ОТЧЁТ № 377/10 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ПОМЕЩЕНИЕ МАГАЗИНА) - часть 4

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района           

                                                                         

        51 

Объект оценки: Помещение магазина и помещение котельной, расположенные по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул.Ленина, 30а 
 

                 

ООО «Северная оценочная компания» 

 

Тел/факс (8332) 64-91-88;   www.sok-ocenka.ru 

 

Величина  расходов  на  страхование  принимается  в  размере  0,5%  (страховой  тариф  по  данным    компании 

«Росгосстрах»)  от  остаточной  стоимости  замещения  объекта  оценки.  Сумма  налога  на  имущества  определяется  в 
размере 2,2% от остаточной стоимости замещения объекта оценки. 

Переменные  расходы  непосредственно  зависят  от  интенсивности  загрузки  недвижимости  и  от  уровня 

предоставляемых  услуг.  К  числу  переменных  расходов  можно  отнести  расходы  на  управление;  расходы  по 
заключению  договоров  аренды;  заработная  плата  обслуживающего  персонала  и  начисления  на  нее;  расходы  на 
вывоз  мусора;  коммунальные  платежи  (например,  за  воду,  отопление,  газ,  систему  канализации,  электричество); 
расходы  на  эксплуатацию  и  ремонт;  расходы  по  обеспечению  безопасности;  расходы  по  благоустройству 
территории;  плата  за  услуги,  предоставляемые  государственными  или  частными  подрядными  организациями; 
расходы по содержанию автостоянки; прочие расходы.  

Расходы  на  управление  объектом  приняты  в  размере  10%  от  действительного  валового  дохода  (по  данным 

риэлтерских компаний). 

Коммунальные услуги не учитываются, так как предполагается, что их оплачивает арендатор. 
При  определении  расходов  на  замещение,  или  резервного  фонда  на  восстановление,  предполагается,  что  в 

типичных рыночных условиях недвижимость будет эксплуатироваться на уровне, соответствующем нормативам и 
стандартам для данного типа недвижимости, которые предполагают регулярную замену строительных элементов с 
коротким сроком службы, например: 

 элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные рамы и заполнения, покрытие пола, 

кровля; 

 механическое,  санитарно-техническое  оборудование,  электроарматура,  различные  приборы  и 

счетчики; 

 элементы фондов внешнего благоустройства (подъездные дороги, автостоянки, озеленение). 

Сюда  же  относят  расходы  на  косметический  ремонт  арендуемых  помещений  перед  вселением  нового 

арендатора, если эти расходы по договоренности несет владелец недвижимости. 

Расходы  на  замещение  составляют  ежегодные  отчисления  для  накопления  суммы,  достаточной  для 

проведения капитального ремонта. Расчет этой суммы мы производили, исходя из следующих предпосылок:  

 затраты на капитальный ремонт составляют около 10% от полной восстановительной стоимости  
 ремонт производится раз в 30 лет (для I гр. капитальности);  

 

Расчет ставки капитализации 

Расчет ставки капитализации для объекта выполнен методом кумулятивного построения.  

Ставка (общий коэффициент) капитализации определяется по формуле: 

:

, где

O

O

R

f

n





 

R – коэффициент капитализации;  
Оn – ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования);  
Of – норма возврата капитала. 
 
Безрисковая ставка – это номинальная ставка, учитывающая риск инфляции. В качестве безрисковой ставки 

берется доходность по государственным ценным бумагам, при этом существуют ряд правил: 

- доходность должна быть определена и известна заранее; 
- вложение в эти бумаги должны быть доступны массовому инвестору; 
- срок погашения ценной бумаги должен быть соизмерим со сроком экономической жизни объекта оценки. 
В  настоящее  время  в  оценочной  практике  находят  применение  следующие  финансовые  инструменты, 

которые относят к условно безрисковым: 

1)  депозиты  банков  высшей  группы  надежности  (по  данным,  представленным  на  сайте  Министерства 

