресторан, магазины,

офисы.

Круглосуточно

консьерж.

Эксплуатационн

ые расходы

Включены,

коммуналь

ные

оплачиваю

тся

отдельно

Включены, в том

числе

коммунальные

Включены, в том

числе коммунальные

Включены, в том

числе

коммунальные

Включены, в том

числе коммунальные

Стоимость 1

кв.м, руб.

4 200

5 232

6 000

Источник

информации

https://vologda.cian.r

u/rent/commercial/19

9085034/

https://www.avito.ru/vo
logda/kommercheskaya

_nedvizhimost/ofisnoe

_pomeschenie_94_m_1

360387718

https://www.avito.ru/
vologda/kommerches

kaya_nedvizhimost/of
isnoe_pomeschenie_5

2_m_955305764

https://www.avito.ru/v
ologda/kommercheska
ya_nedvizhimost/prost

ornoe_pomeschenie_s
_otelnym_vhodom_i_

parkovkoy_13552180

Контактные

данные

tel:+79115402546

(900)5580101

(921)7224333

Источник: составлено ООО «Экономико-правовая Экспертиза»

По выбранным аналогам была проведена процедура сопоставления объекта оценки и аналогов по

основным ценообразующим факторам и выявлены основные корректировки (см. таблицу
представленную ниже):

Таблица № 38

Сравнительная характеристика

№ п/п

Объект

оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Корректировк

Тип

встроенное
помещение

Сопоставимое

Назначение

псн (в т.ч.

Офис)

псн (в т.ч.

Офис)

псн (в т.ч.

Офис)

псн (в т.ч.

Офис)

псн (в т.ч.

Офис)

Сопоставимое

Местоположение

г. Вологда, ул.
Козленская, д.

Вологодская

область,

Вологда,

Молодежная

ул., 15А

Вологда, район

Заречье,

Благовещенска

я улица, 47

Вологда, ул

Козленская,

128

Вологда,

район

Заречье,

улица Гоголя,

Корректировка

на

местоположени

Район

Центр

Завокзальный

Центр

Заречье

Площадь, кв.м.

474,30

72,90

94,00

52,00

102,00

Корректировка

на масштаб

Состояние

внутренней

отделки

рабочее

Сопоставимое

Этаж

подвал, 1, 2,

чердак

цоколь

Корректировка

на этаж

Наличие

отдельного входа

нет

есть

нет

есть

Корректировка

на наличие
отдельного

входа

Эксплуатационны

е расходы

Включены,

коммунальны

оплачиваются

отдельно

Включены, в

том числе

коммунальны

Включены, в

том числе

коммунальные

Включены, в

том числе

коммунальны

Включены, в

том числе

коммунальны

Корректировка

на

коммунальные

платежи

Источник: составлено ООО «Экономико-правовая Экспертиза»

Для того чтобы определить ставку арендной платы за 1 кв.м Объекта оценки в год, необходимо

провести корректировку ставок аренды объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями
между ними и оцениваемым Объектом.

На основании выявленных отличий были рассчитаны корректировки:



на снижение арендной платы в процессе торгов;



на местоположение;



на масштаб;



на этаж расположения;



на наличие отдельного входа;



на коммунальные расходы.

Корректировка на снижение арендной платы в процессе торгов.

ля определения величины корректировки на уторгование Оценщиком были использованы

данные Справочника оценщика недвижимости - 2018, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы
объектов, корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», под редакцией Лейфера Л.А.,
Нижний Новгород (табл. 188, стр. 303), среднее значение скидки на торг для неактивного рынка, при
заключении договоров аренды, для офисно – торговых объектов – 14,3%.

Таблица № 39

Скидка на торг

Источник: «Справочник оценщика недвижимости - 2018.» под ред. Лейфера Л.А.

Корректировка на местоположение

Местоположение оцениваемого объекта является одним из основных ценообразующих факторов.

Объект  оценки  расположен  в  центральной  части  г.  Вологда,  р-н  Центр,  как  и  выбранные  объекты
аналоги № 2,3,4, расположены в центральной части г. Вологда р-н Заречье и Центр. Объект-аналог №1
расположен  в  р-н  Завокзальный,  для  него  необходимо  провести  корректировку  на  местоположение.
Согласно  данным  Справочника  оценщика  недвижимости  -2018,  «Офисно-торговая  недвижимость  и
сходные типы  объектов, корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», под редакцией
Лейфера  Л.А.,  Нижний  Новгород  (табл.  45  ,  стр.  134)  отношение  удельной  ставки  аренды  офисно  –
торговых объектов, расположенных в центре административных районов по отношению к культурному

и историческому центру, составляет 0,88, повышающая корректировка 1/0,88 = 1,14. Данная
корректировка для объекта – аналога №1.

