ОТЧЕТ № 31/18-Н ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. Сооружение разведочно-эксплуатационная скважина № РЭ–9

ООО

г. Петропавловск-Камчатский, ул. Войцешека, д. 9, оф. 1,
тел./fax (4152) 26-01-78, e–mail: beelenko@mail.ru

В геоморфологическом отношении выделяются две основные области:

денудации  и  аккумуляции. Денудационные  формы  представлены  горами, окружающими
долины    р.р.  Паратунки, Карымшины, Быстрой, характеризуются    резко  расчлененным
рельефом  с  крутыми  склонами гор  и  глубоко  врезанными  долинами  рек. Ко  второй
области  относится  довольно  широкая  межгорная  аккумулятивная  долина  р. Паратунки
с  озерно-ледниковыми  и  флювиогляциальными  формами  рельефа.

1.2. Гидрография

Основной водной артерией является р. Паратунка с притоками р.р. Ка-

рымшина  и  Быстрая. Длина  реки 81 км, площадь  водосбора 1500 кв.км. Истоки  реки
находятся  в  отрогах  хребта  Поперечного, долина  от  истока  на  протяжении 9 км V-
образная, местами  представляет  собой  ущелье. Ниже  долина  расширяется, приобретая
ящикообразную  форму.

Склоны долины террасированы, встречаются 1-2 террасы шириной от

100 до 500 м, а у пос. Паратунка - около 3 км, высотой 5-25 м.

Русло реки сначала умеренно извилистое, слаборазветвленное, ниже впа-

дения р. Карымшины разветвляется на 2 рукава, из которых трудно выделить основное
русло. Оба рукава сливаются у пос. Паратунка.

Гидрологический режим р. Паратунка и ее притоков характеризуется по

данным поста КУГКС "р.Паратунка - уроч. Микижа" и постов Камчатского ГЭЦ, рас-
положенных на р.р. Паратунка, Карымшина, Быстрая и ручье без названия.

Водный режим рек бассейна характеризуется весенне-летним половодь-

ем, дождевыми паводками, зимней и осенней меженью.

Основной фазой водного режима является весенне-летнее половодье, во

время которого проходит 50 - 70 % годового стока. Половодье формируется в основном
за счет таяния снегов в горах.

Весенний подъем уровней воды начинается в начале мая и достигает

1.0 - 1.7 м (на  ручьях - 0.3м.) над  меженным  горизонтом. Высшие  уровни половодья  в
основном  являются  высшими  годовыми  уровнями, т.к. подпорные  явления  на  реках
практически  не  проявляются  из-за  скрытой  разгрузки  термальных  вод  в  грунтовый  по-
ток  и ложе  рек. Пик  половодья  проходит  с 3 июня  по 27 июля. Продолжительность
половодья в  среднем  составляет 94 - 116 дней. После  прохождения  пика  наблюдается
постепенный  спад  уровней.

После половодья устанавливается сравнительно многоводная летне-

осенняя межень, во время которой проходит 14 - 20 % годового стока. Часто она име-
ет прерывистый характер из-за дождевых паводков.

Зимняя межень характеризуется устойчивыми уровнями и низким стоком.

За этот период проходит 14 - 30 % годового стока.

Минимальный месячный сток, как правило, приходится на апрель - ме-

сяц. В июне объем месячного стока наибольший. Максимальные срочные расходы во-
ды по времени совпадают с высшими уровнями.

1.3. Климат

Месторождение расположено в восточной приморской климатической

подобласти, характеризующейся  влиянием  моря, продолжительной, умеренно  холодной
многоснежной  и ветреной  зимой  и  непродолжительным, умеренно  теплым  облачным  с
туманами  и  моросящими  осадками  летом.

ООО

г. Петропавловск-Камчатский, ул. Войцешека, д. 9, оф. 1,
тел./fax (4152) 26-01-78, e–mail: beelenko@mail.ru

1.3.1. Температура воздуха

По данным м/п "Тепличный" среднемесячная температура воздуха изме-

няется  от -12.6 - -17°С (январь) до 13.4 - 15.6°С (июнь). Абсолютный  минимум
температуры  воздуха (- 24.4 - -39°С) отмечается  в  феврале (1966, 1967, 1973 г.г.), аб-
солютный  максимум (28.4 - 32°С) - в  июле  или  августе (1959, 1970, 1980г.г.). Осе-
нью  отрицательные  среднесуточные  температуры  устанавливаются  в период  с 7 октября
по 14 ноября.
1.3.2. Осадки
Величина  осадков  обусловлена, главным  образом, степенью  открытости  территории вла-
гонесущим  ветрам, удаленностью  от  моря  и  рельефом окружающей  местности. Средняя
многолетняя  величина  годовых  осадков  составляет мм. За  период  с 1965 г. можно вы-
делить 1966 и 1976 г.г., как  годы  с  количеством  осадков  больше  нормы. Меньше  нор-
мы зарегистрировано  осадков  только  в 1970г.
За  наблюдаемый  период  малоснежные  зимы наблюдались  в  три  раза  чаще, чем мно-
госнежные.
Высота  снежного  покрова  достигает 148-283 см. По  данным  снегосъемки  в  долине р.
Паратунки  максимальная  высота  снежного  покрова  составила 505 см (1974г.). Установ-
ление  снежного  покрова  происходит  с  середины  октября  до  конца  второй  декады  но-
ября. Наибольшей  высоты  снежный  покров  достигает  в  феврале - марте. Сход  снежного
покрова  обычно  завершается  в  мае, но  иногда  затягивается  до  первой  декады  июня.
Месячные  суммы  осадков  изменяются в  широких  пределах: от 4 мм (июнь 1980г.) до
513 мм (октябрь 1981г.). Из  года  в  год  количество  осадков  за  месяц  изменяется  почти
на  два  порядка (60 -78 раз).

1.3.3. Влажность воздуха

Годовая величина относительной влажности изменяется от 72 до 85 %.

Средние  месячные  значения  колеблются  от 58 (январь, апрель, 1964г.) до 95 % (июнь,
1984г.). В  годовом  ходе  влажности  можно  отметить  два  максимума (зима  и  лето) и
два  минимума (переходные  периоды). Влажность 100 % возможна  в  любом  месяце.

Среднегодовой дефицит влажности изменяется от 1.0 до 2.6 мб. И ха-

рактеризуется  максимумом  в  летний  период  и  двумя  минимумами  в  начале  и  конце
года. Максимальный  среднемесячный  дефицит  влажности  имеет  величину 1.7 - 5.5. мб.,
минимальный - 0.3 - 0.5 мб.

