Отчёт № 138/6 об оценке рыночной стоимости здания АЗС Лукоил, занимаемого земельного участка и оборудования - часть 3

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 33 

 

на  недвижимость,  некорректности  отдельных  статей  договоров  аренды,  например,  о  пересмотре 

арендной платы или о распределении расходов по эксплуатации, и т. п. 

По результатам финансово-экономического кризиса 2008-2009 г.г. наглядно можно проследить 

влияние данного риска. В некоторых сегментах рынка арендные ставки снизились до 70%. Цены же 

упали не пропорционально арендным ставкам. Падение цен в разных сегментах составляло до 40%. 

Именно  эта  величина  как  раз  и  отражает  влияние  рисков  инвестиций  в  объекты  недвижимости. 

Считаем, что в нынешних условиях  не приходится ожидать падения цен более чем на 25% особенно 

в  секторе  производственно-складской  недвижимости.  В  первую  очередь  это  связано  с  тем,  что  по 

результатам  применения  предыдущих  подходов  сравнительный  подход  показал  результат  очень 

близкий к затратному.  

Считаем, что скидка на данные факторы риска должна составить 25%.  

Рыночная  стоимость  недвижимости  методом  капитализации  определяется  по  формуле:  PV  = 

I/R,  где    PV  –  рыночная  стоимость,  I  –  доход,  R  –  ставка  капитализации.  На  основе  соотношения 

премии  за  риск  и  ставки  капитализации  без  учета  данной  премии  можно  определить  вводимую 

скидку  к  получаемой  величине  стоимости.  Так,  если  PV

i

  представить  как  стоимость  без  учета 

соответствующей премии за тот или иной риск в ставке капитализации, то введение соответствующей 

премии  снижает  стоимость  в  процентном  выражении  на  величину,  определяемую  по  формуле:  

PV

i

 / PV – 1 = 

1

)

/(

/

r





P

R

I

R

I

= (

R- P

r

)/ R -  1 .   

Таким  образом,  скидку  от  стоимости  по  доходному  подходу  в  результате  введения  той  или 

иной премии за риск со знаком «плюс» можно определить по следующей формуле: 

R

P

R

1

 

C

r

l







, 

где 

C

l

 



 

скидка от стоимости на риск инвестирования, %; 

R 



 

ставка капитализации (с учетом всех рисков); 

P

r

  



 

премия за определенный риск. 

Учитывая,  что  среднерыночная  норма  доходности  составляет  17%  годовых,  а  скидка  на  риск 

инвестиций  в  подобную  недвижимость  принята  в  размере  25%,  исходя  из  практики  прошедшего 

кризиса  2008-2009  г.г.,  то  безрисковая  ставка  должна  быть  увеличена  ориентировочно  на  4,2% 

(=17%*25%/100%).  

Поэтому принимаем премию за риск инвестиций в объект недвижимости равной 4,2 %.  

2.  Премия  за  низкую  ликвидность  отражает  положение  оцениваемого  объекта  на  рынке 

недвижимости  с  точки  зрения  его  ликвидности.  Для  индивидуального  инвестора  риск  низкой 

ликвидности может иметь критическое значение, так как при необходимости реструктурировать или 

оставить бизнес он не сможет продать недвижимость относительно быстро и без финансовых потерь. 

На  рынке  нежилой  недвижимости  наиболее  ликвидным  товаром  являются  помещения  с  небольшой 

площадью. Крупные нежилые объекты имеют крайне низкую ликвидность и требуют  значительного 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 34 

 

периода для проведения адекватного маркетинга в соответствии с концепцией определения рыночной 

стоимости.  Также  данная  поправка  учитывает  местоположение  объектов  и  привлекательность  их  с 

точки  зрения  будущих  доходов.  Считаем,  что  время  продажи  подобного  объекта  оценки  составит  

6 месяцев.

  

На  основе  соотношения  премии  за  риск  и  ставки  капитализации  без  учета  данной  премии 

можно определить вводимую скидку к получаемой величине стоимости. При этом расчет ведется по 

следующей формуле: 

R

P

R

1

 

C

r

l







, 

где 

C

l

 



 

скидка от стоимости на риск инвестирования; 

R 



 

ставка капитализации (с учетом всех рисков); 

P

r

  



 

премия за определенный риск. 

