Отчёт № 138/6 об оценке рыночной стоимости здания АЗС Лукоил, занимаемого земельного участка и оборудования

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 19

В соответствии с федеральными стандартами оценки сравнительный подход применяется,

когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках

объектов-аналогов. При этом аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим,

материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого

известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Изначально необходимо определить сегмент рынка, к которому относится объект оценки, а

также то, как позиционируется объект оценки в данном сегменте. Позиционироваться в сегменте

значит выделяться среди многообразия конкурентных товаров-аналогов, т.е. занимать

конкурентоспособное положение на рынке и в соответствующем сегменте.

В нашем случае сегмент рынка, к которому относится объект оценки, определить достаточно

просто – это автозаправочные станции.

Один из крупнейших татарстанских топливных операторов — ОАО «ХК «Татнефтепродукт» —

в 2015 году выставил на продажу 10 автозаправок в нескольких регионах. Среди них были АЗС в

Казани, Бугульме, Лениногорске, Ульяновской и Самарской областях. Общая заявленная стоимость

заправок — 157 млн. рублей.

АЗС на улице Гудованцева в Казани (земельный участок 2 306 кв.м, здание операторной

56,7 кв.м, две заправочные колонки, навес и четыре резервуара объемом 20 и 25 куб.м) предлагается

за 60 млн рублей.

АЗС на улице Лебедева в Казани предлагается за 50 млн. руб. АЗС в Бугульме – за 30 млн. руб.

АЗС в Самарской области на автодороге Похвистнево-Клявлино – за 17 млн. руб.

Источник:

http://realnoevremya.ru/articles/4993

Таким образом, цены колеблются в достаточно широком диапазоне от 17 до 60 млн. руб. и

зависят преимущественно от объемов реализации топлива и розничной наценки.

В республике действует 1019 АЗС, которыми владеют около 300 компаний. Из них 42%

владеют крупные нефтяные компании - «Татнефть», «ТАИФ» и «Лукойл». На них реализуется 74%

общего объема топлива. Большая часть — продукция их собственного производства.

http://inkazan.ru/2016/08/09/v-tatarstane-zapusk-proizvodstva-benzina-na-taneko-mozhet-snizit-tseny-na-azs/

В 2015 году на АЗС и нефтебазах республики реализовали 2,3 миллиона тонн топлива. Из них

бензина – более 1 миллиона тонн, дизельного топлива – более 1,1 миллиона тонн, сжиженного газа –

115,7 тысячи тонн. По состоянию на август 2016 года продажи уже составили 1,6 миллиона тонн

топлива всех видов, из них 966 тыс. тонн бензина. 93,4% купленного бензина — это Аи-92.

Всего в республике за 2016 год было реализовано 2,5 миллиона тонн моторных топлив всех

видов. Из них бензина – 1,1 миллиона тонн, дизельного топлива – 1,3 миллиона тонн, сжиженного

газа – 100 тысяч тонн.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 20

Наиболее эффективное использование имущества – это вероятный способ его эксплуатации,

который является юридически разрешенным, физически возможным, разумно оправданным,
экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей
стоимости этого имущества.

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими

способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует
определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки, выбирается один способ
использования называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключая сделку купли продажи объекта, на которую опирается определение рыночной

стоимости,  средний  покупатель  предполагает  в  дальнейшем  эксплуатировать  объект  согласно
наилучшему  использованию.  Поскольку  задача  оценки  рыночной  стоимости  сводится  к
прогнозированию  наиболее  вероятной  цены  продажи,  то  мы  исходим  из  того,  что  объект  будет
приобретен  именно  средним  покупателем  и,  следовательно  "привязываем"  объект  к  наилучшему  и
наиболее эффективному использованию.

Объект оценки представляет собой АЗС. Поэтому считаем, что в перспективе объект оценки в

чистом виде будет эксплуатироваться по прямому назначению.

Считаем, что наиболее эффективное использование в данном случае настолько очевидно в

силу текущего использования и окружающей застройки, что не требует более детального анализа.

