содержание .. 4 5 6 7 ..
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ №30/К-2017 Рыночной (справедливой) стоимости квартиры трехкомнатной - часть 6
Отчет №30/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу:
РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52.
41
4. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и
оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо
достижение максимальной стоимости самого объекта.
Проанализировав все возможные варианты физического использования объекта оценки, учитывая
сложившуюся ситуацию на рынке жилой недвижимости, оценщики пришли к выводу:
Вывод:
По всем вышеперечисленным критериям наилучшим и наиболее эффективным использованием
объекта оценки – квартиры, является использование еѐ как жилого помещения для удовлетворения
потребности в жилье.
.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете,
определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей
отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность,
должное обеспечение и финансовая оправданность такого рода действий.
Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для
собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.
Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является
результатом суждений оценщиков на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь
мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и
оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки
объекта.
При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались
четыре основных критерия анализа:
1. Физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данном месте способов
использования.
2. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не
противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника объекта.
3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования
объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.
4. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и
оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо
достижение максимальной стоимости самого объекта.
Проанализировав все возможные варианты физического использования объекта оценки, учитывая
сложившуюся ситуацию на рынке жилой недвижимости, оценщики пришли к выводу:
Вывод:
По всем вышеперечисленным критериям наилучшим и наиболее эффективным использованием
объекта оценки – квартиры, является использование еѐ как жилого помещения для удовлетворения
потребности в жилье.
14.
Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом
Подход сопоставимых продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа
недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым по размеру,
доходу, который они производят, и использованию.
Любое отличие условий продаж и сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату
оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором
применения метода сравнения продаж является достоверность используемой информации.
Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности
определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного
рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта
недвижимости может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.
Сравнительный (рыночный подход) может быть реализован двумя методами:
методом сравнения продаж;