ОТЧЕТ № 223-ДО/16 от 12.04.2016 г. ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ООО «БАНК РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА» - часть 9

65  

 

 

 

Объект-аналог №2. 

 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

66  

 

 

 

Объект-аналог №3. 

 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

67  

 

 

 

Объект-аналог №4. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

68  

 

 

 

Объект  оценки-нежилое  помещение,  расположенное  по  адресу:  :  г.  Кемерово,  б-р 

Строителей, д. 28/1, пом. 153, общей площадью 122,0 кв. м: 

Объект-аналог №1. 

 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

69  

 

 

 

Объект-аналог №2. 

 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

70  

 

 

 

Объект-аналог №3. 

 

 

Объект-аналог №4. 

 

 

 

71  

 

 

 

Описание используемых корректировок 

Для  обеспечения  наибольшей  сопоставимости  объектов-аналогов  и  оцениваемых 

объектов в цены аналогов вводятся корректировки по таким элементам сравнения, как: 

1.  передаваемые права; 

2.  условия продажи; 

3.  снижение цены в процессе торгов; 

4.  местоположение; 

5.  масштаб; 

6.  на состояние объекта. 

7.  на тип объекта. 

Корректировка на передаваемые права 

В  рамках  настоящего  Отчета  оцениваются  права  собственности.  Подобранные 

сопоставимые  объекты  также  находятся  в  собственности,  поэтому  корректировка  по 

данному фактору не требуется. 

Корректировка на условия продажи 

Условия продажи сопоставимых объектов рыночные, т.е. продавцы не ограничены в 

сроках продажи, между потенциальными покупателями и продавцами нет никаких особых 

отношений,  объекты  не  приобретаются  с  целью  их  комплексного  использования  с 

близлежащими  объектами.  В  связи  с  этим  корректировка  по  данному  фактору  не 

проводилась. 

Корректировка на снижение цены в процессе торгов 

В текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж имеет ряд 

ограничений.  Так,  например,  наиболее  целесообразно  осуществлять  сравнение  на 

основании  информации  о  ценах  зарегистрированных  сделок.  Однако,  информация  о 

реальных  сделках  не  нашла  широкого  распространения,  поэтому  наиболее  доступными 

являются  данные  о  ценах  предложений  на  аналогичные  оцениваемому  объекты, 

выставленные на свободную продажу. 

По  мнению  Оценщика,  использование  подобных  данных  правомерно,  но 

объявленные  цены  должны  быть  подвергнуты  корректировке  в  связи  с  неизбежным 

процессом  снижения  цены  во  время  торгов.  Как  правило,  в  процессе  торговли 

запрашиваемая владельцем объекта цена несколько снижается. 

72  

 

 

 

Расчет  поправки на  торг  производился  на основании  данных  «Сборника  рыночных 

корректировок»

22

,  СРК  -  2016,  стр.  97  (под  редакцией  канд.  тех.  наук  Е.Е.  Яскевича). 

Значение  корректировок  на  уторгование  принято  на  уровне  среднего  значения  данных 

скидок определяемых для средних городов РФ. 

Таблица 6.4. Расчет поправки на торг. 

Вид недвижимого имущества 

Величина скидки, % 

Источник 

Продажа/аренда 

Офисная недвижимость 

-13,70% 

СРК-2016, офисная недвижимость, 
среднее по средним городам, март 
2016г., стр. 97 

Продажа 

Источник: «Сборник рыночных корректировок» СРК-2016.

 

Корректировка на местоположение  

Корректировка на местоположение в рамках настоящего Отчета не применялась, так 

как объекты-аналоги и объекты оценки расположены в сопоставимых районах г. Кемерово 

и г. Вологда. 

Корректировка на масштаб 

Корректировка  на  масштаб  вносилась  на  основании  аналитических  данных  о 

диапазонах  изменения  цены  предложения  для  объектов  универсальные  низкоклассные 

офисно-торговые  объекты  «Справочник  оценщика  недвижимости»  под  редакцией 

Лейфера  Л.А.

23

  в  зависимости  от  площади  объектов.  Величина  корректировки 

представлена в таблице ниже. 

Таблица 6.5. Расчет поправки на масштаб. 

Показатель 

Объект оценки 

Аналог 1 

Аналог 2 

Аналог 3 

Аналог 4 

Месторасположение 

г. Кемерово, ул. Ю. 

Двужильного, д. 10, 

пом. 254 

г. Кемерово, 

ул. 

Тухачевского 

д.47 

г. Кемерово, ул. 

Ю. Двужильного, 

22 

г. Кемерово, 

Дружбы ул., 31а 

г. Кемерово, 

Космическая 

ул., 22 

Площадь, кв. м 

685,60 

107,00 

190,60 

118,00 

190,60 

Корректировка на 
масштаб, % 

- 

-7,00% 

-7,00% 

-7,00% 

-7,00% 

Месторасположение 

г. Кемерово, б-р 

Строителей, д. 28/1, 

пом. 153 

г. Кемерово, 

Московский 

пр-кт, 16 

г. Кемерово, 

Октябрьский пр-

кт, 59 

г. Кемерово, 

Строителей б-р, 

32/3 

г. Кемерово, 

Ленина пр-кт, 

120 

Площадь, кв. м 

122,00 

104,00 

142,00 

135,00 

170,00 

Корректировка на 
масштаб, % 

- 

0,00% 

0,00% 

0,00% 

0,00% 

Месторасположение 

г. Вологда, ул. 

Ветошкина, д. 36, 5-6 

этажи 

г. Вологда, на 

пересечении 

ул. 

Козленской и 

Галкинской 

г. Вологда, ул. 

Новгородская, д. 

2 а  

г. Вологда, 

Огородный пер, 7  

г. Вологда, ул. 

Зосимовская, д. 

18  

                                                
 

22

 

Подготовлен Научно Практическим Центром Профессионально Оценки (НЦПО, (http://cpcpa.ru/Manuals/).

 

23

Подготовлен Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2014г., том 1., стр. 

110.