Отчёт № И-024/08/2015-2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества «Птицефабрика «Мурманская»

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

161

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

Расчет стоимости рассматриваемых земельных участков производится в соответствии с

методическими рекомендациями по определению права аренды земельных участков,

утвержденными Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р.

В соответствии с указанными методическими рекомендациями, стоимость права аренды

земельных участков должна определяться с использованием затратного, сравнительного и

доходного подходов или иметь обоснованный отказ от использования какого-либо из этих трех
подходов. Как правило, при определении стоимости права аренды на земельные участки

используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод

капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. При этом
учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной

информации. Метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения основаны на
сравнительном подходе к оценке. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной

ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части

расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в
методе остатка, методе выделения и методе предполагаемого использования.

Данные подходы используются как для права аренды, так и для определения права

собственности на земельные участки.

Земли, занятые зданиями и сооружениями оцениваются методами оценки застроенных или

предназначенных для застройки земельных участков.

Для целей настоящей оценки выбран метод сравнения продаж, так как в распоряжении

оценщика имеется достоверная и достаточная информация о ценах предложения по продаже

земельных участков под сопоставимое использование.

Для расчета рыночной стоимости права аренды земельных участков использован метод

сравнения продаж. Данный метод применяется для оценки земельных участков, как занятых

зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и
земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее –

незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах
сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии

информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения.

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж
рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по

определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением

Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих факторов:

- период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды;

- величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

- порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы,

предусмотренные договором аренды;

- необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;

- наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;
- наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды

земельного участка по истечении срока договора аренды.

Выделение доли права аренды земельного участка или стоимости воспроизводства/ замещения

улучшений в стоимости единого объекта недвижимости объекта-аналога потребует принятия
большого количества допущений, которые приведут к высокой степени погрешности результата

вычислений, поэтому в рамках данного расчета рыночной стоимости объекта оценки земельный

участок рассматривается как условно свободный.

При расчёте методом сравнительного анализа продаж, необходимо скорректировать цены

аналогичных объектов, на различия характеристик оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Для этого вводится ряд поправок (корректировок).

Поправки вносят: а) в цену всего объекта и б) в цену соответствующих единиц сравнения.

Поправки могут быть выражены в процентах или денежной сумме.

Величина каждой поправки определяется на основании имеющихся данных.

Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог

превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

162

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

Для расчета и внесения поправок (корректировок) используется множество различных

методов, среди которых можно выделить следующие:

- методы парных продаж;

- экспертный метод;

- статистические методы.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые

почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик
должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда

есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую
сложность.

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение

эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Обычно вносятся процентные поправки. Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно

используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть

рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении

корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию
зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его

характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

В качестве удельного показателя стоимости (единицы сравнения) для выполнения расчетов в

рамках данного отчета используется наиболее распространенная (типичная) единица сравнения –

цена за 1 кв.м. общей площади.

Как правило, расчет стоимости в рамках сравнительного подхода выполняется методом

парных продаж, однако, в связи с ограниченностью рынка купли-продажи объектов, подобных

объекту оценки, могут возникнуть сложности при подборе аналогов, одинаковых по основным
элементам сравнения и разных по одному сравниваемому элементу. Поэтому, зачастую

применяется экспертный метод.

Для проведения сравнительного анализа подбираются соответствующие аналоги, имеющие

однотипные элементы сравнения с оцениваемым земельным участком (местоположение,

категорию, вид разрешенного использования, площадь и т.п.).

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ

Основными источниками информации, использованными оценщиком для выявления аналогов,

стали данные открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа

размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки и

интервью со специалистами ведущих городских агентств по продаже недвижимости:

- http://rio-murmansk.ru

- http://www.rieltnet.ru

- http://gcn-murmansk.ru

- http://www.hibiny

- https://www.avito.ru

- http://www.land.nwportal.ru

- http://murmansk.barahla.net

- газета «Все объявления».

Мониторинг рынка земельных участков Мурманской области показывает, что основную долю

предложений продажи занимают земельные участки в Кольском районе под дачное строительство

в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ) и дачных некоммерческих партнерствах

(ДНП), меньше предложений о продаже земельных участков в черте населенных пунктов под
индивидуальное жилищное строительство. Оценщиком установлено, что в настоящее время рынок

земель под размещение промышленных объектов в Мурманской области и, в частности, в Кольском
районе Мурманской области слабо развит, отсутствуют предложения о продаже участков для

использования под объекты сельскохозяйственного назначения для производства, хранения и

первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Далее приводим обзор предложений о продаже земельных участков в Мурманской области за

период с марта по декабрь 2015 г.:

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

163

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

Таблица 45

Категория

земель

Адрес объекта.

Контактная информация

Дополнительная

информация

Цена,

руб.

Площадь,

кв.м

Цена за 1

кв.м.

Источник информации

МУРМАНСКАЯ ОБЛАСТЬ, всего

482

«Земли промышленного назначения» в Мурманской области

Земли

промназначе

ния

г. Апатиты

в черте города. Право

аренды

1 000 000

4000

250

http://www.raui.ru/kupit-

dom-uchastok-

details/254656

Земли

запаса

район ДНП "Рублево"

Земли запаса

1 300 000 450000

http://murmansk.cottage.ru

/objects/1470989.html

промназначе
ния

г. Мончегорск

в черте города

4 200 000

20000

210

http://murmansk.cottage.ru

/objects/707287.html

промназначе

ния

г. Мончегорск

промышленного

назначения

825 000

1200

688

http://storub.ru/monchegor

sk/obyavleniya-zemelnye-

uchastki-prodaza-

promnaznacheniya/zemeln

yy_856880

КОЛЬСКИЙ РАЙОН МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ

443

Средняя цена 1 кв.м "Земли населенных пунктов"

599

Земли

населенных

пунктов

п. Кильдинстрой

10 000

200

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1436878778

_%D0%98%D1%8E%D0

%BB%D1%8C.10.2015/in

dex.html

Земли

населенных

пунктов

п. Шонгуй

Посадки

35 000

300

117

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14340095

30_%D0%98%D1%8E%D

0%BD%D1%8C.9.2015/in

dex.html

Земли

населенных

пунктов

п. Мурмаши-3

Вода, электричество.

