ОТЧЕТ № 01.01.17-229 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

стоянию на 1 июля 2017 года рентабельность активов и рентабельность капитала
составляли, соответственно, 1,7% и 14,4%.

Наряду с улучшением основных показателей банковского сектора отмечалась

значительная  волатильность,  обусловленная  продолжающейся  консолидацией  от-
расли.  Банк  России  продолжил  работу  по  расчистке  банковской  системы,  сократив
количество  банков,  не  выполняющих  нормативы  и  осуществляющих  рискованные
операции:  число  банков  в  России  сократилось  с  623  в  начале  2017  года  до  582  по
состоянию на 1 августа 2017 года. Несмотря на ряд нормативно-правовых мер, при-
нятых  правительством  с  целью  повышения  устойчивости  банковской  системы,  со-
хранение  ее  стабильности  остается  одной  из  главных  задач  ввиду  того,  что  в  по-
следнее время целый ряд крупных банков оказались неспособными выполнять свои
обязательства, включая крупнейший частный системообразующий банк «Открытие»
(3% активов банковского сектора). В процессе спасения банка «Открытие» Банк Рос-
сии собирается апробировать новый механизм санации банков: он возьмет банк под
свой прямой контроль и проведет его финансовое оздоровление путем участия в ка-
питале с возможной последующей продажей банка инвесторам.

ФАКТОРЫ И УСЛОВИЯ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РФ

(ПРОГНОЗ)

Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2017

год и на плановый период 2018 и 2019 годов (далее - прогноз) разработан на основе
одобренных Правительством Российской Федерации сценарных условий и основных
параметров прогноза и исходит из целей и приоритетов, определенных в документах
стратегического планирования, а также необходимости реализации задач, постав-
ленных в майских указах и в посланиях Президента Российской Федерации Феде-
ральному Собранию Российской Федерации.

Разработка прогноза осуществлялась с учетом изменения внутренних и внеш-

них  условий,  динамики  внешнеэкономической  конъюнктуры  и  тенденций  развития
мировой  экономики.  В  прогнозе  учтены  итоги  социально-экономического  развития
Российской  Федерации  в  январе-августе  2016  г.,  а  также  материалы  федеральных
органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Россий-
ской Федерации и Банка России.

Прогноз разработан в составе трех основных вариантов - базового, "базово-

го+" и целевого. Основные варианты прогноза базируются на предположении о про-
должении  антироссийской  санкционной  политики  и  ответных  экономических  мер  со
стороны России  на протяжении всего  прогнозного  периода, а также отсутствия гео-
политических потрясений и экономических шоков. Прогноз базируется на гипотезе о
сохранении  макроэкономической  стабильности  и  финансовой  устойчивости при  вы-
полнении государственных социальных и внешнеэкономических обязательств.

Прогноз разработан исходя из единой для всех вариантов гипотезы развития

мировой экономики со среднегодовым темпом роста в 2016 году на уровне 2,9% и
последующим ускорением роста до 3,3% в 2017 году и 3,6% -в 2018 - 2019 годах.

Исходные условия для формирования вариантов развития экономики

вариант

2014

2015

2016

2017

2018

2019

отчет

прогноз

1. Внешние и сопряженные с ними условия

Цены на нефть Urals (мировые), долл. / барр.

Б.

51,2

Б.+ Ц+

Цены на газ (среднеконтрактные, включая страны

СНГ), долл./тыс. куб. м

Б.

314

225,6

154,6

158,7 153,5 160,6

Б.+

173,9 194,5 212,6

Ц.+

174,2 194,8 212,9

Цены на газ (дальнее зарубежье), долл./тыс. куб. м

Б.

346

245,4

165,2

169,3 161,7 169,2

http://economy.gov.ru/minec/about/structure/depmacro/20151026

Б.+

185,6 204,9 224,0

Ц.+

185,6 204,9 224,0

Темпы роста мировой экономики

Мир

Б.,Б.+, Ц.+

3,4

3,1

2,9

3,3

3,6

США

Б.,Б.+, Ц.+

2,4

1,5

2,2

2,4

2,3

Еврозона

Б.,Б.+, Ц.+

0,9

1,6

1,5

Китай

Б.,Б.+, Ц.+

7,3

6,9

6,5

6,2

6,0

5,9

Экспорт нефти, млн. тонн

Б.

223,5

244,5 256,7

268,4 275,3 277,6

Б.+

268,7 276,7 276,2

Ц.+

271,7 279,7 279,2

Экспорт природного газа, млрд. куб. м

Б.

174,3

185,5 196,7

195,0 195,1 195,1

Б.+

195,0 195,1 195,1

Ц.+

199,6 200,2 200,2

Экспорт СПГ, млн. тонн

Б.

9,2

9,6

10,0

9,9

13,9

16,2

Б.+

9,9

13,9

16,2

Ц.+

9,9

14,6

19,7

Экспорт нефтепродуктов, млн. тонн

Б.

165,3

171,7 160,0

151,6 147,1 145,5

Б.+

151,6 147,1 145,5

Ц.+

147,1 139,6 134,5

Добыча нефти, млн. тонн

Б.

525,0

533,2 544,0

548,0 553,0 553,0

Б.+

548,0 553,0 553,0

Ц.+

551,0 556,0 556,0

Добыча газа, млрд. куб.м

Б.

639,2

633,4 637,8

640,5 648,3 652,0

Б.+

640,5 648,3 652,0

Ц.+

647,6 659,0 668,0

2. Внутренние условия

Инфляция (ИПЦ) за период, прирост цен %

Б.

11,4

12,9

5,8

4,0

Б.+

4,5

4,3

4,1

Ц.+

4,3

3,9

Курс доллара (среднегодовой), рублей за доллар

США

Б.

38,4

61,0

67,5

68,7

71,1

Б.+

63,3

62,1

61,3

Ц.+

62,3

60,7

59,1

Курс евро к доллару, среднегодовой

Б.

1,33

1,11

1,10

Индекс реального эффективного обменного курса

рубля, % к предыдущему году

Б.

