ОТЧЕТ № 163/2 об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых: г. Казань, ул. Галимджана Баруди, дом 4 корпус 2

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 36

Рассмотрим особенности корректировок по отдельным элементам сравнения.
Корректировка на торг. В связи с отсутствием практики открытого доступа к информации о

заключенных сделках и обнародования результатов сделок, использованы данные о предложениях к
продаже сопоставимых объектов. Поправка на уторгование определялась на основе «Справочника
оценщика недвижимости-2017. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов»
(научное руководство издания, общее редактирование: Лейфер Л. А., кандидат технических наук,
научный руководитель ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г., стр.
260). Скидка на торг принята на уровне среднего значения из интервала – 19%.

Остальные корректировки также были приняты с учетом данных указанного справочника.

Использованные корректировки проверены экспертом на адекватность рынку и соответствие
сложившимся на дату оценки рыночным реалиям.

Корректировка на местоположение. Сопоставимые объекты могут находиться в разных

районах, различающихся по уровню цен, и иметь отличное друг от друга окружение, влияющее на
уровень конкуренции (между сопоставимыми объектами) и экономическую привлекательность.

Несмотря на то, что объекты-аналоги расположены в разных частях населенного пункта,

считаем, что по местоположению они равноценны.

Местоположение производственно-складских объектов рассматривается с точки зрения

совершенно  иных  подфакторов  нежели  административно-торговых.  Цены  на  объекты
производственно-складского назначения как по окраине города, так и по его центральной части носят
более  или  менее  однородный  характер  в  отличие  от  цен  на  другие  типы  недвижимости  (например,
объекты  торгового назначения). Для организации многих видов производств более важна экономия
на  накладных  расходах,  нежели  близость  к  центру  города  и  стабильным  покупательским  потокам.
Многие  предприниматели  предпочитают  открывать  производство  в  периферийных  районах.  Такое
положение  в  значительной  степени  сужает  разрыв  цен  на  производственно-складские  объекты  в
разных частях города.

Местоположение производственно-складских участков рассматривается с точки зрения

транспортной  доступности  и  удобства  подъезда  для  большегрузного  автомобильного  и
железнодорожного транспорта, близости транспортных узлов, наличия развитой инженерной сети в
микрорайоне.  Причем,  чем  крупнее  объект  производственно-складского  назначения,  тем  менее
выражены  различия  по  ценам  в  зависимости  от  местоположения.  В  нашем  случае  оцениваемый
объект вполне можно отнести к относительно крупным производственным площадкам.

Корректировка на ликвидность (масштаб). В качестве характеристики ликвидности объекта

рассматривается типичный срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он
может  быть  реализован  по  рыночной  стоимости.  Ликвидность  того  или  иного  объекта  может  быть
существенным образом снижена в виду его ряда индивидуальных характеристик, серьезным образом
отличающих  его  от  широко  представленных  на  рынке  объектов.  Это  удлиняет  требуемый  срок
экспозиции.    Однако  в  соответствии  с  концепцией  рыночной  стоимости  продолжительность
выставления  объекта  должна  лишь  быть  достаточной  для  того,  чтобы  объект  привлек  к  себе

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 37

внимание достаточного числа потенциальных покупателей, и не может быть чрезмерной,
свидетельствующей о принципиальной невозможности реализации объекта.

То есть срок экспозиции объекта должен быть обычным для аналогичных объектов. При этом

критерий  аналогичности  в  этом  случае  должен  учитывать  характеристики  наиболее  широко
представленных  на  рынке  объектов.  По-другому,  срок  экспозиции  должен  быть  приемлемым  для
рынка  и  его  участников.  Этим  обеспечивается  реализация  объекта  по  цене,  наилучшей  из
достижимых,  по  разумным  соображениям,  для  продавца  и  наиболее  выгодной  из  достижимых,  по
разумным соображениям, для покупателя (принцип продажи наиболее эффективным образом).

В том случае, когда ликвидность в силу ряда индивидуальных свойств, не характерных для

широко  представленных  на  рынке  объектов,  серьезным  образом  снижена,  то  она  становиться
самостоятельной  ценовой  характеристикой.  При  этом  речь  не  идет  о  расчете  так  называемой
ликвидационной  стоимости,  а  также  о  рыночной,  но  учитывающей  принципиальную  возможность
реализации в адекватные сроки.

На основе анализа того, как изменение площади и некоторых других характеристик, сужает или

увеличивает число потенциальных покупателей определяется необходимость введения
соответствующей корректировки.

Эффект ликвидности легко проследить на примере рынка квартир как наиболее развитого и

однородного по составу, что в значительной степени облегчает прямое сравнение. Так, по удельному
показателю при прочих равных условиях трехкомнатные квартиры значительно дешевле
однокомнатных квартир.