Финансов  РФ,  к  ним  относятся:  Сбербанк  РФ,  Внешторгбанк,  Альфа-Банк);  применение  данных  финансовых 
инструментов в качестве безрисковой ставки ограничено в связи с коротким сроком действия (1-2 года); 

2)  облигации  федерального  займа  (эмитент  –  Министерство  финансов  РФ,  генеральный  агент  по 

обслуживанию  выпуска  –  Центральный  банк  РФ);  включают  различные  группы  финансовых  инструментов,  с 
различного  срока  погашения;  однако,  не  все  виды  этих  бумаг  доступны  массовому  инвестору,  что  ограничивает 
возможность их применения; 

3)  еврооблигации  –  внешние  валютные  облигации  РФ;  большинство  сделок  по  ним  проводиться  через 

финансовые центры Лондона, Гонконга, Сингапура, Нью-Йорка и Токио; рынок еврооблигаций является одним из 
наименее регулируемых финансовых рынков мира, что значительно облегчает как их выпуск, так и вложение в них 
средств. 

В  настоящее  время  рискованность  вложений  в  еврооблигации  выше,  чем  в  облигации  внутреннего 

федерального  займа,  из-за  мирового  экономического  кризиса.  Поэтому  Оценщик  принял  решения  принять  за 
безрисковую  ставку  доходность  по  ОФЗ,  которые  соответствуют  приведенным  выше  критериям  безрисковой 
ставки.  

На дату проведения оценки безрисковая ставка составляет 7,54%. Источник информации: http://www.cbr.ru 
 
Коэффициент  компенсации  за  риск  учитывает  риск  случайной  потери  потребительской  стоимости.  При 

расчёте  коэффициента  компенсации  за  риск  учитываются  следующие  риски  вложения  в  объект  недвижимости: 
систематические и несистематические риски.  

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района           

                                                                         

        52 

Объект оценки: Помещение магазина и помещение котельной, расположенные по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул.Ленина, 30а 
 

                 

ООО «Северная оценочная компания» 

 

Тел/факс (8332) 64-91-88;   www.sok-ocenka.ru 

 

Риски  инвестирования  в  объект  недвижимости  подразделяются  на  два  вида.  К  первому  относятся 

систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные. 

На  рынке  в  целом  преобладающим  является  систематический  риск.  Стоимость  конкретной  приносящей 

доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры 
такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи 
с  закрытием  градообразующего  предприятия,  введение  в  действие  природоохранных  ограничений,  установление 
ограничений на уровень арендной платы. 

Таблица 23. Расчет компенсации за риск  

Вид и наименование риска 

Категория 

риска 

1  2  3 

4 

5 

6 

7 

8  9  10 

Систематический риск 

Ухудшение общей экономической ситуации 

динамический 

  

  

  

  

  

  

1    

  

  

Изменение федерального или местного 
законодательства 

динамический 

  

  

  

  

  

1    

  

  

  

Тенденции развития экономики в регионе 

динамический 

  

  

  

  

  

  

1    

  

  

Несистематический риск 

Ускоренный износ здания 

статичный 

  

  

  

  

1    

  

  

  

  

Наличие избыточных площадей 

статичный 

  

1    

  

  

  

  

  

  

  

Недостаточно эффективное управление проектом 

динамический 

  

  

  

1    

  

  

  

  

  

Неполучение арендных платежей 

динамический 

  

  

1    

  

  

  

  

  

  

Ухудшение транспортной доступности объекта 

динамический 

  

  

  

1    

  

  

  

  

  

Ухудшение коммерческого потенциала объекта 

динамический 

  

  

1    

  

  

  

  

  

  

Сложности обеспечения инженерной инфраструктурой 

динамический 

  

  

  

1    

  

  

  

  

  

Итоги 
Количество наблюдений 

  

0  1  2 

3 

1  1 

2  0  0 

0 

Взвешенный итог 

  

0  2  6  12 

5  6  14  0  0 

0 

Итого 

  

45 

Количество факторов 

  

10 

Премия за риск вложений в объект недвижимости, %    

4,5 

Коэффициент  компенсации  за    ликвидность  принимается  на  основании  исследования  данного  сектора 

рынка недвижимости и определяется сроком экспозиции объекта на рынке.  

