Ипотека
и ипотечное
кредитование.
Ипотека
(греч. hypotheka-залог,
заклад) -
представляет
собой залог
недвижимости
для обеспечения
денежного
требования
кредитора-залогодержателя
к должнику
(залогодателю).
Существует
и другое понятие
ипотеки. Ипотека
-
это кредит,
полученный
под залог
недвижимости.
В
нашей стране
порядок осуществления
ипотеки регулируется
законом РФ
“О залоге”1.
(Глава 2. Закон
предприятия,
строения, здания,
сооружения
и иных объектов,
непосредственно
связанных
с землей (ипотека))
и Основными
положениями
о залоге недвижимого
имущества
-
ипотеке2.
В
июле 1995 г. Госдума
приняла в первом
чтении проект
Федерального
закона “Об
ипотеке (залоге
“недвижимости)”.
Этот проект
-
развитие
существующих
положений о
залоге вообще
и Положений
Гражданского
кодекса РФ о
залоге недвижимости
в частности.
Закон об ипотеке
не вносит
изменений
в отношения
собственности,
но создает
четкую процедуру
залога недвижимого
имущества.
Главная цель
закона -
повысить надежность
и эффективность
пользования
ипотеки как
способа обеспечения
недвижимым
имуществом
кредитных
обязательств
с односторонней
защитой интересов
собственников
этого имущества.
Основные
положения
проекта закона
следующие:
предусматривается
(по выбору сторон)
заключение
договора об
ипотеке как
в традиционной
форме, без передачи
прав залогодержателя
другим лицам,
так и в форме
закладной,
являющейся
ценной бумагой;
все
ипотечные
операции подлежат
государственной
регистрации;
детально
урегулированы
взаимоотношения
сторон по договору
перехода прав
на заложенную
недвижимость
от залогодателя
к другим лицам
в случае ее
дополнительного
обременения
правами третьих
лиц (последующий
залог, аренда,
сервитуты);
может
быть заложена
только та
недвижимость,
на которую у
владельца имеется
право на отчуждение
или на продажу;
залог
сельскохозяйственных
земель должен
регулироваться
специальным
законом.
Согласно
статье 42 Закона
РФ “О залоге”
ипотекой признается
залог предприятия,
строения, здания,
сооружения
или иного
объекта,
непосредственно
связанного
с землей, вместе
с соответствующим
земельным
участком или
правом пользования
им.
Ипотека
-
это обеспечение
обязательства
недвижимым
имуществом,
при котором
залогодержатель
имеет право,
в случае неисполнения
залогодателем
обязательства,
получить
удовлетворение
за счет заложенной
недвижимости.
Для организации
в системе
комитетов
по управлению
государственным
имуществом
единого порядка
решения или
вопросов о даче
согласия на
залог федеральной
государственной
собственности,
закрепленной
за федеральными
предприятиями
на праве полного
хозяйственного
ведения, Государственный
комитет РФ по
управлению
государственным
имуществом
распоряжением
N
890-р от 21 апреля
1994 г. утвердил
Временное
положение о
согласовании
залоговых
сделок. Однако
оно не распространяется
на ипотеку
и залог имущественных
прав. В соответствии
с этим положениием
федеральное
предприятие
может осуществлять
залог предприятия
в целом, его
структурных
единиц и подразделений
как имущественных
комплексов,
а также отдельных
зданий и сооружений
только с согласия
комитета
управления
имуществом
по месту нахождения
закладываемого
предприятия.
Имущество,
на котрое
установлена
ипотека, остается
во владении
и пользовании
залогодателя,
т. е. должника.
В
ипотечном
договоре
предусматриваются
различные
варианты
взаимоотношений
между залогодержателем
и залогодателем.
Так, соглашением
может быть
установлено
право залогодержателя
пользоваться
доходами от
заложенной
недвижимости
в счет погашения
кредита. Договор
может предусматривать
значительную
свободу действий
залогодателя:
возможность
отчуждения
заложенного
имущества
с переводом
на приобретателя
долга по обязательству,
сдача его в
аренду; обременение
его новыми
долгами и т.
