Отчет об оценке № 23/2019. Рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, принадлежащих АО КБ «РУБЛЕВ»

деятельности в Российской

федерации»

лица - заказчика Такое юридическое лицо не является кредитором или

страховщиком оценщика.

Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки не

зависел от итоговой величины стоимости объекта оценки

2.7.

Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при
проведении оценки

Следующие предположения, допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой

частью настоящего Отчета.

Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, базируется на данных о сложившейся

ситуации на дату проведения оценки. Однако, эти предположения могут измениться с течением
времени.

Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достаточными и

достоверными для получения обоснованной оценки. Однако Оценщик не может гарантировать
абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.

Оценщик

обязуется

соблюдать

условия

строгой

конфиденциальности

во

взаимоотношениях с Заказчиком, т.е. Оценщик обязуется не разглашать третьим лицам
конфиденциальные сведения, полученные от Заказчика, равно как и результаты задания, выполненного
для Заказчика, за исключением следующих лиц:

лиц, письменно уполномоченных Заказчиком;

суда, арбитражного или третейского суда;

уполномоченных положениями действующего законодательства лиц, занимающихся

экспертизой отчетов профессиональных оценщиков или принимающих для хранения обязательные
копии документов, подготовленных профессиональными оценщиками, для целей проведения
официальных аттестаций или аккредитаций профессиональных оценщиков.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено

Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для
использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного
письменного согласования с Оценщиком.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по

поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет

недвижимостью, исходя из своих наилучших интересов.

Объекты оценки, по нашим предположениям, не обладают какими-либо скрытыми

дефектами, кроме оговоренных в настоящем Отчете, которые могут повлиять на их стоимость.

Объекты оценки соответствуют всем санитарным и экологическим нормам.

10.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Исполнителя относительно

оцениваемой стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном
рынке по цене, указанной в данном отчете.

11.

Величина стоимости, полученная в результате расчетов, является рекомендуемой для

целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета до даты совершения
сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

12.

Последние цифры чисел при расчетах могут иметь незначительные погрешности. Это

связано с внутренними округлениями используемой программы Microsoft Excel, и не влияет на
окончательный результат в допустимых пределах.

2.8.

Термины и определения

В рамках Отчета были использованы следующие термины и определения. Далее по тексту

приведены ссылки на Федеральные стандарты (в случае использования терминов, приведенных в
Стандартах). Для полного, недвусмысленного толкования в тексте Отчета были введены дополнительно
термины и определения уточняющего характера.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости)

является дата, по

состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ

ОЦЕНКИ «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), п.8.).

При определении

рыночной стоимости объекта

оценки определяется наиболее вероятная цена,

по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а
на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:



одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;



стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;



объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов оценки;



цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к
совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;



платеж за объект оценки выражен в денежной форме (в соответствии с Федеральным Законом
РФ № 135-ФЗ ст. 3)

Затратный подход

– совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с
учетом износа и устареваний (ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «Общие понятия оценки,
подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), п.18.)

Сравнительный подход

– совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости

объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами(ФСО № 1, п.12.).

Доходный подход

– совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых

доходов от использования объекта оценки (ФСО № 1, п.15.).

Объект-аналог

– объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным,

техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО № 1, п.10.).

Цена –

это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в

результате совершенной или предполагаемой сделки (ФСО № 1, п. 4).

Стоимость объекта оценки

– это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату

оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта
оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" (ФСО № 1, п. 5).

Итоговая величина стоимости

– стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании

подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в
рамках применения различных подходов к оценке (ФСО № 1, п. 6).

Подход к оценке

– это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод

проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе
существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного
из подходов к оценке (ФСО № 1, п. 7).

Допущение

– предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или

обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки
оценщиком в процессе оценки (ФСО № 1, п. 9).

Безрисковая ставка

– минимальная процентная ставка дохода, которую инвестор может

получить на свой капитал, при в его вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся
отсутствием риска невозвращения вложенных денежных средств.

Ставка (коэффициент) капитализации –

процентная ставка, используемая для пересчета

годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость.

2.9.

Анализ достаточности и достоверности информации, используемой при
определении рыночной стоимости объекта оценки

В соответствии с ФСО №3 (II, п. 5):
«При составлении отчета об оценки оценщик должен придерживаться следующих принципов:
В отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для

определения стоимости объекта оценки;

Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость

объекта оценки, должна быть подтверждена;

Глава 3. АНАЛИТИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ

В соответствии с

ФСО №3 (III, п.8, 3): «в отчете об оценке должны содержаться следующие

сведения:…анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов,
влияющих на его стоимость…»,

поэтому аналитический раздел включает основную информацию по

следующим направлениям:

Анализ общеэкономической ситуации в стране и регионе расположения Объекта оценки;

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект;

Характеристика степени активности рынка

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены объектов недвижимости;

Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Вологда.

Обзор рынка жилой недвижимости Московской области.

Анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости из
сегментов рынка, к которым относятся оцениваемые объекты.

Основные выводы рынка недвижимости.

При составлении аналитического материала были использованы следующие источники

информации:

Таблица № 10

Источники аналитической информации

Наименование обзора

Авторство

Источник получения

информации

Картина экономики РФ. Январь 2019 г.