Определение ННЭИ является результатом суждений оценщиков на основе их аналитических

навыков, тем самым выражается лишь мнение, а не обусловленный факт, что представляет собой
посылку для стоимостной оценки объекта.

Учитывая специфику планировочных и конструктивных решений, месторасположение,

окружение зданий из состава объекта оценки и транспортную доступность, наилучшее и
наиболее эффективное использование определим как использование по прямому назначению в
качестве автозаправочной станции.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 21

7.1 Определение стоимости АЗС доходным подходом

7.1.1 Методика оценки стоимости объекта оценки на основе

доходного подхода

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости

будущих доходов от его использования. Согласно, данному подходу стоимость объекта оценки
определяется его потенциальной способностью приносить доход.

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных

определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая

прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с
объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину
будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов в

соответствии с требованиями инвестора. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках,
учитывая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.

Определение текущей стоимости всех будущих доходов может быть осуществлено

применением метода капитализации дохода и метода дисконтирования денежных потоков.

Преимущества методов оценки, используемых в рамках доходного подхода, следующие: только

доходный подход ориентирован на будущее, то есть учитывает будущие ожидания относительно цен,
затрат инвестиций и т. д.; учитывается рыночный аспект, поскольку требуемая ставка дохода
вычисляется с использованием реальных рыночных данных.

Недостатки доходных методов состоят в трудностях, связанных с прогнозированием будущих

событий, в особенности на долгосрочную перспективу.

В соответствии с международными стандартами оценки (ч. 2, доп. 1, п. 8 «Доходная

недвижимость и механизм инвестиций»), для применения доходного подхода в первую очередь
необходимо

определить

потенциальную

способность

недвижимости

приносить

доход.

Определяющим фактором являются мотивы приобретения объекта и вытекающий из них текущий
способ его использования.

Мотивы, по которым приобретается недвижимость как таковая, включают:



использование для удовлетворения физиологических запросов (например, в качестве
жилья) и некоторых других потребностей;



использование для удовлетворения психологических запросов (например, из
соображений престижа);



использование для удовлетворения хозяйственных и производственных нужд;



средство страхования сбережений от обесценения (в условиях инфляции);



получение дохода.

В соответствии с международными стандартами оценки (пункт 5.12.2 МР 1 «Оценка стоимости

недвижимого имуществ») доходный подход особенно важен для объектов имущества, которые
покупаются и продаются, исходя из их способности приносить доходы.

В нашем случае АЗС отвечает данному критерию. Более того, оцениваемая АЗС не может

быть  интересна  потенциальным  покупателям  по  иным  мотивам,  т.е.  в  основе  типичной
мотивации  потенциальных  покупателей  подобных  объектов  лежит  лишь  получение  дохода  и
соответственно  только  возможность  получения  дохода  определяет  стоимость  такого

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 22

объекта, а потому оценщик принял решение отказаться от использования затратного и
сравнительного подходов.

Доход, который способен принести объект недвижимости, определяется тем, насколько высоко

рынок оценивает присущие объекту свойства (месторасположение, размер и форма земельного
участка, характеристика улучшений на участке).

Доход, используемый при расчете, должен относится непосредственно к самому объекту

недвижимости, т.е. генерироваться именно им, а не прочими активами бизнеса.

Для расчета стоимости объекта доходным подходом, как правило, используется метод

дисконтирования денежных потоков либо метод капитализации дохода.

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) подразумевает: составление прогноза

функционирования объекта в будущем, на протяжении установленного периода владения; оценку
будущей (реверсивной) стоимости в конце периода владения; выбор соответствующей ставки
дисконта; пересчет потока периодических доходов и реверсивной стоимости в текущую стоимость с
использованием процесса дисконтирования по ставке дисконта.

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании

доходов, которые оцениваемый объект недвижимости сгенерирует в процессе своей оставшейся
экономической жизни, в стоимость.

