Отчёт № И-024/08/2015-2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества «Птицефабрика «Мурманская» - часть 8

 

10.3.6.  Расчет стоимости складской недвижимости площадью менее от 300 до 1000 кв.м 

Далее представлены описания корректировок с приведением обоснования их применения. 

Поправка на земельный участок. Цены предложений объектов аналогов (отдельно стоящих 

зданий)  включают  цену  земельного  участка.  Как  правило,  собственники  при  выставлении  на 

продажу отдельно стоящего здания, не выделяют стоимость земельного участка, на котором оно 

находится.  Оцениваемый  объект  и  объекты  аналоги  обеспечены  различными  по  площади  и 
разрешенному  использованию  земельными  участками.  Поэтому  из  стоимости  объектов  аналогов 

необходимо выделить стоимость земельных участков.  

Учитывая,  что  аналоги  являются  производственно-складской  недвижимостью,  стоимость  1  кв.м 
земельного участка на котором они расположены принята как средняя рыночная стоимость права 

аренды  земельного  участка  производственного  назначения  в  месте  их  расположения  в  Кольском 
районе  Мурманской  области,  г.  Мурманске  Мурманской  области  (см.  раздел  «Расчет  стоимости 

прав на земельный участок как незастроенный»). 

В  стоимость  земельных  участков  с  правом  собственности  требуется  введение  корректировки  на 
передаваемые  права,  так  как  средняя  рыночная  стоимость  1  кв.м  земельных  участков 

производственного назначения согласно анализу рынка предложений о продаже (см. раздел «Расчет 

стоимости  прав  на  земельный  участок  как  незастроенный»)  определена  с  учетом  передаваемого 
права  аренды.  Величина  корректировки  принята  для  земельных  участков  под  индустриальную 

застройку  на  основе  данных  Справочника  оценщика  недвижимости  под  ред.  Л.А.Лейфера

1

, 

рассчитанных  на  базе  профессиональных  знаний,  личного  опыта,  интуиции,  суждений 

относительно параметров рынка недвижимости  группы оценщиков, приравниваемых к экспертам 

в размере (1/0,86=1,16 или 16%). 
Цена  улучшений  определяется  путем  вычитания  из  цены  предложения  стоимости  земельного 

участка, входящего в состав объекта- аналога.  

Поправка на переданные права собственности. Если оцениваемый объект имеет полное право 

собственности,  а  сравниваемый  объект  –  ограниченное  право,  то  есть  необходимость  внесения 

положительной  корректировки  и  наоборот.  В  нашем  случае  объекты  оценки  имеют  право 
собственности, объекты принятые  в качестве аналогов, также имеют право собственности. Поэтому 

введение корректировки не требуется. 

Поправка  на  условия  финансирования.  Сделки  купли-продажи  объектов  недвижимости  в 

аспекте  финансовых  расчетов  при  их  приобретении  могут  иметь  разнообразные  варианты,  три 

типичных:  1)  расчет  покупателя  с  продавцом  за  счет  собственных  средств;  2)  получение 

покупателем  кредита  у  финансовой  структуры;  3)  финансирование  сделки  в  форме  ипотеки. 
Предполагается,  что  все  аналоги  находятся  в  равных  условиях.  Введение  корректировок  не 

требуется. 

Поправка  на  условие  продажи  (чистота  сделки).  Данный  элемент  сравнения  позволяет 

исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен 

продаж  при  выявлении  отклонений  от  чисто  рыночных  условий  продажи,  предопределяемых 
нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны 

с особыми отношениями между продавцом и покупателем. Предполагается, что особых отношений 

между продавцом и покупателем нет. Введение корректировок не требуется. 

Динамика  сделки  (дата  продажи).  Этот  элемент  сравнения  позволяет  выявить  влияние 

фактора  времени  на  динамику  сделок  на  рынке  недвижимости  и  соответственно  на  уровень  цен 

продаж. Все объекты, принятые оценщиком в качестве аналогов, предложены к продаже  в июне-
декабре 2015 года, не сняты с продажи на дату оценки. За рассматриваемый период существенных 

изменений в стоимости недвижимости в сегменте, к которому относится объект не происходило 
(см.  Приложение  «Копии  Интернет-страниц),  поэтому  введение  корректировок  в  стоимость 

аналогов не требуется. 

Поправка  на  торг.  Анализируя  текущую  ситуацию  на  рынке  недвижимости,  информацию, 

полученную  от  сотрудников  риэлтерских  компаний  и  других  участников  рынка,  оценщик  счёл 

необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по 

купле-продаже  объектов  недвижимости  несколько  отличаются  от  цен  предложения,  т.к.  цена 
оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Однако, в ряде случаев, цена 

оферты  и  цена  сделки  могут  совпадать.  Скидка  на  торг  зависит  от  объемов  и  активности 
                                                

1

 Справочник оценщика недвижимости: Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. 

Издание третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014. 

соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка 

на  торг.  Но  в  большинстве  случаев  она  не  превышает  10%  для  жилых  объектов  и  15-20%  для 
объектов  коммерческой  и  промышленной  недвижимости,  земельных  участков.      Величина 

корректировки  для  каждого  аналога  определена  на  основе  данных  Справочника  оценщика 
недвижимости  под  ред.  Л.А.Лейфера

1

  (см.  Таблица  29),  экспертно  рассчитанных  на  базе 

профессиональных знаний, личного опыта, интуиции, суждений относительно параметров рынка 

недвижимости  группы оценщиков, приравниваемых к экспертам. 

Таблица 29 

Скидки на цены предложений. 

