Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: Мурманская область, г.Кандалакша, ул. Питео

объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину
будущих доходов и расходов и моменты их получения.

В настоящем отчете Оценщик применял три

подхода

затратный, доходный и сравнительный.

5.2

Затратный подход к оценке

отказ

Объект оценки представляет собой встроенные нежилые помещения, налицо большая база

данных  по  ценам  предложения  к  продаже  и  аренде  аналогичных  объектов,  которая  позволяет  с
высокой  точностью  использовать  для  расчета  рыночной  стоимости  методы  сравнительного  и
доходного  подходов.  Применение  затратного  подхода  для  объектов,  расположенных  в  плотно
застроенной части городской

черты, предполагает большую погрешность, что в ходе взвешивания

результатов может привести к искажению достоверной стоимости, полученной в рамках
сравнительного и доходного подходов.

Высокая погрешность методов затратного подхода вызвана: укрупненными расчетами с

большим  количеством  допущений  при  оценке  встроенного  помещения;  определение  рыночной
стоимости прав на пропорциональную долю земельного участка, приходящегося на оцениваемый
объект  недвижимости;  субъективное  обоснование  прибыли  предпринимателя  и  косвенных
издержек  при  оценке  нового  строительства;  субъективные  экспертные  шкалы  или  устаревшие
строительные  методики  советского  периода  (ведомственные  строительные  нормы)  для  оценки
физического износа (затратный подход дает наиболее точные результаты для новых объектов); как
правило, отсутствие объективных данных для обоснования внешнего (экономического) износа.

Согласно ФСО №1: «Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить

объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет
аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи
с  физическим  состоянием,  функциональным  или  экономическим  устареванием,  при  применении
затратного  подхода  необходимо  учитывать  износ  и  все  виды  устареваний».  Соответственно,
Оценщик  может  отказаться  от  применения  методов  затратного  подхода  в  случае  отсутствия
возможности  заменить  объект  оценки  точной  копией,  а  также  в  случае  отсутствия  достоверной
информации  для  расчета  стоимости  земельного  участка,  приходящегося  на  объект  оценки,
стоимости нового строительства, в том числе о типичной прибыли предпринимателя, косвенных
издержках  типичных  для  аналогичных  проектов  помимо  прямых  издержек,  и  информации  для
расчета износов и устареваний.

Пункт 24 главы

VII

ФСО

7 гласит:

«24. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости

земельных

участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального
строительства,

но не их частей, например, жилых и нежилых помещений

;»

Таким образом, учитывая все выше сказанное, Оценщик считает корректным отказаться от

применения затратного подхода.

5.3

Сравнительный подход к оценке

В рамках

сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на

принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что
благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не больше той
суммы,

за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам

недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты

аналоги затем корректируются с учетом

параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки
цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Согласно Федеральному стандарту оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и

требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20
июля 2007 года № 256, аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по

основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим
его стоимость.

Согласно п. 14 ФСО №1, сравнительный подход

совокупность методов оценки стоимости

объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами

аналогами объекта оценки,

в отношении которых имеется информация о ценах.

Согласно ФСО №1 аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по

основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим
его стоимость.

Согласно п.22 ФСО №1, сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и

доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов

аналогов.

Однако анализ рынка недвижимости, проведенный Экспертом, позволил сделать следующие

выводы: рынок недвижимости носит двойственный характер, существуют цены предложений по
объектам недвижимости, но оформление сделок в подавляющем большинстве случаев происходит
по значительно заниженной стоимости. Информация, подтверждающая фактическую цену сделок,
отсутствует. Оценщику доступны только цены предложения. Поэтому во избежание

неоднозначного толкования или ввода в заблуждение настоящим отчетом, в соответствии со ст. 11,
14 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135

ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации» (с изменениями, действующими на дату оценки) для определения рыночной стоимости
объекта оценки в рамках сравнительного подхода используются объекты, наиболее подходящие для
сравнения и по которым известны цены предложения.

Оценщик полагает, что имеющиеся общедоступные средства массовой информации,

содержащие объявления с предложениями на продажу объектов недвижимости, аналогичных
объекту оценки, позволяют провести такую оценку.

Оценщик полагает, что используемая в отчете информация об объектах, отобранных для

сравнения является:

достаточной

поскольку не противоречит данным анализа рынка и не ведет к существенному

изменению характеристик, и итоговой величины стоимости;

достоверной

поскольку соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об

оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся Оценщиком при
проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать
базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В рамках сравнительного подхода Оценщик принял решение использовать метод сравнения

продаж,  как  наиболее  подходящий  для  целей  настоящей  оценки,  так  как  рынок  недвижимости
Мурманской  области  достаточно  полно  представлен  в  открытых  источниках  информации
объявлениями  о  продаже  аналогичных  объектов,  содержащими  достаточное  количество
информации, в достоверности которой у Оценщика нет причин сомневаться.