Возможны следующие источники получения дохода от объекта недвижимости:

аренда объекта в целом (здания, земельного участка);

аренда части объекта (отдельных помещений);

эксплуатация объекта недвижимости по прямому назначению;

продажа объекта по частям.

При использовании того или иного вида дохода для оценки необходимо, чтобы источник

дохода  был  непосредственно  и  неразрывно  связан  с  оцениваемым  объектом.  Доход,  генерируемый
некоторым бизнесом, размещенным на объекте недвижимости, включает в себя доход, генерируемый
собственно  объектом  недвижимости  и  активами,  присущими  бизнесу.  В  соответствии  с  теорией
оценки  в  случае  использования  в  качестве  основы  оценки  объекта  недвижимости  дохода,
генерируемого  бизнесом,  необходимо  надлежащим  образом  выделить  в  общем  доходе  от  бизнеса
доход, приходящийся на недвижимость.

Рыночную стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков

можно представить в виде формулы:

)

(

)

(









где



стоимость объекта, рассчитанная методом дисконтированных денежных потоков;



денежный поток в i-ый год прогнозного периода;



число лет прогнозного периода (предполагаемого периода владения);



ставка дисконта;



стоимость перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода
(стоимость реверсии).

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного

дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к

единой сумме стоимости. С экономической точки зрения коэффициент капитализации отражает
норму доходности инвестора.

Ставка капитализации по своему экономическому содержанию соответствует ставке дисконта,

а метод капитализации является частным случаем метода дисконтирования денежных потоков и
выводится из модели Гордона.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 23

Метод капитализации доходов применяется, если:
·   потоки доходов – стабильные положительные величины;
·   потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Для  расчета  денежного  потока  по  состоянию  на  дату  оценки  необходимо  определить

потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход и
чистый доход. На основе последней величины определяется чистая арендная ставка по помещениям
объекта оценки, т.е. арендная ставка без учета налогов и коммунально-эксплуатационных затрат по
содержанию помещений.

Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить объект

оценки  или,  иными  словами,  валовые  поступления,  которые  были  бы  получены,  если  бы  все
имеющиеся  в  наличии  единицы  объекта,  подлежащие  сдачи  в  аренду,  были  бы  арендованы  и
арендаторы  вносили  бы  всю  сумму  арендной  платы.  При  расчете  потенциального  валового  дохода,
как правило, используются ставки аренды, определяемые по данным договоров на аренду помещений
объекта  оценки  либо  помещений  объектов-аналогов.  В  любом  случае  принятые  арендные  ставки
должны соответствовать рыночным ставкам арендной платы.

Рыночная ставка арендной платы – наиболее вероятная ставка арендной платы, по которой

объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки
арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход с учетом потерь от

недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.
Недоиспользование объекта оценки может быть связано с хронической незанятостью площадей и/или
промежутками времени между сменой арендаторов на сдаваемых площадях.

Чистый операционный доход – это действительный валовой доход от объекта оценки за

вычетом операционных расходов, т.е. расходов для обеспечения нормального функционирования
объекта и воспроизводства дохода. Чистый же доход определяется также за вычетом расходов по
налоговым платежам.

7.1.2 Расчет чистого операционного дохода

Оценщиком был произведен расчет доходов, получаемых от реализации ГСМ. Денежный

поток, образующийся при эксплуатации АЗС, складывается из разницы между выручкой от продажи
бензина и затрат на его приобретение у оптовых поставщиков. Среднемесячные объемы реализации
ГСМ рассчитаны, исходя из статистических данных за прошлые периоды по оцениваемой АЗС, но с
некоторыми поправками.

Так, объем реализации топлива «АИ-92» в среднем составлял 26 025 литров в месяц (за период

с декабря 2012 года по июнь 2015 года). В пересчете на год принято значение 312,305 куб.м
(=26 025,43 * 12).