-8,4

-16,5

-5,0

3,8

0,3

-1,5

Б.+

10,9

4,4

3,4

Ц.+

15,5

8,5

2,4

Демографическая ситуация в среднем за год,

млн. чел.*

Численность населения

Б.,Б.+, Ц.+

143,8

146,4 146,7

147,0 147,2 147,4

Численность населения трудоспособного возрас-

та

Б.,Б.+, Ц.+

84,6

84,8

83,7

82,8

81,9

81,2

Численность населения старше трудоспособного

возраста

Б.,Б.+, Ц.+

34,1

35,6

36,4

37,1

37,7

38,2

Численность экономически активного населения,

млн. чел.

Б.

71,7

72,7

72,3

72,0

71,5

Б.+

72,3

72,0

71,5

Ц.+

72,3

72,0

71,5

Базовый вариант рассматривает развитие российской экономики в условиях

сохранения консервативных тенденций изменения внешних факторов с учетом воз-
можного ухудшения внешнеэкономических и иных условий и характеризуется сохра-
нением сдержанной бюджетной политики. Вариант отражает консервативный сцена-
рий развития, имеет статус консервативного варианта прогноза и не предполагает
кардинального изменения модели экономического роста.

Базовый вариант разработан исходя из достаточно низкой траектории цен на

нефть марки "Юралс": на уровне 41 доллара США за баррель в 2016 году и стабили-
зации на уровне 40 долларов США за баррель на протяжении всего прогнозного пе-
риода. Подобная оценка уровня цен на нефть является консервативной, так как она
существенно ниже текущего консенсус-прогноза цен на нефть. Предполагается су-

щественное увеличение объемов экспорта нефти - почти на 21 млн. тонн к 2019 году
по сравнению с 2016 годом при одновременном увеличении доли несырьевого экс-
порта в общем объеме экспорта до 34,8% в ценах 2015 года.

В условиях ограниченных финансовых возможностей и медленного восста-

новления экономики основные социальные параметры будут характеризоваться
сдержанной динамикой, при этом предусматривается обязательное исполнение ми-
нимальных социальных обязательств государства.

В этих условиях оборот розничной торговли также будет восстанавливаться

умеренными темпами - до 1,8% в 2019 году. В условиях сохранения умеренно жест-
кой денежно-кредитной политики инфляция снизится до 5,8% в 2016 году (в годовом
исчислении), а по итогам 2017 года достигнет 4,0% и сохранится на этом уровне до
конца прогнозного периода.

К середине 2017 года ожидается стабилизация инвестиционной активности. В

2018 году рост инвестиций возобновится. Среднегодовой прирост инвестиций в 2018
-

2019 годах составит 1,3% и будет определяться возможностью наращивания част-

ных инвестиций на фоне сокращения государственных инвестиционных расходов.

Чистый отток капитала увеличится с 18 млрд. долларов США в 2016 году до

25 млрд. долларов США к концу прогнозного периода.

Подходы к бюджетной политике в целом консервативны и не отличаются по

вариантам  прогноза.  Федеральный  бюджет,  по  оценке  Минэкономразвития  России,
будет дефицитным на протяжении всего периода 2016 - 2019 годов во всех вариан-
тах  прогноза.  С  целью  финансирования  дефицита  потребуются  использование
средств  бюджетных  фондов,  привлечение  внутренних  и  внешних  заимствований,
приватизация государственного имущества.

В 2016 году падение ВВП замедлится до 0,6%, и уже к концу года в экономике

предполагается переход от стагнации к восстановлению экономического роста. В
2017 году темп роста ВВП перейдет в положительную область и составит 0,6%, в
2018 году темп роста ВВП повысится до 1,7%, в 2019 году - до 2,1 процента.

Вариант "базовый+" рассматривает развитие российской экономики в более

благоприятных внешнеэкономических условиях и основывается на траектории уме-
ренного роста цен на нефть "Юралс" до 48 долларов США за баррель в 2017 году,
52 доллара США за баррель в 2018 году и 55 долларов США за баррель в 2019 году.

В социальной сфере данный вариант прогноза предусматривает повышение

уровня жизни населения на основе умеренного увеличения социальных обяза-
тельств государства и бизнеса. Потребительский спрос будет восстанавливаться по
мере ускорения роста доходов, а также за счет расширения потребительского кре-
дитования. В 2019 году рост оборота розничной торговли повысится до 3,5%, объе-
ма платных услуг населению – до 2,8 процента.

На фоне более активного восстановления потребительского спроса замедле-

ние инфляции будет умеренным: по итогам 2017 года инфляция снизится до 4,5%, а
в 2018 - 2019 годах до 4,3% и 4,1% соответственно.

Чистый отток капитала из частного сектора будет сокращаться и к 2019 году

составит 15 млрд. долларов США.

На фоне роста цен на нефть, укрепления курса рубля и более благоприятной

внешней конъюнктуры инвестиции в основной капитал будут восстанавливаться бо-
лее быстрыми темпами. Среднегодовой прирост инвестиций в 2017 - 2019 годах со-
ставит 2,9% в год при опережающем росте инвестиций отраслей инфраструктурного
сектора и частных инвестиций.

За счет более высокой цены на нефть в варианте "базовый+" величина нефте-

газовых доходов федерального бюджета будет заметно выше, что позволит обеспе-
чить достижение сбалансированного федерального бюджета.

Восстановление экономики в условиях варианта "базовый+" будет характери-

зоваться более высокими темпами: 1,1% - в 2017 году, 1,8% - в 2018 году, 2,4% - в
2019 году.

Целевой вариант ориентирует на достижение целевых показателей социаль-

но-экономического развития и решение задач стратегического планирования. Пред-
полагается в среднесрочной перспективе выход российской экономики на траекто-
рию устойчивого роста темпами не ниже среднемировых при одновременном обес-
печении макроэкономической сбалансированности. В результате, оборот розничной
торговли после умеренного роста на 1,5-2,3% в 2017 - 2018 годах ускорится до 5,3%
в 2019 году.

Инфляция достигнет уровня 3,9% по итогам 2018 года. В 2019 году инфляция

сохранится на уровне 2018 года на фоне повышенного потребительского спроса.

Внешние условия сохраняются на уровне варианта "базовый+", но для дости-

жения намеченных целевых параметров будет необходим переход экономики на ин-
вестиционную модель развития. Это предполагает сдерживание в первые годы про-
гнозного периода роста расходов на потребление и снижение различных видов из-
держек для бизнеса.

