Отчёт об оценке №58/К-2017 Рыночной стоимости объекта недвижимости: г.Казань, ул.Владимира Кулагина - часть 9

16. 

Затратный подход 

16.1.Определение затрат на замещение зданий 

Согласно ст. 19ФСО-1 Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить 

объект  оценки  другим  объектом,  который  либо  является  точной  копией  объекта  оценки,  либо  имеет 
аналогичные полезные свойства. 

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на 

определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа 
и  устареваний.  Затратами  на  воспроизводство  объекта  оценки  являются  затраты,  необходимые  для 
создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки 
материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для 
создания  аналогичного  объекта  с  использованием  материалов  и  технологий,  применяющихся  на  дату 
оценки. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим 
объектом,  который  либо  является  точной  копией  объекта  оценки,  либо  имеет  аналогичные  полезные 
свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, 
функциональным  или  экономическим  устареванием,  при  применении  затратного  подхода  необходимо 
учитывать износ и все виды устареваний. 

Затратный  подход  реализует  принцип  замещения,  выражающийся  в  том,  что  покупатель  не 

заплатит за готовый объект больше, чем за вновь создаваемый объект той же полезности. С помощью 
затратного  подхода  стоимость  объекта  недвижимости  определяется  как  сумма  расходов  на  создание 
аналогичного  объекта,  с  применение  современных  материалов,  в  том  же  месте,  со  всеми  присущими 
объекту достоинствами и недостатками с учетом суммарного износа, т. е. величина затрат на замещение. 

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип 

замещения.  Он  гласит,  что  осведомленный  покупатель  никогда  не  заплатит  за  какой-либо  объект 
недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного 
участка  и  строительства  на  нем  здания,  аналогичного  по  своим  потребительским  характеристикам 
оцениваемому зданию. 

16.1.1.  Применение  метода  расчета  по  укрупненным  показателям  стоимости 

строительства 

Для расчета стоимости СМР здания в качестве информационной базы использованы Сборники 

укрупненных показателей стоимости строительства КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» 2016г. (далее 
в отчете ОЗ2014). 

Показатели стоимости в сборнике указаны в ценах на «01» января 2016 г. 
Расчеты  стоимости  в  рамках  данного  метода  производились  с  использованием  табличного 

редактора (Microsoft® Excel 2010). 

Как  уже  было  указано,  структура  затрат  на  замещение  включает  в  себя  четыре  основных 

элемента: 

З = Ип + Ик + Пп, 

где: 
З — затраты на замещение объекта; 
Ип — прямые издержки на строительство; 
Ик — косвенные издержки на строительство; 
Пп — прибыль предпринимателя. 

Прямые издержки (Ип) – это расходы, непосредственно связанные со строительными работами 

на объекте и включающие: 



 

стоимость строительных материалов, изделий и инженерного оборудования; 



 

заработная плата строительных рабочих; 



 

стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов; 



 

стоимость временных зданий, сооружений, инженерных сетей и коммунальных услуг в период 
строительства; 



 

прибыль и накладные расходы подрядчика; 



 

стоимость мероприятий по контролю 

за ходом строительства и вводом его в эксплуатацию. 

Косвенные  издержки  (Ик)  –  это  расходы,  которые  необходимы  для  организации  и 

сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относятся: 



 

стоимость проектных и изыскательских работ; 



 

затраты на подготовку территории строительства; 



 

дополнительная заработная плата и пособия рабочим; 



 

налоги и обязательные платежи; 



 

административные затраты застройщика; 



 

проценты по кредитам; 



 

страховые платежи и т.п. 

В  косвенные  расходы  входят  также  согласование  исходно-разрешительной  документации  и 

получение  технических  условий  на  строительство  зданий  и  включают  как официальные,  так  и  прочие 
платежи. 

16.1.2.Расчет  затрат  на  замещение  с  учетом  стоимости  сравнительной  единицы  внесения 

корректировок (поправок) 

Таким  образом,  расчет  затрат  на  замещение  здания  методом  сравнительной  единицы  с 

использованием  справочников  укрупненных  показателей  стоимости  строительства,  производится  по 
формуле: 

ЗЗ = Сб х К1 х К2 х КЗ х К4 х ( Узд.зд), где: 

ЗЗ — затраты замещения, руб.; 
Сб — стоимость строительства за единицу измерения в базовых ценах на дату источника; 
К1 - регионально-климатические поправки; 
К2 - поправка на различие в сейсмичности; 
К3 - корректирующий коэффициент на различие в объемах или площадях; 
К4 - корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве с даты  справочника до 

даты оценки; 

Vзд(Sзд) - количество единиц измерения (1 куб. м, 1 кв. м и др.). 

16.1.3. Прибыль предпринимателя 

Исходя  из  принципов,  которых  должен  придерживаться  Оценщик  при  составлении  отчета,    а 

именно принципа существенности и однозначности, Исполнитель считает необходимым представить в 
отчете  рассуждения  в  отношении  понимания  экономического  смысла  понятий  «прибыль 
предпринимателя» (Пп) и «издержки на финансирование» (Иф). 

Прибыль  предпринимателя  (Пп)  является  регулирующей  силой,  повышающей  или  снижающей 

активность  строительного  бизнеса  и  определяющей  динамику  рынка  купли–продажи  объектов 
недвижимости, поэтому она становится объектом конкуренции между предпринимателями. 

Наличие  прибыли  предпринимателя  при  строительстве  и  ее  величина  зависят  как  от  многих 

факторов внешнего влияния, так и от совокупного количества функций, которые может принять на себя 
предприниматель. 

Предприниматель  определяется  как  организатор  производства,  плательщик  по  договорам  или 

продажным  ценам  за  сырье,  арендатор  средств  производства,  плательщик  по  трудовым  услугам, 
оплачивающий себе предпринимательский труд по организации производства.  

Процесс  создания  объектов  недвижимости  растянут  во  времени,  поэтому  для  Оценщика 

целесообразно правильно определить время создания объекта, потребности предпринимателя в кредитах 
и стоимость отдельных элементов объекта.  

Прибыль предпринимателя должна компенсировать вложение средств в инвестиционный проект 

с учетом времени отвлечения средств и содержать в себе компенсацию за риск создания объекта. 

При  этом  нельзя  путать  предпринимательскую  прибыль  со  сметной  прибылью  организации-

подрядчика,  которая  входит  в  прямые  издержки  на  строительство,  так  как  помимо  этого, 
предприниматель должен получать по завершении строительства (например, при продаже объекта) еще 
и премию за отвлечение своих средств на реализацию проекта. 

Таблица 49 

Анализ  основных  терминов,  имеющих  отношение  к  понятию  «прибыль 

предпринимателя» 

№п/п 

Содержание определения 

Источник 

№п/п 

Содержание определения 

Источник 

1 

Прибыль предпринимателя – это установленная рынком цифра, 
отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в 
виде премии за использование своего капитала, инвестированного в 
строительный проект. 

