содержание .. 7 8 9 10 ..

ОТЧЕТ № 302ФТ/05/2018 об оценке квартиры Адрес: Тюмень, улица Миусская, дом 8, квартира 31 - часть 9

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

денежной сумме, полученной от реализации объекта с течением среднерыночного периода экспозиции:

Ксдв = 1 / (1 + R) t

t = tРЛ – t

tР - срок реализации объекта по рыночной стоимости, который равен среднему периоду экспозиции

объектов, схожих с объектом оценки на сегодняшний день.

tЛ - срок реализации объекта по ликвидационной стоимости.

Требуемая доходность инвестирования в Объект оценки

Ставка дисконтирования – требуемая инвесторами ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по

уровню риска объекты инвестирования.

Для расчета ставки дисконтирования был использован метод кумулятивного построения. Данный метод

предусматривает построение ставки дисконтирования с использованием безрисковой ставки в качестве
базовой.

Ставка дисконтирования рассчитывается путем добавления к безрисковой ставке поправок на риск

инвестирования в рассматриваемый сектор рынка, на низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.
Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов.

Наиболее распространенным и адекватным выбором безрисковой ставки, является годовая доходность к

погашению государственных ценных бумаг. Государственные ценные бумаги являются высоколиквидными, с
наиболее низким уровнем риска инвестирования. Для определения значения безрисковой ставки оценщик
использовал значения кривой бескупонной доходности государственных облигаций на дату оценки со
сроком

погашения

20.0

лет.

Источник

информации

Московская

биржа.

http://www.moex.com/ru/marketdata/indices/state/g-curve/

Риски вложения в объект недвижимого имущества подразделяются на два вида. К первому относятся

систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.

Систематический риск связывают с появлением излишнего числа конкурирующих объектов,

изменением законодательства в худшую для инвестора сторону и т.п.

Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и не

зависимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. К примеру, ухудшение физического
состояния здания, неуплата арендных платежей, криминогенные факторы и т.п.

Статичный риск – это риск, который можно рассчитать и переложить на страховую компанию. Размер

поправки за статичный риск определяется как размер страховых отчислений за полный пакет страховки
недвижимости.

Динамический риск может быть определен как прибыль или потеря определенных выгод вследствие

конкуренции.

Таблица 9.1.1. Расчет премии за риск вложений в Объект оценки

Вид и наименование риска

Категория риска

Систематический риск

Ухудшение общей
экономической ситуации

Динамичный

Увеличение числа
конкурирующих объектов

Динамичный

Изменение федерального или
местного законодательства

Динамичный

Несистематический риск

Природные и антропогенные
чрезвычайные ситуации

Статичный

Ускоренный износ объекта
оценки

Статичный

Неполучение арендных
платежей

Динамичный

Неэффективный менеджмент Динамичный

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

Вид и наименование риска

Категория риска

Криминогенные факторы

Динамичный

Финансовые проверки

Динамичный

Неправильное оформление
договоров аренды

Динамичный

Количество наблюдений

Взвешенный итог

12 4

Сумма

Количество факторов

Поправка на риск вложений
в объект недвижимости

2,0

Источник: расчеты Оценщика

Компенсация за низкую ликвидность определяется путем деления годовой безрисковой ставки на 12

месяцев  и  умножения  на  типичный  срок  экспозиции  объектов,  аналогичных  оцениваемому.  При  расчете
компенсации  на  низкую  ликвидность  Оценщик  использовал  данные,  предоставленные  агентствами
недвижимости. Срок экспозиции предмета залога должен определяться индивидуально по каждой позиции
оценки  исходя  из  ликвидности  объекта.  Стандартные  величины  разумно  долгого  срока  экспозиции
представлены  в  разделе  «Основные  понятия  и  терминология».  В  соответствии  с  принятой  градацией
ликвидность  Объекта  оценки  определена  как  «Средняя»,  за  разумно  долгий  срок  экспозиции  для
оцениваемого Объекта оценки оценщик принял 4 месяца.

Премия за риск инвестиционного менеджмента представляет собой компенсацию за риски, связанные

с  управлением  «портфелем  инвестиций».  Для  одних  видов  инвестиций  необходим  незначительный
менеджмент,  тогда  как  для  других  -  большие  управленческие  усилия.  Инвестиционный  менеджмент
включает  выбор  среди  различных  вариантов  финансирования  и  принятие  решения  о  сохранении  или
продаже активов, и требует дополнительной поправки к уровню дохода.