Величина корректировки на торг 

Скидка на торг, % 

Активный рынок 

Неактивный рынок 

Среднее 

Расширенный 

интервал 

Среднее 

Расширенный 

интервал 

Цены объектов 

1.1. Высококлассные 
производственно-складские объекты 

9% 

5% 

13% 

15% 

8% 

23% 

1.2. Низкоклассные 

производственно-складские объекты 

11% 

6% 

17% 

18% 

8% 

30% 

2.1. Бизнес-центры Класса А, В 

7% 

3% 

13% 

13% 

8% 

23% 

2.2. ТЦ, ТК, ТРК 

8% 

4% 

13% 

14% 

8% 

23% 

2.3. Низкоклассные офисно-
торговые объекты 

8% 

4% 

13% 

13% 

8% 

18% 

3.1. Объекты сельскохозяйственного 
назначения 

13% 

8% 

20% 

20% 

10% 

30% 

4.1. Квартиры 

3% 

2% 

7% 

7% 

4% 

13% 

4.2. Жилые дома и коттеджи 

6% 

3% 

10% 

10% 

6% 

18% 

5.1. Базы отдыха 

10% 

6% 

15% 

17% 

10% 

25% 

Учитывая  текущее  состояние  рынка  коммерческой  недвижимости,  вид  недвижимости,  рынок 

продажи  объектов  рассматриваем  как  неактивный.  Величину  корректировки  принимаем  по 
среднему значению для неактивного рынка в сегменте объекты сельскохозяйственного назначения. 

Поправка  на  местоположение  и  окружение.

 

Местоположение  -  необходимый  элемент 

сравнения  сопоставимых  продаж,  поскольку  оказывает  существенное  воздействие  на  стоимость 
оцениваемого  объекта.  Корректировка  на  местоположение  требуется,  когда  географическое 

положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Объект оценки расположен 

в  п.  Молочный  Кольского  района  Мурманской  области.  Согласно  имеющейся  информации 
принятые в качестве аналогов объекты № 1, 2 и 3 расположены в Ленинском округе г. Мурманска, 

поэтому в их стоимость необходимо введение соответствующей корректировки на местоположение. 

Величина корректировки рассчитана, как соотношение средней стоимости объектов складской 

недвижимости,  расположенных  в  Кольском  районе  Мурманской  области,  и  средней  стоимости 

аналогичной недвижимости, расположенной в Ленинском округе г. Мурманска в размере (-15%) 
(см. раздел «Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами коммерческой 

недвижимости» настоящего отчета). 

Поправка  на  площадь  вносится  в  том  случае,  когда  объекты-аналоги  имеют  значительные 

различия по площади. Как правило, объекты коммерческой недвижимости, имеющие небольшую 

площадь,  предлагаются  к  продаже  дороже,  чем  объекты,  имеющие  большую  площадь.  В 

соответствии  с  Техническим  паспортом  площадь  объектов  оценки  менее  1000  кв.м.,  согласно 
имеющейся  информации  площадь  объектов-аналогов  450,0,  300,0  и  382,7  кв.м,  поэтому  в  их 

стоимость требуется введение корректировки. Размер корректировки на разницу в площади между 
объектом  оценки  и  объектом-аналогом  определен  с  помощью  приведенной  в  Справочнике 

оценщика под редакцией Л.А. Лейфера

2

 матрицы (см. Таблица 30). Установив диапазон значений 

площади оцениваемого объекта и диапазон для объекта аналога, в соответствующем поле матрицы 
находится поправка на площадь для каждого аналога. 

Таблица 30 

Корректирующие коэффициенты по цене предложений.  

                                                

1

 Справочник оценщика недвижимости: Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Издание 

третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014. 

2

 Справочник оценщика недвижимости: Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Издание 

третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014. 

Общая площадь (фактор масштаба) 

Площадь, кв.м 

<100 

100-300 

300-1000 

>1000 

Офисно-торговые объекты 

 

 

 

 

<100 

1,0 

0,98 

0,91 

0,86 

100-300 

1,02 

1,00 

0,93 

0,88 

300-1000 

1,10 

1,08 

1,00 

0,95 

>1000 

1,16 

1,14 

1,06 

1,00 

Низко классные производственно-
складские объекты 

 

 

 

 

<100 

1,00 

0,97 

0,86 

0,78 

100-300 

1,03 

1,00 

0,88 

0,80 

300-1000 

1,16 

1,13 

1,00 

0,91 

>1000 

1,28 

1,25 

1,10 

1,00 

Объекты сельскохозяйственного 

назначения 

 

 

 

 

<100 

1,00 

0,98 

0,91 

0,86 

100-300 

1,02 

1,00 

0,93 

0,87 

300-1000 

1,10 

1,08 

1,00 

0,94 

>1000 

1,16 

1,14 

1,06 

1,00 

Исходя из вышеизложенного введение корректировки в стоимость 1 кв. м аналогов №1, 2 и 3 не 

требуется. 

Поправка  на  характеристику  объекта.  Исходя  из  практического  опыта  работ  оценщика, 

наиболее  инвестиционно  привлекательными  являются  отдельно  стоящие  здания,  что  позволяет 
собственнику по своему усмотрению распоряжаться, производить необходимые ремонтные работы 

и  прочие  улучшения.  В  соответствии  с  техническим  паспортом  ГУПТИ,  объект  оценки 

представляет  собой  отдельно  стоящее  здание.  Согласно  имеющейся  информации,  аналог  №1 
представляет  собой  отдельно  стоящее  здание,    аналоги  №2  и  3  являются  пристроенными  к 

аналогичному объекту, что не противоречит характеристике оцениваемого объекта, в связи с этим 
введение корректировки в стоимость аналогов не требуется. 

