содержание .. 5 6 7 8 ..

ОТЧЕТ № 223-ДО/16 от 12.04.2016 г. ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ООО «БАНК РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА» - часть 7

Рынок торгово-офисных помещений — второй по величине рынок нежилых

помещений. Он представлен в основном помещениями, находящимися в частной

собственности или арендуемыми у города.

Спрос на отдельно стоящие торгово-офисные помещения, здания в Вологде

распределен неравномерно. В настоящее время наибольшим спросом пользуется

центральная часть города и район улицы Ленинградской.

Помещения в спальных районах Вологды также вызывают интерес у потенциальных

покупателей. Однако, вследствие большего объема свободных помещений и меньшего

числа потенциальных арендаторов отдельно стоящие магазины на периферии менее

привлекательны для форматов торговли, рассчитанных на высокий пешеходный поток ,

ставки здесь значительно ниже.

Торгово-офисные центры, расположенные в спальных районах города, являются, как

правило, центрами выходного дня . Всплеск покупательской активности в них приходится

на вечернее время и выходные дни. Такие же торговые центры, но уже в пределах

центральной части, являются достаточно успешными, так как покупательские потоки в

них стабильно высоки в течение всей недели.

В условиях сложившейся экономической ситуации, прослеживается тенденция к

снижению стоимости коммерческой недвижимости. Однако не все продавцы готовы

снижать стоимость своих объектов, особенно те, которые не нуждаются в денежных

средствах. Тем же, кому необходимы наличные средства, вынуждены в краткие сроки

реализовывать объекты по более низким ценам.

Рынок продажи торгово-офисных помещений более чутко среагировал на

финансовую ситуацию. Так, к примеру, арендные ставки в районе ул. Ленинградской по

некоторым объектам, снизились в 1,5 раза и сравнялись с другими районами города. Это

объясняется, прежде всего, насыщением данного района коммерческими объектами.

На рынке продажи и аренды очень много предложений. Реально совершенных

сделок на рынке продаж практически нет.

Диапазон цен очень велик. Это объясняется в основном в месторасположении центр,

окраина, различиями в отделке имеется или нет, расположения в здании: первый, второй,

третий этаж или цоколь, намерениями продавца достаточно быстро реализовать объект в

условиях настоящей экономической ситуации. Конечно, существуют и внешние

обстоятельства, диктующие цену на недвижимость, как например срочная продажа или

существующие обременения. При беседе с продавцами выяснилось, что кто-то из них не

спешит с продажей и снижать достаточно высокую стоимость не собирается. Некоторые

вынуждены снизить стоимость, чтобы рассчитаться с кредитами

На рынке аренды торгово-офисных помещений города Вологды также велик разброс

цен. Самые высокие ставки аренды можно наблюдать в центре города. Аренда в самых

престижных местах составляет до 2500 руб. за 1 кв.м. помещение на ул. Мира, 18,20

площадью 145 кв. м. На главных магистралях города: улице Ленинградской, Конева

арендная плата составляет от 350 до 800 руб. за 1 кв. м. В заречных районах города, на

окраинах ставка арендной платы невысока и составляет в среднем 200-300 руб. за 1 кв.м.

5.4.

Обзор рынка торгово-офисных помещений г. Кемерово

По данным компании RID структура рынка аренды коммерческой недвижимости

г. Кемерово по итогам 4 квартала 2015 года выглядит следующим образом:

Диаграмма 4.4. Структура объектов, предложенных к аренде на вторичном рынке

коммерческой недвижимости г. Кемерово (4 кв. 2015 г).

Источник: портал http://www.ridasib.com

Падение цен на аренду коммерческой недвижимости в г. Кемерово составило 50% с

апреля 2015 года по апрель 2016 года.

Согласно исследованию, проведенному редакцией Сибдепо

, средняя цена аренды

квадратного метра в Центральном районе Кемерова по состоянию на 4 апреля 2016 года

составляет 500 рублей. При этом в апреле 2015 года эта цена колебалась на уровне около

1000 рублей. Данные были получены в результате опроса 20 арендодателей,

располагающих площадями в Центральном районе г. Кемерово.

При этом на периферии есть предложения по 300 рублей за кв.м (офисы). Торговые

площади в апреле 2016 года оцениваются в 600 рублей в среднем.

За год спрос на коммерческую недвижимость сильно сократился и потянул за собой

арендные ставки. Ситуация на рынке такова, что простаивает больше площадей, чем

требуется.