Учитывая,  что  среднерыночная  норма  доходности  составляет  17%  годовых,  то  скидка  от 

стоимости на фактор времени должна составить 8,5% (=17%/12мес.*6 мес.), т.е. ставка капитализации 

должна быть увеличена ориентировочно на 1,4% (=17%*8,5%/100%).  

В  тоже  время  это  будет  действовать  только  в  том  случае,  если  участники  рынка  достаточно 

достоверно представляют себе средний уровень цен на данный тип недвижимости. Считаем, что для 

подобных объектов это не вполне оправдано. Чем меньше на рынке предложений определенного типа 

недвижимости, тем сложнее потенциальному покупателю и в целом участникам рынка определиться 

в  среднем  уровне  цен.  Относительно  подобных  зданий  участникам  рынка  крайне  тяжело 

определиться, насколько заявленная цена соответствует среднерыночному уровню цен. Поэтому для 

привлечения  к  предложению    внимания  достаточного  числа  потенциальных  покупателей  требуется 

адекватная довольно-таки значительная скидка, отражающая возможный разбег цен предложений от 

среднерыночного  уровня.  Исследования  рынка  показали,  что  по  подобным  объектам  разбег  цен 

составляет не менее 20%.    

Таким  образом,  для  достаточно  быстрой  продажи  объекта  оценки  требуется  снизить  

стоимость на 20%. Соответственно,  увеличение ставки капитализации на риск ликвидности должно  

составить  3,4%. 

3.  Премия за управление инвестициями зависит от того, насколько инвестиционные вложения в 

объекты  недвижимости  аналогичные  оцениваемому  объекту  требуют  сложного  компетентного 

управления или чрезвычайных капитальных затрат.  

Риск управления недвижимостью. Доход, который инвестор планирует получать от инвестиций 

в  недвижимость,  в  существенной  степени  гарантируется  грамотным  управлением  объекта 

инвестиций.  В  первую  очередь,  под  управлением  недвижимостью  понимается  соответствующая 

организация  арендных  денежных  потоков.  Максимально  возможное  заполнение  объекта 

арендаторами, выбор и привлечение новых арендаторов, контроль поступления арендных платежей, 

гибкая  политика  стимулирования  арендаторов,  поддержание  высокого  уровня  предоставляемых 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 35 

 

услуг,  контроль  соблюдения  арендаторами  обязательств,  обеспечение  эффективной  эксплуатации  и 

ремонта  объекта  –  эти  и  многие  аналогичные  позиции  являются  предметом  управления 

недвижимостью.  Риск  управления  недвижимостью  почти  уникален  для  недвижимости,  так  как  для 

альтернативных инвестиций на финансовом рынке риск управления минимален. 

Риск  управления  недвижимостью  выражается  в  возможном  неправильном  выборе  профиля 

деятельности  (планировки,  отделки,  размещения  узлов  и  точек  коммуникаций).  При  смене  вида 

хозяйственной  деятельности  возможно  потребуется  ввести  изменения  в  систему  инженерного 

обеспечения здания, устройство полов, смещение перегородок и т.п. В тоже время необходимо учесть 

саму вероятность возникновения необходимости смены профиля деятельности. 

Риск управления инвестициями принимаем равным 1,7% (скидка на риск 10%). 

7.1.4  Расчет ставки капитализации  по расчетной модели 

Метод  капитализации  является  частным  случае  метода  дисконтирования.  В  рамках  данного 

метода ставка капитализации может быть получена методом рыночной экстракции, либо расчетным 
путем на основе математической зависимости со ставкой дисконта (модель Гордона). 

В  данном  случае  мы  использовали  модель  Гордона,  которая  отражает  зависимость  между 

ставкой дисконта и ставкой капитализации. 

Ставка капитализации по своему экономическому содержанию соответствует ставке дисконта, 

а метод капитализации является частным случаем метода дисконтирования денежных потоков. 

При использовании модели Гордона должны быть соблюдены следующие условия: 



 

темпы роста дохода должны быть стабильны; 



 

темпы роста дохода не могут быть больше ставки дисконта. 

В случае соблюдения данных условий традиционная формула ценообразования по доходному 

подходу преобразуется следующим образом:  

g

r

CF

g

r

g)

(

CF

r)

(

CF

PV 

i

i

i























1

0

1

1

1

, 

где 

CF

1

  

– денежный поток в первый год постпрогнозного периода; 

g  

– ожидаемые темпы роста денежного потока в постпрогнозном периоде. 