Поправка на функциональное назначение. Объекты оценки представляют собой недвижимость 

складского  назначения,  в  соответствии  с  произведенным  анализом  наиболее  эффективным 
использованием  объектов  оценки  будет  являться  их  эксплуатация  по  функциональному 

назначению. В связи с тем, что функциональное назначение объектов, принятых в качестве аналогов 

сопоставимо  с  функциональным  назначением  объекта  оценки  введение  корректировок  в  их 
стоимость не требуется. 

Поправка  на  материал  стен.  При  определении  рыночной  стоимости  объекта  в  процессе 

оценки принимается во внимание такая характеристика как материал стен здания, в котором этот 
объект  расположен.  Предпочтение  отдается  более  долговечным  материалам.  На  основании 

информации  из  технического  паспорта  ГУПТИ  и  визуального  осмотра  объект  оценки  является  
каменным  (кирпич/бетон)  капитальным  зданием.  Объекты,  принятые  в  качестве  аналогов,  также 

являются каменными (кирпич/бетон) капитальными зданиями, поэтому введение корректировок в 

стоимость аналогов не требуется. 

Поправка  на  техническое  состояние  объекта.  На  основании  информации  из  технического 

паспорта ГУПТИ и информации, полученной в ходе визуального осмотра, техническое состояние 

оцениваемого  объекта  можно  охарактеризовать  как  удовлетворительное.  Техническое  состояние 
объектов принятых в качестве аналогов также заявлено как удовлетворительное, поэтому, введение 

корректировок в стоимость аналогов не требуется. 

Поправка  на  состав  коммуникаций.  Современные  инженерные  сети  и  коммуникации 

включают в себя различные системы, которые обеспечивают жизнедеятельность промышленных, 

коммунально-бытовых  предприятий,  а  также  простого  населения.  К  инженерным  системам  и 
коммуникациям относят внешние и внутренние системы электроснабжения, внутренние системы 

теплоснабжения,  то  есть  линии  горячего  водоснабжения  и  отопления  зданий,  а  также  системы 

канализации,  водоснабжения  и  вентиляции.  Введение  поправки  требуется  в  случае,  когда  в 
сравнении  с  объектами  аналогами,  объект  оценки  в  большей  или  меньшей  мере  обеспечен 

инженерными  сетями  и  коммуникациями.  В  результате  визуального  осмотра  и  в  соответствии  с  
техническим паспортом оценщиком установлено, оцениваемый объект из коммуникаций оснащен 

электроосвещением.    Согласно  имеющейся  информации  аналог  №3  из  коммуникаций  имеет 

электроосвещение, отопление, объекты аналоги №№ 1 и 2, так же как и объект оценки оборудованы 
электроосвещением. В связи с отличием от объекта оценки по составу коммуникаций, в стоимость 

аналога  №3  требуется  введение  корректировки.  На  основании  данных,  представленных  по 
результатам  опроса  специалистов  в  области  оценки  и  стоимостной  экспертизы  в  Электронном 

справочнике оценщика на сайте «Оценщики и эксперты» (http://ocenschiki-i-eksperty.ru), величина 

данной  корректировки  для  производственно-складской  недвижимости  принята  оценщиком  в 
размере (1/1,17=0,855 или -14,5%). 

 

http://ocenschiki-i-eksperty.ru/indicators-2/79-korrektirovka-na-nalichie-otopleniya-dlya-

proizvodstvenno-skladskoj-nedvizhimosti-perehod-ot-cen-obektov-bez-k-cenam-obektov-s-otopleniem-

pomeshenij-v-procentah-ot-cen#s=1&f=1 

Поправка  на  транспортную  доступность.  Данная  корректировка  отражает  свободную 

транспортную  доступность  общественным  транспортом  для  торговых  и  офисных  помещений, 

наличие  хороших  подъездных  путей  или  железнодорожной  ветки  для  производственных  и 
складских помещений и т.п. Транспортная доступность объектов оценки принята оценщиком, как 

удовлетворительная.  Согласно  имеющейся  информации,  все  объекты,  принятые  в  качестве 
аналогов, так же имеют удовлетворительную транспортную доступность. В связи с этим, введение 

корректировки в стоимость аналогов оценщиком не производилось. 

 
Все  вышеперечисленные  поправки  являются  независимыми  процентными  корректировками,  

которые необходимо применить к цене предложения объектов-аналогов.  

Полученным  после  внесения  корректировок  стоимостям-индикаторам  объектов-аналогов 

путем  взвешенного  усреднения  были  присвоены  весовые  доли.  При  этом  удельные  веса 

присваиваются  скорректированным  ценам  аналогов  в  зависимости  от  количества  внесенных 
корректировок,  их  абсолютной  величины.  Так  как  каждая  внесенная  поправка  снижает  точность 

расчетов, наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок,  

присваивается наибольший удельный вес. Поправка на торг принята для всех аналогов одинаковой, 

поэтому  ее  значение  не  повлияет  на  распределение  весовых  долей,  при  подсчете  суммарной 

корректировки  она  не  учитывалась.  Удельные  веса  (весовые  коэффициенты),  в  сумме  равные 
единице, определяются по формуле: 

gj   =  

  , где   

 

 

 

 

 

gj  - удельный вес (весовой коэффициент) для j-го объекта-аналога; 

N  - количество объектов-аналогов; 

 j  -  порядковый номер объекта-аналога; 
nj   - абсолютная валовая коррекция для i-го объекта-аналога. 

В  результате  произведенных  расчетов  скорректированная  стоимость  1  кв.  м  площади 

оцениваемых объектов составила 7 498  рублей. Далее оценщик вносит поправку на техническое 

состояние  объектов  оценки  см.  раздел  «Сводный  расчет  стоимости  объектов  оценки  в  рамках 

сравнительного подхода» (Таблица 44). 

