Отчёт № 218/10 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (Помещение кафе «Винил»)

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 50 -

Коммерческая недвижимость в настоящее время имеет активность лишь на рынке аренды, т.к.

наблюдается миграция арендаторов в поисках более «дешевых» ставок. В связи со сложившейся ситуацией,

собственники незначительно снизили арендные ставки. В целом резкого снижения арендных ставок на

коммерческую недвижимость не наблюдается.

Гораздо сложнее обстоит дело с продажей. В настоящее время, на внутреннем рынке спрос очень низкий,

а внешние инвесторы сворачивают проекты и срывают договоренности до более благоприятных времен. В целом,

по оценкам специалистов рынка недвижимости, снижение ставок по аренде составило от 10 до 20%. Но это нельзя

назвать падением цен, а лишь колебанием рынка в сложных условиях.

Рынок коммерческой недвижимости города Кирова формируют крупные компании «Валькирия», «Боди»,

«Инком-недвижимость», «Альтернатива», «Авеаль» и др.

При расчете методами сравнительного подхода может быть большое количество элементов сравнения.

Таблица №37 Ценообразующие факторы

№пп

Группа факторов

Элементы группы для сделок купли-продажи

Качество прав

Обременение объекта договорами аренды

Сервитуты и общественные обременения

Качество права на земельный участок в составе объекта

Условия финансирования

Льготное кредитование продавцом покупателя

Платеж эквивалентом денежных средств

Особые условия

Наличие финансового давления на сделку

Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой

Обещание субсидий или льгот на развитие

Условия рынка

Изменение цен во времени

Отличие цены предложения от цены сделки

Местоположение

Престижность района

Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения

Доступность объекта (транспортная и пешеходная)

Качество окружения (рекреация и экология)

Физические характеристики

Характеристики земельного участка

Размеры и материалы строений

Износ и потребность в ремонте строений

Состояние окружающей застройки

Экономические характеристики

Возможности ресурсосбережения

Соответствие объекта принципу ННЭИ

Сервис и дополнительные элементы

Обеспеченность связью и коммунальными услугами

Наличие парковки и (или) гаража

Состояние системы безопасности

Наличие оборудования для бизнеса

Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности

последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в

сравнении с объектом полного права собственности

Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не

согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к

снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем.

Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если

объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то

цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или

публичным сервитутом, а также иными обременениями.

Отличие качеств права на земельный участок в составе объекта-аналога или объекта оценки проявляется в случаях,

когда: собственник строения при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды или иное

имущественное право на земельный участок; имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объекта

без изменения (или с изменением) прав на земельный участок.

В данном случае поправка может оцениваться путем капитализации изменений платежей за пользование землей.

Другие случаи осложнений или запретов можно будет учитывать только на основании сравнительного анализа

сделок и экспертных оценок вклада конкретных особенностей обременении.

При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по

сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки. При этом возможны варианты:

Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на

рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а

эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем:

передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 51 -

В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства и именно

сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости)

считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки.

Группа факторов, именуемая условиями продажи, включает прочие субъективные условия договора

сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных

определением оцениваемого вида стоимости.

Финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств приводит к

вынужденному ускорению совершения сделки, т.е. время экспозиции объекта на рынке заведомо уменьшено по

сравнению с рыночным маркетинговым периодом. В этом случае продажа совершается срочно за счет снижения

цены. Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений

оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще

всего такие оценки сделать затруднительно и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого типа

давлением, из рассмотрения исключаются.

Учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки

необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собою отношениями купли-продажи и аренды

одновременно.

Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать

продаваемые помещения (полностью или частично) в течение длительного времени после продажи. Для снижения

налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении (против рыночных цен) цены купли-

продажи и контрактных арендных ставок. Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить, исходя

из условия, что продавец кредитует покупателя.

К данным элементам сравнения относится также случай продажи объекта-аналога арендодателем

арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствуют рыночным условиям на

дату продажи.

Наличие или перспектива получения правительственной или иной субсидии для развития инфраструктуры

или возможность льготного кредитования развития объекта могут дополнительно стимулировать покупателей,

обеспечивая превышение цены сделки над рыночно обоснованной величиной. Величина поправки может быть

оценена, исходя из предположения, что субсидии уменьшат в будущем вклад покупателя в развитие

инфраструктуры на эту величину. Такая оценка осуществляется сравнением конкретных данных о нормах

отчисления средств на инфраструктуру в районе расположения объекта оценки и объекта-аналога. При обещании

льготного кредитования поправка оценивается, исходя из текущей стоимости разницы между годовыми платежами

по льготному и рыночному кредитованию.

Условия рынка связаны с изменениями соотношения спроса и предложения, в том числе из-за смены

приоритетов по функциональному использованию объектов оцениваемого типа. Эти изменения влияют и па

величину отличия цены предложения от цены сделки.

Условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента

совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на

объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное объекту оценки, но переданные ранее от продавца к

покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. Приближенная оценка величины

поправки на время сделки с объектом-аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса

инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах рынка.

Если для объекта-аналога известна цена предложения, она корректируется внесением поправки (как

правило, в сторону уменьшения), определенной на основе экспертных оценок операторов рынка недвижимости.

К факторам местоположения относятся:

Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением

в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников,

заповедных зон, других достопримечательностей.

Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения

(ситус), в том числе от

административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения

ресурсами.

Транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и

вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного

транспорта.

Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений,

близость к рекреационной зоне - лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического

дискомфорта - свалок, химических и других вредных производств.

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки

учитывается при корректировке цеп сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.

Физическими характеристиками обладают земельный участок и улучшения.

К характеристикам земельного участка относятся: размер, форма, топографические и геологические

параметры, уровень подготовленности (избавления от растительности и неровностей) земельного участка и

качество почвенного покрова. При этом из топографических параметров участка важнейшими являются

неровности поверхности, наличие склонов, холмов, рвов и скальных образований.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 52 -

Из геологических параметров наибольшего внимания заслуживают прочностные характеристики (несущая

способность) пород земной коры под участком, наличие и режимы проявления грунтовых вод.

Полезны также сведения о возможном залегании полезных ископаемых (как источнике возможных

обременении в будущем).

Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный

объем, этажность и номер этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех

помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков. Существенное

влияние на цены сделок оказывают тип и качество материалов, из которых изготовлены элементы конструкций.

В состав важных факторов включены: состояние элементов конструкций, потребность в их реконструкции

и ремонте, внешний вид строения (архитектурный стиль) и состояние фасада, ориентация входа (во двор или на

улицу).

Кроме характеристик собственно строения, существенными оказываются и характеристики окружения:

тип и архитектура окружающей застройки, состояние фасадов строений и благоустроенность территории,

загрязненность почвы и воздушной среды.

Корректировки по различиям большинства факторов этой группы осуществляются на основании

сравнения цен сделок. Корректировка на различие размеров помещений и строительного объема осуществляется

на основе данных о рыночной стоимости единицы площади или единицы объема строения данного типа. Поправки

на различия величин площади земельных участков в составе объекта-аналога и объекта оценки определяются на

основе данных о рыночной стоимости единицы площади земельного участка. При оценке и внесении поправок к

ценам сделок с объектами-аналогами, имеющими размеры, отличные от размеров объекта оценки, полезным будет

использование техник корректировки удельных цен.

Поправки, связанные с потребностью в ремонте, рассчитываются по величине издержек на проведение

ремонтных работ с добавлением прибыли предпринимателя, рассчитанной по норме отдачи на капитал,

вложенный в новое строительство.

К экономическим относятся характеристики, которые оказывают влияние на доходность объекта.

Существенным для экономики и ценности объекта являются возможности экономии ресурсов. От

отношения полезной площади к общей площади помещений зависит характеристика доходности объекта: чем

больше это отношение, тем больше отношение дохода к затратам на эксплуатацию объекта и тем меньше доля

суммы, подлежащей резервированию на воспроизводство объекта (возврата капитала) в чистом доходе от сдачи

объекта в аренду. Корректировка на отличие этой характеристики для объекта-аналога и объекта оценки может

быть выполнена капитализацией перерасхода средств на налоги, страховку, эксплуатационные, коммунальные

платежи и другие операционные расходы за «избыточные» квадратные метры вспомогательных и технических

помещений.

Невозможность контроля (при отсутствии счетчиков расходов) и минимизации потерь тепла и других

ресурсов (из-за конструктивных особенностей улучшений) ведет к увеличению коэффициента операционных

расходов, а также к уменьшению чистого операционного дохода и стоимости. Потеря стоимости вследствие

отсутствия счетчиков может быть оценена как стоимость установки последних.

Потери стоимости из-за недостатков проекта или конструкций, приводящих к различию расходов ресурсов

для объекта оценки и объекта-аналога, оцениваются по разнице коэффициентов операционных расходов.

Использование объекта-аналога до и после продажи может не в полной мере соответствовать принципу

наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Так, например, при выполнении обязательного

требования о соответствии этому принципу набора функций, реализуемых на объекте, весьма часто не в полной

мере реализуется потенциал объекта для извлечения скользящих или прочих доходов, не используются

дополнительные меры стимулирования арендаторов для уменьшения потерь от недозагрузки и неплатежей. Это

обстоятельство должно учитываться путем корректировки цены сделки с объектом-аналогом рыночно

обоснованной поправкой к величине эффективного валового дохода.

Наличие или отсутствие необходимых или желательных элементов сервиса, включая

дополнительные компоненты, не относящиеся к недвижимости, может оказывать существенное влияние на цену

сделки.

Отсутствие или недостатки телефонных линий, центральной или местной системы отопления, системы

газо-, водо- и энергоснабжения, канализационных систем приводит к снижению ценности объекта. При наличии

этих недостатков у объекта-аналога цену сделки надлежит корректировать в сторону увеличения. Если эти

недостатки присущи объекту оценки, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в сторону уменьшения.

При наличии магистральных коммуникаций соответствующего профиля вблизи объекта величина корректировки

определяется затратами на подключение к этим коммуникациям с учетом прибыли предпринимателя. При

отсутствии магистральных коммуникаций корректировки определяются затратами на создание автономных систем

обеспечения объекта ресурсами и удаления отходов (также с учетом прибыли предпринимателя).

Для реализации большинства доходных функций весьма важным условием является наличие парковки для

автотранспорта. При этом эталонным считается вариант, когда минимальное число парковочных мест не меньше

максимально возможного. Любое отклонение от требования

«эталона» приводит к необходимости

соответствующей корректировки цены сделки (как правило, путем капитализации будущих затрат покупателя на

постоянную или временную аренду части прилегающих территорий).

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 53 -

Наличие или отсутствие на объекте технических средств систем безопасности (в достаточном количестве и

должного качества), а также договорных отношений с надежной службой безопасности оказывают (за редкими

исключениями в нетипичных случаях) влияние на сумму сделки. В этом случае корректировку цены сделки можно

выполнить путем добавления (исключения) затрат (с прибылью предпринимателя) на установку (ремонт, замену)

оборудования и поиск партнера из числа фирм, специализирующихся на обеспечении безопасности.

Нередко в цену продажи объекта-аналога включаются предметы собственности, не являющиеся элементами

объекта недвижимости: торговле или офисное оборудование, личное имущество собственника или управляющего

(первый вариант). Иногда такого рода элементы оказываются в составе недвижимого имущества, являющегося

объектом оценки (второй вариант). В таких случаях скорректированная цена сделки (расчетная цена объекта

оценки) находится путем уменьшения цены (в первом варианте) или увеличения (во втором варианте) цены сделки

с объектом-аналогом на расчет.

Местоположение: 610000, Кировская обл., г. Киров, ул Воровсокго, д.50в.

Оцениваемое помещение расположено в пристрое к зданию кинотеатра «Колизей». Комплекс кинотеатра

включает в себя просторную автостоянку, Dolby-Кинозал, вместительный концертный зал, зал игровых автоматов,

детский развлекательный комплекс, два уютных кафе, систему баров. Здание кинотеатра расположено в центре

города, напротив ЦУМа. Данная часть города является очень привлекательной для объектов коммерческой

недвижимости, престижность района высокая.

Ближайшее окружение составляют в основном жилые дома, социальные и общественные объекты (магазины).

Степень застройки - высокая.

Помещение кафе расположено на первой линии, посещаемость кафе высокая.

Остановка общественного транспорта находится ориентировочно в 50 м. от объекта.

Транспортная доступность общественного городского и частного транспорта высокая. По ул. Воровского

организовано движение общественного транспорта. Эта улица является центральной автомагистралью города.

Автостоянки нет.

