содержание .. 1 2 ..

ОТЧЕТ № 163/2 об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых: г. Казань, ул. Галимджана Баруди, дом 4 корпус 2 - часть 1

ОТЧЕТ № 163/2

об оценке рыночной стоимости

встроенных нежилых помещений

в многоквартирном жилом доме,

расположенном по адресу:

Республика Татарстан, г. Казань,

ул. Галимджана Баруди, дом 4 корпус 2

по состоянию на 26.07.2018

Заказчик:

ООО «Тамкар»

Исполнитель: Индивидуальный предприниматель

Шайдуллин Руслан Фаритович

Оценщик I категории - Шайдуллин Руслан Фаритович
Оценщик является членом Ассоциации Саморегулируемой организации

«Национальная коллегия специалистов-оценщиков», г. Москва
Номер в реестре – 732, дата регистрации в реестре - 04.03.2008

Квалификационный аттестат по направлению «оценка недвижимости»

№ 008795-1 от 04.04.2018, выдан ФБУ «Федеральный ресурсный центр по
организации подготовки управленческих кадров»

Гражданская ответственность оценщика застрахована в

АО «АльфаСтрахование»: страховой полис № 4991R/776/00397/8,
период страхования с 18.03.2018 по 17.03.2019, страховая сумма 30 млн. руб.

2018 г.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 2

Конкурсному управляющему
ООО «Тамкар»

Онуфриенко Ю. В

Уважаемый Юрий Вячеславович !

По вашему запросу и в соответствии с договором нами была произведена оценка

рыночной стоимости встроенных нежилых помещений в многоквартирном жилом доме,

расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Галимджана Баруди, дом 4

корпус 2.

Оценка объектов недвижимости выполнена по состоянию на

26 июля 2018 года

Проверка правового положения объектов не проводилась.

Развернутая характеристика объектов недвижимости представлена в настоящем отчете

об оценке. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в

связи с полным текстом отчета, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и

ограничения. Оценка произведена в соответствии с требованиями Федерального Закона от

29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных

стандартов оценки (ФСО №№ 1, 2, 3, 7).

Необходимая информация и анализ, используемый для оценки стоимости,

представлены в соответствующих разделах отчета. Проведенные исследования и расчеты

позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату

оценки составляет:

156 417 000 (Сто пятьдесят шесть миллионов

четыреста семнадцать тысяч) рублей.

С уважением,
индивидуальный предприниматель,
оценщик I категории

Р.Ф. Шайдуллин

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 3

СОДЕРЖАНИЕ

1. Общие сведения ...................................................................................................................................... 4

1.1

АДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

.......................................................................................................................................4

1.2

ВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

.........................................................................................5

1.3

СНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

.........................................................................................................................6

2.  Результаты оценки ................................................................................................................................. 8
3.  Термин используемого вида стоимости ............................................................................................. 9
4.  Описание объекта оценки ................................................................................................................... 10

4.1

ЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

.......................................................................................................... 10

4.2

ОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ

ФОТОГРАФИЙ

................................................................................................................................................. 15

4.3

НАЛИЗ ДОСТАТОЧНОСТИ И ДОСТОВЕРНОСТИ ИНФОРМАЦИИ

...................................................................... 23

4.4

ВЕДЕНИЯ ОБ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВАХ

ОБРЕМЕНЕНИЯХ

СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ

................ 23

5. Анализ рынка недвижимости ............................................................................................................ 24

5.1

ЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г

АЗАНЬ

................................................................................... 24

6. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки ............................................... 28
7. Описание процесса оценки рыночной стоимости объекта оценки ............................................. 29

7.1

ПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

........................................................... 29

7.1.1

Методика оценки стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода ................. 29

7.1.2

Расчет по оцениваемым (подвальным) помещениям .................................................................... 30

7.1.3

Расчет по оцениваемым помещениям (этажи 1-2) ...................................................................... 42

7.1.4

Расчет по оцениваемым помещениям (3-й этаж с антресолью) ............................................... 53

7.2

ПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

.................................................................... 64

7.2.1

Методика оценки стоимости объекта оценки на основе затратного подхода ....................... 65

7.2.2

Обоснование отказа от использования подхода ........................................................................... 65