Министерство Экономического Развития РФ

Картина деловой активности..

Официальный сайт МЭР

РФ:

http://www.economy.gov.ru

«Социально-экономическое положение

Вологодской области» в 2018 г.

Территориальный орган федеральной службы

государственной статистики по Вологодской

области

Официальный сайт

vologdastat.gks.ru

«Итоги социально-экономического

развития Московской области

за 9 месяцев 2018 года»

Министерство экономики и финансов

Московской области

Официальный сайт

http://mef.mosreg.ru/

Обзор рынка офисно – торговой

недвижимости г. Вологда в декабре

2018 г. – январь 2019 г.

Электронные порталы недвижимости

https://vologda.cian.ru

https://www.avito.ru/vologda

/nedvizhimost

Новостройки в Москве и Подмосковье

в 2018 – начале 2019 года

Аналитический центр «Индикаторы рынка

недвижимости IRN.RU»

Сайт портала:

https://www.irn.ru

Обзор рынка новостроек Московской

области в феврале 2019 г.

Электронный портал недвижимости «ЦИАН»

Сайт портала:

https://cian.ru/

3.1.

Анализ общеэкономической ситуации в стране и регионе расположения
Объекта оценки

Об итогах социально-экономического развития Российской Федерации в январе 2019 г.

По оценке Минэкономразвития России, по итогам 2018 г. российский ВВП увеличился на 2,0%

после  роста  на  1,6%  в  2017  году.  На  оценку  темпов  роста  ВВП  в  целом  за  год  существенно  повлиял
пересмотр  Росстатом  динамики  строительства  за  2017–2018  годы,  осуществленный  в  январе.  Наиболее
значительно  изменились  данные  за  2018  год:  по  уточненным  данным,  в  прошлом  году  объем
строительных работ вырос на 5,3%, тогда как предыдущая  оценка за 11 месяцев составляла +0,5 % г/г.
Темп роста строительной отрасли в 2017 г. был скорректирован вверх на 0,2 п.п. (до -1,2 %). Пересмотр
данных  носил  плановый  характер  и  был  обусловлен  уточнением  респондентами  в  конце  года  ранее
представленной информации.

Минэкономразвития

http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/999d32ab-2c3c-4ec0-b529-

320ef0f98d2c/190125_5.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=999d32ab-2c3c-4ec0-b529-320ef0f98d2c

Рисунок № 1

Рисунок № 2

С учетом новых данных Росстата по строительству Минэкономразвития России пересмотрело

оценки годовых темпов роста ВВП в январе–ноябре в сторону увеличения на 0,1–0,4 п.п. В декабре темп
роста  ВВП  составил  1,9%  г/г2  (в  ноябре–1,8%  г/г).  Уточненные  данные  Росстата  указывают  на
значительный  подъем  в  строительной  отрасли  в  2018  году.  Они  также  согласуются  с  позитивной
динамикой  инвестиций  в  основной  капитал  (4,1%  г/г  в  январе–сентябре),  темп  роста  которых  в  3кв18
превысил  оценки  Минэкономразвития  России  на  основе  оперативных  данных  и  ожидания  аналитиков
(см. «Картина экономики. Ноябрь 2018 года»).

Строительная отрасль внесла ключевой вклад в улучшение динамики ВВП в 2018 г. по

сравнению с предыдущим годом. По  оценке, вклад строительства в темп роста ВВП в 2018 г. составил
0,3  п.п.  (-0,1  п.п.  в  2017  г.).  Еще  одним  драйвером  ускорения  экономического  роста  стала
промышленность, вклад которой составил 0,6 п.п. –вдвое больше, чем годом ранее. Увеличение темпов
роста  промышленности  также  оказало  позитивное  влияние  на  сопряженную  транспортную  отрасль
(вклад  0,2  п.п.).  Напротив,  торговля  несколько  замедлила  рост,  однако  по  итогам  года  внесла
положительный  вклад  в  динамику  ВВП  (0,2  п.п.). На  протяжении  2018  г.  поддержку  росту  ВВП  также
оказывал сектор  услуг. Вклад сельского хозяйства в динамику ВВП в 2018 г. был слабоотрицательным
на  фоне  ухудшения  урожая  ряда  ключевых  культур  (в  первую  очередь  зерновых)  и  замедления  роста
выпуска животноводства. Рост промышленного производства в 2018 г. ускорился до 2,9% (с 2,1% в 2017
году).  Рост  выпуска  в  промышленности  в  прошлом  году  происходил  достаточно  равномерно.  Годовые
темпы  ее  роста  в  течение  года  оставались  в  пределах  2–4%  (в  2017  г.диапазон  колебаний  составил
практически 9 п.п.).