Баня сарай

200 000

300

667

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1436878778

_%D0%98%D1%8E%D0

%BB%D1%8C.10.2015/in

dex.html

Земли

населенных
пунктов

п. Кильдинстрой

под огород

80 000

315

254

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14419552

24_%D0%A1%D0%B5%

D0%BD%D1%82%D1%8

F%D0%B1%D1%80%D1

%8C.8.2015/index.html

Земли

населенных

пунктов

п . Три Ручья

причал

1 150 000

340

3 382

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1436878778

_%D0%98%D1%8E%D0

%BB%D1%8C.10.2015/in

dex.html

Земли

населенных
пунктов

г. Кола, ул. Южная

дом под снос,

собственность

650 000

470

1 383

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/wednesday/14474

07713_%D0%9D%D0%B

E%D1%8F%D0%B1%D1

%80%D1%8C.12.2015/ind

ex.html

Земли

населенных

пунктов

п. Причальный

Вагончик, участок

ухожен, посадки

70 000

500

140

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1445326416

_%D0%9E%D0%BA%D1

%82%D1%8F%D0%B1%

D1%80%D1%8C.16.2015/

index.html

Земли

населенных

пунктов

ст. Пулозеро

электричество

70 000

500

140

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1436878778

_%D0%98%D1%8E%D0

%BB%D1%8C.10.2015/in

dex.html

Земли
населенных

пунктов

п. Кильдинстрой

Убраны деревья.
Право аренды

200 000

700

286

https://www.avito.ru/murm

ansk/zemelnye_uchastki/uc

hastok_7_sot._izhs_59696

2702

Земли

населенных

пунктов

п. Шонгуй

постройки, забор

420 000

710

592

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14419552

24_%D0%A1%D0%B5%

D0%BD%D1%82%D1%8

F%D0%B1%D1%80%D1

%8C.8.2015/index.html

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

164

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

Земли

населенных

пунктов

п. Кильдинстрой, ул.

Ручьевая

Готов под

строительство. Право

аренды

250 000

800

313

https://www.avito.ru/murm

ansk/zemelnye_uchastki/uc

hastok_8_sot._izhs_67102

6760

Земли
населенных

пунктов

п. Молочный

рядом с ДНТ "УЮТ".
Право аренды

495 000

860

576

https://www.avito.ru/murm

ansk/zemelnye_uchastki/uc

hastok_8.6_sot._izhs_5804

93472

Земли

населенных

пунктов

п. Молочный

Собственность

150 000

1000

150

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14509405

80_%D0%94%D0%B5%D

0%BA%D0%B0%D0%B1

%D1%80%D1%8C.22.201

5/index.html

Земли

населенных

пунктов

п. Молочный

200 000

1000

200

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/wednesday/14474

07713_%D0%9D%D0%B

E%D1%8F%D0%B1%D1

%80%D1%8C.12.2015/ind

ex.html

Земли

населенных

пунктов

п. Молочный

550 000

1000

550

https://www.avito.ru/murm

ansk/zemelnye_uchastki/uc

hastok_10_sot._izhs_6801

68433

Земли

населенных
пунктов

п. Молочный, ул.

Гальченко

ИЖС, собственность

650 000

1000

650

http://rgr51.ru/index.php?c

=base&operation_type=15

64&obj_kind=1578&city=

50&district=0&street=0&a

g=0&price[0]=&price[1]=

&price[0]=&price[1]=&sq[

0]=&sq[1]=&sq[2]=&sq[3]

=&price[0]=&price[1]=&s

q[0]=&sq[1]=&sq[2]=&sq[

3]=&floor[0]=&floor[1]=

&price[0]=&price[1]=&sq[

0]=&sq[1]=&sq[2]=&sq[3]

=&floor[0]=&floor[1]=&st

orey[0]=&storey[1]=&srt=

0&oby=&odir=asc&snum

=&tview=list&rows=1&is

_arch=0&is_favour=0&nu

m=12150

Земли

населенных

пунктов

п. Мурмаши

1 000 000

1000

1 000

http://www.rieltnet.ru/servi

ce12/?p=248

Земли
населенных

пунктов

п. Зверосовхоз

1 300 000

1000

1 300

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/wednesday/14474

07713_%D0%9D%D0%B

E%D1%8F%D0%B1%D1

%80%D1%8C.12.2015/ind

ex.html

Земли

населенных

пунктов

г. Кола, Комсомольская

горка

540 000

1200

450

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1436878778

_%D0%98%D1%8E%D0

%BB%D1%8C.10.2015/in

dex.html

Земли
населенных

пунктов

п. Лопарский

849 000

1200

708

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1436878778

_%D0%98%D1%8E%D0

%BB%D1%8C.10.2015/in

dex.html

Земли

населенных

пунктов

п. Шонгуй

Готов под

строительство. Право

аренды

380 000

1800

211

https://www.avito.ru/murm

ansk/zemelnye_uchastki/uc

hastok_18_sot._izhs_6711

59261

Земли

населенных
пунктов

г. Кола, ул.

Комсомольская

Право аренды

800 000

2000

400

https://www.avito.ru/murm

ansk/zemelnye_uchastki/uc

hastok_20_sot._izhs_6711

45254

Земли

населенных

пунктов

г. Кола, Зеленая

набережная

1 000 000

2000

500

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1445326416

_%D0%9E%D0%BA%D1

%82%D1%8F%D0%B1%

D1%80%D1%8C.16.2015/

index.html

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

165

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

Земли

населенных

пунктов

п. Верхнетуломский

7 000 000

20000

350

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14419552

24_%D0%A1%D0%B5%

D0%BD%D1%82%D1%8

F%D0%B1%D1%80%D1

%8C.8.2015/index.html

Средняя цена 1 кв.м "Земли сельскохозяйственного назначения"

397

Средняя цена 1 кв.м "Земли под застройку"

428

Земли

сельхозназна

чения

рядом с п. Молочный

участки от 6 до 12

соток

35 000

100

350

https://www.avito.ru/murm

ansk/zemelnye_uchastki/uc

hastok_10_sot._snt_dnp_6

52140980

Земли

сельхозназна

чения

п. Магнетиты, СОТ

"Зеленый огонек"

не разработан

80 000

600

133

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14509405

80_%D0%94%D0%B5%D

0%BA%D0%B0%D0%B1

%D1%80%D1%8C.22.201

5/index.html

Земли
сельхозназна

чения

п. Магнетиты, СОТ
"Зеленый огонек"

не разработан.
Электричество

95 000

600

158

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/wednesday/14389

26189_%D0%90%D0%B2

%D0%B3%D1%83%D1%

81%D1%82.5.2015/index.

html

Земли

сельхозназна

чения

44 км. Ленинградского ш.

СОТ "Кица"

Собственность.