Если объект по своим характеристикам значительно уступает широко представленным на

рынке  объектам,  то  вероятность  его  продажи  значительно  снижается.  А  потому  для  привлечения  к
нему  внимания  потенциальных  покупателей  и  в  целях  повышения  способности  конкурировать  с
другими объектами потребуется дополнительная скидка.

По той причине, что в федеральных стандартах оценки обособленно закреплено понятие

ликвидационной стоимости, но при этом не раскрыты критерии определения "типичности" для срока
экспозиции, в оценочной практике ликвидность как характеристика цены рассматривается лишь в
разрезе эффекта масштаба, который по сути является частным случаем эффекта ликвидности.

В оценочной практике к одному из ценообразующих факторов зачастую относят «размер или

масштаб объекта оценки». Это обусловлено объективными причинами. Небольшие объекты более
ликвидны, т.к. количество потенциальных покупателей небольших объектов больше. Крупные
объекты недвижимости в состоянии приобрести крайне ограниченное количество лиц.

Необходимость внесения поправки на масштаб обусловлена лишь в тех случаях, когда по

данным рынка четко прослеживается закономерность, отражающая снижение удельной стоимости
единицы площади объекта при увеличении его общей площади.

Следует отметить, что скидка на масштаб снижается с увеличением площади объекта.

Подтвердить  корректировки  на  масштаб  рыночными  данными,  в  силу  слаборазвитого  ранка,  не
имелось  возможности.  Поэтому  корректировка  на  масштаб  определена  на  основе  «Справочника
оценщика  недвижимости  -  2017.  Производственно-складская  недвижимость  и  сходные  типы
объектов.  Корректирующие  коэффициенты  и  скидки  для  сравнительного  подхода»  (научное
руководство  издания,  общее  редактирование:  Лейфер  Л.  А.,  кандидат  технических  наук,  научный
руководитель ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2017 г., стр. 159).

В справочнике приведена зависимость удельной цены от величины площади, построен график с

наложением степенной линии тренда. Полученная зависимость имеет следующий вид: 1.6793*

-0.111

На основе данной зависимости рассчитываются корректировки на масштаб по формуле:
(1.6793*

оо

-0.111

)/(1.6793*

оа

-0.111

)-1, где S

оо

и S

оа

– площадь объекта оценки и объекта-аналога

соответственно.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 38

Корректировка на техническое состояние. Оцениваемые здания имеют различное

техническое состояние.

Корректировка рассчитывается исходя из данных «Приволжского центра финансового

консалтинга и оценки» г.Нижний Новгород о том, что



отношение удельной цены объекта в хорошем состоянии (новом здании) к удельной
цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии составляет 1,24 (Источник -
«Справочник

оценщика

недвижимости

–

2017.

Производственно-складская

недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для
сравнительного подхода» 2017 г., Нижний Новгород, Лейфер Л.А.; стр. 209);



отношение  удельной  цены  объекта,  требующего  капитального  ремонта  (в
неудовлетворительном  состоянии)  к  удельной  цене  такого  же  объекта  в
удовлетворительном  состоянии  составляет  0,70  (Источник  -  «Справочник  оценщика
недвижимости  –  2017.  Производственно-складская  недвижимость  и  сходные  типы
объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» 2017
г., Нижний Новгород, Лейфер Л.А.; стр. 209).

За стоимость объекта оценки по методу сравнения продаж принимается средневзвешенная

величина скорректированных цен объектов-аналогов.

В качестве объектов-аналогов подбирались максимально близкие к оцениваемому объекту по

всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с

точки зрения их настоящего использования.

В данном случае скорректированные цены по удельному показателю существенным образом

отличаются друг от друга (разбег цен от среднего значения +51%/-14%). Поэтому согласование

скорректированных цен осуществляется с применением весов значимости.

Исходя из принципа осторожности, наибольшим значениям присваивается наименьший

удельный вес. Связано это с практикой выставления объектов на продажу. Продавцы при

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 40

Таблица 7.1.1 Расчет стоимости оцениваемых помещений

Наименование

показателя

Ед.

изм.

Объект оценки

Сопоставимые объекты

г. Казань,

ул. Г. Баруди,

д. 4

Техническое

подполье

г. Казань,

ул. П. Лумумбы,

Подвальное

помещение

г. Казань,

ул. Декабристов,

160

Подвальное

помещение

г. Казань,

Ибрагимова, 1

Подвальное

помещение

г. Казань,

ул. Б. Урманче, 8

Подвальное

помещение

г. Казань,

ул. Лядова, 15а

Подвальное

помещение

Источник информации:

domofond.ru

см скриншот

domofond.ru

см скриншот

domofond.ru

см скриншот

domofond.ru

см скриншот

domofond.ru

см скриншот

Цена аналога

руб.