Тарасевич Е.И. «Оценка 
недвижимости», С-Пб.: 
«Издательство СПбГТУ», 1997 г., 
стр. 151 

2 

Предпринимательская прибыль (тrading profit) – расчетная величина 
предпринимательского стимула (дохода, вознаграждения) или 
прибыли (убытка) девелопера.  

Глоссарий терминов МСО 2005, 
Международные стандарты оценки, 
Седьмое издание, 2005, Москва, 
РОО, 2005 

3 

Прибыль предпринимателя – предпринимательский доход, 
представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный 
с реализацией строительного проект. 

http://proocenka.ru/p_disk_2.htm 

4 

Прибыль застройщика (доход девелопера) – в нормальных условиях 
при завершении строительства доход (или убыток) девелопера 
определяется как разница между суммой всех затрат по проекту и 
рыночной стоимостью законченного объекта. 

http://proocenka.ru/p_disk_2.htm 

5 

Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, 
представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный 
с реализацией строительного проекта.  

Оценка недвижимости: Учебник/Под 
ред. А.Г. Грязновой, М.А. 
Федотовой. - М.: Финансы и 
статистика, 2002 

6 

Прибыль подрядчика (сметная прибыль) – прибыль подрядных 
организаций, идущая в основном на развитие производственной базы 
и социальной сферы подрядчика 

Александров В.Т. «Ценообразование 
в строительстве» СПб.: Питер, 2001 

7 

Предприниматель определяется как организатор производства, 
плательщик по договорам или продажным ценам за сырье, арендатор 
средств производства, плательщик по трудовым услугам, 
оплачивающий себе предпринимательский труд по организации 
производства. 

http://www.cpcpa.ru/Publications/, 
МОНИТОРИНГ №1 прибыли 
предпринимателя и внешнего износа 
для объектов недвижимости на 
территории РФ, статья к.т.н. 
Яскевича Е.Е. 

8 

Предприниматель – лицо, не выполняющее функции 
проектировщика, генподрядчика - строителя, поставщика материалов, 
риэлтора и осуществляющего строительство за свои собственные 
деньги (идеальная и редкая ситуация) 

http://www.cpcpa.ru/Publications/, 
МОНИТОРИНГ №1 прибыли 
предпринимателя и внешнего износа 
для объектов недвижимости на 
территории РФ, статья к.т.н. 
Яскевича Е.Е. 

9 

Девелопмент (инвестиционный девелопмент) – метод организации 
инвестиционного процесса, подразумевающий: организацию 
финансирования и осуществления проекта но развитию 
недвижимости так называемым девелопером (в том числе на основе 
собственных средств) в заданные сроки и в пределах 
соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения 
коммерческой выгоды. 

Д.В.Мазур, В.Д.Шапиро, Н.Г. 
Ольдерогге «Девелопмент», Москва, 
«Экономика», 2004, стр.15 

10 

В сознании многих девелопер и строитель – это одно и то же. Это 
смешений понятий возникло из-за того, что девелоперами часто 
становились организации, выросшие из советских строительных 
трестов (особенно характерно для рынка жилой недвижимости). Здесь 
необходимо провести четкую границу между этими двумя 
участниками рынка: строительный подрядчик отвечает только за 
сроки и качество строительно-монтажных работ, тогда как девелопер 
отвечает за то, чтобы на рынке появился новый объект недвижимости 
– продукт, готовый к реализации.  

Н.Ф. Вечер, А.А. Ольховский 
«Инвестиции в коммерческую 
недвижимость. Жизненный цикл 
объекта», С-Пб.: Издательский дом 
«Бизнес-пресса», 2005, стр. 85 

11 

Девелопер – предприниматель, получающий прибыль от создания 
объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве: 
автора идеи проекта; 
покупателя прав на земельный участок под застройку; 
организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, 
генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, 
управляющих недвижимостью.  
финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции. 
Соответственно, понятие девелопер (developer) можно более широко 
трактовать как юридическое или физическое лицо, обеспечивающее 

Д.В.Мазур, В.Д.Шапиро, Н.Г. 
Ольдерогге «Девелопмент», Москва, 
«Экономика», 2004, стр.14 

№п/п 

Содержание определения 

Источник 

продвижение (реализацию) проекта. 

12 

Инвестор – основной субъект инвестиционной деятельности, 
осуществляющий вложение собственных, заемных или привлеченных 
средств в форме инвестиций и обеспечивающий их целевое 
использование. 

В.Мазур, В.Д.Шапиро, Н.Г. 
Ольдерогге «Девелопмент», Москва, 
«Экономика», 2004, стр.14 

13 

Заказчик – физическое или юридическое лицо, а также иные 
физические и юридические лица, уполномоченные инвестором 
осуществлять реализацию инвестиционного проекта, не вмешиваясь в 
предпринимательскую и иную деятельность других участников 
инвестиционного процесса, если иное не предусмотрено договором 
(контрактом) между ними. 

В.Мазур, В.Д.Шапиро, Н.Г. 
Ольдерогге «Девелопмент», Москва, 
«Экономика», 2004, стр.14 

14 

Заказчик (застройщик) – организация, предприятие или учреждение, 
которым выделяются (инвестором на договорной основе) средства 
для осуществления капитального строительства или которые 
располагают для этих целей собственными средствами. Заказчик–
застройщик является юридическим лицом, должен иметь лицензию на 
выполнение функции заказчика и заключает в пределах 
установленных прав договор на производство проектно-
изыскательских работ с подрядной организацией (подрядчиком). 
Функции заказчика, застройщика и инвестора могут совмещаться в 
одном лице или передаваться другим юридическим и физическим 
лицам.  

Александров В.Т. «Ценообразование 
в строительстве» СПб.: Питер, 2001, 
стр.12 

15 

Подрядчик (генеральный подрядчик, субподрядчик) — юридическое 
лицо, несущее ответственность за выполнение работ в соответствии с 
контрактом. 

В.Мазур, В.Д.Шапиро, Н.Г. 
Ольдерогге «Девелопмент», Москва, 
«Экономика», 2004, стр.14 

Источник: Расчеты ООО «ЦНО «Эксперт» 

Издержки  на  финансирование  (Иф),  в  частности,  строительства  объектов  недвижимости 

промышленного  предприятия,  отражают  плату  за  использование  заемных  денежных  средств. 
Большинство  организаций  в  процессе  хозяйственной  деятельности  привлекают  заемные  средства  как 
один  из  источников финансирования  своей  деятельности.  Привлеченные  заемные  средства безусловно 
являются  платными,  так  как  требуют  затрат  на  их  обслуживание.  При  этом  финансовые  затраты  по 
привлеченным средствам необходимо отображать в финансовой отчетности. 