Данная формула получила название модели Гордона. В соответствии с классической моделью 

Гордона предполагается получение дохода в течение неограниченного периода времени.  

Стоимость объектов недвижимости изменяется под влиянием физического износа и инфляции, 

поэтому  необходимо  ввести  корректировку,  учитывающую  возмещение  первоначально  вложенных 

средств (норму возврата капитала) и дополнительный доход от роста цен на саму недвижимость. 

Выведем  формулу,  чтобы  при  расчете  ставки  капитализации  учесть  данные  обстоятельства: 

одновременно  снижение  стоимости  под  влиянием  физического  износа  и  ее  рост  под  влиянием 

инфляции.  

 В  этом  случае  традиционная  формула  ценообразования  по  доходному  подходу  преобразуется 

следующим образом:  

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 36 

 

2

1

2

2

1

1

1

1

1

1

0

0

1

1

1

1

g

r

Y

g

r

CF

g

r

)

g

(

Y

g

r

)

g

(

CF

r)

(

Y

r)

(

CF

PV 

i

i

i

i

i

i













































, 

где 

CF

1

  

–   денежный поток (чистый операционный доход) в первый год постпрогнозного периода; 

Y

1

  

–   дополнительный  доход  от  роста  цен  на  недвижимость  также  в  первый  год 

постпрогнозного периода; 

g

1

 и g

2

  –  

ожидаемые  темпы  роста  денежного  потока  и  самой  недвижимости  соответственно  в 

постпрогнозном периоде. 

Т.к.  мы  приняли  допущение,  что  цены  на  недвижимость  растут  с  постоянным  (стабильным) 

темпом  g

2 

, то дополнительный доход Y

1 

 должен быть равен PV ∙ g

2

. 

Соответственно, вышеприведенная формула упрощается до следующего вида: 

2

2

1

2

1

*

1

1

1

g

r

g

PV

g

r

CF

g

r

Y

g

r

CF

PV 

















 

Преобразуем равенство таким образом, чтобы величину PV выразить через  CF

1

. 

)

1

2

2

1

1

g

r

g

)*(

g

(r

CF

PV 









 

Стоимость реверсии объекта недвижимости определяется по формуле: 

R

G

 

V



, 

где 

V  

– стоимость реверсии объекта недвижимости; 

G  

– денежный поток, который может быть получен в первый год постпрогнозного периода; 

R  

– ставка капитализации. 

Соответственно, ставка капитализации определяется по формуле: 

)

1

2

2

1

g

r

g

)*(

g

(r

R 









.

 

Данная  формула  исходит  из  допущения,  что  объект  недвижимости  будет  приносить  доход  в 

течение  неограниченного  периода  времени.  Если  принять,  что  по  истечении  n  лет  объект  оценки 

полностью утрачивает способность приносить доход от аренды и дополнительный доход от роста цен 

на рынке недвижимости, то формула будет иметь более сложный вид.    





















































































2

2

2

2

2

1

1

1

1

)

1

(

)

1

(

)

1

(

)

1

(

1

1

0

g

r

r

g

g

PV

g

r

g

PV

g

r

r

g

CF

g

r

)

g

(

CF

PV 

n

n

n

n

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 37 

 

















































n

n

n

n

r

g

r

g

g

r

g

g

r

g

g

r

CF

PV 

)

1

(

)

1

(

1

)

1

(

)

1

(

1

*

)

(

1

2

2

2

2

2

1

/

1

 

Соответственно, ставка капитализации определяется по формуле: 

)

)

1

(

)

1

(

1

(

*

)

1

(

)

1

(

1

1

*

)

(

2

2

2

2

2

1

1

n

n

n

n

r

g

g

r

g

g

r

g

r

g

g

r

R 

























 

































)

)

1

(

)

1

(

1

(

*

1

*

)

1

(

)

1

(

1

1

*

)

(

2

2

2

1

1

n

n

n

n

r

g

g

r

g

r

g

g

r

R 

 

Первый  множитель  в  выражении  отражает  влияние  того  фактора,  что  доходы  от  аренды  с 

течением  времени  увеличиваются.  Второй  множитель  –  то,  что  доходы  недвижимость  приносит  в 

течение ограниченного периода времени. А третий множитель учитывает одновременно возможность 

дополнительного  дохода  от  роста  цен  на  недвижимость  также  в  течение  определенного  периода 

времени.  Аналогичная  формула  приведена  в  «Справочнике  оценщика  недвижимости»  (научное 

руководство  издания,  общее  редактирование:  Лейфер  Л.  А.,  кандидат  технических  наук,  научный 

руководитель  ЗАО «Приволжский центр финансового  консалтинга  и оценки»,  2014  г.,  Том.  2,  стр. 