Метод сравнения продаж включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по

объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты сравнения затем
корректируются с учетом параметров, по

которым объекты отличаются друг от друга. После

корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой
собственности. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях о

продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того,

что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа для каждой

выбранной единицы сравнения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов (проданных или

продающихся на рынке) по отдельным элементам; корректировка цен объектов

аналогов.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик

и сведения их к одному стоимостному показателю.

При сравнительном анализе стоимости объекта Оценщик опирался на цены

предложения

объектов сравнения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель
прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные

предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его
достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При этом полученный результат будет
представлять собой стоимость объекта.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые

должны анализироваться.

Последовательные корректировки (корректируются всякий раз уже корректированная на

предыдущем шаге цена продажи объекта сравнения):

1. Передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость. Постановка задания на

оценку предполагает

определение оцениваемых имущественных прав на

движимость. Оцениваемые

имущественные права могут не совпадать с переданными имущественными правами, выявленными
по сопоставимым сделкам.

2. Условия продажи. Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты движимости из

объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений
от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной

мотивацией приобретения

недвижимости.

3. Время продажи. Данный фактор учитывает рост/падение цен на рынке недвижимости в

течение определенного времени.

Эти поправки делаются на кумулятивной основе, последовательно, строго в данном порядке,

поскольку все указанные характеристики взаимосвязаны и оказывают воздействие друг на друга.

Независимые корректировки:

4. Местоположение. При отборе объектов

аналогов оценщик использует информацию

территориального рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект. Поправка
на местоположение необходима, если характеристики местоположения оцениваемого и
сопоставимых объектов влияют на цену. Как правило, такая корректировка вносится в том случае,
если объекты расположены в разных районах, однако колебания цен могут возникать в пределах
одного района.

5. Физические характеристики. Если предыдущий элемент сравнения определяет влияние на

стоимость  объекта  недвижимости  внешних  факторов,  связанных  с  местом  его  расположения,
физические характеристики определяют полезность (а, следовательно, и стоимость) самого объекта
недвижимости.  Перечень  этих  характеристик  разнообразен.  Конкретизация  его  проводится
оценщиком  исходя  из  его  представлений  о  наиболее  значимых  характеристиках  для
рассматриваемого  объекта  недвижимости  с  позиции  их  влияния  на  его  стоимость.  К  таким
характеристикам  относятся:  размер,  вид  используемых  строительных  материалов,  архитектура  и
дизайнерское  оформление  здания  или  сооружения,  уровень  отделки,  наличие  инженерных
коммуникаций, наличие ж. д. путей и т.д.

6. Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки

приносящих доход объектов недвижимости. К экономическим характеристикам относятся те,
которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки
аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или
дисконтирования для исчисления арендного дохода и т.д. При этом здесь исключается возможность
повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: «вид права
на недвижимость», «условия финансирования», «состояние рынка».

7. Использование. На использование имущества оказывают влияние зонирование и другие

ограничения. Если имеет место отличие в текущем использовании или в наиболее эффективном
использовании сопоставимого имущества от рассматриваемого имущества, необходимо тщательно
изучить влияние этого отличия на стоимость. Вообще говоря, в сравнительном анализе следует
использовать только объекты имущества с аналогичным наиболее эффективным использованием.

Все независимые корректировки можно делать в любом порядке, при этом общая поправка

получается суммированием, чаще всего в процентах. Они также называются поправками на
независимой основе, так как оценивают корректировочные характеристики независимо одна от
другой. Затем проценты (сумма) пересчитываются в денежные единицы, используемые в расчетах
этого сегмента рынка недвижимости.

Если элемент объекта сравнения превосходит по качеству тот же элемент объекта оценки, то

делается понижающая поправка, если же уступает

то вводится повышающая поправка.

Различают относительные (процентные и коэффициентные) и абсолютные (денежные)

корректировки (поправки), которые рассчитываются одним из пяти приведенных ниже методов:

Метод анализа парных продаж. Данный метод позволяет рассчитать поправку на основе

сравнения  цен  объектов,  имеющих  заданное  расхождение  в  характеристиках.  Парной  продажей
называется продажа двух объектов сходных по параметрам во всем, кроме одной характеристики,
на  которую  необходимо  рассчитать  корректировку.  Предполагается,  что  расхождение  в
характеристиках объектов тарной продажи приводит к несовпадению цен сделок. Сравнение цен
позволяет  рассчитать величину корректировки и применить ее для других объектов конкретного
сегмента рынка. Основное требование к отбору объектов парной продажи

принадлежность к тому

же сегменту рынка, что и оцениваемая недвижимость. Применение метода парных продаж
ограничено сложностью получения информации, а также отсутствием парных объектов
недвижимости, имеющих отличие только в одной характеристике.