Из вышеуказанного можно сделать следующие далее выводы: 



 

прибыль  предпринимателя  используется  в  расчетах  в  том  случае,  когда  существует 

девелоперская деятельность при создании объекта недвижимость, то есть когда объект строится 
с целью его продажи или сдачи в аренду на рынке;  



 

девелоперская  деятельность  на  сегодняшний  день  в  РФ  характерна  для  таких  сегментов 

коммерческой недвижимости, как торговая, офисная, складская;  



 

девелоперская  деятельность  в  отношении  объектов  промышленного  назначения  в  РФ 

практически отсутствует (иными словами, нет девелоперов, строящих заводы для последующей 
продажи или сдачи в аренду); 



 

строительство  объектов  недвижимости  промышленного  предприятия  осуществляется 

собственником предприятия с привлечением как собственных, так и заемных средств; 



 

издержки на финансирование отражают плату за использование заемных денежных средств; 



 

в  процессе  расчетов  Оценщик  должен  четко  определить,  к  какому  сегменту  недвижимости 

относится  оцениваемый  объект,  исходя  из  чего,  использовать  в  расчетах  либо  прибыль 
предпринимателя, либо издержки на финансирование строительства недвижимости.  

Объект  оценки относится  к  торгово-офисной  недвижимости,  в  отношении  которых  существует  

девелоперская  деятельность.  Рынок  торгово-офисной  недвижимости  г.  Казань  можно  отнести  к 
активному, поэтому Исполнитель принял решение о применение прибыли предпринимателя на среднем 
уровне. Величина прибыли предпринимателя принята в размере 24,8%, согласно таблице, приведенной 
ниже: 

Таблица 50 

Прибыль предпринимателя 

 

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2017 «Офисно-торговая недвижимость  и сходные типа 

объектов».  Издание под реакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2017, том II, стр.89. 

16.1.4. Алгоритм расчета затрат на замещение по Справочникам КО-Инвест 

Анализ полученных данных с техническими параметрами здания 
Получив от Заказчика данные с техническими параметрами зданий, Исполнитель провел анализ 

указанных  данных  на  полноту  и  качество,  необходимые  для  использования  определенного  источника 
(справочника цен). 

Для зданий Исполнитель запросил у Заказчика и использовал в расчетах следующие параметры: 



 

тип здания; 



 

высота здания; 



 

строительный объем, куб. м; 



 

общая площадь здания, кв. м; 



 

этажность здания; 



 

объем подвала, куб. м; 



 

фундамент (преобладающий материал); 



 

стены (преобладающий материал); 



 

перекрытия (преобладающий материал); 



 

наличие каркаса. 
Подбор наиболее близких объектов-аналогов по соответствующему справочнику 
Подбор объекта-аналога производился следующим образом: 



 

производился  поиск  отрасли,  а  также  поиск  объекта-представителя  данной  отрасли,  наиболее 

близкого по функциональным параметрам к оцениваемому объекту; 



 

в  случае  отсутствия  подходящего  объекта-представителя  данной  отрасли  использовалась 

информация  о  сопоставимых  по  конструктивным  и  функциональным  параметрам  объектам-
представителям других отраслей или об объектах межотраслевого применения. 

В  расчетной  таблице  результаты  данного  подбора  отражаются  в  столбце  «Стоимость  единицы 

измерения на дату справочника (источника), руб., без НДС, для Московской области». 

В  расчетной  таблице  в  столбце  «Ссылка  на  объект  или  таблицу  в  источнике  информации» 

отражается сокращенное название (код) справочника (источника). Таким образом, в расчетных таблицах 
в  соответствующих  столбцах  отражены  показатели  стоимости  единицы  сравнения  (площадь,  объем)  и 
количество единиц сравнения.  

Внесение  корректировок  (поправок),  указанных  в  соответствующем  Справочнике 

«Ко- Инвест» 

В расчетной таблице к стоимости сравнительной единицы вносились корректировки (поправки), 

учитывающих  неполное  соответствие  оцениваемого  объекта  объекту-аналогу  по  объемно-
планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам 
инженерных  систем,  регионально-экономическим,  природно-климатическим  и  местным  условиям 
осуществления  строительства.  При  этом  введение  поправок  осуществлялось  как  в  абсолютном 
выражении,  так  и  в  виде  корректирующих  коэффициентов,  в  результате  чего  корректировалась 
величина  стоимости  как  в  целом  по  зданию,  так  и  в  разрезе  отдельных  основных  конструктивных 
элементов, видов работ и инженерных систем здания. 

Ниже  рассмотрены  применявшиеся  корректировки  к  величине  удельной  стоимости, 

применяемые в процессе расчета стоимости сравнительной единицы зданий: 

Корректировки (поправки), вносимые к стоимости сравнительной единицы 

Регионально-климатические поправки (К1) 

Применялся для учета различий в затратах на строительство в Республике Татарстан от условий 

строительства  в  Московской  области,  обусловленных  различиями  климатических  условий  регионов. 
Согласно данным справочника КО-ИНВЕСТ® «Общественные здания» 2016г. (далее в отчете ОЗ2016), 
данный коэффициент для региона «Республика Татарстан» составил величину 1,0. 

Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (К2) 

Применялся для учета различий в затратах на строительство в Республике Татарстан от условий 

строительства в Московской области, обусловленных различиями в сейсмической обстановке регионов. 
Согласно данным справочника КО-ИНВЕСТ® «Общественные здания» 2016г. (далее в отчете ОЗ2016), 
данный коэффициент для региона «Республика Татарстан» составляет величину 1,0. 

Корректирующий коэффициент на различие в объемах или площадях (К3) 

Поправка  на  разницу  в  объеме  или  площади  между  оцениваемым  зданием  (сооружением)  и 

ближайшим  параметром  из  справочника  определялась  с  помощью  коэффициентов,  представленных  в 
Таблице 52. 

Таблица 51 

Корректирующие  коэффициенты  на  отличия  в  объеме  и  в  площади 

оцениваемого объекта и аналога 

На разницу в объеме 

На разницу в площади 

Уо/Успр 

Ko 

So/Sспр 

Ko 

<0,10 

1,24 

<0,25 

1,25 

0,29-0,10 

1,22 

0,49-0,25 

1,2 

0,49-0,30 

1,2 

0,86-0,50 

1,1 

0,71-0,50 

1,16 

0,85-1,15 

1 

0,70-1,30 

1 

1,16-1,50 

0,95 

1,31-2,00 

0,87 

>1,50 

0,93 

>2,00 

0,86 

  

  

Источник:  С.А.  Табакова  В.М.  Дидковский  А.В.  Дидковская.  Промышленные  здания.  Укрупненные  показатели 
стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика».-М.: ООО «КО-ИНВЕСТ®», 2016г., стр.27 

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве с даты справочника до 

даты оценки (К4) 

Является  корректирующим  коэффициентом  на  изменение  цен  в  строительстве  после  базовой 

даты  уровня  цен  справочников  Оценщика.  Данный  коэффициент  приводит  уровень  цен  Московской 
области на дату выпуска справочника к фактическим ценам на дату оценки. 

