ОТЧЕТ сбербанка об ОЦЕНКЕ № 501-16 объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Попова, дом 11 - часть 10

Э

Э

к

к

с

с

п

п

е

е

р

р

т

т

н

н

о

о

-

-

о

о

ц

ц

е

е

н

н

о

о

ч

ч

н

н

о

о

е

е

 

 

а

а

г

г

е

е

н

н

т

т

с

с

т

т

в

в

о

о

 

 

"

"

Л

Л

Е

Е

Д

Д

О

О

Н

Н

"

"

 

 

т

т

е

е

л

л

.

.

/

/

ф

ф

а

а

к

к

с

с

 

 

8

8

(

(

3

3

8

8

1

1

2

2

)

)

 

 

5

5

3

3

-

-

9

9

9

9

-

-

4

4

3

3

 

 

 

 

о

о

т

т

ч

ч

е

е

т

т

 

 

№

№

 

 

5

5

0

0

1

1

-

-

1

1

6

6

 

 

о

о

т

т

 

 

2

2

3

3

 

 

д

д

е

е

к

к

а

а

б

б

р

р

я

я

 

 

2

2

0

0

1

1

6

6

 

 г.

 

7

7

3

3

 

 

Корректировка на отношение цены продажи и ставок аренды за вспомогательные 

помещения и места общего пользования к цене продажи и ставкам за основные площади 

 

Корректировка  определяется  согласно    Справочнику  оценщика  недвижимости  –  2016  том  2 

«Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Нижний Новгород, 2016. 

Таблица 6.6.8 

Элемент сравнения - Арендопригодная площадь 

Наименование коэффициента 

Среднее значение 

Расширенный 

интервал 

Отношение арендопригодной площади к общей площади объекта 

0,78 

0,69 

0,88 

В  качестве  величины  корректировки  для  ставок  аренды  принято  среднее  значение  интервала 

равное 0,78. Оценщик считает возможным применить этот коэффициент и для цены продажи торгово-
офисных  объектов,  так  как  динамика  цены  продажи  объектов  в  зависимости  от  назначения 
(вспомогательные/основные) такая же, как и для арендных ставок.  

 

Корректировка на качество отделки 

Для определения корректировок было проведено исследование зависимости удельного показателя 

стоимости  объекта  от  качества  отделки.  В  ходе  исследования  определена  шкала  уровней  отделки  в 
зависимости от качества отделочных работ и систематизированы среднерыночные показатели стоимости 
услуг  строительных  компаний  и  доступных  смет  на  строительные  и  отделочные  работы  за  последний 
год.  Были  выявлены  интервалы  затрат  на  отделочные  работы  при  различном  уровне  качества  отделки 
для  нежилой  недвижимости.  Полученные  интервалы  затрат  на  отделку  были  дополнительно 
подтверждены  сметными  расчетами  ЗАО  «Сибирский  региональный  центр  ценообразования  в 
строительстве». Развернутое описание и состав отделочных работ для каждого из пяти уровней отделки 
приведены  в  Приложении.  Корректировка  определена  с  помощью  сборника  корректировок, 
применяемых при расчете рыночной и ликвидационной стоимостей объектов недвижимости в г. Омске и 
Омской области, 3 квартал 2016г., НП "ОКО", г. Омск 

 Данные представлены в следующей таблице

: 

 

Расчетные затраты на отделочные работы различного уровня качества для  торгово-

офисных  помещений 

 

Таблица 6.6.9.1 

Описание качества отделочных работ 

Интервал расчетных затрат на 

отделку 

Средние расчетные затраты на 

отделку 

Без отделки (требуется отделка) 

0,0 т.р./кв.м 

0,0 т.р./кв.м 

Удовлетворительная отделка (эконом) 

1,9 т.р./кв.м – 4,1 т.р./кв.м 

3,0 т.р./кв.м 

Хорошая отделка (стандарт) 

4,1 т.р./кв.м – 7,1 т.р./кв.м 

5,6 т.р./кв.м 

Улучшенная отделка (с элементами дизайна) 

7,3 т.р./кв.м – 11,3 т.р./кв.м 

9,3 т.р./кв.м 

Отличная отделка (индивидуальные дизайнерские 
работы) 

от 11,00 т.р./кв.м 

от 11,00 т.р./кв.м 

Изучение  рынка  жилых  и  нежилых  помещений  показало,  что  стоимость  отделочных  работ  не  всегда 