150 000

600

250

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14419552

24_%D0%A1%D0%B5%

D0%BD%D1%82%D1%8

F%D0%B1%D1%80%D1

%8C.8.2015/index.html

Земли

сельхозназна

чения

СТ "Зеленый огонек"

№14

150 000

600

250

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14419552

24_%D0%A1%D0%B5%

D0%BD%D1%82%D1%8

F%D0%B1%D1%80%D1

%8C.8.2015/index.html

Земли

сельхозназна

чения

между п. Зверосовхоз и п.

Кильдинстрой

230 000

600

383

http://raui.ru/kupit-dom-

uchastok-details/281623

Земли

сельхозназна

чения

п. Кица, СОТ

"Локомотив"

электричество

250 000

600

417

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/wednesday/14474

07713_%D0%9D%D0%B

E%D1%8F%D0%B1%D1

%80%D1%8C.12.2015/ind

ex.html

Земли

сельхозназна

чения

45 км. Ленинградского ш.

СТ "Плес"

Собственность

300 000

600

500

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14419552

24_%D0%A1%D0%B5%

D0%BD%D1%82%D1%8

F%D0%B1%D1%80%D1

%8C.8.2015/index.html

Земли

сельхозназна

чения

6 км Серебрянского

шоссе

собственность

350 000

600

583

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14509405

80_%D0%94%D0%B5%D

0%BA%D0%B0%D0%B1

%D1%80%D1%8C.22.201

5/index.html

Земли
сельхозназна

чения

на берегу р. Тулома

Ягодные кусты,
плодородный слой

400 000

600

667

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14419552

24_%D0%A1%D0%B5%

D0%BD%D1%82%D1%8

F%D0%B1%D1%80%D1

%8C.8.2015/index.html

Земли

сельхозназна

чения

40 км а/дороги

Мурманск-СПб

СНТ "Заполярные

просторы"

490 000

600

817

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/wednesday/14474

07713_%D0%9D%D0%B

E%D1%8F%D0%B1%D1

%80%D1%8C.12.2015/ind

ex.html

Земли

сельхозназна

чения

СНТ "Заполярные

просторы"

Собственность.

Электричество

490 000

600

817

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14419552

24_%D0%A1%D0%B5%

D0%BD%D1%82%D1%8

F%D0%B1%D1%80%D1

%8C.8.2015/index.html

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

166

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

Земли

сельхозназна

чения

9 км а/дороги Мурманск-

аэропорт

СНТ "Наши зори"

500 000

600

833

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14509405

80_%D0%94%D0%B5%D

0%BA%D0%B0%D0%B1

%D1%80%D1%8C.22.201

5/index.html

Земли
сельхозназна

чения

п. Юркино, ул. Сосновая,
120

электричество

670 000

600

1 117

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14340095

30_%D0%98%D1%8E%D

0%BD%D1%8C.9.2015/in

dex.html

Земли

сельхозназна

чения

СОТ "Юркино"

Огорожен, вагончик,

клубника.

Электричество

900 000

600

1 500

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14419552

24_%D0%A1%D0%B5%

D0%BD%D1%82%D1%8

F%D0%B1%D1%80%D1

%8C.8.2015/index.html

Земли
сельхозназна

чения

п. Шонгуй, СОТ
"Родники"

Собственность

330 000

700

471

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14419552

24_%D0%A1%D0%B5%

D0%BD%D1%82%D1%8

F%D0%B1%D1%80%D1

%8C.8.2015/index.html

Земли

сельхозназна

чения

п. Мурмаши, Зеленый

остров. Контактный

телефон: 21-07-77, 8-953-

308-87-57

Есть подъездные

пути, Право анренды

до 2056 г.

600 000

700

857

http://rgr51.ru/index.php?c

=base&operation_type=15

64&obj_kind=1578&city=

undefined&district=0&stre

et=0&ag=0&price[0]=&pri

ce[1]=&price[0]=&price[1

]=&sq[0]=&sq[1]=&sq[2]

=&sq[3]=&price[0]=&pric

e[1]=&sq[0]=&sq[1]=&sq[

2]=&sq[3]=&floor[0]=&fl

oor[1]=&price[0]=&pr

Земли

сельхозназна

чения

п. Шонгуй, СОТ

"Родники"

Вода, электричество.

Собственность

350 000

800

438

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/wednesday/14474

07713_%D0%9D%D0%B

E%D1%8F%D0%B1%D1

%80%D1%8C.12.2015/ind

ex.html

Земли

сельхозназна

чения

п. Шонгуй, СОТ

"Родники"

Собственность.

Электричество

300 000

824

364

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14419552

24_%D0%A1%D0%B5%

D0%BD%D1%82%D1%8

F%D0%B1%D1%80%D1

%8C.8.2015/index.html

Земли

сельхозназна

чения

р-н Лопарской и СОТ

"Оптимист"

Нет электричества

540 000

900

600

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14419552

24_%D0%A1%D0%B5%

D0%BD%D1%82%D1%8

F%D0%B1%D1%80%D1

%8C.8.2015/index.html

Земли

сельхозназна
чения

п. Шонгуй, СОТ

"Родники"

электричество

220 000

1000

220

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1445326416

_%D0%9E%D0%BA%D1

%82%D1%8F%D0%B1%

D1%80%D1%8C.16.2015/

index.html

Земли

сельхозназна

чения

15 км от Мурманска,

ДНП "Заречное"

3 участка по 10 сот.

Электричество

450 000

1000

450

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14419552

24_%D0%A1%D0%B5%

D0%BD%D1%82%D1%8

F%D0%B1%D1%80%D1

%8C.8.2015/index.html

Земли

сельхозназна

чения

в р-не п. Зверосовхоз

570 000

1000

570

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1436878778

_%D0%98%D1%8E%D0

%BB%D1%8C.10.2015/in

dex.html

Земли

сельхозназна

чения

п. Молочный, ДНТ

"Уют". Контактный

телефон: 8-921-510-22-29

Право аренды

590 000

1000

590

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1447930677

_Ноябрь.13.2015/index.ht

ml, №1220

Земли

сельхозназна

чения

ДНП "Заречное"

Право анренды,

переуступка

500 000

1070

467

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1436878778

_%D0%98%D1%8E%D0

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

167

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

%BB%D1%8C.10.2015/in

dex.html

Земли

сельхозназна
чения

п. Молочный, ДНП

"Заречное"

электричество

400 000

1100

364

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14340095

30_%D0%98%D1%8E%D

0%BD%D1%8C.9.2015/in

dex.html

Земли

сельхозназна

чения

ДНП "Заречное"

электричество

300 000

1200

250

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/wednesday/14474

07713_%D0%9D%D0%B

E%D1%8F%D0%B1%D1

%80%D1%8C.12.2015/ind

ex.html

Земли

сельхозназна
чения

"Полярная усадьба"

Вода, электричество

599 000

1200

499

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1436878778

_%D0%98%D1%8E%D0

%BB%D1%8C.10.2015/in

dex.html

Земли

сельхозназна

чения

СОНТ "Кица"

Собственность.