Оцениваемое помещение имеет удовлетворительное состояние конструкций, в то же время имеется ряд

недостатков. В помещении нет окон, этот факт является отрицательным качеством, накладывает ограничения на

использование объекта недвижимости для различных видов деятельности.

Конструктивно помещение расположено в пристроенной части к зданию кинотеатра, в стыке конструкций

имеются следы протечек, трещины. Наружная стена помещения выполнена толщиной в

1,5 кирпича, согласно

требованиям СНиП 23-02-2003 толщина стен наружных должна быть не менее 2,5 кирпичей.

Для устранения недостатков требуются значительные затраты.

Оценщиком были проанализированы предложения на продажу объектов подобной недвижимости. Имеются

данные о предложениях коммерческой недвижимости, расположенной в аналогичных районах.

Объект: помещение под магазин

1 / 10

Планировка: индивидуальная

180 / - / -

7 фото

кирпич

т.руб/кв.м.

Адрес: Киров г, Челюскинцев ул, 7

№ 176590

Дата: 2010.04.22 12:08

Дополнительно / Контакты

Чистовая отделка,красная линия,отдельный вход,складские помещения,дебаркадер.

8-922-995-94-34

В корзину

Объект: торговое помещение

Центр

140 / - / -

1 фото

Адрес: Киров г, Воровского ул

т.руб/кв.м.

№ 163636

Дата: 2010.03.23 16:56

Дополнительно / Контакты

евроремонт

ООО "Эксперт-недвижимость", г.Киров, ул.Ленина, д.85,4 этаж, 46-41-22, 67-84-64

В корзину

Объект: многофункциональное помещение

48500

Центр

132.5 / - / -

Адрес: Киров г, Орловская ул

руб/кв.м.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 55 -

4.5. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В соответствии с МСО 20071, под наиболее эффективным способом использования (далее по тексту —

НЭИ) объекта оценки понимается

«наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически

возможным, рациональным, правомочным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость

оцениваемого имущества будет максимальной».

Как следует из определения рыночной стоимости, способ использования недвижимости, определяющий ее

наиболее эффективное использование, должен быть типичен для рынка недвижимости того района, где она

расположена. НЭИ — это типичное использование для данной местности, апробированное рынком.

Таким образом, для определения наиболее эффективного способа использования исследуется выполнимость

четырех перечисленных критериев.

Физическая возможность: рассмотрение физически и технологически реальных в данной местности и для

данного участка способов использования.

Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые разрешены действующим

законодательством и не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и

памятниках, строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормативам и т. п.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и легальное использование,

являясь также разумно обоснованным, будет приносить доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически

осуществимых, правомочных, финансово оправданных и рациональных вариантов использования объекта будет

приносить максимальный чистый доход или приводить к максимальной текущей стоимости объекта.

Под наилучшим использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся

физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения

и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были

учтены четыре основных критерия:

1) юридическая правомочность

- рассмотрение только тех способов, которые разрешены

законодательными актами

2) физическая возможность - рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования;

3) экономическая приемлемость

- рассмотрение того, какое физически возможное и юридически

правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу имущества;

4) максимальная эффективность - рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование

будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

ННЭИ определяется для застроенного земельного участка и для земельного участка в предположении

отсутствия имеющейся застройки. Последнее требуется для определения рыночной стоимости земельного участка

в затратном подходе.

Оцениваемый объект относится к объектам торгового назначения.

ННЭИ земельного участка «как свободного»

Анализ наилучшего наиболее эффективного использования земельного участка как свободного не имеет

смысла ввиду того, что оцениваемый объект имеет удовлетворительное состояние, является встроенным

помещением жилого дома, который не подлежит сносу в ближайшем будущем.

ННЭИ земельного участка с улучшениями

Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструктурой находится в той части города, которая

относится к центральной части города. Его окружают жилые и общественные здания. Подъезд к оцениваемому

объекту осуществляется с ул. Воровского, которая является центральной автомагистралью города, открытой для

любого движения.

Физически возможно произвести закупку аналогичных активов - основных средств для осуществления

коммерческого цикла и сдачи данного актива в пользование с получением арендной платы, либо самостоятельное

использование актива.

Экономически оправданным является использование актива в качестве кафе

Требования законодательства по оборудованию для офисных, торговых, производственных и складских

помещений можно разделить на санитарно-гигиенические и противопожарные. По санитарно-гигиеническим

требованиям объект на дату оценки имеет соответствующие условия для труда людей (имеются санузел, отопление

и освещение). По противопожарным условиям объект подлежит эксплуатации, так как находится в пригодном для

использования состоянии.

Для использования объекта в качестве офиса, розничного магазина, производственного или торгового

помещения не требуется дополнительных вложений, т.е. такое использование финансово осуществимо.

¹ IVS, 7^th Edition, 2005, General Valuation Concepts and Principles.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 57 -

5. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

5.1 РАСЧЕТНЫЕ МЕТОДЫ ДЛЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

5.1.1 Выбор подходов и методов оценки объекта

Оценка стоимости объекта недвижимости несколькими подходами очерчивает границы обоснованной

рыночной стоимости. При этом оценщик не обязан использовать все имеющиеся подходы. Можно ограничиться

лишь теми, которые более всего соответствуют ситуации.

Для оценки недвижимости, Оценщик использовал следующие подходы:

Сравнительный подход.

Метод моделирования рыночного ценообразования требует большого количества объектов сравнения и в

данном случае не может быть применен ввиду отсутствия на рынке такого количества объектов сравнения. Метод

моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в

массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости

или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества). Метод в данном случае не

применяется.

Метод сравнения продаж. Для расчета количественными методами требуется большое количество

достоверной информации, на рынке такая информация отсутствует. Метод сравнения продаж реализуется методом

качественного сравнения цен.

Для проведения сравнительного анализа Оценщик использовал и данные о сделках купли-продажи объектов (в

виду их отсутствия), сходных с оцениваемым, и цены предложения. Такой подход, по мнению Оценщика,

оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта

недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене

предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно представленных на рынке

объектов.

Объекты сравнения должны территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой равенством

коэффициента градостроительной ценности, транспортной удаленностью от культурных, деловых центров и

экологическими условиями.

Доходный подход

Метод прямой капитализации. Применение данного метода обусловлено тем, что оцениваемый объект

недвижимого имущества способен генерировать доходы, стабильные по времени, не требует на дату оценки

больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. В этом методе для оценки рыночной

стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации,

полученный методом рыночной экстракции на основе анализа данных о коэффициентах капитализации активов,

аналогичных оцениваемому активу. Оцениваемый объект соответствует требованиям данного метода, поэтому в

настоящей оценке применяется именно этот метод.

Метод дисконтирования денежных потоков не применяется. Метод дисконтированных денежных

потоков применяется в том случае, когда объект недвижимости требует значительных и длительных по времени

вложений средств в капремонт или реконструкцию, потоки доходов прогнозируются как регулярно изменяющиеся.

Метод применим к развивающимся объектам доходной недвижимости. Также надо иметь в виду, что для

использования этого метода необходимо иметь достоверную и достаточную информацию о прогнозируемых

потоках. У оценщика такая информация отсутствует.

5.1.2 Обоснование отказа от затратного подхода

Объектом оценки является встроенное помещение. Затратный подход предполагает определение рыночной

стоимости земельного участка, относимого к объекту оценки.

Заказчиком был представлен технический паспорт на оцениваемые помещения, расположенные в цокольном этаже

жилого здания.

Оценщик считает, что в данном случае невозможно достоверно определить рыночную стоимость нежилых

помещений ввиду недостаточности информации. Затратный подход не был применен.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 58 -

5.2.СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

5.2.1 Описание метода

Метод сравнения продаж позволяет определять рыночную стоимость объекта недвижимости на основе анализа

недавних продаж аналогичных объектов, которые схожи с оцениваемым объектом по следующим признакам:

1. по физическим признакам;

2. по использованию (назначению) объектов;

3. доходу, который он приносит.

Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит для оцениваемых объектов

стоимость тем, же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Подход базируется на принципе

замещения, согласно которому, при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью,

наиболее распространенным и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой.

В данной оценке для расчета применен метод качественного сравнения цен.

Метод качественного сравнения цен применяется в условиях развивающегося рынка недвижимости, когда

число сделок не превышает число элементов сравнения.

Данная техника основана на сравнении объекта оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по

всем ценообразующим факторам, с обозначением направления корректировок и последующим ранжированием

объектов по направлению, совпадающим с направлением большинства корректировок.

При этом для обозначения элементов сравнения могут использоваться качественные характеристики:

«значительно лучше», «немного лучше», «равный», «немного хуже», «значительно хуже», или пятибалльная

шкала: -2, -1, 0, 1, 2 или 0, 1, 2, 3, 4.

Кроме того, для каждого элемента сравнения могут быть введены экспертно оцениваемые коэффициенты

значимости (коэффициенты важности или условных весов). Однако, отсутствие достаточного обоснования выбора

коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения результата расчета, но может даже усугубить

ошибку.

Применение метода заключено в последовательном выполнении следующих шагов:

 Изучение рынка и выборка продаж и листингов (предложений на продажу), т.е. объектов недвижимости,

которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. Как правило, наиболее актуальные и сходные

сопоставимые продажи служат лучшими показателями стоимости оцениваемого объекта.

 Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, о

дате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки.

 Анализ

и сравнение каждого объекта

оцениваемыми по времени продажи,

местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и т. д.;

 Корректировка проводится в следующей последовательности: в первую очередь проводится

корректировка на дату и условия продажи. Далее проводится корректировка по условиям продажи и на

уторговывание. После определения приведенной стоимости расчетного показателя по времени продажи и

условиям проводятся корректировка по всем ценообразующим факторам, обозначается направление

корректировки, которая могла бы привести к значению, соответствующему свойствам объекта оценки.

Корректировка цены проводится по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между

ним и оцениваемым объектом. В качестве единицы сравнения обычно выбирается удельная цена на ед.

площади, и т.д.. Величина поправок выбрана по 3-х бальной шкале (-1, 0, 1).

 Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и приведение ряда

показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого

объекта.

Для проведения сравнительного анализа Оценщик использовал не данные о сделках купли-продажи

объектов (в виду их отсутствия), сходных с оцениваемым, а цены предложения. Такой подход, по мнению

Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке

объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене

предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно представленных на рынке

объектов.

5.2.2 Подбор аналогов

Объекты сравнения должны территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой равенством

коэффициента градостроительной ценности, транспортной удаленностью от культурных, деловых центров и

экологическими условиями.

Однотипность аналогов также можно принимать по группам капитальности. В данном случае объекты сравнения

были выбраны в соответствии с расположением в аналогичной части города и соразмерностью по площади.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 59 -

Объект сравнения №1

Нежилое помещение . Площадь 226,2 кв.м. Адрес г. Киров, ул Воровского, д.50а

Номер в реестре объектов муниципальной собственности города Кирова -.5466

Кадастровый номер 43:40:У0365:009:681/09:1001/А Назначение: торговое

Нежилое помещение расположено на первом и подвальном этажах жилого дома. Жилой дом

1964 года

постройки.

Фундаменты ленточные железобетонные, стены кирпичные, перегородки кирпичные, перекрытия сборные

железобетонные. Оконные и дверные блоки помещения деревянные,пластиковые, полы линолеумные, плиточные.

Внутренняя отделка улучшенная.

Оцениваемое помещение оснащено центральным отоплением, водоснабжением, канализацией, электричеством,

телефоном.

Состояние конструктивных элементов хорошее

Цена продажи объекта 9 327 000 рублей

Объект сравнения №2

Нежилое помещение . Площадь 305,9 кв.м. Адрес г. Киров, ул К Маркса, д.139

Нежилое помещение расположено на первом

этаже жилого дома. Жилой дом ориентировочно 1980 года

постройки.

Фундаменты ленточные железобетонные, стены кирпичные, перегородки кирпичные, перекрытия сборные

железобетонные. Оконные и дверные блоки помещения деревянные,пластиковые, полы линолеумные, плиточные.

Внутренняя отделка улучшенная.

Оцениваемое помещение оснащено центральным отоплением, водоснабжением, канализацией, электричеством,

телефоном.

Состояние конструктивных элементов хорошее

Цена продажи 10 683 000 руб

Объект сравнения №3

Помещение в здании гражданского и производственного назначения. Площадь 245,2 кв м Адрес г. Киров, ул

Волкова, д.1

Номер в реестре объектов муниципальной собственности города Кирова -3983

Адрес г. Киров, ул Волкова, д.1

Кадастровый номер 43:40:У0140:012:512/09:1001/А Назначение: общественное питание

Нежилое помещение расположено на первом этаже жилого дома. Жилой дом 1988 года постройки.