 
Является  корректирующим  коэффициентом  на  изменение  цен  в  строительстве  после  базовой 

даты  уровня  цен  справочников  Оценщика.  Данный  коэффициент  приводит  уровень  цен  Московской 
области на дату выпуска справочника к фактическим ценам на дату оценки. 

 

Оцениваемый объект относится к КС-1, корректировка цены с 01.01.2016 года на 01.07.2017 год 

принята в размере 0,943. 

Для  КС-1  корректировка  принимается  в  размере  0,943  (Источник:  «Межрегиональный 

информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве». КО-ИНВЕСТ выпуск №100 
июль 2017 года, страница 47. 

Показатели  справочника  умножаются  на  показатели  данной  таблицы,  без  использования 

региональных коэффициентов. 

Далее определяем изменение строительно-монтажных работ на дату оценки. Данный показатель 

составляет 7,631 (на 01.10.2017)/7,781 (на 01.07.2017г.)=0,981.  

Средний  региональный  индекс  для  Республики  Татарстан  на  июль  2017г.  (  Источник: 

«Межрегиональный  информационно-аналитический  бюллетень  «Индексы  цен  в  строительстве».  КО-
ИНВЕСТ выпуск №100 июль 2017 год, стр. 55 -7,781. 

Средний  региональный  индекс  для  Республики  Татарстан  на  октябрь  2017.  (  Источник: 

«Межрегиональный  информационно-аналитический  бюллетень  «Индексы  цен  в  строительстве».  КО-
ИНВЕСТ выпуск №100 июль 2017 год, стр. 55– 7,631 

К4 (для КС-1)= 0,943*,981= 0,925.  

 

Рассмотренная в настоящем разделе методология определения стоимости затрат на замещение 

зданий  методом  сравнительной  единицы  с  использованием  стоимостных  показателей  справочников 
Оценщика  КО-ИНВЕСТ  была  реализована  в  разработанной  Исполнителем  расчетной  таблице, 
учитывающей все вышеперечисленные факторы и параметры, определяющие затраты на замещение 
оцениваемого объекта недвижимого имущества. 

 

Таблица 52 

Расчет стоимости затрат на замещение 

Наименование показателя 

Здание, назначение: нежилое, 2-этажное с цокольным и 

мансардным этажами, общая площадь 1319,7 кв.м., 

инв.№15267, лит.Т, адрес (местонахождение) объекта: 

Республика Татарстан, (Татарстан), г.Казань, ул.Владимира 

Кулагина, д.10, кадастровый (или условный) номер 

16:50:080215:107 

Источник информации о базовой стоимости 
строительства 

Сб. УПСС "Ко-Инвест. "Общественные здания" 

ruО3.03.000.0007 

Наименование аналога 

Административные здания 

Класс качества 

Эконом 

Класс конструктивной системы  

КС-1: основной материал конструкций: стены-кирпичные, 

перекрытия -железобетонные плиты 

Базовая количественная характеристика, м3 

Объем 

База стоимости (год) 

01.01.2016 

Стоимость строительства в базовых ценах, руб./м3 

9 767,0 

Поправочный коэффициент (регионально-
климатический) 

1,0 

Поправочный коэффициент на разницу в объеме 

1,00 

Наименование показателя 

Здание, назначение: нежилое, 2-этажное с цокольным и 

мансардным этажами, общая площадь 1319,7 кв.м., 

инв.№15267, лит.Т, адрес (местонахождение) объекта: 

Республика Татарстан, (Татарстан), г.Казань, ул.Владимира 

Кулагина, д.10, кадастровый (или условный) номер 

16:50:080215:107 

Единичная стоимость строительства в базовых 
ценах (с учетом поправок), руб./м3 

9 767,0 

Объем объекта оценки, м3 

4 730,0 

Коэффициент на законченность конструкций 

1,00 

Стоимость строительства объекта оценки в базовых 
ценах, руб. 

46 197 910 

Индекс перевода стоимости строительства из 
базовых цен в цены на дату оценки 

0,925 

Источник информации об индексе 

Сб. "Ко-Инвест. Индексы цен в строительстве",  выпуск 100 

июль 2017 года,  стр.55  К=0,943 ( 01.07.2017г.); стр. 47  

К=7,631 (01.10.2017)/7,781 (на 01.07.2017г.) 

Стоимость строительства объекта оценки в ценах 
на дату оценки, руб. 

42 724 802 

Прибыль предпринимателя 

1,248 

Прибыль предпринимателя, руб. 

10 595 751 

Стоимость строительства объекта оценки в ценах 
на дату оценкис четом  прибыли предпринимателя 

53 320 553 

Полная стоимость замещения без НДС, руб. 

53 320 553 

Источник: Расчеты ООО «ЦНО «Эксперт

» 

 

16.1.5. Определение накопленного износа 

Совокупный износ недвижимого имущества определяется по формуле: 

СИ = 1 – (1 – Ифиз.) ×(1 – Ифунк.устар.) × (1 – Иэкон.устар.), 

где: 
Ифиз. – физический износ (physical deterioration); 
Ифунк.устар. – функциональное устаревание (functional obsolescence); 
Иэкон.устар. – экономическое (внешнее) устаревание (economic (external) obsolescence). 
Физический  износ  –  это  потеря  стоимости  вследствие  протекания  при  эксплуатации  объекта 

процессов  старения,  разрушения,  гниения,  возникновения  поломок,  снижения  прочности,  ухудшения 
внешнего  вида.  Физический  износ  принято  разделять  на  два  вида:  устранимый  (устраняется 
проведением ремонта) и неустранимый. 

Расчет  устранимого  физического  износа  зданий  производился  на  основании  Правил  оценки 

физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) (Москва: Госгражданстрой, 1988 г.).  

Величина физического износа рассчитывается по следующей формуле: 

,

)

(

1











n

i

i

Li

Фкi

Фзд

 

Где 
Фзд – физический износ здания (%); 
Фкi – физический износ отдельных конструктивных элементов (%);     
Li  –  удельный  вес  конструктивного  элемента,  соответствующий  доле  восстановительной 

стоимости  отдельной  конструкции,  элемента  или  системы  в  общей  восстановительной  стоимости 
здания; 

n – число отдельных конструкций и элементов.  
Физический  износ  представляет  собой  постепенную  утрату  изначально  заложенных  при 

строительстве  технико-эксплуатационных  качеств  объекта  под  воздействием  природно-климатических 
факторов, а также жизнедеятельности человека. 

