Отчёт № 148/1 об оценке рыночной стоимости нежилого здания: г. Казань

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 49



определить стоимость объекта оценки по затратному подходу путем суммирования
стоимости земельного участка и стоимости замещения (воспроизводства) улучшений с
учетом износа.

Технические параметры улучшений определены на основании технического паспорта на

здание, а также по результатам осмотра объекта оценки.

7.1.2 Определение рыночной стоимости земельного участка

В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки

недвижимости могут использоваться качественные методы оценки, количественные методы оценки, а
также их сочетания.

В нашем случае рынок земельных участков не развит настолько, чтобы можно было подобрать

пары, отличающиеся лишь по одному фактору, для применения метода парных продаж или провести
регрессионный анализ.

Следует отметить также критическое отношение оценщика, выполнившего настоящую оценку,

к  таким  методам  качественных  оценок,  как  например  метод  анализа  иерархий  (МАИ),  т.к.  они  не
отражают  модель  поведения  типичных  участников  рынка.  Для  применения  подобных  методов
необходима  разработка  стандартных  моделей,  апробированных  и  признанных  оценочным
сообществом  в  целом.  Использование  же  собственных  моделей  приводит  к  доминированию
субъективных оценок конкретного оценщика и на практике приводит к серьезным ошибкам.

Поэтому оценщик принял решение об использовании метода количественных корректировок.

В нашем случае нами был использован метод сравнения продаж, который описан в

«Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков»,
утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 №568-р.

В соответствии с пунктом 22д ФСО № 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной

информации  в  процессе  оценки  недвижимости  могут  использоваться  качественные  методы  оценки
(относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные
методы  оценки  (метод  регрессионного  анализа,  метод  количественных  корректировок  и  другие
методы), а также их сочетания.

В нашем случае преимущественно используется метод количественных корректировок в

сочетании  с  методом  экспертных  оценок.  Количественные  методы  предпочтительнее,  т.к.  носят
более  объективный  характер  и  опираются  на  данные  рынка.  Качественные  методы  используются  в
случае невозможности применения количественных.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями,

строениями и сооружениями, так и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками,

являющимися аналогами оцениваемого.

Метод предполагает следующую последовательность действий:



изучение рынка и выбор сделок с земельными участками, сопоставимыми с оцениваемым
земельным участком;



определение элементов, по которым осуществляется сравнение оцениваемого земельного
участка с объектами-аналогами;



определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого
аналога от оцениваемого земельного участка;



определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов,
соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого
земельного участка;



корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая
их отличия от оцениваемого земельного участка;

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 50



расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения
скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение

которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики
сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:



местоположение и окружение;



целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;



физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);



транспортная доступность;



инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним,
объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены

единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом.
Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Обоснование выбора единицы сравнения
Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов

недвижимости. Применяется для того, чтобы сравнивать объект оценки с объектами-аналогами по
размеру.

Единица измерения – это количественная характеристика.

В соответствии с действующим законодательством земельный участок – это часть поверхности

земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие
характеристики, отражаемые в государственном кадастре и документах государственной регистрации
прав на землю.

В данном отчете согласно анализу рынка объекта оценки показателем цены является 1 кв. м

общей  площади  участка.  Все  предложения  коммерческих  объектов  характеризуются  ценой,  его
площадью  и  соответственно  ценой  1  кв.м.  объекта.  Данным  показателем  (стоимость  1  кв.м)
оперируют в работе все агентства недвижимости, а также сами продавцы недвижимости.

Поэтому единственно возможная единица сравнения – стоимость 1 кв.м.
Определение элементов сравнения
После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели

(характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость
оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продаж
сопоставимых объектов недвижимости.

Элементы сравнения – это качественные характеристики собственности и сделок, которые

определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.

Число элементов сравнения (как ценообразующих факторов) достаточно велико, в результате

приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют
на цены сделок наиболее существенным образом. Из рассмотрения могут быть исключены те
элементы сравнения, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены
сделки.

В качестве критериев сравнения оцениваемого земельного участка и аналогов, как правило,

выделяют следующие параметры:

Состав передаваемых прав на земельный участок (право собственности, право аренды,
совокупность имущественных прав).

Условия финансирования.

Условия продажи.

Дата продажи.

Местоположение земельного участка.

Масштаб участка.