Фундаменты ленточные бетонные, стены кирпичные, перекрытия железобетонные. Оконные и дверные блоки

помещения деревянные, пластиковые, полы плиточные, линолеумные, ковролин.

Внутренняя отделка

улучшенная, евростандарт

Оцениваемое помещение оснащено центральным отоплением, водоснабжением, канализацией, электричеством,

телефоном.

Состояние конструктивных элементов хорошее.

Цена продажи 9 036 000 руб

Объект сравнения №4

Объект: многофункциональное помещение под банк, офис, магазин и

пр.

1 / 5

11898

Центр

285.5 / - / -

4 фото

Планировка: индивидуальная

кирпич

т.руб

Адрес: Киров г, Горбачева ул, 60

№ 190538

Дата: 2010.07.27 10:42

Дополнительно / Контакты

Многофункциональное помещение в центре.285,5 кв.м.(1й этаж-133,3кв.м.,цоколь-152,2кв.м.) Красная линия, угол К.Маркса и

Горбачева. Сигнализация, телефоны, парковка.Торг

47-56-98

В корзину

Расчет для помещений

Таблица №38 Объекты сравнения

Наименование

Объект сравнения

№1

№2

№3

№4

Объект

Торговое

Кафе

торговое

помещение

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 60 -

Наименование

Объект сравнения

№1

№2

№3

№4

Адрес

г. Киров, ул.

г. Киров, ул К

г. Киров, ул

г. Киров, ул.

Воровского, д.50а

Маркса, 139

Волкова, д.1

Горбачева, 60

Дата предложения

август 2010г.

Источник информации

www.admkirov.ru

47-56-98

Общая площадь, м2

226,2

305,9

245,2

285,5

Этажность

1 этаж , подвал

1 этаж

1 этаж , цоколь

Местоположение

центр

ЮЗР

Центр

Коммуникации

все

Отделка

евростандарт

улучшен

Техническое состояние конструкций

хорошее

Условия

1 этаж, подвал,

состояние

1 этаж жилого

Многофункциона

пристрой к

хорошее

дома, отдельный

льное помещение

жилому дому,

вход, ремонт

в центре.285,5

состояние

кв.м.(1й этаж-

хорошее,

133,3кв.м.,цоколь

евростандарт

-152,2кв.м.)

Красная линия,

угол К.Маркса и

Горбачева.

Сигнализация,

телефоны,

парковка.Торг

Предполагаемое использование

Торговое

кафе

Торговое

Цена предложения 1 кв.м.

41233

34923

36852

41674

Необходимо выполнить проверку выбранных объектов сравнения.

Выборка объектов аналогов должна удовлетворять условиям однородности и нормального распределения.

Для проверки этих условий вычисляются: коэффициент вариации

(допустимое значение

- меньше

30%),

коэффициент асимметрии, коэффициент эксцесса, стандартная ошибка асимметрии и стандартная ошибка

эксцесса. Значение отношения коэффициента асимметрии к величине стандартной ошибки асимметрии должно

быть не более трех. Значение отношения коэффициента эксцесса к величине стандартной ошибки эксцесса должно

быть не более трех. Выборка объектов - аналогов проверяется на наличие выбросов.

Проводим описательную статистику по цене предложения

Для анализа выборки необходимо выполнить описательную статистику по цене предложений. Определяются

следующие величины

 Среднее арифметическое

 Медиана

 Мода

 Дисперсия выборки

 Среднее квадратичное отклонение

 Размах вариации

 Минимум

 Максимум

 Счет

Среднее арифметическое - такое значение признака, сумма отклонений от которого выборочных значений

признака равна нулю (с учетом знака отклонения).

Среднее арифметическое, как и другие числовые характеристики выборки, может вычисляться как по

необработанным первичным данным, так и по результатам группировки этих данных.

Для несгруппированных данных среднее арифметическое определяется по следующей формуле:

где n — объем выборки; хi — варианты выборки

Медианой (Ме) называется такое значение признака X, когда ровно половина значений экспериментальных

данных меньше ее, а вторая половина — больше.

Мода — значение во множестве наблюдений, которое встречается наиболее часто. Для малых выборок

значение может отсутствовать

Дисперсией называется средний квадрат отклонения значений признака от среднего арифметического.

Дисперсия, вычисляемая но выборочным данным, называется выборочной дисперсией и обозначается .

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 61 -

Дисперсия признака определяется на основе квадратической степенной средней:

. В этой формуле

— сумма квадратов отклонений значений признака xi от среднего

арифметического х. Для получения среднего квадрата отклонений эта сумма поделена на объем выборки n.

Стандартным отклонением (или средним квадратическим отклонением) называется корень квадратный из

дисперсии:

Размерность стандартного отклонения в отличие от размерности дисперсии совпадает с единицами измерения

варьирующего признака, поэтому в практической статистике для того, чтобы охарактеризовать рассеяние признака

используют обычно стандартное отклонение, а не дисперсию

Наиболее простым является расчет показателя размаха вариации Н как разницы между максимальным (X_max) и

минимальным (X_min) наблюдаемыми значениями признака:

H=X_max- X_min.

Один из показателей размаха и интенсивности вариации - среднее линейное отклонение (средний модуль

отклонения) от среднего арифметического. Среднее линейное отклонение рассчитывается по формуле:

Рассчитанные показатели приведены ниже

Таблица №39 Показатели

№пп

Наименование показателя

Обозначение

Величина

среднее арифметическое

38671

среднее линейное отклонение

6750

медиана

Ме

39042

мода

нет

дисперсия выборки

8235530

среднее квадратичное отклонение

2870

размах вариации

6751

минимум

34923

максимум

41674

сумма

∑

154682

счет

Для проверки однородности и нормальности распределения выборки рассчитываются следующие показатели

 Коэффициент вариации

 Коэффициент асимметрии

 Коэффициент эксцесса

Коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от

среднеарифметического:

Коэффициент вариации является относительной мерой рассеяния признака.

Коэффициент вариации используется и как показатель однородности выборочных наблюдений.

Считается, что если коэффициент вариации не превышает 10 %, то выборку можно считать однородной, т. е.

полученной из одной генеральной совокупности. Чем больше значение коэффициента вариации, тем

относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 62 -

меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к

средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это

говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких

значений.

Показатель асимметрии (A) и его ошибка (m_a) рассчитывается по следующим формулам:

Показатель эксцесса (E) и его ошибка (m_e) рассчитывается по следующим формулам:

Если А < 0 то это означает, что преобладают данные с большими значениями, а если А > 0, то больше данных с

меньшими значениями, чем среднеарифметическое.

Если Е < 0 то данные более равномерно распределены по всей области значений, если Е > 0, то данные

сконцентрированы около среднеарифметического значения.

При отношении А/m_a и E/m_e меньше

3 анализируемая информация подчиняется закону нормального

распределения.

Таблица №40 Показатели статистические

№пп

Наименование

Обозначение

Величина

Формула расчета

Требуемое

значение

коэффициент вариации

7,421

меньше 30%

коэффициент (показатель)

-0,156

((a₁ - a)³ + (a₂ - a)³ + ... + (a₁₂ -

асимметрии

a)³) / (n *

³)

коэффициент (показатель)

-1,774

((a₁ - a)⁴ + (a₂ - a)⁴ + ... + (a₁₂ -

эксцесса

a)⁴) / (n *

⁴) -3

стандартная ошибка асимметрии

0,717

sqrt(6 *(n-1) / ((n+1) * (n+3)))

стандартная ошибка эксцесса

0,582

sqrt(24 * n *(n-2) * (n-3) / ((n-

1)² * (n+3) * (n+5)))

отношение коэффициента

A / m_a

-0,217

A / m_a

не более 3

асимметрии к стандартной

ошибке асимметрии

отношение коэффициента

E / m_e

-2,048

E / m_e

не более 3

эксцесса к стандартной ошибке

эксцесса

Проанализировав полученные показатели, оценщик пришел к выводу, что принятая выборка цен предложений

соответствует однородности и нормальности распределения, и может использоваться в расчетах.

5.2.3 Обоснование выбора единиц сравнения

При расчете методами сравнительного подхода может быть большое количество элементов сравнения.

Необходимо выбрать единицу сравнения, в качестве единицы сравнения принят удельный показатель -

стоимость в рублях 1 кв. м общей площади помещения. Можно выделить три основных критерия выбора единицы

сравнения:

 Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на

конкретном сегменте рынка.

Тексты объявлений предложений о продаже (аренде) объектов коммерческой недвижимости содержат

показатель - цена предложения в рублях 1 кв. м общей площади, аналитические статьи, посвященные обзору

рынков коммерческой недвижимости, также содержат такой показатель как стоимость

1 кв. м общей площади

объектов.

 Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов

(«общий

знаменатель»).

Имеется информация для расчета, содержащая показатели общей площади, то есть известна общая

площадь и для объекта оценки, и для объектов-аналогов, поэтому выбирается единица сравнения «цена за единицу

общей площади».

 Данная единица сравнения является удельной характеристикой

(удельной ценой), что существенно

ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующего фактора.

Оценщик считает обоснованным использование именно удельной цены, а не единицы измерения в

качестве единицы сравнения. Можно привести такой пример: помещение площадью 50 м2 не обязательно

в два раза дороже, чем помещение площадью 100 м2, потому что в зависимости от факторов спроса и

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 63 -

предложения на данном сегменте рынка цена 1 м2 помещения площадью 50 м2 может быть как дороже,

так и дешевле цены 1 м2 помещения площадью 100 м2.

В используемых оценщиками изданиях также рекомендуется использование в качестве единицы

сравнения именно показатель удельной цены:

Озеров Е. С. «Экономика и менеджмент недвижимости«. СПб.:Издательство «МКС», 2003 — 422 с. —

ISBN 5-901-810-04-Х

Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости». — СПб.: СПбГТУ, 1997. — 422 с. — ISBN 5-7422-0024-2.

Оценка бизнеса: Учебник/ Под редакцией заслуженного деятеля науки РФ, д.э.н., проф. А.Г. Грязновой,

д.э.н., проф. М.А.Федотовой. - М.:Финансы и статистика, 2001-512 с. ISBN 5-279-02013-3.

Фридман Дж., Ордуэй Ник. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». Пер. с англ. — М.: Дело,

1997. — 480 с. — ISBN 5-7749-0045-2.

Толковый словарь (Глоссарий) по оценке стоимости имущества на русском языке (целиком вошли те

глоссарии, которые содержатся в Международных стандартах оценки (МСО 2003) и в Европейских стандартах

оценки (ЕСО 2003)). Г.И. Микерин, Н.В. Павлов, 2004

http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=191&Id=1439

ССО РОО 3-01-2005. Методическое руководство по оценке №1 (МР-1). Оценка стоимости недвижимого

имущества.

Согласно ФСО - 1, п. 22а: Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения,

принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Исходя из предложенных основных критериев выбора единицы сравнения, можно сформулировать

причины отказа от использования какой-либо единицы сравнения а именно этаж, полезная площадь, торговая

площадь и т.д.:

1. Данные единицы сравнения редко используется

(практически не используется) покупателями и

продавцами, а также другими специалистами на конкретном сегменте рынка.

2. Данные единицы сравнения не являются общими для объекта оценки и объектов-аналогов ввиду

отсутствия детальной информации по объектам- аналогам.

3. Данные единицы сравнения не являются удельной характеристикой (удельной ценой), что неоправданно

повышает зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующих факторов.

4. Имеется взаимозависимость единиц сравнения

5.2.4 Ценообразующие факторы (Элементы сравнения)

При расчете методами сравнительного подхода может быть большое количество элементов сравнения.

Описание элементов сравнения приведено в таблице ниже

Таблица №41 Описание ценообразующих факторов

Наименование

Объект оценки

Объект сравнения

элементов

№1

№2

№3

№4

сравнения

Качество прав

Сервитуты и

Отсутствуют

общественные

сервитуты и

обременения

общественные

обременения

Условия

финансирования

Льготное

Предполагается

кредитование

полная оплата, без

продавцом

предоставления

покупателя

отсрочек по

платежам

Платеж

Оплата

эквивалентом

денежными

денежных средств

средствами

Особые условия

Наличие

не обнаружено

финансового

обстоятельств

давления на сделку

финансового

давления на

предстоящую

сделку

Нерыночная связь

Цена предложения

цены продажи с

зависит от

арендной ставкой

изменений на

рынке

недвижимости и

арендных ставок

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 64 -

Наименование

Объект оценки

Объект сравнения

элементов

№1

№2

№3

№4

сравнения

Обещание

Нет информации о

субсидий или льгот

возможных

на развитие

субсидиях и

льготах

покупателю

Условия рынка

Изменения цен во

Дата предложения

времени

соответствует

периоду

проведения

оценки

Отличие цены

Цена сделки

Цена продажи,

Уменьшение цены

предложения от

определяется по

скидка на торг не

предложения на

цены сделки

результатам

требуется

10 % (скидка на

оценки

торг)

Местоположение

Престижность

Расположен в

Расположен в юго-

Расположен в

района

центральной части

западной части

центральной части

города

города, аналог

города, хуже

города, аналог

Близость к центрам

Район

Степень деловой

деловой

характеризуется

активности

активности и

высокой

местоположения

жизнеобеспечения

степенью деловой

высокая, аналог

невысокая, хуже

высокая, аналог

активности

Доступность

Пешеходная и

транспортная и

транспортная

пешеходная

доступность

высокая,

хорошая

расстояние до

остановки

транспорта 50-100

м.