По итогам года положительную динамику продемонстрировали все укрупненные отрасли

промышленности.  Продолжался  рост  в  добыче  полезных  ископаемых  и  обрабатывающих  отраслях,
темпы  роста  электроэнергетики  и  водоснабжения  вернулись  в  положительную  область  после  спада  в
2017 году. В то же время структура роста промышленного производства в течение года менялась. Если в
первой половине года расширение выпуска промышленности опиралось на обрабатывающие отрасли, то
во втором полугодии драйвером роста стали добывающие производства. Добыча полезных ископаемых
в  2018  г.  выросла  на  4,1%  (в  2017  г.  –на  2,1%).  При  этом  во  второй  половине  года  наблюдалось
существенное улучшение ее динамики (4,9% г/г и 7,2%г/г в 3 кв18 и 4 кв18 соответственно после 1,9%
г/г  в  январе–июне),  обусловленное  в  первую  очередь  результатами  июньского  заседания  ОПЕК+,  на
котором было принято решение об увеличении совокупного предложения нефти странами –участницами
соглашения  приблизительно  на  1  млн.  барр.  /  сутки  до  конца  года.  В  соответствии  с  новыми
параметрами  сделки  Россия  к  декабрю  нарастила  добычу  нефти  почти  на  0,5  млн.  барр.  /  сутки  по

Оценка динамики сельского хозяйства в декабре осуществлена Минэкономразвития на основе имеющейся оперативной

статистики по растениеводству и данных по животноводству. В соответствии с Федеральным планом статистических работ
отчетные данные по динамике сельского хозяйства за декабрь и в целом за 2018 г.будут опубликованы Росстатом 31января.

сравнению с майским уровнем, до исторического максимума 11,45 млн. барр. / сутки. В целом по итогам
года добыча нефти и нефтяного (попутного) газа выросла на 1,7% после падения на 0,2% годом ранее.
Вместе с тем начиная с января 2019 г. новые договоренности ОПЕК+ об ограничении добычи,
достигнутые на декабрьском заседании в Вене, будут оказывать сдерживающее влияние на динамику
нефтяной отрасли.

Рост в газовой отрасли в 2018 г. также ускорился –до 16,5% по сравнению с 7,1% в 2017 году.

Высокие темпы роста добычи газа были обеспечены в первую очередь активным ростом выпуска
сжиженного природного газа (на 70,1% в 2018 г. после 7,6% в 2017 году). В то же время рост
производства естественного природного газа по итогам прошлого года замедлился до 5,4% с 8,9% в 2017
году.

Позитивные тенденции наблюдались и в добыче ненефтегазовых полезных ископаемых. Добыча

угля  и  металлических  руд  в  2018  г.  продолжала  демонстрировать  уверенный  рост  (на  4,2%  и  4,6%
соответственно).  Предоставление  услуг  в  области  добычи  полезных  ископаемых  второй  год  подряд
росло  двузначными  темпами.  Динамика  обрабатывающей  промышленности  в  2018  г.  сохранилась
практически  на  уровне  предыдущего  года  (2,6%  и  2,5%  соответственно).  Как  и  в  2017  г.,  ее  рост
опирался в первую очередь на позитивную динамику основополагающих обрабатывающих производств
–химической  и  пищевой  отрасли,  деревообработки,  производства  стройматериалов.  Совокупный  вклад
перечисленных  отраслей  в  темп  роста  обрабатывающей  промышленности  в  2018  г.  составил  1,9
процентных пункта.

По итогам прошлого года небольшой рост выпуска также продемонстрировали металлургия

(+1,6%)  и  машиностроение  (+1,2%).  Вместе  с  тем  динамика  указанных  отраслей,  как  и  в
предшествующие  годы,  характеризовалась  повышенной  волатильностью:  стандартное  отклонение
годовых  темпов  их  роста  составило  7,9%  и  6,8%  соответственно.  Во  второй  половине  года  в
металлургической  и  машиностроительной  отраслях  наметилась  тенденция  к  замедлению  роста,  что
внесло  основной  вклад  в  торможение  обрабатывающей  промышленности  в  целом.  Замедление
обрабатывающей промышленности отражает и динамика медианного темпа ее роста, который позволяет
сгладить влияние наиболее волатильных компонент. Во втором полугодии показатель рос темпом 1,9%
г/г  по  сравнению  с  3,0%  г/г  в  январе–июне,  а  к  декабрю  замедлился  до  0,2%  г/г  (темп  роста
обрабатывающей промышленности, рассчитанный по формуле средней, в последние два месяца 2018 г.
находился на нулевом уровне.

Рисунок № 3

Рисунок № 4

индивидуальные предприниматели, население) в декабре 2018 года в действующих ценах, по расчетам,
составил 1731,4 млн.рублей, или 96,5% к декабрю 2017г., в 2018г. – 28870,4 млн.рублей, или 105,7% к
2017 году.

Строительная деятельность

. Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности

«Строительство», в декабре 2018г. составил 13,5 млрд.рублей, или 120,4% (в сопоставимых ценах) к
уровню декабря 2017г., в 2018г. – 101 млрд.рублей, или 103,6%.

Оборот розничной торговли

в декабре 2018г. равнялся 20 млрд.рублей, что в сопоставимых

ценах составило 111% к декабрю 2017г., за 2018г. – 185,8 млрд.рублей или 105,4% к 2017 году.

Оборот общественного питания

в декабре 2018г. составил 0,8 млрд.рублей, или 108,7% (в

сопоставимых ценах) к декабрю 2017г., за 2018г. – 8,1 млрд.рублей, или 108,6% к 2017 году.

Индекс потребительских цен (тарифов) на товары и услуги

за декабрь 2018г. по Вологодской

области составил 100,8% (за 2018г. – 103,9%).