Данная премия вычисляется по формуле: 

N

T

R

П

Б





, где: 

П  —  премия  за  низкую  ликвидность;  RБ  —  безрисковая  ставка; Т  —  период  экспозиции  (в  месяцах);  N  —  

общее количество месяцев в году. 

Срок экспозиции определен на основании данных по предложениям по сдаче в аренду нежилых помещений и 

составляет 3 месяца. 

Таблица 24. Расчет компенсации за низкую ликвидность 

Риск за низкую ликвидность 

Величина 

Безрисковая ставка, % 

7,54 

Время экспозиции, мес. 

3 

Компенсации за низкую ликвидность 

1,885 

Норма  возврата  капитала  отражает  процент  ежегодного    возврата  капитала  в  зависимости  от  времени, 

которое  по  расчетам  инвестора  потребуется  для  возврата  вложенного  в  имущество  капитала.  Норма  возврата 
положительна,  когда  имеет  место  снижение  стоимости  недвижимости,  и  отрицательна  в  случае  повышения 
стоимости недвижимости. Существует три способа расчета нормы возврата капитала: 

1.  Прямолинейный  возврат  капитала  (метод  Ринга)  предполагает,  что  возмещение  основной  суммы 

происходит  ежегодно  равными  частями.  При  прямолинейном  возмещении  капитала  ежегодные  суммарные 
выплаты уменьшаются. Таким образом, прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов 
и не должна использоваться для потоков равновеликих доходов. 

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) применяется, когда 

ожидается, что в течение всего прогнозного  периода будут  получены постоянные, равновеликие  доходы. Одна  их 
часть  представляет  собой  доход  на  инвестиции,  а  другая  обеспечивает  возмещение  или  возврат  капитала.  Сумма 
возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал).  

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района           

                                                                         

        53 

Объект оценки: Помещение магазина и помещение котельной, расположенные по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул.Ленина, 30а 
 

                 

ООО «Северная оценочная компания» 

 

Тел/факс (8332) 64-91-88;   www.sok-ocenka.ru 

 

3.  Возврат  капитала  по  фонду  возмещения  и  безрисковой  ставке  процента  (метод  Хоскольда)  занимает 

промежуточное место  среди двух вышеназванных методов и предполагает, что фонд возмещения формируется по 
минимальной из возможных ставок – «безрисковой» ставке. Данный метод используют в тех случаях, если ставка 
дохода,  приносимая  первоначальными  инвестициями,  настолько  высока,  что  становится  маловероятным 
осуществление реинвестирования по той же ставке. 

В  рамках  настоящего  отчета  при  оценке  рыночной  стоимости  объекта  оценки  используется  метод  Инвуда, 

так как ожидается, что объект оценки будет приносить постоянные равновеликие доходы. Расчет производится по 
формуле: 

1

)

1

(







k

on

on

ВОЗВР

R

R

R

, где: 

R

ВОЗВР

 — норма возврата капитала; 

R

on

 — норма дохода на капитал; 

k  —  срок  экономической  жизни,  принимается  равным  30  лет,  в  соответствии  со  средним  сроком  до 

проведения капитального ремонта (согласно ВСН 58-88 (р)). 

Таким образом, рассчитанная норма возврата капитала составляет 0,28%: 

R возвр = 13,93%/((1+13,93%)

30 

-1) = 0,28%.  

Таблица 25. Расчет ставки капитализации 

Показатель 

Величина (%) 

безрисковая ставка 

7,54 

риск низкой ликвидности 

1,885 

риск инвестирования 

4,5 

Ставка дисконтирования 

13,93 

норма возврата капитала 

0,28 

Ставка капитализации 

14,21 

 

Таким образом, ставка капитализации, рассчитанная методом кумулятивного построения, равна 14,21%. 
Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом представлен в таблице 26. 
 
