Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: Мурманская область, г.Кандалакша, ул. Питео - часть 2

 

17 

продукции (кроме сметаны и творога) (на 1,3 %). При этом увеличено производство творога (101,6 

%), 

сметаны (104 %).

 

Производство хлеба и хлебобулочных изделий снизилось на 2,4 %.

 

Кроме того, с апреля 2015 года в области остановлено производство муки и комбикормов.

 

Негативное  влияние  на  динамику  развития  пищевой  промышленности  области  в  2015  году 

оказало

 

падение производства сельскохозяйственной продукции, а также приход в область крупных 

торговых сетей федерального уровня.

 

Уровень  металлургического  производства  и  производства  готовых  металлических  изделий  в 

2015 году вырос на 13,5 % к уровню 2014 года.

 

Увеличились объемы выпуска никеля необработанного (118,3 %), меди (109,9 %), алюминия 

(102,6 %). 

В  течение  2015  года  наблюдался  устойчивый  тренд  к  снижению  мировых  цен  на  цветные 

металлы, что обусловлено торможением развития мировой экономики и в первую очередь Китая, а 
также укреплением доллара США и снижением цен на нефть. Так цена на никель снизилась с 15,9 
тыс. долл. США/т (декабрь 2014 г.) до 8,7 тыс. долл. США/т (декабрь 2015 г.), цена на медь 

- 

с 6,4 

до 4,6 тыс. долл. США/т, цена на алюминий 

- 

с 1,9 до 1,5 тыс. долл. США/т.

 

В сфере производства и распределения электроэнергии, газа и воды объем отгрузки продукции 

в отчетном периоде составил 57,2 млрд. рублей (102,7 % к 2014 году в действующих ценах). Индекс 
производства 

- 97,9 %. 

В 2015 году выработка электроэнергии увеличилась на 0,8 %, производство тепла 

- 

сократилось 

на 5,5 %.

 

Потребление  электроэнергии  составило  12,3  млрд.  кВт.  ч  (100,1  %  к  2014  году).  Отпуск 

электроэнергии за пределы региона вырос на 2,8 %.

 

За  счет  более  высокой  водности  по  сравнению  с  2014  годом  выработка  электроэнергии  на 

гидроэлектростанциях  выросла  на  18,4  %,  а  ее  доля  в  структуре  выработки  по  видам  генерации 
увеличилась с 33,9 % в 2014 году до 39,8 % в отчетном периоде.

 

 

3.2.3 

Инвестиции

 

Объем  инвестиций  в  основной  капитал  за  2015  год,  по  предварительным  данным 

Мурманскстата, составил 101 млрд. рублей, или 102,5 % к уровню 2014 года в сопоставимых ценах.

 

Рост  объемов  инвестиционных  вложений  в  обрабатывающей  промышленности  (153,8  %  в 

сопоставимых  ценах)  обусловлен  завершением  инвестиционного  проекта  по  промышленному 
производству электролитного кобальта (АО «Кольская ГМК»).

 

Также  на  увеличение  объема  инвестиций  в  основной  капитал  повлиял  рост  инвестиционной 

активности  в  государственном  управлении  и  обеспечении  военной  безопасности  и  социальном 
страховании (138,1 %), предоставлении прочих коммунальных, социальных и персональных услуг 

(169,6 %). 

При этом, снижение инвестиционной активности отмечено по таким видам деятельности, как 

транспорт  и  связь,  производство  и  распределение  электроэнергии,  газа  и  воды,  гостиницы  и 
рестораны, добыча полезных ископаемых, рыболовство, рыбоводство.

 

Основными  направлениями  инвестиционных  вложений  в  2015  году  стали  техническое 

перевооружение, реконструкция и модернизация действующих производств.

 

Преобладающим  источником  финансирования  инвестиций  в  основной  капитал  являлись 

привлеченные средства организаций (55,8 % в общем объеме инвестиций, за 2014 год 

- 55,9 %), 

большая часть которых пришлась на бюджетные инвестиции.

 

Объем  бюджетных  инвестиций  в  основной  капитал,  по  предварительным  данным 

Мурманскстата, в 2015 году увеличился до 39,5 млрд. рублей, или в 1,25 раза к уровню 2014 года в 
сопоставимых ценах.

 

Бюджетные инвестиции за счет средств федерального бюджета возросли до 36,8 млрд. рублей 

(в 2014 году 23,7 млрд. рублей), что в основном связано с увеличением капитальных вложений в 
государственном управлении и обеспечении военной безопасности, и социальном страховании, а 
также расходов на строительство универсальных атомных ледоколов.

 

 

18 

В  связи  с  переносом  сроков  начала  строительства  объектов  областной  и  муниципальной 

собственности (по причине оптимизации бюджетных расходов) объем бюджетных инвестиций за 
счет средств консолидированного бюджета, по предварительным данным, в 2015 году составил 1,8 
млрд. рублей (в 2014

 

году 

- 

2,1 млрд. рублей).