Реальные располагаемые денежные доходы

(доходы за вычетом обязательных платежей,

скорректированные на индекс потребительских цен) в ноябре 2018г. по сравнению с ноябрем 2017г.
снизились на 10,4%.

С января 2017г. Вологдастат проводит выборочное обследование рабочей силы среди населения

в возрасте 15 лет и старше

(до 2017г. - в возрасте 15-72 лет). По итогам обследования в октябре –

декабре  2018г.  численность  рабочей  силы  составила  583,6  тыс.человек,  или  46,4%  общей  численности
населения области, в их числе 553,5 тыс.человек были заняты в экономике и 30,1 тыс.человек не имели
занятия, но активно его искали (в соответствии с методологией Международной Организации Труда они
классифицируются  как  безработные).  По  итогам  обследования  за  2018г.  численность  рабочей  силы
составила  577,2  тыс.человек,  или  48,8%  общей  численности  населения  области,  в  их  числе  547,9
тыс.человек были заняты в экономике и 29,3 тыс.человек не имели занятия, но активно его искали.

Московская область

На протяжении 9 месяцев 2018 года экономика Московской области показывала уверенный рост

практически во всех секторах, что стало залогом положительной динамики основных показателей,
характеризующих уровень жизни населения и его занятость.

По итогам 9 месяцев рост промышленного производства составил 109,6 процента к

аналогичному периоду прошлого года. В промышленности в течение года отмечалось ускорение темпов
роста  производств,  положительную  динамику  демонстрировали  практически  все  виды  производств,  за
исключением  производства  мебели.  Добыча  полезных  ископаемых  увеличилась  на  8,7  процента,
обрабатывающие  производства  –  на  9,7  процента,  деятельность  по  обеспечению  электрической
энергией,  газом  и  паром  –  на  2,9  процента,  деятельность  по  водоснабжению,  водоотведению,
организации  сбора  и  утилизации  отходов  –  на  7,3  процента.  Объем  отгруженной  промышленной
продукции в отчетном периоде составил 1 992,9 млрд. рублей.

Рост сельскохозяйственного производства составил 103,1 процента. Факторы, оказавшие

влияние на рост производства: увеличившийся по сравнению с уровнем прошлого года сбор картофеля
(на 7,4 процента) и овощей закрытого и открытого грунта (на 3,5 процента), рост на 1,4 процента
производства молока и яиц.

Динамичный рост продолжился в инвестиционной сфере, что связано с активностью в

строительном секторе экономики. По данным Единой автоматизированной системы «Перечень
инвестиционных проектов» на 1 октября 2018 года на территории Московской области реализуется 1
185 инвестиционных проектов.

По итогам 9 месяцев 2018 года на развитие экономики и социальной сферы региона

использовано 492,1 млрд. рублей инвестиций в основной капитал, что на 31,2 процента выше в
сопоставимых ценах соответствующего уровня 2017 года.

В видовой структуре доля вложений в строительство зданий и сооружений (кроме жилья)

составила  40  процентов  от  общего  объема  инвестиций,  на  приобретение  машин  и  оборудования  –  38
процентов,  в  жилищное  строительство  –  20  процентов,  объекты  интеллектуальной  собственности  –
около 2 процентов.

Основным источником инвестиций в основной капитал продолжают оставаться собственные

средства организаций – почти 60 процентов от общего объема инвестиций. В структуре привлеченных
средств наибольшую долю занимают бюджетные средства (42 процента), средства организаций и

населения, привлеченные для долевого строительства (23 процента), а также кредиты банков (16
процентов).

В структуре вложений по видам экономической деятельности значительные объемы средств

инвестируются  по-прежнему  в  обрабатывающие  производства  (17  процентов  от  общего  объема),
оптовую  и  розничную  торговлю  (13  процентов),  недвижимость  (12  процентов),  строительство  и
деятельность по предоставлению профессиональных услуг в различных сферах (10 процентов).

С начала года Правительством Московской области рассмотрено 223 обращения инвесторов по

вопросам подбора и выделения земельных участков под проект, получения статуса резидента особой
экономической зоны, предоставления налоговых льгот и субсидий, оказания иных возможных мер
государственной поддержки.

Регион продолжает удерживать лидирующие позиции в стране по объемам жилищного

строительства.

За 9 месяцев 2018 года объем строительных работ вырос относительно соответствующего уровня

прошлого года на 6,1 процента и составил 250,2 млрд. рублей.

С начала года на территории Московской области введено в эксплуатацию 17,6 тыс. зданий

жилого и нежилого назначения общей площадью более 9,9 млн. кв. метров. В структуре строительства
зданий нежилого назначения основную долю составляли коммерческие и промышленные сооружения
(29 и 17 процентов соответственно).

По состоянию на 1 октября 2018 года в торговом реестре Московской области зарегистрировано

17,7 тыс. хозяйствующих субъектов и 22,8 тыс. объектов торговли.

Оборот розничной торговли Московской области в январе-сентябре 2018 года составил 1 679,3

млрд. рублей, что в сопоставимых ценах на 7,6 процента выше аналогичного периода прошлого года. По
объемам оборота в стране регион уступает лишь городу Москве (3 414,3 млрд. рублей).

