содержание .. 1 2 3 4 ..

ОТЧЕТ (№ 240417/04) ОБ ОЦЕНКЕ рыночной стоимости объекта недвижимости - часть 3

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.33

Расчет корректировки на площадь для объектов-аналогов представлен ниже:

Наименование

Объект

оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

Площадь, м

400,00

1600,00

2500,00

4100,00

3400,00

2500,00

Коэффициент

1,101

0,978

0,942

0,903

0,918

0,942

Поправка на площадь

1,13

1,17

1,22

1,20

1,17

На остальные факторы корректировки не применялись, так как они идентичны объекту

оценки.

11.1.4. Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Вследствие внесения оценочных корректировок по аналогам достоверность данных по этим

объектам уменьшается. Весовые коэффициенты рассчитаны по формуле:

100

)

(

)

(

−

∑

All

Где:

Аll

– количество всех внесенных поправок;

– количество внесенных поправок по i-му аналогу;

– количество использованных аналогов.

В таблице ниже приведено описание выбранных аналогов и расчет рыночной стоимости

земельного участка:

тч

ет

ен

№

ел

г.

тр

ас

ет

оч

ой

то

ос

ти

ем

ел

ьн

ог

уч

ас

тк

а.

за

ел

ен

ва

ем

зе

ел

ст

вн

ек

№

вн

ек

№

вн

ек

№

вн

ек

№

вн

ек

№

ес

(

ес

ен

е)

ег

ск

л.

ве

ев

ск

с.

лу

хо

во

ул

ла

са

ег

ск

л.

ве

ев

ск

с.

лу

хо

во

ег

ск

л.

ве

ев

ск

с.

ел

ег

ск

л.

ве

ев

ск

с.

ел

ул

еч

ег

ск

л.

ве

ев

ск

с.

ли

за

ев

ул

уд

ва

ег

ск

л.

ве

ев

ск

с.

ль

ер

ев

во

ст

ек

ен

аv

(

Пр

№

)

аv

(

Пр

№

)

аv

(

Пр

№

)

аv

(

Пр

№

)

аv

(

Пр

№

)

сл

ви

ая

ущ

ес

ве

ва

ст

ве

тр

ац

зн

ес

ен

ск

го

ай

зи

ес

зи

ес

зи

ес

зи

ес

зи

ес

сл

ви

си

ва

ст

ем

ел

го

уч

ст

уб

ст

уб

ем

ел

го

ст

в.

зм

ст

га

ес

ть

ес

ть

ес

ть

ес

ть

ес

ть

ел

ев

зн

ен

ст

те

тв

ед

го

со

го

зя

тв

го

ст

те

тв

го

ст

те

тв

го

ст

те

тв

го

ст

те

тв

ун

ан

ас

тк

ан

ас

тк

ан

ас

тк

ан

ас

тк

ан

ас

тк

ан

ас

тк

ел

ек

вк

г,

ст

ет

ек

вк

уб

тч

ет

ен

№

ел

г.

тр

за

ел

ен

ва

ем

зе

ел

ст

вн

ек

№

вн

ек

№

вн

ек

№

вн

ек

№

вн

ек

№

ел

ек

вк

ст

ет

ек

вк

уб

ве

ен

зе

ел

го

ст

ес

во

эф

ен

ез

ул

го

ва

ст

зе

ел

го

ст

уб

зо

ст

зе

ел

го

уч

ст

св

го

ул

уч

сс

ср

ел

со

ст

ет

(

ес

се

ся

)

уб

Отчет об оценке №210417/04 от 21 апреля 2017 г.

Стр.36

11.2. Расчет стоимости здания.

11.2.1. Расчет восстановительной стоимости здания.

Для определения восстановительной стоимости здания (далее -

СНС

2017

) использовался

метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы площади или

единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового

объекта. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические

различия определяется искомая величина рыночной стоимости нового строительства.

При расчете

СНС

2017

оценщиком использовались следующие источники:

- сборники укрупненных показателей стоимости строительства «Жилые здания» (УПСС),

разработанный фирмой «Ко-Инвест» в ценах 2003 г. (удельные базисные показатели) и

учитывающие усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости

строительства. При определении стоимости нового строительства удельные базисные показатели

стоимости принимаются для I территориального пояса и II климатического района;

- официально опубликованные индексы приведения цен от базисного уровня к уровню

цен на дату оценки. Индексы цен представляют собой отношение стоимости строительной

продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне.