 

В 2015 году завершено строительство легкоатлетического манежа в г. Мурманске, спортивных 

сооружений спорткомплекса  «Долина Уюта», детского сада в ЗАТО г. Североморск, 9

-

ти жилых 

многоквартирных  домов  (из  них  введены  в  эксплуатацию  8  домов)  и  спального  корпуса 
Апатитского психоневрологического интерната № 1.

 

3.2.4 

Строительство

 

Объем работ, выполненных собственными силами по виду деятельности «Строительство», за 

2015 год сложился в сумме 30,6 млрд. рублей, или 97,4 % к уровню 2014 года в

 

постоянных ценах. 

Снижение  обусловлено  уменьшением  объема  строительно

-

монтажных  работ  на  объектах 

строительства  и  реконструкции  автомобильных  дорог,  горно

-

металлургического  комплекса  и 

организаций электроэнергетики.

 

3.2.5 

Потребительский рынок

 

Инфляция  на  потребительском  рынке  сложившаяся  под  влиянием  изменений  курса  рубля 

составила 113,4 % к декабрю 2014 года (в 2014 году 

- 

110,3 %), что выше, чем в среднем по России 

на 0,5 процентного пункта (112,9 %).

 

Продовольственные товары за год подорожали в среднем на 13,5 %. Цены на промышленные 

товары увеличились на 14,6 %, платные услуги населению 

- 

на 11,7 %.

 

Среди платных услуг населению существенно возросли цены и тарифы на услуги страхования 

(на 45 %), зарубежного туризма (на 25 %), воздушного транспорта (на 24 %),

 

жилищные услуги (на 

22 %), услуги проводного вещания и услуги по ремонту бытовой техники (на 19 %), ветеринарные 
услуги, услуги фотоателье и услуги по ремонту обуви (на 16 %), медицинские услуги (на 15 %).

 

На потребительском рынке области в 2015 году наблюдалось снижение физических объемов 

розничного  товарооборота,  платных  услуг  населению  и  оборота  общественного  питания,  что 
обусловлено  низким  потребительским  спросом  населения  на  фоне  значительного  роста  цен  и 
снижения реальных денежных доходов населения.

 

Оборот розничной торговли в сопоставимых ценах снизился на 13,8 % по сравнению с 2014 

годом.  Опережающими  темпами  снижались  физические  объемы  продаж  промышленных  товаров 
(на  22,3  %),  что  отчасти  обусловлено  уменьшением  объемов  потребительского  кредитования

 

и 

усилением  сберегательной  активности  населения.  По  пищевым  продуктам,  включая  напитки,  и 
табачным изделиям снижение объёмов в сопоставимых ценах составило 6,8 %.

 

В  структуре  оборота  розничной  торговли  существенно  возросла  доля  продовольственных 

товаров 

- 

60,6 % против 54,9 % в 2014 году.

 

Физические объемы оборота общественного питания снизились на 4 % к уровню 2014 года.

 

По  предварительным  данным  Мурманскстата  индекс  физического  объема  платных  услуг 

населению составил 94,7 % по отношению к 2014 году.

 

Наибольшее  сокращение  физических  объемов  отмечено  по  бытовым  услугам  (на  23  %), 

туристским (на 16 %), физической культуры и спорта (на 14 %), услугам гостиниц и аналогичных 
мест  размещения  и  правового  характера  (на  12  %).  При  этом  физические  объемы  санаторно

-

оздоровительных и услуг связи превысили уровень 2014 года на 8 %, ветеринарных 

- 

на 1 %.

 

В  структуре  объема  платных  услуг  населению  преобладали  коммунальные,  транспортные 

услуги и услуги связи (60 % в общем объеме).

 

3.2.6 

Внешняя торговля

 

По  итогам  2015  года  внешнеторговый  оборот  Мурманской  области  снизился  на  3,9  %  по 

сравнению с 2014 годом до 3 019,9 млн. долларов США.

 

Экспорт товаров составил 2663 млн. долларов (98,3 % к уровню 2014 года).

 

Наиболее значимыми товарными группами экспорта Мурманской области являются металлы и 

изделия  из  них,  их  доля 

- 

45,4  %  от  общего  объема  экспорта  (в  2014  году 

-  35,1  %), 

продовольственные товары 

- 

30,7 % (32,8 %), минеральные продукты 

- 20,8 % (26,9 %). 