Таблица 26.  Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом 

Показатель 

Помещение магазина 

Помещение котельной 

Арендная ставка, руб. за кв.м. в мес. 

100 

50 

Площадь, кв.м. 

308,9 

11 

Потенциальный валовый годовой доход 

370 680 

6 600 

Средний уровень потерь в арендной плате  

0,00% 

0,00% 

Действительный валовый доход 

370 680 

6 600 

Операционные расходы, в том числе: 

97 303 

1 735 

коммунальные услуги (оплачивает арендатор) 

0 

0 

затраты по управлению объектом 

37 068 

660 

налог на имущество 

43 687 

779 

страхование 

9 929 

177 

расходы на замещение 

6 619 

118 

Чистый операционный доход 

273 377 

4 865 

Коэффициент капитализации, % 

14,21 

14,21 

Рыночная стоимость 

1 923 908 

34 240 

 

Таблица 27. Стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием доходного подхода 

по состоянию на дату оценки,  составляет (с НДС):   

№ 

п/п 

Объекты оценки 

Стоимость, 

руб. 

1 

Помещение магазина, общей площадью 308,9 кв.м., этаж 1, кадастровый 

номер 43:16:310116:241:1455/10:1001/А, расположенное по адресу: 

Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул. Ленина, 30а, пом.1001 

1 923 908 

2 

Помещение котельной, общей площадью 11 кв.м., этаж 1, кадастровый 

номер 43:16:310116:241:1455/10:1002/А, расположенное по адресу: 

Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул. Ленина, 30а, пом.1002 

34 240 

 

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района           

                                                                         

        54 

Объект оценки: Помещение магазина и помещение котельной, расположенные по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул.Ленина, 30а 
 

                 

ООО «Северная оценочная компания» 

 

Тел/факс (8332) 64-91-88;   www.sok-ocenka.ru 

 

9.4  СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ  
 

Для  согласования  результатов  необходимо  определить  веса,  в  соответствии  с  которыми  отдельные,  ранее 

полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества. 

Для  определения  весов  различных  подходов  используем  четыре  приведенных  ниже  критерия,  которыми 

будем описывать те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей 
настоящей оценки. 

Подробное обсуждение такого подхода к процедуре согласования опубликовано А. Шаскольским на секции 

по  оценке  недвижимости,  работавшей  в  рамках  VIII  Международном  ежегодном  конгрессе  “СЕРЕАН” 15  –  19 
октября 2002 г. 

Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления: 
-  построим  матрицу  (таблицу)  факторов,  присвоив  каждому  подходу  четыре  вида  баллов  в  соответствии  с 

четырьмя критериями; 

- найдем сумму баллов каждого подхода; 
- найдем сумму баллов всех используемых подходов; 
-  по  отношению  суммы  баллов  данного  подхода  к  сумме  баллов  всех  использованных  подходов  найдем 

расчетный вес подхода в процентах; 

-  округлим  расчетные  веса  подходов  с  точностью  до  1%  в  целях  использования  данных  весов  для 

согласования.  Округление  необходимо  в  связи  с  тем,  что  неокругленные  веса  порождают  у  читателя  отчета 
ошибочное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше 
вреда, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.  

-  на  основе  округленных  весов  рассчитаем  согласованную  стоимость  оцениваемого  имущества  путем 

умножения  полученного  с  помощью  данного  подхода  ориентира  стоимости  на  округленный  вес  подхода, 
рассчитанный в целях согласования стоимостей. 

Согласование результатов оценки приведено в таблицах 28-29. 
 