Экспорт товаров будет увеличиваться более высокими темпами, чем в базо-

вых вариантах, темпы роста несырьевого неэнергетического экспорта превысят тем-
пы роста экспорта в целом и составят в среднем 4,9% в 2017 - 2019 годах в реаль-
ном выражении. Объем несырьевого неэнергетического экспорта в стоимостном вы-
ражении будет ежегодно увеличиваться на 9 процентов. В структуре импорта будет
увеличиваться доля инвестиционных товаров, при этом инвестиционный импорт бу-
дет расти опережающими темпами.

Постепенное оживление экономики в прогнозный период будет способство-

вать улучшению делового климата, что будет проявляться в сокращении чистого от-
тока капитала вплоть до его полного прекращения к 2019 году.

Новая экономическая модель предполагает активную инвестиционную поли-

тику. Создание инвестиционного ресурса и условий для трансформации сбережений
в  инвестиции,  увеличение  склонности  к  инвестированию  путем  реализации  макро-
экономических  и  регуляторных  мер,  направленных  на  повышение  уровня  доверия
бизнеса  и  улучшение  бизнес-среды,  приведут  к  повышению  темпов  роста  инвести-
ций в основной капитал в 2017 - 2019 годах в  среднем до 5,2% в год при опережаю-
щем росте частных инвестиций и инвестиций в отрасли инфраструктурного сектора.

Начиная с 2017 года, при условии постепенного снижения процентных ставок,

что благоприятно отразится на кредитовании бизнеса, с учетом осуществления и на-
чала реализации новых крупных инвестиционных проектов и мер экономической по-
литики, направленных на активизацию факторов экономического роста и повышение
эффективности экономики, темпы роста ВВП достигнут 4,4% в 2019 году, что на 2,3
п. п. выше по сравнению с базовым вариантом.

Темпы роста ВВП увеличиваются в 2017 году до 1,8%, в 2018 году - до 3 про-

центов. Для достижения целевых параметров социально-экономического развития
требуется проведение значительных структурных преобразований в рамках бюджет-
ной политики, предполагающих наряду с оптимизацией и повышением эффективно-
сти, рост производительных расходов, обеспечивающих макроэкономическую эф-
фективность бюджетных расходов.

.2 КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ

РЕГИОНА

Итоги социально-экономического развития Свердловской области в январе-

сентябре 2017 года

Промышленность

Индекс промышленного производства по полному кругу организаций, по дан-

ным Свердловскстата, в январе-сентябре 2017 года составил 104,9% к уровню янва-
ря-сентября 2016 года.

По видам деятельности индексы производства в январе-сентябре 2017 года к

уровню января-сентября 2016 года составили:



обрабатывающие производства – 105,6%,



добыча полезных ископаемых – 86,8%,



обеспечение электрической энергией, газом и паром – 110,4%.

В ведущей отрасли промышленности – металлургическом производст-

ве индекс производства составил 106,6% к уровню января-сентября 2016 года.

Кроме

того,

среди

обрабатывающих

произ-

водств значительный рост физических объемов отмечен:



в производстве компьютеров, электронных и оптических изделий – на

24,2% к уровню января-сентября 2016 года,



в производстве транспортных средств и оборудования – на 23,1%,



в производстве электрического оборудования – на 11,9%,



в производстве лекарственных средств и материалов, применяемых в

медицинских целях – на 11,5%,



в производстве автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов –

на 8,4%.

Объем отгруженной промышленной продукции по полному кругу организаций

Свердловской области в январе-сентябре 2017 года составил 1393,4 млрд. рублей,
или 110,9% к уровню января-сентября 2016 года в действующих ценах, в том числе:



обрабатывающие производства – 1148,4 млрд. рублей, или 105,4% к

уровню января-сентября 2016 года,



обеспечение электрической энергией, газом и паром – 149,1 млрд. руб-

лей, или 137,5%,



добыча полезных ископаемых – 52,8 млрд. рублей, или 131,3%.

Сельское хозяйство
Объем продукции сельского хозяйства, произведенной хозяйствами всех кате-

горий, в январе-сентябре 2017 года составил 98,6% к уровню января-сентября 2016
года в сопоставимых ценах.

По состоянию на 01.10.2017 в хозяйствах всех категорий намолочено

6712,0

тыс. центнеров зерна (в весе после доработки), что на 19% больше уровня

соответствующего периода предыдущего года. Собрано 1518,9 тыс. центне-
ров овощей открытого грунта, что на 17,1% больше уровня соответствующего пе-
риода предыдущего года. Накопано 5672,2 тыс. центнеров картофеля, что на 16,6%
меньше уровня предыдущего года.

В январе-сентябре 2017 года увеличилось производство молока на 5,6% к

уровню января-сентября 2016 года, производство яиц – на 3,4%. Производство мяса
скота и птицы на убой (в живом весе) снизилось на 3,2% по сравнению с уровнем
января-сентября 2016 года.

Строительство
Объем работ, выполненных собственными силами по виду деятельно-

http://economy.midural.ru/content/itogi-socialno-ekonomicheskogo-razvitiya-sverdlovskoy-oblasti-v-yanvare-sentyabre-2017-goda

сти «строительство», в январе-сентябре 2017 года составил 93,8 млрд. рублей, или
109,7% к уровню января-сентября 2016 года в сопоставимых ценах.

Жилищное строительство
По данным Свердловскстата, в январе-сентябре 2017 года за счет всех источ-

ников финансирования введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью
1214,8 тыс. кв. метров, или 95,4% к уровню января-сентября 2016 года.

Индивидуальными застройщиками построено 43,1% введенного жилья (524,0

тыс. кв. метров), или 97,8% к уровню января-сентября 2016 года.

Автомобильный транспорт
Грузооборот автомобильного транспорта (по кругу крупных и средних органи-

заций) в январе-сентябре 2017 года составил 2324,2 млн. тонно-км, или 98,1% к
уровню января-сентября 2016 года.

Автомобильным транспортом (по кругу крупных и средних организаций) в ян-

варе-сентябре 2017 года перевезено 24,5 млн. тонн грузов, что на 0,7% ниже уровня
соответствующего периода предыдущего года.