м аналог

Качество

Жилые дома,

окружения

офисы

офисы, торговые

объекты, аналог

объекты

аналог

Физические

характеристики

Общая площадь

226,7 кв. м.

Аналог

Год постройки

1989

аналог

Этажность

1 этаж

1 этаж, подвал,

1 этаж, аналог

1 этаж, цоколь,

хуже

Материал стен

Кирпич, толщ 38

Кирпич, толщина

см

стен больше,

лучше

Коммуникации

подведены все

инженерные

коммуникации

Отделка

Улучшенная, евро

Улучшенная, евро,

улучш хуже

Улучшенная, евро,

аналог

Техническое

Хорошее

состояние

состояние,

потребность в

находится в

ремонте

эксплуатации

эксплуатации,

аналог

Предполагаемое

Торговое

Торговое, аналог

Кафе, торговое,

Торговое, аналог

использование

аналог

Наличие парковки,

Вход красная

Красная линия,

входная группа

линия

аналог

Состояние системы

Охранная и

безопасности

пожарная

сигнализация

сигнализация,

аналог

Обоснование корректировок

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 65 -

Отличие цены предложения от цены сделки. Требуется поправка на торг.

Поправка на торг

С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков

недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется

включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».

Наиболее оптимальным методом расчета такой скидки является изучение истории продаж ряда объектов и

сопоставление цен сделок с ценами предложения.

Расчет величины скидки на торг проведен экспертным методом, в рамках которого используются мнения

профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов, девелоперов), собранные в ходе проведения

интервью.

Ситуация на рынках недвижимости меняется. Особенно существенны изменения в последнее время:

рынок недвижимости «пал» одним из первых под ударами международного финансового кризиса. Цены на

недвижимость в большинстве регионов России стали снижаться, собственники объектов, вынужденные изыскивать

средства на погашение задолженности, стали предлагать покупателям и арендаторам существенные скидки (что

подтверждается данными, представленными в средствах массовой информации).

Результаты опроса риэлторских компаний приведены ниже.

Таблица №42 Величина скидок на торг

Величина скидки на торг, %

Источник информации

Сегмент

Вид сделки

10-15

ООО «Центр-плюс», г. Киров, ул. Дрелевского,

Коммерческая

Продажа

д.18, тел 64-75-20, 38-19-68

недвижимость

10-15

ООО «Боди» г. Киров, Октябрьский пр., 86, тел

Коммерческая

Продажа

64-50-50, 64-39-39

недвижимость

5-10

ООО "Респект" г.Киров, ул.Большевиков, д.89

Коммерческая

Продажа

а, офис 13

недвижимость

телефон:32-28-21, 64-94-97, 78-40-19

10-15

ООО «Авеаль», г. Киров, ул.К.Маркса, д.63, тел

Коммерческая

Продажа

32-12-34

недвижимость

5-10

ООО «Торговый дом недвижимости», г. Киров,

Коммерческая

Продажа

ул. К.Маркса, д.80, тел 32-16-16

недвижимость

5-10

АН «Недвижимость Кирова», г. Киров, ул.

Коммерческая

Продажа

Энгельса, д.66, оф 25, тел 64-88-46

недвижимость

Скидку на торг применяем в размере 10 процентов (среднее значение) К ценам продаж поправка на торг не

применяется, а именно к объектам сравнения №№1,2,3.

Качество прав.

Сервитуты и общественные обременения отсутствуют для всех объектов сравнения и объекта оценки.

Корректировка не вводится. Объекты сравнения являются аналогами для объекта оценки.

Условия финансирования

Льготное кредитование продавцом покупателя. Возможны два варианта. Продавец кредитует покупателя

по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту

ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а

эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем:

передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов.

Оценщику не известны условия финансирования для объектов сравнения, но по данным риелторских

фирм льготное кредитование в ценах предложений отсутствует, Объекты сравнения являются аналогами для

объекта оцени, корректировка не вводится.

Условие рынка

Изменение цен во времени. В данном случае оценщиком были приняты объекты сравнения, данные о

предложениях на продажу для которых имеют дату конец июля - август 2010 года. Дата оценки также август 2010

года, корректировка не вводится.

Местоположение

Престижность района. Престижность района расположения объекта, как социальный фактор,

характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе

исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.

Объект оценки расположен в центральной части города, объекты сравнения №1,2,4 также расположены в

центральной части города, аналогичны, корректировки не требуются. Объект сравнения №3 находится в юго-

западном районе города, на ул Волкова, этот район менее престижен чем центральный, требуется корректировка

повышающая к этому объекту.

Удаленность от центров деловой активности.

Объекты сравнения №1,2,4 выбраны таким образом, что их расположение также находится в аналогичной

части города по степени деловой активности, корректировки не вводятся. Объект сравнения №3 располагается в

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 66 -

ЮЗР, степень деловой активности этой части города ниже, чем в центре, требуется корректировка в сторону

повышения.

Транспортная и пешеходная доступность.

Все объекты сравнения имеют удовлетворительную одинаковую пешеходную доступность и расположены

в непосредственной близости к автомагистралям с хорошо развитым движением общественного транспорта,

Корректировка не вводится.

Качество окружения. Все объекты сравнения и объект оценки расположены в зоне жилойи общественной

застройки. Корректировка не вводится.

Физические характеристики

Площадь. Чем больше площадь объекта, тем меньше стоимость

1 кв. м общей площади. Ниже приведены цены

предложений по объектам, расположенным в одном здании с одинаковой отделкой.

Объект: торговое помещение

ЮЗР

80 / - / -

Адрес: Киров г, Андрея Упита ул

№ 89822

Дата: 2010.04.17 09:58

Дополнительно / Контакты

Магазин, Услуги, Офис, 1 эт. жилого зд-я, потолок 2,7 м., хорошее состояние, с/у, Тт, сигнализация, парковка, первая линия, вход

со двора. 50000 руб за 1 кв м

Корпорация "Инком - Недвижимость" - Центральный офис, г. Киров, ул. Ленина, д.83, 37-37-22, 67-72-73, 37-52-59, 67-99-77, 67-

71-51, 64-67-35, 64-63-11

Агент: 37-52-59, 67-99-77

В корзину

Стоимость 1 кв м 50,0 тыс руб

Объект: торговое помещение

1 / 9

10000000

ЮЗР

240 / - / -

Адрес: Киров г, Андрея Упита ул

кирпич

руб

№ 67972

Дата: 2010.04.29 10:45

Дополнительно / Контакты

можно под офис, услуги, вход со двора, состояние хорошее, документы готовы, 42 тыс. руб./ кв.м.

ООО "Престиж", г.Киров, ул.Московская, д.4 оф.403, 38-41-72

Агент: 49-22-68

В корзину

Стоимость 1 кв. м 41,6 тыс. руб.

Объекты сравнения аналогичны оцениваемому объекту, корректировки не нужны.

Год постройки.

Год постройки оцениваемого объекта

1989. Все объекты сравнения относятся к аналогичному периоду.

Корректировки не требуются.

Материал стен

Объекты сравнения и объект оценки расположены в зданиях с кирпичными стенами, толщина стены оцениваемого

объекта равна

38 см, что не соответствует СНиП, объекты сравнения расположены в зданиях с кирпичными

стенами, толщина которых равна нормативной. Требуются понижающие корректировки

Коммуникации.

Все объекты сравнения оснащены полным комплексом инженерных коммуникаций, как и объект оценки.

Корректировки не требуются.

Отделка

Отделка всех объектов сравнения, кроме объекта сравнения №2, аналогична отделочным работам оцениваемого

объекта, корректировки вводятся только для объекта сравнения

№2, отделка которого улучшенная.

Корректировка повышающая.

Техническое состояние. Объект оценки имеет хорошее состояние, техническое состояние позволяет

эксплуатировать помещение,. Объекты сравнения имеют хорошее состояние конструкций, отделки, сетей.

Корректировки не требуются.

Предполагаемое использование. Объекты сравнения были выставлены на продажу в качестве торговых помещений,

кафе, в первую очередь, а также для использования в других целях. Корректировки не требуются

Сервис и дополнительные элементы.

Парковка. Все объекты сравнения аналогичны по этому показателю Входная группа по месту расположения для

объектов торгового или другого коммерческого назначения (кафе) имеет большое значение. Объект оценки, так

же как и все остальные объекты сравнения расположены на красной линии, поправки не вводятся.

Системы безопасности

Все объекты сравнения и объект оценки имеют систему пожарной и охранной сигнализации, аналогичны.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 67 -

5.2.5 Расчет рыночной стоимости

Далее оценщиком выполнен расчет по определению стоимости 1 м² объекта недвижимости. Алгоритм

проведения корректировок:

1. Выбрать шкалу оценок для проведения сравнения (эталон для сравнения - объект оценки).

2. Составить и заполнить таблицу сравнения объектов аналогов и корректировок.

3. Подсчитать сумму корректировок.

Шкала оценок для проведения сравнения

Таблица №43 Шкала оценок

Оценка сравниваемого параметра

Условия назначения оценки

Хуже объекта оценки

Аналогично объекта оценки

-1

Лучше объекта оценки

Результат сравнения приведен ниже

Таблица №44 Расчетная таблица

Характеристика

Объект

оценки

сравнения № 1

сравнения № 2

сравнения № 3

сравнения № 4

Цена предложения, руб./кв. м

г. Киров,

ул.

41 233

34 923

36 852

41 674

Воровского,

50в

площадь, м2

226,7

226,2

305,9

245,2

285,5

Цена предложения с корректировкой на

41 233

34 923

36 852

37 507

торг 15%, руб./кв. м

Качество прав

сервитуты и общественные

аналог

обременения

Условия финансирования

Льготное кредитование продавцом

аналог

покупателя

Условия рынка

изменение цен во времени

тек

аналог

Местоположение

Престижность района

аналог

хуже

аналог

Удаленность от центра деловой

аналог

хуже

аналог

активности

Транспортная доступность

аналог

Качество окружения

аналог

Физические характеристики

Этажность

хуже

аналог

хуже

Общая площадь, м2

аналог

Год постройки

аналог

Материал стен

лучше

Коммуникации

аналог

Отделка

аналог

хуже

аналог

Техническое состояние

аналог

предполагаемое использование

аналог

Сервис и дополнительные элементы

Парковка

аналог

Состояние системы безопасности

аналог

По результатам сравнения установлено,

что

по некоторым параметрам объект оценки и объекты сравнения

являются аналогами. Проводим корректировки по тем параметрам сравнения, по которым имеются отличия между

объектом оценки и объектами сравнения.

Таблица №45 Расчет рыночной стоимости

Характеристика

Объект

оценки

сравнения № 1

сравнения № 2

сравнения № 3

сравнения № 4

Цена предложения, руб/кв м

41 233

34 923

36 852

37 507

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 68 -

Качество прав

сервитуты и общественные

обременения

Условия финансирования

Льготное кредитование продавцом

покупателя

Условия рынка

изменение цен во времени

Местоположение

Престижность района

Удаленность от центра деловой

активности

Транспортная доступность

Качество окружения

Физические характеристики

Этажность

Общая площадь, м2

Год постройки

Материал стен

-1

Коммуникации

Отделка

Техническое состояние

предполагаемое использование

Сервис и дополнительные элементы

Парковка, вход

Состояние системы безопасности

Суммарная корректировка, баллы

Суммарная корректировка, руб

0,00

6310,24

0,00

Скорректированная цена, руб

41 233,42

34 923,18

43 161,79

37 506,83

Расчет ведется следующим образом:

разность между максимальным и минимальным

41 233

34 923

6 310

рублей

значением стоимости 1 кв. м площади объектов

сравнения

Количество корректировок МАКС(Cумм коррект)-

МИН(Cуммарн коррект)=

Величина одной корректировки равна

6 310

рублей

Суммарная корректировка для 1-го объекта сравнения,

6 310

рублей

Суммарная корректировка для 2-го объекта сравнения

6 310

рублей

Суммарная корректировка для 3-го объекта сравнения

6 310

рублей

Суммарная корректировка для 4-го объекта сравнения

6 310

рублей

Скорректированная цена для 1-го объекта сравнения,

41 233

рублей

Скорректированная цена для 2-го объекта сравнения,

34 923

рублей

Скорректированная цена для 3-го объекта сравнения,

36 852

6 310

43 162

рублей

Скорректированная цена для 4-го объекта сравнения,

37 507

рублей

Идеальным является ситуация, когда все

аналоги, используемые для вычисления стоимости объекта

оценки, имеют сопоставимые цены, а сами аналоги ничем не отличаются от объекта оценки. Такая ситуация

является весьма редким исключением. Выносить суждение о достоверности полученного результата вычислений

можно, основываясь на различных индикаторах.