Основная формула расчета СНС

2017

от базисного уровня:

СНС

2017

= УС

2003

(V или S)

2003-2017

ндс

пп ,

где:

УС

2003

– удельная стоимость строительства единицы строительного объема (или единицы

площади) здания в ценах 2003 г. (удельный базисный показатель). В базисный удельный

показатель включены все прямые затраты (в том числе, затраты на устройство внутри здания

инженерных систем), накладные расходы, плановые накопления, общеплощадочные расходы по

отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты,

связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе

оплаты труда, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке

рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по

выплатам работникам строительно-монтажных управлений надбавок за подвижной характер работ

и т.п.

При наличии отклонений по характеристикам основных конструктивных элементов и

степени благоустройства оцениваемого объекта относительно табличных базисных удельных

показателей аналога, выбранного по сборникам УПСС, значение УС

2003

корректируется;

V (S)

– строительный объем здания (полезная площадь объекта) в кубических метрах (в

квадратных метрах);

2003-2017

– общий индекс пересчета стоимости строительства из цен 2003 г. в цены на дату

оценки. Индекс учитывает отраслевые и территориальные особенности строительства объекта,

рыночные изменения цен во времени и т.д.:

2003-2017

= J

СМР_2017

/ J

СМР_2003

МО_НО

Отчет об оценке №210417/04 от 21 апреля 2017 г.

Стр.37

Значения индексов, примененные в расчетах, указаны в таблице:

СМР_2017

СМР_2003

МО_НО

2003-2017

общее значение индекса

Значения индексов

62,39

20,03

6,43/7,56 =

= 0,85

2,65

Примечания к таблице

Индекс

СМР_2017

учитывает удорожание СМР на дату оценки от базового 1991г.

Индекс

СМР_2003

учитывает удорожание СМР на 01.01.2003г

от базового 1991г.

Индекс

МО_НО

– учитывает разницу цен в Нижегородской области по отношению к

Московской области

ндс

– коэффициент, учитывающий в структуре стоимости нового строительства налог на

добавленную стоимость.

ндс

= 1,18

пп

– коэффициент, учитывающий в структуре стоимости нового строительства прибыль

предпринимателя. Прибыль строительного подрядчика уже учтена в удельной базисной стоимости

строительства. В данном случае прибыль предпринимателя (инвестора), вкладывающего

денежные средства в строительство объекта недвижимости.

пп

= 1,12

– для объектов

производственно-складского

назначения

коэффициент,

учитывающий

прибыль

предпринимателя, определен на основании «Справочника оценщика недвижимости»

(Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2016 год, Том I, часть

2, стр84, табл.17)

Расчет полной восстановительной стоимости.

Для расчета полной восстановительной стоимости использовался следующий аналог из

УПСС «Жилые здания»:

«4.1.4.01.

Жилые дома деревянные.

Стены деревянные рубленные. Перегородки – дощатые;

перекрытия – дер.щиты наката по дер. балкам; крыша – стропила из бревен, шифер; полы –

дощатые, окрашенные по лагам; …

Количество этажей – 1

Строительный объем – до 328 м

Стоимостные характеристики по конструктивным элементам распределены следующим

образом (из расчета на 1 м

площади здания):

Элемент

Вес элемента

Здание в целом

100%

ел

ст

ук

Подземная часть (фундамент)

16,580%

Стены

21,040%

Перегородки

0,800%

Перекрытия и покрытия

6,640%

Кровля

3,010%

Лестницы, балконы, лоджии

1,920%

Окна, двери

3,840%

Полы

2,500%

Индексы приняты в соответствии с Письмом Минстроя РФ №41695-ХМ/09 от 09.12.2016 "О рекомендуемых к

применению в IVквартале 2016 года индексах изменения сметной стоимости СМР

Используемый Сборник УПСС «Жилые здания» составлен в ценах на 01.01.2003г.

Сборники УПСС составлены в ценах для Московской области.

Отчет об оценке №210417/04 от 21 апреля 2017 г.

Стр.38

Отделка

4,750%

Прочие

33,620%

ен

ер

уд

ва

Отопление и вентиляция

1,560%

Электроосвещение

2,610%

Слаботочные устройства

0,830%

Водоснабжение и канализация

0,290%

Газоснабжение

0,000%

Стоимость, руб.