Ниже приведено местоположение объекта оценки и выбранных объектов-аналогов.

Рисунок № 10. Местоположение объекта оценки и объектов-аналогов (объект оценки – красная метка)

Корректировка на масштаб

Площадь Объекта оценки составляет 88,9 кв.м., площадь 1 этажа – 154,6 кв.м., площадь 2 этажа

154,6 кв.м, площадь чердака 76,2 кв.м. Площади объектов-аналогов составляют соответственно: 73, 94,
52, 102 кв.м. Таким образом, необходимо провести корректировку на масштаб (площадь). Оценщик
исходит из допущения, что оцениваемый объект может быть реализован в аренду несколькими
комнатами, кабинетами или офисными блоками сопоставимой площади. Таким образом, корректировка
на масштаб не требуется.

Корректировка на этаж расположения

Оцениваемый объект недвижимости расположен в подвале, на первом, втором этажах и чердаке

административного здания, все выбранные объекты – аналоги расположены так же на разных этажах

Согласно данным «Справочника оценщика недвижимости – 2018. «Офисно - торговая

недвижимость и сходные типы объектов, корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода»,
разработанного Приволжским центром методического и информационного обеспечения, изд. Нижний
Новгород, 2018, под редакцией Лейфера Л.А. поправка на этаж для офисно-торговых объектов
усреднено по городам России представлена в таблице ниже.

Таблица № 40

Корректировка на этаж

Источник: «Справочник оценщика недвижимости - 2018» под ред. Лейфера Л.А.

Корректировка на наличие отдельного входа

У оцениваемого объекта отсутствует отдельный вход, как и у объекта – аналога № 2, объекты-

аналоги №1, 3, 4 с отдельным входом. Согласно данным «Справочника оценщика недвижимости – 2018.
«Офисно  -  торговая  недвижимость  и  сходные  типы  объектов,  корректирующие  коэффициенты  для
сравнительного  подхода»,  разработанного  Приволжским  центром  методического  и  информационного
обеспечения, изд. Нижний Новгород, 2018, под редакцией Лейфера Л.А. (стр. 221, табл. 117) отношение
удельной  арендной  ставки  объекта  без  отдельного  входа  к  удельной  ставке  такого  же  объекта  с
отдельным входом составляет 0,85.

Таблица № 41

Корректировка

Корректировка на эксплуатационные платежи.

Для проведения дальнейших расчетов в рамках доходного подхода необходимо определить

ставку аренды, без учета коммунальных платежей с учетом эксплуатационных. Ставка аренды всех
объектов – аналогов включает коммунальные расходы. Таким образом, необходимо провести поправку
на коммунальные расходы.

На основании данных Справочника оценщика недвижимости -2018, «Офисно-торговая

недвижимость и сходные типы объектов, корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода»,
под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, представлена доля коммунальных расходов для
офисных помещений класса С в ставке аренды, которая в среднем составляет 7% (стр.273, табл. 167).

Таблица № 42

Источник: «Справочник оценщика недвижимости - 2018» под ред. Лейфера Л.А.

Расчет скорректированной ставки аренды представлен в таблице ниже:

Таблица № 43

Расчет скорректированной ставки аренды

Элементы
сравнения

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Цена предложения,

рублей за 1 кв. м

4 200

5 232

6 000

Снижение ставки в

процессе торгов

Цена

предложения

Цена предложения

Корректировка на

торг, %

-14,3%

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

3 599

4 484

5 142

Площадь, кв.м

474,3

102

Корректировка на

площадь, коэф.

1,00

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

3 599

4 484

5 142

Месторасположение

Вологодская

область,

Вологда,

Молодежная

ул., 15А

Вологда, район

Заречье,

Благовещенская

улица, 47

Вологда, ул

Козленская, 128

Вологда, район

Заречье, улица

Гоголя, 88

Район

Центр

Завокзальный

Центр

Заречье

Корректировка на

местоположение,

коэффициент

1,14

1,00

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

4 103

4 484

5 142

Состояние

внутренней отделки

рабочее

Корректировка на

состояние

внутренней

отделки, коэф.