1.3.4. Ветер
Преобладающее  направление  ветров  определяется  хребтами  Тополовый  и  Быстринский,
имеющим юго-западное  направление. В  долине  р.Паратунка  скоростной  режим до-
вольно    равномерный    в    течение    всего    года    с    частыми    штилями. Среднемноголетняя
скорость  ветра 1.1 м/с. Среднегодовые  значения  скорости  ветра  варьируют  в  пределах
0.8 (1975, 1986 г.г.) - 1.6 м/с (1966г.), а среднемесячные-от0.1до3.5м/с.

1.3.5. Экономика  и  население

Месторождение территориально расположено в Елизовском районе, яв-

ляющемся  основным  сельскохозяйственным  районом  области. В  пос. Термальный  рас-
положен  крупный совета  проживает  более 6000 человек. Основная  часть  населения  за-
нята  в  сельском  хозяйстве  и  на  обслуживании  профилакториев  и  баз  отдыха.

2. Обзор, оценка, анализ  ранее  проведенных  работ

ООО

г. Петропавловск-Камчатский, ул. Войцешека, д. 9, оф. 1,
тел./fax (4152) 26-01-78, e–mail: beelenko@mail.ru

2.1. Геологическое строение месторождения

По схеме тектонического строения южной Камчатки (Апрелков С.Е., Оль-

шанская О.Н., 1986г.) Паратунское месторождение входит в состав Южно-Быстринского
блока.

В структурном плане месторождение приурочено к Паратунской депрес-

сии, представляющей  собой  сложнопостроенный  грабен, образованный  блоковыми  под-
вижками  пород  третичного  фундамента, в  четвертичное  время. Ложе  и  борта  долины
сложены  в  различной  степени  дислоцированными  вулканогенно-осадочными, эффузив-
ными  и  интрузивными  породами  неогенового  и  четвертичного  возраста.

На площади месторождения выделяются три структурных яруса.

Нижний  ярус  состоит  из  эффузивно-пирокластических  и  вулканогенно-осадочных  пород
паратунской  свиты  нижнего  миоцена (N1 pr) общей  мощностью  около 4000м. По  ком-
плексу  пород  и  их  соотношению  в  разрезе  толща  делится  на 4 подсвиты. Скважинами
на  месторождении  вскрыты (снизу  вверх) три  подсвиты, четвертая  развита  в  горном
обрамлении.
Отложения  паратунской  свиты  залегают  с  падением слоев под  углами  в 10-25 град., а
в  зонах разломов  и  на  контактах с  интрузиями - до 40 - 60 градусов. В  целом  они
образуют  моноклиналь, осложненную  многочисленными  разрывными  нарушениями.
Мощность  свиты 1100 - 1200 м.
Средний  структурный  ярус  сложен  вулканогенно-осадочными  породами  алнейской  се-
рии  миоцена ( N al ). Породы  серии  распространены  в  северной  части месторождения,
где  они  со  стратиграфическим  несогласием залегают  на  породах паратунской  свиты.
Вскрытая  мощность  отложений  с  юга  на  север  изменяется  от 60 до 550 м.
Верхний  структурный  ярус  сложен  нижнечетвертичными ( Q1?)  конгломератами, песча-
никами, алевролитами мощностью 10-100 м., которые  несогласно  перекрывают  отложе-
ния неогена с залеганием, близким  горизонтальному.
На  породах  верхнего  структурного  яруса залегают  нерасчлененные  породы  четвертич-
ного  возраста  различного  генезиса, среди  которых  преобладают  аллювиальные  песчано-
гравийно-галечные  отложения  с  редкими  валунами. Кроме  аллювия  присутствуют  лед-
никовые  и  водно-ледниковые  отложения.
Породы    двух    нижних    структурных    ярусов    прорваны    интрузиями    преимущественно
диоритового  и  гранодиоритового  состава и  разбиты  многочисленными  нарушениями,
формирующими  блоковое  строение  неогенового  фундамента.

2.2. Гидрогеологические  условия

Паратунское месторождение термальных вод, являющееся частью Пара-

тунской гидротермальной системы, приурочено к межгорному артезианскому бассейну
орогенного типа, расположенному в сложнопостроенном грабене.

Гидрогеологические условия района формируются под влиянием многих

факторов, среди которых важнейшими являются геологические и климатические.

Влияние климатического фактора заключается, прежде всего, в обилии

осадков, высокой влажности воздуха и незначительным испарением.

Основным источником восполнения запасов термальных вод являются

инфильтрационные воды. Кроме того, подпитывание бассейна происходит с запада за
счет регионального стока.

По результатам разведочных работ принята следующая гидрогеологиче-

ская схема в пределах месторождения (Пащенко Л.Г., 1968).
Водоносный горизонт нерасчлененных рыхлых четвертичных отложений.

ООО

г. Петропавловск-Камчатский, ул. Войцешека, д. 9, оф. 1,
тел./fax (4152) 26-01-78, e–mail: beelenko@mail.ru

2. Термальные  воды, приуроченные  к  эффузивно-пирокластическим  и  вулканогенно-
осадочным образованьям  неогенового  возраста, интрузивным  породам  и  нижнечетвер-
тичным  конгломератам.
1.Водоносный    горизонт      нерасчлененных    рыхлых  четвертичных    отложе-
ний  распространен  на  месторождении  повсеместно. Нижним  относительным  водоупором
являются литифицированные  породы  нижнечетвертичного  возраста. Мощность  горизон-
та  изменяется  от 40-50м  до 130-180м, увеличиваясь  с  юга  на  север и  от  бортов  долины
к    центру. Водовмещающие    породы    представлены, в    основном, песчано-гравийно-
галечным    материалом    с    включением  редких    валунов, реже    отдельными    прослоями
встречаются  галечники  и  пески.

Воды горизонта преимущественно поровые. Глубина залегания зеркала

грунтовых  вод  колеблется  от 0.3 м (в пойме) до 18 м (на  террасах). Водообильность
пород  различна  и  зависит  от  их  литологического  состава, Коэффициенты  фильтрации
варьируют    в    пределах 4 - 84 м/сут.  Среднее    значение    коэффициента    фильтрации    для
участка  долины  от  Нижне- до  Средне-Паратунских  источников  составляет 21 м/сут.