д. Договор об
ипотеке заключается
в виде закладной.
Закладная
должна быть
нотариально
удостоверена
и подлежит
государственной
регистрации.
Договор об
ипотеке вступает
в силу с момента
регистрации
закладной.
Ипотека
может быть
установлена
на:
земельные
участки;
предприятия,
здания и иное
недвижимое
имущество,
используемое
в предпринимательской
практике;
жилые
дома и квартиры;
дачи,
садовые дома,
гараж и другие
строения;
иное
недвижимое
имужество.
В
настоящее
время не существует
единого порядка
регистрации
закладных.
Такая регистрация
проводится:
по земельным
участкам -
в территориальных
органах Комитета
РФ по земельным
ресурсам и
землеустройству;
по жилым домам
и квартирам
-
Бюро технической
инвентаризации
района (города,
района в городе);
по предприятию
-
в органе, осуществляющем
регистрацию
этого предприятия;
по другому
недвижимому
имуществу
-
в органе, проводящем
регистрацию
этого имущества.
При ипотеке
земльного
участка вместе
с находящимися
на нем зданиями
и сооружениями
государственная
регистрация
ипотеки проводится
органом, осуществляющим
регистрацию
ипотеки земельного
участка, который
обязан передать
сведения о
регистрации
ипотеки, органу
проводящему
регистрацию
соответствующих
зданий и сооружений.
На
регистрацию
ипотеки преставляется
заявление
залогодержателя,
закладная,
документы,
названные
в закладной,
в качестве
приложения
к ней, доказательства
уплаты государственной
пошлины за
регистрацию.
Регистрационная
запись включает:
сведения о
залогодателе;
информацию
о предмете
ипотеки; указания
на наличие
предшествующих
ипотек; срок
действия ипотечного
обязательства.
Закладная
должна содержать:
слово
“закладная”,
заключенное
в название
документа;
наименование
залогодателя
и указание
места его
жительства
либо, если
залогодатель
-
юридическое
лицо, его местонахождение;
наименование
залогодержателя
и указание
места его
жительства
либо, если
залогодержатель
-
юридическое
лицо, его местонахождение;
название
кредитного
договора или
ипотечного
обязательства,
исполнение
которого
обеспечивается
по данной
закладной
(основного
обязательства),
с указанием
даты и места
заключения
такого договора
или основание
возникновения
иного основного
обязательства;
наименование
должника по
основному
обязательству,
если должник
не является
залогодателем,
и указанием
места жительства
должника либо,
если должник
-
юридическое
лицо, его местонахождение;
указание
суммы основного
обязательства
, обеспеченной
ипотекой по
данной закладной,
либо ссылку
на содержащиеся
в приложении
к закладной
условия, позволяющие
определить
эту сумму;
указание
срока или сроков
уплаты суммы,
обеспеченной
ипотекой по
данной закладной;
название
и достаточное
для идентификации
описание
имущества,
на которое
установлена
ипотека по
данной закладной,
и его местонахождение;
денежную
оценку имущества,
на которое
установлена
ипотека по
данной закладной;
наименование
права, в соответствии
с которым
имущество,
являющееся
предметом
ипотеки, принадлежит
залогодателю,
и органа,
зарегистрировавшего
это имущество,
с указанием
номера, даты
и места регистрации,
а если предметом
ипотеки является
принадлежащее
залогодателю
право -
точное наименование
этого права;
указание
на то, имеются
ли на имущество,
являющееся
предметом
ипотеки, или
на часть этого
имущества
другие закладные;сдано
ли это имущество
или его часть
в аренду; обременено
или не обременено
оно иным образом
на момент
регистрации
ипотеки;
подписи
залогодателя
и залогодержателя;
наименование
органа, зарегистрировавшего
ипотеку, с
указанием
даты и места
регистрации.