Наличие (отсутствие) коммуникаций.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 55

Рассмотрим особенности корректировок по отдельным элементам сравнения.
Корректировки на состав передаваемых прав, условия финансирования, условия и дату

продажи, а также некоторые другие отраженные в справочнике факторы, в данном случае не
потребовались.

В связи с отсутствием практики открытого доступа к информации о заключенных сделках и

обнародования результатов сделок, использованы данные о предложениях к продаже сопоставимых
земельных  участков.  Поправка  на  уторгование  определялась  на  основе  «Справочника  оценщика
недвижимости  –  2016.  Том  III  Земельные  участки»  (научное  руководство  издания,  общее
редактирование:  Лейфер  Л.  А.,  кандидат  технических  наук,  научный  руководитель  ООО
«Приволжский  центр финансового консалтинга  и  оценки»,  2016  г.,  ISBN  978-5-9908684-0-3,  Том  3,
стр. 279, 292), табл. 7.1.1. Скидка на торг принята на уровне среднего значения из интервала – 9,7%.

Таблица 7.1.1 Скидки на торг по данным справочника

оценщика недвижимости

Скидка на торг, %

Активный рынок

Среднее

Расширенный интервал

Земельные участки под офисно-торговую застройку

9,7%

6,2%

13,2%

Скидка на торг, %

Неактивный рынок

Среднее

Расширенный интервал

Земельные участки под офисно-торговую застройку

16,0%

10,6%

21,5%

Корректировка на местоположение в пределах города. Сопоставимые земельные участки

могут находиться в разных районах, различающихся по уровню цен, и иметь отличное друг от друга

окружение, влияющее на уровень конкуренции и экономическую привлекательность.

В качестве подфакторов местоположения, как правило, выделяют следующие:

местонахождение в пределах города относительно центра; расположение относительно

автомагистралей, расположение относительно красной линии, интенсивность транспортного потока.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 56

Оцениваемый земельный участок можно отнести либо к центру административного района

(код II), либо к спальному микрорайону высотной застройки (код III). Подобранные аналоги

расположены в исторической части города (код I).

Оценщик принял поправку в размере 20%.

Корректировка на ликвидность (масштаб). В качестве характеристики ликвидности объекта

рассматривается типичный срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он

может быть реализован по рыночной стоимости. Ликвидность того или иного объекта может быть

существенным образом снижена в виду его ряда индивидуальных характеристик, серьезным образом

отличающих его от широко представленных на рынке объектов. Это удлиняет требуемый срок

экспозиции. Однако в соответствии с концепцией рыночной стоимости продолжительность

выставления объекта должна лишь быть достаточной для того, чтобы объект привлек к себе

внимание достаточного числа потенциальных покупателей, и не может быть чрезмерной,

свидетельствующей о принципиальной невозможности реализации объекта.

То есть срок экспозиции объекта должен быть обычным для аналогичных объектов. При этом

критерий аналогичности в этом случае должен учитывать характеристики наиболее широко

представленных на рынке объектов. По-другому, срок экспозиции должен быть приемлемым для

рынка и его участников. Этим обеспечивается реализация объекта по цене, наилучшей из

достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодной из достижимых, по

разумным соображениям, для покупателя (принцип продажи наиболее эффективным образом).

В том случае, когда ликвидность в силу ряда индивидуальных свойств, не характерных для

широко представленных на рынке объектов, серьезным образом снижена, то она становиться

самостоятельной ценовой характеристикой. При этом речь не идет о расчете так называемой

ликвидационной стоимости, а также о рыночной, но учитывающей принципиальную возможность

реализации в адекватные сроки.

На основе анализа того, как изменение площади и некоторых других характеристик, сужает или

увеличивает число потенциальных покупателей определяется необходимость введения

соответствующей корректировки.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 57

Если объект по своим характеристикам значительно уступает широко представленным на

рынке объектам, то вероятность его продажи значительно снижается. А потому для привлечения к

нему внимания потенциальных покупателей и в целях повышения способности конкурировать с

другими объектами потребуется дополнительная скидка.

По той причине, что в федеральных стандартах оценки обособленно закреплено понятие

ликвидационной стоимости, но при этом не раскрыты критерии определения "типичности" для срока

экспозиции, в оценочной практике ликвидность как характеристика цены рассматривается лишь в

разрезе эффекта масштаба, который по сути является частным случаем эффекта ликвидности.