Реализация топлива «АИ-95» на оцениваемой АЗС не осуществлялась. Однако следует учесть,

что  оцениваемая  АЗС  полностью  морально  устарела  и  требует  реконструкции,  после  которой
реализация  данного  вида  топлива  наиболее  предпочтительна.  Объем  реализации  топлива  «АИ-95»
принят  в  размере  7,5%  от  объемов  реализации  топлива  «АИ-92»  в  соответствии  с  официальной
статистикой по республике. В пересчете на год принято значение 23,4 куб.м (=312,305 * 7,5%).

На оцениваемой АЗС осуществлялась реализация «судового маловязкого топлива» и

«дизельной  технологической  фракции».  Данные  объемы  на  перспективу  учитываются  как  прожажа
именно  дизельного  топлива,  т.к.  являются  по  сути  его  заменителями.  Объем  реализации  в  среднем
составлял 33 041 литров в месяц. В пересчете на год принято значение 396,492 куб.м (=33 041 * 12).

Среднесуточный объем реализации составил 2 куб.м (=732/365).

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 24

Таблица 7.1.1 Среднемесячные объемы реализации ГСМ

Период

АИ-92

А-80

Диз технол фракция (СМТ)

ДТ

ВСЕГО

руб./л

руб.

руб./л

руб.

руб./л

руб.

руб./л

руб.