7.3

ПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

..................................................................... 65

7.3.1

Методика оценки стоимости объекта оценки на основе доходного подхода ........................... 65

7.3.2

Обоснование отказа от использования подхода ........................................................................... 68

7.4

ОГЛАСОВАНИЕ

(

ОБОСНОВАННОЕ ОБОБЩЕНИЕ

)

РЕЗУЛЬТАТОВ ПО ПОДХОДАМ К ОЦЕНКЕ

.......................... 68

8. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием

источников их получения ................................................................................................................... 71

8.1

СТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ

......................................................................................... 71

8.2

СПОЛЬЗУЕМАЯ ИНФОРМАЦИЯ

..................................................................................................................... 71

9.  Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения ................................................. 71
10.  Применяемые стандарты оценки ...................................................................................................... 73
11.  Декларация качества оценки ............................................................................................................. 74

РИЛОЖЕНИЯ

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 4

1.1 Задание на оценку

Объект оценки

№

п/п

Наименование

объекта

Кадастровый

номер

Этаж

Площадь,

кв.м

Техническое подполье

Нежилое помещение №3003

16:50:090510:351

подвал

1 028,2

Нежилое помещение №3004

16:50:090510:352

подвал

6,5

ИТОГО:

1 034,7

1-й и 2-й этажи

Нежилое помещение №3001

16:50:090510:347

1, 2

1 828,3

Нежилое помещение №3009

16:50:090510:356

14,6

Нежилое помещение №3007

16:50:090510:354

4,7

Нежилое помещение №3008

16:50:090510:355

68,6

Нежилое помещение №3011

16:50:090510:357

16,4

Нежилое помещение №3014

16:50:090510:360

20,8

ИТОГО:

1 953,4

3-й этаж с антресолью

Нежилое помещение №3002

16:50:090510:349

3, антресоль

1 481,8

Нежилое помещение №3005

16:50:090510:348

1, 2, 3, антресоль

117,3

Нежилое помещение №3017

16:50:090510:363

20,7

ИТОГО:

1 619,8

ВСЕГО:

4 607,9

Адрес: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Галимджана Баруди, дом 4 корпус 2

Имущественные права на объект оценки

На дату оценки помещения на праве собственности принадлежали заказчику. Предоставленные
документы:



Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13.06.2018, от 05.07.2018.

Оцениваемое право – право собственности

Ограничения (обременения) прав, учитываемых при оценке объекта оценки

Оценка объекта проводится исходя из предположения, что объект оценки не заложен и не
обременен долговыми обязательствами и ограничениями на возможное использование
(правами третьих лиц)

Особенности проведения осмотра объекта оценки

Результаты  осмотра  должны  быть  оформлены  в  виде  фотографий  и  общей  оценки  состояния
объекта.  Фотографии  должны    отражать  факторы,  влияющие  на  стоимость  наиболее
существенным  образом.  Приложенных  к  отчету  об  оценке  фотографий  должно  быть
достаточно, чтобы сформировать объективное мнение об объекте оценки.

Порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов
и информации

Оценщику  предоставляется  полный  объем  правоустанавливающих  документов,  а  также
документации,  устанавливающей  качественные  и  количественные  характеристики  объекта.
Объем  необходимых  документов  определяется  оценщиком  самостоятельно.  Все  документы
предоставляются по запросу оценщика в разумные сроки.

Необходимость привлечения отраслевых экспертов

Стороны  договора  исходят  из  отсутствия  необходимости  привлечения  отраслевых  экспертов.
Предполагается, что оценщик обладает достаточными знаниями для проведения исследований,
необходимых  в  рамках  настоящей  оценки.  В  том  случае,  если  в  процессе  оценки  выявиться
невозможность  проведения  оценки  без  привлечения  отраслевых  экспертов,  оценщик  обязан
проинформировать заказчика о необходимости исследований, требующих специальных знаний.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 5

Требования к учету влияния обременений на стоимость объекта оценки

Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений.
Необходимость в учете влияния данных факторов на стоимость объекта оценки отсутствует.

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Для целей установления начальной цены и продажи в рамках конкурсного производства через
публичные торги

Допущения, на которых должна основываться оценка



Оценка имущества проводится на основании информации, предоставленной заказчиком, а также
лично собранной оценщиком информации.