Потребительский рынок
Оборот розничной торговли в Свердловской области за январь-сентябрь

2017

года составил, по данным Свердловскстата, 782,6 млрд. рублей, что в сопоста-

вимых ценах на 3,9% ниже уровня соответствующего периода 2016 года.

Оборот общественного питания в январе-сентябре 2017 года сложился в сум-

ме 36,3 млрд. рублей, что на 8,0% в сопоставимых ценах ниже уровня января-
сентября 2016 года.

Рынок труда
Численность безработных, официально зарегистрированных в органах служ-

бы занятости, на 01 октября 2017 года составила 25274 человека
(на 01.10.2016 – 31 598 человек).

Уровень регистрируемой безработицы на 01 октября 2017 года составил 1,13

процента (на 01.10.2016 – 1,39 процента).

По статистическим данным за январь-август 2017 года
Заработная плата
В январе-августе 2017 года среднемесячная заработная плата одного работ-

ника по полному кругу организаций Свердловской области, по данным Свердловск-
стата, составила 33778,4 рубля (105,5% к соответствующему периоду 2016 года).

Заработная плата работников крупных и средних организаций Свердловской

области в указанном периоде составила 37986,1 рубля.

Выше среднеобластного значения заработная плата сложилась в таких видах

экономической деятельности, как металлургическое производство (на 31,5%), произ-
водство компьютеров,  электронных и  оптических изделий  (на  29,0%), производство
готовых металлических изделий (на 28,3%), деятельность в области информации и
связи  (на  26,5%),  обеспечение  электрической  энергией,  газом  и  паром  (на  24,1%),
производство  транспортных  средств  и  оборудования  (на  16,9%),  производство  ма-
шин и оборудования (на 14,7%), транспортировка и хранение (на 12,1%), производ-
ство химических веществ  и  химических продуктов (на 11,1%), добыча полезных ис-
копаемых (на 10,6%) и ряде других.

В числе лидеров по темпам роста заработной платы в Свердловской области

находятся организации по производству автотранспортных средств, прицепов и по-
луприцепов (132%), транспортных средств и оборудования (119,8% к уровню января-
августа 2016 года), гостиницы и рестораны (110,9%), производству строительных ма-
териалов (110,7%), производству пищевых продуктов (110,4%), производству компь-
ютеров, электронных и оптических изделий (110,3%), производству бумаги и бумаж-
ных изделий (109,2%), транспортировке и хранению (109,0%), производству резино-
вых и пластмассовых изделий (109,0%) и др.

Демографическая ситуация
В январе-августе 2017 года в Свердловской области:
-

родилось 36,1 тыс. детей (88,5% к уровню января-августа 2016 года);

умерло 39,3 тыс. человек (96,5% к уровню января-августа 2016 года).

Естественная убыль населения составила 3210 человек.
Финансы
Крупными и средними организациями Свердловской области за январь-август

2017 года получен положительный финансовый результат (прибыль за минусом
убытков) в размере 138,6 млрд. рублей, что на 13,2% ниже уровня соответствующего
периода предыдущего года.

В январе-августе 2017 года прибыль прибыльных организаций составила

164,7 млрд. рублей, или 90,3% к уровню января-августа 2016 года.

По отдельным видам деятельности отмечен значительный рост прибыли к

уровню соответствующего периода предыдущего года, среди них: «добыча полезных
ископаемых» (в 4,8 раза), «производство электрического оборудования» (в 2,5 раза),
«транспортировка  и  хранение»  (в  2,1  раза),  «производство  пищевых  продуктов»  (в
1,6  раза),   «водоснабжение;  водоотведение,  организация  сбора  и  утилизации  отхо-
дов,  деятельность  по  ликвидации  загрязнений»  (в  1,5  раза),  «торговля  оптовая  и
розничная; ремонт автотранспортных средств и мотоциклов» (в 1,3 раза).

По статистическим данным за январь-июнь 2017 года
Инвестиции в основной капитал
В январе-июне 2017 года объем инвестиций в основной капитал по полному

кругу организаций (с учетом малых предприятий и оценки неформальной деятельно-
сти) составил 130,8 млрд. рублей, или 87,8% к уровню января-июня 2016 года в со-
поставимых ценах (98,8% - в действующих ценах).

В общем объеме инвестиций 68,0% освоено крупными и средними организа-

циями Свердловской области (89 млрд. рублей), что на 2% ниже уровня соответст-
вующего периода предыдущего года в действующих ценах по сопоставимому кругу
организаций.

Наибольшую долю инвестиций в основной капитал крупных и средних органи-

заций Свердловской области обеспечивает промышленность – 49,6%, или
44,2

млрд. рублей.

Наибольшие темпы роста инвестиций в основной капитал в действующих це-

нах в январе-июне 2017 году отмечены в следующих видах экономической деятель-
ности:



добыча полезных ископаемых – в 4,1 раза к уровню аналогичного периода

2016 года в действующих ценах;



деятельность полиграфическая и копирование носителей информации – в 3,6

раза;



деятельность в области культуры, спорта, организации досуга и развлече-

ний – в 3,1 раза;



производство резиновых и пластмассовых изделий – в 2,0 раза;



строительство – на 41,6%;



производство готовых металлических изделий – на 36,4%;



обеспечение электрической энергией, газом и паром – на 30,2%.

3.3.

ХАРАКТЕРИСТИКА ПОЛОЖЕНИЯ ДЕЛ НА РЫНКЕ

По оценкам BusinesStat

, в 2016 г площадь проданных земельных участков в

России составила 8,2 млн га, что на 0,6% ниже уровня 2015 г. В целом за 2012-2016

https://marketing.rbc.ru/research/27780/

гг площадь проданных земельных участков в стране уменьшилась в 2,7 раза: с 21,8
млн га в 2012 г до 8,2 млн га в 2016 г. Спад показателя в рассматриваемом периоде
объясняется сокращением реальных доходов населения на фоне роста цен на
большинство товаров и услуг. В связи с этим покупатели хоть и не отказывались от
приобретения земли полностью, но отдавали предпочтение участкам с меньшей
площадью.