1,00

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

4 103

4 484

5 142

Наличие отдельного

входа

нет

есть

нет

есть

Корректировка

коэф-нт

0,85

1,00

0,85

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

3 488

4 484

4 371

Эксплуатационные

расходы

Включены,

коммунальные

оплачиваются

отдельно

Включены, в

том числе

коммунальные

Включены, в том

числе

коммунальные

Включены, в том

числе

коммунальные

Включены, в том

числе

коммунальные

Корректировка на

коммунальные
платежи, коэф.

0,93

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

3 244

4 170

4 065

Этаж

цоколь

Корректировка на

этаж расположения,

коэф.

1,25

1,17

1,00

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

4 055

4 879

4 065

Рыночная

арендная ставка за

помещения 1

этажа, руб. за

кв.м./год (с НДС)

4 266

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

3 244

4 170

4 065

Этаж

2, чердак

цоколь

Корректировка на

этаж расположения,

коэф.

1,06

1,00

0,85

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

3 438

4 170

3 455

Рыночная

арендная ставка за

помещения 2

этажа и чердака,

руб. за кв.м./год (с

НДС)

3 630

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

3 244

4 170

4 065

Этаж

подвал

цоколь

Корректировка на

этаж расположения,

коэф.

0,91

0,86

0,73

Скорректированная

цена, рублей/кв.м

2 952

3 586

2 967

Рыночная

арендная ставка за

помещение

подвала, руб. за

кв.м./год (с НДС)

3 118

Источник: расчет ООО «Экономико-правовая Экспертиза»

Таким образом, ставка аренды оцениваемого объекта составит: подвал – 3 118, 1 этаж – 4 266, 2

этаж и выше 3 630 руб. 1 кв.м. в год с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета
коммунальных платежей.

Расчет потенциального валового дохода по рассчитанным выше ставкам аренды представлен в

таблице ниже:

Таблица № 44

Этаж расположения

Площадь по экспликации, кв. м.

Рыночная арендная

ставка, руб. за

кв.м./год (с НДС)

Потенциальный

валовой доход

(ПВД)

Подвал

88,90

3 118

277 200

1 этаж

154,60

4 266

659 483

2 этаж

154,60

3 630

561 133

чердак

76,20

3 630

276 574

Итого

1 774 390

Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта методом капитализации

доходов.

Параметры и допущения, используемые при расчете

Недозагрузка (не занятость) и потери при сборе арендной платы определяются как процент от

валового дохода.

Согласно данным «Справочника оценщика недвижимости – 2018. «Офисно-торговая

недвижимость  и  сходные  типы  объектов,  текущие  и  прогнозные  характеристики  рынка  для  доходного
подхода»,  изд.  Нижний  Новгород,  2018,  под  редакцией  Лейфера  Л.А.  (стр.  42,  табл.  8)  значение
процента  недозагрузки  при  сдаче  в  аренду  офисно  –торговых  объектов  свободного  назначения  на
неактивном рынке в среднем составляет 19,8%.

Таблица № 45

Полученный от сдачи в аренду эффективный валовой доход должен быть уменьшен на величину

операционных расходов, а именно:



на величину эксплуатационных затрат;



на величину затрат на ремонт;



на минимально возможную величину налогов, которая позволяет не выходить из правового
поля государства;



на величину арендной платы за земельный участок;



на страховые платежи;



на расходы на управление объектом недвижимости.

Операционные расходы:

Согласно данным представленным в «Справочника оценщика недвижимости – 2018.

«Офисно-

торговая  недвижимость  и  сходные  типы  объектов,  текущие  и  прогнозные  характеристики  рынка  для
доходного  подхода»,  изд.  Нижний  Новгород,  2018,  под  редакцией  Лейфера  Л.А.  (стр.  52,  табл.  13),
величина  операционных  расходов  для  офисно  –торговых  объектов  свободного  назначения  в  среднем
составляет 17,9% от потенциального валового дохода.

Представленные в источнике коэффициенты выражены в процентах от ПВД. При расчете чистого

операционного дохода, следует учитывать, что ПВД рассчитывается без учета коммунальных и прочих расходов,
которые несет арендатор объекта недвижимости, то есть для «чистой арендной ставки».