Ошибки можно разделить на две категории:

-случайные ошибки

-систематические ошибки

Достоверность результата можно исследовать, вычислив следующие показатели: размах вариации, отклонение от

средней арифметической, дисперсия, среднее квадратическое отклонение, средняя ошибка выборки, оценка

плотности распределения, коэффициент надежности.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 69 -

Полученные скорректированные цены объектов - аналогов имеют разные значения. В этой связи необходимо

провести математическую обработку исходной информации путем расчета доверительного интервала.

Доверительный интервал, характеризует точность оценки. Доверительный интервал рассчитываем по формуле:

СG

дов

где

- среднее значение скорректированной цены объектов - аналогов;

- среднеквадратичное отклонение;

- коэффициент соответствия нормальному распределению Стьюдента.

Расчет доверительного интервала на основании выше приведенных формул приведен в таблице.

Таблица №46 Показатели

Параметры

Объект оценки

Среднее значение скорректированной цены объектов - аналогов, С

39206,31

Дисперсия

10247122,87

Среднеквадратичное отклонение, G

3201,11

Коэффициент соответствия нормальному распределению Стьюдента с вероятностью

85 %, t

1,9955

Количество аналогов, n

4,00

Доверительный интервал, мин

32818,5

Доверительный интервал, макс

45594,1

Минимальное значение цены объектов - аналогов, руб.

34923,18

Максимальное значение цены объектов - аналогов, руб.

43161,79

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что минимальное и максимальное значение

скорректированной цены объектов - аналогов входят в доверительный интервал и полученные результаты

скорректированной цены объектов - аналогов можно использовать в дальнейших расчетах.

Необходимо провести взвешивание результатов расчета.

Далее оценщиком определяется доля каждого аналога в итоговой величине рыночной стоимости объекта

недвижимости. Доля каждого аналога в итоговой величине стоимости рассчитывается по формуле:



_Ki

где

Кi - количество корректировок.

Значение рыночной стоимости 1 м² объекта недвижимости определяется как сумма долей скорректированных

цен объектов - аналогов.

Таблица №47 Расчет рыночной стоимости

Характеристика

Объект

оценки

сравнения № 1

сравнения № 2

сравнения № 3

сравнения № 4

Скорректированная цена, руб.

41233,42

34923,18

43161,79

37506,83

Значения корректировок по абсолютной

величине

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 70 -

Характеристика

Объект

оценки

сравнения № 1

сравнения № 2

сравнения № 3

сравнения № 4

Суммарное количество корректировок

1/Ki

0,500

0,333

0,500

Сумма (1/Ki)

1,833

Доля аналога Di

0,273

0,182

0,273

Доля цены аналога в итоговой

величине стоимости объекта

недвижимости, руб./м2

11245,48

9524,50

7847,60

10229,14

Рыночная стоимость 1 кв м

38846,7

Рыночная стоимость объекта оценки ,

руб

8806551

Суммарное количество корректировок

определяется по каждому

объекту сравнения без учета знака, по

абсолютной величине.

1/Ki

0,500 для 1-го объекта сравнения

1/Ki

0,500 для 2-го объекта сравнения

1/Ki

0,333 для 3-го объекта сравнения

1/Ki

0,500 для 4-го объекта сравнения

Сумма (1/Ki)

1,833

Доля аналога Di

0,500

1,833

0,273 для 1-го объекта сравнения

Доля аналога Di

0,500

1,833

0,273 для 2-го объекта сравнения

Доля аналога Di

0,333

1,833

0,182 для 3-го объекта сравнения

Доля аналога Di

0,500

1,833

0,273 для 4-го объекта сравнения

Доля цены аналога в итоговой величине

стоимости объекта недвижимости, руб./м2

41 233,42 Х

0,273

11245,48 для 1-го объекта сравнения

Доля цены аналога в итоговой величине

стоимости объекта недвижимости, руб./м2

34923,18 Х

0,273

9524,50 для 2-го объекта сравнения

Доля цены аналога в итоговой величине

стоимости объекта недвижимости, руб./м2

43161,79 Х

0,182

7847,60 для 3-го объекта сравнения

Доля цены аналога в итоговой величине

стоимости объекта недвижимости, руб./м2

37506,83 Х

0,273

10229,14 для 4-го объекта сравнения

Рыночная стоимость 1 кв м

38846,72

Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная по сравнительному подходу, равна на дату оценки 09

августа 2010 года:

Помещение кафе "Винил". Площадь 226,7 кв. м.

8 806 551 рублей, вкл. НДС

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 71 -

5.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

5.3.1 Общие положения

Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель

делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в

будущем от владения объектом недвижимости. Рыночная стоимость недвижимости при использовании доходного

подхода определяется путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую

стоимость. То есть, стоимость недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода

получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем.

Доходный подход отражает мотивацию типичного покупателя недвижимости, который не заплатит за

объект недвижимости сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов. Основное достоинство

доходного подхода заключается в его нацеленности в будущее, в том, что при правильном применении он

позволяет учесть все будущие выгоды. Но из-за того, что при его использовании приходится оперировать в

основном прогнозными данными, подход достаточно сложен для корректного применения.

Оценка любого объекта зависит, прежде всего, от ожидающих его перспектив. Очень важно, когда

собственник будет получать доходы, и с каким риском они связаны. При расчете величины стоимости объекта

методами доходного подхода эти факторы учитываются.

Наиболее приемлем к оценке доходный подход при наличии у какого-либо субъекта отношений

инвестиционных мотивов. Ведь при вложении денег, например, в объект коммерческой недвижимости или в

предприятие, инвестор покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, оборудования и т.д., а поток

будущих доходов, который позволит окупить вложенные средства и получить прибыль.

В рамках доходного подхода стоимость объектов была рассчитана Оценщиком в соответствии с методом

прямой капитализации.

Метод капитализации доходов используется, если:

 потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную

положительную величину;

 потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом,

состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью

всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Метод прямой капитализации выражается следующей формулой:

Cкап = ЧОД / К, где

Скап - текущая стоимость объекта оценки,

ЧОД - чистый операционный доход,

К - коэффициент капитализации.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости

через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Для определения стоимости объекта оценки методом прямой капитализации необходимо:

1. Определить среднюю величину чистого операционного дохода от использования объекта за год (ЧОД).

2. Рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу (К).

Расчет чистого операционного дохода

Расчет чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:

1. определение потенциального валового дохода;

2. определение действительного валового дохода;

3. определение операционных расходов

4. определение чистого операционного дохода как разница между действительным валовым доходом и

операционными расходами.

Расчет потенциального валового дохода,

действительного валового дохода

Потенциальный валовый доход (ПВД) - это общий доход, который можно получить от недвижимости при

100%-ной сдаче в аренду объекта без учёта потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную

плату со всех площадей, увеличение арендной платы, предусмотренное договорами, и другие доходы от

недвижимости.

Определение арендной ставки проводилось на основе сбора и анализа информации по стоимостным

показателям арендных ставок сопоставимых объектов в Кирове.

Следует отметить, что в качестве аналогов были отобраны объекты, схожие с объектом оценки по

основным параметрам с учетом результатов анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.

Ставка (цена) аренды, обычно указывается в рублях за кв. м общей площади в год, либо за все помещение в месяц

(последнее чаще встречается при аренде торговых площадей). Ставка аренды различна для разных классов

помещений, она зависит от расположения здания и других факторов на рынке недвижимости. Ставка включает

коммунальные расходы, за исключением затрат на связь и электроэнергию, что является типичным для данного

сегмента рынка.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 72 -

Объект сравнения № 1

Объект: помещение под магазин

485

206 / - / -

Адрес: Киров г, К.Маркса ул

руб/кв.м.

№ 90437

Дата: 2010.08.04 16:09

Дополнительно / Контакты

1 этаж, отдельный вход, 2 зала 90 и 100 кв.м, можно залами

ООО "Валькирия", г. Киров, ул. Дрелевского, д.39, оф. 9, 10, 78-01-00, 70-87-65, 46-07-43, 38-31-19

Агент: 8-912-369-06-43, 70-87-65

В корзину

Объект сравнения № 2

Объект: торговое помещение под кафе,закусочная

40000

Центр

1 / 4

150 / - / -

Адрес: Киров г, Большевиков ул

руб в мес.

№ 177054

Дата: 2010.07.22 14:16

Дополнительно / Контакты

все согласования,полная готовность,2 выхода площадь от100до300м2 вместе с

кухней,оборудование,обстановка,парковка.предоплата 3 месяца.

ООО "Корпорация недвижимости", г. Киров, ул. Дрелевского, 39, оф. 10,9, 64-13-03, 70-87-63, 70-87-64, 70-87-67

Агент: 8-919-508-52-66

В корзину

Объект сравнения № 3

Объект: торговое помещение

550

ЮЗР

302 / - / -

Адрес: Киров г, Воровского ул

руб/кв.м.

№ 69593

Дата: 2010.07.24 16:17

Дополнительно / Контакты

1 этаж, отдельный вход, 2 зала, подсобные помещения

ООО "Валькирия", г. Киров, ул. Дрелевского, д.39, оф. 9, 10, 78-01-00, 70-87-65, 46-07-43, 38-31-19

Агент: 8-912-369-06-43, 70-87-65

В корзину

Данные приведены на август 2010 года

Расчет арендной ставки приведен ниже

Таблица №48 Расчет рыночной стоимости арендной ставки

Характеристики

Оцениваемый

Объект сравнения №1

Объект сравнения №2

Объект сравнения №3

объект

Адрес

г. Киров, ул.

г. Киров, ул. К Маркса

г. Киров, ул.

г. Киров, ЮЗР

Воровского, 50в

Большевиков

Назначение помещения

помещение кафе

помещение под

кафе, закусочная

торговое помещение

магазин

Арендуемая площадь, кв.м.

226,7

206,00

160,00

302,00

Арендная ставка, руб/кв.м в

450,0

240,0

480,0

месяц с учетом НДС

Форма реализации

Предложение

долгосрочной аренды

Юридические передаваемые

Право прямой

Право прямой аренды

права

аренды

Корректировка на условия

0,95

продажи прав аренды

Скорректированная арендная

427,50

228,00

456,00

ставка

Дата предложения

август 2010г.

Корректировка на дату оценки

0,0%

Скорректированная арендная

427,50

228,00

456,00

ставка

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 73 -

Характеристики

Оцениваемый

Объект сравнения №1

Объект сравнения №2

Объект сравнения №3

объект

Местоположение

Центр

аналог

хуже

Корректировка на

0,00%

10,00%

местоположение, (%)

Величина корректировки, руб

0,00

22,80

45,60

Капитальность строения

Капитальное,

КС-1

Корректировка на

0,00%

капитальность строений

Величина корректировки, руб

0,00

Корректировка на масштаб

0,00%

10,00%

0,00%

Величина корректировки, руб

0,00

22,80

0,00

Улучшения этажность

1 этаж

1 этаж, отделка улуч

Корректировка на наличие

10%

улучшений

Величина корректировки, руб

42,75

22,80

45,60

Удобство подъездных путей

Выход на

центральную

автомагистраль

Корректировка на удобство

подъездных путей

Величина корректировки, руб

21,38

0,00

Суммарная корректировка, руб

64,13

68,40

91,20

Итоговая скорректированная

491,63

296,40

547,20

стоимость 1 кв.м. , руб

Абсолютная валовая

223,73

64,13

68,40

91,20

корректировка

Относительная корректировка

28,662%

30,573%

40,764%

1/ок

9,21

3,49

3,27

2,45

Вес

100,00%

37,870%

35,503%

26,627%

Взвешенная рыночная

437,11

186,18

105,23

145,70

стоимость 1 кв.м., руб

Полученные значения являются близкими по значению, поэтому итоговое значение арендной ставки

принимается как среднеарифметическое значение, равное 437,11 руб. за 1 кв. м. в месяц.

Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида

деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

В рассматриваемом случае ПВД - это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета

потерь и расходов.

Расчет ПВД производится по формуле:

ПВД  А S , где:

А - ставка арендной платы (годовая);

S - площадь, сдаваемая в аренду.

В связи с тем, что при расчете ставки арендной платы, выбраны объекты-аналоги, величина арендных

платежей по которым распространяется на общую площадь, в расчетах стоимости объекта оценки по доходному

подходу, также использована общая площадь объекта.

Действительный валовый доход

(ДВД)

- это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от

недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального

рыночного использования объекта недвижимости.

Потери от незанятости при сборе арендной платы

Потери арендной платы происходят за счет неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы

недобросовестными арендаторами; выражаются такие потери обычно в процентах от потенциального валового

дохода.

Степень незанятости характеризуется коэффициентом незанятости, определяемым как отношение величины

несданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Для различных сегментов

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 74 -

рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения этого коэффициента, отклонения от которого

свидетельствуют о качестве управления конкретным объектом недвижимости (значения коэффициента могут

меняться со сменой владельца или управляющего недвижимостью).

При составлении информационного массива о доходах величина потерь от незанятости или принимается исходя из

рыночных прогнозов, или рассчитывается для конкретного объекта недвижимости по формуле:





где:

K_n

- коэффициент оборачиваемости арендных площадей, отражающий долю помещений, где в течение

определенного срока происходит смена арендаторов;

n_f

- число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, которые необходимы для поиска новых

арендаторов после ухода старых;

n_o - общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока.

Величина вакансий и потерь закладывалась на уровне 8,33%, исходя из средних потерь при сдаче в аренду

аналогичных площадей, складывается из потерь за время поиска арендатора в размере около 1 месяца в год.

Расчет потенциального валового дохода и действительного валового дохода представлен в таблице Арендуемую

площадь принимаем равной сумме основных площадей объекта недвижимости без учета вспомогательных, а

именно коридоров, подсобных помещений и т.д.

Таблица №49. Расчет потенциального валового дохода, действительного валового дохода

Наименование

Объект оценки

Арендуемая площадь объекта, кв. м

226,7

Ставка арендной платы, руб./кв. м в год

5245,35

Потенциальный валовый доход, руб.

1 189 121

Вакансии и потери в%

8,33

Вакансии и потери в руб.

99 093

Действительный валовый доход, руб.

1 090 027

Расчет чистого операционного дохода, операционных расходов

Чистый операционный доход рассчитывается как разница между действительным валовым доходом и всеми

операционными расходами. Расчет чистого операционного дохода представлен в таблице

Операционные расходы (расходы на эксплуатацию) - это постоянные, ежегодные расходы, позволяющие объекту

недвижимости функционировать на должном уровне. По своей экономической сути операционные расходы

делятся на:

 постоянные;

 переменные;

 расходы на замещение, или резервный фонд на восстановление.

Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта недвижимости арендаторами. Сюда относятся

налоги на недвижимость, платежи по страхованию недвижимости, плата за лицензии и разрешения, некоторые

эксплуатационные расходы.

Переменные расходы непосредственно зависят от интенсивности загрузки недвижимости и от уровня

предоставляемых услуг. К числу переменных расходов можно отнести расходы на управление; расходы по

заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающего персонала и начисления на нее; расходы на

вывоз мусора; коммунальные платежи (например, за воду, отопление, газ, систему канализации, электричество);

расходы на эксплуатацию и ремонт; расходы по обеспечению безопасности; расходы по благоустройству

территории; плата за услуги, предоставляемые государственными или частными подрядными организациями;

расходы по содержанию автостоянки; прочие расходы.

При определении расходов на замещение, или резервного фонда на восстановление, предполагается, что в

типичных рыночных условиях недвижимость будет эксплуатироваться на уровне, соответствующем нормативам и

стандартам для данного типа недвижимости, которые предполагают регулярную замену строительных элементов с

коротким сроком службы, например:

 элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные рамы и заполнения, покрытие пола, кровля;

 механическое, санитарно-техническое оборудование, электроарматура, различные приборы и счетчики;

 элементы фондов внешнего благоустройства (подъездные дороги, автостоянки, озеленение).

Сюда же относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора,

если эти расходы по договоренности несет владелец недвижимости.

Данная величина не была заложена в расчет, обычно собственник не создает такой фонд, предпочитая отвлекать

денежные средства единично, чем иметь неработающие денежные средства.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 75 -

Для расчета налога на имущество в качестве налогооблагаемой базы принимается для собственника остаточная

стоимость по балансу, в данном случае собственник не является плательщиком налога на имущество.

Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации - коэффициент, преобразующий доход в стоимость, учитывая одновременно и

прибыль и возмещение капитала. Полная ставка капитализации выражает зависимость между общей суммой

доходов, приносимых имуществом, и полной величиной его стоимости.

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является

экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть

достаточным, чтобы:

 обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал

(норма дохода или ставка

дисконтирования);

 окупить первоначальные инвестиции (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму дохода на капитал

(ставка дисконтирования) и норму возврата капитала.

Расчет ставки капитализации может выполняться следующими методами

 Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки).

 Аналитический метод (кумулятивное построение R).

 Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала).

 Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

В практике получила распространение модель Гордона, также связывающая годовой доход с рыночной

стоимостью, которая в основном применяется для оценки стоимости реверсии. В модели Ринга предполагается,

что поток доходов будет ежегодно снижаться. Такое допущение в условиях постоянно растущих арендных ставок

выглядит весьма сомнительным. Поэтому такая модель практически не применяется. Метод Хоскольда также не

нашел широкого применения при оценке недвижимости, т. к. он относится к ситуации, когда полученные от

аренды деньги на годы аккумулируются на депозите или в других безрисковых и соответственно мало доходных

инструментах, что не характерно для стратегии эффективного собственника. Наибольшее распространение

получила модель Инвуда.

Ставку капитализации в данном случае рассчитываем методом рыночной экстракции.

Метод рыночной экстракции, по-видимому, позволяет определить наиболее адекватную величину

коэффициента капитализации для объектов недвижимости.

Как известно, коэффициент капитализации равен

ЧОД

К 

;

ЧОД



ЧОД

(1

;

где:

К - коэффициент капитализации;

ЧОД₁ - прогнозная величина чистого операционного дохода;

С₀ -стоимость объекта недвижимости на дату оценки;

ЧОД₀ - текущая величина чистого операционного дохода на дату оценки;

t - годовой темп прироста чистого операционного дохода.

В связи с тем, что данные по рыночным значениям чистого операционного дохода, как правило, в доступной

оценщику информации отсутствуют, то для рыночной экстракции приходится использовать величину

предлагаемой арендной платы. В этом случае расчетная зависимость приобретает вид :

(1 а

)(1

)

(1 t)(1

)(1 а

)













;

1

где:

А_1i - прогнозная величина арендной платы для i-го объекта недвижимости;

А_0i - величина арендной платы для i-го объекта недвижимости на дату оценки;

С_0i - стоимость i-го объекта недвижимости на дату оценки

а₁ - средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости;

а₂ - средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате;

n - количество объектов недвижимости, по информации о которых осуществляется рыночная экстракция.

Поправка на потери при сборе арендной платы обычно не учитывается, так как в настоящее время, в

подавляющем большинстве случаев, установилась практика взимания авансовых платежей с арендатора, либо

формирования возвращаемого фонда, за счет арендатора, в размере величины арендной платы за определенный

период (обычно 1…3 месяца).

При определении рыночной величины отношения операционных расходов к арендной плате следует иметь в

виду, что обычно коммунальные услуги полностью или частично оплачиваются сверх арендной платы. Наиболее

часто отдельно оплачиваются электроэнергия и услуги связи. Строго говоря, в операционных расходах

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 76 -

необходимо дополнительно учесть отчисления на капитальный ремонт, которые на практике, как правило, не

производятся.

Рассмотрим данные рынка торговых помещений.

Таблица №50 Информация по торговым помещениям

Наименование

Объект

Среднее

№1

№2

№3

№4

№5

№6

№7

значение

Адрес

Киров г,

Центр

ЖДВ

Киров г,

Воровског

Маклина

Ленина

рынок

К.Либкнех

Большеви

о ул, 92/2

ул

ул, 39а

та ул, 55

ков ул, 90

Площадь объекта,

140

64,1

131,7

145,2

338,2

310

242

кв м

Цена предложения

6720000

4200000

5500000

7986000

10822400

15500000

6050000

8111200

объекта

недвижимости, руб

Арендная плата,

672000

384600

1106280

1184832

1298688

1302000

1103520

1007417

руб

Ставка арендной

4800

6000

8400

8160

3840

4200

4560

5709

платы, руб в год

за 1 кв м

Цена предложения

48000

65523

41762

55000

32000

50000

25000

45326

за 1 кв м общей

площади, руб

Арендная ставка,

400

500

700

680

320

350

380

475,71

руб/кв м

По представленным в выборке объектам определим валовый рентный множитель.

Валовой рентный множитель (ВРМ) - это среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному

или действительному валовому доходу определенного вида имущества http://dictionary.finam.ru/dictionary

В Фоменко А. Н. Метод расчета валового рентного множителя для объектов недвижимости. показано, что при

расчете величины ВРМ могут быть использованы осредненные (рыночные) значения арендной платы и стоимости

для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ

имеет вид:

ВРМ 







;

⁰

ВРМ

1

где:

К_ВРМ - корректирующий коэффициент, зависящий от параметров выборок значений цен продажи и ставок

арендной платы для объектов недвижимости;

С_Р0 - средняя стоимость продаж объектов недвижимости;

АР0 - средняя ставка арендной платы для объектов недвижимости.

Величина коэффициента К_ВРМ зависит от размаха выборок значений ставок арендной платы и стоимости

объектов недвижимости и приведена в таблице ниже

Таблица №51 Величины коэффициентов К_ВРМ

Отношение

Отношение A_max / A_min

Сmax / Cmin

1,00

1,25

1,50

2,00

2,50

3,00

4,00

1,00

1,000

1,006

1,029

1,085

1,153

1,220

1,358

1,25

1,000

1,012

1,036

1,095

1,165

1,232

1,370

1,50

1,000

1,015

1,040

1,103

1,172

1,240

1,376

2,00

1,000

1,019

1,047

1,111

1,181

1,247

1,377

2,50

1,000

1,021

1,050

1,115

1,183

1,249

1,374

3,00

1,000

1,024

1,053

1,119

1,186

1,250

1,370

4,00

1,000

1,026

1,057

1,122

1,188

1,248

1,360

Коэффициент Кврм определяется интерполяцией. Расчет следующий:

Отношение Амакс/Амин = 1 302 000:384 600 = 3 385

Смакс/Смин - 15 500 000:4 200 000= 3,69

По вышеприведенной таблице производим расчет Кврм

1,37 -1,25 = 0,12

0,12:100=0,0012

1,25 + 0,0012х38,5 =1, 2956

1,36 - 1,248 = 0,112

0,112:100=0,00112

1,248+0,00112х38,5=1,2906

1,2906-1,2956 =-0,00504

-0,00504:100=0,0000504 1,2906- 0,0000504х69=1,29

Кврм =1,29

Таблица №52 Расчет коэффициента

№пп

Наименование показателя

Ед изм

Обозначение

Величина

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 77 -

Арендная плата, руб макс

Руб

А макс

1302000

Арендная плата, руб мин

Руб

А мин

384600

А макс / А мин

3,385

Цена предложения объекта, руб, макс

Руб

С макс

15500000

Цена предложения объекта, руб, мин

Руб

Смин

4200000

С макс /Смин

3,69

Средняя стоимость продаж объектов недвижимости

Руб

8111200

Средняя ставка арендной платы, руб

Руб

1007417

8,05

СР0/ АР0

Кврм

1,292

Валовый рентный множитель

ВРМ

10,40

Сро/Аро = 8111200:1007417=8,05

ВРМ = 8,05х1,29 =10,40

Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет сходную структуру с зависимостью для расчета

коэффициента капитализации. Проведя аналогичные рассуждения, приведенные для ВРМ, можно получить

следующую расчетную зависимость для определения коэффициента капитализации:

Р0

К 

(1t)(1а

)(1

)К



При этом, величины коэффициента К_К представлены в таблице, которая представляет собой

транспонированную матрицу значений вышеприведенной таблицы

Таблица № 53. Величины коэффициентов К_К

Отношение С_max

Отношение A_max / A_min

/ C_min

1,00

1,25

1,50

2,00

2,50

3,00

4,00

1,00

1,000

1,25

1,006

1,012

1,015

1,019

1,021

1,024

1,026

1,50

1,029

1,036

1,040

1,047

1,050

1,053

1,057

2,00

1,085

1,095

1,103

1,111

1,115

1,119

1,122

2,50

1,153

1,165

1,172

1,181

1,183

1,186

1,188

3,00

1,220

1,232

1,240

1,247

1,249

1,250

1,248

4,00

1,358

1,370

1,376

1,377

1,374

1,370

1,360

С учетом последнего соотношения расчетная зависимость для определения коэффициента капитализации

приобретает вид:

(1 t)(1

)(1

)





К

ВРМ

Особенность полученной расчетной зависимости состоит в том, что в нее входят только безразмерные

параметры, которые характеризуют соответствующий сегмент рынка объектов недвижимости.

Таблица №54. Величина произведения коэффициентов К_Кх К_ВРМ

Отношение С_max

Отношение A_max / A_min

/ C_min

1,00

1,25

1,50

2,00

2,50

3,00

4,00

1,00

1,000

1,006

1,029

1,085

1,153

1,220

1,358

1,25

1,006

1,024

1,051

1,116

1,189

1,262

1,405

1,50

1,029

1,052

1,082

1,154

1,231

1,306

1,455

2,00

1,085

1,116

1,154

1,234

1,316

1,395

1,545

2,50

1,153

1,190

1,231

1,317

1,400

1,482

1,632

3,00

1,220

1,261

1,306

1,396

1,482

1,563

1,710

4,00

1,358

1,406

1,455

1,545

1,632

1,709

1,849

При этом, для достаточно узкого сегмента рынка, который характеризуется небольшим размахом выборки,

может быть принято, что величина К_к х К_ВРМ = 1 (диапазон ячеек, в котором с погрешностью не более 10% может

быть принято это условие, закрашен).

Кк х Кврм =1,723

Коэффициент капитализации равен

(1 t)(1

)(1

)





К

ВРМ

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 78 -

а₁ - средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости;

а₂ - средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате;

t - годовой темп прироста чистого операционного дохода, принимается в размере 10 процентов

Прогнозирование меньшей степени загруженности (заполняемости) произведено для объекта оценки по формуле:

K3=l-((Dn * 1)/Na)),

где:

Кз - коэффициент загрузки объекта;

Dn - средний период, в течение которого объект не эксплуатируется;

Na - число арендных периодов в году (количество дней в году).

Таблица№55. Расчет степени загрузки (недозагрузки) объекта оценки

№пп

Показатель

Расчет

Значение

Количество дней в году

365

Количество дней когда объект недвижимости не

занят

Коэффициент загрузки а₁

(п. 2 * 1 / п. 1)

0,92

Средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате 14/100=0,14. Расчет приведен

ниже.

Таблица № 56 Определение среднего значения распределенных арендных ставок

№пп

Адрес

Площадь,

Вид отделки

Ставка,

Условия

Источник

кв м

руб/кв

информации

ул. Молодой

улучшенная

500

Входит всё, кроме электричества,

УК «Союз», тел.

Гвардии, 46

телефона, интернета,уборки, охраны

38-04-36

ул. Молодой

улучшенная

500

Входит всё, кроме электричества,

УК «Союз», тел.

Гвардии, 46

телефона, интернета,уборки, охраны

38-04-36

Ул К Маркса

улучшенная

500

Входит всё, кроме электричества,

УК «Союз», тел.

телефона, интернета,уборки, охраны

38-04-36

Ул Мопра 111А

улучшенная

333,3

Входит всё, кроме электричества,

УК «Союз», тел.

телефона, интернета,уборки, охраны

38-04-36

Октябрьский пр(

улучшенная

550

Входит всё, кроме электричества,

тел. 40-56-00,

Прогресс)

телефона, интернета,уборки, охраны

Татьяна

Владимировна

К Маркса 127

улучшенная

546

Входит всё, кроме электричества,

67-90-27

телефона, интернета,уборки, охраны

Блюхера,39

От 20

улучшенная

350

Входит всё, кроме электричества,

О О О

телефона, интернета,уборки, охраны

«Валькирия» тел.:

35-72-91

Среднее

468,48

значение

Таблица №57 Определение среднего значения чистых арендных ставок

№пп

Адрес

Площадь,

Вид отделки

Ставка,

Условия

Источник

кв м

руб/кв

информации

ул. Сурикова,

130

улучшенная

400

Без учета коммунальных платежей

УК «Союз», тел.

38-04-36

ул. Московская4

улучшенная

400

Без учета коммунальных платежей

тел. 44-27-79

Ул Чапаева

улучшенная

550

Без учета коммунальных платежей

тел. 78-87-20

Ул Ленина 83

улучшенная

400

Без учета коммунальных платежей

www.dom43.ru

Ул Горького 5

улучшенная

400

Без учета коммунальных платежей

тел.: 40-55-81,40-

56-01

К Щорса 95

улучшенная

320

Без учета коммунальных платежей

www.dom43.ru

Среднее

411,67

значение

Средние значения, рассчитанные в Таблицах, принимаются для расчета корректировки при условии, что выборка

значений однородна, общая величина стандартного отклонения ошибки не должна превышать 20%.

Проверка результата на точность представлена в таблице

Таблица №58 Результаты проверки на точность

№пп

Наименование показателя

Значение для выборки

распределенных арендных

чистых арендных ставок

ставок

Объект сравнения №1

500

400

Объект сравнения №2

500

400

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 79 -

Объект сравнения №3

500

550

Объект сравнения №4

333,3

400

Объект сравнения №5

550

400

Объект сравнения №6

546

320

Объект сравнения №7

350

Количество объектов в выборке

Средняя скорректированная цена

468,5

411,67

Медиана

500

400

Среднеквадратичное

отклонение

72,5

46,1

скорректированной цены

Отношение Sx/Х (где Х - среднее значение

15,5%

11,2%

ряда)

Минимальное значение

333,3

320

Максимальное значение

550

Величина отклонения ошибки для среднего значения «распределенных арендных ставок составил 15,5%, для

«чистых» арендных ставок - 11,2%. Таким образом, выборки значений являются однородными, и принятые

значения могут приниматься для расчета корректировки.

Корректировка на отличия в условиях финансирования рассчитывается следующим образом:

Kу=l-(Арасп / Ачист),

Ку - корректировка на условия финансирования;

Арасп - среднее значении «распределенных» арендных ставок;

Ачист - среднее значении «чистых» арендных ставок;

Величина корректировки на условия финансирования рассчитана в Таблице ниже.

Таблица №59 Расчет корректировки

№пп

Наименование показателя

Ед изм

Значение

Средняя ставка аренды для условий финансирования «чистая»

Руб за 1 кв м в месяц

411,67

аренда общей площади

Средняя ставка аренды для условий финансирования

Руб за 1 кв м в месяц

468,48

«распределенная» аренда общей площади

Корректировка на отличия в условиях финансирования

(«распределенная» / «чистая» аренда)

1-(п.2/п.1)

Таким образом, величина а₂равна 14 процентам.

Для расчета операционных расходов Оценщиком проводилась выборка объектов недвижимого имущества с

«чистой» арендной ставкой (все расходы уплачиваются арендатором) и по «распределенной» арендной ставке -

включена только часть операционных расходов (отопление, водоснабжение, канализация), остальные расходы

(электричество, уборка, телефон, охрана, Интернет) арендатором будут уплачиваться отдельно. Для того чтобы

рассчитать корректировку, отражающую данное различие, Оценщиком была составлена выборка «чистых» и

«распределенных» ставок аренды, результаты выборки представлены в таблицах

Коэффициент капитализации равен

К=((1+0,1)Х (1-0,08)х(1-0,14)):10,4 Х 1,723 = 14,4

Коэфифицент капитализации равен 14,4 процента

Следует подчеркнуть, что величины ВРМ и коэффициента капитализации характеризуют не конкретный

оцениваемый объект, а сложившуюся ситуацию на рассматриваемом сегменте рынка. Поэтому при их расчете

недопустимо использовать скорректированные стоимостные характеристики объектов-аналогов, а необходимо

использовать имеющиеся данные по рассматриваемому сегменту рынка. При этом, с целью снижения размаха

используемых при расчетах исходных значений арендной платы и стоимости, сегмент рынка может быть сколь

угодно заужен. Единственным ограничением для «заужения» рынка является объем выборки, который обычно не

должен быть менее 7…8 элементов

Далее проводится расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Таблица №60 Расчет рыночной стоимости

Наименование

Объект оценки

Действительный валовый доход,руб

1 090 027

Операционные расходы, руб.

10 900

Денежный поток от операционной деятельности, руб.

1 079 127

ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК ДО УПЛАТЫ НАЛОГОВ, руб

1 079 127

Налог на имущество, руб.

ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК, руб.

1 079 127

Ставка капитализации

14,400

Рыночная стоимость, руб.

7 493 937

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 81 -

6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

6.1 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Заключительным элементом процесса оценки является согласование стоимостных показателей,

полученных с помощью указанных подходов, для определения итоговой величины стоимости оцениваемого

объекта. Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог

обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании

различных подходов к оценке и методов оценки. При согласовании рассматривается относительная приемлемость

каждого подхода для установления стоимости и достоверность данных, использованных при их применении.

Полученные данные и показатели стоимости оцениваются с помощью метода причинно-следственного анализа,

при котором процесс сведения учитывает сильные и слабые стороны каждого подхода, определяет, насколько они

существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка. При этом необходимо учитывать

следующее:

Анализ примененных методов и используемой информации позволяет сделать следующие выводы:

Подход сравнительного анализа продаж может быть весьма полезным инструментом оценки в тех случаях, когда

имеется достаточное количество рыночных данных для проведения сопоставлений с оцениваемым объектом.

Существенным недостатком этого метода является то, что, как правило, не бывает двух полностью идентичных

продаж и обычно Оценщик не обладает всей необходимой информацией об условиях сделки..

Очевидно, что двумя независимыми подходами оценщик получил две оценки величины рыночной

стоимости объектов.

Величины, полученные двумя подходами различаются. Для получения итогового значения рыночной стоимости

Объекта оценки каждой из полученных величин необходимо придать удельный вес.

Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ).

Метод анализа иерархии

- систематическая процедура для иерархического представления элементов

определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые

составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений Оценщика по парным сравнениям.

Для целей согласования используются следующие критерии согласования

Таблица № 61 Присвоение условных обозначений критериям

Формулировка критерия

Обозначение

Наличие в подходах возможности отражения действительных намерений потенциального

инвестора и продавца

Количество и полнота (в совокупности качество) данных, которые используются в исследовании

объекта оценки

Наличие в подходах характеристик, зависящих от конъюнктурных колебаний

Использование в подходах параметров, характеризующих специфические особенности объекта

оценки, изменяющих его стоимость

1. Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно

симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся

в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для

этого используется следующая шкала

Сопоставление относительной важности критериев

Таблица №62 Сопоставление критериев

Критерий

Над критерием

Насколько важнее

Присвоен балл

Существенное преимущество

Очевидное преимущество

Существенное преимущество

Незначительное преимущество

Сопоставление относительной важности критериев

Таблица №63 Критерии оценки

Критерий

Над

Насколько важнее

Присвоен

Объяснение

крите

балл

рием

Существенное преимущество

Логически доказуема предпочтительность суждений по

поводу одного из критериев перед другим

Очевидное преимущество

Один критерий более убедителен по отношению к

другому

Очевидное преимущество

Логически доказуема предпочтительность суждений по

поводу одного из критериев перед другим

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 82 -

Критерий

Над

Насколько важнее

Присвоен

Объяснение

крите

балл

рием

Существенное преимущество

Один критерий более убедителен по отношению к

другому

Незначительное преимущество

Имеются недостаточно веские соображения по

выражению одного из предпочтений

Незначительное преимущество

Имеются недостаточно веские соображения по

выражению одного из предпочтений

2. Далее для каждого критерия определяется вес по формуле

W ij =(Пaij)1/n. где aij- важность критерия (индекса)

3. Полученные веса нормируются

W ij = W ij / W

Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев

4. Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому

критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.

5. Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов

ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

Результаты расчета весовых коэффициентов для определения стоимости объекта приведены в нижеследующих

таблицах

Таблица № 64 Вычисление весов критериев

Критерии

Расчет

Итог

Вес

расчета

критерия

(АхВхСхD)^1/4

3,64

0,640

0,2

(АхВхСхD)^1/4

1,00

0,176

0,143

0,2

(АхВхСхD)^1/4

0,54

0,095

0,200

1,000

0,333

(АхВхСхD)^1/4

0,51

0,089

Сумма

5,69

1,000

Таблица №65 Сравнение оценочных подходов по критерию А

Подход

Доходный

Сравнитель

Расчет

Итог расчета

Вес подхода по

ный

критерию

Доходный

(1х2)^1/2

1,414

0,667

Сравнительный

0,500

(1х0,5)^(1/2)

0,707

0,333

Итого

2,121

1,000

Критерий отражает наличие в подходах возможности отражения действительных намерений

потенциального инвестора и продавца. Доходный подход имеет больший вес.