Питание водоносного горизонта осуществляется, в основном, за счет ат-

мосферных  осадков, инфильтрации  поверхностного  стока, а  также  термальных  вод  в
местах  их  естественной  разгрузки.
2.Термальные    воды  приурочены    к    эффузивно-пирокластическим    и    вулканогенно-
осадочным    образованьям    неогенового    возраста, интрузивным    породам    и    нижне-
четвертичным  конгломератам.
По  естественным  выходам  термальных  вод  месторождение  разделено  соответствен-
но  на  три  участка (Северный, Нижний  и  Средний), которые  рассматриваются  как  три
водозабора.
  В  целом  по  геологическому  строению, гидрогеологическим, гидрохимическим  и  гео-
термическим  условиям  о  месторождении сложилось  следующее  представление:
1.  Характер  циркуляции  термальных  вод  в  толще  обводненных  пород  относится  к
трещинно-пластовому  типу. Количество  зон  водопритоков  по  скважинам  варьирует  от
3-4 до 9, общая  мощность  зон  водопритоков  в  продуктивных  скважинах  составляет 45
- 156 м, т.е. по  форме  циркулиции  в  водоносных  отложениях -  это  трещинно-жильные
воды. В  процессе  ОЭВ  характер  изменения  уровней  воды  по  площади  месторождения
и  взаимодействие  скважин  свидетельствуют  о  пластовом  характере  движения  подзем-
ных  вод  в  термоводоносном  комплексе.
2.  Направление  движения  термальных  вод  на  месторождении -  вниз  по  долине   и
к  востоку  в  сторону  основной  дрены -  океана. Гидравлический  уклон  термального  по-
тока  равен 0.005. хотя  каждый  участок  характеризуется максимальными  напорами  в
своей  центральной  наиболее  высокотемпературной  и  водообильной  части, между  участ-
ками  и  к  бортам  долины  напоры  несколько  ниже. Практически  уровенная  поверхность
на  каждом  участке   представляет    собой    гидродинамический   купол. Наиболее   высокие
напоры  отмечаются  на  Среднем  участке, наиболее  низкие - на  Северном.
3. Уровенный  режим  термальных  вод  тесно  связан  с  уровенным  режимом  грунто-
вых  и  поверхностных  вод  с  амплитудой  запаздывания  в  наступлении  наивысших  уров-
ней  на 1.5-2 месяца.
4.  В  северном  направлении (вниз  по  потоку) отмечается  погружение  изотерм  на
глубину  и  снижение  средневзвешенных  температур (на  Среднем  участке Тср.взв. = 80.9,
на  Нижнем - 78.3, на  Северном - 66.6°С). Вблизи  экранирующих  разломов, в  направ-
лении  растека  термального  потока и  со  стороны  поступления  холодных  вод  с  бортов
долины  отмечается  погружение  изотерм  на  глубину. К  бортам и  верховьям  долины  по-

ООО

г. Петропавловск-Камчатский, ул. Войцешека, д. 9, оф. 1,
тел./fax (4152) 26-01-78, e–mail: beelenko@mail.ru

гружение  изотерм на  глубину, как  правило, резкое, в  направлении  растека - более  по-
логое.
5. Обводненность  пород  на  площади  месторождения  неравномерна и  зависит  от  степе-
ни  раздробленности  пород. Эти  зоны, обладающие  хорошими  фильтрационными  свой-
ствами, служат  дренами  для  восходящего  потока  гидротерм.

6. Химический  состав  термальных  вод  месторождения  зависит  от  степени  раскрытости
участка  и  химического  состава  поступающих  к  очагу  разгрузки  глубинных  терм. Ос-
новными  компонентами  химического  состава  термальных  вод  месторождения, опреде-
ляющими  их  название, являются сульфат-ион, натрий-ион  и  кальций-ион.

Средний участок открыт с запада и наиболее промыт. Общая минерали-

зация  термальных  вод  здесь  не превышает 1.3 г/л. К  востоку  от  основного  участка  в
районе  Центрального  разлома  минерализация  повышается  до 1.8-2.1 г/л., соответственно
увеличивается  содержание  основных  компонентов  химического  состав (SO4, CL, Na, Ca)
и  микрокомпонентов, что связано  с  затрудненными  условиями  водообмена  на  востоке
участка.

Нижний и Северный участки изолированы Центральным разломом от

холодных  пресных  вод  западного  борта  долины  и  на  юге  Нижнего  участка  также  су-
ществует  экранирующий  разлом.   В  связи  с  этим  минерализация  термальных  вод  на
этих  участках  значительно  выше (до 1.8 - 2.2.г/л).

Западнее Центрального разлома на глубинах до 600м вскрыты низко-

температурные    (до 50-60°С    на    забое) карбонатно-сульфатные, гидрокарбонатно-
карбонатные  натриево-кальциевые  воды  с  минерализацией  до 1г/л.
7. Средний  участок  является  наиболее  водообильным (средняя  продуктивность  на 1
кв.км  площади  по  минимальному  достигнутому  дебиту 19 опытных  скважин  в феврале
1969г. Составила 66.5 л/с) и   равномерно и    высоко  прогретым    (температура    на  устье
скважин  изменяется  от 74 до 87°С). Для  участка  характерен  установившийся  режим
фильтрации. Довольно  быстрая  стабилизация  уровне  и  дебитов  по  скважинам  при  со-
вместном  опробовании (2-4 месяца). Гидравлическая  связь  с  Нижним  участком  была
установлена  по  окончании  ОЭВ (скважины  Среднего  участка  были  закрыты  на 1 месяц
раньше, при  этом  наблюдалось  некоторое  повышение  уровней  воды  в  наблюдательных
скважинах. Расположенных  к  северу  от  Среднего  участка  и  западу  от  Нижнего  и  не-
сколько  повысился  суммарный  дебит  скважин  Нижнего  участка).
8. Нижний  и  Северный  участки  менее  водообильны (соответственно  средняя продук-
тивность  на 1 кв.м  площади 11.5 и 25.7 л/с) и  характеризуются  большим  разбросом
температуры  воды  на  изливе (соответственно 60 - 96 и 54 - 86°С). Оба  участка  характе-
ризуются  длительным  процессом  стабилизации (до 2-х  лет). Установившийся  режим
фильтрации  на  Нижнем  участке  отмечался  в течение  полутора  месяцев (середина апре-
ля -конец  мая), на  Северном - 20 дней (в  конце  мая).   Гидравлическая  связь  участков
тесная.
9.