Таблица 28.  Расчет итоговой величины рыночной стоимости помещения магазина 

Подходы 

Подход 

Затратный 

Сравнительный 

Доходный 

Полученная величина ориентира, рублей 

             1 985 778   

 

             1 935 532   

 

             1 923 908   

 

Критерий (по пятибальной системе) 

  

Достоверность и достаточность 
информации, на основе которой 
проводились анализ и расчеты 

3

 

4

 

3

 

Способность подхода учитывать структуру 
ценообразующих факторов, специфичных 
для объекта 

3

 

4

 

3

 

Способность подхода отразить мотивацию, 
действительные намерения типичного 
покупателя/продавца 

2

 

4

 

2

 

Соответствие подхода виду рассчитываемой 
стоимости 

2

 

4

 

2

 

Итого суммы баллов 

10

 

16

 

10

 

Подход применялся 

Да

 

Да

 

Да

 

Сумма баллов 

36 

Вес подхода 

28%

 

44%

 

28%

 

Согласованная величина стоимости 
округленно: 

  

1 946 000 

  

 
Таблица 29.  Расчет итоговой величины рыночной стоимости помещения котельной 

Подходы 

Подход 

Затратный 

Сравнительный 

Доходный 

Полученная величина ориентира, рублей 

                  35 427   

 

                  40 825   

 

                  34 240   

 

Критерий (по пятибальной системе) 

  

Достоверность и достаточность 
информации, на основе которой 
проводились анализ и расчеты 

3

 

4

 

3

 

Способность подхода учитывать структуру 
ценообразующих факторов, специфичных 
для объекта 

3

 

4

 

3

 

Способность подхода отразить мотивацию, 
действительные намерения типичного 
покупателя/продавца 

2

 

4

 

2

 

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района           

                                                                         

        55 

Объект оценки: Помещение магазина и помещение котельной, расположенные по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул.Ленина, 30а 
 

                 

ООО «Северная оценочная компания» 

 

Тел/факс (8332) 64-91-88;   www.sok-ocenka.ru 

 

Соответствие подхода виду рассчитываемой 
стоимости 

2

 

4

 

2

 

Итого суммы баллов 

10

 

16

 

10

 

Подход применялся 

Да

 

Да

 

Да

 

Сумма баллов 

36 

Вес подхода 

28%

 

44%

 

28%

 

Согласованная величина стоимости 
округленно: 

  

37 000 

  

 
Достоверность  и  достаточность  информации,  на  основе  которой  проводились  анализ  и  расчеты,  для 

затратного и доходного 3  балла, сравнительного подхода 4 балла, поскольку данная  информация взята из СМИ и  
нет оснований считать публикуемые данные недостоверной информацией.  

Способности  сравнительного  подхода  учитывать  структуру  ценообразующих  факторов,  специфичных  для 

объекта, присвоено 4 балла, поскольку  цена предложения достаточно  точно  отражает структуру ценообразующих 
факторов,  специфичных  для  объекта,  доходного  подхода  –  3  балла,  поскольку  по  условию  задачи  на  оценку 
определяется рыночная стоимость, то есть стоимость продажи имущества, затратного – 3 балла. 

Способности  сравнительного  подхода  отразить  мотивацию,  действительные  намерения  типичного 

покупателя/продавца  присвоено  4  балла,  доходного  и  затратного  –  3  балла,  поскольку  основной  целью  любого 
продавца  является  возможность  получить  прибыль  в  настоящем,  что  отражает  сравнительный  подход,  в  чуть 
меньшей  степени  возможность  получить  доход  от  владения  недвижимостью  в  будущем,  что  отражает  доходный 
подход, и в наименьшей степени возможности возведения аналогичного объекта, что отражает сущность затратного 
подхода. 

Соответствию виду рассчитываемой стоимости  сравнительный подход имеет весовой коэффициент -4 балла, 

а для затратного и доходного 2 балла, так как сравнительный подход наиболее соответствуют заданию на оценку, 
определяется рыночная стоимость, то есть стоимость продажи имущества. 
 

Рыночная стоимость помещения магазина, общей площадью 308,9 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 

43:16:310116:241:1455/10:1001/А, расположенного по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул. 

Ленина, 30а, пом.1001, на дату оценки составляет (с НДС): 

1 946 000 (Один миллион девятьсот сорок шесть тысяч) рублей, 

в т.ч. НДС 296847,46 руб. 

 

Рыночная стоимость помещения котельной, общей площадью 11 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 

43:16:310116:241:1455/10:1002/А, расположенного по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул. 