Метод прямого сравнения характеристик. Суть метода заключается в анализе характеристик

объекта оценки и объекта сравнения. Методом прямого анализа характеристик обычно
рассчитывается: поправка на время продажи/предложения объекта, износ, наличие дополнительных
улучшений.

Экспертный метод. Экспертный метод объединяет процесс расчета и внесения корректировок

в цены сопоставимых объектов. Основу метода составляет субъективное решение оценщика о том,
как в процентном отношении влияет анализируемый параметр на цену. Как правило, анализируются
те объекты, расхождение параметров которых с оцениваемым объектом не приводит к отклонению
стоимости более чем на 30%.

Метод статистического анализа. Например, метод анализа иерархий. В методе используется

дерево  критериев,  в  котором  общие  критерии  разделяются  на  критерии  частного  характера.  Для
каждой  группы  критериев  определяются  коэффициенты  важности.  Альтернативы  также
сравниваются  между  собой  по  отдельным  критериям  с  целью  определения  каждой  из  них.
Средством  определения  коэффициентов  важности  критериев  либо  критериальной  ценности
альтернатив является попарное сравнение. Результат сравнения оценивается по бальной шкале. На
основе таких сравнений вычисляются коэффициенты важности критериев, оценки альтернатив и
находится  их  общая  оценка  как  взвешенная  сумма  оценок  критериев.  После  иерархического
воспроизведения  проблемы  устанавливаются  приоритеты  критериев,  и  оценивается  каждая  из
альтернатив по критериям.

При проведении корректировок следует руководствоваться следующими правилами:

если суммарная поправка меньше 5%, то ею можно пренебречь;

если суммарная поправка больше 20%, то следует исключить из рассмотрения этот объект

сравнения и подобрать более сопоставимый, если это возможно.

Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о цене аналога

в целом. Эти данные могут использоваться только в том случае, если размер аналога идентичны
размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. В таком случае оценщик
должен оперировать ценой единицы сравнения, которой может быть либо физическая единица (цена
единицы площади), либо экономическая (цена приносящей доход единицы). Выбор единицы
сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости.

При моделировании стоимости оцениваемого объекта недвижимости, корректировки на

различие между объектом оценки и сопоставимыми с ним объектами, применяются к цене объекта
сравнения в целом, и только после внесения всех поправок и корректировок цены объектов
сравнения будут переведены в цену за 1 кв. м площади здания.

При определении рыночной стоимости объекта оценки был проанализирован рынок

аналогичных объектов с помощью периодических изданий и консультаций в риэлтерских
компаниях.

5.3.1

ыбор объектов аналогов

На этапе выбора аналогов Оценщик проанализировал информацию по всем помещениям

торгово

офисного

назначения, находящимся в Мурманске,

предлагаемым на продажу.

Источники

данных

для

анализа

электронный архив объявлений изданий "Все объявления" за 201

г., расположенный по

Интернет адресу:

http://rio.murmansk.ru/cgi-bin/index.pl?archive+1;

база данных «

avito.ru

;

прямой поиск по системам yandex.ru,

mail.ru

с использованием поискового запроса "продам

помещение торгового/офисного

назначения» и его различных вариаций с уточнением назначения

помещения.

база данных «

http://www.rieltnet.ru

Критерии

первичного

отбора

объявлений

продаже

для

проведения

анализа

из объявления должно быть четко понятно, что оно опубликовано в 201

г.;

в объявлении должна быть указана цена предложения за

объект;

в объявлении должна

быть указана площадь помещения;

из текста объявления можно сделать вывод о сегменте рынка (разрешенном использовании) помещения.

Если какая

либо информация по вышеуказанным критериям в объявлении не указана, то такое предложение

невозможно использовать для целей настоящего Отчета, поскольку нарушаются следующие принципы оценки:

недопустимость использования информации о событиях, произошедших после даты оценки;

однозначность результата, достоверность и проверяемость исходных данных и произведенных на их основе

расчетов.

Предварительный

анализ

предложений

продаже

показал

встречаются объявления по продаже объектов с предельно высокими и предельно низкими

ценами предложения по сравнению с другими, которые невозможно объяснить параметрами
объекта, описанными в объявлении на продажу. Соответственно, подобные объявления о продаже
из рассмотрения исключались.

При отборе объявлений в виду общего небольшого количества доступной к использованию

информации были сделаны следующие допущения, позволяющие использовать часть объявлений,
в которых отсутствовала информация по какому

либо ценообразующему фактору.

Допущение

Если по какому

либо ценообразующему фактору имеется частичная информация,

т.е. для одних объектов значение по этому фактору указано, а для других

нет, то значение по

данному фактору для объектов, где он не указан можно установить на основании допущения о том,
что разумный продавец будет обязательно указывать в объявлении информацию положительно
характеризующую объект продажи. Соответственно, если подобная информация не указана, то
данный фактор имеет минимально допустимое значение. Т.е. если ничего не указано про наличие
инженерных систем, коммуникаций то считаем, что они у данного объекта отсутствуют.