10 462,73/1м

Наименование показателя (измерителя)

Обозначение

Показатель

Стоимость строительной единицы,

руб. / м

УС

2003

10 462,73

Количество строительных единиц, м

18,0

Индекс перехода от цен 2003 года

к ценам 2017 год

2003-2017

2,65

Учет НДС

ндс

1,18

Учет прибыли предпринимателя

ПП

1,12

Полная восстановительная стоимость

на апрель 2017 года, руб.

659 387,59

Таким образом, на основании проведенных выше расчетов, полная стоимость нового

строительства для объекта недвижимости составила:

СНС

2017

= 659 387,59 рублей.

11.2.2. Расчет износа.

Расчет совокупного износа проводится по следующей формуле:

общ

= 1 – (1 – К

)

(1 – К

функц

)

(1 – К

где:

– коэффициент физического износа;

функц

– коэффициент функционального (морального) износа;

– коэффициент внешнего (экономического) износа.

Физический износ

объекта можно определить двумя способами:

- по отношению фактического срока службы элементов объекта к нормативному сроку

службы;

- визуальным контролем с применением методических материалов.

В данном случае объект оценки имеет физический износ.

Функциональный износ

отражает несоответствие элементов объекта современным

требованиям (функциональные недостатки, создающие неудобства при наиболее эффективном

использовании объекта и потери доходов по сравнению с объектами более современной

конструкции). Функциональным износом может обладать даже вновь построенный объект в

Отчет об оценке №210417/04 от 21 апреля 2017 г.

Стр.39

результате несоответствий или недостатков. В данном случае объекты оценки не имеют

функционального износа. К

функц

= 0.

Внешний износ

может быть вызван внешними по отношению к объекту отрицательными

факторами. Иногда его называют устареванием по местоположению или устареванием из-за

окружающей среды. В данном случае, по мнению оценщика, объект не обладает внешним

износом.

Таким образом, формула для расчета совокупного износа имеет вид:

общ

= К

Физический износ оценивался без разделения на устранимый и неустранимый. Для

определения физического износа здания применен метод разбивки на конструктивные элементы.

Расчет велся либо в зависимости от состояния конструктивного элемента, либо в зависимости от

срока его службы. Основой для определения удельных весов конструктивных элементов

послужили соответствующие таблицы сборников УПВС.

рамках

настоящего

отчета

определение

накопленного

износа

проводилось

модернизированным методом срока жизни по формуле:

)

(

1,6

−

Где:

е – основание натурального логарифма;

– хронологический возраст здания с даты ввода в эксплуатацию (1950г.);

– срок службы данного вида здания

. Для объекта оценки этот срок составляет 80 лет.

Подставляя в приведенную выше формулу известные значения, получаем:

общ

= К

= 73,82%

11.2.3. Определение стоимости здания.

В соответствии с методикой, описанной в пункте 10.2 настоящего отчета для определения

рыночной стоимости необходимо было провести расчеты восстановительной стоимости объекта

оценки и его совокупного износа, что было сделано выше.

Для расчета используются следующие данные:

Параметр

Значение

Материал стен

Дерево (Бревно)

Этажность

Совокупный износ

73,82%

Строительный объем

75,00

Восстановительная стоимость

659 387,59 рублей

Принят по сборнику «Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих

на государственном бюджете». Статистика, Москва, 1973г.

Отчет об оценке №210417/04 от 21 апреля 2017 г.

Стр.40

В соответствии с этими данными, в таблице 1 используется строка 2-1-4а, следовательно,

норма выхода материалов, получаемых при разборе объекта оценки составляет 1,88% от

восстановительной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость=СНС

2017

1,88% = 659 387,59

1,88% = 12 396,49 руб.

Таким образом, рыночная стоимость здания, составляет (с учетом округления):

12 400,00 (Двенадцать тысяч четыреста) рублей.

11.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки.

В п.10 настоящего отчета определена методика расчета рыночной стоимости объекта

оценки. Рыночная стоимость в рамках настоящего отчета рассчитывается по формуле:

объекта

= С

земли

+ С

недвижимости

Выше были рассчитаны все составляющие этой формулы. Подставляя рассчитанные

значения, получаем:

объекта

= 68 000 + 12 400 = 80 400 рублей.

Таким образом,

рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная по методике,

описанной в п.10 настоящего отчета, составляет:

80 400,00 (Восемьдесят тысяч четыреста) рублей.

12. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТОВ.