Нижний участок по условиям циркуляции и геотемпературному ре-

жиму  четко  делится  на  две  зоны. Первая  зона, высокотемпературная,   тяготеет  к  юго-
западной    части    участка. В    пределах    е    пробурены    скважины    ГК-13, 45, 49 и    1о1,
вскрывшие  воды с температурой  на  забое 90-106 град. С (92 - 96 на  устье). Зона  в  це-
лом  характеризуется незначительной  водообильностью (7 -12 л/с), максимальными  со-
держаниями в воде  ионов Cl  и Na, микрокомпонентов  и  максимальными (для  этих
двух  участков) напорами (до 3.25 ати). Вторая  зона, водообильная, тяготеет  к  диаго-
нальному  разлому  в  северо-западной  части  участка  и  продолжается  к  северу на Се-
верный  участок. Дебиты  скважин  в  этой  зоне  достигают 13 - 36 л/с. В  воде  наблюдает-
ся  повышенное  содержание  сульфат иона.

ООО

г. Петропавловск-Камчатский, ул. Войцешека, д. 9, оф. 1,
тел./fax (4152) 26-01-78, e–mail: beelenko@mail.ru

10. Эксплуатационные    запасы    термальных    вод    по    месторождению    утверждены    ГКЗ
СССР (протокол  № 5656 от 11.04.1969г.) при  фонтанном  способе  опробования  в  усло-
виях  свободного  самоизлива  в  количестве 267 л/с  со  средневзвешенной  температурой
77°С.
По    Среднему    участку    запасы    утверждены    при    установившемся    движении    по    мини-
мальному  среднемесячному  дебиту  на  февраль 1969 года 19 опытных  скважин  при  по-
нижении  уровня  в  них  от 8 до 43 м.

По  Нижнему  и  Северному  участкам  запасы  рассчитаны  по  неустановившемуся  движе-
нию  на  расчетный  срок  эксплуатации 10000 суток (27 лет) в  режиме  самоизлива  при
понижении  уровня  воды  в  скважинах  от 6.2 до 34.5 м.
В  результате  стабилизации  дебитов  на  Нижнем и Северном  участках (уже  после  за-
щиты  запасов  в  ГКЗ  СССР) запасы  по  ним  определены в количестве  соответственно
70.4 и 79.5 л/с, но с  этими  цифрами в ГКЗ  уже  не  выходили.

Анализ многолетнего режима  эксплуатации

3.1. Характеристика  водозаборов

Средний водозабор в настоящее время состоит из 19 работающих сква-

жин.

В период проведения опытно-эксплуатационных выпусков 5 скважин (5,

6, 8, 11, ГК-1) работали  на  трубопровод  экспериментальной  фреоновой  электростанции
(ЭФЭ). После  подсчета  эксплуатационных  запасов  стало  ясно. что  термальной  воды
Среднего  участка  для одновременной  работы  ЭФЭ и  ТПК  недостаточно, ЭФЭ  была
демонтирована  и    к    существующему    трубопроводу    подключили    постепенно    остальные
скважины  Среднего  участка - 1, 3, 22, ГК-2 (1970г.), 15, 19, 21, ГК-3 (1971г.), 4, ГК-4,
ГК-6 (1972г.). Скважины 51 и 53 использовались на  отопление  геологов  и  промыслови-
ков. Скважины  ГК-4 и ГК-6 ввиду  их отдаленности  от  основного  трубопровод (соответ-
ственно 750 и 500 м.) в  зимнее  время  за  счет увеличения  водоотбора практически  не
работали, так  как  потери  напора  на трубопроводе  равнялись  их  остаточному  напору  на
устье, что  приводило  даже  к  размораживанию трубопровода. В связи  с этим  их  отклю-
чили  от  трубопровода  ТПК ( ГК-4 - в 1974г., ГК-6 - в 1979г.) и  обвязали  на  насосную
поселка  промысловиков  вместе  со  скважинами 51 и 53.   Скважина  ГК-8 ввиду  неболь-
шого  дебита  в  период  ОЭВ (1 л/с) и  удаленности  от  основного  куста  скважин (более
500м) никогда  в  эксплуатацию  не  включалась. Скважина 29 была  подключена  к  тру-
бопроводу  ТПК  в 1972г., но  из-за  отдаленности (700м.) и  низкого  напора  воды  была
отключена  и  практически  также  никогда  не эксплуатировалась. В подсчет  запасов  сква-
жина  вошла  с  дебитом 7 л/с.

Таким образом из 20 скважин, участвовавших в ОЭВ и вошедших в

суммарный  дебит  по  участку  эксплуатационными  являются 18 скважин  и  дополнитель-
но  эксплуатируется скважина 53 с  температурой  воды  на  устье 40°С, которая  не  вошла
в  сумму  запасов.

В настоящее время 15 скважин, подающих воду на ТПК обвязаны на

три  насосные  станции: первая - 1, 3, 4, 5, 6, 8, 11, 15, 21, ГК-1, ГК-2, ГК-3, вторая - 19  и
23, третья - 22. Учет  водоотбора  по  ним ведется  на  центральной  насосной  суммарно.
В летнее  время  вода  самотеком  поступает  на  центральную  насосную станцию  от  всех
выше  перечисленных  скважин.

ООО

г. Петропавловск-Камчатский, ул. Войцешека, д. 9, оф. 1,
тел./fax (4152) 26-01-78, e–mail: beelenko@mail.ru

Учет водоотбора на скважинах 51, 53, ГК-4 и ГК-6 велся по каждой от-

дельно, а с 1990 г. по последним двум - суммарно.

Нижний водозабор состоит в настоящее время из 13 работающих сква-

жин.

Скважина 502 работает с 1967г. Скважина не входит в эксплуатацион-

ный  фонд  скважин  ГП "Камчатскбургеотермия", но  является  эксплуатационной  и  на
ней  проводятся  наблюдения  силами  сотрудников  филиала "Паратунский  промысловый
участок". Ввод  скважин  в  эксплуатацию  проводился  постепенно  с 1970г. по  мере  об-
вязки  скважин  и  потребности  в  термальной воде  пользователей: скважина 30 - с 1967г.,
ГК-13 и 57 - с 1970г., 42 и 46 - с 1971г., 45 - с 1973г., 18 и 55 - с 1974г., 60 - с
1975г., 61 и 64 - с 1985г., 101 - с 1993г.

Скважины 502, 503 (эксплуатировалась до 1979г.), 30, 60, 61 и 64 экс-

плуатируются индивидуально каждая. Остальные обвязаны на 2 насосные: первая объе-
диняет скважины 46, 55, 57 и 60, вторая - ГК-13, 18, 42, 45, 102.