168).  

Т.е.  ставка  капитализации  конструируется  на  основе  ставки  дисконтирования  с  учетом  

принимаемой  в  расчет  модели  возврата  капитала,  ожидаемых  изменений  дохода  и  стоимости 

недвижимости в будущем. 

Расчет ставки капитализации приведен в таблице 7.1.4.  

 

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 38 

 

Таблица 7.1.4 Расчет ставки капитализации  

№ 

п/п 

Наименование показателя, 

характеристика  

Формула расчета / 

Источник информации 

Ед. изм. 

Значение  

показателя 

Влияние фактора темпов роста ЧОД  

1 

Ставка дисконта  

r  

- 

19.3% 

2 

Среднегодовой темп роста чистого операционного дохода в постпрогнозный период 

g

1

 

- 

4.0% 

3 

Ставка капитализации без учета темпов роста стоимости объекта оценки 

r-g

1

 

- 

15.30% 

Влияние фактора ограниченности доходов во времени   

4 

Оставшийся экономический срок жизни к концу прогнозируемого периода владения 

n 

лет 

40 

5 

Промежуточный расчет 

((1+g

1

)/(1+r))^n 

- 

0.0041 

6 

Промежуточный расчет 

1-((1+g

1

)/(1+r))^n 

- 

0.9959 

7 

Коэффициент, учитывающий ограниченность доходов во времени 

1/(1-((1+g

1

)/(1+r))^n) 

- 

1.0041 

8 

Ставка капитализации без учета темпов роста стоимости объекта оценки 

п. 3 * п. 7 

- 

15.36% 

Влияние фактора роста цен на рынке недвижимости  

9 

Оставшийся экономический срок жизни к концу прогнозируемого периода владения 

n 

лет 

40 

10 

Среднегодовой темп роста цен на рынке недвижимости в постпрогнозный период 

g

2

 

- 

0.0% 

11 

Промежуточный расчет 

g

2

/(r-g

2

) 

- 

0.000 

12 

Промежуточный расчет 

((1+g

2

)/(1+r))^n 

- 

0.0009 

13 

Промежуточный расчет 

1-((1+g

2

)/(1+r))^n 

- 

0.9991 

14 

Промежуточный расчет 

п. 11 * п. 13 

- 

0.0000 

15 

Коэффициент приведения, учитывающий влияние роста цен на рынке недвижимости  

1 - п. 14 

- 

1.0000 

16 

Ставка капитализации (R) 

R 

- 

15.36% 

 
 
 
 

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 39 

 

7.1.5  Капитализация чистого дохода    

Метод  капитализации  дохода определяет  рыночную  стоимость  недвижимости  путем 

конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента 

капитализации. 

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации дохода следующие: 



 

расчет годового чистого операционного дохода; 



 

расчет коэффициента (ставки) капитализации; 



 

расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле 

C  =  ЧОД  /  R,  где С –  рыночная  стоимость  недвижимости; ЧОД –  чистый  операционный 

доход; R – коэффициент капитализации. 

Понятие  чистого  операционного  дохода,  его  составляющие  и  расчет  уже  рассмотрены  в 

предыдущих разделах. 

Коэффициент  капитализации  (R)  – это  процентная  ставка,  которая  используется  для 

конвертации годового дохода в стоимость.  

Как  уже  было  указано,  капитализация  является  частным  случаем  дисконтирования  при 

определенных  условиях.  По  той  причине,  что  принимаемые  при  выводе  формулы  данного  метода 

допущения на практике не реализуемы, то для нивелирования возникающих несоответствий в ставку 

доходности на вложенный капитал вводятся поправки.  

Т.е.  ставка  капитализации  конструируется  на  основе  ставки  дисконтирования  с  учетом  

принимаемой  в  расчет  модели  возврата  капитала,  ожидаемых  изменений  дохода  и  стоимости 

недвижимости в будущем.  