полностью  может  быть  включена  в  итоговую  рыночную  стоимость  объекта.  То  есть  инвестор,  который 
приобрел  помещение  без  ремонта  за  сумму  Х,  а  затем  отремонтировал  его  за  сумму  Y,  продавая  объект,  в 
половине  случаев  получает  рыночную  стоимость  меньшую,  чем  сумма  X  +  Y.  Более  глубокое  изучение 
влияния  данного  фактора  на  стоимость  позволило  сделать  вывод  о  непрямой  зависимости  изменения 
рыночной стоимости от качества отделки, определяемое через величину затрат на ремонтные работы. Таким 
образом,  при  расчете  корректировки  на  качество  отделки  возникает  необходимость  коррекции  величины 
расходов на отделочные работы в меньшую сторону. Для решения этой задачи экспертами были разработаны 
корректирующие  коэффициенты,  которые  для  жилой,  торговой  и  офисной  недвижимости  находятся  в 
интервале от 1 до 0,5, а для производственно-складской недвижимости в интервале от 1 до 0,2. 

Для  облегчения  выбора  и  обоснования  необходимого  интервала  затрат  на  отделку  рабочей  группой 

экспертов  были  рассмотрены  факторы,  влияющие  на  величину  корректировки  на  состояние  отделки.  При 
этом  были  описаны  факторы,  положительно  влияющие  на  стоимость  отделочных  работ  (повышающие),  и 
факторы, отрицательно влияющие на стоимость отделочных работ (понижающие). 

Факторы, повышающие стоимость отделки: 



 

Наличие элементов отделки из категории отделки лучшего качества; 



 

Незначительный срок, прошедший после проведения ремонта; 



 

Материалы и качество работ удовлетворяют наилучшим параметрам качества для соответствующей 
категории; 



 

Отсутствие дефектов отделки. 

Факторы, понижающие стоимость отделки: 



 

Наличие элементов отделки из категории отделки худшего качества; 



 

Значительный срок, прошедший после проведения ремонта; 

Э

Э

к

к

с

с

п

п

е

е

р

р

т

т

н

н

о

о

-

-

о

о

ц

ц

е

е

н

н

о

о

ч

ч

н

н

о

о

е

е

 

 

а

а

г

г

е

е

н

н

т

т

с

с

т

т

в

в

о

о

 

 

"

"

Л

Л

Е

Е

Д

Д

О

О

Н

Н

"

"

 

 

т

т

е

е

л

л

.

.

/

/

ф

ф

а

а

к

к

с

с

 

 

8

8

(

(

3

3

8

8

1

1

2

2

)

)

 

 

5

5

3

3

-

-

9

9

9

9

-

-

4

4

3

3

 

 

 

 

о

о

т

т

ч

ч

е

е

т

т

 

 

№

№

 

 

5

5

0

0

1

1

-

-

1

1

6

6

 

 

о

о

т

т

 

 

2

2

3

3

 

 

д

д

е

е

к

к

а

а

б

б

р

р

я

я

 

 

2

2

0

0

1

1

6

6

 

 г.

 

7

7

4

4

 

 



 

Материалы  и  качество  работ  характеризуются  низкими  качественными  показателями  для 
соответствующей категории; 



 

 Наличие дефектов отделки.

 

 

Корректировка на качество отделки по арендной ставке 

Корректировка  определяется  согласно    Справочнику  оценщика  недвижимости  –  2016  том  2 

«Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Нижний Новгород, 2016.

 

Таблица 6.6.10.2 

Элемент сравнения - состояние отделки 

Наименование коэффициента 

Среднее значение 

Расширенный 

интервал 

Удельная арендная ставка 
Отношение удельной арендной ставки объекта без отделки, к удельной 
арендной ставке такого же объекта с отделкой в среднем состоянии 

0,78 

0,71 

0,85 

Отношение удельной арендной ставки объекта с отделкой, требующей 
косметического ремонта, к удельной арендной ставке такого же объекта с 
отделкой в среднем состоянии 

0,86 

0,80 

0,91 

Отношение удельной арендной ставки объекта с отделкой "люкс", к 
удельной арендной ставки такого же объекта с отделкой в среднем 
состоянии 

1,23 

1,13 

1,32 

 

 

Корректировка на обеспеченность парковочными местами 

 
Корректировка  определяется  согласно    Справочнику  оценщика  недвижимости  –  2016  том  2 

«Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Нижний Новгород, 2016. 