Дизайн, огород

650 000

1200

542

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1445326416

_%D0%9E%D0%BA%D1

%82%D1%8F%D0%B1%

D1%80%D1%8C.16.2015/

index.html

Земли

сельхозназна
чения

СОТ "Родники"

1 300 000

1200

1 083

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/wednesday/14389

26189_%D0%90%D0%B2

%D0%B3%D1%83%D1%

81%D1%82.5.2015/index.

html

Земли

сельхозназна

чения

ДНП "Рублево"

собственность

700 000

1400

500

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14509405

80_%D0%94%D0%B5%D

0%BA%D0%B0%D0%B1

%D1%80%D1%8C.22.201

5/index.html

Земли

сельхозназна

чения

4 км Серебрянского

шоссе

470 000

1500

313

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14419552

24_%D0%A1%D0%B5%

D0%BD%D1%82%D1%8

F%D0%B1%D1%80%D1

%8C.8.2015/index.html

Земли

сельхозназна

чения

п. Молочный, ДНП

"Заречное"

560 000

1500

373

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14340095

30_%D0%98%D1%8E%D

0%BD%D1%8C.9.2015/in

dex.html

Земли

сельхозназна

чения

Кольский р-н, 3 км до

города. Контактный

телефон: 8-963-358-88-55

300 м от реки Кола.

Торг.

700 000

1500

467

https://www.avito.ru/murm

ansk/zemelnye_uchastki/uc

hastok_15_sot._snt_dnp_5

88819062

Земли

сельхозназна

чения

"Рублево"

электричество

1 000 000

1500

667

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/wednesday/14474

07713_%D0%9D%D0%B

E%D1%8F%D0%B1%D1

%80%D1%8C.12.2015/ind

ex.html

Земли

сельхозназна
чения

п. Магнетиты, ДНТ

"Лапландия"

1 150 000

1500

767

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1445326416

_%D0%9E%D0%BA%D1

%82%D1%8F%D0%B1%

D1%80%D1%8C.16.2015/

index.html

Земли
сельхозназна

чения

п. Зверосовхоз.
Контактный телефон: 8-

902-281-34-04

Выровнен, высушен,
подготовлен под

строительство

650 000

1800

361

https://www.avito.ru/murm

ansk/zemelnye_uchastki/uc

hastok_18_sot._snt_dnp_5

90945254

Земли

сельхозназна

чения

п. Верхнетуломский,

ДНТ "Родничок"

электричество

300 000

1900

158

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1445326416

_%D0%9E%D0%BA%D1

%82%D1%8F%D0%B1%

D1%80%D1%8C.16.2015/

index.html

Земли

сельхозназна

чения

п. Верхнетуломский

ДНТ "Родничок",

Право анренды

350 000

1900

184

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14419552

24_%D0%A1%D0%B5%

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

168

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

D0%BD%D1%82%D1%8

F%D0%B1%D1%80%D1

%8C.8.2015/index.html

Земли

сельхозназна

чения

п. Верхнетуломский.

ДНТ "Надворье"

электричество

450 000

2000

225

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14509405

80_%D0%94%D0%B5%D

0%BA%D0%B0%D0%B1

%D1%80%D1%8C.22.201

5/index.html

Земли

сельхозназна

чения

р-н турбазы МКТИ

470 000

2000

235

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/wednesday/14474

07713_%D0%9D%D0%B

E%D1%8F%D0%B1%D1

%80%D1%8C.12.2015/ind

ex.html

Земли
сельхозназна

чения

п. Верхнетуломский,
ДНТ "Полярная звезда"

500 000

2000

250

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14340095

30_%D0%98%D1%8E%D

0%BD%D1%8C.9.2015/in

dex.html

Земли

сельхозназна

чения

п. Зверосовхоз, ДНТ

"Профснаб"

Два смежных участка

по 20 сот.

600 000

2000

300

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14509405

80_%D0%94%D0%B5%D

0%BA%D0%B0%D0%B1

%D1%80%D1%8C.22.201

5/index.html

Земли
сельхозназна

чения

п. Зверосовхоз.
Контактный телефон: 8-

950-894-30-72

Хороший подъезд,
рядом остановка, 200

м до реки. Право

анренды

700 000

2000

350

https://www.avito.ru/murm

ansk/zemelnye_uchastki/uc

hastok_20_sot._snt_dnp_6

02656764

Земли

сельхозназна

чения

п. Зверосовхоз.

Контактный телефон: 8-

909-558-34-34

Ровный хороший

участок. Река в 300 м.

Право анренды

850 000

2000

425

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14479305

63_Ноябрь.17.2015/index.

html, №1107

Земли

сельхозназна

чения

р-н водохранилища

Право анренды, ДНТ

300 000

2500

120

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14509405

80_%D0%94%D0%B5%D

0%BA%D0%B0%D0%B1

%D1%80%D1%8C.22.201

5/index.html

Земли
сельхозназна

чения

п. Верхнетуломский,
ДНТ "Полярная звезда"

950 000

3800

250

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14340095

30_%D0%98%D1%8E%D

0%BD%D1%8C.9.2015/in

dex.html

Земли

сельхозназна

чения

р-н п. Зверосовхоз

2 участка по 40

соток, электричество

600 000

4000

150

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14509405

80_%D0%94%D0%B5%D

0%BA%D0%B0%D0%B1

%D1%80%D1%8C.22.201

5/index.html

Земли
сельхозназна

чения

р-н п. Зверосовхоз

строение 81 кв.м

2 777 000

10000

278

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1436878778

_%D0%98%D1%8E%D0

%BB%D1%8C.10.2015/in

dex.html

Земли

сельхозназна

чения

п. Молочный

В черте города.