Учет водоотбора ведется по потребителям (частично), по отдельным

скважинам (61 и 64) и по кустам на насосных.

В 1994 -1995г.г. на северо-западной границе участка владельцем б/о

"Светлячок" Центробанка  РФ  было  пробурено 2 скважины глубиной 1200м для  авто-
номного  теплоснабжения  термальной  водой  своего  объекта. Скважины  при  понижении
уровня  соответственно 79.4 - 125.5 и 85.9 - 147.8 м  дают 1.3 -1.7   и 2 - 3 л/с  воды  с  тем-
пературой 54 - 58 и 67 - 71°С. Насосы  спущены  в  скважины на  глубину 150 и 200 м.

Северный водозабор состоит в настоящее время из 9 скважин (ГК-7, ГК-

9, 20, 62, 63, 67, 69 и 101). Все  скважины  эксплуатируются  отдельно. Скважина 20
при  передаче  управления  из  подчинения  ПО "Союзбургаз" Мингазпрома  в Госкомиму-
щество  по  Камчатской  области  была  волевым порядком  изъята  из  эксплуатационного
фонда ГП "Камчатскбургеотермия" и  оставлена  в  Госкомимуществе, так  как  на  этой
скважине находится  их  база  отдыха.

Учет водоотбора на Северном участке ведется по потребителям и по от-

дельным скважинам.

3.2. Режим водоотбора

Режим водоотбора на месторождении носит сезонный характер: макси-

мальная  потребность  в  термальной  воде  приходится на  зимний  период, в  летнее  время
при  снижении  водоотбора  и  под  влиянием  естественных  режимоформирующих  факто-
ров  происходит восстановление  уровней  подземных  вод  и  восполнение  их  ресурсов.
Наиболее  четко  сезонность  водоотбора проявляется  на  Среднем  участке, где  термаль-
ная  вода  используется  для  обогрева  теплиц. На  Северном  и  Нижнем  участках  летнее
восстановление  уровней  выражено  не  так  четко, хотя  и  заметно, ввиду  того, что  в
летнее  время  наблюдается  повышение  посещаемости  баз  отдыха  и профилакториев  и
потребность  в  термальной  воде  отличается  от  потребности в  летнее время  незначи-
тельно.

Изменчивость водоотбора в течение года по среднемноголетним данным

от минимального летнего составляет на Среднем участке до 44-47%

в зимнее вре-

мя, на  Нижнем - 36-44%, на  Северном - увеличение  водоотбора  в  процессе  экс-
плуатации.   При  этом  наиболее  интенсивно увеличение  дебита  происходило  до 1975-
1978 года, затем  в  течение  почти 10 лет  отмечается  очень  небольшое  его  увеличение.
С  началом  перестройки  наблюдается  некоторое  снижение  потребления  воды  отдельны-
ми  потребителями  на  Нижнем  и  Северном  участках, обусловленное  экономическими
трудностями.   С 1993 года  суммарный  дебит  составляет 223 - 226.4 л/с.

ООО

г. Петропавловск-Камчатский, ул. Войцешека, д. 9, оф. 1,
тел./fax (4152) 26-01-78, e–mail: beelenko@mail.ru

3.3. Уровенный режим

Все скважины, участвовавшие в подсчете эксплуатационных запасов,

эксплуатируются самоизливом, поэтому уровни воды в них остаются на отметках пе-
риода ОЭВ или несколько ниже (до 0.3 - 0..5 м

в зимнее время), т.е. условия

водоотбора из старых скважин соответствуют утвержденным при принятии запасов
условиям.

Водоотбор же из новых скважин осуществляется принудительно с по-

мощью погружных насосов или вакуумированием устья. Однако данных по уровням
воды в этих скважинах нет.

По данным многолетних наблюдений на наблюдательной сети скважин

можно  отметить  некоторое  снижение  уровней  воды  в  скважинах  по  сравнению  с  пе-
риодом  ОЭВ (до 0.5 - 1.5 м), что  свидетельствует о  расширении  и  углублении  депрес-
сионной  воронки  в  процессе  длительной эксплуатации  и  частично  снижение  уровней
может  быть  обусловлено  температурным  фактором.   Это  может  выражаться  в  неболь-
шой "усадке" столба  воды  в  верхней  части  ствола  под  влияние  снижения  растека  тер-
мальных  вод  на  фланги  при  интенсификации  водоотбора  в  центральных  частях  водоза-
боров.

3.4. Температурный  режим

Температура воды на устье эксплуатационных скважин варьирует в ши-

роких  пределах  и  определяется, прежде  всего, не  изменениями  температуры  в  недрах
месторождения, а  техническими  условиями  и  режимом  водоотбора. В  годовом  цикле
заметных  изменений температуры  отбираемых  вод  практически  не  наблюдается. Коле-
бания температуры  в  пределах  до 0.5°С  могут  быть  обусловлены  точностью  выполне-
ния  замеров, а  в  зимнее  время  снижение  может  наблюдаться  при  низких  температурах
воздуха. Во  всяком  случае, несмотря  на  некоторые  колебания, уверенных  данных  о
снижении  температуры  отбираемой  воды  пока  нет. Правда  средневзвешенная  темпера-
тура  воды  на  Среднем  и  Нижнем  участках снизилась  на 5-6 градусов, но  это  может
быть  связано  с тем, что  она  рассчитывается  по  кустам  скважин, когда  удельное  уча-
стие  каждой  скважины  в  суммарном  дебите  неизвестно. На  Северном  участке  средне-
взвешенная  температура  по  сравнению  с  ОЭВ  увеличилась  на 4°С.

По данным термометрии по стволу скважин минимальные температуры

приходятся  на 1979-1983 годы. По  скважинам  с  периодом  наблюдений  около 20 лет
предшествующий, как  правило, более  глубокий минимум  приходится  на 1966-1967 г.г.
Между  двумя  минимума  наблюдается два  небольших  по  времени  максимума  в 1973-
1974 и 1976-1978 г.г.. Отмеченная    периодичность    является, возможно. Естественной
или  следствием  перераспределения термального  потока  при работе  водозаборов.

В  целом  же, учитывая  небольшие  колебания  глубинных  температур, можно  говорить  о
том, что  длительная  эксплуатация  месторождения  пока  не  привела  к  нарушению  тем-
пературного  поля  в  недрах  месторождения  и  отбор  тепла  пока  не   превышает его  по-
ступление.