 

19 

Экспорт  металлов  и  изделий  из  них  вырос  на  27,2  %.  Физические  объемы  вывоза  цветных 

металлов увеличились в целом в 1,6 раза при падении экспортных цен на никель необработанный 

- 

на 33,7 %, медь рафинированную 

- 

на 23,9 %. В то же время в 2015 году алюминий необработанный 

подорожал на 7,5 %. Объемы поставок отходов и лома черных металлов увеличились в 1,2 раза при 
снижении средних контрактных цен на 33,2 %.

 

Снижение  экспорта  продовольственных  товаров  на  7,9  %  произошло  на  фоне  сокращения 

поставок филе рыбного и прочего мяса рыб (включая фарш) 

- 

на 20,5 %, рыбы сушеной, соленой, 

копченой 

- 

на 45,7 %, ракообразных 

- 

на

 

9.1 

%.  В  тоже  время  увеличились  физические  объемы  поставок  мороженой  рыбы  на  1,3  %. 

Контрактные цены на рыбопродукцию в среднем соответствуют прошлогоднему уровню.

 

Стоимость экспорта минеральных продуктов в 2015 году

 

снизилась по сравнению с 2014 годом 

на 24,1 % в основном в результате двукратного падения цен на железорудный концентрат, при этом 
физические объемы поставок выросли на 6,9 %. Поставки апатитового концентрата выросли на 4 % 
при увеличении экспортных цен на 5,3 %.

 

Основными партнерами по экспортным операциям являлись 

- 

Нидерланды (доля в экспорте 

- 

33,7  %),  Швейцария  (12,6%),  Бельгия  (10,7  %),  Китай  (7,2  %),  Германия  (5,4  %),  Литва  (4,7  %), 
Норвегия (3,4 %), Великобритания (3,2 %), Франция (2,5 %) и Дания (

2 %). 

По сравнению с 2014 годом импорт товаров в 2015 году снизился на 17,4

 

%  до  356,9  млн. 

долларов.  Отрицательная  динамика  стоимостного  объема  импорта  объясняется  значительным 
спадом  закупок  сырья  для  металлургической  промышленности,  а  также  продовольственных 
товаров.

 

В структуре импорта увеличилась доля машин, оборудования и транспортных средств (47 % 

против 29,4 % в 2014 году), продукции химической промышленности и каучука (22,9 % против 20,3 
%). В то же время снизился удельный вес минеральных продуктов

 

(12,5 % против 14,2 %), металлов 

и изделий из них (8,5 % против 19,3 %), продовольственных товаров (6,9 % против 13,9 %).

 

Импорт  машин, оборудования и транспортных средств  увеличился в 1,3 раза к  уровню 2014 

года.  Положительное  влияние  на  рост  показателя  оказало  приобретение  мурманской  компанией 
рыболовного  судна.  Увеличились  поставки  (по  стоимости)  оборудования  для  термической 
обработки  материалов  (в  16,7  раза),  для  производства  прочих  пищевых  продуктов  (в  2,6  раза), 
машин и механизмов для грунтовых работ

 

(в 1,3 раза), судов для перевозки пассажиров или грузов 

(в 14,2 раза). Вместе с тем наблюдалось сокращение закупок дорожной и строительной техники (на 
40,7  %),  частей  к  машинам  и  устройствам  (на  46  %),  станков  для  обработки  металлов  объемной 
штамповкой (в

 

49,6 раза), оборудования для сортировки и измельчения грунта (в 2,9 раза), плавучих 

конструкций прочих (в 26,1 раза).

 

Импорт продукции химической промышленности и каучука составил

 

93.1 

% к 2014 году. Объем ввоза глинозема в натуральном выражении увеличился на 2,9 % при 

сохранении  цен  на  уровне  2014  года.  В  то  же  время  стоимость  поставок  шин  резиновых  новых 
снизилась на 10,8 %.

 

Снижение  импорта  минеральных  продуктов  на  27,2  %  к  2014  году  произошло  в  результате 

сокращения  поставок  никелевого  концентрата  из  Южной  Африки  на  11  %  при  одновременном 
падении цены на 20,5 %.

 

Физические объемы поставок цемента увеличились на 17,1 % при снижении цены на 21,6 %.

 

Введение запрета на ввоз в Россию

 

отдельных видов

 

сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия из стран, которые ввели санкции в 

отношении России, повлияло на снижение импорта продовольственных товаров в 2,5 раза к уровню 
2014 года. Сократились поставки живой рыбы (на 27,2 %), мороженой (в 3,7 раза), кормов для рыбы 
(в 2.2 раза).

 

Поставки медного кека из Финляндии снизились в 2,6 раза по сравнению с 2014 годом (в 2015 

году  ввоз  продукции  осуществлялся  с  мая  по  август),  что  повлияло  на  значительное  падение 
объемов импорта по товарной группе «металлы и изделия из них» (в 2,8 раза).