По сравнению с январем-сентябрем 2017 года цены на потребительском рынке товаров и услуг в

Московской области выросли на 3,8 процента, в том числе продукты питания подорожали на 1,8
процента, непродовольственные товары – на 5,3 процента, услуги – на 4,3 процента.

Увеличение внутреннего спроса населения на товары и услуги обусловлено, прежде всего,

положительной  динамикой  доходов  населения.  Так,  по  сравнению  с  уровнем  прошлого  года
среднедушевые  денежные  доходы населения за 9 месяцев 2018 года выросли в реальном выражении (с
учетом роста цен) на 1,9 процента, реальная заработная плата по экономике – на 5,1 процента. Величина
среднемесячной  заработной  платы  работников  в  целом  по  экономике  составила  49  325  рублей  (в
среднем по России – 42 325 рублей).

В сфере занятости населения численность официально зарегистрированных безработных на

конец сентября 2018 года составила 18 тыс. человек, что на 15 процентов ниже соответствующего
периода 2017 года. Уровень безработицы в Московской области, рассчитанный в методологии МОТ,
один из самых низких в России (2,6 процента в среднем за июль-сентябрь, или 5 место).

Таблица № 13

Основные показатели социально-экономического развития

Московской области за 11 мес. 2018 г.

Наименование показателя

Январь –

ноябрь

2017 года

Январь – ноябрь

2018 года

Ноябрь

2018 года

в % к октябрю

2018 года

в % к соответствующему периоду

предыдущего года

Индекс промышленного производства

112,6

110,0

105,0

Строительство

97,7

103,4

90,9

Ввод в действие жилых домов

106,7

102,9

115,0

Инвестиции

(январь-сентябрь)

97,3

131,2

Розничная торговля

103,9

108,4

99,3

Платные услуги

100,4

101,1

101,5

Заработная плата

(январь-октябрь)

Справочно: рублей

107,7

45 403

109,1

49 442

101,5

Уровень безработицы, % к численности экономически активного

населения

(в среднем за сентябрь-ноябрь 2018)

2,9

2,6

Инфляция

(в % к декабрю предыдущего года)

102,3

104,3

100,68

Источник: http://mef.mosreg.ru/download/document/1849525

Таблица № 14

Позиция Московской области по показателям социально-экономического развития

в сравнении с регионами РФ

Наименование показателя

Январь –ноябрь 2018 года,

место в РФ

Промышленное производство

Строительство

Ввод в действие жилых домов

Инвестиции (

за январь-сентябрь)

Розничная торговля

Платные услуги

Заработная плата

(за январь-октябрь)

Уровень безработицы по МОТ

(в среднем за сентябрь-ноябрь)

1-11 места занимают г. Москва, Санкт-Петербург и регионы Крайнего Севера (местности, приравненные к районам Крайнего

Севера), в которых работающие получают надбавку к заработной плате. В ЦФО Московская область занимает 2 место после г.
Москвы.

Источник: http://mef.mosreg.ru/download/document/1849525

3.3.

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит Объект оценки

Общая сегментация рынка недвижимости

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества,

местоположением,  потенциалом  приносимого  дохода,  типичными  характеристиками  арендаторов,
инвестиционной  мотивацией  и  другими  признаками,  признаваемыми  в  процессе  обмена  недвижимого
имущества.  В  свою  очередь,  рынки  недвижимости  испытывают  влияние  разнообразных  факторов
социального, экономического, государственного и экологического характера.

Анализ рыночных тенденций и динамики

цен требует сегментации

рынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:
·

в зависимости от объекта

(рынок земельных участков, зданий и сооружений);

в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости

(рынок

офисных

зданий,

рынок

жилой

недвижимости,

рынок

складской

недвижимости,

рынок

многофункциональной недвижимости);

в зависимости от способности приносить доход

(рынок доходной и недоходной

недвижимости);

в зависимости от типа операций

(рынок аренды и рынок продажи);

первичный и вторичный рынок.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты

рынка:

По типу недвижимости

(жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная

недвижимость),  все  типы  которой  имеют  общую  черту  –  по  своему  функциональному  назначению  они
предназначены  для  ведения  специфического  бизнеса.  Примерами  такой  собственности  являются
гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка
стоимости  такого  типа  недвижимости  может  быть  осуществлена  с  точки  зрения  ее  коммерческого
потенциала.

По различным регионам

(например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь

возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью,
с вновь возникшей низкой занятостью).

По инструментам инвестирования

в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды,

рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала,
опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам

определяется  целями  анализа,  в  зависимости  от  которых  изменяются  приоритеты  и  значимость,
придаваемая  тому  или  иному  рассматриваемому  параметру.  Например,  потенциальным  инвесторам
целесообразно  проводить  классификацию  рынка  недвижимости  в  зависимости  от  используемых

С.В. Грибовский Е.Н. Иванова Д.С. Львов О.Е. Медведева. «Оценка стоимости недвижимости», 2003

инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима
классификация объектов недвижимости по степени готовности:

· готовые объекты;
· объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
· незавершенные объекты.
Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее

привлекательности  для  различных  участников  рынка.  Сегменты,  в  свою  очередь,  подразделяются  на
субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные,
экономические,  государственные  и  экологические  факторы.  Исследование  сегментов  рынка
недвижимости  проводится  по  таким  параметрам,  как  местоположение,  конкуренция,  а  также  спрос  и
предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с

преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением,
сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном,
особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости,

подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик
оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно

разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).
2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные,

торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).
4.

Незастроенные

земельные

участки

различного

назначения

(городские

земли,

сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их

использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы
и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:
1. Застроенные земельные участки.
2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.
3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.
В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход)

подразделяются:

1. Доходная недвижимость.
2. Условно доходная недвижимость.
3. Бездоходная недвижимость.
В зависимости от степени представленности объектов:
1. Уникальные объекты.
2. Редкие объекты.
3. Широко распространенные объекты.
В зависимости от экономической активности регионов:
1. Активные рынки недвижимости.
2. Пассивные рынки недвижимости.
В зависимости от степени готовности:
1. Незастроенные земельные участки.
2. Готовые объекты.
3. Не завершенные строительством объекты.
4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.
Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на

специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими
предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени
износа, окружению, более узкой специализацией и др.

Выводы

Оцениваемые объекты, расположенные по адресу: г. Вологда, ул. Козленская, д. 2, относятся к

сегменту рынка коммерческой недвижимости– офисно-торгового назначения (ПСН);

Оцениваемые объекты, расположенные по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г.п.

Лесной, микрорайон "Центральный", корпус 12, секции 12.1, 12.2,относятсяк сегменту рынка жилой
недвижимости – 1-но, 2-х и 3-х комнатные квартиры в многоквартирном жилом доме.

3.4.

Классификация недвижимости

Классификация офисной недвижимости
Офисы класса "A+", "A", "A-" (или А1, А2, А3).

Данные офисные помещения являются наиболее престижными из всех существующих и

отвечают, как правило, следующим критериям:

Расположение - офисы расположены преимущественно в Центральном административном

округе. При этом важным критерием для такого типа офисных зданий является - близость к метро,
удобный подъезд и транспортное расположение.

Тип здания - обычно бизнес-центры.

Год постройки - новое строительство (или возраст менее 3 лет) либо полностью

реконструированное здание сравнительно недавней постройки.

Юридическая документация - наличие полной и правильно оформленной юридической

документации на право собственности и эксплуатации здания.

Управление зданием - профессиональное высококачественное управление зданием или

комплексом зданий, отвечающее международным стандартам.

Конструктивные решения - обычно монолитно-каркасное или металло-каркасное здание с

высотой каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка не менее 2,7 метра).

Нагрузка на межэтажные перекрытия - допустимая нагрузка 400-450 на 1 кв.м

Планировка и отделка - открытые планировки, позволяющие менять конфигурацию

расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора, внутренняя отделка
выполняется:

по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов);

по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением

высококачественных материалов.

Окна - современные высококачественные окна, большая степень естественной

освещенности, красивый вид из окон.

10.

Инженерия - лучшие современные системы инженерного оборудования здания.

11.

Система кондиционирования и вентиляции: 4/2-хтрубная система вентиляции и

кондиционирования, система климат-контроля.

12.

Телекоммуникации - оптико-волоконные телекоммуникации, качественный провайдер

телекоммуникационных услуг в здании.

13.

Электроснабжение - два независимых источника электроснабжения или наличие источника

бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна
быть не менее 50 Вт на 1 кв.м полезной площади плюс 20 Вт, дополнительно выделенных для
освещения)

14.

Парковка - наличие охраняемой автостоянки (минимум 1 место на 100 кв.м арендуемой

площади). Чаще всего такие офисные здания имеют как наземную, так и подземную охраняемую
стоянку.

15.

Охрана - круглосуточная охрана, современные системы безопасности и контроля доступа в

здание.

16.

Лифты - современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей.

17.

Инфраструктура - услуги центральной рецепции на 1 этаже, кафетерий/столовая для

сотрудников, банкомат, фитнесс-центр, парикмахерская и другие удобства.

Офисы класса "A+" (A1) отвечают обычно всем критериям, приведенным выше. Кроме этого, в

последнее время, требования, предъявляемые к офисам класса "A+" ("A1") постоянно повышаются.
Например, появились интеллектуальные здания («умные офисы»). Интеллектуальные здания - это

комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и
руководства, контроль и регулирование всей инфраструктуры бизнес центра из одного места;
дублирование и резервирование жизненно важных для бизнеса системы.

Офисы класса "A" ("A2"), "A-" ("A3"), обычно, уступают по нескольким незначительным

параметрам.

Офис класса "A" ("A2") - это, как правило, сравнительно недавно построенное или полностью

реконструированное здание, отвечающее почти всем характеристикам офисных зданий класса "A+"
(A1), однако уступающее классу "A+" (A1) по нескольким незначительным параметрам:



отсутствие системы «умный офис»;



несколько менее профессиональное управление зданием;



планировка допускается не очень эффективная и большое количество офисов без окон;



менее жесткие требования к расположению здания;



менее развитая инфраструктура (например, возможно отсутствие ресторана).

Офис класса "A-" ("A3") - это, как правило, вновь построенное или реконструированное здание

постройки середины или конца 90-х гг., которое по своим характеристикам близко к классу "A" ("A2"),
но уступает ему по нескольким незначительным чертам:



менее удачное расположение;



менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции

(обычно двухтрубная система вентиляции и кондиционирования или система предварительного
охлаждения воздуха);



не достаточно эффективная и рациональная планировка;



менее известный и опытный арендодатель и сервисные службы;



возможно отсутствие подземного паркинга, однако наземная охраняемая парковка

обязательно есть.

Офисы класса "B+", "B" (или В1, В2).

В основной своей массе офисные здания класса "B+", "B" (или В1, В2) - это бизнес-центры

класса  А, после 5-7 лет эксплуатации или особняки после полного переоборудования и ремонта. Реже к
данному  классу  относят  новостройки  последних  10-15  лет  и  реконструированные  административные  и
промышленные здания советского времени. При этом именно данный класс офисных зданий считается
на  рынке  более  востребованным,  поскольку,  с  одной  стороны,  отличия  офисов  класса"B+",  "B"   от
офисов  класса  А,  не  носят  принципиального  характера,  а  с  другой  стороны,  обходятся  арендаторам
дешевле.

Считается, что офисы класса "B+", "B" (или В1, В2) должны удовлетворять не менее чем

половине критериев, предусмотренных для офисных зданий класса А.

Для офисов класса "B+", как правило, характерно:



хорошее местоположение (офисные здания расположены в пределах Третьего Транспортного

кольца), доступность основных магистралей и метро, приятный вид из окна;



юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания оформлена

полностью и правильно;



управление зданием осуществляется службой эксплуатации здания (преимущественно

российские компании) либо непосредственно силами собственника здания;



внешний вид здания выглядит вполне респектабельно, но в отличие от класса А не имеет

изысканной архитектуры; отделка помещений входной группы (фойе, лифтовые холлы) произведена на
высоком уровне, но «скромнее», чем в офисных зданиях класса А;



свободная или коридорно-кабинетная планировка, современная стандартная отделка офисов

(в отделке используются хорошие материалы);



существует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, возможно

использование сплит-систем кондиционирования;



оптико-волоконная связь, услуги известных телекоммуникационных провайдеров;



круглосуточная охрана, современные системы безопасности;



охраняемая парковка, как правило, только наземная;



инфраструктура: кафетерий/столовая для сотрудников, услуги центральной рецепции в холле

первого этажа и др. услуги, удовлетворяющие бытовые потребности.

Офисы класса "B" ("B2") по некоторым параметрам могут уступать офисам класса "B+" (В1):



эксплуатация зданием может осуществляться на минимальном уровне;



могут быть проблемы с некоторыми юридическими документами;



принудительная вентиляция.

Офисы класса С.

Это преимущественно здания советского времени постройки (НИИ, заводы и т.д),

перепрофилированные под офисное использование. Офисы данного класса, как правило,
характеризуются следующими чертами:



имеют различное местоположение, как правило, находятся в спальных районах города,

удаленность от метро составляет чаще всего 2-3 остановки транспортом;



фасад здания не презентабелен и чаще всего требует косметического ремонта;



юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания обычно

оформлена надлежащим образом, хотя и бывают проблемы с юридическими документами;



коридорно-кабинетная система планировки. Для таких

зданий характерно обилие несу

щих

стен и коридоров. Внутренняя отделка выполняет

ся преимущественно самим аренда

тором;



кондиционирование отсутствует либо возможно наличие сплит-систем;



телекоммуникации - телефон, выход в Интернет, нередко использование усл

уг коммер

ческих

телефонных провайдеров и неизвестных пров

айдеров телекоммуникационных ус

луг;



цивилизованной парковки чаще всего нет. Обычно - стихийная парковка либо полное

отсутствие парковки.



круглосуточная охрана;



управление зданием осуществляется непосредственно силами владельца;



возможны перебои с электроснабжением;



слабая инфраструктура (столовая и др. услуги), в неко

торых случаях инфраструктура

от

сутствует.

Офисы класса D.

Для офисных зданий данного класса присуще больше отрицательных черт, чем положительных.

Как правило, это административные здания «советского» периода, требующие капитального ремонта и
построенные более 15 лет наз

ад. Такие офисы могут иметь раз

личное местоположение и удаленность

от метро, трудный подъезд и отсутствие стоянки.

Для таких зданий характерно:



не презентабельный фасад, нередко требующий ремонта;



отсутствие кондиционирования;



устаревшие инженерные коммуникации;



деревянные перекрытия и неудобная планировка;



отсутствие специализированных служб жизнеобеспечения;



инфраструктура отсутствует либо слабо развита (например, есть только столовая).

Офисно-торговые помещения (ПСН), являющееся объектами оценки, относятся к классу С.

Классификация жилой недвижимости

Старый фонд

, в том числе:

Старый фонд

. Дома дореволюционной постройки различных архитектурных стилей, некоторые

из которых нуждаются в капитальном ремонте, в частности, замене деревянных перекрытий. Вместе с
тем многие квартиры в этих домах отличаются большими размерами, удачной планировкой комнат.
Большинство квартир в домах перестроены в разное время.

Дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг

. Дома отличаются лаконизмом

архитектурно-планировочных решений, располагались при строительстве в непосредственной близости
к промышленным предприятиям. Квартиры в подобных домах отличаются неудобной планировкой и
небольшой площадью. Близость к промышленным районам

является

неблагоприятным

экологическим фактором для жителей этих домов.

Народные стройки. Годы постройки - середина 50-х годов XX века

. Материал стен - кирпич,

шлакоблок, реже - бревенчатые. Перекрытия - часто деревянные. Высотность - двух - трехэтажные.

Отопление чаще всего от системы АГВ. Горячее водоснабжение может быть от АГВ или газовой
колонки.

Массовое жилье советской постройки

, в том числе:

Сталинки

(полногабаритные квартиры). Дома, построенные в период с начала 30-х конец 50-х

годов для рабочих людей (Элитные Сталинки см. в классификации 4 группы) в большинстве своём
малоэтажные (3-5 этажей), построены из камня или кирпича, большие лестничные площадки. Квартиры
отличаются для советского времени большой общей площадью (от ПО кв.м. трёхкомнатные и до 40
кв.м. однокомнатные), высокими потолками до 3,5 м, удачной планировкой: комнаты в этих квартирах
изолированы, кухни просторные до 15 кв.м, санузлы раздельные.

Хрущёвки

. Дома, построенные в 1960-ые годы по массовому проекту, 4- или 5-этажные дома.

Основной строительный  материал  железобетонные  блоки,  реже  -  кирпич;  лестничные  клетки
маленькие, лифт и мусоропровод  отсутствуют. Квартиры компактной площади (от 30 до 60 кв. м.), как
правило,  со  смежными  комнатами,  кухней  небольшой  площади  5-6  кв.м,  невысокими  потолками  в
среднем 2,5 м, совмещёнными санузлами и балконами в некоторых квартирах. Горячее водоснабжение в
хрущевках осуществляется от газовых колонок.

Брежневки

. Дома, пришедшие на смену хрущёвкам, в 1970-е гг., строились из сборных

железобетонных  конструкций  или  кирпича.  Этажность  переменная  -от  5,  чаще  8-9  и  до  16  этажей.  В
домах  высокой  этажности  имеются  лифты  и  мусоропроводы.  Квартиры  более  комфортные,  чем
хрущевки,  за  счёт  планировки  комнат,  раздельных  в  большинстве  своём  санузлов,  просторных
коридоров, высоты потолков до 2,7 м. Газовые колонки в брежневках чаще всего отсутствуют.

Бывшие общежития, коммунальные квартиры

. Приватизированные общежития, квартиры в

которых представляют собой комнаты без удобств; места общего пользования располагаются на этаже
или в блоке в зависимости от типа общежития.

Коммунальная квартира

- квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат),

принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной
семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных

действий,

предусмотренных

законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования
квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.

Гостинки (малосемейки)

. Дома гостиничного типа - это многоэтажные здания (как правило, до 16

этажей) с очень большим количеством маленьких квартир. Такие дома стали строить в СССР в 1960-70е
гг.  Для  строительства  таких  домов  использовались  либо  неполный  каркас,  либо  поперечные  или
продольные несущие стены. В подъездах домов такого типа используется коридорная система, на одном
этаже  может  размещаться  до  сорока  квартир.  Дома  гостиничного  типа  разделяются  на  два  вида:  с
однокомнатными  квартирами,  в  которых  есть  отдельная  кухня  и  совмещенный  санузел,  и  с  комнатами
без кухни и гораздо меньшей ванной. Встречаются также двухкомнатные гостинки. В среднем площадь
квартир колеблется от 11 до 24 квадратных метров в зависимости от типа дома. Санузлы в большинстве
квартир гостиничного типа настолько маленькие, что в них нельзя установить обычную ванну.

Стандартная (современная, типовая) планировка

Дома следующего (после хрущёвского-брежневского времени) поколения. 9-этажные дома с

наличием мусоропровода и лифтами. Основная масса этих домов построена из железобетонных панелей.
Параметры квартир в этих домах отвечают стандарту массового жилья: площадь кухни не менее 8 кв.м,
санузлы, как правило, раздельные, в ванной комнате предусмотрено место для стиральной машины,
прихожие и коридоры оборудованы встроенными шкафами и антресолями. Высота потолков от 2,6 м до
2,75 м, общая площадь квартир от 33 кв.м. (1-комнатных) до 81 кв.м (4-комнатных), комнаты в 2-
комнатных изолированные, в 3-х и 4-комнатных — смежно-изолированные имеются балконы и лоджии.

Улучшенная планировка

. Типы домов массовых серий, строившихся в городах СССР и в

некоторых странах Варшавского договора и являющихся

основой архитектурного облика многих спальных районов этих городов. Дома улучшенной

планировки начали строиться в нашей стране в середине 70-х годов. По технологии строительства
серийные дома разделяются на панельные, блочные и кирпичные. Высота дома - 9 этажей и выше.
Данный вид планировки отличает наличие большого коридора, раздельного санузла, кухни более 8 кв.м
и лоджии. Все комнаты -изолированные. Высота потолка - 2,5 м.

Массовое современное жилье (постройки после 90 года)

, в том числе:

Современное жилье эконом - класса

. Типовой проект домов создается без каких-либо

архитектурных изысков; обычно дом имеет порядка 9-18 этажей, на его лестничной площадке могут

Отчет об оценке № 23/2019. Рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, принадлежащих АО КБ «РУБЛЕВ» - часть 2