ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 2016-2423/16-3. Оценка рыночной стоимости жилого дома - часть 1

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 2016-2423/16-3 "Оценка рыночной стоимости жилого дома общей площадью 580,0 кв. м с относящимся к нему земельным участком общей площадью 1 220,0 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, дер. Захарково, уч. 328"

Дата оценки: 01 августа 2016 г.

Дата составления: 29 ноября 2016 г.

Заказчик: АО "Гринфилдбанк"

Исполнитель: ООО "ЭсАрДжи-Оценка"

("SRG-Appraisal")
Москва 2016

Исполнительное резюме
В соответствии с договором на оказание услуг по оценке № 2016-2423/16 от 26 августа 2016 г., ООО "ЭсАрДжи-Оценка" ("SRG-Appraisal") произвело оценку рыночной стоимости объекта оценки - жилого дома общей площадью 580,0 кв. м с относящимся к нему земельным участком общей площадью 1 220,0 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район,дер. Захарково, уч. 328.

Оценка объекта проведена по состоянию на 01.08.2016. В понимании ООО "ЭсАрДжи-Оценка" настоящий отчет может быть использован Заказчиком в качестве официального документа, определяющего рыночную стоимость объекта оценки.

На основании информации, представленной и проанализированной в отчете об оценке № 2016-2423/16-3 от 29 ноября 2016 г. с учетом ограничивающих условий и сделанных допущений, оценщиком ООО "ЭсАрДжи-Оценка" ("SRG-Appraisal") сделан вывод, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01 августа 2016 г. составляет округленно1:
52 545 000

(Пятьдесят два миллиона пятьсот сорок пять тысяч) руб.2

Настоящая оценка проведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в действующей редакции), Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, 298, 299 (ФСО № 1, 2, 3), от 25 сентября 2014 г. № 611 (ФСО № 7), стандартами и правилами саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, подписавший настоящий отчет.

Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки купли-продажи, может отличаться от стоимости, определенной в ходе оценки, вследствие таких факторов, как мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки, иные факторы.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

1 Здесь и далее округлено до тысяч рублей

2Операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не признаются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость (Ст. 149, Гл. 3 НК РФ №149-ФЗ, в ред. №109-ФЗ от 20.08.2004 г.. в связи с этим, реализация имущественных прав на объект оценки НДС не облагается

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ......................................................................................................5

2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ....................................................................6

3. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ...................7

4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ..........................................9

4.1. Сведения о Заказчике..................................................................................................................9

4.2. Сведения об исполнителе и оценщике.......................................................................................9

4.3. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке

организациях и специалистах с указанием их квалификации, и степени их участия в проведении оценки объекта оценки....................................................................................................................10

5. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.................................................................................11

5.1. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки............................................11

5.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки.......................................................11

5.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке................11

5.4. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.................................12

6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ..................................................................................13

6.1. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и

качественные характеристики объекта оценки...............................................................................13

6.2. Реквизиты юридического лица, которому принадлежит объект оценки................................13

6.3. Описание прав, подлежащих оценке в рамках настоящего отчета.........................................13

6.3.1. Описание местоположения, количественных и качественных характеристик объекта

оценки...............................................................................................................................................13

6.3.2. Описание количественных и качественных характеристик объектов недвижимого

имущества........................................................................................................................................16

6.4. Позиционирование объекта оценки..........................................................................................20

7. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ,

ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ.................................................21

7.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и

регионе.............................................................................................................................................21

7.1.1. Общая характеристика макроэкономической ситуации.......................................................21

7.1.2. Основные выводы по макроэкономической ситуации РФ...................................................22

7.1.3. Тенденции и прогнозы...........................................................................................................23

7.2. Определение сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект..........................23

7.3. Обзор рынка элитной загородной недвижимости по итогам I полугодия 2016 г...................24

7.3.1. Классификация коттеджных поселков Московской области...............................................24

7.3.2. Предложение..........................................................................................................................26

7.3.3. Спрос.......................................................................................................................................27

7.3.4. Финансовые условия..............................................................................................................28

7.4. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений.......................................29

7.5. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложения и цены................................30

7.6. Основные выводы.....................................................................................................................32

8. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ................................33

9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ

ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ.........................................................................................................................................36

9.1. Обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из

применяемых подходов...................................................................................................................36

9.2. Обоснование выбора сравнительного подхода и метода расчета...........................................39

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И

ВЫВОДЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ НА ОСНОВАНИИ ПРОВЕДЕННЫХ РАСЧЕТОВ ПО РАЗЛИЧНЫМ ПОДХОДАМ........................................................................................................50

11. ПРИЛОЖЕНИЕ № 1. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ ОЦЕНЩИКА И ИСПОЛНИТЕЛЯ.. ................................................................................................................................................52

12. ПРИЛОЖЕНИЕ № 2. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ

ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ..............................................................................58
13. ПРИЛОЖЕНИЕ № 3. КОПИИ МАТЕРИАЛОВ И РАСПЕЧАТОК,

ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В ОТЧЕТЕ...................................................................................................69

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

Оценщик осуществил оценку и составил Отчет в соответствии с действующими на дату составления Отчета федеральными стандартами оценки:

^ Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к

проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. № 297 (далее - ФСО № 1);

^ Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. № 298 (далее -

ФСО № 2);

^ Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. № 299 (далее -

ФСО № 3);

^ Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее - ФСО № 7).

Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, 2, 3, 7) являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, в соответствии со ст. 15 Закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в действующей редакции).

Кроме того, Оценщик использовал стандарты и правила СРО, в которой он состоит (в части, не противоречащей ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7). Оценщик является членом саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, в связи с чем применение стандартов и правил оценочной деятельности СМАО является обязательным на основании п. 3 ФСО № 3.

3. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ

Следующие допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью данного отчета.

Общие допущения

1. Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный Оценщиком анализ и данные им заключения не содержат полностью или частично предвзятых мнений.

2. Настоящий отчет является конфиденциальным для Заказчика и его профессиональных консультантов и предназначен для единственной цели, указанной выше. Оценщик не может принять ответственность, если она возлагается кем-то другим для объявленной цели или любой другой.

3. Заключение о стоимости, содержащееся в настоящем отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если это не оговорено в Отчете.

4. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

5. Все исходные данные по объекту оценки, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, предоставлены Заказчиком и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

6. Согласно Заданию на оценку объектом оценки является недвижимое имущество в количестве 9 позиций, основные средства в количестве 361 позиция, автотранспортные средства в количестве 3 позиций, права требования по вексельной задолженности, акции обыкновенные бездокументарные именные ПАО ТПГ «Аэссель», ипотечные сертификаты участия «Кредитный портфель», паи ЗПИФ «Земельный базовый», подробная информация о которых указана в Приложении № 2 к Договору об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества от «26» августа 2016 года № 2016-2423/16.

В рамках данного Отчета объектом оценки является жилой дом, 4 эт. общей площадью 580,0 кв. м с относящимся к нему земельным участком общей площадью 1 220,0 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Красногорский район, дер. Захарково, уч. 328.

Оценка иных позиций, указанных в Приложении № 2 к Договору об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества от «26» августа 2016 года № 20162423/16, проводится в рамках других отчетов.

7. Согласно Заданию на оценку объектом оценки является "Жилой дом, 4 эт." Далее Оценщик исходит из допущения, что наименования "Жилой дом, 4 эт." и "Жилой дом" являются идентичными.

8. Так как Заказчиком не была предоставлена техническая документация, то оценка проводилась на основании документов, которые были предоставлены и на основании визуального осмотра. Все параметры, учтенные в оценке, брались из предоставленной документации, и в случае выявления иных характеристик, отличных от принятых, стоимость может быть иной.

9. Расчеты проведены с помощью программного продукта MS Excel 2010. Функция "Точность как на экране" не использована, что обеспечивает большую точность вычислений, однако, дает погрешность в визуализации данных.

10. Для пересчета цен объектов-аналогов, указанных в долларах США, в рубли РФ Оценщик использовал официальный курс доллара США на дату оценки (01 августа 2016 г.3)- 67,0512 руб./долл. США.

11. В рамках настоящего отчета некоторые данные (например, площадь, цена, величина арендной ставки, точный адрес) по объектам-аналогам могут отличаться от информации, опубликованной на интернет-страницах, в периодической печати, и от приложенных к Отчету распечаток. Это связано с тем, что в процессе оценки Оценщиком проводились телефонные переговоры с собственниками и представителями собственников объектов-аналогов. В Отчете указываются уточненные данные по объектам-аналогам, выявленные в процессе проведения телефонных переговоров.

12. Представленное к оценке имущество не участвует в судебных разбирательствах, спорах, и на него нет притязаний со стороны третьих лиц.

13. Оценка производится в предположении о том, что все необходимые для эксплуатации по предполагаемому назначению решения законодательных и исполнительных органов власти РФ, а также органов местного самоуправления существуют, либо могут быть получены, или обновлены.

14. Осмотр объекта проведен на дату, максимально близкую к дате оценки. В дальнейших расчетах Оценщик исходил из допущения, что между датой осмотра и датой оценки с объектом оценки не произошло существенных изменений, влияющих на его стоимость.

Специальные допущения

В случае возникновения прочих дополнительных условий, допущений и ограничений, не указанных в данном разделе, они будут отмечены Оценщиком в соответствующей части отчета.

5.4. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

> Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

^ Полученные в результате исследований Оценщиками выводы о стоимости объекта оценки могут использоваться только Заказчиком в соответствии с предполагаемым использованием результатов оценки.

^ В настоящем Отчете содержатся предположения и выводы Оценщиков, которые предполагаются правомерными и обоснованными. Пользователь отчета, использующий настоящий Отчет, может иметь отличное от мнения Оценщиков, что может потребовать проведения дополнительного анализа и финансово-правовой проверки. Поэтому Отчет не может являться единственным источником информации для принятия каких-либо решений.

> Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно величины стоимости Объекта оценки и не является гарантией того, что какая-либо сделка с Объектом оценки будет проведена по указанной стоимости.

содержание .. 1 2 ..