–

500 000

1 650 000

1 599 000

1 310 000

627 000

Общая площадь помещений

кв.м

1 034,7

60,0

235,6

224,0

97,0

62,7

Цена в удельном измерении

руб./кв.м

–

8 333

7 003

7 138

13 505

10 000

Корректировка №1

Торг

–

не уместен

уместен

Корректировка

–

-19,0%

-1 583

-19,0%

-1 331

-19,0%

-1 356

-19,0%

-2 566

-19,0%

-1 900

Скорректированная цена

руб./кв.м

–

6 750

5 673

5 782

10 939

8 100

Корректировка №2

Расположение

–

подвал

сопоставимо

Корректировка

–

Скорректированная цена

руб./кв.м

–

6 750

5 673

5 782

10 939

8 100

Корректировка №3

Структура площадей

–

1,000

1,00

Корректировка

–

0,0%

Скорректированная цена

руб./кв.м

–

6 750

5 673

5 782

10 939

8 100

https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-na-prodazhu-kazan-200007328

https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-na-prodazhu-kazan-211205201

https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-na-prodazhu-kazan-157870454

https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-na-prodazhu-kazan-173404914

https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-na-prodazhu-kazan-253602895

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 41

Таблица 7.1.1 Продолжение

Корректировка №4

Коэффициент масштаба

–

0,777

1,066

0,916

0,921

1,011

1,061

Корректировка

–

-27,1%

-1 829

-15,1%

-859

-15,6%

-903

-23,1%

-2 528

-26,7%

-2 166

Скорректированная цена

руб./кв.м

–

4 921

4 813

4 879

8 411

5 934

Корректировка №5

Физическое состояние

–

удовл.

Корректировка

–

Скорректированная цена

руб./кв.м

–

4 921

4 813

4 879

8 411

5 934

Согласование скорректированных цен

Балл

–

5,00

3,00

5,00

Удельный вес

–

0,22

0,13

0,22

Стоимость по методу
сравнения (округленно)

руб.

–

5 757 000

- в удельном измерении

руб./кв.м

–

5 564

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 42

Таблица 7.1.2 Распределение стоимости по объектам

№

п/п

Наименование

объекта

Общая

площадь,

кв.м

Удельный

вес

Рыночная

стоимость,

руб.

Удел

ьн

ый

по

ка

за

те

ст

оим

ост

и,

ру

б.

/кв

.м

Нежилое помещение №3003

1 028,2

99,4%

5 721 000

5 564

Нежилое помещение №3004

6,5

0,6%

36 000

5 538

ИТОГО:

1 034,7

100%

5 757 000

5 564

7.1.3 Расчет по оцениваемым помещениям (этажи 1-2)

Для определения стоимости объекта оценки по сравнительному подходу воспользуемся

методом корректировок.

В качестве критериев сравнения оцениваемого объекта и аналогов выделены лишь те факторы,

которые имеют наиболее существенное значение для целей настоящей оценки и по которым

сравниваемые объекты отличаются между собой.

Подберем несколько объектов для сравнения по выделенным параметрам и произведем расчет

стоимости объекта.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 48

Рассмотрим особенности корректировок по отдельным элементам сравнения.
Корректировка на торг. Поправка на уторгование определялась на основе «Справочника

оценщика недвижимости – 2016. Том II Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов»
(научное руководство издания, общее редактирование: Лейфер Л. А., кандидат технических наук,
научный руководитель ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения
оценки», 2016 г., ISBN 978-5-9908029-6-4, Том 2, стр. 299) и составила 10,2%.

Остальные корректировки также были приняты с учетом данных указанного справочника.

Корректировка на расположение. Аналоги специально подобраны таким образом, чтобы по

привлекательности местоположения в максимальной степени соответствовали объекту оценки.

Корректировка на поэтажное размещение. Цены помещений в одном здании различаются в

зависимости от этажа, на котором они расположены. В отдельные ценовые группы выделяются
помещения на 1-м этаже, цокольном, подвальном, средних и мансардных этажах.

За базовые цены принят 1-й этаж. Цены средних этажей приблизительно на 13% дешевле

(коэффициент 0,87), подвала – на 29% (коэффициент 0,71). Кроме того, производственно-складские
объекты примерно на 35% дешевле смежных и расположенных на той же территории
административных помещений (коэффициент 0,65).

По каждому из объектов рассчитывался коэффициент этажности, т.е. средневзвешенное

значение. На основе соотношений данного коэффициента рассчитывалась в свою очередь поправка.

Корректировка на ликвидность (масштаб). В качестве характеристики ликвидности объекта

То есть срок экспозиции объекта должен быть обычным для аналогичных объектов. При этом

ОТЧЕТ № 163/2 об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых: г. Казань, ул. Галимджана Баруди, дом 4 корпус 2 - часть 3