Для использования и учета какого

либо ценообразующего фактора в дальнейших расчетах

необходимо:

чтобы значение по данному фактору было достоверно и однозначно определено у объекта

оценки;

чтобы значение по данному фактору достоверно и однозначно определялось у объектов

аналогов;

имелись данные или методики расчета корректировки для приведения цен объектов аналогов

к цене объекта оценку при их отличиях по данному фактору.

Объекты сравнения (аналоги) имеют различные рыночные характеристики по

местоположению, физическим характеристикам, а также другие особенности, которые должны
быть проанализированы и учтены в процессе определения рыночной стоимости. Описание
объектов

аналогов представлено в таблицах ниже

Объекты

–

аналоги

Параметры

Объекты

аналоги

Адрес

г. Апатиты, ул.

Жемчужная, 34

г. Кандалакша,

Кандалакшское

шоссе, д. 41/4

г. Кандалакша, ул.

Первомайская, д. 26

Местонахождение в пределах города

спальный микрорайон

среднеэтажной

застройки (квартал

застройки до

60-

годов

среднеэтажными

зданиями (2

-5

этажей))

спальный микрорайон

среднеэтажной

застройки (квартал

застройки до

60-

годов

среднеэтажными

зданиями (2

-5

этажей))

спальный микрорайон

среднеэтажной

застройки (квартал

застройки до

60-

годов

среднеэтажными

зданиями (2

-5

этажей))

Тип сделки

предложение

Передаваемые имущественные права,
ограничения (обременения) этих прав

право собственности

Условия финансирования

типичные

Условия продажи

типичные

Тип объекта недвижимости

встроенное
помещение

Материал стен здания

панельные

кирпичные

Линия домов

я линия

Площадь, м

110,0

335

231,8

Год ввода в эксплуатацию здания

1 985

1 963

1 962

Физическое состояние помещения

хорошее

Состояние отделки

стандартный ремонт

Расположение

помещения в здании

(этаж)

Наличие отдельного входа

есть

Дата предложения

27.10.2016

Цена предложения, ₽

1 350 000

3 500 000

3 400 000

Цена предложения с учетом НДС,
₽/кв.м

12 273

10 448

14 668

Контактные данные

Тел.: 921

-177-78-18

Тел.: 8

-902-281-14-26

Тел.: 8

-902-281-14-26

Источник информации

База недвижимости

"Хибины.com"

База агентства

недвижимости

"Авито"

База агентства

недвижимости

"Риэлт"

Интернет

источник

http://www.hibiny.com/

re/sale/item/172809

https://www.avito.ru/ka

ndalaksha/kommerches

kaya_nedvizhimost/torg
ovoe_pomeschenie_335

_m_859630147

https://www.avito.ru/ka

ndalaksha/kommerches

kaya_nedvizhimost/po

meschenie_svobodnogo

_naznacheniya_231.8_

m_751199997

Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки требуют введения корректировок:

на объем передаваемых прав на здание;

на условия продажи;

на снижение стоимости в процессе торгов;

на дату продажи;

на местоположение;

на площадь объекта;

на состояние объекта;

на наличие отдельного входа;

на этажность;

на тип объекта.

5.3.2

Обоснование корректировок

5.3.2.1

Объем передаваемых прав на помещение

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его

стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право
аренды и право собственности имеют различную стоимость.

В нашем случае

корректировка по данному фактору для зданий равна нулю, поскольку и

объекты

аналоги, и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности на объект

недвижимости (владение, распоряжение и пользование).

5.3.2.2

Корректировка на передаваемые права аренды на

земельный участок

Разница в стоимости между земельными участками, на которых расположен оцениваемый

объект и объект

аналог определяется разницей в объемах передаваемых прав. Права долгосрочной

и краткосрочной аренды, а также размеры участка имеют различную стоимость.

В нашем случае подобранные аналоги расположены на земельных участках, права на которые

не оформлены, также, как и Объект оценки. Поправка не вводилась.

5.3.2.3

Корректировка на условия продажи

Условия продажи объектов

аналогов типичные, т.е. продавцы

не были ограничены в сроках

продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не
приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим
корректировка по данному фактору не проводилась.

5.3.2.4

Корректировка на снижение стоимости в процессе торгов

Для определения скидки на торг оценщик воспользовался данными Справочника оценщика

недвижимости –

2016. Том

II.

Офисно

торговая недвижимость и сходные типы объектов.

Согласно

данным таблицы 93 справочника, средняя скидка на торг для офисно

торговых

объектов

свободного

назначения

составляет 16,

9%.