дек.12

30 441,00 28,35

862 936,07

9 525,79

26,75

254 850,51 34 098,49

24,18

824 332,83

1 942 119,41

янв.13

26 410,00 28,01

739 691,18

5 242,97

26,58

139 373,35 26 780,26

25,00

669 607,92

1 548 672,45

фев.13

23 159,00 28,08

650 298,72

4 027,03

26,98

108 648,59 39 974,04

24,79

991 025,26

1 749 972,57

мар.13

24 814,00 28,28

701 747,22

4 492,50

26,90

120 853,21 42 234,90

24,44

1 032 332,78

1 854 933,21

апр.13

27 147,24 28,05

761 612,43

5 859,52

26,49

155 190,72 34 526,29

24,37

841 422,98

1 758 226,13

май.13

28 095,24 27,65

776 709,08

6 026,86

26,04

156 926,52 31 886,43

24,54

782 556,42

1 716 192,02

июн.13

33 528,00 26,91

902 092,59

5 721,16

25,82

147 727,71 29 231,37

24,51

716 545,85

1 766 366,15

июл.13

31 034,00 26,78

831 129,75 10 534,23 25,57

269 315,54 33 552,53

24,59

825 160,91

1 925 606,20

авг.13

30 602,00 27,79

850 542,02

7 229,49

25,49

184 248,71 27 129,71

25,33

687 231,01

1 722 021,74

сен.13

33 298,00 28,12

936 191,04 10 162,88 26,33

267 576,82 27 450,16

25,42

697 846,94

1 901 614,80

окт.13

30 712,00 28,24

867 358,02

9 382,17

25,86

242 645,26 23 382,39

25,45

594 968,31

1 704 971,59

ноя.13

30 547,86 28,02

856 098,12 12 186,59 25,66

312 649,67 17 582,78

25,44

447 282,86

1 616 030,65

дек.13

32 414,24 27,80

901 034,08 16 119,08 25,58

412 385,79 13 376,44

25,50

341 093,56

1 654 513,43

янв.14

29 752,37 28,06

834 879,56 11 814,25 25,95

306 603,70

8 219,71

25,51

209 696,91

1 351 180,17

фев.14

25 089,00 28,17

706 669,64 10 365,58 25,96

269 044,55 14 671,21

25,25

370 489,14

1 346 203,33

мар.14

28 595,00 28,52

815 440,44 10 979,64 26,21

287 792,87 18 823,12

24,40

459 289,03

1 562 522,34

апр.14

24 793,64 28,06

695 732,97 10 903,97 26,44

288 251,89 29 630,74

24,25

718 627,24

1 702 612,10

май.14

31 702,40 28,43

901 448,90 14 188,78 27,18

385 624,19 20 969,51

24,39

511 543,98

1 798 617,07

июн.14

29 608,61 28,98

857 935,40 14 504,57 27,30

395 945,45 27 629,00

24,40

674 158,76

1 928 039,61

июл.14

28 258,93 29,44

831 839,35 16 930,06 29,49

499 330,11 40 414,66

24,64

995 851,33

2 327 020,79

авг.14

26 931,19 31,20

840 193,22 15 957,47 28,43

453 686,83 22 572,71

24,75

558 660,97

1 852 541,02

сен.14

20 600,32 31,91

657 278,75 14 225,37 29,11

414 133,06 21 337,58

25,02

533 929,97

1 605 341,78

окт.14

18 845,00 31,87

600 547,85 12 992,62 29,31

380 802,88 19 705,98

25,01

492 891,66

1 474 242,39

ноя.14

18 418,00 31,73

584 313,61 13 275,16 29,50

391 564,81 16 774,27

25,01

419 537,02

1 395 415,44

дек.14

23 353,00 31,32

731 403,61 15 208,94 29,44

447 719,10 15 214,62

25,03

380 753,34

1 559 876,05

янв.15

22 598,00 31,61

714 225,68

9 280,70

29,59

274 651,19 12 987,56

24,86

322 869,77

1 311 746,64

фев.15

21 976,39 32,07

704 827,03 10 708,22 29,52

316 104,29 16 658,08

25,32

421 750,38

1 442 681,70

мар.15

19 561,00 32,70

639 687,30 10 186,58 29,65

302 013,54 15 214,89

28,08

427 292,89

1 368 993,73

апр.15

18 896,00 32,54

614 829,27

4 021,13

30,49

122 589,61

6 516,71

27,77

180 991,50

918 410,38

май.15

17 081,00 32,07

547 736,20

5 853,19

30,41

178 009,42 13 205,14

26,52

350 178,28

1 075 923,90

июн.15

18 526,00 32,72

606 163,16

4 477,08

30,41

136 159,90 10 135,79

26,44

267 951,72

1 010 274,78

Среднее: 26 025,43

10 076,89

22 964,10

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 29

Таблица 7.1.2 Расчет чистого дохода

№

п/п

Наименование

показателя

Ед.

изм.

Значение

Потенциальный объем реализации ГСМ

куб.м/год

732

- бензин АИ-95 (плотность 0,748 кг/л)

куб.м

23,4

тн

- бензин АИ-92 (плотность 0,732 кг/л)

куб.м

312,3

тн

229

- дизельное топливо (плотность 0,830 кг/л)

куб.м

396,5

тн

329

Стоимость приобретения ГСМ по оптовым ценам

руб./год

22 578 940

- бензин АИ-95

руб.

763 185

руб./л

32,58

руб./кг

43,56

- бензин АИ-92

руб.

9 455 196

руб./л

30,28

руб./кг

41,36

- дизельное топливо

руб.

12 360 559

руб./л

31,17

руб./кг

37,56

Стоимость реализации ГСМ по розничным ценам

руб./год

25 932 567

- бензин АИ-95

руб.

878 358

руб./л

37,5

- бензин АИ-92

руб.

10 899 445

руб./л

34,9

- дизельное топливо

руб.

14 154 764

руб./л

35,7

Абсолютная величина наценки (торговая маржа)

руб.

3 353 627

- бензин АИ-95

руб.

115 173

- бензин АИ-92

руб.

1 444 248

- дизельное топливо

руб.

1 794 206

Средняя величина наценки

15%

- бензин АИ-95

15%

- бензин АИ-92

15%

- дизельное топливо

15%

Операционные расходы, - всего

руб./год

898 998

- операционные расходы, - всего

руб./мес.

74 916

в том числе:

1) затраты на оплату труда обслуживающего персонала

руб./мес.

- зарплата начальника АЗС (по совместительству)

руб./мес.

- зарплата бухгалтера

руб./мес.

- зарплата 3-х операторов

руб./мес.

- зарплата технического персонала и уборщицы

руб./мес.

2) страховые взносы (30.6%)

руб./мес.

3) транспортные расходы

руб./мес.