В оценочной практике к одному из ценообразующих факторов зачастую относят «размер или

масштаб объекта оценки». Это обусловлено объективными причинами. Небольшие объекты более

ликвидны, т.к. количество потенциальных покупателей небольших объектов больше. Крупные

объекты недвижимости в состоянии приобрести крайне ограниченное количество лиц.

Необходимость внесения поправки на масштаб обусловлена лишь в тех случаях, когда по

данным рынка четко прослеживается закономерность, отражающая снижение удельной стоимости

единицы площади объекта при увеличении его общей площади.

Следует отметить, что скидка на масштаб снижается с увеличением площади объекта.

Подтвердить корректировки на масштаб рыночными данными, в силу слаборазвитого ранка, не

имелось возможности. Поэтому корректировка на масштаб определена на основе «Справочника

оценщика недвижимости – 2016. Том III Земельные участки» (научное руководство издания, общее

редактирование: Лейфер Л. А., кандидат технических наук, научный руководитель ООО

«Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2016 г., ISBN 978-5-9908684-0-3, Том 3,

стр. 180).

В справочнике приведена зависимость удельной цены от величины площади, построен график с

наложением степенной линии тренда. Полученная зависимость имеет следующий вид: 1.9152*

-0.094

На основе данной зависимости рассчитываются корректировки на масштаб по формуле:

(1.9152*

оо

-0.094

)/(1.9152*

оа

-0.094

)-1, где S

оо

и S

оа

– площадь объекта оценки и объекта-аналога

соответственно.

Корректировка на наличие (отсутствие) коммуникаций. Сопоставляемые земельные

участки – аналоги имеют доступ ко всем необходимым коммуникациям. Рассматриваемый земельный

участок также имеет доступ к коммуникациям. Введение корректировок по данному фактору не

требуется.

Корректировка на физические характеристики участка. Сопоставимые земельные участки

имеют приближенно одинаковую прямоугольную форму и относительно ровный рельеф, поэтому

соответствующие корректировки не вносятся.

Корректировка на единицу сравнения – площадь земельных участков. Данная поправка

вносится к ценам участков-аналогов, чтобы устранить различия между объектом оценки и аналогами

по площади. Поправка вносится от сопоставимых объектов к оцениваемому. Тем самым

рассчитывается цена объекта-аналога, имей он ту же самую площадь, что и объект оценки.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 58

Т.е. речь идет об абсолютной денежной корректировке. К цене же удельного показателя

поправка не вносится. Для большей прозрачности расчетов в таблице приводятся как абсолютные

цены, так и относительные цены (по удельному показателю).

Расчет скорректированной по данному фактору цены объекта-аналога производится путем

перемножения удельного показателя цены, полученного после введения предшествующих

корректировок, на площадь объекта оценки. Размер же корректировки получается путем нахождения

разности между полученной ценой и ценой, сформированной после введения предшествующих

корректировок.

Или по другому, что арифметически тоже самое, расчет корректировок может быть производен

по формуле: Ц : S

* (S

), где Ц - цена сопоставимого объекта (аналога) после введения

предшествующих корректировок; S

- площадь аналога, кв.м; S

- площадь оцениваемого земельного

участка, кв.м. Приведенная формула выводится чисто математически. Первый множитель в виде

дроби показывает стоимость 1 кв.м по объекту аналогу после уже введенных корректировок. Второй

разницу в площади между сравниваемыми объектами.

Следует отметить, что получаемые в результате арифметических расчетов значения

отображаются как целые числа по правилам округления. Однако в реальности расчет производится с

применением компьютерной техники в электронных таблицах Excel без округления промежуточных

значений.

С целью обоснования схемы согласования скорректированных значений единиц сравнения и

скорректированных цен объектов-аналогов поясняем следующее.

В расчетах при определении рыночной стоимости следует в наибольшей мере исходить из

рыночных данных. Все методы, способы и процедуры оценки должны основываться на критериях,

имеющих рыночное происхождение. Логика оценщика должна следовать логике основных субъектов

анализируемого сегмента рынка. Принципы, лежащие в основе применяемых методов оценки, в

максимальной степени должны соответствовать типичной мотивации основных субъектов

соответствующего сегмента рынка недвижимости.

В данном случае скорректированные цены по удельному показателю существенным образом

отличаются  друг  от  друга  (разбег  цен  от  среднего  значения  +13%/-18%).  Поэтому  согласование
скорректированных  цен  осуществляется  с  применением  весов  значимости.  Исходя  из  принципа
осторожности  наибольшим  значениям  присваивается  наименьший  удельный  вес.  Связано  это  с
практикой  выставления  объектов  на  продажу.  Продавцы  при  первоначальном  предложении
предпочитают  декларировать  изначально  достаточно  высокие  цены,  дабы  не  прогадать  и  не
продешевить,  а  затем  в  течение  определенного  срока  снижать  цену.  В  результате  цены
предложений в конкретный момент времени могут с разной степенью отклоняться от возможной в
перспективе цены сделки.

Считаем, что подобный эффект можно устранить именно путем присвоения наименьших

весов максимальным скорректированным значениям.

Рыночная

стоимость

рассчитывается

путем

умножения

среднего

значения

удельных показателей по аналогам на площадь объекта оценки, табл. 7.1.2.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 59

Таблица 7.1.2 Расчет стоимости земельного участка на основе внесения

метода количественных корректировок

№

п/п

Наименование

показателя

Ед.

изм.

Объект оценки

Сопоставимые объекты

Республика Татарстан,

г. Казань,

пр. Маршала Чуйкова,

54В

земельный участок

под автосалон

г. Казань,

ул. Лево-Булачная,

Вахитовский район

земельный участок

Казань,

Вахитовский район,

ул. Г. Тукая, участок 30

земельный участок

г.Казань,

ул. Г.Тукая, д. 71

земельный участок

г. Казань,

ул Рустема Яхина

земельный участок

Источник информации:

см под табл

Характеристика объекта

1.1

Состав передаваемых прав

–

Право

собственности

Право собственности

1.2

Условия финансирования

–

Единовременно

1.3

Условия продажи

–

Рыночные

1.4

Дата продажи

–

Июль 2017, инфляция:

1.5

Местоположение

–

центры

административных

районов,

первая линия

исторический центр

-20%

1.6

Масштаб

–

0,813236862

0,896871111

0,800667237

0,933094263

0,786146451

-9%

-13%

1.7

Инженерно-технические
коммуникации

–

Все коммуникации

Аналогичные

1.8

Физические характеристики

–

Участок прямоугольной

формы, рельеф ровный

Участок прямоугольной

формы, рельеф ровный

Участок прямоугольной

формы, рельеф ровный

Участок прямоугольной

формы, рельеф ровный

Участок прямоугольной

формы, рельеф ровный

1.9

Общая площадь

кв.м

9 066

3 200

10 700

2 100

13 000

1.10 Цена предложения

руб.

–

53 760 000

120 000 000

35 000 000

198 000 000

- в удельном измерении

руб./кв.м

–

16 800

11 215

16 667

15 231

1.11 Торг

–

не уместен

уместен

-9,7%

1.12 Цена продажи

руб.

–

48 545 000

108 360 000

31 605 000

178 794 000

- в удельном измерении

руб./кв.м

–

15 170

10 127

15 050

13 753

https://www.avito.ru/kazan/zemelnye_uchastki/uchastok_32_sot._promnaznacheniya_794026233

https://www.avito.ru/kazan/zemelnye_uchastki/uchastok_1.07_ga_promnaznacheniya_921787396

https://www.avito.ru/kazan/zemelnye_uchastki/uchastok_21_sot._promnaznacheniya_917921102

https://www.avito.ru/kazan/zemelnye_uchastki/uchastok_1.3_ga_promnaznacheniya_1077289676

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 60

Таблица 7.1.2 Продолжение

Корректировка цен продажи, руб.

2.1

Передаваемые права

руб.

–

Скорректированная цена

руб.

–

48 545 000

108 360 000

31 605 000

178 794 000

- в удельном измерении за 1 кв.м

руб./кв.м

–

15 170

10 127

15 050

13 753

2.2

Условия финансирования

руб.

–

Скорректированная цена

руб.

–

48 545 000

108 360 000

31 605 000

178 794 000

- в удельном измерении за 1 кв.м

руб./кв.м

–

15 170

10 127

15 050

13 753

2.3

Условия продажи

руб.

–

Скорректированная цена

руб.

–

48 545 000

108 360 000

31 605 000

178 794 000

- в удельном измерении за 1 кв.м

руб./кв.м

–

15 170

10 127

15 050

13 753

2.4

Дата продажи

руб.

–

Скорректированная цена

руб.

–

48 545 000

108 360 000

31 605 000

178 794 000

- в удельном измерении за 1 кв.м

руб./кв.м

–

15 170

10 127

15 050

13 753

2.5

Местоположение

руб.

–

-9 709 000

-21 672 000

-6 321 000

-35 758 800

Скорректированная цена

руб.

–

38 836 000

86 688 000

25 284 000

143 035 200

- в удельном измерении за 1 кв.м

руб./кв.м

–

12 136

8 102

12 040

11 003

2.6

Масштаб

руб.

–

-3 621 501

1 360 909

-3 247 769

4 928 957

Скорректированная цена

руб.

–

35 214 499

88 048 909

22 036 231

147 964 157

- в удельном измерении

руб./кв.м

–

11 005

8 229

10 493

11 382

2.7

Коммуникации

руб.

–

Скорректированная цена

руб.

–

35 214 499

88 048 909

22 036 231

147 964 157

- в удельном измерении за 1 кв.м

руб./кв.м

–

11 005

8 229

10 493

11 382

2.8

Физические характеристики

руб.

–

Скорректированная цена

руб.

–

35 214 499

88 048 909

22 036 231

147 964 157

- в удельном измерении за 1 кв.м

руб./кв.м

–

11 005

8 229

10 493

11 382

2.9

Площадь

руб.

–

64 552 578

-13 445 974

73 097 327

-44 776 230

Скорректированная цена

руб.

–

99 767 077

74 602 936

95 133 558

103 187 927

- в удельном измерении за 1 кв.м

руб./кв.м

–

11 005

8 229

10 493

11 382

Удельный вес

–

0,20

0,30

0,20

Рыночная стоимость
(округленно)

руб.

–

91 510 000

- в удельном измерении

руб./кв.м

–

10 094

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 61

7.1.3 Расчет затрат на строительство улучшений как новых

с использованием сборников Ко-Инвест

В рамках настоящего отчета для расчета затрат на строительство улучшений использована

технология проведения расчетов стоимости замещения с использованием сборников Ко-Инвест.

К справочной стоимости удельного показателя в ценах 2016 года применяются следующие

корректировки:



региональный коэффициент по классам конструктивных систем;



корректирующий коэффициент на различие в объеме или площади;



прочие коэффициенты (регионально-климатический, сейсмичности и т.п.) равны единице.

При расчете стоимости замещения, как правило, должна быть также учтена прибыль

предпринимателя (прибыль инвестора). Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую

инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по

сопоставимым объектам, т.е. величина рыночной обоснованной прибыли за организацию и реализацию

проекта. В случае оценки объекта недвижимости прибыль инвестора – это величина наиболее вероятного

вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений.

Прибыль предпринимателя (инвестора) определялась на основе «Справочника оценщика

недвижимости – 2016. Том II Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» (научное

руководство издания, общее редактирование: Лейфер Л. А., кандидат технических наук, научный

руководитель ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки», 2016 г.,

ISBN 978-5-9908029-6-4, Том 2, стр. 259) и составила 21,1%.

Расчет стоимости замещения объекта представлен в таблице 7.1.3.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 62

Таблица 7.1.3 Расчет стоимости замещения без учета износа

(стоимости улучшений как новых)

Наименование

объекта

Кл

асс

ко

нс

тру

кт

ив

но

си

сте

оце

ни

ва

ем

ог

об

ек

та

Справочник

КО-ИНВЕСТ

Ко

по

сп

ра

во

чн

ик

д.

изм

Ко

ич

ес

тв

Ст

оим

ост

еди

ни

цы

изм

ерен

ия

, ру

б.

ег

ио

на

ьн

ый

ко

эф

иц

ие

нт

по

кл

асс

ам

онс

тру

кт

ив

ны

си

ст

ем

Ко

рр

ек

ти

ру

щий

ко

эф

ци

ен

на

ра

зл

ич

ие

об

ем

ил

пл

оща

ди

нде

кс

це

Ко

эф

иц

ие

нт

на

ДС

нде

кс

приб

ыл

предп

рини

ате

Стоимость
замещения

объекта

как нового,

руб.

Удел

ьн

ый

по

ка

за

те

ст

оим

ост

и,

ру

б.

/кв

.м

Нежилое здание

КС-6

2016 Общественные здания

"Автосалоны" стр. 387

ruОЗ.09.000.0019 куб.м

12 623

4879

1,018

1,000

1,034 1,18

1,211

92 663 320

41 753

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 63

7.1.4 Определение физического износа улучшений

Износ представляет собой уменьшение с течением времени стоимости объекта под действием

различных факторов. Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний
(экономический).