2 000 000

11500

174

https://www.avito.ru/moloc

hnyy/zemelnye_uchastki/u

chastok_1.15_ga_snt_dnp_

640142063

Земли
сельхозназна

чения

12 км от Мурманска,
ДНТ

Подведено
электричество. Право

аренды

3 550 000

15000

237

https://www.avito.ru/murm

ansk/zemelnye_uchastki/uc

hastok_1.5_ga_snt_dnp_58

7896667

Земли

сельхозназна

чения

р-н базы МКТИ

Подведено

электричество. Право

аренды

2 800 000

35000

https://www.avito.ru/murm

ansk/zemelnye_uchastki/uc

hastok_3.5_ga_snt_dnp_18

3330606

Земли

сельхозназна

чения

р-н п. Кица

от 70 до 600 га

1 000 000 100000

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1436878778

_%D0%98%D1%8E%D0

%BB%D1%8C.10.2015/in

dex.html

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

169

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

Земли

сельхозназна

чения

р-н Кильдинское шоссе

участки от 10 соток и

более

110000

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1436878778

_%D0%98%D1%8E%D0

%BB%D1%8C.10.2015/in

dex.html

Земли

сельхозназна

чения

а/д аэропорт-Мурманск и

Кола-Зверосовхоз

Под дачное

строительство. Право

аренды

10 200

000

320000

http://www.domofond.ru/u

chastokzemli-na-prodazhu-

kola-120792121

Средняя цена 1 кв.м "Сельскохозяйственные угодья"

Земли

сельхозназна

чения

п. Молочный

под

сельхозиспользовани

е, аренда

1 000 000 12000

http://avito.io/# , тел. 8-

909-562-07-71

Земли

сельхозназна

чения

п. Молочный

выделен под ведение

фермерского

хозяйства. Право
аренды.

Электричество, вода,

отопление находятся

у границ участка

3 500 000 24000

146

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/tuesday/14340095

30_%D0%98%D1%8E%D

0%BD%D1%8C.9.2015/in

dex.html

Земли

сельхозназна
чения

5 км автодороги

Мурманск-аэропорт

Два участка (0,9 и 1,5

га). Сельхозиспользо-
вание. Электричество

у границ участка.

Собственность

1 200 000 24000

http://murmansk.besplatne

e.net/prodam_uchastok/2_z

emelnyh_uchastka_240_so

tok-636530

Земли

сельхозназна

чения

развилка а/дороги

Мурманск-аэропорт и

Кола-Зверосовхоз

Для

сельхозиспользовани

я для крестьянского

хозяйства.
Собственность

8 600 000 319000

http://murmansk.barahla.ne

t/realty/216/7279895.html

Земли

сельхозназна

чения

1,5 км от Мурманска,

Радиогородок

Подсобное хозйство.

Аренда

2 500 000 480000

http://mirkupit.ru/murmans

k/zemelnye-uchastki-

prodaza-

selhoznaznacheniya/zemel

nyy_1026123

Средняя цена 1 кв.м "Земли промышленного назначения"

110

Земли

промышленн

ого

назначения

Кильдинское шоссе

Право аренды

450 000

8500

http://murmansk.cottage.ru

/objects/1472130.html,

Земли
промышленн

ого

назначения

развилка а/дорог
Мурманск-СПб и Кола-

Серебрянские ГЭС

Право аренды

1 760 000 30000

http://mirkupit.ru/murmans

k/zemelnye-uchastki-

prodaza-

promnaznacheniya/zemeln

yy_1317240

Земли

промышленн

ого
назначения

50 км по Печенгской

дороге в р-не Нял-Явр

Право аренды

8 500 000 39000

218

http://www.raui.ru/kupit-

dom-uchastok-

details/254656

ГОРОД МУРМАНСК

800

Средняя цена 1 кв.м "Земли населенных пунктов"

968

Земли
населенных

пунктов

г. Мурманск, ул.
Скальная

700 000

1200

583

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1445326416

_%D0%9E%D0%BA%D1

%82%D1%8F%D0%B1%

D1%80%D1%8C.16.2015/

index.html

Земли

населенных

пунктов

п. Три Ручьяя

разработан,

фундамент под дом

850 000

1200

708

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1445326416

_%D0%9E%D0%BA%D1

%82%D1%8F%D0%B1%

D1%80%D1%8C.16.2015/

index.html

Земли

населенных

пунктов

г. Мурманск, ул.

Скальная

Собственность

1 350 000

1250

1 080

http://www.domofond.ru/u

chastokzemli-na-prodazhu-

murmansk-91372613

Земли
населенных

пунктов

г. Мурманск, ул.
Скальная

№115. Возможно
подключение ко всем

коммуникациям

1 500 000

1350

1 111

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1436878778

_%D0%98%D1%8E%D0

%BB%D1%8C.10.2015/in

dex.html

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

170

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

Земли

населенных

пунктов

г. Мурманск, ул.

Халтурина

Вода, электричество,

хозпостройки

2 550 000

4000

638

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/wednesday/14474

07713_%D0%9D%D0%B

E%D1%8F%D0%B1%D1

%80%D1%8C.12.2015/ind

ex.html

Земли
населенных

пунктов

г. Мурманск, пр.
Кольский

Под объекты
торговли,

автозаправочные,

предпр. сервиса

50 000

000

20249

2 469

http://www.rieltnet.ru/servi

ce12/?p=447

Земли

населенных

пунктов

г. Мурманск, ул.

Шевченко

под ИЖС

37 777

000

200000

189

http://rio.murmansk.ru/no

mer/old/friday/1436878778

_%D0%98%D1%8E%D0

%BB%D1%8C.10.2015/in

dex.html

Средняя цена 1 кв.м "Земли промышленного назначения"

604

Земли

промышленн

ого

назначения

г. Мурманск, пр.Г.-

Североморцев

Аренда

6 500 000

14327

454

http://avito.io/#, тел. 8-

951-295-67-43

Земли

промышленн

ого

назначения

г. Мурманск, Фадеев

ручей, р-н газовой

заправки

Аренда

1 100 000

1000

1 100

http://avito.io/#, тел. 8-

953-758-7963

Земли
промышленн

ого

назначения

а/д Мурманск-СПб

в черте города., под
строительство

любого комм.

объекта. Право

аренды

18 000

000

150000

120

https://www.avito.ru/murm

ansk/zemelnye_uchastki/uc

hastok_15_ga_promnaznac

heniya_587871671

Земли

промышленн

ого
назначения

г. Мурманск

в черте города под

офисн.-складсоке.

Право аренды

600 000

2100

286

https://www.avito.ru/murm

ansk/zemelnye_uchastki/uc

hastok_21_sot._promnazna

cheniya_551122608

Земли

промышленн

ого

назначения

г. Мурманск, р-н ул.

К.Либкнехта

в черте города под

боксы. Право аренды

1 200 000

1800

667

https://www.avito.ru/murm

ansk/zemelnye_uchastki/uc

hastok_18_sot._promnazna

cheniya_585597527

Земли
промышленн

ого

назначения

г. Мурманск, Верхне-
Ростинское ш.