Корректировка на обеспеченность парковочными местами (интервал) 

Таблица 6.6.11 

Элемент сравнения - тип парковки 

Наименование коэффициента 

Среднее значение 

Расширенный 

интервал 

Удельная цена 
Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта без парковки к 
удельной цене (арендной ставке) объекта со стихийной парковкой 

0,91 

0,88 

0,94 

Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта с организованной 
парковкой к удельной цене (арендной ставке) объекта со стихийной 
парковкой 

1,11 

1,06 

1,17 

 

Корректировка на этаж расположения 

 
 

Корректировка  определяется  согласно    Справочнику  оценщика  недвижимости  –  2016  том  2 

«Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Нижний Новгород, 2016. 

Таблица 6.6.12

 

Корректирующие коэффициенты по цене предложений и ставок аренды на этаж для 

торгово-офисных помещений для г.Омска. 

Элемент сравнения - расположение встроенного помещения в здании (этаж) 

Наименование коэффициента 

Среднее значение 

Расширенный 

интервал 

Удельная цена 
Отношение удельной цены объекта в подвале к удельной цене такого же 
объекта на 1 этаже 

0,71 

0,63 

0,79 

Отношение удельной цены объекта в цоколе к удельной цене такого же 
объекта на 1 этаже 

0,82 

0,75 

0,89 

Отношение удельной цены объекта на 2 этаже и выше к удельной цене 
такого же объекта на 1 этаже 

0,87 

0,81 

0,93 

Удельная арендная ставка 
Отношение удельной арендной ставки объекта в подвале к удельной 
арендной ставке такого же объекта на 1 этаже 

0,72 

0,63 

0,80 

Отношение удельной арендной ставки объекта в цоколе к удельной 
арендной ставке такого же объекта на 1 этаже 

0,82 

0,75 

0,89 

Отношение удельной арендной ставки объекта на 2 этаже и выше к 
удельной арендной ставке такого же объекта на 1 этаже 

0,86 

0,80 

0,92 

Э

Э

к

к

с

с

п

п

е

е

р

р

т

т

н

н

о

о

-

-

о

о

ц

ц

е

е

н

н

о

о

ч

ч

н

н

о

о

е

е

 

 

а

а

г

г

е

е

н

н

т

т

с

с

т

т

в

в

о

о

 

 

"

"

Л

Л

Е

Е

Д

Д

О

О

Н

Н

"

"

 

 

т

т

е

е

л

л

.

.

/

/

ф

ф

а

а

к

к

с

с

 

 

8

8

(

(

3

3

8

8

1

1

2

2

)

)

 

 

5

5

3

3

-

-

9

9

9

9

-

-

4

4

3

3

 

 

 

 

о

о

т

т

ч

ч

е

е

т

т

 

 

№

№

 

 

5

5

0

0

1

1

-

-

1

1

6

6

 

 

о

о

т

т

 

 

2

2

3

3

 

 

д

д

е

е

к

к

а

а

б

б

р

р

я

я

 

 

2

2

0

0

1

1

6

6

 

 г.

 

7

7

5

5

 

 

Корректировка на наличие отдельного входа 

 

Корректировка  определяется  согласно    Справочнику  оценщика  недвижимости  –  2016  том  2 

«Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Нижний Новгород, 2016. 

Таблица 6.6.13

 

Корректирующие коэффициенты по цене предложений и ставок аренды на наличие 

отдельного входа для торгово-офисных помещений для г.Омска. 

Элемент сравнения - наличие отдельного входа 

Наименование коэффициента 

Среднее значение 

Расширенный 

интервал 

Удельная цена 
Отношение удельной цены объекта без отдельного входа к удельной цене 
такого же объекта с отдельным входом 

1,24 

1,13 

1,36 

Удельная арендная ставка 
Отношение удельной арендной ставки объекта без отдельного входа к 
удельной арендной ставке такого же объекта с отдельным входом 

1,23 

1,13 

1,34 

 

Корректировка на техническое состояние здания 

 

Корректировка  определяется  согласно    Справочнику  оценщика  недвижимости  –  2016  том  2 

«Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Нижний Новгород, 2016. 

Таблица 6.6.14

 

Корректирующие коэффициенты по цене предложений и ставок аренды на 

техническое состояние здания для торгово-офисных помещений для г.Омска. 