Коэффициент капитализации включает  ставку доходности инвестора  на вложенный капитал, 

норму  возврата  капитала,  поправку  на  ожидаемые  изменения  дохода,  поправку  на  инфляционные 

ожидания  в  секторе  недвижимости,  а  в  ряде  случае  и  поправку,  отражающую  отсутствие  прямой 

зависимости между доходами и рыночной стоимостью.   

Ставка  доходности  инвестора на  вложенный  капитал  –  это  норма  дохода,  которую  владелец 

недвижимости  рассчитывает  получить,  исходя  из  уровня  рисков,  присущих  оцениваемой 

недвижимости.  Экономическое  содержание  данного  показателя  и  методы  его  расчета  были 

рассмотрены ранее. 

Таким  образом,  на  основе  рассчитанного  чистого  дохода  в  первый  год  и  ставки 

капитализации определяется стоимость оцениваемой АЗС (в первом приближении).  

Таблица 7.1.5 Расчет стоимости по методу капитализации 

№ 

п/п 

Наименование показателя 

Ед. изм. 

Значение  

1 

Чистый операционный доход (ЧД) 

руб./год 

2 086 435 

2 

Ставка капитализации 

% 

15% 

3 

Стоимость методом капитализации (округленно) 

руб. 

13 900 000 

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 40 

 

Считаем,  что  в  основе  типичной  мотивации  потенциальных  покупателей  подобных  объектов 

лежит  лишь  получение  дохода  и  соответственно  единственно  возможность  получения  дохода 

определяет стоимость такого объекта, а потому результат по доходному подходу отражает рыночную 

стоимость оцениваемого актива.  

 

7.1.6  Корректировка стоимости на недостающие активы     

В  предыдущем  разделе  была  рассчитана  стоимость  именно  тех  активов,  которые 

непосредственно  участвуют  в  генерации  рассмотренных  денежных  потоков.  В  нашем  случае 

оцениваемая  АЗС  является  устаревшей  и  требующей  полной  реконструкции  с  демонтажем 

практически  всего  технологического  оборудования.  Поэтому  рассчитанная  стоимость  –  это 

перспективная  стоимость  АЗС  после  реконструкции.  Соответственно,  из  данной  стоимости 

необходимо вычесть затраты на реконструкцию. 

Поправка рассчитывается на основе прайс-листов специализированных организаций. Услуги по 

строительству «АЗС под ключ» в настоящее время достаточно широко распространены.  

Учитывая относительно небольшие объемы реализации ГСМ, наиболее целесообразно возвести 

на данном участке автоматическую (безоператорную) АЗС.      

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 41 

 

 

http://init-e.ru/content/view/27/

  

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 42 

 

  

 

http://topmodul.ru/

  

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 43 

 

 

http://www.benza.ru/catalog/automatic-mini-station/54/

  

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 44 

 

 

 

http://azs-mini.ru/

  

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 45 

 

Стоимость одного блока приема, хранения и отпуска топлива колеблется от 6,9 до 9,4 млн. руб. 

В нашем случае для расчетов принята средняя величина в размере 8,2 млн. руб.  

Стоимость  бетонирования  и  асфальтирования  территории  АЗС  принята  в  размере  

2110  руб./кв.м (по данным компании «Плезир ландшафт»). Общие затраты по благоустройству АЗС 
приняты в размере 2 110 000 руб. (=1000 * 2110). 

 

 

Стоимость  стелы  принята  в  размере  цены  28 000  руб./кв.м  (по  данным  компании 

«alfametrika.ru»).  
 

  

 

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 46 

 

Таблица 7.1.6 Расчет стоимости строительства перспективной АЗС 

№ 

п/п 

Наименование  

объекта 

Источник ценовой  

информации 

Стоимость 

воспроизводства 

(стоимость  

замещения) 

объекта как  

нового, руб. 

1 

Автозаправочная станция (блок ААЗС в комплекте) 

http://init-e.ru/content/view/27/

 

8 200 000 

2 

Резервуар сбора поверхностных стоков 

http://sipolex.ru/store/82378/

 

370 000 

3 

Стелла и наружная реклама 

http://alfametrika.ru/offers_price/stela_AZS.php

 

235 000 

4 

Благоустройство территории 

http://plaisir-landshaft.ru/prays-list-na-blagoustroystvo

 

2 110 000 

  

ИТОГО: 

  

10 915 000 

 
 
  
 
 
 
 

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 47 

 

7.1.7  Корректировка стоимости на дополнительные активы     

В  предыдущем  разделе  была  рассчитана  стоимость  именно  тех  активов,  которые 

непосредственно  участвуют  в  генерации  рассмотренных  денежных  потоков.  В  нашем  случае  была 
спрогнозирована  генерация  доходов  перспективной  автоматической  АЗС,  которую  целесообразно 
возвести на месте оцениваемой.  