 

 

÷÷

ø

ö

çç

è

æ

+

+

å

=

1

1

1

nj

1

1

nj

N

j

Таблица 31 

Расчет стоимости объекта оценки. Сводная таблица сравнительного анализа 

 

Элемент сравнения 

Объект оценки 

 Объекты сравнения 

1 

2 

3 

Источник информации 

  

http://rgr51.ru/index.php?c= 

http://www.rieltnet.ru/baza-

nedvizhimosti/563?page=1

&reconpage=10&listtype=si

mple_list&f_deal_type=com

m_buy&oby=item_date&od

ir=desc& 

https://www.avito.ru/murma
nsk/kommercheskaya_nedvi

zhimost/skladskoe_pomesch

enie_382.7_m_583684886 

Контактный телефон 

  

АН "ИНВЕСТ". 

Контактный телефон: 8-

953-308-87-55 

АН "РИЭЛТ". Контактный 

телефон: 8-902-281-14-26 

Екатерина. Контактный 

телефон: 8-921-409-68-39 

Цена предложения, руб. 

  

5 200 000 

3 600 000 

5 000 000 

Общая площадь объекта, кв.м. 

1,00 

450,00 

300,00 

382,70 

Поправка на земельный участок: 

  

  

  

  

Площадь земельного участка, входящего в 
состав объекта, кв. м. 

  

450 

300 

383 

Вид передаваемых прав на земельный 
участок 

  

Право аренды 

Право аренды 

Право аренды 

Средняя стоимость 1 кв.м. права аренды 
земельного участка под промышленную 

застройку, руб. 

  

604   

604   

604   

Поправка на состав передаваемых прав на 
земельный участок, % 

  

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена 1 кв.м земельного 
участка, руб. 

  

604   

604   

604   

Цена земельного участка, входящего в состав 

объекта, кв.м 

  

271 800   

181 200   

231 332   

Цена улучшений, входящих в состав 
объекта, руб. 

  

4 928 200   

3 418 800   

4 768 668   

Цена за 1 м2 общей площади, руб. 

  

10 952 

11 396 

12 461 

Переданные права 

Право собственности 

Право собственности 

Право собственности 

Право собственности 

Корректировка, % 

  

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

10 952 

11 396 

12 461 

Условия финансирования 

Приобретено за счет 

собственных средств 

Прямая продажа, 

источник финансирования 

неизвестен 

Прямая продажа, 

источник финансирования 

неизвестен 

Прямая продажа, 

источник финансирования 

неизвестен 

Корректировка, % 

  

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

10 952 

11 396 

12 461 

Условия сделки 

Рыночные 

Рыночные 

Рыночные 

Рыночные 

Корректировка, % 

  

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

10 952 

11 396 

12 461 

Динамика сделки (дата продажи) 

Декабрь 2015 г. 

Июнь-Декабрь 2015 г. 

Декабрь 2015 г. 

Июнь-Декабрь 2015 г. 

Корректировка, % 

  

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

10 952 

11 396 

12 461 

Поправка на торг 

  

Торг 

Торг 

Торг 

Корректировка, % 

  

-20% 

-20% 

-20% 

Скорректированная цена, руб. 

  

8 762 

9 117 

9 969 

Элемент сравнения 

Объект оценки 

Элементы сравнения 

1 

2 

3 

Местоположение (город, округ) 

Кольский район 

Мурманской области 

г. Мурманск, 

 Ленинский округ 

г. Мурманск, 

 Ленинский округ 

г. Мурманск, 

 Ленинский округ 

Местоположение (улица) 

п. Молочный 

ул. Домостроительная, 1 

ул. Позднякова, 8 

ул. Домостроительная, 21 

Корректировка (%) 

  

-15,0% 

-15,0% 

-15,0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

7 448 

7 749 

8 474 

Общая площадь объекта, кв.м. 

1,00 

450,00 

300,00 

382,70 

Корректировка, % 

  

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

7 448 

7 749 

8 474 

Тип здания 

Отдельно стоящее здание 

Отдельно стоящее здание 

Встроенно-пристроенное 

Встроенно-пристроенное 

Корректировка (%) 

  

0,0% 

0,0% 

0,0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

7 448 

7 749 

8 474 

Функциональное назначение 

Склад 

Склад 

Склад 

Склад 

Корректировка (%) 

  

0,0% 

0,0% 

0,0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

7 448 

7 749 

8 474 

Материал стен 

Каменное (кирпич/бетон) 

Каменное (кирпич/бетон) 

Каменное (кирпич/бетон) 

Каменное (кирпич/бетон) 

Корректировка (%) 

  

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

7 448 

7 749 

8 474 

Техническое состояние 

Отделка простая. 

Состояние 

удовлетворительное 

Отделка простая. 

Состояние 

удовлетворительное 

Отделка простая. 

Состояние 

удовлетворительное 

Отделка простая. 

Состояние 

удовлетворительное 

Корректировка (%) 

  

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

7 448 

7 749 

8 474 

Наличие коммуникаций 

Электроснабжение 

Электроснабжение 

Электроснабжение 

Электроснабжение, 

отопление 

Корректировка (%) 

  

0,0% 

0,0% 

-14,5% 

Скорректированная цена, руб. 

  

7 448 

7 749 

7 245 

Транспортная доступность (субъекты 
транспортной инфраструктуры) 

Удовлетворительная 

Удовлетворительная 

Удовлетворительная 

Удовлетворительная 

Корректировка (%) 

  

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

7 448 

7 749 

7 245 

Значение суммарной корректировки, % 

  

15% 

15% 

30% 

Удельный вес аналога,% 

1,00 

0,347 

0,347 

0,307 

Расчетная цена 1кв.м без учета земельного 
участка, руб. 

  

7 498 

Основание: Приложение «Копии Интернет-страниц», информация продавца. 