Элемент сравнения - физическое состояние объекта 

Наименование коэффициента 

Среднее значение 

Расширенный 

интервал 

Удельная цена 
Отношение удельной цены объекта в хорошем состоянии (новом здании) к 
удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии 

1,24 

1,13 

1,36 

Отношение удельной цены объекта, требующего ремонта (в 
неудовлетворительном состоянии) к удельной цене такого же объекта в 
удовлетворительном состоянии 

0,73 

0,64 

0,82 

Удельная арендная ставка 
Отношение удельной арендной ставки объекта в хорошем состоянии 
(новом здании) к удельной арендной ставке такого же объекта в 
удовлетворительном состоянии 

1,23 

1,13 

1,34 

Отношение удельной арендной ставки объекта, требующего ремонта (в 
неудовлетворительном состоянии) к удельной арендной ставке такого же 
объекта в удовлетворительном состоянии 

0,73 

0,64 

0,82 

 

Корректировка на тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание) 

Корректировка  определяется  согласно    Справочнику  оценщика  недвижимости  –  2016  том  2 

«Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Нижний Новгород, 2016. 

Таблица 6.6.15

 

Корректирующие коэффициенты на тип объекта (встроенное помещение, отдельно 

стоящее здание) для торгово-офисных помещений для г.Омска. 

 

 

Элемент сравнения - тип объекта 

Наименование коэффициента 

Среднее значение 

Расширенный 

интервал 

Удельная цена 
Отношение удельной цены встроенного помещения, к удельной цене 
такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком в пределах 
застройки 

0,90 

0,85 

0,96 

Удельная арендная ставка 
Отношение удельной арендной ставки встроенного помещения, к 
удельной арендной ставке такого же отдельно стоящего объекта с 
земельным участком в пределах застройки 

0,93 

0,88 

0,98 

 

 
 
 

 

Э

Э

к

к

с

с

п

п

е

е

р

р

т

т

н

н

о

о

-

-

о

о

ц

ц

е

е

н

н

о

о

ч

ч

н

н

о

о

е

е

 

 

а

а

г

г

е

е

н

н

т

т

с

с

т

т

в

в

о

о

 

 

"

"

Л

Л

Е

Е

Д

Д

О

О

Н

Н

"

"

 

 

т

т

е

е

л

л

.

.

/

/

ф

ф

а

а

к

к

с

с

 

 

8

8

(

(

3

3

8

8

1

1

2

2

)

)

 

 

5

5

3

3

-

-

9

9

9

9

-

-

4

4

3

3

 

 

 

 

о

о

т

т

ч

ч

е

е

т

т

 

 

№

№

 

 

5

5

0

0

1

1

-

-

1

1

6

6

 

 

о

о

т

т

 

 

2

2

3

3

 

 

д

д

е

е

к

к

а

а

б

б

р

р

я

я

 

 

2

2

0

0

1

1

6

6

 

 г.

 

7

7

6

6

 

 

6.7 Описание Объектов 

 

Оцениваемые объекты:  
Объект  оценки  №1:  Земельный  участок  площадью  764.00  кв.м  с  кадастровым  номером  55:36:03  01 
20:0060, предоставлен для общественно-деловых целей под строение, расположен на землях поселений 
относительно пристройки к жилому дому (операционная касса) г. Омск, Советский административный 
округ, ул. К.Попова, д.11. 
Объект оценки №2: Нежилое помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 668 кв.м. , номера на 
поэтажном плане: 1-4. Этаж: 1, подвал. Литер: А1. Адрес (местоположение): г.Омск, ул. Попова, дом 11 
Характеристики объектов оценки представлены в табл.6.7.1-6.7.3. 
 

Э

Э

к

к

с

с

п

п

е

е

р

р

т

т

н

н

о

о

-

-

о

о

ц

ц

е

е

н

н

о

о

ч

ч

н

н

о

о

е

е

 

 

а

а

г

г

е

е

н

н

т

т

с

с

т

т

в

в

о

о

 

 

"

"

Л

Л

Е

Е

Д

Д

О

О

Н

Н

"

"

 

 

т

т

е

е

л

л

.

.

/

/

ф

ф

а

а

к

к

с

с

 

 

8

8

(

(

3

3

8

8

1

1

2

2

)

)

 

 

5

5

3

3

-

-

9

9

9

9

-

-

4

4

3

3

 

 

 

 

о

о

т

т

ч

ч

е

е

т

т

 

 

№

№

 

 

5

5

0

0

1

1

-

-

1

1

6

6

 

 

о

о

т

т

 

 

2

2

3

3

 

 

д

д

е

е

к

к

а

а

б

б

р

р

я

я

 

 

2

2

0

0

1

1

6

6

 

 г.