Причиной возникновения устранимого физического износа является естественное изнашивание 

элементов  здания  со  временем,  а  также  небрежная  эксплуатация.  В  этом  случае  цена  продажи  здания 

соответствует  обесценению,  поскольку  будущему  собственнику  необходимо  будет  произвести  «ранее 
отложенный  ремонт»,  чтобы  восстановить  нормальные  эксплуатационные  характеристики  здания 
(текущий  ремонт  внутренних  помещений,  восстановление  участков  протекающей  кровли  и  т.д.).  при 
этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния. 

Итак,  устранимый  физический  износ  в  денежном  выражении  определен  как  «стоимость 

отложенного  ремонта»,  т.е.  затрат  по  доведению  объекта  до  состояния,  эквивалентного 
первоначальному.  

Неустранимый  физический  износ  элементов  с  долгим  сроком  жизни  определяется  разницей 

между  восстановительной  стоимостью  всего  здания  в  суммы  устранимого  и  неустранимого  износа, 
умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания. 

Для  определения  неустранимого  физического  износа  элементы  здания  подразделяются  на  две 

категории:  долговременные  и  быстро  изнашиваемые.  Износ  долговременных  элементов,  таких,  как 
фундаменты,  стены,  перекрытия  и  пр.,  может  рассчитываться  по  группам  путем  определения 
эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях. 

Таблица 53 

Определение сроков полезного  использования основных средств предприятия 

согласно делению на подклассы (виды). 

Наименование 

Дополнительное 

деление 

По 

Постановлению 

№1 от 01.01.2002 

г. (ОКОФ) 

По  Постан  СМ 
СССР №1072 от 
22.10.1990 

г. 

(ЕНАО) 

По данным 

справочника 

Marshall&Swift 

(США) 

Экспертное 

мнение 

Исполнителя 

ООО "ЦНО 

"Эксперт" 

Сроки  полезной 
службы основных 
средств,  среднее 
арифметическое, 
лет 

Здания 

КС-1 

100 

125 

60 

125 

103 

Здания 

КС-2 

80 

83 

55 

100 

80 

Здания 

КС-3 

65 

60 

50 

80 

64 

Здания 

КС-4 

65 

83 

45 

55 

62 

Здания 

КС-5 

- 

83 

40 

55 

59 

Здания 

КС-6 

- 

0 

35 

50 

43 

Здания 

КС-7 

25 

40 

30 

35 

33 

Здания 

Здания 

мобильные 

15 

15 

15 

20 

16 

Здания 

Здания сборно-

разборные 

20 

20 

15 

20 

19 

Источник: Расчеты ООО «ЦНО «Эксперт» 

 

Таблица 54 

Расчет физического износа. 

№

п/п

 

Наименование конструктивного 

элемента 

Уд

ел

ьн

ы

й в

ес

 

ко

нс

тр

ук

тив

но

го

 эл

ем

ента, 

%

 

Р

еа

льн

ы

й у

де

льн

ы

й в

ес

 

ко

нс

тр

ук

тив

но

го

 эл

ем

ента, 

%

 

Ус

тр

ани

м

ы

й ф

из

ичес

ки

й 

из

но

с 

эл

ем

ента,%

 

Оп

ис

ани

е 

эл

ем

енто

в 

пр

из

на

ка

 из

но

са

 

Вз

ве

ш

енн

ое

 з

на

че

ни

е 

ус

тр

ани

м

ог

о 

ф

из

ичес

ко

го

 

из

но

са

,  

%

 

Но

рм

атив

ны

й ср

ок

 жиз

ни

 

эл

ем

ента, 

ле

т 

Ф

ак

тич

ес

кий

 с

ро

к 

жиз

ни

 

эл

ем

ента, 

ле

т 

Не

ус

тр

ани

м

ы

й ф

из

ичес

кий

 

из

но

с 

эл

ем

ента,%

 

Вз

ве

ш

енн

ое

 з

на

че

ни

е 

не

ус

тр

ани

м

ог

о 

ф

из

ичес

ко

го

 

из

но

са

,%

 

  

Строительные конструкции 

  

  

  

  

  

  

  

  

  

1 

Фундаменты 

5,02 

5,02 

35 

Трещины 

мелкие 

1,76 

103 

59 

57 

2,88 

2 

Стены 

18,99 

18,99 

35 

Трещины 

мелкие 

6,65 

103 

59 

57 

10,88 

3 

Внутренние стены и 
перегородки 

5,02 

5,02 

35 

Трещины 

мелкие 

1,76 

- 

- 

- 

- 

4 

Перекрытия и покрытия 

8,99 

8,99 

35 

Трещины 

мелкие 

3,15 

103 

59 

57 

5,15 

5 

Кровля 

5,99 

5,99 

15 

Хорошее 

0,90 

- 

- 

- 

- 

6 

Проемы 

11,01 

11,01 

10 

Хорошее 

1,10 

- 

- 

- 

- 

7 

Полы 

10,00 

10,00 

15 

Хорошее 

1,50 

- 

- 

- 

- 

8 

Отделка  

8,01 

8,01 

10 

Хорошее 

0,80 

- 

- 

- 

- 

9 

Прочие  

5,02 

5,02 

5 

Хорошее 

0,25 

- 

- 

- 

- 

№

п/п

 

Наименование конструктивного 

элемента 

Уд

ел

ьн

ы

й в

ес

 

ко

нс

тр

ук

тив

но

го

 эл

ем

ента, 

%

 

Р

еа

льн

ы

й у

де

льн

ы

й в

ес

 

ко

нс

тр

ук

тив

но

го

 эл

ем

ента, 

%

 

Ус

тр

ани

м

ы

й ф

из

ичес

ки

й 

из

но

с 

эл

ем

ента,%

 

Оп

ис

ани

е 

эл

ем

енто

в 

пр

из

на

ка

 из

но

са

 

Вз

ве

ш

енн

ое

 з

на

че

ни

е 

ус

тр

ани

м

ог

о 

ф

из

ичес

ко

го

 

из

но

са

,  

%

 

Но

рм

атив

ны

й ср

ок

 жиз

ни

 

эл

ем

ента, 

ле

т 

Ф

ак

тич

ес

кий

 с

ро

к 

жиз

ни

 

эл

ем

ента, 

ле

т 

Не

ус

тр

ани

м

ы

й ф

из

ичес

кий

 

из

но

с 

эл

ем

ента,%

 

Вз

ве

ш

енн

ое

 з

на

че

ни

е 

не

ус

тр

ани

м

ог

о 

ф

из

ичес

ко

го

 

из

но

са

,%

 

10 

Специальные конструкции 

9,29 

9,29 

5 

Хорошее 

0,46 

- 

- 

- 

- 

  