Класс объектов

Неактивный рынок

Среднее

Расширенный интервал

Цены предложений объектов

1. Офисно

торговые объекты свободного назначения и

сходные типы объектов недвижимости

16,9%

10,1%

23,70%

2. Высоко классные офисы (Офисы классов А, В)

16,3%

9,8%

22,80%

3. Высококлассная торговая недвижимость

15,9%

9,7%

22,10%

4. Недвижимость, предназначенная для ведения
определенного вида бизнеса

19,60%

12,0%

27,20%

Арендные ставки объектов

1. Офисно

торговые объекты свободного назначения и

сходные типы объектов недвижимости

13,90%

8,1%

19,70%

2. Высоко классные офисы (Офисы классов А, В)

13,5%

8,2%

18,9%

Высококлассная торговая недвижимость

13,20%

7,9%

18,40%

4. Недвижимость, предназначенная для ведения
определенного вида бизнеса

16,9%

10,10%

23,70%

5.3.2.5

Корректировка на дату выставления на торги/дату продажи

Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости объекта оценки

информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

5.3.2.6

Корректировка на местоположение

К факторам местоположения относятся:

Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый

сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе
исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.

2. Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе от

административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников
снабжения ресурсами.

3. Транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и

вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам
общественного транспорта.

Издание четвертое. Под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород.

4. Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности

строений, близость к рекреационной зоне —

лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от

источников экологического дискомфорта —

свалок, химических и других вредных производств.

Объекты

аналоги

имеют одинаково привлекательное с объектом оценки месторасположение

корректировка не применялась

5.3.2.7

Корректировка на площадь объекта

Для корректировки на площадь оценщиком была проанализирована база Росреестра по сделкам

с нежилыми помещениями в городах Кандалакша, Апатиты и Кировск. Поскольку в г. Кандалакша
было выявлено всего две сделки, то анализировалась база сделок ближайшего крупного к г.
Кандалакша населенного пункта –

г. Апатиты.

После выбраковки крайних и экстремальных

значений, оставлено 4 сделки за последние 3 месяца.

Таким образом, зависимость площади объекта

аналога от цены за 1м

выражается линейной

зависимостью, представленной на диаграмме с коэффициентом корреляции близким к 1.

5.3.2.8

Корректировка на расположение встроенного помещения в здании (этаж)

Оцениваемый объект расположен на цокольном этаже здания. Объекты

аналоги находятся на

первых этажах.

Для определения корректировки на расположение встроенного помещения в здании

оценщик

воспользовался данными Справочника оценщика недвижимости –

2016. Том

Офисно

торговая

недвижимость и сходные типы объектов.

Согласно данным таблицы

справочника, Отношение

удельной цены объекта в цоколе к удельной цене такого же объекта на 1 этаже

составляет

-18%.

Наименование коэффициента

Среднее

значение

Доверительный

интервал

Удельная цена

Отношение удельной цены объекта в подвале к удельной цене

такого же объекта на 1 этаже

0,71

0,70

0,73

Отношение удельной цены объекта в цоколе к удельной цене
такого же объекта на 1 этаже

0,82

0,81

0,83

Отношение удельной цены объекта на 2 этаже и выше

к удельной

цене такого же объекта на 1 этаже

0,87

0,86

0,88

Издание четвертое. Под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород.

5.3.2.9

Корректировка на состояние отделки

Оцениваемый объект нуждается в косметическом ремонте, что видно из фотографий,

приведенных в отчете. Отделка объектов

аналогов находится в хорошем состоянии.

Для определения корректировки на состояние отделки оценщик воспользовался данными

Справочника оценщика недвижимости –

2016. Том

Офисно

торговая недвижимость и сходные

типы объектов.

Согласно данным таблицы 56 справочника, средняя скидка на торг для офисно

торговых

объектов

свободного назначения составляет

-14%.

Наименование коэффициента

Среднее

значение

Доверительный

интервал

Удельная цена

Отношение удельной цены объекта без отделки, к удельной цене
такого же

объекта с отделкой в среднем состоянии

0,79

0,78

0,81

Отношение удельной цены объекта с отделкой, требующей
косметического ремонта, к удельной цене такого же объекта с
отделкой среднем состоянии

0,86

0,85

0,87

Отношение удельной цены объекта с отделкой «пюкс», к
удельной цене такого же объекта с отделкой в среднем состоянии

1,22

1,21

1,24

Величина

корректировок

отражает

мнение

экспертов

–

строителей

(ОАО

«Мурманскпромстрой» (тел.

(8152) 53-59-88

); ООО «Инкотерм» (тел.

(8152) 488-992, 488-999)).

Обоснование

весовых коэффициентов для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках

р д

сравнительного подхода

Рассматриваемый метод основан на предположении, что чем меньше величина корректировки

объекта

аналога, тем этот объект

аналог ближе к оцениваемому объекту. То есть, чем меньше

величина корректировки, тем выше весовой коэффициент объекта

аналога.

Математически зависимость (для рассматриваемого случая) имеет вид:

)

(

...