 

7

7

7

7

 

 

Таблица 6.7.1 

Характеристика 

Здание 

Объект оценки №2 

Состояние по 

техническому паспорту 

и по результатам 

осмотра 

Объект права 

  

Нежилое помещение, назначение: нежилое. Площадь: 

общая 668 кв.м. , номера на поэтажном плане: 1-4. Этаж: 

1, подвал. Литер: А1. Адрес (местоположение): г.Омск, 

ул. Попова, дом 11 

  

Литера 

А1 

  

Кадастровый номер 

  

55:36:030120:3424 

  

Год постройки 

1992 

  

Максимальная этажность 
здания 

1 

  

Группа капитальности 

1 

  

Балансовая стоимость 

  

38 717 237,38 

  

Этаж 

  

1 

подвал   

Строительный объем, куб. м. 

  

1 195 

1 056   

Общая площадь по ТП, кв.м. 

  

324,7 

343,3   

Площадь по 
правоподтверждающим 
документам, кв.м. 

  

668,0 

  

Фундаменты 

бетонный ленточный 

  

трещины 

Стены/перегородки        

панели, 
кирпич/кирпичные, 
гипсобетонные 

панели, кирпичные, отделка фасадной 

плиткой/кирпичные 

видимых повреждений 
нет 

Перекрытия 

ж/б плиты 

ж/б плиты 

обследование не 
проводилось 

Кровля 

мягкая 

  

обследование не 
проводилось 

Внутренняя отделка :Полы    

линолеум, керамогранит, 

керамическая плитка 

бетонный пол 

1 этаж - видимых 
повреждений нет. Подвал 
- сколы, трещины, 
загрязнения 

Проемы:               оконные    

ПВХ 

- 

видимых повреждений 
нет 

                              дверные      

ПВХ, деревянные глухие, 

деревянные остекленные, 

стеклянные двери, 

металлические 

металлические 

1 этаж - видимых 
повреждений нет. Подвал 
- заложен проем ворот (в 
помещение №4), 
оборудован дверной 
проем с металлической 
дверью. 

Стены 

  

окрашено водоэмульсией, 

керамическая плитка 

частично окрашено 

известковым раствором, 

частично без отделки 

1 этаж - местами 
загрязнения окрасочного 
слоя. Подвал - 
загрязнения, местами 
повреждения окрасочного 
слоя 

потолки 

  

водоэмульсия, подвесной 

потолок Армстронг 

частично окрашено 

известковым раствором, 

частично без отделки 

2 этаж - видимых 
повреждений нет. Подвал 
- загрязнения, местами 
повреждения окрасочного 
слоя 

Электроснабжение 

скрытая проводка 

скрытая проводка 

видимых повреждений 
нет 

Вид отопления 

от ТЭЦ 

от ТЭЦ 

видимых повреждений 
отопительных приборов 
нет 

Водоснабжение 

от городской сети 

от городской сети 

видимых повреждений 
системы и сантехники нет 

Горячее водоснабжение 

централизованное 

централизованное 

Канализация 

в городскую сеть 

в городскую сеть 

видимых повреждений 
системы и сантехники нет 

Телефон , интернет 

  

телефон, интернет 

 

  

Вентиляция, кондиционер  имеется (вентиляция) 

кондиционер, вентиляция 

вентиляция 

видимых повреждений 
нет 

Охрана, сигнализация, 
пожарная сигнализация 

  

охрана, пожарная 

сигнализация, система 

видеонаблюдения 

 

видимых повреждений 
нет 

Сведения о перепланировках 
и переоборудовании 

Уменьшение общей площади на 3,9кв.м. 

Соответствие поэтажному 
плану БТИ 

  

Не соответствует. В результате осмотра было выявлено 

следующее несоответствие: Объединение помещений 

№№5,6 на поэтажном плане 1 этажа путем демонтажа 

ненесущих перегородок. 

  

Э

Э

к

к

с

с

п

п

е

е

р

р

т

т

н

н

о

о

-

-

о

о

ц

ц

е

е

н

н

о

о

ч

ч

н

н

о

о

е

е

 

 

а

а

г

г

е

е

н

н

т

т

с

с

т

т

в

в

о

о

 

 

"

"

Л

Л

Е

Е

Д

Д

О

О

Н

Н

"

"

 

 

т

т

е

е

л

л

.

.

/

/

ф

ф

а

а

к

к

с

с

 

 

8

8

(

(

3

3

8

8

1

1

2

2

)

)

 

 

5

5

3

3

-

-

9

9

9

9

-

-

4

4

3

3

 

 

 

 

о

о

т

т

ч

ч

е

е

т

т

 

 

№

№

 

 

5

5

0

0

1

1

-

-

1

1

6

6

 

 

о

о

т

т

 

 

2

2

3

3

 

 

д

д

е

е

к

к

а

а

б

б

р

р

я

я

 

 

2

2

0

0

1

1

6

6

 

 г.