В 2016 г количество сделок по продаже земельных участков в России увели-

чилось на 6,4% относительно 2015 г и составило 1668,4 тыс. По сравнению с 2012 г
показатель вырос на 10,8%. При этом средняя площадь продаваемых участков еже-
годно снижалась.

В связи с принятием Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной ре-

гистрации  недвижимости»,  который  вступил  в  силу  1  января  2017  года,  произошли
глобальные  изменения  земельного  законодательства,  которые  позволят  сделать
процедуру покупки земельных участков из государственной и муниципальной собст-
венности  более  прозрачной.  В  результате  планируется  увеличение  количества  зе-
мельных участков, вовлеченных в экономический оборот.

В ближайшие годы темп роста продаж земельных участков будет относитель-

но низким, так как на рынке зачастую предлагаются заболоченные, поросшие кус-
тарником участки, а также сенокосы и пастбища. Сельхозпроизводителям невыгодно
приобретать такие малопродуктивные участки. Также в стране по-прежнему останут-
ся высокими предпринимательские риски, а это один из главных сдерживающих
факторов для мировых инвесторов. В 2017-2021 гг прогнозируется рост числа сделок
по продаже земельных участков в среднем на 2,8% в год, до 1917,4 тыс участков в
2021 г.

Свердловская область и Екатеринбург образуют земельный рынок с неодно-

родной структурой. Наибольшим спросом неизменно пользуется земля под строи-
тельство в Екатеринбурге, при этом на ее стоимость влияют различные факторы,
такие как тип участка и его расположение (удаленность от черты города), развитая
инфраструктура или близость к ней, наличие и состояние коммуникаций.

Самой дешевой в области по-прежнему остается земля сельскохозяйственно-

го назначения, а наиболее дорогими – участки под ведение жилого строительства. И
хотя макроэкономическая ситуация внесла свои коррективы в структуру спроса, про-
дажа земли в Екатеринбурге остается одним из наиболее перспективных способов
инвестирования.

По состоянию на дату оценки в открытых и доступных источниках информа-

ции

опубликовано около 150 объявлений о продаже земельных участков различ-

ного назначения в г. Екатеринбург.

Распределение предложения в сегменте земельных участков по районам го-

рода приведено на рисунке ниже.

Наибольший объем предложения содержится в Чкаловском и Октябрьском

районах, наименьший – в Ленинском.

https://realty.e1.ru/?utm_source=menu&utm_medium=main_menu&utm_campaign=e1

https://www.avito.ru/ekaterinburg/nedvizhimost

Очевидно, что сегмент земельных участков характеризуется достаточно

большим разбросом цен в зависимости от факторов назначения и местоположения,
а также площади земельных участков.

Земельный участок, доля которого подлежит оценке, расположен в Ленинском

районе города, который представляет собой центральную часть города (культурный
и исторический центр) с высокой плотностью застройки, предложение свободных
земельных участков ограничено.

Оцениваемый объект представляет собой долю в праве на земельный уча-

сток, застроенный объектом недвижимости офисно-торгового назначения. Здание с
земельными участками, расположенными под ним, как правило, представляют собой
единый, физически неделимый объект недвижимости, поэтому далее проведен ана-
лиз сегментов торговой и офисной недвижимости г. Екатеринбург.

Обзор рынка торговых центров Екатеринбурга за I-й квартал 2017 г.

Если в первом полугодии 2016

года  был  открыт  только  один  ТРЦ
«Академический»  (GBA  без  учета
встроенной автопарковки ≈43 тыс. кв.
м,  GLA  ≈30  тыс.  кв.  м),  располагаю-
щийся в одноименном районе города,
то  второе  полугодие  2016  года  озна-
меновалось  открытием  сразу  трех
торговых объектов:



ТЦ «Crystals» (GBA ≈12,2

тыс. кв. м, GLA ≈8,6 тыс. кв. м), пер-
вый этаж которого занял супермаркет
парфюмерии и косметики «Золотое

яблоко». На втором этаже ТЦ в 2017 году запланировано открытие универмага
«Большой». Девелоперы заявляют о реализации в объекте концепции lifestyle-center,
однако, по нашему мнению, в полной мере, в виду некоторых конструктивных и кон-
цептуальных особенностей ТЦ, ее реализовать не удастся;



ТЦ «Кировский» на Сиреневом бульваре (объект после реконструкции с

увеличением площадей – GBA нового строительства ≈7,2 тыс. кв. м, GLA ≈5 тыс. кв.
м);



последняя пятая очередь ТРЦ «Гринвич» (GBA нового строительства

≈70 тыс. кв. м) с собственным выходом на станцию метрополитена «Геологическую»,
который откроется в 2017 году.

Также можно отметить вторую очередь ТРЦ «Максидом», строительство кото-

рой завершено, но для посетителей она пока не открыта (этот торговый центр испы-
тывает значительные трудности с момента своего открытия (фактически работает
только строительный гипермаркет) и нуждается в скорейшей реконцепции).

На рис. 1 представлена динамика изменения площадей торговых центров

(GBA) в Екатеринбурге в 2007-2016 гг.

Из рисунка видно, что если с 2007 по 2012 гг. рынок торговых центров Екате-

ринбурга активно развивался с ежегодными темпами прироста площадей ≈15%, то в
последние три года темпы его развития существенно замедлились (≈8%), что связа-
но с кризисными тенденциями в экономике страны и постепенным количественным
насыщением рынка. При этом сравнительно хорошие показатели 2016 года являют-
ся скорее исключением, так как многие объекты были заложены в докризисные 2012-
2013 годы (девелоперский цикл составляет в среднем 3-4 года).

В 2017 году мы не ожидаем открытия новых значимых по площадным харак-

http://ekbrealty.ru/news/retail/7312/

теристикам торговых центров. Возможно, к концу года будет введен в строй мебель-
но-интерьерный торговый центр «Astroom», даты завершения строительства которо-
го из-за недостатка финансирования девелопера и  ошибок  в концепции  и  управле-
нии проектом неоднократно переносились. Также идет строительство гипермаркета
«ОКЕЙ»  рядом  с  ТЦ  «Дирижабль»
(намеченная  дата  ввода  объекта  в
строй  на  конец  2017  года  является
достаточно оптимистичной).