54 916

- количество поездок для снабжения АЗС

ед./мес.

3,1

- время одной поездки для поставки ГСМ

час.

12,0

- ставка арендной платы за бензовоз

руб./час

1 500

4) расходы на коммунальные платежи

руб./мес.

- площадь операторной и вспомогательных помещений АЗС

кв.м

0,0

- ставка коммунальных платежей

руб./кв.м

5) услуги сторонних организаций

руб./мес.

20 000

Разность между доходами и расходами

руб./год

2 454 629

Единый налог, руб.

руб./год

368 194

Чистый доход АЗС от реализации ГСМ

руб./год

2 086 435

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 30

7.1.3 Расчет ставки дисконтирования

Под термином «ставка дисконта» или «ставка дисконтирования» понимается процентная

ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих доходов (расходов) в текущую стоимость.

Ставка дисконтирования отражает, с одной стороны, все связанные с объектом инвестирования

риски, с другой – требуемую инвестором норму прибыли на инвестированный в недвижимость
капитал.

Принимая решение об инвестировании средств в недвижимость, предприниматель сравнивает

все альтернативные возможности инвестиций, анализирует доходность по альтернативным
инвестициям с сопоставимым уровнем риска.

Так, участники рынка недвижимости принимают к сведению банковские ставки по кредитам,

которые  в  настоящее  время  колеблются  от  15%  до  25%.  Минимальная  процентная  ставка
ограничивается  ставкой  рефинансирования  Центрального  банка  РФ,  которая  на  дату  оценки
составляет 10% годовых (введена с 16.09.2016).

Ставка рефинансирования – процентная ставка, которую использует центральный банк при

предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Ставка
рефинансирования является инструментом денежно-кредитного регулирования, с помощью которого
центральный банк воздействует на ставки межбанковского рынка, а также на ставки по кредитам и
депозитам, которые предоставляют кредитные организации юридическим и физическим лицам.

В России ставка рефинансирования является фискальной мерой (для расчета налоговых

платежей, штрафов и др.), а не функцией  экономического регулятора, как в других экономиках. По
существу в российских условиях роль ставки рефинансирования играют  другие инструменты  Банка
России.  Например,  ставка  ROISfix:  на  7  дней  –  10,12%  годовых;  на  3  месяца  –  10,03%  годовых;
на 6 месяцев – 10,02% годовых.

Считаем, что данные величины по сути отражают размер безрисковой ставки. Среднерыночный

же уровень доходности по альтернативным инвестициям, которые по уровню риска сопоставимы с
инвестициями в недвижимость, колеблется около 15-16% годовых.

Источник –

http://www.cbr.ru/statistics/b_sector/loans_nonfin_16.xlsx

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 31

В нашем случае, ставка дисконта рассчитывается методом кумулятивного построения.
За основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск, премия за

низкую ликвидность и премия за управление инвестициями в рассматриваемом секторе рынка.

Безрисковая ставка – это норма сложного процента, которую в виде прибыли можно получить

при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

По своему экономическому содержанию безрисковая ставка доходности должна обеспечивать

уровень  дохода,  достаточный  для  покрытия  уровня  инфляции.  Уровень  инфляции  по  годам  по
данным Росстата: 2007 год – 11,9%, 2008 год – 13,3%, 2009 год – 8,8%, 2010 год – 8,8%, 2014 год –
11,4%, 2015 год –  12,9%, 2016 год –  5,4%.  По  оценкам  независимых  экспертов  уровень  инфляции  в
2017 году  прогнозируется  в  пределах  7%.  Здесь  следует  отметить,  что  общий  рост  уровня  цен  не
должен  рассматриваться  только  в  разрезе  индекса  потребительских  цен,  который  чаще  всего
декларирует  Правительство  РФ.  Для  целей  настоящего  отчета  большее  значение  имеет
прогнозируемый  рост  цен  на  строительно-монтажные  работы,  а  также  в  целом  по  всем  отраслям
экономики.