 

7

7

8

8

 

 

Таблица 6.7.2 

 

Описание земельного участка (объект оценки №1) 

Показатель 

Описание или характеристика показателя 

Наименование 

Земельный участок площадью 764.00 кв.м с кадастровым номером 

55:36:03 01 20:0060, предоставлен для общественно-деловых целей под 

строение, расположен на землях поселений относительно пристройки к 

жилому дому (операционная касса) г. Омск, Советский 

административный округ, ул. К.Попова, д.11. 

Адрес (местоположение) 

расположен относительно пристройки к жилому дому (операционная 

касса) г. Омск, Советский административный округ, ул. К.Попова, д.11. 

Площадь участка, кв.м 

764.00 

Кадастровый номер 

55:36:03 01 20:0060 

Категория земель 

земли поселений 

Разрешенное использование  

для общественно-деловых целей под строение 

Рельеф 

ровный 

Занятость объекта 

пристройка к жилому дому (операционная касса) 

Инженерные коммуникации 

все коммуникации находятся на участке 

 

Таблица 6.7.3 

 

Характеристика местоположения объектов 

Показатель 

Описание или характеристика показателя 

Округ или район области 

Советский административный округ города Омска 

Преобладающая застройка микрорайона 

жилой массив 

Транспортная доступность 

хорошая 

Объекты транспортной инфраструктуры 

ближайшая остановка общественного транспорта "Микрорайон 

Юбилейный"  расположена в 3-5 минутах пешей доступности. 

Объекты промышленной инфраструктуры 

имеются 

Экологическая обстановка 

удовлетворительная 

Состояние прилегающей территории 

удовлетворительное 

Престижность района 

средняя 

Выход на "красную линию" застройки 

есть (объекты расположены на второстепенной магистрали) 

Дополнительные сведения 

нет 

Правовой статус 

Объект оценки №1 

Вид права 

собственность 

Собственник 

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской 

Федерации (открытое акционерное общество). ИНН 7707083893. 

Местонахождение: г.Москва, ул. Вавилова, 19. Зарегистрировано 

20.06.1991г. №1481 в Центральном банке Российской Федерации. 

Свидетельство о внесении записи в Единый государственный 

реестр юридических лиц о юридическом лице: серия 77 № 

004856976 выдано 16.08.2002г. Управлением МНС по России в г. 

Москве. 

Основание 

Заказчиком представлены документы, перечисленные в разделе 1, 

п. 5. 

Ограничения (обременения) права 

не зарегистрировано (см.Приложение 8) 

Объект оценки №2 

Вид права 

собственность 

Собственник 

Открытое акционерное общество "Сбербанк России". ИНН 

7707083893. ОГРН 1027700132195. КПП 775001001. Дата 

регистрации: 20.06.1991 г., наименование органа регистрации: 

Центральный Банк Российской Федерации. Адрес (место 

нахождения) постоянно действующего исполнительного органа 

юридического лица: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, 19. 

Основание 

Заказчиком представлены документы, перечисленные в разделе 1, 

п. 5. 

Ограничения (обременения) права 

не зарегистрировано (см.Приложение 8) 

 

 

Данные о размерах, площадях, высоте и конструкциях взяты из Технического паспорта нежилого 

помещения  №1П,  Кадастрового  паспорта  помещения,  Кадастрового  плана  земельного  участка  и  по 
результатам осмотра объекта и интервью с Заказчиком.  

Э

Э

к

к

с

с

п

п

е

е

р

р

т

т

н

н

о

о

-

-

о

о

ц

ц

е

е

н

н

о

о

ч

ч

н

н

о

о

е

е

 

 

а

а

г

г

е

е

н

н

т

т

с

с

т

т

в

в

о

о

 

 

"

"

Л

Л

Е

Е

Д

Д

О

О

Н

Н

"

"

 

 

т

т

е

е

л

л

.

.

/

/

ф

ф

а

а

к

к

с

с

 

 

8

8

(

(

3

3

8

8

1

1

2

2

)

)

 

 

5

5

3

3

-

-

9

9

9

9

-

-

4

4

3

3

 

 

 

 

о

о

т

т

ч

ч

е

е

т

т

 

 

№

№

 

 

5

5

0

0

1

1

-

-

1

1

6

6

 

 

о

о

т

т

 

 

2

2

3

3

 

 

д

д

е

е

к

к

а

а

б

б

р

р

я

я

 

 

2

2

0

0

1

1

6

6

 

 г.