Согласование полученных показателей стоимости заключается в сведении трёх

стоимостных показателей, полученных на основе подходов по затратам, сопоставимым продажам

и доходам к единой итоговой средневзвешенной величине рыночной стоимости оцениваемых

объектов.

При расчёте стоимости имущества применялась методика, основанная частично на

сравнительном и затратном подходе. Условно, используемую методику можно отнести к

затратному подходу, так как для объекта оценки в целом, она близка к классическому затратному

подходу. Поэтому, условно будем считать, что удельный вес затратного подхода составляет – 1,0.

№

п/п

Наименование

Кол-

во

Затратный

подход

Доходный

подход

Сравнительный

подход

Средневзвешенная

рыночная

стоимость, руб.

Удельный вес

1,0

80 400,00

Отчет об оценке №210417/04 от 21 апреля 2017 г.

Стр.41

13. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате анализа и расчетов с учетом ограничений и допущений, примененных в

Отчете, получен следующий результат (

с учетом всех сопутствующих налогов

Рыночная стоимость права собственности

на объект недвижимости – жилой дом,

расположенный на земельном участке по адресу:

Нижегородская область, Дивеевский район,

с. Глухово, ул. Карла Маркса, д.56

по мнению оценщика, на дату оценки 21.04.2017 г.

составляет:

80 400,00 (Восемьдесят тысяч четыреста) рублей.

В том числе:

Дом – 12 400,00 (Двенадцать тысяч четыреста) рублей,

Земельный участок – 68 000,00 (Шестьдесят восемь тысяч) рублей.

Оценщик

Отчет об оценке №210417/04 от 21 апреля 2017 г.

Стр.42

14.

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ.

Информация по объекту недвижимости, предоставленная Заказчиком

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости №52/287/651/2017-248 от

07.04.2017г.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 30.01.2017

Федеральный закон РФ № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской

федерации».

Федеральный Стандарт Оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и

требования к проведению оценки (ФСО №1)».

Федеральный Стандарт Оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»

Федеральный Стандарт Оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»

Федеральный Стандарт Оценки №7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)»

Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007.

10.

СТО СДС СРО НКСО 3.1-2015 «Общие понятия оценки, подходы и требования к

проведению оценки».

11.

СТО СДС СРО НКСО 3.2-2015 «Цель оценки и виды стоимости».

12.

СТО СДС СРО НКСО 3.3-2015 «Требования к отчету об оценке».

13.

Г.И.Микерин и др. «Международные стандарты оценки», книги 1 и 2, Государственный

университет управления, Национальный фонд подготовки кадров, М, 2000 г.

14.

Гражданский Кодекс Российской Федерации.

15.

Сборник «Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание

второе. Дополненное. Серия «Справочник оценщика». Москва, ООО «Ко-Инвест», 2003.

16.

Письмо Минстроя РФ 41695-ХМ/09 от 09.12.2016г. «Индексы изменения сметной

стоимости (без НДС) на IV квартал 2016 года»

17.

«Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости

зданий и сооружений для переоценки основных фондов», изд.1970 г.

18.

«Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций,

состоящих на государственном бюджете», изд. Статистика, Москва 1973г.

19.

ВСН 53-86 (р). «Правила оценки физического износа зданий», изд. 1990 г.

20.

Справочник оценщика недвижимости. Приволжский центр финансового консалтинга и

оценки. - Изд. 4-е, актуализир. и расшир. - Нижний Новгород: Приволжский центр

финансового консалтинга и оценки, 2016. Том 1.

21.

«Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий

и сооружений для переоценки основных фондов», изд.1970 г.

22.

СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве

предприятий, зданий и сооружений», изд. 1990 г.

23.

«Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций,

состоящих на государственном бюджете», изд. Статистика, Москва 1973г.

24.

Д.Фридман, Н.Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М, «Дело Лтд,

1995 г.

25.

Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости», Санкт-Петербург, СПбГТУ, 1997 г.

26.

С.Грибовский «Оценка доходной недвижимости», Санкт-Петербург, 2000 г.

27.

Н.Я.Кузин «Рыночный подход к стоимости зданий и сооружений».

Отчет об оценке №210417/04 от 21 апреля 2017 г.

Стр.43

15.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 (Квалификация оценщика).

Отчет об оценке №210417/04 от 21 апреля 2017 г.

Стр.44

Отчет об оценке №210417/04 от 21 апреля 2017 г.

Стр.45

содержание .. 1 2 3 4 ..