 

Основными партнерами по

 

импортным операциям являлись 

- 

Индонезия (доля в импорте 

- 13,9 

%), Финляндия (11 %), Южная Африка (10,9 %), Норвегия (9,8 %), Германия (8,6 %), Ямайка (7,7 
%), Швеция (7 %), Нидерланды (6,1 %), Бразилия (4,9 %) и Япония (4 %).

 

 

20 

3.3

 

Анализ  рынка  офисной  недвижимости  юга  Мурманской  области

 

(Апатиты,  Кировск, 

Кандалакша)

 

Офисные  здания/помещения  могут  различаться  по  различным  параметрам.  На  сегодняшний 

день принято различать офисные помещения по классам «A», «B», «C», «D».

 

Ниже приведена характеристика офисных помещений, относящихся к различным классам.

 

Офисы

 

класса

 "

A+", "A", "A-

" (

или

 

А

1, 

А

2, 

А

3)

 

Данные  офисные  помещения  являются  наиболее  престижными  из  всех  существующих  и 

отвечают, как правило, следующим критериям:

 

Расположение 

- 

офисы  расположены  преимущественно  в  Центральном  административном 

округе. При этом важным критерием для такого типа офисных зданий является 

- 

близость к метро, 

удобный подъезд и транспортное расположение. 

 

Тип здания 

- 

обычно бизнес

-

центры.  

  

Год  постройки 

- 

новое  строительство  (или  возраст  менее  3  лет)  либо  полностью 

реконструированное здание сравнительно недавней постройки. 

 

Юридическая  документация 

- 

наличие  полной  и  правильно  оформленной  юридической 

документации на право собственности и эксплуатации здания. 

 

Управление  зданием 

- 

профессиональное  высококачественное  управление  зданием  или 

комплексом зданий, отвечающее международным стандартам. 

 

Конструктивные  решения 

- 

обычно  монолитно

-

каркасное  или  металлокаркасное  здание  с 

высотой  каждого  этажа  не  менее  3,6  метра  (от  фальшпола  до  подвесного    потолка  не  менее  2,7 
метра). 

 

Нагрузка на межэтажные перекрытия 

- 

допустимая нагрузка 400

-

450 на 1 кв.м 

 

Планировка  и  отделка 

- 

открытые  планировки,  позволяющие  менять  конфигурацию 

расположения  офиса  в  соответствии  с  требованиями  и  пожеланиями  арендатора,    внутренняя 
отделка выполняется: 

 

- 

по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов); 

 

- 

по  индивидуальному  заказу  арендатора  (отделка  «под  арендатора»)  с  применением 

высококачественных материалов. 

 

Окна 

- 

современные высококачественные окна,  большая степень естественной освещенности, 

красивый вид из окон. 

 

Инженерия 

- 

лучшие современные системы инженерного оборудования здания. 

 

Система  кондиционирования  и  вентиляции:  4/2

-

хтрубная  система  вентиляции  и 

кондиционирования, система климат

-

контроля. 

 

Телекоммуникации   

- 

оптико

-

волоконные  телекоммуникации,  качественный  провайдер 

телекоммуникационных услуг в здании. 

 

Электроснабжение 

- 

два  независимых  источника  электроснабжения  или  наличие  источника 

бесперебойного  питания  (мощность  электроснабжения  для  низковольтных  сетей  арендатора 
должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м полезной площади плюс  20 Вт, дополнительно выделенных 
для освещения) 

 

Парковка 

- 

наличие  охраняемой  автостоянки  (минимум  1  место  на  100  кв.м  арендуемой 

площади). Чаще всего такие офисные здания имеют как наземную, так и подземную охраняемую 
стоянку. 

 

Охрана 

- 

круглосуточная  охрана,  современные  системы  безопасности  и  контроля  доступа  в 

здание. 

 

Лифты 

- 

современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей. 

 

Инфраструктура 

- 

услуги  центральной  рецепции  на  1  этаже,  кафетерий/столовая  для 

сотрудников, банкомат, фитнесс

-

центр, парикмахерская и другие удобства. 

 

Офисы класса "A+" (A1) отвечают обычно всем критериям, приведенным выше. Кроме этого, в 

последнее время, требования, предъявляемые к офисам класса "A+" ("A1") постоянно повышаются. 
Например, появились интеллектуальные здания («умные офисы»). Интеллектуальные здания 

- 

это 

комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и 

 

21 

руководства,  контроль  и  регулирование  всей  инфраструктуры  бизнес

-

центра  из  одного  места; 

дублирование и резервирование жизненно

-

важных для бизнеса системы.

 

Офисы  класса  "A"  ("A2"),  "A

-

"  ("A3"),  обычно,  уступают  по  нескольким  незначительным 

параметрам.