в черте города.
Право аренды

2 000

000

2000

1 000

https://www.avito.ru/murm

ansk/zemelnye_uchastki/uc

hastok_20_sot._promnazna

cheniya_586649704

Таблица 46

Средние показатели и диапазоны цен предложений продажи земельных участков

в г. Мурманске и Кольском районе Мурманской области

Кольский район

Мурманской области

г. Мурманск

Мурманской области

Среднерын

очная цена

продажи 1

кв.м

земельного

участка,

руб.

Min

значение

интервала

Max

значение

интервала

Среднерын

очная цена

продажи 1

кв.м

земельного

участка,

руб.

Min

значение

интервала

Max

значение

интервала

ВСЕГО

443

800

Земли населенных пунктов

599

3 382

968

189

2 469

Земли сельскохозяйственного
назначения

397

1 500

в т.ч.: Земли под застройку

428

1 500

Сельскохозяйственные угодья

146

Земли промышленного назначения

110

218

604

120

1 100

При выборе объектов-аналогов была использована информация по предложениям о продаже

аналогичных объектов, которые были выставлены на публичную оферту в марте-декабре 2015 года.

Количество объектов, используемых в качестве аналогов, Оценщик определяет с учетом

специфики рынка недвижимости, его размера и активности в месте расположения объекта оценки.

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

171

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

Регламентирующие оценочную деятельность нормативные документы не содержат положений о

том, каким должно быть количество аналогов при применении сравнительного подхода к оценке. В
небольших населенных пунктах совершается меньшее количество сделок купли-продажи,

публикации предложений о продаже носят единичный характер. Для населенных пунктов с
численностью менее 500 тыс. жителей (небольшие города, деревни, поселки городского типа и т.п.)

кредитующие банки РФ, например: ОАО «Сбербанк России» и др., допускают в отчете об оценке

использование двух аналогов схожих с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Из всех имеющихся предложений оценщик выбрал те земельные участки, предложенные к

продаже, которые имеют однотипные рыночные характеристики (элементы сравнения) с

рассматриваемым земельным участком.

В качестве аналогов оценщиком приняты следующие земельные участки:

- Аналог № 1. Продается земельный участок площадью 319000 кв.м. Собственность.

Адрес: Мурманская область, Кольский район, развилка а/дороги Мурманск-аэропорт и Кола-

Зверосовхоз.

Целевое назначение, разрешенное использование: земли сельскохозяйственного назначения,
сельскохозяйственного использования для ведения крестьянского хозяйства.

Коммуникации: электричество у границ участка.
Цена: 8 600 000 рублей.

Контактная информация: Контактный телефон: 8-921-955-23-24.

- Аналог № 2. Продается два земельных участка общей площадью 24000 кв.м. Собственность.

Электричество у границ участка

Адрес: Мурманская область, Кольский район, 5 км автодороги Мурманск-аэропорт.

Целевое назначение, разрешенное использование: земли сельскохозяйственного назначения,
для ведения фермерского хозяйства.

Коммуникации: электричество на границе участка.
Цена: 1 200 000 рублей.

Контактная информация: Евгений. Контактный телефон: 8-953-305-45-04.

- Аналог № 3. Продается земельный участок площадью 12 000 кв.м. Договор аренды.

Адрес: Мурманская область, Кольский район, п. Молочный.

Целевое назначение, разрешенное использование: земли сельскохозяйственного назначения,
для сельскохозяйственного использования.

Коммуникации: электричество на границе участка

Цена: 1 000 000 рублей.
Контактная информация: Никита. Контактный телефон: 8-909-562-07-71.

Основание: (см. Приложение «Копии Интернет-страниц»), информация продавца.

В соответствии с договором на оказание услуг по оценке, оценке подлежат земельные участки

под зданиями.

В действующем законодательстве вопрос о размере выкупаемых под зданиями участков четко

не определен. Если следовать букве закона, то из п. 1 ст. 36 ЗК РФ можно сделать вывод, что

собственник здания имеет исключительное право на выкуп земли, расположенной только под
зданием, т.е. в рамках его периметра («пятна застройки»). Вместе с тем, в п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст.

552 ГК РФ указано, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение,

находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование
соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и

необходимой для их использования. На практике собственнику здания предоставляется земля не

только в рамках периметра здания, но и земля, расположенная рядом с ним и необходимая для
эксплуатации здания. В абз. 2 пункта 7 ст. 36 ЗК РФ, который посвящен вопросам установления

границ и размеров выделяемых земельных участков, установлено, что «границы и размеры
земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка

в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы

земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков
(при их наличии), естественных границ земельного участка». Кроме того, в соответствии с п. 5 ст.

28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

172

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

муниципального имущества" границы участка, подлежащего отчуждению, определяются на

основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом,
осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. К сожалению,

более четких критериев определения размеров земельных участков, подлежащих передаче
собственнику недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, действующее

законодательство не содержит.

Согласно Региональным нормативам градостроительного проектирования Мурманской

области, утв. Приказом Министерства строительного и территориального развития Мурманской

области от 23.06.2015 г. № 133, подсчет площадей, занимаемых зданиями и сооружениями

сельскохозяйственных предприятий, производится по внешнему контуру их наружных стен на
уровне планировочных отметок земли, без учета ширины отмосток.

В связи с этим величина площади оцениваемых земельных участков под расположенными на

них зданиями рассчитана оценщиком, как доля застроенной площади (см. технический паспорт

ГУПТИ, раздел 2 «Экспликация земельного участка»).

Все необходимые обоснования применения тех или иных корректировок и их размера,

приведены оценщиком после сводной таблицы сравнительного анализа.

Таблица 47

Расчет стоимости объекта оценки. Сводная таблица сравнительного анализа

Элемент сравнения

Объект оценки

Объекты сравнения

Источник информации

http://murmansk.barahla.n

et/realty/216/7279895.htm

http://murmansk.besplatne

e.net/prodam_uchastok/2_

zemelnyh_uchastka_240_s

otok-636530

http://avito.io/# , тел. 8-

909-562-07-71

Контактная информация

Контактный телефон: 8-

921-955-23-24

Евгений. Контактный

телефон: 8-953-305-45-

Никита. Контактный

телефон: 8-909-56207-71

Цена предложения, руб.

8 600 000

1 200 000

1 000 000

Общая площадь объекта, кв.м.

1,00

319 000,00

24 000,00

12 000,00

Цена за 1 м2 общей площади, руб.

Переданные права

Право аренды

Собственность

Право аренды

Корректировка, %

-15%

Скорректированная цена, руб.

Условия финансирования

Прямая продажа,

источник

финансирования

неизвестен

Прямая продажа,

источник

финансирования

неизвестен

Прямая продажа,

источник

финансирования

неизвестен

Корректировка, %

Скорректированная цена, руб.

Условия сделки

Рыночные

Корректировка, %

Скорректированная цена, руб.

Динамика сделки (дата продажи)

Декабрь 2015 г.

Март 2015 г.

Декабрь 2015 г.

Май 2015 г.

Корректировка, %

-6%

-3%

Скорректированная цена, руб.

Торг

Корректировка, %

-20%

Скорректированная цена, руб.

Местоположение

Мурманская область,

Кольский район

Мурманская область,

Кольский район

Мурманская область,

Кольский район

Мурманская область,

Кольский район

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

174

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

Местоположение и окружение

п. Молочный

развилка а/д Мурманск-

Аэропорт и Кола-

Зверосовхоз

5 км Мурманск-аэропорт

п. Молочный

Корректировка (%)

Скорректированная цена, руб.

Элемент сравнения

Объект оценки

Элементы сравнения

Целевое назначение, разрешенное

использование

Для

сельскохозяйственног

о использования под

сельскохозяйственное

производство

Для

сельскохозяйственного

использования под

ведение крестьянско-

фермерских хозяйств

Для

сельскохозяйственного

использования под

ведение крестьянско-

фермерских хозяйств

Для

сельскохозяйственного

использования под

ведение крестьянско-

фермерских хозяйств

Корректировка (%)

Скорректированная цена, руб.

Общая площадь объекта, кв.м.

1,00

319 000,00

24 000,00

12 000,00

Корректировка, %

15%

Скорректированная цена, руб.

Инженерные коммуникации

Электричество,

водоснабжение,

канализация

Электричество на

границе участка

Электричество на

границе участка

Электричество на

границе участка

Корректировка (%)

23%

Скорректированная цена, руб.

Транспортная доступность

Удовлетворительная

Корректировка (%)

Скорректированная цена, руб.

Суммарная корректировка, %

59,0%

38,0%

26,0%

Удельный вес аналога,%

1,00

0,293

0,337

0,370

Итого расчетная цена 1кв.м., руб.

Общ. площадь объекта оценки, кв. м

1,00

Рыночная стоимость, руб.

Основание: Приложение «Копии Интернет-страниц», информация продавца.

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

175

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

Далее представлены обоснования и значения каждой вносимой корректировки по каждому из

выбранных объектов-аналогов.

Переданные права собственности. Если оцениваемый объект имеет полное право

собственности, а сравниваемый объект – ограниченное право, то есть необходимость внесения

положительной корректировки и наоборот. В нашем случае объект оценки имеет право аренды,
аналог № 3 также имеет право аренды, поэтому введение корректировок в его стоимость не

требуется. Объекты, принятые в качестве аналогов № 1 и 2, оформлены в собственность, поэтому

в их стоимость требуется введение отрицательной корректировки. Величина корректировки
определена на основе данных Справочника оценщика недвижимости под ред. Л.А.Лейфера

рассчитанных на базе профессиональных знаний, личного опыта, интуиции, суждений
относительно параметров рынка недвижимости группы оценщиков, приравниваемых к экспертам

в размере (-15%).

Условия финансирования. Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте

финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, три типичных: 1)

расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств; 2) получение покупателем кредита у

финансовой структуры; 3) финансирование сделки в форме ипотеки. Предполагается, что все
аналоги будут приобретены за счет собственных средств, то есть, находятся в равных условиях.

Введение корректировок в их стоимость не требуется.

Условия сделки (обстоятельства совершения сделки). Корректировка на условия продажи

отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может

произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность
или если на него оказывается давление (судебное разбирательство, дело о банкротстве и т.п.). Для

расчета величины корректировки, необходимо выявить нетипичные мотивы сделки или наличие

затруднительных обстоятельств, в которых могла находиться одна из сторон сделки. Нетипичных
мотивов сделки по аналогу нет, поэтому введение корректировки в его стоимость не требуется.

Динамика сделки (дата продажи). Время продажи – один из основных элементов сравнения

сопоставимых продаж. Для внесения корректировки на данную характеристику в цену продажи
объекта – аналога, необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением

времени. С учетом того, что аналоги предложены к продаже в марте-декабре 2015 года.

Так как

существенных колебаний стоимостей в стоимости земельных участков на рынке купли-продажи в

декабре 2015 г. не наблюдалось, введение корректировок в стоимость аналога №2 не требуется. Объекты

№ 1 и 3, принятые оценщиком в качестве аналогов, предлагались к продаже в марте и мае 2015 г.,

поэтому в их стоимость требуется внесение корректировок.

Расчет величины корректировки произведен оценщиком с помощью метода парных продаж. Для

этих целей выявляются объекты парных продаж – земельные участки, сходные по основным
элементам сравнения, но разным по дате предложения продажи. В качестве сравниваемых объектов

приняты цены предложений продажи земельных участков в декабре 2015 г., марте 2015 г. и мае 2015

г. Выборка объектов для сравнительного анализа приведена далее.

Сводная таблица сравнительного анализа изменения цен предложений продажи земельных

участков в марте и декабре 2015 г.

Декабрь 2015 г.

Март 2015 г.

Измен-

ение

цены,

Объект

Источник

информации

Цена

за 1

кв.м

Объект

Источник

информации

Цена

за 1

кв.м

Зем.уч. в п.

Верхнетуломский (ДНТ

"Надворье", 15 сот., 65 км

от Мурманск, ровный,

разработан, вторая

береговая линия), 340 т.р.

Тел. 60-03-83

http://rio.murmansk.

ru/nomer/old/friday/

1450770302_%D0%

94%D0%B5%D0%

BA%D0%B0%D0%

B1%D1%80%D1%

8C.18.2015/index.ht

ml, №1218

227 Зем. уч. в п.

Верхнетуломский,

ДНТ "Надворье" (20

сот., рядом р.Тулома,

электрич., лес), цена

500 т.р., торг. Тел.: 43-

00-23, 8-921-513-53-70

http://rio.murmansk.

ru/nomer/old/wedne

sday/1425642512_

%D0%9C%D0%B0

%D1%80%D1%82.

4.2015/index.html,

№1431

250

-9%

Зем. уч. в р-не п.

Зверосовхоз (2-уч., 40 сот.,

берег р. Кола, тихое место,

электрич., строит. частн.

домов, прописка, все

http://rio.murmansk.

ru/nomer/old/friday/

1450770302_%D0%

94%D0%B5%D0%

BA%D0%B0%D0%

150 Зем. уч. в р-не п.