)

(

)

(

)

(

...

Где,

К –

искомый весовой коэффициент;

–номер аналога

сумма корректировок по всем аналогам;

...

сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

сумма корректировок 1 –го аналога;

сумма корректировок 2

го аналога;

сумма корректировок

го аналога.

Издание четвертое. Под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород.

5.3.3

Расчет стоимости методом сравнительного анализа

Характеристики объектов

аналогов и расчет методом сравнительного анализа представлены в

таблице ниже.

Таблица

корректировок

Элемент сравнения

Объект оценки

Объекты

аналоги

Объект

аналог

№1

Объект

аналог

№2

Объект

аналог

№3

Стоимость предложения, ₽/м2

12 273

10 448

14 668

Корректировки по первой группе сравнения (характеристики сделок)

Передаваемые

имущественные

права

на

помещение

право

собственности

право

собственности

право

собственности

право

собственности

Корректировка

Скорректированная стоимость, ₽

12 273

10 448

14 668

Передаваемые

имущественные

права

ограничения

(

обременения

)

этих

прав

право

собственности

право

собственности

право

собственности

право

собственности

Корректировка

Скорректированная стоимость, ₽

12 273

10 448

14 668

Условия

финансирования

типичные

Корректировка

Скорректированная стоимость, ₽

12 273

10 448

14 668

Условия

продажи

типичные

Корректировка

Скорректированная стоимость, ₽

12 273

10 448

14 668

Условия

рынка

(

тип

сделки

скидки

ценам

предложений

)

сделка

предложение

Корректировка

-16,9%

Скорректированная стоимость, ₽

10 199

8 682

12 189

Условия

рынка

(

изменения

цен

за

период

между

датами

сделки

оценки

)

27.10.2016

Корректировка

Скорректированная стоимость, ₽

10 199

8 682

12 189

Корректировки по второй группе сравнения (характеристики объектов)

Локальные

характеристики

местоположения

Местоположение

город

Кандалакша

Мурманской

области, улица

50 лет Октября,

дом 8

г. Апатиты, ул.

Жемчужная, 34

г. Кандалакша,

Кандалакшское

шоссе, д. 41/4

г. Кандалакша,

ул.

Первомайская,

д. 26

Местонахождение

пределах

города

спальный

микрорайон

среднеэтажной

застройки

(квартал

застройки до 90

х годов

среднеэтажными

зданиями (2

-9

этажей))

спальный

микрорайон

среднеэтажной

застройки

(квартал

застройки до 90

х годов

среднеэтажными

зданиями (2

-5

этажей))

спальный

микрорайон

среднеэтажной

застройки

(квартал

застройки до 90

х годов

среднеэтажными

зданиями (2

-5

этажей))

спальный

микрорайон

среднеэтажной

застройки

(квартал

застройки до 90

х годов

среднеэтажными

зданиями (2

-5

этажей))

Корректировка

0,00%

Скорректированная стоимость, ₽

10 199

8 682

12 189

Корректировка

на

линию

домов

вторая линия

я линия

Корректировка

0,00%

-21,00%

Скорректированная стоимость, ₽

10 199

8 682

9 629

Физические

характеристики

Общая

площадь

помещения

30,5

110

335

232

Корректировка

31%

21%

Скорректированная стоимость, ₽

11 029

11 389

11 614

Тип

объекта

встроенное
помещение

Корректировка

Скорректированная стоимость, ₽

11 029

11 389

11 614

Материал

стен

панельные

кирпичные

Корректировка

Скорректированная стоимость, ₽

11 029

11 389

11 614

Наличие

отдельного

входа

есть

Корректировка

0,00%

Скорректированная стоимость, ₽

11 029

11 389

11 614

Расположение

встроенного

помещения

здании

(

этаж

)

цоколь

Корректировка

-18%

Скорректированная стоимость, ₽

9 044

9 339

9 524

Физическое

состояние

объекта

хорошее

Корректировка

Скорректированная стоимость, ₽

9 044

9 339

9 524

Состояние отделки

требуется

косметический

ремонт

стандартный

ремонт

стандартный

ремонт

стандартный

ремонт

Корректировка

-14,00%

Скорректированная стоимость, ₽

7 778

8 032

8 190

Валовая корректировка

58%

81%

92%

Вес влияния аналога на стоимость
оцениваемого объекта

37%

32%

30%

Коэффициент вариации, %

2,6%

Величина коэффициента

вариации соответствует

требуемому значению

до 20 %

Итоговая стоимость 1 м2
улучшений, ₽

7 985

Итоговая стоимость объекта
оценки, округленно, с учетом НДС,
₽

243 532

5.4

Доходный подход к оценке

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом

основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор,
то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем
доходов  от  использования.  Учитывая,  что  существует  непосредственная  связь  между
размером  инвестиций  и  выгодами  от  коммерческого  использования  объекта  инвестиций,
стоимость  недвижимости  определяется  как  стоимость  прав  на  получение  приносимых  ею
доходов,  иными  словами,  стоимость  объекта  недвижимости  определяется  как  текущая
стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению

с затратным и сравнительным

подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о
недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как
основной ценообразующий фактор. Основным недостатком

доходного подхода является то,

что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Этапы процедуры оценки при данном подходе:

Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за

период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового
дохода (ПВД)

ПВД

представляет собой максимальный доход, который способен приносить объект

оценки, при

100-

% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от

площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по

формуле:

ПВД

= S ·

пл

годовая арендная плата (рыночная или договорная

)

S -

площадь Объекта оценки

Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе

арендной платы, расчет действительного валового дохода

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно

сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет
неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными
арендаторами.

Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется

коэффициентом  недоиспользования,  определяемым  отношением  величины  не  сданных  в
аренду  площадей  к  величине  общей  площади,  подлежащей  сдаче  в  аренду.  Отношение
сданных  в  аренду  площадей  к  общей  площади,  подлежащей  сдаче  в  аренду,  называется
коэффициентом  загрузки.  Для  различных  сегментов  рынка  недвижимости  существуют
типичные рыночные значения коэффициента загрузки.

Таким образом, величина потерь о незанятости площадей либо определяется исходя из

рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:

КНД

коэффициент недоиспользования;

Кn

доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена

арендаторов;

средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода

старых;

общее число арендных периодов в году.

Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю

ПВД, теряемого в результате невозможности 100%

ной сдачи в аренду всех предназначенных

для этого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимость
скорректировать ПВД на

коэффициент загрузки площадей (Кз)

, который определяется

следующим образом:

Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную

ситуацию,  когда  всегда  имеются  недобросовестные  арендаторы,  которые,  освобождая
помещение,  не  погашают  свою  задолженность  по  аренде.  Количественным  выражением
снижения  дохода  от  неоплаты  аренды  является  коэффициент  потери  доходов  от  неоплаты
(коэффициент  недосбора  платежей)  (Кн),  который  определяется  на  основе  информации  о
средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду
помещений,  который  выражается  в  %  от  потенциального  валового  дохода.

Таким образом,

коэффициент сбора платежей (Кс)

составит:

Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей

формуле:

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо

добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх
арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами

прачечной,

автомобильной стоянкой, то есть к прочим доходам можно отнести дополнительные средства,
получение которых можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости.

* Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на

анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном
рынке.

Эксплуатационные

расходы (ЭР)

это расходы, необходимые для обеспечения

нормального функционирования объекта, непосредственно связанные с получением
действительного валового дохода.

Эксплуатационные расходы принято делить на три

группы:

условно

постоянные;

условно

переменные;

расходы на замещение.

К условно

постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени

эксплуатационной

загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту

группу включают:

налог на имущество;

страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

платежи за земельный участок;

некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно

переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от

эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту
группу включают следующие расходы:

коммунальные;

на текущие ремонтные работы;

заработная плата обслуживающего персонала;

налоги на заработную плату;

на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

на рекламу и заключение арендных договоров;

на консультации и юридическое обслуживание;

на управление;

прочие расходы.

Расходы на

замещение

расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся

конструктивных

элементов здания. Обычно к таким элементам относят:

кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные

заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком
службы;

санитарно

техническое оборудование и электроарматура;

элементы наружного благоустройства

пешеходные дорожки, подъездные дороги,

автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с

нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет
эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для
данного типа недвижимости.

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из

действительного валового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным
доходом.

Пересчет

чистого

операционного

дохода

текущую

стоимость

объекта

рядом

способов

зависимости

от

выбранного

метода

оценки

Для определения текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода,

возможно использование двух методов:

метод прямой капитализации доходов;

метод капитализации по норме отдачи на капитал:

метод капитализации по расчетным моделям;

метод дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена

способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих
методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его
стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы
лишь способом преобразования потоков дохода.

Метод прямой капитализации

метод определения рыночной стоимости доходного

объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в
стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа
рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных
оцениваемому

объекту,

полученных

методом

рыночной

экстракции.

При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке
коэффициента капитализации

учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на

капитал и норму

его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих

заложен  в  рыночных  данных.  Такой  западный  классический  вариант  метода  прямой
капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок,
применять  в  российских  условиях  практически  невозможно,  в  связи  с  возникающими
сложностями  при  сборе  информации  (чаще  всего  условия  и  цены  сделок  являются
конфиденциальной  информацией).  Исходя  из  этого,  на  практике  приходится  использовать
алгебраические  методы  построения  коэффициента  капитализации,  предусматривающие
отдельную

оценку

нормы

отдачи

на

капитал

нормы

его

возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих
активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности
капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал

метод определения рыночной

стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как

"сальдо реальных денег", которые он генерирует в

процессе оставшегося срока

экономической

жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с

использованием

нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню

рисков

инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал

имеет с формальной

(математической) точки зрения две разновидности:

метод дисконтированных денежных потоков

метод капитализации по норме отдачи

на капитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием в качестве
ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим
суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая
денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.