 

Офис класса "A" ("A2") 

- 

это, как правило, сравнительно недавно построенное или полностью 

реконструированное здание, отвечающее почти всем характеристикам офисных зданий класса "A+" 
(A1), однако уступающее классу "A+" (A1) по нескольким незначительным параметрам:

 

- 

отсутствие системы  «умный офис»; 

 

- 

несколько менее профессиональное управление зданием; 

 

- 

планировка допускается не очень эффективная и большое количество офисов без окон; 

 

- 

менее жесткие требования к расположению здания; 

 

- 

менее развитая инфраструктура (например, возможно отсутствие ресторана). 

 

Офис класса "A

-" ("A3") - 

это, как правило, вновь построенное или реконструированное здание 

постройки середины или конца 90

-

х гг., которое по своим характеристикам близко к классу  "A" 

("A2"), но уступает ему по нескольким незначительным чертам:

 

- 

менее удачное расположение; 

 

- 

менее  качественная  и  удобная  система  центрального  кондиционирования  и  вентиляции 

(обычно  двухтрубная  система  вентиляции  и  кондиционирования  или  система  предварительного 
охлаждения воздуха); 

 

- 

не достаточно эффективная и рациональная планировка; 

 

- 

менее

 

известный  и опытный арендодатель и сервисные службы; 

 

- 

возможно  отсутствие  подземного  паркинга,  однако  наземная  охраняемая  парковка 

обязательно есть. 

 

 

Офисы

 

класса

 "B+", "B" (

или

 

В

1, 

В

2)

 

В  основной  своей  массе  офисные  здания  класса  "B+",  "B"  (или  В1,  В

2)  - 

это  бизнес

-

центры 

класса  А, после 5

-

7 лет эксплуатации или особняки после полного переоборудования и ремонта. 

Реже  к  данному  классу  относят  новостройки  последних  10

-

15  лет  и  реконструированные 

административные и промышленные здания советского времени. При этом именно данный класс 
офисных зданий считается на рынке более востребованным, поскольку, с одной стороны, отличия 
офисов  класса"B+",  "B"    от  офисов  класса  А,  не  носят  принципиального  характера,  а  с  другой 
стороны, обходятся арендаторам дешевле.  

 

Считается,  что  офисы  класса  "B+",  "B"  (или  В1,  В2)  должны  удовлетворять  не  менее  чем 

половине критериев, предусмотренных для офисных зданий класса А.

 

Для офисов класса "B+", как правило, характерно:

 

- 

хорошее местоположение, доступность основных магистралей и метро, приятный вид из окна; 

 

- 

юридическая  документация  на  право  собственности  и  эксплуатации  здания  оформлена 

полностью и правильно; 

 

- 

управление  зданием  осуществляется  службой  эксплуатации  здания  (преимущественно 

российские компании) либо непосредственно силами собственника здания; 

 

- 

внешний  вид  здания  выглядит  вполне  респектабельно,  но  в  отличие  от  класса  А  не  имеет 

изысканной  архитектуры;  отделка  помещений  входной  группы  (фойе,  лифтовые  холлы) 
произведена на высоком уровне, но «скромнее», чем в офисных зданиях класса А; 

 

- 

свободная или коридорно

-

кабинетная планировка, современная стандартная отделка офисов 

(в отделке используются хорошие материалы); 

 

- 

существует  система  вентиляции  с  предварительным  охлаждением  воздуха,  возможно 

использование сплит

-

систем кондиционирования; 

 

- 

оптико

-

волоконная связь, услуги известных телекоммуникационных провайдеров; 

 

- 

круглосуточная охрана, современные системы безопасности; 

 

- 

охраняемая парковка, как правило, только наземная; 

 

- 

инфраструктура: кафетерий/столовая для сотрудников, услуги центральной рецепции в холле 

первого этажа и др. услуги, удовлетворяющие бытовые потребности.

 

Офисы класса "B" ("B2") по некоторым параметрам могут уступать офисам класса "B+" (В1):

 

- 

эксплуатация зданием может осуществляться на

 

минимальном уровне; 

 

 

22 

- 

могут быть проблемы с некоторыми юридическими документами; 

 

- 

принудительная вентиляция.

 

  

Офисы

 

класса

 

С

 

Это  преимущественно  здания  советского  времени  постройки  (НИИ,  заводы  и  т.д), 

перепрофилированные  под  офисное  использование.  Офисы  данного  класса,  как  правило, 
характеризуются следующими чертами:

 

- 

имеют  различное  местоположение,  как  правило,  находятся  в  спальных  районах  города, 

удаленность от метро составляет чаще всего 2

-

3 остановки транспортом; 

 

- 

фасад здания не презентабелен и чаще всего требует косметического ремонта; 

 

- 

юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания обычно оформлена 

надлежащим образом, хотя и бывают проблемы с юридическими документами; 

 

- 

коридорно

-

кабинетная  система планировки. Для таких зданий характерно обилие несущих 

стен и коридоров. Внутренняя отделка выполняется преимущественно самим арендатором; 

 

- 

кондиционирование отсутствует либо возможно наличие сплит

-

систем; 

 

- 

телекоммуникации 

- 

телефон, выход в Интернет, нередко использование услуг коммерческих 

телефонных провайдеров и неизвестных провайдеров телекоммуникационных услуг; 

 

- 

цивилизованной  парковки  чаще  всего  нет.  Обычно 

- 

стихийная  парковка  либо  полное 

отсутствие парковки. 