Оценка проводится из предположения, что объект оценки не заложен и не обременен долговыми
обязательствами и ограничениями на возможное использование (правами третьих лиц).



Прочие допущения и ограничения формулируются оценщиком, исходя из поставленной цели
оценки, предполагаемого использования результатов оценки, а также специфики объекта оценки.

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта

Вид определяемой стоимости

Рыночная стоимость объекта оценки

Дата проведения оценки

26 июля 2018 года

Срок проведения оценки

Разумные сроки для качественного выполнения работы

1.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Заказчик оценки

ООО «Тамкар»

ИНН 1655251409 КПП 165501001
ОГРН 1121690063329 Дата присвоения ОГРН – 29.08.2012
Адрес: 420043, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Лесгафта, д. 6/57

Оценщик

Индивидуальный предприниматель Шайдуллин Руслан Фаритович
ИНН 165101126867 ОГРНИП 304165109300207
Адрес: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Некрасова, д. 23, оф. 35
Почтовый адрес: 420104, г. Казань, а/я 508
тел. +7-987-290-79-79 e-mail:

rush2803@gmail.com

Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков

Действительный член Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-
оценщиков», г. Москва
Номер в реестре – 732, дата регистрации в реестре - 04.03.2008
Реестр членов Ассоциации СРО «НКСО» представлен на сайте www.nkso.ru

Образовательное учреждение, серия, номер и дата выдачи документа о профессиональном
образовании

Межотраслевой  институт  повышения  квалификации  и  переподготовки  руководящих
кадров и специалистов Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова, диплом
о  профессиональной  переподготовке  по  программе  дополнительного  высшего
образования  "Профессиональная  оценка  и  экспертиза  объектов  и  прав  собственности",
ПП № 411093 от 30 сентября 2000 г.

Образовательное учреждение, серия, номер и дата выдачи документа о повышении
(подтверждении) квалификации

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 6

Квалификационный  аттестат  по  направлению  «оценка  недвижимости»  №  008795-1  от
04.04.2018,  выдан  ФБУ «Федеральный  ресурсный  центр  по  организации  подготовки
управленческих кадров»
Квалификационный аттестат по направлению «оценка движимого имущества» № 012067-
2 от 14.05.2018, выдан ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки
управленческих кадров»
Институт  экономики,  управления  и  права  (г.  Казань),  свидетельство  о  повышении
квалификации, выдано 14 ноября 2003 г.
Институт  экономики,  управления  и  права  (г.  Казань),  свидетельство  о  повышении
квалификации, выдано 18 ноября 2006 г.

Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика

Гражданская ответственность оценщика застрахована в АО «АльфаСтрахование»:
страховой полис № 4991R/776/00397/8, период страхования с 18.03.2018 по 17.03.2019,
страховая сумма 30 млн. руб.

Привлекаемые к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организации и
специалисты с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта
оценки

Какие-либо иные организации и специалисты к проведению оценки и подготовке отчета не
привлекались.

1.3 Основные факты и выводы

Основание для проведения оценки

Договор № 163 от 24.07.2018

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

№

п/п

Наименование

объекта

Кадастровый

номер

Этаж

Площадь,

кв.м

Техническое подполье

Нежилое помещение №3003

16:50:090510:351

подвал

1 028,2

Нежилое помещение №3004

16:50:090510:352

подвал

6,5

ИТОГО:

1 034,7

1-й и 2-й этажи

Нежилое помещение №3001

16:50:090510:347

1, 2

1 828,3

Нежилое помещение №3009

16:50:090510:356

14,6

Нежилое помещение №3007

16:50:090510:354

4,7

Нежилое помещение №3008

16:50:090510:355

68,6

Нежилое помещение №3011

16:50:090510:357

16,4

Нежилое помещение №3014

16:50:090510:360

20,8

ИТОГО:

1 953,4

3-й этаж с антресолью

Нежилое помещение №3002

16:50:090510:349

3, антресоль

1 481,8

Нежилое помещение №3005

16:50:090510:348

1, 2, 3, антресоль

117,3

Нежилое помещение №3017

16:50:090510:363

20,7

ИТОГО:

1 619,8

ВСЕГО:

4 607,9

Адрес: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Галимджана Баруди, дом 4 корпус 2

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Затратный подход – не применим, обоснован отказ от использования
Сравнительный подход – 156 417 000 руб.
Доходный подход – не применим, обоснован отказ от использования

Итоговая величина стоимости объекта оценки

Рыночная стоимость объекта оценки – 156 417 000 руб.