Ленина, 30а, пом.1002, на дату оценки составляет (с НДС): 

37 000 (Тридцать семь тысяч) рублей, 

в т.ч. НДС 5644,07 руб. 

 

 Следует  подчеркнуть,  что  это  оценка  рыночной  стоимости,  т.е.  наиболее  вероятной  цены  при  продаже 

объекта на свободном конкурентном рынке при соблюдении следующих условий: покупатель и продавец обладают 
всей полнотой информации для принятия решений, сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной 
из  сторон,  принимающей  в  ней  участие.  Безусловным  для  этого  определения  является  оформление  сделки  в 
ограниченные 

сроки 

при 

переходе 

прав 

собственности 

от 

продавца 

к 

покупателю.

Заказчик

: 

Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района           

                                                                         

        56

 

Объект оценки: Помещение магазина и помещение котельной, расположенные по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул.Ленина, 30а 

                 

ООО «Северная оценочная компания» 

 

Тел/факс (8332) 64-91-88;   www.sok-ocenka.ru 

 

10.  УСЛОВИЯ,  ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ 
 

Нижеследующие        Условия,        допущения      и      ограничения      являются  неотъемлемой  частью  настоящего 

отчета. 

1. Общие условия 
Исходя  из  нижеследующей  трактовки  и  договоренностей, настоящие условия  подразумевают  их  полное  

однозначное  понимание  Сторонами,  а  также      факт      того,      что    все    положения,    результаты    переговоров  и 
заявления,  не  оговоренные  в    тексте    отчета,    теряют    силу.    Настоящие  условия  не  могут  быть  изменены  или 
преобразованы иным  образом,  кроме как за подписью обеих сторон. Настоящие условия распространяются и  на 
правопреемника, то есть на администрацию и  исполнителей  Сторон. Заказчик должен и в дальнейшем соблюдать 
настоящие  условия  даже в  том  случае,  если  право  собственности  на  объект   недвижимости полностью  или  
частично   перейдет   к   другому   юридическому   или физическому лицу. 

2. Общая цель отчета 
Настоящий отчет достоверен в  полном  объеме  лишь  в  указанных  в настоящем тексте целях. Понимается,  

что    проведенный    нами    анализ    и  данные  нами  заключения  не  содержат  полностью  или    частично    предвзятые 
мнения. 

Приведенная  оценка  объектов  недвижимости  справедлива  на   дату оценки. 
Местоположение    оцениваемых    объектов,    их    особенности    и  состояние  документировались  на  месте  в 

присутствии Заказчика. 

3. Конфиденциальность. 
Оценщик          выдвигает          требование  конфиденциальности      в      отношении      документов      любого   

содержания,  составленных  от  имени    Заказчика  в  связи  с    настоящей    оценкой.  Вы  принимаете  условия  не 
упоминать  наше  имя  или  наш    отчет,    полностью  или  частично,  в  каком-либо  документе,  передаваемом  третьим 
лицам,  без нашего   письменного   на   то   согласия.   Согласно    установленным профессиональным стандартам, 
Оценщик  аналогично  сохранит  конфиденциальность  в   отношении   информации,   полученной Заказчика  или  
полученной  и  рассчитанной  в  ходе  исследования   в соответствии с задачами оценки. 

4. Положения об ответственности. 
Оценщик     утверждает,   что    проведенная  по   настоящему   договору работа   соответствует   признанным  

профессиональным  стандартам, и что привлеченный  для  ее  выполнения  персонал соответствует существующим 
требованиям.    Настоящий    отчет    был    подготовлен    в    соответствии  и  на  условиях      требований    Кодекса  
профессиональной  этики  и  стандартов профессиональных    организаций   оценщиков   недвижимости,   членами 
которых мы являемся. 

Мы      не      принимаем      на      себя    ответственность    за    достоверность  предоставленной    информации,  

ответственность  за  это несет Заказчик. Мы  исходили  из  того,  что  предоставленная  нам информация являлась 
точной и правдивой, поэтому не проводили ее проверки. 