 

 

 

10.3.7.  Расчет стоимости складской недвижимости площадью от 100 до 300 кв.м 

Далее представлены описания корректировок с приведением обоснования их применения. 

Поправка на земельный участок. Цены предложений объектов аналогов (отдельно стоящих 

зданий)  включают  цену  земельного  участка.  Как  правило,  собственники  при  выставлении  на 

продажу отдельно стоящего здания, не выделяют стоимость земельного участка, на котором оно 

находится.  Оцениваемый  объект  и  объекты  аналоги  обеспечены  различными  по  площади  и 
разрешенному  использованию  земельными  участками.  Поэтому  из  стоимости  объектов  аналогов 

необходимо выделить стоимость земельных участков.  

Учитывая,  что  аналоги  являются  производственно-складской  недвижимостью,  стоимость  1  кв.м 
земельного участка на котором они расположены принята как средняя рыночная стоимость права 

аренды  земельного  участка  производственного  назначения  в  месте  их  расположения  в  Кольском 
районе  Мурманской  области,  г.  Мурманске  Мурманской  области  (см.  раздел  «Расчет  стоимости 

прав на земельный участок как незастроенный»). 

В  стоимость  земельных  участков  с  правом  собственности  требуется  введение  корректировки  на 
передаваемые  права,  так  как  средняя  рыночная  стоимость  1  кв.м  земельных  участков 

производственного назначения согласно анализу рынка предложений о продаже (см. раздел «Расчет 

стоимости  прав  на  земельный  участок  как  незастроенный»)  определена  с  учетом  передаваемого 
права  аренды.  Величина  корректировки  принята  для  земельных  участков  под  индустриальную 

застройку  на  основе  данных  Справочника  оценщика  недвижимости  под  ред.  Л.А.Лейфера

1

, 

рассчитанных  на  базе  профессиональных  знаний,  личного  опыта,  интуиции,  суждений 

относительно параметров рынка недвижимости  группы оценщиков, приравниваемых к экспертам 

в размере (1/0,86=1,16 или 16%). 
Цена  улучшений  определяется  путем  вычитания  из  цены  предложения  стоимости  земельного 

участка, входящего в состав объекта- аналога.  

Поправка на переданные права собственности. Если оцениваемый объект имеет полное право 

собственности,  а  сравниваемый  объект  –  ограниченное  право,  то  есть  необходимость  внесения 

положительной  корректировки  и  наоборот.  В  нашем  случае  объекты  оценки  имеют  право 
собственности, объекты принятые  в качестве аналогов, также имеют право собственности. Поэтому 

введение корректировки не требуется. 

Поправка  на  условия  финансирования.  Сделки  купли-продажи  объектов  недвижимости  в 

аспекте  финансовых  расчетов  при  их  приобретении  могут  иметь  разнообразные  варианты,  три 

типичных:  1)  расчет  покупателя  с  продавцом  за  счет  собственных  средств;  2)  получение 

покупателем  кредита  у  финансовой  структуры;  3)  финансирование  сделки  в  форме  ипотеки. 
Предполагается,  что  все  аналоги  находятся  в  равных  условиях.  Введение  корректировок  не 

требуется. 

Поправка  на  условие  продажи  (чистота  сделки).  Данный  элемент  сравнения  позволяет 

исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен 

продаж  при  выявлении  отклонений  от  чисто  рыночных  условий  продажи,  предопределяемых 
нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны 

с особыми отношениями между продавцом и покупателем. Предполагается, что особых отношений 

между продавцом и покупателем нет. Введение корректировок не требуется. 

Динамика  сделки  (дата  продажи).  Этот  элемент  сравнения  позволяет  выявить  влияние 

фактора  времени  на  динамику  сделок  на  рынке  недвижимости  и  соответственно  на  уровень  цен 

продаж. Все объекты, принятые оценщиком в качестве аналогов, предложены к продаже  в июне-
декабре 2015 года, не сняты с продажи на дату оценки. За рассматриваемый период существенных 

изменений в стоимости недвижимости в сегменте, к которому относится объект не происходило 
(см.  Приложение  «Копии  Интернет-страниц),  поэтому  введение  корректировок  в  стоимость 

аналогов не требуется. 

Поправка  на  торг.  Анализируя  текущую  ситуацию  на  рынке  недвижимости,  информацию, 

полученную  от  сотрудников  риэлтерских  компаний  и  других  участников  рынка,  оценщик  счёл 

необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по 

купле-продаже  объектов  недвижимости  несколько  отличаются  от  цен  предложения,  т.к.  цена 
оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Однако, в ряде случаев, цена 

оферты  и  цена  сделки  могут  совпадать.  Скидка  на  торг  зависит  от  объемов  и  активности 
                                                

1

 Справочник оценщика недвижимости: Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. 

Издание третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014. 

соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка 

на  торг.  Но  в  большинстве  случаев  она  не  превышает  10%  для  жилых  объектов  и  15-20%  для 
объектов  коммерческой  и  промышленной  недвижимости,  земельных  участков.      Величина 

корректировки  для  каждого  аналога  определена  на  основе  данных  Справочника  оценщика 
недвижимости  под  ред.  Л.А.Лейфера

1

  (см.  Таблица  32),  экспертно  рассчитанных  на  базе 

профессиональных знаний, личного опыта, интуиции, суждений относительно параметров рынка 

недвижимости  группы оценщиков, приравниваемых к экспертам. 

Таблица 32 

Скидки на цены предложений. 

Величина корректировки на торг 

Скидка на торг, % 

Активный рынок 

Неактивный рынок 

Среднее 

Расширенный 

интервал 

Среднее 

Расширенный 

интервал 

Цены объектов 

1.1. Высококлассные 
производственно-складские объекты 

9% 

5% 

13% 

15% 

8% 

23% 

1.2. Низкоклассные 

производственно-складские объекты 

11% 

6% 

17% 

18% 

8% 

30% 

2.1. Бизнес-центры Класса А, В 

7% 

3% 

13% 

13% 

8% 

23% 

2.2. ТЦ, ТК, ТРК 

8% 

4% 

13% 

14% 

8% 

23% 

2.3. Низкоклассные офисно-
торговые объекты 

8% 

4% 

13% 

13% 

8% 

18% 

3.1. Объекты сельскохозяйственного 
назначения 

13% 

8% 

20% 

20% 

10% 

30% 

4.1. Квартиры 

3% 

2% 

7% 

7% 

4% 

13% 

4.2. Жилые дома и коттеджи 

6% 

3% 

10% 

10% 

6% 

18% 

5.1. Базы отдыха 

10% 

6% 

15% 

17% 

10% 

25% 

Учитывая  текущее  состояние  рынка  коммерческой  недвижимости,  вид  недвижимости,  рынок 

продажи  объектов  рассматриваем  как  неактивный.  Величину  корректировки  принимаем  по 
среднему значению для неактивного рынка в сегменте объекты сельскохозяйственного назначения. 

Поправка  на  местоположение  и  окружение.

 

Местоположение  -  необходимый  элемент 

сравнения  сопоставимых  продаж,  поскольку  оказывает  существенное  воздействие  на  стоимость 
оцениваемого  объекта.  Корректировка  на  местоположение  требуется,  когда  географическое 

положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Объект оценки расположен 

в  п.  Молочный  Кольского  района  Мурманской  области.  Согласно  имеющейся  информации 
принятые в качестве аналогов объекты № 1, 2 и 3 расположены в Ленинском округе г. Мурманска, 

поэтому в их стоимость необходимо введение соответствующей корректировки на местоположение. 

Величина  корректировки  рассчитана,  как  соотношение  средней  стоимости  объектов  складской 
недвижимости,  расположенных  в  Кольском  районе  Мурманской  области,  и  средней  стоимости 

аналогичной недвижимости, расположенной в Ленинском округе г. Мурманска в размере (-15%) 
(см. раздел «Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами коммерческой 

недвижимости» настоящего отчета). 

Поправка  на  площадь  вносится  в  том  случае,  когда  объекты-аналоги  имеют  значительные 

различия по площади. Как правило, объекты коммерческой недвижимости, имеющие небольшую 

площадь,  предлагаются  к  продаже  дороже,  чем  объекты,  имеющие  большую  площадь.  В 

соответствии  с  Техническим  паспортом  площадь  объектов  оценки  менее  300  кв.м.,  согласно 
имеющейся  информации  площадь  объектов-аналогов  450,0,  300,0  и  382,7  кв.м,  поэтому  в  их 

стоимость требуется введение корректировки. Размер корректировки на разницу в площади между 
объектом  оценки  и  объектом-аналогом  определен  с  помощью  приведенной  в  Справочнике 

оценщика под редакцией Л.А. Лейфера

2

 матрицы (см. Таблица 33). Установив диапазон значений 

площади оцениваемого объекта и диапазон для объекта аналога, в соответствующем поле матрицы 
находится поправка на площадь для каждого аналога. 

Таблица 33 

Корректирующие коэффициенты по цене предложений.  

                                                

1

 Справочник оценщика недвижимости: Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Издание 

третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014. 

2

 Справочник оценщика недвижимости: Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Издание 

третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014. 

Общая площадь (фактор масштаба) 

Площадь, кв.м 

<100 

100-300 

300-1000 

>1000 

Офисно-торговые объекты 

 

 

 

 

<100 

1,0 

0,98 

0,91 

0,86 

100-300 

1,02 

1,00 

0,93 

0,88 

300-1000 

1,10 

1,08 

1,00 

0,95 

>1000 

1,16 

1,14 

1,06 

1,00 

Низко классные производственно-
складские объекты 

 

 

 

 

<100 

1,00 

0,97 

0,86 

0,78 

100-300 

1,03 

1,00 

0,88 

0,80 

300-1000 

1,16 

1,13 

1,00 

0,91 

>1000 

1,28 

1,25 

1,10 

1,00 

Объекты сельскохозяйственного 

назначения 

 

 

 

 

<100 

1,00 

0,98 

0,91 

0,86 

100-300 

1,02 

1,00 

0,93 

0,87 

300-1000 

1,10 

1,08 

1,00 

0,94 

>1000 

1,16 

1,14 

1,06 

1,00 

Исходя из вышеизложенного в стоимость 1 кв. м аналогов №1 и 3 требуется введение корректировки 

в размере (8%). 

Поправка  на  характеристику  объекта.  Исходя  из  практического  опыта  работ  оценщика, 

наиболее  инвестиционно  привлекательными  являются  отдельно  стоящие  здания,  что  позволяет 
собственнику по своему усмотрению распоряжаться, производить необходимые ремонтные работы 

и  прочие  улучшения.  В  соответствии  с  техническим  паспортом  ГУПТИ,  объект  оценки 

представляет  собой  отдельно  стоящее  здание.  Согласно  имеющейся  информации,  аналог  №1 
представляет  собой  отдельно  стоящее  здание,    аналоги  №2  и  3  являются  пристроенными  к 

аналогичному объекту, что не противоречит характеристике оцениваемого объекта, в связи с этим 
введение корректировки в стоимость аналогов не требуется. 

Поправка на функциональное назначение. Объекты оценки представляют собой недвижимость 

складского  назначения,  в  соответствии  с  произведенным  анализом  наиболее  эффективным 
использованием  объектов  оценки  будет  являться  их  эксплуатация  по  функциональному 

назначению. В связи с тем, что функциональное назначение объектов, принятых в качестве аналогов 

сопоставимо  с  функциональным  назначением  объекта  оценки  введение  корректировок  в  их 
стоимость не требуется. 

Поправка  на  материал  стен.  При  определении  рыночной  стоимости  объекта  в  процессе 

оценки принимается во внимание такая характеристика как материал стен здания, в котором этот 
объект  расположен.  Предпочтение  отдается  более  долговечным  материалам.  На  основании 

информации  из  технического  паспорта  ГУПТИ  и  визуального  осмотра  объект  оценки  является  
каменным  (кирпич/бетон)  капитальным  зданием.  Объекты,  принятые  в  качестве  аналогов,  также 

являются каменными (кирпич/бетон) капитальными зданиями, поэтому введение корректировок в 

стоимость аналогов не требуется. 

Поправка  на  техническое  состояние  объекта.  На  основании  информации  из  технического 

паспорта ГУПТИ и информации, полученной в ходе визуального осмотра, техническое состояние 

оцениваемого  объекта  можно  охарактеризовать  как  удовлетворительное.  Техническое  состояние 
объектов принятых в качестве аналогов также заявлено как удовлетворительное, поэтому, введение 

корректировок в стоимость аналогов не требуется. 

Поправка  на  состав  коммуникаций.  Современные  инженерные  сети  и  коммуникации 

включают в себя различные системы, которые обеспечивают жизнедеятельность промышленных, 

коммунально-бытовых  предприятий,  а  также  простого  населения.  К  инженерным  системам  и 
коммуникациям относят внешние и внутренние системы электроснабжения, внутренние системы 

теплоснабжения,  то  есть  линии  горячего  водоснабжения  и  отопления  зданий,  а  также  системы 

канализации,  водоснабжения  и  вентиляции.  Введение  поправки  требуется  в  случае,  когда  в 
сравнении  с  объектами  аналогами,  объект  оценки  в  большей  или  меньшей  мере  обеспечен 

инженерными  сетями  и  коммуникациями.  В  результате  визуального  осмотра  и  в  соответствии  с  
техническим паспортом оценщиком установлено, оцениваемый объект из коммуникаций оснащен 

электроосвещением.    Согласно  имеющейся  информации  аналог  №3  из  коммуникаций  имеет 

электроосвещение, отопление, объекты аналоги №№ 1 и 2, так же как и объект оценки оборудованы 
электроосвещением. В связи с отличием от объекта оценки по составу коммуникаций, в стоимость 

аналога  №3  требуется  введение  корректировки.  На  основании  данных,  представленных  по 
результатам  опроса  специалистов  в  области  оценки  и  стоимостной  экспертизы  в  Электронном 

справочнике оценщика на сайте «Оценщики и эксперты» (http://ocenschiki-i-eksperty.ru), величина 

данной  корректировки  для  производственно-складской  недвижимости  принята  оценщиком  в 
размере (1/1,17=0,855 или -14,5%). 

 

http://ocenschiki-i-eksperty.ru/indicators-2/79-korrektirovka-na-nalichie-otopleniya-dlya-

proizvodstvenno-skladskoj-nedvizhimosti-perehod-ot-cen-obektov-bez-k-cenam-obektov-s-otopleniem-

pomeshenij-v-procentah-ot-cen#s=1&f=1 

Поправка  на  транспортную  доступность.  Данная  корректировка  отражает  свободную 

транспортную  доступность  общественным  транспортом  для  торговых  и  офисных  помещений, 

наличие  хороших  подъездных  путей  или  железнодорожной  ветки  для  производственных  и 
складских помещений и т.п. Транспортная доступность объектов оценки принята оценщиком, как 

удовлетворительная.  Согласно  имеющейся  информации,  все  объекты,  принятые  в  качестве 
аналогов, так же имеют удовлетворительную транспортную доступность. В связи с этим, введение 

корректировки в стоимость аналогов оценщиком не производилось. 

 
Все  вышеперечисленные  поправки  являются  независимыми  процентными  корректировками,  

которые необходимо применить к цене предложения объектов-аналогов.  

Полученным  после  внесения  корректировок  стоимостям-индикаторам  объектов-аналогов 

путем  взвешенного  усреднения  были  присвоены  весовые  доли.  При  этом  удельные  веса 

присваиваются  скорректированным  ценам  аналогов  в  зависимости  от  количества  внесенных 
корректировок,  их  абсолютной  величины.  Так  как  каждая  внесенная  поправка  снижает  точность 

расчетов, наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок,  

присваивается наибольший удельный вес. Поправка на торг принята для всех аналогов одинаковой, 

поэтому  ее  значение  не  повлияет  на  распределение  весовых  долей,  при  подсчете  суммарной 

корректировки  она  не  учитывалась.  Удельные  веса  (весовые  коэффициенты),  в  сумме  равные 
единице, определяются по формуле: 

gj   =  

  , где   

 

 

 

 

 

gj  - удельный вес (весовой коэффициент) для j-го объекта-аналога; 

N  - количество объектов-аналогов; 

 j  -  порядковый номер объекта-аналога; 
nj   - абсолютная валовая коррекция для i-го объекта-аналога. 

В  результате  произведенных  расчетов  скорректированная  стоимость  1  кв.  м  площади 

оцениваемых  объектов  составила  7  872    рубля.  Далее  оценщик  вносит  поправку  на  техническое 

состояние  объектов  оценки  см.  раздел  «Сводный  расчет  стоимости  объектов  оценки  в  рамках 

сравнительного подхода» (Таблица 44). 

 

 

÷÷

ø

ö

çç

è

æ

+

+

å

=

1

1

1

nj

1

1

nj

N

j

Таблица 34 

Расчет стоимости объекта оценки. Сводная таблица сравнительного анализа 

 

Элемент сравнения 

Объект оценки 

 Объекты сравнения 

1 

2 

3 

Источник информации 

  

http://rgr51.ru/index.php?c

= 

http://www.rieltnet.ru/baza-

nedvizhimosti/563?page=1

&reconpage=10&listtype=s

imple_list&f_deal_type=co

mm_buy&oby=item_date&

odir=desc& 

https://www.avito.ru/murm

ansk/kommercheskaya_ned

vizhimost/skladskoe_pome

schenie_382.7_m_5836848

86 

Контактный телефон 

  

АН "ИНВЕСТ". 

Контактный телефон: 8-

953-308-87-55 

АН "РИЭЛТ". 

Контактный телефон: 8-

902-281-14-26 

Екатерина. Контактный 

телефон: 8-921-409-68-

39 

Цена предложения, руб. 

  

5 200 000 

3 600 000 

5 000 000 

Общая площадь объекта, кв.м. 

1,00 

450,00 

300,00 

382,70 

Поправка на земельный участок: 

  

  

  

  

Площадь земельного участка, входящего 
в состав объекта, кв. м. 

  

450 

300 

383 

Вид передаваемых прав на земельный 
участок 

  

Право аренды 

Право аренды 

Право аренды 

Средняя стоимость 1 кв.м. права аренды 

земельного участка под промышленную 
застройку, руб. 

  

604   

604   

604   

Поправка на состав передаваемых прав 
на земельный участок, % 

  

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена 1 кв.м 
земельного участка, руб. 

  

604   

604   

604   

Цена земельного участка, входящего в 
состав объекта, кв.м 

  

271 800   

181 200   

231 332   

Цена улучшений, входящих в состав 
объекта, руб. 

  

4 928 200   

3 418 800   

4 768 668   

Цена за 1 м2 общей площади, руб. 

  

10 952 

11 396 

12 461 

Переданные права 

Право собственности 

Право собственности 

Право собственности 

Право собственности 

Корректировка, % 

  

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

10 952 

11 396 

12 461 

Условия финансирования 

Приобретено за счет 

собственных средств 

Прямая продажа, 

источник 

финансирования 

неизвестен 

Прямая продажа, 

источник 

финансирования 

неизвестен 

Прямая продажа, 

источник 

финансирования 

неизвестен 

Корректировка, % 

  

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

10 952 

11 396 

12 461 

Условия сделки 

Рыночные 

Рыночные 

Рыночные 

Рыночные 

Корректировка, % 

  

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

10 952 

11 396 

12 461 

Динамика сделки (дата продажи) 

Декабрь 2015 г. 

Июнь-Декабрь 2015 г. 

Декабрь 2015 г. 

Июнь-Декабрь 2015 г. 

Корректировка, % 

  

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

10 952 

11 396 

12 461 

Поправка на торг 

  

Торг 

Торг 

Торг 

Корректировка, % 

  

-20% 

-20% 

-20% 

Скорректированная цена, руб. 

  

8 762 

9 117 

9 969 

Элемент сравнения 

Объект оценки 

Элементы сравнения 

1 

2 

3 

Местоположение (город, округ) 

Кольский район 

Мурманской области 

г. Мурманск, 

 Ленинский округ 

г. Мурманск, 

 Ленинский округ 

г. Мурманск, 

 Ленинский округ 

Местоположение (улица) 

п. Молочный 

ул. Домостроительная, 1 

ул. Позднякова, 8 

ул. Домостроительная, 

21 

Корректировка (%) 

  

-15,0% 

-15,0% 

-15,0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

7 448 

7 749 

8 474 

Общая площадь объекта, кв.м. 

1,00 

450,00 

300,00 

382,70 

Корректировка, % 

  

8% 

0% 

8% 

Скорректированная цена, руб. 

  

8 044 

7 749 

9 152 

Тип здания 

Отдельно стоящее 

здание 

Отдельно стоящее 

здание 

Встроенно-

пристроенное 

Встроенно-

пристроенное 

Корректировка (%) 

  

0,0% 

0,0% 

0,0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

8 044 

7 749 

9 152 

Функциональное назначение 

Склад 

Склад 

Склад 

Склад 

Корректировка (%) 

  

0,0% 

0,0% 

0,0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

8 044 

7 749 

9 152 

Материал стен 

Каменное 

(кирпич/бетон) 

Каменное 

(кирпич/бетон) 

Каменное 

(кирпич/бетон) 

Каменное 

(кирпич/бетон) 

Корректировка (%) 

  

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

8 044 

7 749 

9 152 

Техническое состояние 

Отделка простая. 

Состояние 

удовлетворительное 

Отделка простая. 

Состояние 

удовлетворительное 

Отделка простая. 

Состояние 

удовлетворительное 

Отделка простая. 

Состояние 

удовлетворительное 

Корректировка (%) 

  

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

8 044 

7 749 

9 152 

Наличие коммуникаций 

Электроснабжение 

Электроснабжение 

Электроснабжение 

Электроснабжение, 

отопление 

Корректировка (%) 

  

0,0% 

0,0% 

-14,5% 

Скорректированная цена, руб. 

  

8 044 

7 749 

7 825 

Транспортная доступность (субъекты 

транспортной инфраструктуры) 

Удовлетворительная 

Удовлетворительная 

Удовлетворительная 

Удовлетворительная 

Корректировка (%) 

  

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена, руб. 

  

8 044 

7 749 

7 825 

Значение суммарной корректировки, % 

  

23% 

15% 

38% 

Удельный вес аналога,% 

1,00 

0,338 

0,361 

0,301 

Расчетная цена 1кв.м без учета 

земельного участка, руб. 

  

7 872 

 

Основание: Приложение «Копии Интернет-страниц», информация продавца.