Портал http://sibdepo.ru/

Эксперты прогнозируют дальнейшее незначительное снижение цен за аренду

коммерческих помещений в течение текущего года, но не более, чем на 20%.

Из очевидных плюсов нынешнего положения эксперты выделяют то, что поведение

рынка сейчас определяет покупатель. Из-за снижения количества сделок продавцы

недвижимости идут на уступки, предлагают специальные условия — этому способствует

предложение на рынке, которое значительно перекрывает спрос.

Средняя цена за квадратный метр под офис в центрах категории А сейчас составляет

70 000 рублей. Торговые площади продаются в ценовом коридоре от 150 000 до 250 000

рублей за кв.м. При этом кризис скорректировал цены на 20% в меньшую строну.

Таблица 4.1. Ценовая характеристика рынка коммерческой недвижимости г. Кемерово (в марте

2016 года).

Недвижимость, тип

сделки

Цена

Изменение цены за

месяц

Изменение цены с

начала 2016 г.

Изменение цены

за год

Количество
объявлений

ПРОДАЖА

Офисы

65 392 руб. за

кв.м.

-25.11%

-22.31%

-11.5%

Торговые площади

65 018 руб. за

кв.м.

-4.81%

-9.12%

-10.66%

АРЕНДА

Офисы

7 844 руб. за

кв.м. в год

+4.31%

+6.4

-3.75%

143

Торговые площади

8 710 руб. за

кв.м. в год

+3.19%

-4.41%

-19.8%

Источник: портал http://www.rosrealt.ru/kemerovo/cena.

5.5.

Характеристика рынка легковых автомобилей в России

По данным компании PWC (www.pwc.ru) результаты продаж легковых автомобилей

в 2015 году в России (регистрации) снизились на 45% в количественном выражении.

Сегмент новых импортных автомобилей снова показал наибольшее сокращение в объемах

продаж (-52%), тогда как продажи отечественных брендов и локализованных иномарок

снизились на 37% и 45% соответственно.

В 2015 году наблюдалось существенное расхождение статистики авторынка на

основании данных по регистрациям в России и данным по отгрузкам диллерам. Одной из

главных причин этого – приобретение автомобилей в России покупателями из других

стран (в основном Казахстана и Беларуссии) в период обесценения рубля и до

обесценения валют этих стран.

В 2015 году средняя стоимость нового легкового автомобиля в рублях выросла на

22%. В целом продажи покупателям в России в рублевом выражении сократились на 33%,

а продажи по отгрузкам дилерам на 23%.

Уход некоторых брендов с российского рынка и реструктуризация бизнеса привели к

перераспределению долей рынка между остальными участниками. Относительно

успешней в 2015 году выглядели:

· Автопроизводители с локализованным производством;
· Автопроизводители, выводившие на рынок новые и обновленные модели;

Автопроизводители, проводившие грамотную ценовую политику в условиях

экономической неопределённости.

Темпы падения продаж ниже среднерыночных показали такие бренды как: Lada,

UAZ, KIA, Hyundai, Mercedes-Benz, BMW, Audi и Lexus.

Таблица 4.2. Доли рынка легковых авто в России по брендам.

Источник: данные PWC.

В 2015 году продажи легковых автомобилей с пробегом сократились меньше чем

новых автомобилей (на 19% против 45%), в результате чего соотношение продаж

автомобилей с пробегом к новым автомобилям выросло с 2,6 в 2014 году до 3,8 в 2015

году.

В денежном выражении рынок автомобилей с пробегом снизился на 11%, что

меньше падения рынка новых автомобилей (33%). На рынке атомобилей с пробегом

доминируют бренды Lada и Toyota (на них в 2015 году приходилось 40% рынка).

Типичная сделка с автомобилем с пробегом в 2015 году выглядела следующим

образом: пробег около 100 тыс. км, стоимость продажи около 370 тыс. рублей.

Примеры моделей доступных покупателю на рынке легковых автомобилей исходя из

размера бюджета по итогам 2015 года представлены далее:

Источник: данные PWC.

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
№1

6.1.

Расчет

рыночной стоимости

Объекта оценки №1

рамках

Сравнительного подхода

В целях определения рыночной стоимости Объекта оценки №1, представленного

нежилыми помещениями в рамках сравнительного подхода Оценщик использовал метод

сравнения продаж, который предполагает использование данных по сделкам или ценам

предложения сопоставимых объектов.