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Рассчитанная величина рыночной стоимости применяется для целей конкурсного производства

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 7

Дата составления и порядковый номер отчета

26 июля 2018 года Порядковый № 163/2

Наиболее эффективное использование объекта оценки

Использование по прямому назначению в качестве встроенных нежилых помещений в
многоквартирном жилом доме

Остаточная стоимость объекта оценки по данным бухгалтерского учета

Сведения не предоставлены

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 8

Таблица 2. Результаты оценки

№

п/п

Наименование

объекта

Кадастровый

номер

Этаж

Площадь,

кв.м

Рыночная

стоимость,

руб.

Удел

ьн

ый

по

ка

за

те

рыно

чн

ой

ст

оим

ост

ру

б.

/кв

.м

Техническое подполье

Нежилое помещение №3003

16:50:090510:351

подвал

1 028,2

5 721 000

5 564

Нежилое помещение №3004

16:50:090510:352

подвал

6,5

36 000

5 538

ИТОГО:

1 034,7

5 757 000

1-й и 2-й этажи

Нежилое помещение №3001

16:50:090510:347

1, 2

1 828,3

78 582 000

42 981

Нежилое помещение №3009

16:50:090510:356

14,6

628 000

43 014

Нежилое помещение №3007

16:50:090510:354

4,7

202 000

42 979

Нежилое помещение №3008

16:50:090510:355

68,6

2 949 000

42 988

Нежилое помещение №3011

16:50:090510:357

16,4

705 000

42 988

Нежилое помещение №3014

16:50:090510:360

20,8

894 000

42 981

ИТОГО:

1 953,4

83 960 000

3-й этаж с антресолью

Нежилое помещение №3002

16:50:090510:349

3, антресоль

1 481,8

61 018 000

41 178

Нежилое помещение №3005

16:50:090510:348

1, 2, 3, антресоль

117,3

4 830 000

41 176

Нежилое помещение №3017

16:50:090510:363

20,7

852 000

41 159

ИТОГО:

1 619,8

66 700 000

ВСЕГО:

4 607,9

156 417 000

Оценку выполнил и подготовил отчет
оценщик I категории

Р. Ф. Шайдуллин

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 9

В соответствии с требованиями Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной

деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки ФСО №1, №2 и №3,

утвержденных Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, №255 и №254, рыночная

стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть

отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,

располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо

чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:



одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана

принимать исполнение;



стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;



объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной

для аналогичных объектов оценки;



цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения

к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;



платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с концепцией рыночной стоимости наиболее вероятная цена продажи

определяется при выполнении ряда конкретных условий, в том числе продолжительность

выставления объекта должна быть достаточной для того, чтобы объект привлек к себе внимание

достаточного числа потенциальных покупателей. То есть срок экспозиции объекта должен быть

обычным для аналогичных объектов. В тоже время срок экспозиции должен быть приемлемым для

продавца, в частности с точки зрения накладных расходов. Этим обеспечивается реализация объекта

по цене, наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодной

из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя (продажа наиболее эффективным

образом).

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 10

4.1 Местоположение объекта оценки

Рис. 1. Город и его окрестности

Объект оценки

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 11

Рис. 2. Центр города (вид со спутника)

Объект оценки

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 12

Рис. 3. Окружение объекта оценки

Объект оценки

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 13

Рис. 4. Окружение объекта оценки

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 14

Рис. 5. Данные публичной кадастровой карты

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 15

4.2 Количественные и качественные характеристики

объекта оценки с приведением фотографий

Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики

объекта оценки, приведены в разделе «Источники информации об объекте оценки».

Объект оценки по существу представляет собой несколько этажей многоквартирного жилого

дома, начиная с технического подполья по антресоль третьего этажа, за исключением мест общего
пользования.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2018 г.

стр. 16

содержание .. 1 2 ..