В зависимости от объекта инвестиций, общепринятая величина поправки на инвестиционный

менеджмент  составляет  1-3%.  При  определении  составляющей,  отражающей  значимость  инвестиционного
менеджмента при инвестициях в недвижимость, Оценщик учитывал назначение и площадь объекта оценки.
Объектом  оценки  является  квартира.  Квартира,  как  объект  недвижимого  имущества,  не  подразумевает
необходимости  значительных  усилий  направленных  на  обеспечение  ее  эксплуатации,  в  связи  с  чем,
Оценщик определил размер премии за риск инвестиционного менеджмента в размере 1%.

Таблица 9.1.2. Расчет ставки дисконтирования

№ п/п

Наименование показателя

Значения

Безрисковая ставка, % (Московская биржа.
http://www.moex.com/ru/marketdata/indices/state/g-curve/)

8,24

Компенсация за риск вложений в недвижимость, %
Дополнительный риск вложения в оцениваемый объект
недвижимости по сравнению с государственными облигациями.

2,0%

Компенсация за низкую ликвидность, %
Определяется путем деления годовой безрисковой ставки на 12
месяцев и умножения на типичный срок экспозиции объектов,
аналогичных оцениваемому, который составляет в среднем 4 месяца
(по данным агентств недвижимости «МИАН», «Миэль-
недвижимость», «Инком-недвижимость»).

2,7%

Инвестиционный менеджмент при инвестициях в недвижимость
требует немало усилий, составляющую примем равной.

1,0%

Требуемая доходность инвестирования в Объект оценки
(стр.1+стр.2+стр.3+стр.4)

13,99

Источник: расчеты Оценщика

Учет фактора эластичности спроса по цене

Для учета влияния на ликвидационную стоимость объекта оценки фактора эластичности спроса по

цене, целесообразно рассмотреть реализацию объекта как процесс:

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

 Продавец снижает цену реализуемого объекта. При этом необходимо, чтобы потенциальные покупатели

были проинформированы о снижении цены объекта.

 Под воздействием снижения цены реализуемого объекта, как правило, происходит повышение величины

спроса на этот объект.

 Повышение величины спроса, при прочих равных условиях, сокращает период экспозиции объекта на

рынке.

Тесноту взаимосвязи экономических параметров «цена» - «спрос» можно оценивать при помощи

коэффициента эластичности спроса по цене. Причем, чем выше значение показателя эластичность, тем выше
теснота связи показателей, и тем незначительнее величина ликвидационной стоимости будет отличаться от
рыночной стоимости.

В этой связи представляется целесообразным учесть влияние фактора эластичности спроса по цене на

ликвидационную стоимость путем введения в формулу для ее расчета поправочного коэффициента,
учитывающего эластичность спроса по цене Кэ:

С учетом характера влияния эластичности спроса по цене на величину ликвидационной стоимости

объекта, представляется возможным аналитически задать зависимость значения поправочного коэффициента
Кэ от величины коэффициента эластичности спроса по цене E следующим выражением:

Кэ = (e

/E/

- e

-/E/

) / (e

/E/

+ e

-/E/

), где е = 2,71828 (const).

Рассчитаем ликвидационную стоимость Объекта оценки, используя вышеприведенные формулы.

Основные факторы, влияющие на эластичность спроса по цене: количество потенциальных

покупателей  объекта  и  степень  специализации  объекта  оценки.  Чем  большее  число  потенциальных
покупателей,  тем  выше  потенциальная  реакция  на  изменение  цены  данного  объекта,  и  тем  выше
эластичность  спроса  по  цене.  Чем  выше  степень  специализации  объекта,  тем  сложнее  его
перепрофилировать, и тем ниже эластичность спроса по цене.

Таблица 9.1.3. Зависимость типа спроса от факторов.

Количество потенциальных

покупателей объекта

Степень специализации объекта

Подтип спроса

Значительное

Незначительное

Абсолютно эластичный

Значительное

Среднее

Сильно-эластичный

Значительное

Средне-эластичный

Среднее

Незначительное

Слабо-эластичный

Среднее

С единичной эластичностью

Среднее

Значительное

Слабо-неэластичный

Незначительное

Средне-неэластичный

Незначительное

Среднее

Сильно-неэластичный

Незначительное

Значительное

Абсолютно неэластичный

Источник: расчеты Оценщика.

Таблица 9.1.4. Определение исходных параметров для расчета скидки на ликвидность

применительно к Объекту оценки.

Количество потенциальных

покупателей объекта

Степень специализации объекта

Значительное

Среднее

Незначительное

Источник: расчеты Оценщика.