Таблица № 46

Источник: «Справочник оценщика недвижимости» 2018г. под ред. Лейфера Л.А

Обоснование коэффициента капитализации

Ставка капитализации определяется как сумма нормы дохода (ставка дисконтирования) и нормы

возврата. Под ставкой дисконтирования понимается коэффициент эффективности вложений капитала,
достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с
учетом риска их получения.

В настоящем расчете ставка капитализации Оценщиком принимается на уровне среднего

значения  ожидаемой  текущей  доходности  недвижимости  на  ближайшие  5  лет.  Значения  ожидаемой
текущей  доходности  недвижимости  на  ближайшие  5  лет  для  неактивного  рынка  представлено  в
справочнике  оценщика  недвижимости  –  2018  «Офисно-торговая  недвижимость  и  сходные  типы
объектов,  текущие  и  прогнозные  характеристики  рынка  для  доходного  подхода»,  изд.  Нижний
Новгород, под редакцией Лейфера Л.А. (стр. 91, табл. 43): для  офисно –торговых объектов свободного
назначения среднее значение ожидаемой текущей доходности на неактивном рынке составит 11,8 %.

Соответственно, для оцениваемого объекта оценщиком принято значение ставки капитализации

на уровне 11,8%.

Таблица № 47

Расчет ЧОД и рыночной стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации

Расчет расходов по эксплуатации объекта оценки, расчет чистого операционного дохода и

рыночной стоимости объекта методом прямой капитализации приведен в следующей таблице:

Таблица № 48

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Наименование показателя

Значения (в рублях)

Объект оценки

Офис

Общая площадь, кв.м.

474,3

Потенциальный валовой доход (ПВД)

1 774 390

Процент недозагрузки и потерь при сборе арендной платы

19,8%

Потери от недозагрузки и потерь при сборе арендной платы

351 329

Действительный валовой доход (ДВД)

1 423 061

Операционные расходы

317 616

Чистый операционный доход (ЧОД)

1 105 445

Ставка капитализации

11,8%

Рыночная стоимость объекта оценки, руб.

9 368 000

Источник: расчет ООО «Экономико-правовая Экспертиза»

Таким образом, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Вологда,

ул. Козленская д. 2 общей площадью 474,3 кв.м, рассчитанная в рамках доходного подхода по
состоянию на дату оценки составляет с учетом округления и НДС:

9 368 000 рублей

(Девять миллионов триста шестьдесят восемь тысяч) рублей.

6.1.3.

Согласование результатов оценки.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на

основе  применения  указанных  подходов  и  приведения  полученных  стоимостных  оценок  к  единой
стоимости  объекта.  Процесс  приведения  учитывает  слабые  и  сильные  стороны  каждого  подхода,
определяет, насколько  они существенно влияют при оценке  объекта оценки на объективное  отражение
рынка.  Процесс  сопоставления  результатов  применения  походов  приводит  к  установлению
окончательной стоимости объекта оценки, в чем и достигается цель оценки.

Возможны несколько подходов к решению задачи согласования полученных цен для

формирования окончательного результата оценки и её ошибки:



оценка на основе анализа расширенной последовательности;



оценка на основе расчета средневзвешенного значения;



оценка на основе анализа количества корректировок по каждому результату.

В рамках данного Отчета использовалась оценка на основе расчета взвешенного значения.
Затратный подход в рамках данного отчета не применялся. Обоснование отказа от применения

затратного подхода представлено в разделе 5.2. настоящего Отчёта.

Рынок коммерческой недвижимости в г. Вологда развит в средней степени, существует

достаточное количество информации о предложениях, сравнительному и доходному подходу были
присвоены равные веса по 0,5.

Таким образом, итоговый результат можно представить в виде таблицы следующим образом:

Таблица № 49

Согласование результатов оценки

Подходы

Рыночная стоимость, руб.

Удельный вес

Полученные значения, руб.

Затратный

Не использовался

Сравнительный

10 902 000

0,5

5 451 000

Доходный

9 368 000

0,5

4 684 000

Итого рыночная стоимость объекта оценки, руб. округленно:

10 135 000

Источник: расчет ООО «Экономико-правовая Экспертиза

Таким образом, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Вологда,

ул. Козленская д.2 общей площадью 474,3 кв.м, по состоянию на дату оценки составляет с учетом
округления:

10 135 000 рублей

(Десять миллионов сто тридцать пять тысяч ) рублей.