Технологическое  оборудование  планируется  к  полному  демонтажу.  Перспективная  АЗС, 

прогнозируемая к возведению,  исходя из  достигнутых и  прогнозируемых объемов реализации ГСМ 
(не  более  2  куб.м  в  сутки),  –  автоматическая.  Поэтому  существующее  здание  операторной  как 
таковое  существенной  ценности  не  имеет.  В  тоже  время  оно  может  быть  использовано  как 
вспомогательная постройка. Учитывая состояние и конструктивное исполнения здания, по ценности 
оно  приравнено  как  «объект    под  крышу».  По  данным  сайта  «100кв.рф»  стоимость  строительства 
«кирпичного  объекта  под  крышу»  составляет  около  21 000  руб./кв.м.  Поэтому  ценность 
дополнительного актива (по сути здания  АЗС в настоящее время)  приняты в размере 1 170 000 руб. 
(=55,7*21000). 

 

 

  

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 48 

 

7.1.8  Сводный расчет стоимости объекта оценки    

 

Таблица 7.1.7 Расчет итоговой стоимости по доходному подходу  

№ 

п/п 

Наименование показателя 

Ед. изм. 

Значение  

1 

Стоимость методом капитализации  

руб. 

13 900 000 

2 

Недостающие активы (затраты на реконструкцию) (минус) 

руб.  

10 915 000 

3 

Дополнительные активы (существующее здание) (плюс) 

руб.  

1 170 000 

3 

Рыночная стоимость (округленно) 

руб. 

4 155 000 

 

Рыночная стоимость оцениваемого комплекса АЗС  

округленно составляет: 

4 155 000 (Четыре миллиона сто пятьдесят пять тысяч) рублей. 

 

 

7.2  Определение стоимости АЗС затратным подходом 

7.2.1  Методика оценки стоимости объекта оценки на основе 

затратного подхода  

Затратный  подход  –  совокупность  методов  оценки  стоимости  объекта  оценки,  основанных  на 

определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его 
износа. 

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного 

участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании 
на  конкретную  дату  (дату  оценки).  При  этом  необходимо  учитывать  износ  (обесценение) 
оцениваемых  улучшений  со  временем  эксплуатации  под  воздействием  различных  факторов.  Расчет 
стоимости  земельного  участка  должен  производиться  с  учетом  принципа  "наилучшего  и  наиболее 
эффективного использования". 

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип 

замещения. Данный принцип в контексте затратного подхода гласит, что осведомленный покупатель 
никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно 
будет  потратить  на  приобретение  земельного  участка  и  строительства  на  нем  улучшений, 
аналогичных  по  своим  потребительским  характеристикам  (назначению,  качеству  и  полезности)  в 
приемлемый период времени. 

Рассматриваемый  подход  в  оценке  недвижимости  обычно  приводит  к  объективным 

результатам  при  условии  достаточно  точной  оценки  затрат  на  строительство  идентичного 
(аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. 

Согласно  затратному  подходу,  стоимость  объекта  недвижимости  определяется  как  сумма 

стоимости воспроизводства (стоимости замещения) улучшений и стоимости соответствующего права 
(или совокупности имущественных прав) на земельный участок. 

Под  улучшениями  понимаются  все  изменения,  являющиеся  результатом  деятельности  по 

преобразованию свободного и неосвоенного земельного участка с целью его использования (здания, 
сооружения, инженерные сети). 

Стоимость  воспроизводства  –  сумма  затрат  в  рыночных  ценах,  существующих  на  дату 

проведения оценки, на создание улучшений, идентичных оцениваемым улучшениям, с применением 
идентичных материалов и технологий, с учетом износа оцениваемых улучшений.  

Стоимость  замещения  –  сумма  затрат  на  создание  улучшений,  аналогичных  оцениваемым 

улучшениям,  в  рыночных  ценах,  существующих  на  дату  проведения  оценки,  с  учетом  износа 
оцениваемых улучшений.