 

7

7

9

9

 

 

6.8 Ликвидность объекта оценки 

 

Ликвидность  имущества,  характеризуется  тем,  насколько  быстро  объект  можно  обменять  на 

деньги,  т.е.  продать  по  цене,  адекватной  рыночной  стоимости  на  открытом  рынке  в  условиях 
конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а 
на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Количественной  характеристикой  ликвидности  может  являться  время  рыночной  экспозиции 

объекта,  т.е.  время,  которое  требуется  для  продажи  объекта  на  открытом  и  конкурентном  рынке  по 
рыночной стоимости [10.1;10.4]. 

Зависимость ликвидности от сроков экспозиции объекта представлена в табл.6.8.1. 

Таблица 6.8.1 

Показатель 
ликвидности 

Высокая 

Средняя 

Низкая 

Примерный срок 
реализации, мес. 

1-2 

3-6 

7-18 

Функциональная  полезность  такой  градации  заключается  прежде  всего  в  возможности 

сопоставления  определенной  степени  ликвидности  со  значением  ликвидационной.  Более  высокая 
степень ликвидности соответствует меньшему размеру скидки и дисконта. Это обусловлено тем, что для 
более  ликвидного  имущества  существует  большая  вероятность  найти  в  ограниченный  период 
реализации покупателя, желающего предложить адекватную цену за имущество. 

Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество. Так, например, 

торговая  недвижимость,  расположенная  на  оживленных  магистралях,  всегда  востребована  на  рынке  и 
может  быть  продана  в  ограниченный  период  времени  по  стоимости,  близкой  к  рыночной.  В  качестве 
альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, 
оставшуюся как наследие советской индустриальной эпохи. Спрос на такую недвижимость достаточно 
невелик. 

Иными факторами, влияющими на ликвидность, являются: 
Эластичность  спроса  на  данный  вид  имущества.  Например,  жилые  помещения.  При  отсутствии 

дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно небольшое снижение цены 
приведет к увеличению количества желающих приобрести жилую недвижимость. Аналогичный вывод 
можно  сделать  в  отношении  коммерческой  недвижимости,  например  помещения  на  первых  этажах 
жилых домов; 

Состояние  имущества.  Как  правило,  старое  и  изношенное  имущество  в  меньшей  степени 

ликвидно, нежели относительно новое, не требующее больших затрат на восстановление ремонт; 

Масштабность.  Характеризуется  снижением  ликвидности  имущества,  обладающего  размерами, 

существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. 

Местоположение.  Считается  одним  из  основных  факторов,  которые  существенно  влияют  на 

стоимость недвижимости. 

Рыночная ситуация в заданном сегменте рынка. Соотношение спроса и предложения. Активность 

рынка. Емкость рынка. Динамика развития рынка. Эластичность спроса на данный вид имущества 

Показатель ликвидности принципиально влияет на выбор подхода к оценке и вида определяемой 

стоимости. 

Срок  экспозиции  для  земельных  участков  под  коммерческую  торгово-офисную  застройку 

составляет от 4,1 до 9,8 месяцев, для объектов торгового назначения составляет от 2,6 до 8,5 месяцев, 
для офисных помещений от 3,8 до 8,7 согласно «Анализу рынка жилой и коммерческой недвижимости г. 
Омска 3 квартал 2016г.» [10.4].  

Объект  оценки  представляет  собой  земельный  участок  с  расположенным  на  нем  встроено-

пристроенным  нежилым  помещением  общей  площадью  668  кв.м.  с  хорошей  отделкой,  центральными 
коммуникациями, системой кондиционирования воздуха, охраной, пожарной сигнализацией и системой 
видеонаблюдения.  Объект  оценки  расположен  в  жилом  микрорайоне  Юбилейный  Советского 
административного  округа  г.Омска,  преобладающая  застройка  которого  многоэтажные  жилые  дома.  
Спрос на аналогичный вид недвижимости в месторасположении объектов оценки оценивается как ниже 
средней.  Поэтому  для  объекта  оценки  принят  срок  экспозиции  более  6  месяцев.  Согласно  табл.6.8.1., 
ликвидность объекта определена как низкая. 

 
 
 
 

Э

Э

к

к

с

с

п

п

е

е

р

р

т

т

н

н

о

о

-

-

о

о

ц

ц

е

е

н

н

о

о

ч

ч

н

н

о

о

е

е

 

 

а

а

г

г

е

е

н

н

т

т

с

с

т

т

в

в

о

о

 

 

"

"

Л

Л

Е

Е

Д

Д

О

О

Н

Н

"

"

 

 

т

т

е

е

л

л

.