Мы   не   принимаем   на   себя   ответственность  за  финансовую и налоговую  отчетность,  относящуюся  к  

вопросу   управления  объектами. Ответственность     за   такого рода  отчетность, относящуюся  к исследованному 
нами объекту несет владелец объекта. 

В   своих  действиях  мы  поступали  как  независимые  исполнители. Размер  нашего  вознаграждения  ни  в 

какой  степени  не  связан  с  нашими  выводами    о    стоимости    оцениваемого  объекта.  Мы  исходили  из  того,  что 
предоставленная    нам    со    стороны  Заказчика  информация  являлась  точной  и    правдивой,    и    не  проводили  ее 
проверки. 

5. Освобождение от ответственности. 
Заказчик  должен    принять    условие    заранее    освободить    и  обезопасить  Оценщика,  и,  по    его    желанию  

защитить   от  всякого  рода расходов и материальной  ответственности, происходящих из иска  третьих  сторон  к  
Оценщику,  вследствие  легального  использования   третьими сторонами  результатов   работы   оценщика,   кроме   
случаев,   когда  окончательным судебным  порядком   определено,  что   убытки,  потери  и задолженности  были  
следствием  мошенничества,  общей  халатности   и умышленно  неправомочных  действий  со  стороны  Оценщика  
в  процессе выполнения обязательств по настоящему договору. 

6. Дополнительные работы. 
Согласно   положению   настоящего   отчета,  от  нас  не  требуется проведения  дополнительных  работ  или  

дачи  показаний  и  присутствия  в  суде        в        связи        с      имуществом,      объектами      недвижимости      или 
имущественными  правами,  связанными  с  объектами оценки, если только не будут заключены иные соглашения.  

7. Описание имущественных прав. 
Права    собственности    на    оцениваемую    недвижимость,  предполагаются  полностью    соответствующими  

требованиям  законодательства,  если иное не   оговорено   специально. 

8. Скрытые характеристики и дефекты. 
Оценщик    не    несет    ответственности    за    дефекты  имущества,  которые  невозможно    обнаружить    иным  

путем,    кроме  как  при  обычном  визуальном  осмотре    или    путем    изучения    предоставленной  документации  или 
другой информации. 

9. Об учёте НДС. 

Заказчик оценки –юридическое лицо, с применением налога на добавленную стоимость. Рынок воспринимает 

расчеты с указанием конечных цен, в которые включены все налоги. Следовательно, в данном случае, для решения 
задач, поставленных заказчиком, цены приводятся с НДС. 

Заказчик

: 

Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района           

                                                                         

        57

 

Объект оценки: Помещение магазина и помещение котельной, расположенные по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул.Ленина, 30а 

                 

ООО «Северная оценочная компания» 

 

Тел/факс (8332) 64-91-88;   www.sok-ocenka.ru 

 

11. ЗАЯВЛЕНИЕ О СОБЛЮДЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ (ДЕКЛАРАЦИЯ) ОЦЕНЩИКА 
 

Оценка  выполнена  в  соответствии  с  Федеральными  стандартами  оценки  ФСО-1,ФСО-2,ФСО-3,  а  также 

стандартами  и  правилами  оценочной  деятельности  утвержденные  Советом  директоров  НП  «СМАОс»,  протокол 
№78 от 15 августа 2008 г., в редакции протокол № 184 от 19 октября 2010 года. 