Закладная,
не содержащая
каких либо
вышеназванных
данных, не
подлежит нотариальному
удостоверению,
а соответственно
ипотека -
государственной
регистрации.
В случае регистрации
такая закладная
может быть
признана судом
недействительной
по иску заинтересованного
лица. По соглашению
залогодателя
с залогодержателем
в закладную
могут быть
включены также
иные данные
и условия. К
закладной
возможно
приложение
документов,
определяющих
условия ипотеки
или необходимых
для осуществления
залогодержателем
своих прав по
этому договору.
Если документы,
прилагаемые
к закладной,
не названы
в ней с такой
степенью точности,
которая достаточна
для их идентификации,
и в закладной
не сказано,
что они являются
ее неотъемлемой
частью, данные
документы не
обязательны
для лиц, к которым
права по закладной
перешли в порядке
уступки требования
в результате
ее залога или
иным образом.
Ипотека
земельных
ресурсов имеет
следующие
особенности.
Ипотека
земельных
ресурсов из
состава
сельскохозяйственного
назначения
допускается
лишь для обеспечения
исполнения
кредитных
договоров,
связанных
непосредственно
с осуществлением
или развитием
сельскохозяйственного
производства.
Городские
земли, на которых
в соответствии
с градостроительными
правилами
запрещено
возведение
зданий и сооружений,
не могут быть
предметом
ипотеки в качестве
отдельного
земельного
участка. При
общей собственности
на землю коллектива
сельскохозяйственного
предприятия
ипотека может
быть установлена
только на
принадлежащий
гражданину
земельный
участок, выделенный
в натуре из
земель, находящихся
в общественной
собственности.
Не допускается
ипотека части
земельного
участка, которая
с учетом ее
размера не
может быть
использована
в качестве
самостоятельного
участка с
соблюдением
назначения
земель соответствующей
категории.
Залогодержателем
по договору
ипотеки земельного
участка и по
договору залога
закладной
на земельный
участок может
быть банк,
имеющий лицензию
на осуществление
ипотечных
операций, выданную
Центральным
банком России.
Здания,
сооружения,
которые находятся
или будут
возведены на
закладываемом
земельном
участке и
принадлежат
залогодателю,
могут быть
заложены
одновременно
с участком
по той же закладной.
Если в закладной
на земельный
участок не
предусмотрено,
что находящиеся
или возводимые
на этом участке
и принадлежащие
залогодателю
здания и сооружения
заложены тому
же залогодержателю,
то в случае
обращения
залогодержателем
взыскания
на этот участок
залогодатель
сохраняет
право на принадлежащее
ему находящееся
на этом участке
здание или
сооружение
и приобретает
сервитут (право
ограниченного
пользования)
в отношении
определенной
части участка,
необходимой
для использования
здания или
соружения в
соответствии
с его назначением.
В документе
может быть
также предусмотрено
сохранение
за залогодателем
указанной
части участка
на право аренды
на условиях,
определенных
в закладной.
Если ипотека
установлена
на земельный
участок, на
котором находятся
здания или
сооружения,
принадлежащие
не залогодателю,
а другому лицу,
то при обращении
залогодержателем
взыскания
на этот участок
и его продаже
с публичных
торгов к покупателю
участка переходят
права и обязанности,
которые в отношении
этого лица
имел залогодатель.
В
случае несвоевременного
погашения
ипотечного
кредита или
других “прегрешений”
собственника
его земельный
участок может
быть отчужден.
Эта процедура
называется
“обращение
взыскания”
. Следует отметить,
что в законодательстве
многих стран
Европы установлена
довольно сильная
защита прав
потребителя
недвижимости
и в рамках
процедуры обращения
взыскания
на недвижимость
действует
ряд защитных
мер в пользу
должников и
собственников.
В
настоящее
время в нашей
стране отсутствует
ссудно-договорное
право и законодательство
об ипотеке и
поземельных
книгах. Важную
роль в ипотеке
|