 

- 

круглосуточная охрана; 

 

- 

управление зданием осуществляется непосредственно силами владельца; 

 

- 

возможны перебои с электроснабжением; 

 

- 

слабая  инфраструктура  (столовая  и  др.  услуги),  в  некоторых  случаях  инфраструктура 

отсутствует. 

 

Офисы

 

класса

 D

 

Для офисных зданий данного класса присуще больше отрицательных черт, чем положительных. 

Как  правило,  это  административные  здания  «советского»  периода,  требующие  капитального 
ремонта и построенные более 15 лет назад. Такие офисы могут иметь различное местоположение и 
удаленность

 

от метро, трудный подъезд и отсутствие стоянки.

 

Для таких зданий характерно:

 

- 

не презентабельный фасад, нередко требующий ремонта; 

 

- 

отсутствие кондиционирования; 

 

- 

устаревшие инженерные коммуникации; 

 

- 

деревянные перекрытия и неудобная планировка; 

 

- 

отсутствие специализированных служб жизнеобеспечения; 

 

- 

инфраструктура отсутствует либо слабо развита (например, есть только столовая).

 

 

Средний

 

диапазон

 

предложений

 

к

 

аренде

 

объектов

 

офисной

 

недвижимости

 (

помещений

 

в

 

офисных

 

центрах

)

 
 

Местоположение

 

Качество отделки

 

Диапазон предложений арендных 

ставок, руб./кв.м. в мес.

 

Центральные улицы города

 

Качественный ремонт (класс В)

 

500-700 

Центральные улицы города

 

Эконом –

 

класс (класс С)

 

300-500 

Другие районы города

 

Качественный ремонт (класс В)

 

300-500 

Другие районы города

 

Эконом –

 

класс (класс С)

 

300-500 

 

 

23 

 

http://www.hibiny.com/re/sale/item/128674 

 

 

http://www.hibiny.com/re/sale/item/7050 

 

24 

 

https://www.avito.ru/apatity/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_svobodnoe_naznache

nie_758587596 

 

 

 

http://www.hibiny.com/re/sale/item/117440 

 

 

 

 

25 

 

 

 

http://www.hibiny.com/re/sale/item/101342 

 

3.3.1 

Рынок

 

аренды

 

встроенных

 

офисных

 

помещений

 

Для целей количественного анализа динамики важнейшими ценовыми характеристиками 

объектов этого сектора являются:

 

- 

ставка арендной платы объекта,

 

- 

площадь объекта,

 

- 

местоположение,

 

- 

уровень сервиса и инфраструктуры,

 

- 

состояние коммуникаций,

 

- 

состояние здания,

 

- 

состояние мест общего пользования (холлов, коридоров, санузлов),

 

- 

технические характеристики предоставляемого в аренду помещения (этаж, особенности 

входа (прохода), особенности планировки).

 

 

Диапазоны

 

цен

 

предложения

 

по

 

аренде

 

недвижимости

 

офисного

 

назначения

 (

встроенные

 

помещения

) 

в

 

г

. 

Апатиты

 

и

 

г

. 

Кандалакша

 

на

 

3 

квартал

 2016 

года

 
 

Стоимость аренды 1 кв.м., руб./кв.м.

 

Минимальное значение

 

Максимальное значение

 

200 

500 

 

 

26 

 

http://www.hibiny.com/re/sale/item/11264 

 

 

http://www.hibiny.com/re/sale/item/104183 

 

 

27 

 

http://www.hibiny.com/re/sale/item/97238 

 

 

http://www.hibiny.com/re/sale/item/16937 

 

Анализ  рынка  продаж  офисной

 

недвижимости  городов

 

Апатиты,  Кандалакши  и  Кировска

 

–

 

отдельностоящих  офисных  зданий

 

показал  его  слабую  развитость.  На  дату  оценки  отсутствуют 

предложения по продаже офисных зданий.

  

На  рынке  существует  всего  несколько

 

предложений  к  продаже  офисных  помещений, 

расположенных в жилых домах на 1 

- 

этажах. Данный тип помещений продолжает пользоваться 

спросов  среди  потенциальных  покупателей  за  счет  того,  что,  имеет  относительно  невысокую 

 

28 

стоимость,  отсутствие  конкурентов  под  одной  крышей,  у  потенциального  покупателя  есть 
возможность выбора точного месторасположения в соответствие с районом деятельности,

 

а также

 

возможность достроек, пристроек к основному помещению и т.д.

 

 

Средний

 

диапазон

 

цен

 

предложений

 

к

 

продаже

 

объектов

 

офисной

 

недвижимости

 –

встроенных

 

помещений

 

 

Стоимость продажи

 

1 кв.м., руб./кв.м.

 

Минимальное значение

 

Максимальное значение

 

5 000 

15 000 

 

 

 
http://www.hibiny.com/re/sale/item/102391 

 

 

29 

 

 

http://www.hibiny.com/re/sale/item/88483 

Источники

 

информации

 

Настоящий обзор составлен по материалам, опубликованным в периодических изданиях «Real 

estate», «Из рук в руки», сайты 

internet-

порталов (

www.riomurmansk.ru,  www.rieltnet.ru

), а также 

информацию, полученную из интервью с риэлторами агентств недвижимости Мурманской 
области: АН «Кольский дом»,

 

тел. (8152) 42

-80-

81; АН «Новый адрес», тел. (8152) 262

-

777; АН 

«Городской Центр Недвижимости», тел. (8152) 44

-12-

64; АН «Риэлт», тел. (8152) 440

-

880; АН 

«Недвижимость на Мурмане», тел. (8152) 44

-10-

47 и др.

 

 

 

 

30 

4

 

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

 

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

 

Понятие  «Наиболее  эффективное  использование»,  применяемое  в  настоящем  отчете, 

подразумевает  такое  использование,  которое  из  всех  разумно  возможных,  физически 
осуществимых,  финансово

-

приемлемых,  должным  образом  обеспеченных  и  юридически 

допустимых  видов  использования  имеет  своим  результатом  максимально  высокую  текущую 
стоимость объекта.

 

Вариант наиболее эффективного использования определяется взаимодействием ряда факторов:

 

Физическая осуществимость:

 

рассмотрение  физически  реальных  в  данной  местности 
способов использования.

 

Законодательная разрешенность:

 

рассмотрение  тех  способов  использования,  которые 
разрешены 

распоряжениями 

о 

зонообразовании, 

ограничениями

 

на частную инициативу, положениями об 

исторических зонах и экологическим законодательством.

 

Финансовая осуществимость:

 

рассмотрение  того,  какое  физически  возможное  и 
разрешенное  законом  использование  будет  давать 
приемлемый доход владельцу объекта.

 

Экономическая оправданность:

 

насколько  вариант  использования  объекта

 

оправдан  с 

учетом характера соотношения на данном рынке спроса и 
предложения.

 

Максимальная эффективность:

 

рассмотрение 

того, 

какое 

из 

экономически 

целесообразных 

использований 

будет 

приносить 

максимальный чистый доход или максимальную текущую 
стоимость.

 

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

 

-

 

целевое назначение и разрешенное функциональное использование;

 

-

 

преобладающие  способы  землепользования  в  ближайшем  окружении  оцениваемого 

земельного участка;

 

-

 

перспективы развития района, в котором расположен оцениваемый объект;

 

-

 

текущее использование объекта недвижимости и др.

 

Как  следует  из  определения  рыночной  стоимости,  способ  использования  недвижимости, 

определяющий  ее  наиболее  эффективное  использование,  должен  быть  типичен  для  рынка 
недвижимости  того  района,  где  он  расположен.  Анализ  наилучшего  и  наиболее  эффективного 
использования  не  обязательно  связан  с  необходимостью  расчета  множества  инвестиционных 
проектов.  Цель  анализа 

- 

показать  способом,  отвечающим  критериям  необходимости  и 

достаточности,  тот  вариант  использования  (или  набор  вариантов  использования),  который 
определяет представление рынка об объекте и формирует, таким образом, его рыночную стоимость. 
Таким  образом,  анализ  наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования 

- 

это  типичное 

использование для данной местности, апробированное рынком.

 

Выбор  оценщиком  варианта  наиболее  эффективного  использования  оцениваемого  объекта 

недвижимости  является

 

одним  из  важнейших  факторов,  влияющих  на  величину  рыночной 

стоимости этого объекта недвижимости.

 

Таким образом, учитывая все вышесказанное, Оценщик сделал вывод о том, что с точки зрения 

юридической  правомочности,  физической  возможности,  экономической  приемлемости  и 
максимальной эффективности, объект используется наиболее эффективным образом.

 

 

31 

4.1

 

Анализ участка как свободного.

 

Снос  данного

 

объекта

 

недвижимости  представляется  экономически  нецелесообразным

 

и 

невозможен

, 

поскольку  объект  оценки  расположен  на  первом  этаже

 

жилого

 

дома

, 

являясь 

встроенным

 

помещением. Поэтому анализ участка как свободного в рамках настоящего отчета не 

проводился.