Таблица №66 Сравнение оценочных подходов по критерию В

Подход

Доходный

Сравнител

Расчет

Итог расчета

Вес подхода по

ьный

критерию

Доходный

0,2

(1х0,2)^1/2

0,447

0,167

Сравнительный

(1х5)^(1/2)

2,236

0,833

Итого

2,683

1,000

Критерий отражает количество и полноту (в совокупности качество) данных, которые используются в

исследовании объекта оценки. Сравнительный и доходный подходы имеет примерно одинаковый вес.

Таблица №67 Сравнение оценочных подходов по критерию С

Подход

Доходный

Сравнительны

Расчет

Итог расчета

Вес подхода по

критерию

Доходный

0,111

(1х0,111)^1/2

0,333

0,100

Сравнительный

9,000

(1х9)^(1/2)

3,000

0,900

Итого

3,333

1,000

Критерий отражает использование параметров, характеризующих наличие в подходах характеристик,

зависящих от конъюнктурных колебаний Эти особенности в большей степени отражает сравнительный подход,

поэтому этому подходу присвоен больший вес.

Таблица №68 Сравнение оценочных подходов по критерию D

Подход

Доходный

Сравнительный

Расчет

Итог расчета

Вес подхода по

критерию

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 83 -

Подход

Доходный

Сравнительный

Расчет

Итог расчета

Вес подхода по

критерию

Доходный

0,143

(1х0,1432^1/2

0,378

0,125

Сравнительный

7,000

(1х7)^(1/2)

2,646

0,875

Итого

3,024

1,000

Критерий отражает наличие в подходах характеристик, характеризующих специфические особенности

объекта оценки, изменяющих его стоимость. Эти намерения в большей степени отражает рынок, поэтому

сравнительному подходу присвоен вес, обозначающий преимущество.

Расчет итоговых удельных весовых подходов

Таблица №69 Расчет итоговых весовых подходов

Критерий/Подход

Расчет

Итог расчета

Доходный

0,667

0,167

0,100

0,125

0,667х0,64+0,167х0,176+0,1х0,095+0,125х0,089

0,476

Сравнительный

0,333

0,833

0,900

0,875

0,333х0,64+0,883х0,176+0,9х0,095+0,875х0,089

0,524

Сумма

1,000

1,00

6.2 ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Итоговая величина рыночной стоимости выводится с использованием коэффициентов взвешивания

результатов при различных подходах к оценке.

Таблица №70 Значение рыночной стоимости

Подход

Значение рыночной

Вес

Итоговая величина

стоимости, руб

рыночной стоимости, руб

Доходный

7493937

0,476

3570206

Сравнительный

8806551

0,524

4611000

ИТОГО

8181205

Итоговая величина рыночной стоимости приведена в таблице

Таблица №71 Итоговая величина рыночной стоимости разными подходами

Наименование объекта

Результат, полученный

Итоговая рыночная

сравнительным

доходным подходом,

стоимость, руб.

подходом, руб.

руб.

Помещение кафе "Винил". Площадь 226,7 кв. м.

8 806 551

7 493 937

8 181 205

Анализ полученных результатов на соответствие рыночным данным показал, что рыночная стоимость

оцениваемого объекта недвижимости имеет величину, соотносимую с показателями рынка. Стоимость объектов

находится в диапазоне средних величин для объектов, расположенных в аналогичной части города Кирова,

имеющих аналогичное назначение и техническое состояние.

Рыночная стоимость 1 кв. м общей площади оцениваемого объекта получилась равной 36 000 рублей.

Тем временем риэлторские фирмы, занимающиеся продажей коммерческой недвижимости, выставляют

аналогичные объекты по цене не менее 35 000 рублей за 1 кв. м, что отражено в расчетах сравнительного подхода.

Можно сделать вывод, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости соответствует рыночным

данным.

Таблица №72 Итоговая величина рыночной стоимости

№пп

Наименование

Год ввода

Итоговая величина рыночной

стоимости на дату оценки 09

августа 2010г., руб

Помещение кафе "Винил". Площадь 226,7 кв. м.

1989

8 181 000 рублей

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, принадлежащего МО «Город Киров», при согласовании результатов

на дату оценки

09 августа 2010 года с учетом НДС округленно равна:

Таблица №73 Итоговая величина рыночной стоимости

Помещение кафе "Винил". Площадь 226,7 кв. м.

8 181 000 рублей, вкл. НДС

Директор ООО «АНАЛИТИКС», оценщик

______________М.А.Королева

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 84 -

7.СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Заключение и отчет по оценке подготовлены ООО

«АНАЛИТИКС», специализирующейся в широком спектре

оценочных и консалтинговых услуг.

Таблица №74 Данные об оценщике

Полное наименование организации с указанием

ООО «АНАЛИТИКС»

организационно - правовой формы

Юридический адрес

610000, г. Киров, ул. Дрелевского, 18

ИНН

4345041069

ОГРН

1034316538101

Расчетные счета в банках

40702810300010001024 в ОАО КБ «Хлынов»

Полис страхования гражданской ответственности

№ 10160В4001813 выдан СК

«Военно

- страховая компания»

20.07.2010г.

Почтовый адрес

610000, г. Киров, а/я 023

Телефон/факс

(8332) 46-36-45, 781-786

Электронные адреса

E-mail: markor05@mail.ru

 Оценка собственности (купля, продажа, внесение в уставный капитал предприятия, кредитование под

залог оцениваемого имущества и др.)

 Оценка бизнеса (инвестиции, оценка акций, долей, ценных бумаг)

 Переоценка основных фондов

 Исследования в области недвижимости

 Анализ финансово-экономической деятельности предприятий различных отраслей промышленности

 Бизнес-планирование

Профессиональный уровень экспертов-оценщиков подтвержден дипломами МИПК при Санкт-Петербургском

государственном техническом университете, свидетельством о повышении квалификации Нижегородского

университета им. Н.И.Лобачевского.

Применяемые фирмой стандарты оценки соответствуют требованиям Федерального закона

«Об оценочной

деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года; федеральных стандартов оценки ФСО

№№1-3, сводом стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005) и «Международных

стандартов оценки МСО-2005» Международного комитета по стандартам оценки (IVSC).

В работе по оценке принимали участие:

Королева Марина Алексеевна, директор фирмы «АНАЛИТИКС» - сбор, подготовка и анализ данных, фотофиксация,

методическое обеспечение, оценка, составление отчета.

_________________________

Образование: В 1981г окончила Кировский политехнический институт по специальности «инженер-строитель».

Техническая подготовка: В 1995 году прошла подготовку на курсах Российского общества оценщиков по курсу

«Оценка рыночной стоимости недвижимости» (сертификат № 1198 от 12.02.95 г.). В 2000 - 2001 гг. прошел

профессиональную переподготовку в МИПК при Санкт-Петербургском государственном техническом

университете по программе «Оценка активов, бизнеса и инвестиций» (диплом ПП № 557369 от 17.05.2001 г.). В

октябре 2003 года прошла повышение квалификации в Нижегородском государственном университете им.

Н.И.Лобачевского по программе «Оценочная деятельность», свидетельство регистрационный номер 1550. В апреле

2007 года прошла курсы повышения квалификации в Межотраслевом институте повышения квалификации

Санкт-Петербургского политехнического университета по программе «Оценочная деятельность», свидетельство

регистрационный номер 10-146.

Опыт работы: с 1996 предприниматель без образования юридического лица. С

2002 года - директор ООО

«АНАЛИТИКС». Участвовала в оценке предприятий: компании «Лукойл», ЗАО «Муромский завод железобетонных

конструкций» (г. Муром), ОАО «Климатехника» (г.Москва), кировских предприятий - ОЦМ, ОМЗ, ОАО

«Восток», Кировский БХЗ, Песковский литейный завод, ОАО «Кировхлеб», КМЗ, ОАО «Физприбор», Кировский

МДК, ПТАО «Стайлинг», ОАО «Стрижстром», «Вятводспирт», ПТФ «Веста» и многих других.

Панагушина Ирина Анатольевна, специалист фирмы «АНАЛИТИКС» - сбор, подготовка данных, методическое

обеспечение.

_________________________

Образование: В 1981г окончила Кировский политехнический институт по специальности инженер-электрик.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 86 -

8. СПИСОК ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативные документы:

1. Гражданский кодекс РФ (Часть 1) № 51-ФЗ от 30.11.1994 г. с изменениями.

2. Гражданский кодекс РФ (Часть 2) № 14-ФЗ от 26.01.1996 г. с изменениями.

3. Гражданский кодекс РФ (Часть 3) № 146-ФЗ от 26.11.2001г. с изменениями.

4. Гражданский кодекс РФ (Часть 4) № 230-ФЗ от 18.12.2006 г. с изменениями.

5. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ.

6. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ

7. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001г. N 137-ФЗ.

8. Федеральный закон «О плате за землю» от 11.10.1991 г. № 1738-1.

9. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007г. № 221-ФЗ.

10. Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.2001г. № 78-ФЗ.

11. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. С

ищменениями

12. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002г. № 101-ФЗ.

13. .Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального

имущества"

14. Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 г. № 94.

15. Приложение К-1167 от 13.06.83 г. к письму Госстроя № 43-Д от 3.06.83 г.

16. Письмо Госстроя СССР № 14-Д от 6.09.90 г. с Приложением индексов изменений сметной стоимости СМР.

17. «Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС». М: Республиканское

управление технической инвентаризации, 1995 г.

18. Постановление Правительства РФ № 1 от 1.01.2002 г. «О классификации основных средств, включаемых в

амортизационные группы».

19. Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 (утверждены приказом Минфина РФ

от 30 марта 2001 г. № 26н).

20. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной

документации (СП 81-01-94). Санкт-Петербург: Минстрой России, 1995.

21. Правила оценки физического износа зданий ВСН-53-86(р) М.: Госгражданстрой, 1990 г.

22. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р"Об утверждении методических рекомендаций

по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков"

23. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные

распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

Методические материалы и литература:

1. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. «Рыночная оценка имущества города». Учебное пособие для ВУЗов. - М.:ЮНИТИ-

ДАНА,2003. -240 с.

«Строительное производство». В 3 т. Т.2 «Организация и технология работ» Л.П. Аблязов, В.А.Анзигитов,

К.И.Башлай и др.; Под ред.И.А. Онуфриева .- М.: Стройиздат, 1989.-527 с.:ил.-(Справочник строителя)

«Оценка недвижимости»: Учебник. Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. -М.:Финансы и статистика, 2002.-

496 с.:ил.

4. Озеров Е.С. «Экономика и менеджмент недвижимости». СПб.: Издательство «МКС», 2003.-423 с.

5. Тарасевич Е.И. «Финансирование инвестиций в недвижимость» СПбГТУ, СПб., 1996.-237 с.

6. Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости»- СПб Питер, 2001 -336 с.:ил. -(Серия «Учебники для

вузов»)

«Оценка земельных ресурсов» Учебное пособие. Под общей редакцией В.П.Антонова и П.Ф.Лойко -М.: и др.

Институт оценки природных ресурсов, 1999.- 364 с.

8. СНиП 1.04.03-85. «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и

сооружений» Госстрой СССР, Госплан СССР, -М.: Стройиздат, 1987. - 522 с.

9. Прокопишин А.П. «Капитальный ремонт зданий» Справочник инженера-сметчика. В 2 т. Т.1.- 2-е изд.,

перераб. И доп. -М.: Стройиздат, 1991. - 463 с.: ил.

10. Прокопишин А.П. «Капитальный ремонт зданий» Справочник инженера-сметчика. В 2 т. Т.2.- 2-е изд.,

перераб. И доп. -М.: Стройиздат, 1991. - 416 с.: ил.

11. Александров В.Г.

«Оценка функционального

(морального) устаревания зданий и сооружений» учебно-

практическое пособие /В.Т.Александров- СПб: Астерион, 2007-212 с.

12. Бабенко Р.В. «Техника оценки офисной и промышленной недвижимости»- Ростов н/Д: НПО «Лаборатория

экономического инжиниринга», 2006.-312 с.

13. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости» Учебное пособие-М.

ИКЦ «МарТ», Ростов н/Д, Издательский центр «МарТ», 2006-448 с.

14. Калинин В.М., Сокова С.Д. «Оценка технического состояния зданий» Учебник.-М, МНФРА-М, 2006.-268 с.

Отчёт № 218/10 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (Помещение кафе «Винил») - часть 2