3.5. Гидрохимический  режим

Основные изменения химического состава термальных вод по эксплуата-

ционным  скважинам  заключаются  в  следующем:
1) в  процессе  эксплуатации  произошло  повышение  минерализации  воды  в  центральных
частях    водозаборов    и    величина    е    превысила    на 8-12% значения    периода    ОЭВ. На
флангах  наблюдается  некоторое  снижение  минерализации  воды;

ООО

г. Петропавловск-Камчатский, ул. Войцешека, д. 9, оф. 1,
тел./fax (4152) 26-01-78, e–mail: beelenko@mail.ru

2) по  всем  эксплуатационным  скважинам  наблюдается  повышение  содержания  свобод-
ной  углекислоты, что  вызывает  снижение  рН  до 7.5 - 8 и  повышение  содержания  гид-
рокарбонат-иона  на  Северном  участке;
содержание  мышьяка  и метаборной  кислоты  несколько  снижается;
4)

содержание диоксида кремния остается практически постоянным, сни-

жение наблюдается только в воде скважины ГК-7 на Северном участке.

Отмеченные закономерности изменчивости химического состава в неко-

торой степени свойственны и для термальных вод по наблюдательным скважинам.

Изменение минерализации и содержания отдельных компонентов в тер-

мальных  водах  носят  синхронный  характер, т.е. изменения  типов  вод  по  площади  ме-
сторождения  не  наблюдается. Не  наблюдается  и  сезонность  изменения химического
состава  вод.

Колебания среднегодовой величины минерализации по некоторым сква-

жин  иногда  бывают  довольно  значительными, но  без  тенденции  к снижению  или  по-
вышению. Что  позволяет  рассматривать  эти  колебания  как  естественные, обусловлен-
ные  смешение глубинных  вод  с  инфильтрационными.

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ

ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ) С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ

10.1.  Общие  понятия  и  определения,  обязательные  к  применению  в  соответствии  с
ФСО-1 разд. II и ФСО-2 (р. III пп.5-8)

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности,
направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной и иных видов стои-
мости (ст. 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №
135-ФЗ от 29.07.1998 – далее Закон).

1. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законода-
тельством РФ установлена возможность из участия в гражданском обороте.
2. Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплаченная участниками в
результате совершенной или предполагаемой сделки.
3. Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на
дату  оценки  в  соответствии  с  выбранным  видом  стоимости    согласно  требованиям  Феде-
рального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2»)
4.  Итоговая  стоимость  объекта  оценки – стоимость  объекта  оценки,  рассчитанная  при  ис-
пользовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) ре-
зультатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
5. Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Методом проведения объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на
основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оцен-
ки в рамках одного из подходов оценки.
6. Дата определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, дата оценки) – это
дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для
определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся
на  дату  оценки,  в  том  случае,  когда  такая  информация  соответствует  ожиданиям  рынка  на
дату оценки.

ООО

г. Петропавловск-Камчатский, ул. Войцешека, д. 9, оф. 1,
тел./fax (4152) 26-01-78, e–mail: beelenko@mail.ru

7. Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или
обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют
проверки оценщиком в процессе оценки.
8.  Объект-аналог  –  объект,  сходный  объекту  оценки  по  основным  экономическим,  матери-
альным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
9. Рыночная стоимость (определяется при целях – при изъятии имущества для гос.нужд, при
определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по реше-
нию общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного со-
вета)  общества,  при  определении  стоимости  объекта  залога,  в  том  числе  при  ипотеке,  при
определении стоимости не денежных вкладов в уставный капитал, при определении стоимо-
сти  имущества  должника  в  ходе  процедуры  банкротства,  при  определении  стоимости  без-
возмездно полученного имущества.
10. Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки  для конкретного лица или
группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использова-
ния объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения
рыночной  стоимости  учет  возможности  отчуждения  по  инвестиционной  стоимости  на  от-
крытом рынке необязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измере-
ния эффективности инвестиций.
11. Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную
цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта
оценки,  меньший  типичного  срока  экспозиции  для  рыночных  условий,  в  условиях,  когда
продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении  ликви-
дационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние
чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект на условиях, не со-
ответствующих рыночным.
12.  Кадастровая  стоимость  (определяется  методами  массовой  оценки  рыночная  стоимость,
установленная или утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим про-
ведение кадастровой оценки, в частности, определяется для целей налогообложения).
13. Специализированная недвижимость – это недвижимость, которая в силу своего специ-
ального  характера  редко,  если  вообще  когда-либо,  продается  на  открытом  рынке  для  про-
должения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реа-
лизуется как использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть
обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом по-
ложения или сочетанием этих факторов.
Объект оценки относится к специализированной недвижимости.

10.2. Анализ наиболее эффективного использования (ФСО № 7, ст. 20)

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и
конкурентное использование объекта недвижимости – то использование, которому соответ-
ствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть вероятным и со-
ответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке.
Наилучшее использование не является абсолютным. Оно отражает мнение оценщика в отно-
шении наилучшего использования собственности, исходя из анализа господствующих ры-
ночных условий.
Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответ-
ствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возмож-
ным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную
прибыль.

ООО

г. Петропавловск-Камчатский, ул. Войцешека, д. 9, оф. 1,
тел./fax (4152) 26-01-78, e–mail: beelenko@mail.ru

Физическая возможность – физическая возможность наилучшего и оптимального использо-
вания рассматриваемого объекта оценки.
Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования
не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка и по-
ложений зонирования.
Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона, порядок использования
данного объекта  должен обеспечить чистый доход собственнику объекта.
Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее
и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собствен-
ника, либо достижение максимальной собственности самого  объекта.

Проведя анализ всех четырех вышеперечисленных критериев, а, также руководствуясь ФСО
№ 7 «Оценка недвижимости» гл. VI п. 20 и Заданием на оценку, мы пришли к выводу:
наиболее  эффективное  использование  объекта  оценки  достигается  при  использовании  его
по назначению в качестве скважин термальной воды. Дальнейшие расчеты по определению
рыночной стоимости объекта оценки проводились на основании данного заключения.

10.3. Подходы к оценке (ФСО № 1 р. III; ФСО № 3 п. 8 и; ФСО № 7 р. VII)
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный,
доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подхо-
дов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и
задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и
достоверность исходной информации.

Руководствуясь п. 24-в ФСО № 7, в данной работе оценщик принял решение использовать
один подход: затратный, к оценке рыночной стоимости объекта оценки, что в полной мере
отразит результат расчета, как самого показательного, точного, обоснованного, в полной ме-
ре отвечающего принципам однозначности, достоверности и достаточности информации.