Зверосовхоз (2-уч., 40

сот., берег р. Кола,

тихое место,

электрич., строит.

http://rio.murmansk.

ru/nomer/old/wedne

sday/1425642512_

%D0%9C%D0%B0

%D1%80%D1%82.

163

-8%

Справочник оценщика недвижимости: Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков.

Издание третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.

разрешения), цена 600

т.р./уч. Тел.: 60-50-50, 75-

07-55

B1%D1%80%D1%

8C.18.2015/index.ht

ml, №1222

частн. домов,

прописка, все

разрешения), цена 650

т.р./уч. Тел.: 60-50-50,

75-07-55

4.2015/index.html,

№1445

Зем. уч. в СОТ "Родники"

(10 сот., 18 км от

Мурманска, рядом с п.

Шонгуй, удобный

подъезд, дорога,

электрич., док. гот.,
прямая продажа), цена 220

т.р. Тел. 8-908-606-42-63

http://rio.murmansk.

ru/nomer/old/friday/

1450770302_%D0%

94%D0%B5%D0%

BA%D0%B0%D0%

B1%D1%80%D1%

8C.18.2015/index.ht

ml, №1224

220 Зем. уч. в СОТ

"Родники" (10 сот., 18

км от Мурманска,

рядом с п. Шонгуй,

удобный подъезд,

дорога, электрич., док.
гот., прямая продажа),

цена 220 т.р. Тел. 8-

908-606-42-63

http://rio.murmansk.

ru/nomer/old/wedne

sday/1425642512_

%D0%9C%D0%B0

%D1%80%D1%82.

4.2015/index.html,

№1451

220

Среднее значение изменения цены, %

-6%

Сводная таблица сравнительного анализа изменения цен предложений продажи земельных

участков в мае и декабре 2015 г.

Декабрь 2015 г.

Май 2015 г.

Измене

ние

цены,

Объект

Источник

информации

Цена

за 1

кв.м

Объект

Источник

информации

Цена

за 1

кв.м

Зем. уч. в ДНП "Рублево"

(14 сот., собств., рассм.

любую форму опл.,
рассрочка), цена 700 т.р.

Тел.: 60-50-50, 75-07-55

http://rio.murmansk.

ru/nomer/old/friday/

1450770302_%D0%

94%D0%B5%D0%

BA%D0%B0%D0%

B1%D1%80%D1%

8C.18.2015/index.ht

ml, №1217

500 Зем. уч. в ДНП

"Рублево", п.

Кильдинстрой (4 км
от города, 1114 кв.м, в

собств., для дачного

строит.), цена 685 т.р.

Тел. 8-902-281-84-20

http://rio.murmansk.

ru/nomer/old/tuesda

y/1431586989_%D0

%9C%D0%B0%D0

%B9.12.2015/index.

html, №1525

615

-19%

Зем.уч. в п.

Верхнетуломский (ДНТ

"Надворье", 15 сот., 65 км

от Мурманск, ровный,

разработан, вторая

береговая линия), 340 т.р.

Тел. 60-03-83

http://rio.murmansk.

ru/nomer/old/friday/

1450770302_%D0%

94%D0%B5%D0%

BA%D0%B0%D0%

B1%D1%80%D1%

8C.18.2015/index.ht

ml, №1218

227 Зем.уч. в п.

Верхнетуломский,

ДНТ "Надворье" (20

сот., рядом р. Тулома,

электрич., лес), цена

400 т.р. Тел. 43-00-23,

8-921-513-53-70

http://rio.murmansk.

ru/nomer/old/tuesda

y/1431586989_%D0

%9C%D0%B0%D0

%B9.12.2015/index.

html, №1528

200

14%

Зем. уч. в р-не п.

Зверосовхоз (2-уч., 40 сот.,

берег р. Кола, тихое место,

электрич., строит. частн.

домов, прописка, все
разрешения), цена 600

т.р./уч. Тел.: 60-50-50, 75-

07-55

http://rio.murmansk.

ru/nomer/old/friday/

1450770302_%D0%

94%D0%B5%D0%

BA%D0%B0%D0%

B1%D1%80%D1%

8C.18.2015/index.ht

ml, №1222

150 Зем. уч. в р-не п.

Зверосовхоз (2-уч., 40

сот., берег р. Кола,

тихое место, электрич.,

строит. частн. домов,
прописка, все

разрешения), цена 650

т.р./уч. Тел. ООО "51

Городское агентство

недвижимости": 60-50-

50, 75-07-55

http://rio.murmansk.

ru/nomer/old/tuesda

y/1431586989_%D0

%9C%D0%B0%D0

%B9.12.2015/index.

html, №1539

163

-8%

Зем. уч. в СОТ "Родники"
(10 сот., 18 км от

Мурманска, рядом с п.

Шонгуй, удобный

подъезд, дорога,

электрич., док. гот.,

прямая продажа), цена 220

т.р. Тел. 8-908-606-42-63

http://rio.murmansk.

ru/nomer/old/friday/

1450770302_%D0%

94%D0%B5%D0%

BA%D0%B0%D0%

B1%D1%80%D1%

8C.18.2015/index.ht

ml, №1224

220 Зем. уч. в СОТ

"Родники" (10 сот., 18

км от Мурманска,

рядом с п. Шонгуй,

удобный подъезд,

дорога, электрич., док.

гот., прямая продажа),

цена 220 т.р. Тел. 8-
908-606-42-63

http://rio.murmansk.

ru/nomer/old/tuesda

y/1431586989_%D0

%9C%D0%B0%D0

%B9.12.2015/index.

html, №1542

220

Зем. уч. на 9 км а/дороги

Мурманск-аэропорт (СНТ

"Наши зори", 6 сот.), цена

500 т.р. Тел. 8-902-137-89-

http://rio.murmansk.

ru/nomer/old/friday/

1450770302_%D0%

94%D0%B5%D0%

BA%D0%B0%D0%

B1%D1%80%D1%

8C.18.2015/index.ht

ml, №1227

833 Зем. уч. на 9 км

а/дороги Мурманск-

аэропорт (СНТ "Наши

зори", 6 сот.), цена

500 т.р. Тел. 8-902-
137-89-93

http://rio.murmansk.

ru/nomer/old/wedne

sday/1431076614_

%D0%9C%D0%B0

%D0%B9.6.2015/in

dex.html, №1290

833

Среднее значение изменения цены, %

-3%

Основание: (см. приложение «Копии Интернет-страниц»), информация продавца.

Отчёт № И-024/08/2015-2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества «Птицефабрика «Мурманская» - часть 11