метод капитализации по расчетным моделям

метод капитализации по норме отдачи

на  капитал,  при  котором  для  определения  рыночной  стоимости  наиболее  типичный  доход
первого  года  преобразуется  в  стоимость  с  использованием  формализованных  расчетных
моделей  дохода  и  стоимости,  полученных  на  основе  анализа  тенденций  их  изменения  в
будущем.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, если:

Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;

Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных
средств от недвижимости;

Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

Оцениваемая недвижимость

крупный многофункциональный коммерческий объект;

Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в

эксплуатацию.

Метод капитализации по расчетным моделям используется, если:

Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой
значительную положительную величину;

Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

5.4.1

Обоснование выбора метода доходного подхода

Учитывая, что Объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а

также,  принимая  во  внимание  существующие  тенденции  на  рынке  коммерческой
недвижимости  Мурманской  области,  можно  прогнозировать  плавно  изменяющиеся  с
незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду Объекта оценки, что позволяет
применить  для  пересчета  спрогнозированного

дохода в текущую стоимость метод

капитализации по расчетным моделям (далее

метод капитализации дохода).

5.4.2

Определение рыночной арендной ставки.

Рыночная среднегодовая арендная ставка представляет собой наиболее вероятную ставку,

по которой объект может быть передан в аренду в условиях открытого рынка.

Расчет арендных ставок произведен на основании анализа рыночных арендных ставок на

площади помещений аналогичного

назначения с проведением соответствующих

корректировок

Источниками информации для определения рыночных арендных

ставок послужили:

печатные издания «Недвижимость», «Все объявления», а также информация Интернет

сайтов

- rio.murmansk.ru, www.avito.ru, www.rieltnet.ru

и риелторов.

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в Таблицах ниже.

Объекты

–

аналоги

Параметры

Объекты

аналоги

Адрес

г. Кандалакша,

ул. Данилова д.

г. Апатиты, ул.

Космонавтов, 8

г. Апатиты, ул.

Ферсмана, 11

г. Апатиты, ул.

Дзержинского, 59

Местонахождение в пределах города

спальный

микрорайон

среднеэтажной

застройки

(квартал

застройки до 90

годов

среднеэтажными

зданиями (2

-5

этажей))

спальный

микрорайон

среднеэтажной

застройки

(квартал

застройки до 90

годов

среднеэтажными

зданиями (2

-5

этажей))

спальный

микрорайон

среднеэтажной

застройки

(квартал

застройки до 90

годов

среднеэтажными

зданиями (2

-5

этажей))

спальный

микрорайон

среднеэтажной

застройки

(квартал

застройки до 90

годов

среднеэтажными

зданиями (2

-5

этажей))

Тип сделки

предложение

предложениые

Передаваемые имущественные
права, ограничения (обременения)
этих прав

аренда

Условия финансирования

типичные

Условия продажи

типичные

Тип объекта недвижимости

встроенное
помещение

Материал стен здания

кирпичные

Линия домов

я линия

Площадь, кв.м

100

Физическое состояние помещения

хорошее

Состояние отделки

стандартный

ремонт

стандартный

ремонт

стандартный

ремонт

стандартный

ремонт

Расположегние помещения в здании
(этаж)

Наличие отдельного входа

есть

Дата предложения

27.10.2016

Цена предложения, ₽/месяц

30 000

60 000

30 000

40 000

Арендная ставка, ₽/м

/месяц

500

600

484

615

Арендная ставка, ₽/м

/год

6 000

7 200

5 806

7 385

Контактные данные

+7 931 369-22-82

+7 921 517-17-50

+7 962-861-02-56

+7 921 517-17-50

Источник информации

База агентства

недвижимости

"Авито"

База агентства

недвижимости

"Авито"

База агентства

недвижимости

"Авито"

База агентства

недвижимости

"Авито"

Интернет

источник

https://www.avito.r
u/kandalaksha/kom

mercheskaya_nedv
izhimost/pomesche
nie_svobodnogo_n
aznacheniya_60_m

_739196037

https://www.avito.r

u/apatity/kommerc

heskaya_nedvizhi

most/pomeschenie

_100m_777010218

https://www.avito.r

u/apatity/kommerc

heskaya_nedvizhi

most/pomeschenie

_svobodnogo_nazn
acheniya_62_m_85

7592188

https://www.avito.r

u/apatity/kommerc

heskaya_nedvizhi

most/pomeschenie

_65_m_752245308

Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: Мурманская область, г.Кандалакша, ул. Питео - часть 3