10.4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Процедура оценки при затратном подходе включает следующие последовательные ша-

ги:

Расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строи-
тельства;
Определение прибыли предпринимателя;
Определение износа и устареваний;
Определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат
на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа
и устареваний.

Расчет стоимости воспроизводства

Расчет стоимости воспроизводства проведен методом сравнительной единицы, используя
при этом сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Расчет произведен по формуле:

Со = ВС1п.м. х Lо х Кв,
где Со – стоимость оцениваемого объекта;

ООО

г. Петропавловск-Камчатский, ул. Войцешека, д. 9, оф. 1,
тел./fax (4152) 26-01-78, e–mail: beelenko@mail.ru

ВС1 п. м – стоимость одного погонного метра скважины по соответствующему сборнику
УПВС;
Lо – глубина скважины по техническому паспорту;
Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно – монтажных
работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Стоимость 1 п.м. скважин с указанием сборника и таблицы УПВС

Наименование

инв. №
по
техн.па
сп.

Год
ввода

Глубина,
м

Номер сборника
и таблицы
УПВС

ВС 1
п.м.

Сооружение разведоч-
но-эксплуатационная
скважина № РЭ-9

107СК

2007 1200

сб.37 табл. 59а 39,70

Переход от цен базисного года к текущим делается с помощью индексов удорожания, кото-
рые учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы,
изделия, конструкции, оптовые цены и тарифы на грузовые перевозки, условия оплаты тру-
да, наценки снабженческих сбытовых организаций, проекто-норм амортизационных отчис-
лений.

Далее был рассчитан общий поправочный коэффициент (К) к затратам на строительство еди-
ницы сравнения объекта-аналога, учитывающий конструктивные особенности части, клима-
тические и географические условия строительства, инфляцию (рост стоимости строительства
в период с 1969 г. до даты проведения оценки), а также прибыль предпринимателя-застрой-
щика, величина которой в результате расчета равна 13,91 %. Все расчетные показатели и не-
обходимые пояснения к ним приведены далее в таблицах.

Обозначение

показателя

Наименование показателя

РС

Рыночная стоимость объекта, руб.

Совокупный износ объекта, руб.

ЗС

Затраты на строительство объекта, руб.

ВС

БАЗ

Восстановит. стоимость 1 м

объекта в ценах 1969 г., руб.

Строительный объем объекта, м

Суммарный поправочный коэффициент к ВС

БАЗ,

П1

Коэффициент, учитыв. уд. Вес конструктивных элементов,(общая часть к УПВС)

П2

Коэффициент, учитыв. тип климатического района (общая часть к УПВС)

П3

Коэффициент, учитыв. группу капитальности объекта (общая часть к УПВС)

П4

Коэффициент, учитыв. сейсмичность района строительства 1,01 (общая часть к УПВС)

Ц1

Коэффициент перехода из цен 1969 г. в цены 1984 г., равный 1,16 (Постановление Госстроя СССР от
11 мая 1983 г. № 94)

Ц2

Коэффициент перехода из цен 1984 г. в цены 1991 г., равный 1,56 (письмо Госстроя СССР № 14-д от
06 сентября 1990 г.

Ц3

Коэффициент перехода из цен 1991 г. в цены 2000 г., 19,7 (КО-ИНВЕСТ № 87)

Ц4

Коэффициент перехода из цен 2000 г. в цены на дату проведения оценки, равный 7,313 (КО-ИНВЕСТ
№93)

ПР

Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя-застройщика.

Затраты на строительство объекта оценки (ЗС) рассчитаны на дату проведения оценки путем
умножения восстановительной стоимости одной единицы сравнения объекта-аналога в ба-
зисном уровне цен 1969 г. (ВС

БАЗ

) на строительный объем объекта (N) и на общий поправоч-

ный коэффициент (К):

ООО

г. Петропавловск-Камчатский, ул. Войцешека, д. 9, оф. 1,
тел./fax (4152) 26-01-78, e–mail: beelenko@mail.ru

ЗС = ВС

БАЗ

 N  K , где K = K

П1

 K

П2

 K

П3

 K

П4

 K

Ц1

 K

Ц2

 K

Ц3

 K

Ц4

Р

ПР.

Расчет К.

Расчет общего поправочного коэффициента для объекта оценки:

п1

п2

п3

п4

ц1

ц2

ц3

ц4

1 1 1

1,01

1,16

1,56

19,70

7,313

263,309

Таблица расчета восстановительной стоимости скважин на дату оценки

инв.
№ по
техн.
пасп.

Год
ввода

Глуби-
на, м

ВС 1
п.м.

Общий
индекс

Восстанови-
тельная стои-
мость, руб.

Сооружение раз-
ведочно-
эксплуатационная
скважина № РЭ-9

107С
К

2007 1200

39,7

263,309 12544042,41

Прибыль предпринимателя
Прибыль предпринимателя представляет собой денежную величину, которую требует пред-
приниматель  в  качестве  вознаграждения  за  свою  реализованную  активную  предпринима-
тельскую деятельность (компенсация за вложенные средства или вмененные издержки).
При расчёте величины прибыли предпринимателя рассматривалась норма требуемой доход-
ности на инвестированные средства в строительство и получение точной копии оцениваемо-
го объекта с учетом графика вложения средств при ставке дисконта 19,03%.

Определение ставки дисконтирования
Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуата-
ция является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за
этот  период,  должен  быть  достаточным,  чтобы,  обеспечить  требуемый  уровень  дохода  на
вложенный капитал (норма дохода).
Норма требуемого дохода (ставка дисконтирования) включает в себя:
  безрисковую ставку;

 премию за различные виды рисков.
Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвести-
циям с нулевым или минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут
использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков,
ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.

Определение безрисковой ставки

В качестве безрисковой ставки приняты данные о средневзвешенной доходности к погаше-
нию по государственным ценным бумагам, размещенные на сайте Министерства финансов
РФ

http://www.minfin.ru/ru/perfomance/public_debt/internal/operations/gko-ofz/auction/

по состоянию на

дату оценки.

Таблица расчета безрисковой ставки

Дата аукциона

Код бумаги

Тип бумаги

Дата

погашения

Доходность по средневзвешенной

цене, % годовых

11.07.2018 26225RMFS ОФЗ-ПД 10.05.2034

7,82

В качестве базовой ставки принимаем значение в размере 7,82 %.