.

/

/

ф

ф

а

а

к

к

с

с

 

 

8

8

(

(

3

3

8

8

1

1

2

2

)

)

 

 

5

5

3

3

-

-

9

9

9

9

-

-

4

4

3

3

 

 

 

 

о

о

т

т

ч

ч

е

е

т

т

 

 

№

№

 

 

5

5

0

0

1

1

-

-

1

1

6

6

 

 

о

о

т

т

 

 

2

2

3

3

 

 

д

д

е

е

к

к

а

а

б

б

р

р

я

я

 

 

2

2

0

0

1

1

6

6

 

 г.

 

8

8

0

0

 

 

 

6.9 Анализ наиболее эффективного использования 

 

Наиболее  эффективное  использование  представляет  собой  такое  использование  недвижимости, 

которое  максимизирует  ее  продуктивность  (соответствует  ее  наибольшей  стоимости)  и  которое 
физически  возможно,  юридически  разрешено  (на  дату  определения  стоимости  объекта  оценки)  и 
финансово оправдано. 

Стандартное  понятие  наиболее  эффективного  использования,  применяемое  в  настоящем  отчете, 

определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенного 
на  нем  объекта  с  наилучшей  отдачей,  причем  с  непременным  условием  физической  возможности, 
должного  обеспечения  и  финансовой  оправданности  такого  рода  действий.  Подразумевается,  что 
определение  наиболее  эффективного  использования  является  результатом  суждений  оценщика  на 
основе  его  аналитических  навыков,  тем  самым,  выражает  лишь  мнение,  а  не  безусловный  факт.  В 
практике оценки недвижимости положение о наиболее эффективном использовании представляет собой 
посылку  для  дальнейшей  стоимостной  оценки  объекта.  При  определении  вариантов  наиболее 
эффективного использования применяются четыре основных критерия анализа:  

  допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не 

противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника. 

  физическая  осуществимость  –  объемно-планировочные  характеристики  и  техническая 

оснащенность коммуникациями делают физически осуществимым вариант использования объекта. 

  финансовая  целесообразность  -  допустимый  с  точки  зрения  закона  характер  использования 

объекта должен обеспечить чистый доход собственнику.  

  максимальная  продуктивность  -  кроме  получения  чистого  дохода  как  такового,  наиболее 

эффективное  использование  подразумевает  либо  максимизацию  чистого  дохода  собственника,  либо 
достижение максимальной стоимости самого объекта.  

Те  потенциальные  варианты  использования,  которые  не  отвечают  хотя  бы  одному  из  выше 

упомянутых критериев, не являются наиболее эффективным использованием для оцениваемого объекта 
недвижимости.  Под  объектом  недвижимости  при  этом  понимается  земельный  участок  с  улучшениями 
(застройкой). 

Опираясь  на  анализ  наиболее  типичного  использования  нежилых  зданий  и  помещений,  а  также 

исходя  из  технических  особенностей  Объекта,  Специалисты  решили  рассмотреть  в  ходе  анализа 
наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования: 



 

жилое; 



 

офисное; 



 

торговое; 



 

производственное; 



 

складское. 

При анализе оптимального варианта использования Специалисты провели качественный анализ 

возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям. 

Жилое назначение 

Объект  оценки  относится  к  объектам  нежилого  фонда,  поэтому  использование  Объекта  оценки  в 

качестве жилого не соответствует критерию юридической допустимости. 

Производственное и складское назначение 
Факторы,  положительно  сказывающиеся  на  использовании  оцениваемого  объекта  в  качестве 

производственно-складского: 

1. 

Оцениваемый Объект относится к нежилому фонду; 

2. 

Объект имеет подъезды крупным грузовым видом транспорта и площадки для парковки и 

разгрузки. 

3. 

Объект имеет достаточно помещений для использования его в качестве производственно- 

складского. 

Факторы,  отрицательно  сказывающиеся  на  использовании  оцениваемого  объекта  под 

производственно-складское помещение: 

1. 

Объект представляет собой нежилое помещение встроено-пристроенное к жилому дому. 

2. 

Объект расположен в районе города, где арендные ставки на производственно-складские 

помещения, гораздо ниже, чем на офисные и торговые. 

Торговое назначение 

Факторы,  положительно  сказывающиеся  на  использовании  оцениваемого  объекта  в  качестве 

торгового: 

1.  Оцениваемый Объект относится к нежилому фонду; 
2.  Объект имеет подъезды любым видом транспорта и площадки для парковки и разгрузки.