 

4.2

 

 

Анализ участка с имеющейся застройкой

 

Анализируя  наиболее  эффективное  использование  объекта  оценки,  отметим,  что  оно 

практически полностью соответствует использованию по функциональному назначению в качестве 
офисного назначения

: 

 

во

-

первых,  использование  по  функциональному  назначению  не  имеет  ограничивающих 

факторов по отношению к местоположению близлежащих объектов,

 

 

во

-

вторых,  местоположение  объектов

 

обеспечивает  физическую  осуществимость 

эксплуатации их

 

по функциональному назначению, 

 

 

в

-

третьих, использование улучшений по их

 

функциональному  назначению не потребует от 

собственника  дополнительных  финансовых  затрат  на  переоборудование  объекта  (например, 
монтаж дополнительного  оборудования и др.), что необходимо при ином использовании, помимо 
текущих  и  стандартных  (по  своему  размеру)  расходов  по  поддержанию  объекта  в  технически 
пригодном состоянии, (с учетом затрат на реконструкцию объекта оценки, ремонтные работы по 
приведению объекта оценки в техническое состояние, пригодное к  эксплуатации), 

 

 

в

-

четвертых, использование объекта

 

в качестве офисного

 

позволит получить доход как по 

результатам основной деятельности собственника объекта, так и от сдачи помещений в аренду.

 

  

На  основании  вышесказанного,  полагаю,  что  наиболее  эффективным  использованием 

оцениваемого

 

объекта

 

с  учетом  их

 

местоположения  и  архитектурно

-

строительных  параметров 

является  использование  по  текущему  функциональному  назначению  в  качестве  офисных

 

помещений

. 

 

32 

5

 

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

 

Определение  рыночной  стоимости  недвижимости,  подлежащей  оценке,  осуществляется  с 

учетом  всех  факторов,  существенно  влияющих как  на  рынок  в целом,  так  и непосредственно  на 
ценность рассматриваемого объекта.

 

Для  расчета  рыночной  стоимости  объекта  недвижимости  возможно  использование  трех 

основных подходов:

 

9

 

затратного подхода;

 

9

 

доходного подхода;

 

9

 

сравнительного подхода.

 

Согласно  п.  24  ФСО

-

1  «Оценщик  вправе  самостоятельно  определять  необходимость 

применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения 
каждого из подходов.»

 

5.1

 

Последовательность проведения оценки

 

Согласно  федеральному  стандарту  оценки  «Общие  понятия  оценки,  подходы  к  оценке  и 

требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ 
от 20.05.2015 № 297, проведение оценки включает следующие этапы:

 

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

 

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

 

в)  применение  подходов  к  оценке,  включая  выбор  методов  оценки  и  осуществление 

необходимых расчетов;

 

г)  согласование  (в  случае  необходимости)  результатов  и  определение  итоговой  величины 

стоимости объекта оценки;

 

д) составление отчета об оценке.

 

В  отношении  недвижимого  имущества  неотъемлемой  частью  оценки  является  также  анализ 

наиболее  эффективного  использования  Объекта  оценки,  который  проводится  до  применения 
подходов к оценке и на основе результатов которого строится оценка в рамках каждого из подходов.

 

Краткое описание подходов приведено ниже.

 

Затратный подход

 - 

совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на 

определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом 
износа  и  устареваний

. 

Затратами  на  воспроизводство  объекта  оценки  являются  затраты, 

необходимые  для  создания  точной копии  объекта  оценки  с  использованием  применявшихся  при 
создании  объекта  оценки  материалов  и  технологий.  Затратами  на  замещение  объекта  оценки 
являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов 
и технологий, применяющихся на дату оценки.

 

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим 

объектом, который либо является

 

точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные 

свойства.  Если  объекту  оценки  свойственно  уменьшение  стоимости  в  связи  с  физическим 
состоянием,  функциональным  или  экономическим  устареванием,  при  применении  затратного 
подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

 

Сравнительный  подход

  - 

совокупность  методов  оценки  стоимости  объекта  оценки, 

основанных на сравнении объекта оценки с объектами 

- 

аналогами объекта оценки, в отношении 

которых  имеется  информация  о  ценах.  Объектом 

- 

аналогом  объекта  оценки  для  целей  оценки 

признается  объект,  сходный  объекту  оценки  по  основным  экономическим,  материальным, 
техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

 

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа 

информация о ценах и характеристиках объектов

-

аналогов.

 

Доходный подход

 - 

совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на 

определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

 

Доходный  подход  применяется,  когда  существует  достоверная  информация,  позволяющая 

прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с