Среди других важных событий

рынка  торговых  центров  Екатеринбур-
га  можно  отметить  намеченное  на
2017  год  начало  строительства  торго-
вой  галереи  на  Радищева  (GВA  ≈11
тыс.  кв.  м)  и  начало  строительства
аутлет-центра  вблизи  пересечения
Полевского  тракта  и  ЕКАД  (недалеко
от жилого района «Солнечный»).

В целом же рынок торговых

центров  в  столице  Урала  уже  доста-
точно конкурентен и хорошо количест-
венно  развит  –  об  этом  в  частности
свидетельствует  нахождение  Екате-
ринбурга  в  группе  лидеров  по  обес-
печенности  качественными  торговыми
площадями  на  1000  жителей  среди
российских  городов-миллионников  (г.
Краснодар ≈780 тыс. жителей) – см. рис. 2. Помимо Екатеринбурга в эту группу вхо-
дят  Самара  и  Санкт-Петербург.  Относительно  низкий  показатель  Москвы  обуслав-
ливается  методикой  расчета  (многие  крупные  ТРЦ  находятся  за  МКАД  на  террито-
рии Московской области).

Однако, несмотря на общий высокий уровень обеспеченности торговыми

площадями населения Екатеринбурга, в городе остаются перспективными для раз-

вития отдельные сегменты рынка тор-
говых центров:



районные и микрорайон-

ные ТЦ – часть микрорайонов города
их еще не имеет (например, Химмаш,
Вторчермет и др.), перспективным вы-
глядит создание крупного ТРЦ на
Уралмаше/Эльмаше;



ТЦ дискаунтного типа;



некоторые

специализи-

рованные ТЦ и др.

Для новых объектов важно пра-

вильно выбирать локацию, оптимизи-

ровать их по площади и главное – создавать качественную и конкурентоспособную
современную концепцию.

Структура рынка торговых центров Екатеринбурга
Структура рынка торговых центров Екатеринбурга уже довольно устоявшаяся

и в последние 5 лет претерпевает только небольшие изменения (см. рис. 3).

Из рисунка видно, что на конец Iквартала 2017 года большинство торговых

центров Екатеринбурга по зоне охвата являются объектами районного типа (42% от

общего количества ТЦ) и микрорайонного типа (30% от общего количества ТЦ).

Все открытые в Екатеринбурге

в  2016  году  и  строящиеся  в  настоя-
щее  время  торговые  центры  (кроме
пятой  очереди  ТРЦ  «Гринвич»)  также
относятся к двум обозначенным выше
группам.

Сегмент крупных торговых цен-

тров городского и регионального типа
в ближайшие два года в Екатеринбур-
ге  пополняться  не  будет.  Создание
таких  объектов  связано  с  большим
необходимым  объемом  инвестиций,
доступность которых для девелоперов в кризис существенно снизилась.

На рис. 4 представлена структура рынка торговых центров Екатеринбурга по

типу концепции.

Из рис. 4 видно, что наиболее развитыми сегментами рынка торговых цен-

тров Екатеринбурга по типу концепции являются классические торговые центры
(≈34%), торгово-развлекательные центры (≈24%) и специализированные торговые
центры (≈22%).

В условиях кризиса относительно устойчиво себя чувствуют наиболее круп-

ные  и  современные торгово-развлекательные  центры,  способные  «перетянуть»  по-
сетителей из менее успешных ТЦ, а также классические торговые центры районного
и микрорайонного типа, приближенные к местам компактного проживания горожан и
ориентированные  на  товары  повседневного  спроса  (продукты  питания,  недорогие
хозтовары) и товары для детей. Конкурентоспособность специализированных объек-
тов,  ориентированных  на  товары  длительного  пользования,  напротив,  снижается
(мебельные, детские, строительные, спортивные, автомобильные и другие ТЦ). Про-
явилась тенденция расширения ассортимента специализированных ТЦ за счет групп
товаров  повседневного  спроса  (таким  образом  расширяется  и  аудитория  покупате-
лей) – например, создание продовольственного супермаркета «Звездный» в детском
оптовом центре на ЕКАД, размещение супермаркета фиксированных цен «FixPrice»
в  ТК  «Докер»  (ранее  девелоперы  этого  объекта  также  заявляли  об  интересе  в  от-
крытии продовольственного гипермаркета).

Арендные ставки, доля ва-

кантных площадей

В 2016 году на рынке торговых

центров  Екатеринбурга  арендные
ставки  оставались  достаточно  ста-
бильными (к концу года их изменение
практически  прекратилось).  В  2017
году  есть  даже  некоторые  предпо-
сылки  к  небольшому  росту  средних
ставок  аренды,  которые,  впрочем,
будут  сдерживаться  значительным
объемом  введенных  новых  торговых
площадей  в  2016  году.  Эти  площади

оказывают влияние на уровень вакантных площадей в ТЦ – этот показатель уже
превышает нормативный уровень и достиг в среднем по рынку ≈6-8%. Для отдель-
ных объектов этот показатель находится на уровне 15%. При этом для вводящихся в
строй объектов хорошим на сегодняшний день считается достижение заполненности
арендаторами при открытии в 60%.

Одной из основных тенденций на рынке является массовый переход аренда-

торов в расчетах с девелоперами на формулу: процент от оборота или минимальная
ставка + процент от оборота. Такая ситуация повышает вовлеченность девелопера и
арендатора в бизнес-процессы друг друга и приводит к развитию некоторых важных
тенденций. Например, она вызвала увеличение средних площадей якорных аренда-
торов в ТЦ (особенно по некоторым непродовольственным группам товаров).

Для формата экспресс-обзора специалисты консалтинговой компании «Урал-

Гермес» традиционно проводят анализ арендных ставок в торговых центрах Ека-
теринбурга упрощенно с выделением трех условных групп объектов: успешные(наи-
более крупные и современные ТЦ, доля вакантных площадей в них не превышает 1-
2%);

устойчивые (также довольно современные ТЦ, доля вакантных площадей в

этих объектах не превышает 3-4%); проблемные (ТЦ с комплексом конструктивных и
концептуальных недостатков, доля вакантных площадей – более 5-7%).

На рис. 5 показаны диапазоны средних ставок аренды в торговых центрах вы-

деленных групп (анализировались ставки аренды для площадей 100-150 кв. м). При
этом величина средних ставок аренды в торговых центрах Екатеринбурга зависит от
следующих основных факторов:



месторасположения и доступности объекта относительно городских ма-

гистралей и районов жилой застройки;



имеющегося покупательского трафика в ТЦ, уровня популярности ТЦ у

населения;



типа торгового центра, его конструктивных характеристик, уровня со-

временности;



уровня профессионализма управляющей компании и др.

Обзор рынка офисной недвижимости Екатеринбурга за I квартал 2017 го-

да

В 2016 году в Екатеринбурге были введены в эксплуатацию три офисных цен-

тра  общей  арендной  площадью  (GLA)  около  40  тыс.  кв.  м:  БЦ  «Демидов»  (общая
площадь офисной части здания ≈45 тыс. кв. м), 2 оч. «Делового дома на Архиерей-
ской»  (GBA  ≈7  тыс.  кв.  м),  2  оч.  БЦ  «Вознесенский»  (GBA  ≈5  тыс.  кв.  м).  Еще  два
крупных офисных центра, открытие которых было запланировано на конец 2016 го-
да, пока не открыты – БЦ «Эльбрус» (GBA ≈15 тыс. кв. м) и БЦ компании «Олипс» на
ул.  Металлургов  (GBA  ≈18  тыс.  кв.  м).  Прочие  объекты,  ввод  которых  перенесен  с
2016 на 2017 год (БЦ «Auroom», ТОЦ на Куйбышева/ Луначарского), имеют меньшие
площадные  характеристики,  и  их  ввод  значительно  не  повлияет  на  рынок  офисной
недвижимости столицы Урала. Следует отметить, что в первом квартале 2017 года
особых изменений на рынке не произошло.

Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга активно развивается и посте-

пенно  увеличивает  свои  объемы.  Среднегодовые  темпы  прироста  количества  со-
временных офисных центров (бизнес-центров) в 2007-2014 гг. были достаточно вы-
соки и  составляли  ≈11%  в год.  Однако в 2015-2016 гг.  под воздействием  кризиса и
возрастающей  конкуренции  количественное  увеличение  рынка  офисных  центров
резко замедлилось до ≈3% в год. Эта тенденция будет актуальная и в 2017 году, что
благоприятно  скажется  на  рынке,  поскольку  с  2015  года  объем  поглощения  новых
офисных  площадей  в  Екатеринбурге  находится  на  нулевом  (а  по  некоторым  оцен-
кам, даже на отрицательном) уровне.

Также нужно отметить, что в Екатеринбурге есть ряд объектов, строительство

которых заморожено (например, «Карнеол», «Бриг» и др.).

Как мы отмечали в предыдущих наших обзорах, продажа офисных центров в

нарезку частным инвесторам, как инструмент повышения спроса на офисы и один из

http://ekbrealty.ru/news/offices/7311/

факторов роста рынка практически исчерпал себя. В связи с перенасыщения рынка
предложением и со связанной с этим коррекцией ставок аренды, частные инвесторы
не  могут  рассчитывать  на  нормальную  доходность  офисных  площадей.  Это  предо-
пределяет  необходимость  поиска  девелоперами  новых  инструментов  повышения
привлекательности своих объектов, связанных, в том числе, с поиском относительно
вакантных ниш и сегментов рынка офисной и другой недвижимости. В этой связи ряд
девелоперов  начал  проявлять  внимание  к  многофункциональным  комплексам  (на-
пример,  недавно  заявленный  «Атомстройкомплексом»  проект  МФК  на  Радищева/
Шейнкмана).

Представляет интерес оценить уровень развития рынка офисной недвижимо-

сти Екатеринбурга по сравнительному показателю обеспеченности офисными пло-
щадями ряда крупных городов Европы и России.

Екатеринбург по уровню обеспеченности площадями качественных офисных

центров (классы А и В) на 1000 человек по-прежнему существенно отстает от Моск-
вы и городов деловой активности Европы (корректно сравнивать эти города можно
только используя коэффициент мультипликации). В сравнении же с другими регио-
нальными центрами Екатеринбург с показателем обеспеченности около 640 кв. м на
1000 жителей занимает вполне достойное место.

Характеристика предложения

По классам, согласно оценкам

консалтинговой  компании  «Урал-
Гермес»,  рынок  офисных  центров
Екатеринбурга  сегментируется  сле-
дующим образом (см. рис. 3).

Из рис. 3 видно, что в Екате-

ринбурге  на  сегодняшний  день  все
еще  преобладают  бизнес-центры
класса «С» (≈47%), хотя их доля по-
степенно  сокращается.  Доля  офис-
ных  центров  класса  «А»  составляет
≈3%, на бизнес-центры класса «В+»
приходится ≈9%, доля офисных цен-

тров класса «B» находится на уровне ≈41%. Следует отметить, что приведенная
сегментация рынка несколько отличается от используемой ГУД, поскольку там ана-
лизируются только объекты, которым была присвоена определенная классность.

По динамике более активно увеличиваются сегменты офисных центров клас-

сов «В» и «В+» – все открытые в 2016 году и запланированные к открытию в 2017
году офисные центры относятся к данным классам.

Как уже отмечалось нами в предыдущих обзорах, обозначенные выше классы

привлекают  девелоперов,  поскольку  их  ценовые  характеристики  (ставки  аренды,
стоимость  продажи  площадей) выше, чем классе «С», а международных и  крупных
федеральных  компаний,  являющихся  основными  потребителями  офисов  класса
«А», и для которых важен статус объекта, в Екатеринбурге ограниченное количест-
во.

В целом, по-прежнему во всех классах следует отметить недостаток офисных

зданий, имеющих качественную концепцию и конкурентоспособный бренд (в кризис
эти  недостатки  еще  больше  обнажаются  и  приводят  к  реальным  потерям  дохода).
Чтобы  снизить  проблемы  концепции  часть  девелоперов  проводит  реконцепции
офисных зданий на стадии строительства с переводом их в апартаменты, имеющие
гораздо меньший срок окупаемости. Однако как показывает опыт, в конструктивном
плане такой перевод не всегда возможен и может создать новые проблемы. Кроме
того,  сам  формат  апартаментов имеет  некоторые проблемы с конкурентоспособно-

стью, относительно жилых комплексов, обусловленные, прежде всего, юридическим
статусом этих объектов.

По географическому признаку рынок офисных центров Екатеринбурга наибо-

лее развит в центральных районах города, которые для данного типа недвижимости
всегда будут наиболее привлекательны. Тем не менее, количество свободных участ-
ков  земли  в  центре  Екатеринбурга  ограничено,  а  стоимость  их  достаточно  высока.
Поэтому  в  ближайшие  несколько  лет  после  выхода  экономики  из  кризиса  развитие
офисов  в  центральной  части  города  будет  происходить  преимущественно  за  счет
участков,  исчерпавших  свои  ресурсы  (промзоны,  ветхое  жилье  и  т.д.)  и  за  счет  ос-
воения  районов  расширенного  центра  Екатеринбурга.  Рынок  бэк-офисов  получит
развитие  в  зоне  Срединного  транспортного  кольца.  В  перспективе  начнет  разви-
ваться рынок офисных центров в новых жилых районах (Академический, Солнечный
и др.).

Арендные ставки, доля ва-

кантных площадей

В Екатеринбурге в течение

IIполугодия  2016  года  и  Iквартала
2017  снижение  арендных  ставок  на
качественные  офисные  площади  су-
щественно  замедлилось  (оказывают
влияние  высокие  темпы  инфляции  в
России,  рост  коммунальных  и  экс-
плуатационных  расходов,  налоговой
нагрузки).  В  целом  же  реальная  до-
ходность  офисных  центров  по-
прежнему продолжает снижаться.

В условиях ухудшения эконо-

мической ситуации и ослабления уровня платежеспособности многие компании-
арендаторы стараются минимизировать свои расходы на аренду, преимущественно,
за счет ухудшения качества и уменьшения площадных характеристик офисов.

Снижение ставок аренды уже начало приводить к тому, что даже компании,

имеющие стабильное положение и хорошие доходы не торопятся покупать подхо-
дящие офисные площади в собственность (офисы стали не интересны как инвести-
ционный ресурс).

Средние диапазоны арендных

ставок в офисных центрах Екатерин-
бурга

различных

классов

на

01.04.2017 представлены на рис. 4.

Средний уровень вакантных

площадей в офисных центрах Екате-
ринбурга во IIполугодии 2016 года
несколько

увеличился

на

01.04.2017  в  офисных  центрах  клас-
са  А  составляет  ≈17%,  класса  В+
≈18%,  класса  В  ≈23%.  В  отдельных
офисных  центрах  (не  только  в  не-
давно  открывшихся) уровень вакант-
ных  площадей  может  достигать  50%
и более.

В условиях кризиса и увеличения количества вакантных площадей часть

управляющих компаний стала диверсифицировать свои площади под предприятия

услуг,  общественного  питания  и  торговли.  Дополнительный  плюс  для  сотрудников
компаний,  являющихся  арендаторами  –  удобное  приближение  зоны  обслуживания.
С таким подходом бизнес-центр превращается фактически в МФК, формат которого
за счет совмещения ряда функций обладает большой устойчивостью на рынке. Так-
же  для  снижения  доли  вакантных  площадей  многие  УК  используют  специальные
технологии  удержания  арендаторов  («арендатор  –  партнер  по  бизнесу»),  создавая
для  него  дополнительные  преимущества  и  частично  варьируя  условия  аренды.
Здесь можно отметить офисные центры «Президент», «Квартал», «Саммит» и др.

Нужно отметить, что рынок офисной недвижимости наиболее подвержен

влиянию кризиса, поскольку основу арендаторов офисных и бизнес-центров состав-
ляют  мелкие  и  средние  компании,  наиболее  чувствительные  к  негативным  тенден-
циям в экономике. Кроме того, оптимизируют затраты и крупные компании, включая
зарубежные.  Также в «тучные» годы на  рынке работало достаточно большое  коли-
чество неэффективных компаний (часто посредников), арендовавших площади в БЦ.
С  ухудшением  экономической  ситуации  такие  компании,  как  правило,  закрываются
первыми, оставляя вакантными прежде арендуемые площади.

Тенденции и особенности развития рынка. Прогноз на 2017 год
Среди тенденций, действующих на рынке офисных центров Екатеринбурга,

можно отметить следующие:

▪ обострение конкурентной обстановки на рынке и связанная с этим качест-

венная дифференциация объектов;

▪ поиск девелоперами новых ниш и сегментов на рынке офисных центров;
▪ активное выставление девелоперами на продажу отдельных офисных

площадей, этажей и даже целых офисных центров;

▪ усиливаются проблемы с управляемостью у офисных центров, проданных

в нарезку;

▪ повышение значимости сервисов и инфраструктуры, создающих ком-

фортную среду для арендаторов (финансовые, деловые, бытовые, оздоровительные
услуги, предприятия торговли, общепит, парковки и т.д.);

▪ усиление значимости концептуализации и брендинга офисных центров,

активизация использования технологий маркетинга и стратегий реконцепции;

▪ перспективное развитие офисных центров на базе многофункциональных

зданий, перевод некоторых центров на стадии проектирования и строительства в
апартаменты;

▪ повышение значимости качества управления ТЦ с постепенным перерас-

пределением рынка УК в пользу крупных операторов;

▪ использование инноваций в архитектурных и строительных технологиях,

используемых материалах, инженерных и зеленых (экологичных) технологиях.

Таким образом, обострение конкурентной обстановки на рынке усилило диф-

ференциацию офисных центров и бизнес-центров (потребитель имеет хороший вы-
бор) в пользу наиболее качественных, концептуально интересных, имеющих разви-
тый спектр дополнительных услуг, включая уникальные.

В 2017 году рынок офисных центров также немного вырастет количественно

за счет объектов, ввод в строй которых был перенесен с 2016 года. При этом объем
поглощения  новых  офисных  площадей  останется  практически  нулевым.  Это  будет
оказывать  влияние  на  рынок,  не  позволяя  арендным  ставкам  показывать  по-
ложительную динамику даже на уровне роста инфляции и издержек. В 2017 году ры-
нок стабилизируется, однако стагнация на нем продолжится.

ОТЧЕТ № 01.01.17-229 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ - часть 2