Физический износ – это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных

конструкций  и  материалов  в  процессе  эксплуатации.  Физический  износ  здания  (элемента)  –  величина,
характеризующая  степень  ухудшения  технических  и  связанных  с  ними  других  эксплуатационных
показателей  здания  (элемента)  на  определенный  момент  времени.  Он  выражается  в  снижении  несущих
способностей  конструкций,  старении  и  изнашивании,  разрушении,  гниении,  ржавлении,  поломке  и
конструктивных дефектах.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в

целом  следует  понимать  утрату  ими  первоначальных  технико-эксплуатационных  качеств  (прочности,
устойчивости,  надежности,  срока  службы  и  др.)  в  результате  воздействия  природно-климатических
факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на дату оценки может выражаться соотношением стоимости объективно

необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или
здания в целом, и их восстановительной стоимости (стоимости замещения). Кроме того, физический износ
для целей оценки, определяемый как потеря стоимости объекта, может выражаться также через снижение
срока службы конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом. При этом
может

отсутствовать

необходимость

проведении

каких-либо

ремонтных

мероприятий. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым.

Исправимый физический износ. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его

исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неисправимый физический износ. Считается, что износ относится к неисправимому, если затраты на

его исправление больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Физический износ определялся экспертным методом, который является наиболее точным и

предусматривает следующую последовательность действий:



визуальный осмотр и инструментально-натурное

обследование отдельных конструктивных

элементов и инженерных сетей оцениваемого здания;



выявление признаков физического износа и установление их количественных характеристик на
основе инструментально-натурного обследования, т.е. установление числа поврежденных участков,
определение размеров повреждения (площади, длины, глубины и т.п.);



сравнение выявленных показателей поврежденных участков с их количественными значениями,
приведенных в ведомственных нормативных материалах.

Например, для оценки физического износа могут использоваться «Правила оценки физического

износа  жилых  зданий»  ВСН53-86  (р),  Госгражданстрой,  1988  г.,  "Методика  определения  физического
износа  гражданский  зданий",  утвержденная  Приказом  МинКомХоза  РСФСР  от  27.10.1970  г.    №404,
ведомственные  строительные  нормы  (ВСН  58-88р)  "Положение  об  организации  и  проведении
реконструкции,  ремонта  и  технического  обслуживания  зданий,  объектов  коммунального  и  социально-
культурного  назначения",  утвержденные  приказом  Государственного  комитета  по  архитектуре  и
градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. №312.

Для оценки физического износа производственных зданий следует учитывать требования к

проведению оценки безопасности эксплуатации производственных зданий и сооружений соответствующих
надзорных органов, например требования Госгортехнадзора России, а также соответствующих отраслевых
нормативных  документов.  При  этом  осуществляется  оценка  условий  эксплуатации  конструкций  объекта:
наличие  температурных воздействий,  динамических  ударных  нагрузок,  соблюдение  условий  обеспечения
пространственной  жесткости  и  устойчивости  каркаса,  оценка  состояния  грунтов  основания.  Оценка
технического  состояния  конструктивных  элементов  здания  по  результатам  проведенного  обследования
осуществляется  с  учетом  произошедших  изменений  в  нормативных  документах  с  анализом  соответствия
фактического состояния объекта требованиям современной нормативной базы.

Расчет физического износа улучшений приведен в таблице 7.1.4.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 64

Таблица 7.1.4 Расчет физического износа

Конструктивные

элементы

Доля

конструктивного

элемента

(У)

Нормативный

срок жизни

элемента, лет

Год капитального

ремонта (замены)

Возраст

хронологический,

лет

Величина износа

по

нормативному

методу или

экспертизе

состояния (Ик)

Износ

(У*Ик)

Фундамент

14,9%

100

2013

0,60%

Каркас

2,7%

100

2013

0,11%

Стены

10,7%

100

2013

0,43%

Перекрытия и покрытия

9,0%

100

2013

0,36%

Кровля

7,0%

2013

30%

2,10%

Полы

3,8%

2013

10%

0,38%

Проемы

5,6%

2013

10%

0,56%

Отделка

3,6%

2013

30%

1,08%

Внутренние санитарно-технические
и электротехнические устройства

32,3%

2013

13%

4,31%

Прочие работы (отмостки)

10,5%

2013

13%

1,39%

ИТОГО:

100,0%

11,3%

Отчёт № 148/1 об оценке рыночной стоимости нежилого здания: г. Казань - часть 4