Как правило, безрисковая ставка должна быть выше прогнозируемого уровня инфляции на 1-2

процентных пункта.

https://www.conomy.ru/stavki-gko-old

В данном случае за безрисковую ставку берется долгосрочная ставка ГКО-ОФЗ. Считаем, что

последняя приблизительно соответствует прогнозируемому уровню инфляции (средней величине за

предстоящих 5 лет + 1-2 процентных пункта).

Расчет ставки дисконта приведен в таблице 7.1.3.

Таблица 7.1.3 Расчет ставки дисконта

Наименование

показателя

Значение

Диапазон

Скидка от
стоимости

на риск

Безрисковая ставка

10.0%

Суммарная премия за риск инвестиций

9.3%

от 5% до 19%

55%

Премия за риск инвестиций в объект недвижимости

4.2%

от 4% до 10%

25%

Премия за низкую ликвидность

3.4%

от 1% до 8%

20%

Премия за управление инвестициями

1.7%

от 0% до 5%

10%

Примечание: Средняя ставка капитализации

17.0%

Ставка дисконта

19.3%

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 32

Повышающие корректировки, вводимые к величине безрисковой ставки и отражающие премии

(компенсации) за риск получения прогнозируемых доходов, заключаются в следующем:

1. Премия за риск инвестиций в объект недвижимости в отличие от ―безрисковых‖ вложений

(например, депозиты российских банков высшей категории надежности, государственные облигации)

связана с вероятностью неполучения предполагаемых доходов и невозмещения первоначально

вложенных средств. Данная поправка включает риски, связанные с опасностью гибели или порчи

недвижимости,

политической

ситуацией,

изменением

законодательства,

маркетингом

(непредсказуемость изменения конкуренции со стороны аналогичных объектов, арендных ставок).

Среди источников риска инвестиций в недвижимость, с одной стороны, есть характерные для

всех инвестиций на рынке, а с другой стороны, есть уникальные и присущие только инвестициям в

недвижимость. Для объектов недвижимости характерен секторный риск, под которым понимается

вероятность того, что соотношение спроса и предложения, а соответственно и колебания цен в

конкретном секторе (отрасли) экономики, а именно в секторе недвижимости, могут повлиять на

стоимость объекта. Более того, для каждого типа недвижимости амплитуды и тенденции ценовых

колебаний могут существенно отличаться друг от друга. Здесь следует заметить, что несмотря на

хорошо известные закономерности цикличности экономической активности, точное предсказание

моментов смены ценовых тенденций достаточно проблематично. Кроме того, внутри стандартных

циклов колебаний, как правило, имеют место случайные неожиданные флуктуации, связанные с

воздействием различных факторов.

Одним из основных качеств инвестиций в недвижимость является фиксированное

местоположение объекта, что вызывает региональный риск. Вероятность воздействия изменения

ситуации в отдельном регионе на объект недвижимости нельзя устранить путем ее перемещения в

другой регион в отличие от альтернативных инвестиций.

Вероятность возникновения дополнительных издержек на строительные работы по устранению

последствий воздействия физического, функционального и экономического износов недвижимости

вызывает также дополнительный риск.

При эксплуатации недвижимости могут возникнуть экологические факторы, которые повлияют

на стоимость недвижимости. Учитывая возрастающие требования к экологии окружающей среды, в

некоторых случаях данный вид риска может иметь значительную величину.

Существует вероятность изменения законодательства, в том числе налогового. Налоговый риск

отражает вероятность изменения налогового окружения. Недвижимость в высшей степени

подвержена налоговому риску.

Изменения политики зонирования и планирования местных (городских) властей могут также

существенно сказаться на стоимости недвижимости. Это касается, например, решений в области

транспортного строительства и охранных зон.

Другой специфический риск для объектов недвижимости как объектов инвестиций – это

юридический риск. Данный тип риска отражает вероятность юридической несостоятельности титула

Отчёт № 138/6 об оценке рыночной стоимости здания АЗС Лукоил, занимаемого земельного участка и оборудования - часть 2