Согласно Федеральному стандарту оценки № 7 «Оценка недвижимости» (ФСО – №7, п. 30)

«После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового
результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала,
в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное» .

Согласно информации, представленной в «Рекомендациях по определению и обоснованию границ

интервала,  в  котором  может  находиться  стоимость  объекта  оценки»  под  редакцией  Лейфера  Л.А.,
изданной  Приволжским  центром  методического  и  информационного  обеспечения  оценки,  Н.Новгород,
2017  г.,  среднее  значение  неопределенности  величины  рыночной  стоимости  на  неактивном  рынке  для
офисно-торговых объектов свободного назначения находится на уровне 19,5%.

Таким образом, диапазон рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу:

г. Вологда, ул. Козленская д.2 общей площадью 474,3 кв.м, по состоянию на дату оценки составляет с
учетом округления:

8 200 000 – 12 100 000 рублей

(Восемь миллионов двести тысяч – Двенадцать миллионов сто тысяч) рублей

6.2.

Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов – прав
требования по договору долевого участия на 48 квартир.

Оцениваемые объекты – права требования по договору участия в долевом строительстве на 48

квартир по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г.п. Лесной, микрорайон "Центральный",
корпус 12, секции 12.1, 12.2.

В составе данных квартир имеются 1-но, 2-х и 3-х комнатные жилые квартиры, площадью от

35,5 до 70,61 кв.м.

Жилые квартиры, находятся в недостроенном жилом доме жилого комплекса «Лесной».
Корпус 12 построен до 9 этажа при запланированных 17. Строительство двух домов по адресу

Центральная  корпуса  12  и  15  прекращено  в  январе  2013  года.  Данный  объект  в  2015  году  признан
проблемным.  Компания-застройщик  признан  несостоятельным  (банкротом).  Сроки  достройки  и  сдачи
объекта неизвестны.

Оценщик предполагает, что возможно достижение договоренности Правительства Московской

области и администрации Пушкинского района с действующими строительными компаниями области о
достройке проблемного объекта. Практика по достройке проблемных объектов на основании таких
договоренностей существует, однако этот процесс может растянуться по времени на срок от 2-3 лет.

Соответственно, Оценщик при проведении оценки исходил из предположения о возможности

достройки проблемного объекта и передачи квартир собственникам в период 2020-2022 гг.

Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода осуществлялся методом

сравнения продаж.

Необходимо отметить, что на этапе сбора исходной информации Оценщиком были

проанализированы данные о предложениях продажи жилых квартир, сходных с Объектом исследования,
расположенных в строящихся жилых домах и комплексах Пушкинского района Московской области,
планируемых к сдаче в 2020 – 2022 гг.

Соответственно, Оценка рыночной стоимости объектов проводилась на основании сложившихся

в  Московском  регионе  цен  на  жилую  недвижимость, планируемую  к  достройке  в  ближайшие  2-3  года.
Настоящий  расчет  стоимости  оцениваемых  Объектов  опирается  на  цены  предложения,  такой  подход
оправдан поскольку, в соответствии со стандартами при определении цены объекта оценки определяется
денежная  сумма,  предлагаемая,  запрашиваемая  или  уплаченная  за  объект  оценки  участниками
совершенной или планируемой сделки.

При подборе объектов-аналогов особое внимание уделялось тому, чтобы у оцениваемого объекта

и аналогов не было различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести поправку.

При подборе объектов-аналогов особое внимание уделялось тому, чтобы у оцениваемого объекта

и аналогов не было различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести поправку.

Объекты-аналоги для сравнительного подхода отобраны по следующим критериям:



Передаваемые юридические права и ограничения (право требования).



Дата предложений (февраль-март 2019 г.)



Функциональное назначение (жилое).



Конструктивные особенности (жилые квартиры).



Тип дома (любой, с учетом корректировки).



Местоположение (Пушкинский район Московской области, вблизи местоположения
объекта оценки).



Внутреннее состояние отделки (без отделки после сдачи).



Этаж расположения (любой, с учетом корректировки).



Срок сдачи объекта (2020-2022 гг.).

Характеристика подобранных объектов-аналогов приведена в таблице ниже.

Отчет об оценке № 23/2019. Рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, принадлежащих АО КБ «РУБЛЕВ» - часть 5