Для выявления сопоставимых объектов с аналогичными оцениваемому объекту

характеристиками исследовались информационные базы данных по предложениям

торговой недвижимости в г. Кемерово и г. Вологда. Для данного исследования

использовались открытые источники информации различных баз данных, а именно

интернет-порталы http://kem.brekom.ru/, http://www.rosrealt.ru, https://www.avito.ru и др.

Далее, среди выявленных сопоставимых объектов, определялись объекты, которые,

по мнению Оценщика, являются наиболее близкими по своим характеристикам к

оцениваемым объектам и именно эти объекты использовались в качестве объектов-

аналогов. Для определенных таким образом объектов-аналогов, посредством прямого

обзвона, был осуществлен сбор актуальной и значимой информации, которая оказывает

существенное влияние на цену продажи: площадь, местоположение, передаваемые права,

назначение и вид разрешенного использования и т.п.

Учитывая сложившуюся ситуацию на рынке коммерческой недвижимости

г. Кемерово и г. Вологда, принимая во внимание то, что итоговый результат стоимости

должен быть выражен в рублях, в качестве единицы сравнения выбрана стоимость

предложения 1 кв.м объекта-аналога, выраженная в рублях.

Описание и корректировка выбранных аналогов с целью достижения большей

сопоставимости с оцениваемым объектом и выведение итоговой величины цены продажи

представлено в Таблицах №№ 6.1-6.3.

Таблица 6.1. Расчет рыночной стоимости объекта оценки-нежилого помещения, расположенного по адресу:

г. Вологда, ул. Ветошкина, д. 36, 5-6 этажи,

общей площадью 747,3 кв. м в рамках сравнительного подхода.

Показатель

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Месторасположение

г. Вологда, ул. Ветошкина,

д. 36, 5-6 этажи

г. Вологда, на пересечении ул.

Козленской и Галкинской

г. Вологда, ул. Новгородская, д. 2 а

г. Вологда, Огородный пер,

г. Вологда, ул. Зосимовская,

д. 18

Функциональное
назначение

офисное

офисное, ПСН

офисное

Площадь, кв. м

747,30

171,00

273,00

350,00

1 060,00

Стоимость всего, руб. с
НДС

6 000 000,00

6 822 500,00

7 500 000,00

26 900 000,00

Стоимость за 1 кв. м, руб.
с НДС

35 088

24 991

21 429

25 377

Описание

Помещение находится в самом центре

Вологды на пересечении ул.

Козленской и Галкинской, что

обеспечивает хорошую проходимость.

Имеются два отдельных входа.

Подойдет для организации магазина,

офиса, общепита или выставочного зала.

Возможна рассрочка на 1000000 рублей.

Продам офисное помещение 273 м²

помещение на 3 этаже 4-х этажного

торгово-офисного центра, с

отделкой, сдано в аренду музею

сказок "Небылица

Продам офисное

помещение 350 м²

готовое помещение для

бизнеса

офисное помещение в

центре города с

арендаторами. Готовый

бизнес, продажа от

собственника. Бывшее

помещение банка, возможна

продажа по частям 670 м2 и

390 м2

Источник

http://www.domofond.ru/kommercheskaya

nedvizhimost-na-prodazhu-vologda-

153864195

https://www.avito.ru/vologda/kommerc
heskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomesc

henie_273_m_268301582

https://www.avito.ru/vologda

/kommercheskaya_nedvizhi

most/ofisnoe_pomeschenie_3

50_m_755884223

http://realty.vologda.qp.ru/ko

mmercheskaja/prodau_ofis_ce

ntr_ul_zosimovskaya_d_18_1

0549567

Передаваемые права

право собственности

Корректировка на
передаваемые права, %

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м

35 088

24 991

21 429

25 377

Корректировка на
условия продажи, %

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м

35 088

24 991

21 429

25 377

Показатель

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Корректировка на торг
продавца и покупателя, %

-13,70%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м

30 281

21 567

18 493

21 901

Корректировка на
местоположение,%

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м

30 281

21 567

18 493

21 901

Корректировка на
масштаб, %

-7,00%

0,00%

6,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м

28 161

20 057

18 493

23 215

Состояние

рабочее

Корректировка на
состояние, %

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м

28 161

20 057

18 493

23 215

Тип объекта

офисное

офисное, ПСН

офисное

Корректировка на тип
объекта, %

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м

28 161

20 057

18 493

23 215

Количество внесенных
корректировок

Вес

300,00%

71,43%

85,71%

71,43%

Вес

100,00%

23,8%

28,6%

23,8%

Средневзвешенное
значение, руб./кв. м с
учетом НДС

22 292

содержание .. 5 6 7 8 ..