Инженерные конструкции 

  

  

  

  

  

  

  

  

  

11 

Отопление, вентиляция и 
кондиционирование 

7,11 

7,11 

10 

Хорошее 

0,71 

- 

- 

- 

- 

12 

Водоснабжение и канализация 

1,05 

1,05 

10 

Хорошее 

0,11 

- 

- 

- 

- 

13 

Электроосвещение 

3,75 

3,75 

10 

Хорошее 

0,38 

- 

- 

- 

- 

14 

Слаботочные системы 

0,75 

0,75 

10 

Хорошее 

0,08 

- 

- 

- 

- 

  

Итого 

100 

100 

  

  

19,59 

  

  

  

18,90 

Источник: Расчеты ООО «ЦНО «Эксперт» 

 

Функциональный  (моральный)  износ  –  это  потеря  стоимости  вследствие  относительной 

неспособности  данного  сооружения  обеспечить  полезность  по  сравнению  с  новым  сооружением, 
созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и 
функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и  т.д. 

Экономический  износ  вызывается  факторами  извне  –  изменением  ситуации  на  рынке, 

изменением финансовых и законодательных условий и т.д. 

У объекта оценки на дату оценки не найдено признаков функционального износа, в связи с этим 

функциональный износ не определяем. Внешний износ не определяем в связи с его отсутствием. 

Таким образом, накопленный износ равен физическому износу.  

Таблица 55 

Определение накопленного износа. 

№ 

Наименование 

Физичес

кий 

износ 

устрани

мый 

Физическ

ий износ 

неустрани

мый 

Физичес

кий 

износ 

Функци

ональны

й износ 

Внешн

ий 

износ 

Совокуп

ный 

износ 

1 

Здание, назначение: нежилое, 2-этажное с 

цокольным и мансардным этажами, общая 

площадь 1319,7 кв.м., инв.№15267, лит.Т, 

адрес (местонахождение) объекта: 

Республика Татарстан, (Татарстан), 

г.Казань, ул.Владимира Кулагина, д.10, 

кадастровый (или условный) номер 

16:50:080215:107 

19,59% 

18,90% 

34,79% 

0,00% 

0,00% 

34,79% 

Источник: Расчеты ООО «ЦНО «Эксперт» 

 

16.2.Результат определения рыночной стоимости недвижимого имущества, проводимого в 

рамках затратного подхода 

Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках затратного подхода производится 

по формуле: 

Сзп = ЗЗ (ЗВ) – СИ, где: 

Сзп – стоимость оцениваемого объекта, определенная в рамках затратного подхода; 
ЗЗ (ЗВ) – затраты на замещение (воспроизводство); 
СИ – совокупный износ объекта оценки. 
Расчет стоимости здания в рамках затратного подхода приведен в нижеследующей таблице: 
 

Таблица 56 

Расчет стоимости здания с использованием затратного подхода 

№ 

Наименование 

Стоимость затрат 

на замещение на 

дату оценки, руб. 

Совоку

пный 

износ 

Стоимость по 

данным 

затратного 

подхода, руб. 

1   Здание, назначение: нежилое, 2-этажное с цокольным и 

мансардным этажами, общая площадь 1319,7 кв.м., 
инв.№15267, лит.Т, адрес (местонахождение) объекта: 
Республика Татарстан, (Татарстан), г.Казань, 
ул.Владимира Кулагина, д.10, кадастровый (или 
условный) номер 16:50:080215:107 

53 320 552,98 

34,94% 

34 770 855,0 

Источник: Расчеты ООО «ЦНО «Эксперт» 

 

Таким образом, стоимость объектов недвижимости, определенная затратным подходом на дату 

оценки составляет 34 770 855,0 рублей без НДС. 

17. 

Расчет стоимости земельного  участка 

Методы оценки земельного участка 

Метод сравнения продаж 
Метод относится к сравнительному подходу. 
Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) 

сооружениями  (далее  -  застроенных  земельных  участков),  так  и  земельных  участков,  не  занятых 
зданиями,  строениями  и  (или)  сооружениями  (далее  -  незастроенных  земельных  участков).  Условие 
применения  метода  -  наличие  информации  о  ценах  сделок  с  земельными  участками,  являющимися 
аналогами  оцениваемого.  При  отсутствии  информации  о  ценах  сделок  с  земельными  участками 
допускается использование цен предложения (спроса). 

Метод предполагает следующую последовательность действий: 



 

определение  элементов,  по  которым  осуществляется  сравнение  объекта  оценки  с  объектами  - 
аналогами (далее - элементов сравнения); 



 

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога 
от оцениваемого земельного участка; 



 

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих 
характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; 



 

корректировка  по  каждому  из  элементов  сравнения  цен  каждого  аналога,  сглаживающая  их 
отличия от оцениваемого земельного участка; 



 

расчет  рыночной  стоимости  земельного  участка  путем  обоснованного  обобщения 
скорректированных цен аналогов. 
К  элементам  сравнения  относятся  факторы  стоимости  объекта  оценки  (факторы,  изменение 

которых  влияет  на  рыночную  стоимость  объекта  оценки)  и  сложившиеся  на  рынке  характеристики 
сделок с земельными участками. 

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: 



 

местоположение и окружение; 



 

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; 



 

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); 



 

транспортная доступность; 



 

инфраструктура  (наличие  или  близость  инженерных  сетей  и  условия  подключения  к  ним, 
объекты социальной инфраструктуры и т.п.). 
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся: 



 

условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных 
средств, условия предоставления заемных средств); 



 

условия  платежа  при  совершении  сделок  с  земельными  участками  (платеж  денежными 
средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.); 



 

обстоятельства  совершения  сделки  с  земельными  участками  (был  ли  земельный  участок 
представлен  на  открытый  рынок  в  форме  публичной  оферты,  аффилированность  покупателя  и 
продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.); 



 

изменение  цен  на  земельные  участки  за  период  с даты  заключения  сделки с  аналогом до даты 
проведения оценки. 

Характер  и  степень  отличий  аналога  от  оцениваемого  земельного  участка  устанавливаются  в 

разрезе  элементов  сравнения  путем  прямого  сопоставления  каждого  аналога  с  объектом  оценки.  При 
этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке 
характеристик сделок с земельными участками. 

Корректировки  цен  аналогов  по  элементам  сравнения  могут  -  быть  определены  как  для  цены 

единицы  измерения  аналога  (например,  гектар,  квадратный  метр),  так  и  для  цены  аналога  в  целом. 
Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. 