Заявление о соблюдении (декларация) оценщика призвано зафиксировать личное подтверждение оценщиком 

того, что: 

 

утверждения  о  фактах,  представленных  в  отчете,  верны  и  основываются  на  знаниях  и  профессиональном 
опыте оценщика  

 

проведенный  анализ  и  сделанные  заключения  ограничены  только  изложенными  допущениями  и 
ограничивающими условиями; 

 

оценщик не имел настоящего или будущего интереса в оцениваемом имуществе (или, если имели, указать 
на него); 

 

вознаграждение  оценщика,  исчисляется  в  денежном  выражении  и  никаким  образом  не  зависит  от 
результата оценки; 

 

оценка  была  проведена  в  соответствии  с  кодексом  этики,  действующим  законодательством, 
национальными  стандартами  оценки  и  правилами  (стандартами)  саморегулируемой  организации,  членом 
которой является оценщик; 

 

образование  подписавшего  отчет  оценщика  соответствует  действующим  на  дату  составления  отчета 
требованиям;  

 

оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества; 

 

оценщик лично произвел обследование оцениваемого имущества; 

 

никто, кроме лиц, указанных в отчете, не оказывал профессиональной помощи в подготовке отчета. 

Оценщик  –  Соколов  Алексей  Владимирович  является  членом  Некоммерческого  партнерства  «Сообщество 

специалистов-оценщиков»  «СМАО»  №1123 от 12 декабря 2007 г.  

НП  «СМАОс»  зарегистрировано  за  №1  от  28  июня  2007г.  в  едином  государственном  реестре 

саморегулируемых организаций оценщиков.  

Диплом  о  профессиональной  переподготовке  ПП  №  876169  выдан  31  мая  2005  г.,  рег.  номер  272 

Московского  международного  института  эконометрики,  информатики,  финансов  и  права  по  программе  «Оценка 
стоимости предприятия (бизнеса)». 

Свидетельство  о  повышении  квалификации,  рег.  номер  01452  Нижегородского  государственного 

архитектурно-строительного университета по программе «Оценочная деятельность», выдано 22 мая 2008 г. 

Стаж работы в области оценочной деятельности – 5 лет. 
Гражданская ответственность при осуществлении профессиональной деятельности оценщика застрахована  в 

ЗАО  «Страховая  группа  «Спасские  ворота»  филиал  в  г.  Кирове  на  сумму  3  000  000  (Три  миллиона)  рублей, 
страховой полис LO12030 №2154946 от 19 мая 2010 г., срок действия с 01.06.2010 по 31.05.2011 г. 

Оценщик  –  Соколов  Евгений  Владимирович  является  членом  Межрегиональной  саморегулируемой 

некоммерческой  организации  -  Некоммерческое  партнерство  «Общество  профессиональных  экспертов  и 
оценщиков» №953.43 от 27 февраля 2010 г. 

НП  «ОПЭО»  зарегистрировано  за  №0007  от  27  декабря  2007  г.  в  едином  государственном  реестре 

саморегулируемых организаций оценщиков. 

Диплом  о  профессиональной  переподготовке  ПП  №791385  выдан    19  января  2010  г.,  рег.  номер  289 

Нижегородского  государственного  архитектурно-строительного  университета  по  программе  «Экспертиза  и 
управление  недвижимостью  (Оценка  стоимости  предприятия  (бизнеса))»,  стаж  работы  в  области  оценочной 
деятельности – 2 года. 

Гражданская ответственность при осуществлении профессиональной деятельности оценщика застрахована  в 

ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота» филиал в г. Кирове на сумму 300 000 (Триста тысяч) рублей, страховой 
полис LO12030 №1938489 от 16 февраля 2010 г., срок действия с 17.02.2010 по 16.02.2011 г. 

 
Дополнительно 

застрахована 

гражданская 

ответственность 

оценщика 

юридическим 

лицом 

при 

осуществлении  профессиональной деятельности в ЗАО  «Страховая группа «Спасские ворота» филиал в г. Кирове 
на сумму 3 000 000 (Три миллиона) рублей, страховой полис LO12030 №2346760 от 19.07.2010 г., срок действия с 
22.07.2010 по 21.07.2011 г. 

Проведенная  работа  соответствует  признанным  профессиональным  стандартам,  и  привлеченный  для  ее 

выполнения персонал соответствует существующим требованиям.  

Копии документов на право осуществления оценочной деятельности приведены в приложении. 

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь 

непосредственно к нам. 
 

С уважением, оценщик, 

 

директор ООО «Северная оценочная компания»                                                                   

А.В. Соколов