ООО

г. Петропавловск-Камчатский, ул. Войцешека, д. 9, оф. 1,
тел./fax (4152) 26-01-78, e–mail: beelenko@mail.ru

Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный ин-
вестор,  вкладывая  средства  в  объект  недвижимости.  В  большинстве  методик  рассматрива-
ются составляющие премии за риск:
  премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;
  премия за низкую ликвидность;

 премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за низкую ликвидность.

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже
объекта недвижимости.
Данная премия вычисляется по формуле:





П – премия за низкую ликвидность;
R

– безрисковая ставка;

L – период экспозиции (в месяцах);
Q – общее количество месяцев в году.

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,91 %,
что соответствует шести месяцам экспонирования объекта.

Определение премии за риск инвестирования в объекты недвижимости

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся
систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.
На  рынке  в  целом  преобладающим  является  систематический  риск.  Стоимость  конкретной
приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональ-
ными условиями на рынке.
Примеры такого вида риска:
  появление излишнего числа конкурирующих объектов;
  уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия;

 ведение в действие природоохранных ограничений;

 установление ограничений на уровень арендной платы.
Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и
независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещи-
ны в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных плате-
жей.
Статичный риск – это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компа-
нии, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предприниматель-
ского шанса и экономическая конкуренция".

Расчет премии за риск представлен в таблице ниже:

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска

Категория

риска

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

динамичный

Увеличение числа конкурирующих объектов

динамичный

Изменение федерального или местного законо-
дательства

динамичный

ООО

г. Петропавловск-Камчатский, ул. Войцешека, д. 9, оф. 1,
тел./fax (4152) 26-01-78, e–mail: beelenko@mail.ru

Несистематический риск

Природно-климатические факторы

статичный

Ускоренный износ объекта

статичный

Задержка платежей за аренду

динамичный

Неэффективный менеджмент

динамичный

Криминогенные факторы

динамичный

Финансовые проверки

динамичный

Уменьшение ОДУ

динамичный

Количество наблюдений

0 2 1 2 1 10 2 0 0 0

Взвешенный итог

0 4 6 8 5 6 14 0 0 0

Сумма

Количество факторов

Средневзвешенное значение балла

4,3

Величина поправки за риск (1 балл = 1%)

4,3

Премия за инвестиционный менеджмент.

Чем более рискованны и сложны инвестиции (в отличие от вложения в ГКО-ОФЗ), тем более
компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с
управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.
Инвестиционный менеджмент при инвестициях в недвижимость требует, как правило, нема-
лых управленческих усилий. Компенсация за эту составляющую принята в размере 3 %.

Таблица расчета ставки дисконтирования

Риски

Премия

(%)

Безрисковая ставка

7,82%

Премия за риск

4,30%

Премия за инвестиционный менеджмент 3,00%
Премия за низкую ликвидность 3,91%

Ставка дисконтирования 19,03%

Срок строительства определен на основании «Нормы продолжительности строительства и
задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» СНиП 1.04.03*85.

Расчет прибыли предпринимателя и полной стоимости воспроизводства

ВС существующего, руб.

12 544
042

Срок строительства, кварталов

Ставка дисконта годовая

19,03%

Ставка дисконта квартальная

2,38%

Кварталы

4 5 6 7 8 ИТОГО

Капитальные вложения,

5% 10%

15%

20% 20% 15% 10% 5% 100%

Капитальные вложения, руб.

627
202

1 254
404

1 881
606

2 508 808 2 508 808

1 881 606 1 254 404 627 202

12 544
042

Фактор аккумулирования

1,236

1,207

1,179

1,151 1,125 1,099 1,073 1,048

Аккумулированная сумма, руб.

774
990

1 513
966

2 218
184

2 888 860 2 821 738

2 067 131 1 346 068 657 396

14 288
332

Итого прибыль предпринима-
теля, руб.

1 744
290

Итого прибыль предпринима-
теля, %

13,91%

Пояснения к вычислениям прибыли предпринимателя и полной стоимости воспроизводства:
Фактор аккумулирования единицы за период позволяет ответить на вопрос о том: какой по истечению всего
срока будет стоить серия сумм депонированных каждого из интервалов (http://refdb.ru/look/2096376-p11.html -
Основные понятия и определения экономики недвижимости).

ООО

г. Петропавловск-Камчатский, ул. Войцешека, д. 9, оф. 1,
тел./fax (4152) 26-01-78, e–mail: beelenko@mail.ru

Фактор аккумулирования определен по формуле: (1+Ст. кв.)^(9-Кв), где:
Ст.кв. – квартальная ставка дисконта;
9 – число кварталов (конкретно для этого расчета), принятых в расчете на единицу больше;
Кв – порядковое число квартала.
Таким образом, фактор аккумулирования для первого квартала будет равен: (1+2,38%)^(9-1)= 1,236.

Определение величины накопленного износа объекта капитального строительства.

Износ – это потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Износ
определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату
оценки и их текущей рыночной стоимости.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на фи-
зический износ, функциональное и экономическое (внешнее) устаревание
Физический износ – уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потреби-
тельских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.
Поскольку объект оценки не имеет признаков функционального и экономического (внешне-
го) устаревания, то накопленный износ будет равен величине физического износа.

Определение физического износа.
Основными методами определения физического износа являются.



Метод компенсации затрат (метод компенсационных затрат);



Метод хронологического возраста;



Метод эффективного возраста;



Экспертный метод;



Метод разбиения.

В данной работе оценщик пришел к выводу, что метод эффективного возраста наиболее
подходит для расчета физического износа объекта оценки. Это наиболее распространенный
метод определения физического износа наряду с методом экспертного анализа физического
состояния.

Метод эффективного возраста (метод срока службы). Базовая формула для расчета:

Ифиз = Тхр/(Тхр+То)

где Т хр – хронологический возраст объекта оценки берётся по техническому паспорту;
То – остающийся срок экономической жизни берется на основании осмотра объекта оценки,
а также интервью с представителями заказчика.

Таблица расчета физического износа

Наименование инв. № по

техн.пасп.

Год

ввода

То,
лет

Тхр,

лет

Физ

изн, %

Физический

износ, руб.

Сооружение раз-

ведочно-

эксплуатационная

скважина № РЭ-9

107СК 1970 11 11 50,00%

7 144 166

Таблица расчета рыночной стоимости объекта оценки, определенная затратным подходом

ОТЧЕТ № 31/18-Н ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. Сооружение разведочно-эксплуатационная скважина № РЭ–9 - часть 3