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: 
прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному 

элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по 
данному элементу сравнения; 

прямым  попарным сопоставлением  дохода двух  аналогов,  отличающихся друг  от  друга  только 

по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки 
по данному элементу сравнения; 

корреляционно-регрессионным  анализом  связи  между  изменением  элемента  сравнения  и 

изменением  цен  аналогов  (цен  единиц  измерения  аналогов)  и  определением  уравнения  связи  между 
значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка; 

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому 

аналог отличается от объекта оценки; 

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов. 
В  результате  определения  и  внесения  корректировок  цены  аналогов  (единицы  измерения 

аналогов),  как  правило,  должны  быть  близки  друг  к  другу.  В  случае  значительных  различий 
скорректированных  цен  аналогов  целесообразно  выбрать  другие  аналоги;  элементы,  по  которым 
проводится сравнение; значения корректировок. 

 
Метод выделения 
Метод использует принципы сравнительного и затратного подходов. 
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. 
Условия применения метода: 
наличие  информации  о  ценах  сделок  с  едиными  объектами  недвижимости,  аналогичными 

единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии 
информации  о  ценах  сделок  допускается  использование  цен  предложения  спроса);  соответствие 
улучшений  земельного  участка  его  наиболее  эффективному  использованию.  Метод  предполагает 
следующую последовательность действий: 

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, 

включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; 

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога 

от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; 

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих 

характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя 
оцениваемый земельный участок; 

корректировка  по  каждому  из  элементов  сравнения  цен  каждого  аналога,  сглаживающая  их 

отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; 

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый 

земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; 

расчет  стоимости  замещения  или  стоимости  воспроизводства  улучшений  оцениваемого 

земельного участка; 

расчет  рыночной  стоимости  оцениваемого  земельного  участка  путем  вычитания  из  рыночной 

стоимости  единого  объекта  недвижимости,  включающего  в  себя  оцениваемый  земельный  участок, 
стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. 

Метод распределения 
Метод использует принципы сравнительного подхода. 
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. 
Условия применения метода: 

наличие  информации  о  ценах  сделок  с  едиными  объектами  недвижимости,  аналогичными 

единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии 
информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); 

наличие  информации  о  наиболее  вероятной  доле  земельного  участка  в  рыночной  стоимости 

единого объекта недвижимости; 

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод 

предполагает следующую последовательность действий: 

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, 

включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; 

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога 

от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение 
по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, 

соответствующих  характеру  и  степени  отличий  каждого  аналога  от  единого  объекта 

недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; 

корректировка  по  каждому  из  элементов  сравнения  цен  каждого  аналога,  сглаживающая  их 

отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; 

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый 

земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; 

расчет  рыночной  стоимости  оцениваемого  земельного  участка  путем  умножения  рыночной 

стоимости  единого  объекта  недвижимости,  включающего  в  себя  оцениваемый  земельный  участок,  на 
наиболее  вероятное  значение  доли  земельного  участка  в  рыночной  стоимости  единого  объекта 
недвижимости. 

Метод капитализации земельной ренты 
Метод использует принципы доходного подхода. 
Метод  применяется  для  оценки  застроенных  и  незастроенных  земельных  участков.  Условие 

применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. 

Метод предполагает следующую последовательность действий: 



 

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; 



 

определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты; 



 

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. 
Метод остатка 
Метод использует принципы доходного и затратного подходов. 
Метод  применяется  для  оценки  застроенных  и  незастроенных  земельных  участков.  Условие 

применения  метода  -  возможность  застройки  оцениваемого  земельного  участка  улучшениями, 
приносящими доход. 

Метод предполагает следующую последовательность действий: 
расчет  стоимости  воспроизводства  или  замещения  улучшений,  соответствующих  наиболее 

эффективному использованию оцениваемого земельного участка; 

расчет  чистого  операционного  дохода  от  единого  объекта  недвижимости  за  определенный 

период времени на основе рыночных ставок арендной платы; 

расчет  чистого  операционного  дохода,  приходящегося  на  улучшения,  за  определенный  период 

времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий 
коэффициент капитализации доходов от улучшений; 

расчет  величины  земельной  ренты  как  разности  чистого  операционного  дохода  от  единого 

объекта  недвижимости  за  определенный  период  времени  и  чистого  операционного  дохода, 
приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; 

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. 
Метод допускает также следующую последовательность действий: 
расчет  стоимости  воспроизводства  или  замещения  улучшений,  соответствующих  наиболее 

эффективному использованию оцениваемого земельного участка; 

расчет  чистого  операционного  дохода  от  единого  объекта  недвижимости  за  определенный 

период времени на основе рыночных ставок арендной платы; 

расчет  рыночной  стоимости  единого  объекта  недвижимости  путем  капитализации  чистого 

операционного дохода за определенный период времени; 

расчет  рыночной  стоимости  земельного  участка  путем  вычитания  из  рыночной  стоимости 

единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений. 

Метод предполагаемого использования 
Метод использует принципы доходного и затратного подходов. 
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. 
Условие  применения  метода  -  возможность  использования  земельного  участка  способом, 

приносящим доход. 

Метод предполагает следующую последовательность действий: 
определение  суммы  и  временной  структуры  расходов,  необходимых  для  использования 

земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, 
затрат  на  создание  улучшений  земельного  участка  или  затрат  на  разделение  земельного  участка  на 
отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); 

определение  величины  и  временной  структуры  доходов  от  наиболее  эффективного 

использования земельного участка; 

определение  величины  и  временной  структуры  операционных  расходов,  необходимых  для 

получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; 

определение 

величины 

ставки 

дисконтирования, 

соответствующей 

уровню 

риска 

инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; 

расчет  стоимости  земельного  участка  путем  дисконтирования  всех  доходов  и  расходов, 

связанных с использованием земельного участка. 

 

Расчет стоимости земельного участка 

Выбор методов для оценки 
Метод сравнения продаж 
Основной плюс этого метода - только он один может достоверно показать, как рынок оценивает 

землю.  Все  остальные  методы  несколько  искусственны  -  они  выясняют  вероятную  стоимость  земли 
косвенными путями через построение казалось бы логичных моделей. Однако именно эта «косвенность» 
может приводить к значительным искажениям реальной ситуации. 

Основная  трудность  при  применении  метода  -  поиск  сведений  о  продажах  и  предложениях 

земельных участков. 

Метод выделения 
Данный метод фактически предлагает из стоимости единого объекта недвижимости (земельного 

участка  с  имеющимися  улучшениями  -  зданиями  и  сооружениями)  вычесть  стоимость  строительства 
улучшений  с  учетом  износа.  Однако  в  случае  наличия  существенного  внешнего  (экономического) 
износа результаты метода выделения могут оказаться совершенно непредсказуемыми. 

Данный метод может хорошо подойти для участка со следующими характеристиками: 
Участок  застроен  зданиями,  относящимися  к сегменту  недвижимости с  активным  рынком. Т.е. 