Таблица 9.1.5. Определение исходных параметров для расчета скидки на ликвидность

применительно к Объекту оценки.

Подтип спроса

Коэффициент эластичности

спроса по цене

Коэффициент, учитывающий

эластичность

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

Подтип спроса

Коэффициент эластичности

спроса по цене

Коэффициент, учитывающий

эластичность

Абсолютно эластичный

бесконечность

1,00

Сильно-эластичный

3,00

1,00

Средне-эластичный

1,75

0,94

Слабо-эластичный

1,25

0,85

С единичной эластичностью

1,00

0,76

Слабо-неэластичный

0,83

0,68

Средне-неэластичный

0,50

0,46

Сильно-неэластичный

0,16

Абсолютно неэластичный

0,00

Источник: расчеты Оценщика.

Расчет ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость Объекта оценки рассчитывается по формуле:

Л = Р * Ксдв * Кэ

Л – ликвидационная стоимость Объекта оценки,

Р – рыночная стоимость Объекта оценки,

Ксдв – коэффициент, учитывающий стоимость денег во времени,

Кэ – коэффициент, учитывающий эластичность.

Таблица 9.1.6. Расчет ликвидационной стоимости Объекта оценки

Показатель

Обозначение

Значения

Рыночная стоимость Объекта оценки, руб.

9 290 000

Требуемая доходность инвестирования в Объект

оценки в годовом исчислении, %

13,99

Срок реализации Объекта оценки по

ликвидационной стоимости, мес.

tл

Срок реализации Объекта оценки по рыночной

стоимости, мес.

tр

Коэффициент, учитывающий стоимость денег во

времени

К сдв

0,97

Эластичность спроса по цене (по модулю)

|Е|

1,25

Коэффициент, учитывающий эластичность

Кэ

0,85

Ликвидационная стоимость Объекта оценки,

руб.

7 660 000

Официальный курс доллара США, установленный

ЦБ РФ на дату оценки, руб.

00,0000

Ликвидационная стоимость Объекта оценки,

долл. США

Источник: расчеты Оценщика

Ликвидационная стоимость Объекта оценки, расположенного по адресу: Тюменская область, город

Тюмень, улица Миусская, дом 8, квартира 31, составляет: 7 660 000 (семь миллионов шестьсот шестьдесят
тысяч) рублей .

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

10 СВЕДЕНИЯ О НЕЗАВИСИМОСТИ ОЦЕНЩИКА

В отношении объекта оценки Оценщик не имеет вещных или обязательственных прав вне договора.

Оценщик не является участником (членом) или кредитором юридического лица – заказчика либо такое
юридическое лицо является кредитором или страховщиком Оценщика.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность Оценщика, если
это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе
ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта
оценки.

Размер оплаты Оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости
объекта оценки.

Юридическое лицо не имеет имущественного интереса в объекте оценки и (или) не является
аффилированным лицом заказчика, а также в иных случаях, установленных законодательством Российской
Федерации.

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

11 СПИСОК ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ

При подготовке данного Отчета Исполнителем были использованы нижеследующие материалы.

Данные, предоставленные Заказчиком (копии):



Документы, предоставленные заказчиком оценки;

Нормативные акты:



Конституция Российской Федерации;



Гражданский кодекс Российской Федерации;



Налоговый кодекс Российской Федерации;



Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».

Стандарты оценки:



Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 № 297 «Общие понятия оценки, подходы и требования
к проведению оценки (ФСО № 1)»;



Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 № 298 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;



Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 № 299 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»;



Федеральный стандарт оценки от 25.09.2014 № 611 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»;



Федеральный стандарт оценки от 01.06.2015 № 327 «Оценка для целей залога (ФСО № 9)»;



Федеральный стандарт оценки от 17.11.2016 № 721 «Определение ликвидационной стоимости
(ФСО № 12)»;



Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией
Оценщика: Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков (СМАО) (в части, не
противоречащей ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, ФСО № 9, ФСО № 12).

Научная литература:



Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости / Е. И. Тарасевич. — С.-Пб: СПбГТУ, 1997.



Оценка рыночной стоимости недвижимости / Под ред. В. М. Рутгайзера. Учебно-практическое
пособие. — М.: Дело, 1998.



Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса / М. А. Федотова, Э. А. Уткин. — М.,
2002.

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

Приложение 1. ДОКУМЕНТЫ ИСПОЛНИТЕЛЯ

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

содержание .. 7 8 9 10 ..