не  затруднен  расчет  стоимости  единого  объекта  недвижимости  с  позиций  сравнительного  либо 
доходного подхода. 

Участок используется наилучшим образом. 
Участок, по отношению к построенным на нем зданиям, не является избыточным, т.е. на участке 

больше ничего нельзя построить. В противном случае расчет еще более запутывается. 

Желателен низкий физический износ зданий: в таком случае возможные искажения при оценке 

стоимости воспроизводства зданий будут минимальны 

На  наш  взгляд  расчет  стоимости  объекта  оценки  методом  выделения  не  может  привести  к 

адекватным результатам по следующим причинам: 

При оценке стоимости единого объекта недвижимости (в данном случае производственной базы) 

с  позиций  сравнительного  подхода  необходимо  будет  учитывать  различие  в  площади  земельных 
участков  и  коэффициента  застройки  между  оцениваемой  базой  и  аналогами.  На  практике  это  обычно 
учитывается через различие в стоимости земельных участков под оцениваемой базой и под аналогами. 
Т.е.  стоимость  земельных  участков  должны  быть  известна  заранее,  что  противоречит  условиям  нашей 
задаче поиска стоимости участка. 

Практически  все  производственные  базы,  как  правило,  были  построены  еще  до  распада 

Советского  Союза,  т.е.  имеют  значительный  накопленный  износ.  Большинству  производственных  баз 
присущ и внешний износ. Это еще больше снижает точность расчета. 

Как правило, большинство производственных база располагаются в промышленных районах, на 

окраинах городов, где стоимость земли довольно низкая. Т.е. в структуре стоимости производственной 
базы доля земельного участка обычно невелика.  

Метод  выделения  предполагает  вычитание  из  стоимости  единого  объекта  недвижимости  (А) 

стоимости улучшений земельного участка (Б), т.е. в данном случае предлагается из большого числа (А) 
вычитать  большое  число  (Б),  чтобы  в  результате  получить  маленькое  число  (В).  Даже  небольшие 
относительные  погрешности  при  расчете  стоимости  А  и  Б  (например  плюс-минус  5%-10%) 
оборачиваются  огромной  погрешностью  для  числа  В.  Т.е.  данный  метод  дает  очень  высокую 
погрешность при оценке земель. 

Поэтому мы решили отказаться от применения данного метода в оценке. 
Метод распределения 
Для применения этого метода необходимо знать типичную долю земельного участка в стоимости 

единого объекта недвижимости. Заметим, что эта доля  может существенно различаться для различных 
типов зданий: многое зависит от того, какой площади здание возведено на участке 

для  зданий  с  большой  площадью  доля  земельного  участка  при  неизменности  площади 

последнего будет ниже. 

Ввиду  сильной  неопределенности,  когда  отсутствуют  сведения  о  типичной  доле  земли  в 

стоимости объекта недвижимости, мы решили отказаться от применения данного метода. 

Метод капитализации земельной ренты 
Метод  опирается  на  расчет  земельной  ренты,  создаваемой  земельным  участком.  Рента, 

создаваемая земельным участком может быть выражена разве что в арендной плате за участок. В свою 
очередь  рынок  аренды  земельных  участков  практически  отсутствует.  Участки,  конечно  же,  сдаются  в 
аренду,  но  арендодателем  практически  всегда  выступает  государство,  а  ставка  аренды  находится  на 
уровне ставки земельного налога. 

Поэтому,  в  текущих  рыночных  условиях,  когда  арендные  отношения  между  арендаторами  и 

частными собственниками земли вообще отсутствуют, метод капитализации земельной вряд ли может 
дать сколь нибудь адекватные результаты. 

Отметим,  что  данный  метод  является  единственным  общераспространенным  методом, 

полностью  относящимся  к  доходному  подходу  (является  чистым  методом  доходного  подхода). 
Невозможность применения данного метода означает невозможность применения доходного подхода. 

Метод остатка 
Метод  предполагает  капитализацию  земельной  ренты,  которая  рассчитывается  как  разность 

между  доходом,  получаемым  от  единого  объекта  недвижимости  и  доходом,  приходящимся  на 
улучшения (здания). Причем доход от единого объекта недвижимости опирается на существующие на 
рынке  ставки  аренды,  а  доход,  приходящийся  на  улучшения,  рассчитывается  как  произведение 
стоимости  воспроизводства  на  коэффициент  капитализации  для  улучшений  (это  так  называемый 
требуемый доход на улучшения). 

Данный  метод  не  был  применен  оценщиком.  Причины  тут  те  же  самые,  что  и  для  метода 

выделения. Несмотря на кажущуюся разность между этими методами, фактически они предлагают одну 
идею: вычесть из стоимости единого объекта недвижимости стоимость улучшений. 

Метод предполагаемого использования 
Условие  применения  метода  -  возможность  использования  земельного  участка  способом, 

приносящим  доход.  Метод  также  вполне  можно  назвать  методом  «воздушных  замков»:  мы 
предполагаем,  что  на  участке  будет  возведено  нечто  приносящее  доход.  Капитализируем  доход, 
вычитаем стоимость строительства и вот она - земля. 

Метод подходит для незастроенных участков. 
Данный  метод  можно  применить  в  том  случае,  если  возможно  точно  предсказать  стоимость 

строительства  зданий,  а  также  доход,  который  в  будущем  можно  будет  получать  от  единого  объекта 
недвижимости. Метод предполагаемого использования больше подходит для инвестиционных проектов: 
когда для участка получено большинство разрешений на строительство, готов проект развития участка, 
т.е. точно известно, что будет построено на участке, в какие сроки и по какой цене. 

В данном случае условия для применения метода отсутствуют. 
Вывод 
Проанализировав возможности применения известных методов оценки земли, мы остановились 

на методе сравнения продаж, как единственно возможном применимом методе. 

Таким образом, в настоящей оценке применятся только сравнительный подход. 
Затратный  подход  (в  чистом  виде)  не  применяется  для  оценки  участков,  т.к.  земля  -  это 

естественный, а не искусственно созданный объект. Для участка невозможно рассчитать затраты на его 
создание. 

Доходный  подход  неприменим  поскольку  (в  частности,  метод  капитализации  земельной  ренты) 

неприменим,  поскольку  отсутствуют  рыночные  данные  об  арендных  ставках  на  землю.  Основной 
арендодатель  земли  -  это  государство,  государственные  ставки  аренды  не  являются  рыночными,  а 
рассчитываются нормативным путем. 

Также  мы  пришли  к  выводу  о  невозможности  применения  «комбинированных»  методов, 

сочетающих в себе элементы затратного и сравнительного (либо доходного) подходов 

Расчет стоимости права собственности 

Для  применения  сравнительного  подхода  при  оценке  объекта  оценки  была  найдена  и  использована 

информация о следующих объектах аналогах: