Отчет об оценке объекта оценки № 1101/12-19. Нежилое помещение, Новосибирская область, г. Новосибирск, Советский район, ул. Энгельса

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

«18ª января 2019г.

Арбитражному управляющему

Сидорову И.В.

Уважаемый Игорь Владимирович!

В соответствии с Договором на проведение оценки ʋ 1101/12 от «05ª декабря 2018 г., Исполнитель ООО «ОБПª

определил рыночную стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск,

Советский район, улица Энгельса, дом 14.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки в соответствие с заданием на оценку.

Предполагаемое использование результатов оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки для

купли-продажи конкурсной массы (Федеральный закон ʋ127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)ª, ст. 130).

Дата оценки: оценка проведена по состоянию на «20ª декабря 2018 г.

Объект оценки: Нежилое помещение, общей площадью 77,2 кв.м., расположенное на 1 этаже, номера на поэтаж-

ном плане: 1-8, по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Советский район, ул. Энгельса, дом 14.

Наиболее эффективное использование объекта оценки: универсальное (парикмахерская).

При определении рыночной стоимости объекта оценки использовались следующие подходы: доходный, сравни-

тельный.

Проведенные исследования и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, по

состоянию на «20ª декабря 2018 г., составляет:

3 853 000 (Три миллиона восемьсот пятьдесят три тысячи) рублей

Обращаем Ваше внимание, что это письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет отчет.

Подробное описание методологии, положений, ограничений, условий и выводов нашего анализа содержится в

прилагаемом отчете об оценке.

Без письменного согласия Исполнителя настоящий отчет не может распространяться или публиковаться, равно как

и использоваться, даже в сокращенной форме, для иных целей, чем указано выше.

Отчет выполнен в соответствии с федеральным законом ʋ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФª, Федераль-

ными стандартами оценки (ФСО ʋ1, ФСО ʋ2, ФСО ʋ3, ФСО ʋ 7), Стандартами оценки Российского Общества Оцен-

щиков (ССО РОО 2015).

Отчет может быть использован только согласно определенному выше назначению. Отдельные части не могут

трактоваться самостоятельно. Настоящее письмо является частью отчета, который приведен далее.

Содержание

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

1.2

ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

1.3

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

1.4

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

1.5

ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ

1.6

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ (В

ТОМ ЧИСЛЕ СПЕЦИАЛЬНЫЕ)

1.7

СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

1.8

ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА

1.9

ВИД ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ. ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЕНИЯ

1.10

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ОБОСНОВАНИЕ ИХ ПРИМЕНЕНИЯ

1.11

ПРИМЕНЯЕМЫЕ ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ К ПРИМЕНЕНИЮ

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1

ОПИСАНИЕ РАЙОНА ОКРУЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.2

ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ЕГО

КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ)

2.2.1

Описание земельных участков

2.2.2

Количественные и качественные характеристики объекта оценки

2.2.3

Информация о текущем использовании объекта оценки

2.2.4

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно

влияющие на его стоимость

2.2.5

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные

и качественные характеристики объекта оценки

2.3

БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.4

ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ

ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ

ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ

3.1

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1.1

Наиболее эффективное использование земельного участка как свободного

3.1.2

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями

3.2

АНАЛИЗ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ, СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В РОССИИ И НОВОСИБИРСКОЙ

ОБЛАСТИ

3.3

ОБЗОР СЕГМЕНТА РЫНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ, АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ

3.4

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ОТНОСИТЕЛЬНО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СЕГМЕНТАХ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ

ОБЪЕКТА

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ

ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ И ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ПРИМЕНЕНИЯ

ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

4.1

ВЫБОР ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

4.2

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

4.3

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

4.4

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ПРОВЕРКА НА СОБЛЮДЕНИЕ ПРИНЦИПОВ В ОЦЕНКЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ

Общие сведения

1.1 Основные факты и выводы

Таблица 1.1.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Нежилое помещение, общей площадью 77,2 кв.м., расположенное

на 1 этаже, номера на поэтажном плане: 1-8, по адресу: Новосибир-

Объект оценки

ская область, г. Новосибирск, Советский район, ул. Энгельса, дом

14.

Объект оценки:

Нежилое помещение, общей площадью 77,2 кв.м., расположенное

на 1 этаже, номера на поэтажном плане: 1-8, по адресу: Новосибир-

ская область, г. Новосибирск, ул. Энгельса, дом 14.

Здание, в котором располагается объект оценки:

Здание многоквартирного жилого дома, общежитие, этажность: 9;

Состав объекта с указанием сведений, достаточ-

расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новоси-

ных для идентификации каждой из его частей

бирск, Советский район, улица Энгельса, дом 14.

Характеристики земельных участков под зданием:

Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов.

Для занимаемого общежития с нежилыми помещениями:

54:35:091895:54, общая площадь: 6 272 кв. м., адрес (местоположе-

ние): Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Энгельса, 14.

Общая площадь объекта оценки, кв.м.

77,2

Тип оцениваемого имущества

Недвижимое имущество

Новосибирская область, г. Новосибирск, Советский район, улица

Адрес объекта оценки

Энгельса, дом 14

Год постройки (ввода в эксплуатацию) объекта

1987

оценки:

Первоначальная балансовая стоимость помеще-

Данные заказчиком не предоставлены (смотри Приложение)

ния, рублей

Остаточная балансовая стоимость здания поме-

Данные заказчиком не предоставлены (смотри Приложение)

щения, рублей

Текущее использование объекта оценки

Парикмахерская

Наиболее эффективное использование объекта

Универсальное (парикмахерская)

оценки

Существующие права на объект оценки

Право собственности

Кадастровый номер объекта права:

54:35:091895:1508

Собственник

ООО «Прометейª

Оцениваемые права, ограничения (обременения)

Право собственности, ипотека в силу закона, прочие

этих прав

ограничения/обременения (см. специальные допущения)

Таблица 1.1.2 Результаты оценки объекта оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Подход

Стоимость объекта оценки, рублей

Вес, %

Затратный:

Не применяется

0,0%

Сравнительный:

3 919 676

62,5%

Доходный:

3 741 619

37,5%

Средневзвешенная стоимость, рублей

3 852 905

100%

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на «20ª декабря 2018 г. составляет,

рублей:

3 853 000 (Три миллиона восемьсот пятьдесят три тысячи) рублей

1.2 Основание для проведения оценки

Договор на проведение оценки ʋ 1101/12 от «05ª декабря 2018г. между Обще-

ством с ограниченной ответственностью

«Оценка и бизнес-планированиеª

Основание для проведения оценки

(ООО «ОБПª), именуемым в дальнейшем «Исполнительª, в лице директора

Германа Александра Николаевича, действующего на основании Устава, с одной

стороны, и ООО «Прометейª", именуемое в дальнейшем «Заказчикª, в лице

арбитражного управляющего Сидорова Игоря Владимировича, действующего

на основании Решения Арбитражного суда НСО от 08.10.2018г., по делу ʋА45-

13598/2018, с другой стороны

1.3 Задание на оценку

Таблица 1.3.1 Задание на оценку

Нежилое помещение, общей площадью 77,2 кв.м., расположенное на 1 этаже,

Объект оценки

номера на поэтажном плане: 1-8, по адресу: Новосибирская область, г. Ново-

сибирск, Советский район, ул. Энгельса, дом 14.

Объект оценки:

Нежилое помещение, общей площадью 77,2 кв.м., расположенное на 1 этаже,

номера на поэтажном плане: 1-8, по адресу: Новосибирская область, г. Ново-

сибирск, ул. Энгельса, дом 14.

Здание, в котором располагается объект оценки:

Состав объекта с указанием сведений,

Здание многоквартирного жилого дома, общежитие, этажность: 9: Новосибир-

достаточных для идентификации

ская область, город Новосибирск, Советский район, улица Энгельса, дом 14.

каждой из его частей

Характеристики земельных участков под зданием:

Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Для зани-

маемого общежития с нежилыми помещениями:

54:35:091895:54, общая пло-

щадь: 6 272 кв. м., адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Ново-

сибирск, ул. Энгельса, 14;

Ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие характеристики

объекта недвижимости и его составных частей:

Характеристики объекта оценки и его

1. Фотографии объекта оценки;

составных частей

2. Выписка из ЕГРН ʋ 54-0-1-121/4737/2018-934 от 09.07.2018 года;

3. Технический паспорт помещения от 12.12.2018 г.;

4. Справка о балансовой стоимости объекта оценки от 14.01.2019г.

Нежилое помещение, общей площадью 77,2 кв.м., расположенное на 1 этаже,

номера на поэтажном плане: 1-8, по адресу: Новосибирская область, г. Ново-

сибирск, Советский район, ул. Энгельса, дом 14. принадлежат на праве соб-

Имущественные права на объект

ственности ООО «Прометейª ИНН 5408009048, что подтверждает Выписка из

оценки

ЕГРН ʋ 54-0-1-121/4737/2018-934 от 09.07.2018 года, выданная Федеральной

службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Новоси-

бирской области на основании Договора купли-продажи нежилого помещения

от 25.05.2016г.

Право собственности.

Оцениваемые права, ограничения

Обременения и ограничения: ипотека в силу закона; прочие

(обременения) этих прав

ограничения/обременения (см. специальные допущения)

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки

Предполагаемое использование ре-

для купли-продажи конкурсной массы (Федеральный закон ʋ127-ФЗ

«О

зультатов оценки (цели и задачи про-

несостоятельности (банкротстве)ª, ст. 130).

ведения оценки)

Ограничения и пределы применения

Результаты данной оценки могут быть использованы только в соответствии с

полученной итоговой стоимости

их предполагаемым использованием

Вид стоимости

Рыночная стоимость

Дата заявления на оценку

«05ª декабря 2018 года

Дата оценки (дата проведения оцен-

ки, дата определения стоимости объ-

«20ª декабря 2018 года

екта оценки)

Дата обследования объекта оценки

«20ª декабря 2018 года

Срок проведения оценки

с «05ª декабря 2018 года по «18ª января 2019 года

Дата составления отчета

«18ª января 2019 года

Тип оцениваемого имущества

Нежилое помещение

Новосибирская область, г. Новосибирск, Советский район, ул. Энгельса, дом

Адрес объекта оценки

14.

- выводы о правах на оцениваемое имущество должны делаться на основании

предоставленных документов на объекты оценки в предположении их досто-

Допущения и ограничения, на кото-

верности или с допущением существования прав на объекты оценки (при от-

рых должна основываться оценка

сутствии документов по объективным причинам);

- специальная техническая экспертиза и инвентаризация объектов оценки не

проводится;

- все прогнозы, сделанные в отчете, должны базироваться на текущей рыноч-

ной ситуации; допущения, применяемые в оценке в отношении перспектив

развития объекта оценки, обоснованы рыночными данными и тенденциями;

- в отчете должны быть использованы достоверные источники информации;

- рыночная (справедливая) стоимость объекта оценки может быть приведена в

виде единой величины и выражена в рублях.

1.4 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Таблица 1.4.1 Сведения о Заказчике оценки

Организационно-правовая форма

Общество с ограниченной ответственностью

Полное наименование

Общество с ограниченной ответственностью «Прометейª

ОГРН дата присвоения

ОГРН 1165476076435 дата присвоения 16.03.2016г.

ИНН/КПП 5408009048 / 540801001;

к/с 30101810250040000867 в Сибирском ГУ Банка России;

Реквизиты

БИК 045004867;

р/с 40702810700030001138 ФИЛИАЛ Сибирский ПАО Банк "ФК - Открытие".

Место нахождения

630005, г. Новосибирск, а/я 5

Таблица 1.4.2 Сведения об Оценщике, подписавшем отчет об оценке

ФИО

Герман Анна Михайловна

Место нахождения Оценщика

630087, г. Новосибирск, ул. Немировича-Данченко, д. 167, офис 428

Член саморегулируемой организации «Общероссийская общественная органи-

Информация о членстве в саморегу-

зация «Российское общество оценщиковª (РОО) (регистрационный номер в

лируемой организации оценщиков

реестре оценщиков ʋ002721), включен в реестр членов РОО 10.01.2008 г.

Документы о получении образования

Диплом о профессиональной переподготовке ПП ʋ633845 от 26.11.2007 г. в

в области оценочной деятельности

Новосибирском государственном университете экономики и управления.

Ответственность оценщика застрахована в ОСАО «ИНГОССТРАХª. Договор

(страховой полис) ʋ 433-121121/15/0321R/776/00001/5 - 002721 от 07 апреля

2017 г. сроком действия с 01 июля 2017 г. по 31 декабря 2018 г. Страховая

Сведения о страховании ответствен-

сумма 300 000 рублей.

ности оценщика

Ответственность оценщика застрахована в СПАО

«ИНГОССТРАХª и АО

«АльфаСтрахованиеª.

Договор

(страховой

полис)

433-

121121/18/0325R/776/00002/18-002721 от 07.09.2018 года со сроком действия с

01 января 2019 г. по 30 июня 2020 г. Страховая сумма 300 000 рублей.

Стаж работы в оценочной деятель-

12 лет

ности

Степень участия в составлении дан-

Выполнила весь отчет

ного отчета об оценке

Оценщик подтверждает, что:

• не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом

или работником юридического лица - заказчика;

• не является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, не

состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве;

• в отношении объекта оценки не имеет вещные или обязательственные пра-

ва вне договора;

Сведения о независимости Оценщи-

• не является участником (членом) или кредитором юридического лица - за-

ка

казчика;

• заказчик не является кредитором или страховщиком Оценщика;

• заказчик либо иные заинтересованные лица не вмешивались в деятельность

Оценщика, в том числе не ограничивали круг вопросов, подлежащих выясне-

нию или определению при проведении оценки объекта оценки;

• размер оплаты Оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависел

от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Таблица 1.4.3. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и

специалистах с указанием их квалификации, и степени их участия в проведении оценки объекта оценки

Наименование (ФИО)

Должность

Место нахождения

Не привлекались

Образование, квалификация

Степень участия

Таблица 1.4.4 Сведения о юридическом лице, заключившем с Оценщиком трудовой договор

Организационно-правовая форма

Общество с ограниченной ответственностью

Общество с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнес-

Полное наименование

планированиеª

ОГРН, дата присвоения

ОГРН 1105476013961 дата присвоения 25.05.2010 г.

ИНН/КПП 5406632627/540401001, р/с 40702810929100011259 в

Реквизиты

ПАО АКБ

«Авангардª, г. Москва, БИК

044525201, к/с

30101810000000000201

630087, г. Новосибирск, ул. Немировича-Данченко, д. 167, офис

Место нахождения

428

Сведения о договоре страхования ответственно-

сти юридического лица, с которым оценщик за-

ключил трудовой договор, за нарушение требова-

ний договора на проведение оценки и договора

страхования ответственности за причинение вре-

Ответственность ООО «Оценка и бизнес-планированиеª застрахо-

да имуществу третьих лиц в результате наруше-

вана в АО «АльфаСтрахованиеª ʋ 5691R/776/30473/8 сроком

ния требований Федерального закона от

действия с «07ª августа 2018 г. по «23ª августа 2019г. (Страховая

16.07.1998 ʋ 135-ФЗ «Об оценочной деятельно-

сумма 10 000 000 рублей).

сти в Российской Федерацииª, федеральных

стандартов оценки, иных нормативных правовых

актов Российской Федерации в области оценоч-

ной деятельности, стандартов и правил оценочной

деятельности

Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой до-

говор подтверждает, что:

• не имеет имущественный интерес в объекте оценки;

• не является аффилированным лицом Заказчика;

• не является зависимым от Заказчика в иных случаях, установ-

ленных законодательством Российской Федерации;

Сведения о независимости юридического лица, с

• заказчик либо иные заинтересованные лица не вмешивались в

которым Оценщик заключил трудовой договор

деятельность Юридического лица, с которым Оценщик заключил

трудовой договор, в том числе не ограничивали круг вопросов,

подлежащих выяснению или определению при проведении оцен-

ки объекта оценки;

• размер денежного вознаграждения за проведение оценки объек-

та оценки не зависел от итоговой величины стоимости объекта

оценки.

1.5 Заявление о соответствии

Подписавший данный Отчет Оценщик в своей работе следовал этическим принципам и профессиональным требо-

ваниям, изложенным в Кодексе поведения МСО. Настоящим заявлением оценщик удостоверяет нижеследующее:

• отчет предназначен для Заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке);

• утверждения и факты, содержащиеся в данном отчете, являются правильными и корректными и основываются на зна-

ниях оценщика;

• анализ и заключения учитывают принятые допущения и ограничения и являются личными, независимыми и профес-

сиональными анализом и заключениями;

• у оценщика отсутствует текущий и будущий имущественный интерес в оцениваемом объекте;

• вознаграждение оценщика за проведение оценки никак не связано с результатом оценки;

• результат оценки не предполагал заранее определенной стоимости или стоимости, определенной в пользу клиента;

• отчет был подготовлен согласно требованиям Кодекса профессиональной этики;

• образование оценщика соответствует необходимым требованиям;

• оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества и знает район его нахождения;

• никто, кроме лиц, указанных в отчете, не обеспечивал профессиональной помощи в подготовке Отчета.

1.6 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при

проведении оценки (в том числе специальные)

Отчет по оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:

• выводы о правах на имущество сделаны на основании предоставленных правоустанавливающих документов в предпо-

ложении их достоверности (специальная правовая экспертиза прав на имущество не проводилась, предполагается, что

все предоставленные документы соответствуют действующему законодательству РФ);

• совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии

правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных

действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении

земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного

земельного участка (выкуп или аренда).

• в отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта

недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из

предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявлен-

ных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

• при оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец распоряжается своим имуществом, исходя из

своих наилучших интересов;

• специальная техническая экспертиза и инвентаризация объекта оценки не проводится, предполагается, что он находит-

ся в состоянии, соответствующем фактическому износу, если об ином не станет доподлинно известно оценщику из до-

стоверных источников;

• в отчете используются достоверные источники информации. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную

точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации;

• для оценки объекта оценки использовались данные его целевого использования и фактического состояния внешней,

внутренней отделки;

• все расчеты, приведенные в данном отчете, проведены в программе MicrosoftOfficeExcel (и представлены округленно),

поэтому при пересчете без применения данной программы (вручную) результаты могут отличаться (незначительно).

• рыночная стоимость объекта оценки должна быть приведена в виде единой величины и выражена в рублях в соответ-

ствии с Заданием на оценку;

• Рыночная стоимость является величиной, формируемой рынком, и не зависит от системы налогообложения, применя-

емой собственником или покупателем объекта оценки, это та сумма, которую собственник получит в итоге. Поэтому в

данном отчете стоимость НДС не выделяется из полученных результатов, и итоговая рыночная стоимость объекта оцен-

ки не зависит от того, на какой системе налогообложения работает продавец/ покупатель. То есть, в случае необходимо-

сти выделения НДС - итоговая рыночная стоимость объекта оценки включает уже все налоги, связанные со сделкой.

Специальные допущения, сделанные при составлении данного Отчета:

• Объекта оценки имеет ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона; прочие ограничения/обременения. В

соответствии с целями данной оценки, данные обременение не учитываются, так как не оказывают влияния на результа-

ты расчетов рыночной стоимости объекта оценки.

• В документах, предоставленных Заказчиком, площадь объекта оценки отличается. В Выписке из ЕГРН ʋ 54-0-1-

121/4737/2018-934 от 09.07.2018 года фигурирует площадь 80,7 кв.м. В Техническом паспорте на нежилое помещение от

12.12.2018 г. площадь равна 77,2 кв.м. Оценщик для дальнейших расчетов будет пользоваться данными из технического

паспорта, т.к. дата его составления более свежая.

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничениями:

• выдержки из отчета и сам отчет не могут копироваться без письменного согласия оценщика;

• оценщики не предоставляют дополнительных консультаций по данному отчету и не отвечают в суде по вопросам, свя-

занным с объектом оценки, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами;

• ни весь отчет, ни какая-либо его часть не могут быть представлены Заказчиком для использования в целях рекламы,

для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного разрешения Оценщика. Отчет или его

части могут быть использованы Заказчиком только в соответствии с назначением, определенным в отчете;

• заключение об искомой стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение

частей стоимости, с какой- либо частью объекта является неправомерным, если это не оговорено в отчете;

• мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя

ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые

могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества;

• итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для

целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с

объектом оценки или даты предоставления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

1.7 Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки

В соответствии с определенной целью, особенностями оцениваемого объекта и сложившейся экономической ситу-

ацией на рынке оцениваемого объекта был определен процесс оценки. Процесс оценки включал исследования и анализ,

необходимые для заключения выводов об искомой стоимости. Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оцен-

ки;

д) составление отчета об оценке (п. 23 ФСО ʋ 1).

Для определения стоимости объекта оценки оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся

фактическое использование объекта оценки и другие необходимые для определения его стоимости разрешенные виды

использования

При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр

объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непрове-

дения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допуще-

ния и ограничения, связанные с непроведением осмотра (ФСО ʋ 7).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный

подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность приме-

нения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения,

полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подхо-

дов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО ʋ 1).

Затратный подход (п. 18-20 ФСО № 1).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат,

необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, поз-

воляющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание

точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта

точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными

стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для

специальных целей.

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчиты-

вается в следующей последовательности:

• определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

• расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

• определение прибыли предпринимателя;

• определение износа и устареваний;

• определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объ-

ектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний ;

• определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости

объектов капитального строительства (ФСО ʋ 7).

Сравнительный подход (п. 12-14 ФСО № 1)

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки пу-

тем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа инфор-

мация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных

сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении

оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных

и информации о рынке объекта оценки.

Доходный подход (п. 15-17 ФСО № 7)

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использо-

вания объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнози-

ровать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков

и капитализации дохода

Согласование результатов оценки (п. 25 ФСО № 1).

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов

к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения

промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся

промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить

проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором

результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапа-

зона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

1.8 Оцениваемые права

В соответствии с заданием на оценку, определению подлежит рыночная стоимость объекта недвижимости: нежи-

лое помещение, общей площадью 77,2 кв.м., расположенное на 1 этаже, номера на поэтажном плане: 1-8, по адресу: Но-

восибирская область, г. Новосибирск, Советский район, ул. Энгельса, дом 14.

Предполагаемое использование результатов оценки (цели и задачи проведения оценки) - определение рыночной

стоимости объекта оценки для купли-продажи конкурсной массы (Федеральный закон ʋ127-ФЗ «О несостоятельности

(банкротстве)ª, ст. 130).

Оценке в данном отчете подлежит право собственности на объект недвижимости.

Право собственности [ГК РФ, статья 209] включает право владения, пользования и распоряжения имуществом.

Собственник может по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противореча-

щие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имуще-

ство в собственность другим лицам, передавать его им, оставаясь собственником права владения, пользования и распо-

ряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным обра-

зом.

1.9 Вид определяемой стоимости. Обоснование применения

В соответствии со ст.10 Федерального закона ʋ135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФª от 29.07.1998 г., дого-

вор на проведение оценки должен содержать вид определяемой стоимости.

Согласно Договору на проведение оценки (см. п. 1.2 настоящего Отчета), определению подлежит рыночная сто-

имость объекта оценки.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом

рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а

на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект и принуждения к совершению сделки в отно-

шении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект выражен в денежной форме [135-ФЗ].

Применяется на основании Федерального закона ʋФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФª от 29.07.1998 г.

1.10 Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их при-

менения

Оценщик применил следующие стандарты оценочной деятельности:

• Федеральный стандарт оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО ʋ1)ª, утвержден-

ный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. ʋ 297;

• Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО ʋ 2)ª, утвержденный приказом Минэкономраз-

вития России от 20 мая 2015 г. ʋ 298;

• Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО ʋ 3)ª, утвержденный приказом Минэкономраз-

вития России от 20 мая 2015 г. ʋ 299;

• Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО ʋ 7)ª, утвержденный приказом Минэкономразвития

России от 25.09.2014 N 611;

• Стандарты оценки Российского Общества Оценщиков (ССО РОО 2015).

Вышеуказанные стандарты применяются на основании Федерального закона ʋ135-ФЗ «Об оценочной деятельно-

сти в РФª от 29.07.1998 г., статья 11, 14, 15, 15.1.

1.11 Применяемые общие понятия и определения, обязательные к применению

Объект оценки - объект гражданских прав, в отношении которого законодательством Российской Федерации

установлена возможность его участия в гражданском обороте [ФСО ʋ1].

Цена

- это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате

совершенной или предполагаемой сделки [ФСО ʋ1].

Стоимость объекта оценки

- это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в

соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки

и виды стоимости [ФСО ʋ1].

Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный

объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции

для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества [ФСО

ʋ 2].

Инвестиционная стоимость

- это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при

установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки [ФСО ʋ 2].

Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения

оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного

метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке [ФСО ʋ1].

Доходный подход

- совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от

использования объекта оценки [ФСО ʋ1].

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки

путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами [ФСО ʋ1].

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат,

необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний

[ФСО ʋ1].

10. Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и

обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных

подходов к оценке [ФСО ʋ1].

11. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на

которую определена стоимость объекта оценки [ФСО ʋ1].

12. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и

другим характеристикам, определяющим его стоимость [ФСО ʋ1]

13. Допущение

- предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств,

связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе

оценки [ФСО ʋ1].

Описание объекта оценки

Объектом оценки является нежилое помещение, общей площадью 77,2 кв.м., расположенное на 1 этаже, номера на

поэтажном плане: 1-8, по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Советский район, ул. Энгельса, дом 14.

2.1 Описание района окружения объекта оценки

Таблица 2.1.1 Описание района окружения объекта оценки

Характеристика

Значение

Новосибирская область, г. Новосибирск, Советский район, ул. Энгельса,

Адрес (местоположение) объекта оценки

дом 14.

Средне - и многоэтажные жилые дома, мало-, среднеэтажные администра-

Основной тип застройки

тивные здания, индивидуальные жилые дома.

Основной тип зданий

Кирпичные, панельные.

Плотность (полнота) застройки

Плотность застройки высокая.

Этажность застройки

1-10-ти этажные здания.

Территория благоустроена. Подъезд к зданию осуществляется со стороны

Благоустройство территории

ул. Энгельса. В окружающей застройке выполнены все стандартные виды

благоустройства, озеленение территории посадкой деревьев и прочее.

Горячее и холодное водоснабжение, канализация, центральное отопление,

Наличие инженерной инфраструктуры

электроснабжение, телефонизация, радиофикация, телевидение.

Окружающая застройка в пределах 1 км. представлена: жилыми домами с

разнообразными типами квартир, административными зданиями. Даль-

Особенности окружающей среды

нейшее перспективное развитие района возможно путем точечной за-

стройки и за счет реконструкции ветхой недвижимости

Объект оценки расположен на ул. Энгельса. На расстоянии, примерно, 300

м. от объекта оценки расположена остановка маршрутов городского

Транспортная доступность

транспорта «Поликлиника (ул. Гидромонтажная)ª, через которую прохо-

дит 8 маршрута общественного транспорта. Транспортная доступность

высокая.

Вид подъездных путей

Асфальтированные дороги. Состояние покрытия хорошее.

Затопляемость

Риск затопления территории отсутствует.

Грунты, почвы

Грунтовые условия соответствуют капитальному строительству.

Интенсивность движения транспорта

Низкая.

Деловая активность района, в котором

расположен объект оценки (в рамках насе-

Низкая.

ленного пункта)

Наличие парковки

Есть.

Вблизи объекта оценки не располагаются предприятия, дающие вредные

выбросы в атмосферу. В районе расположения объекта оценки фактиче-

Экологическая обстановка

ские выбросы в атмосферу не превышают ПДК и отвечают требованиям

городского комитета охраны природы. Состояние окружающей среды в

районе оценивается рынком как хорошее.

Рельеф участка спокойный ровный. Подъезд к участку осуществляется по асфальтированной дороге по ул. Энгель-

са. Состояние покрытия хорошее.

Таблица 2.2.1. Описание земельных участков

Характеристика

Значение

Ссылка на источник информации

Площадь земельного участка, приходящаяся на объ-

не выделена

ект оценки, кв.м.

http://pkk5.rosreestr.ru/

Общая площадь земельного участка под зданием,

6 272 кв. м.

кв.м.

Новосибирская область, г. Ново-

Адрес (местоположение) объекта оценки

сибирск, ул. Энгельса, 14.

http://pkk5.rosreestr.ru/

Кадастровый номер участка

54:35:091895:54

Кадастровая стоимость земельного участка, руб.

31 555 811,84 руб.

Категория

Земли населенных пунктов

Разрешенное использование

Для занимаемого общежития с

Существующее использование

нежилыми помещениями

Не правильной геометрической

Форма участка

формы

Рельеф

Спокойный

Покрытие участка

Асфальт

http://pkk5.rosreestr.ru/

Подземные инженерные комму-

по данным осмотра

Наличие линейных объектов

никации

Наличие площадных объектов

Многоквартирный жилой дом

Теплоснабжение, горячее и хо-

Инженерные коммуникации

лодное водоснабжение, канали-

зация, электроснабжение

Состояние участка

Спланирован, благоустроен

2.2.2 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Объектом оценки являются нежилое помещение, общей площадью 77,2 кв.м., расположенное на 1 этаже, номера

на поэтажном плане: 1-8, по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Советский район, ул. Энгельса, дом 14.

Ниже приведено описание объекта оценки со ссылками на документы, устанавливающие количественные и каче-

ственные характеристики помещения.

Таблица 2.2.2.1 Сведения об имущественных правах и обременениях

Существующий вид права на

Право собственности

объект оценки

Субъект права собственности

Общество с ограниченной ответственностью «Прометейª

ИНН/КПП 5408009048 / 540801001;

к/с 30101810250040000867 в Сибирском ГУ Банка России;

Реквизиты собственника

БИК 045004867;

р/с 40702810700030001138 ФИЛИАЛ Сибирский ПАО Банк "ФК - Открытие".

Нежилое помещение, общей площадью 77,2 кв.м., расположенное на 1 этаже, номера

на поэтажном плане: 1-8, по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Совет-

ский район, ул. Энгельса, дом 14. Принадлежат на праве собственности ООО «Про-

Документы правоустанавлива-

метейª ИНН

5408009048, что подтверждает Выписка из ЕГРН ʋ

54-0-1-

ющие и подтверждающие

121/4737/2018-934 от

09.07.2018 года, выданная Федеральной службой государ-

ственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области на осно-

вании Договора купли-продажи нежилого помещения от 25.05.2016г.

Существующий вид права на

Общедолевая собственность жильцов многоквартирного жилого дома

земельный участок

Кадастровый номер объекта

54:35:091895:1508

права:

Право собственности.

Сведения об обременениях,

Обременения и ограничения:

ипотека

силу

закона;

прочие

связанных с объектом оценки

ограничения/обременения (см. специальные допущения)

Основные конструктивные решения, характеристики и состояние элементов строительных конструкций приняты

оценщиком на основании документов, предоставленных Заказчиком оценки и внешнего осмотра объекта оценки.

Таблица 2.2.2.2 Сведения о физических свойствах объекта оценки

Характеристика

Значение

Ссылка на источник

Нежилое помещение, общей

площадью

77,2 кв.м., располо-

Выписка из ЕГРН ʋ 54-0-1-121/4737/2018-

Объект оценки

женное на 1 этаже, номера на

934 от 09.07.2018 года

поэтажном плане: 1-8.

Новосибирская область, г. Ново-

Адрес объекта оценки

сибирск, Советский район, ул.

Энгельса, дом 14.

Кадастровый номер

54:35:091895:1508.

История создания и эксплуатации объекта права

Многоквартирный жилой дом,

Тип здания

общежитие

Год постройки здания

1987

Технический паспорт на нежилое помеще-

На дату оценки нежилое поме-

ние от 12.12.2018 г.; данные осмотра

Текущее использование

щение эксплуатируются в каче-

стве парикмахерской

Основные характеристики здания/помещения

Строительный объем, м³

данных нет

Общая площадь здания/помещения,

Выписка из ЕГРН ʋ 54-0-1-121/4737/2018-

77,2 м²

м²

934 от 09.07.2018 года;

Высота помещений, м

2,50 м

Технический паспорт на нежилое помеще-

Этаж расположения объекта оценки

ние от 12.12.2018 г.; данные осмотра

Этажность здания

Основные конструктивные решения и характеристики элементов строительных конструкций объекта

Фундамент

Железобетонный

Стены

Кирпич

Перекрытия

Железобетонные

Крыша

Наплавляемая

Потолок

«армстронгª, стены

Внутренняя отделка

покрашены, полы

- линолеум,

ламинат

По результатам осмотра; Технический пас-

Пластиковые окна, деревянные

порт на нежилое помещение от 12.12.18 г.

Проемы

двери, металлические двери

Водопровод, канализация, горя-

Инженерные системы

чая вода, отопление, телефон,

вентиляция

Сведения об износе и устареваниях

элементов строительных конструк-

ций объекта

Сведения об износе и устареваниях объекта

Физический износ

31%

См.раздел 2.2

Функциональное устаревание

не выявлено

См.раздел 2.2

Экономическое устаревание

не выявлено

См.раздел 2.2

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые име-

ют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

В состав объекта оценки не входят элементы, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта

оценки

По факту осмотра состояние части помещений - хорошее, части - удовлетворительное, требующее ремонта; см.

фотографии (Приложение ʋ 1), состояние инженерных систем - удовлетворительное.

Накопленный износ - это уменьшение восстановительной или замещающей стоимости объекта оценки, которое

происходит в результате его физического разрушения, функционального и внешнего устаревания, или комбинации этих

причин.

И = ( 1 - (1 - Ифиз) * (1 - Уфунк) * (1 - Уэк) ) *100%,

где: И - износ совокупный,

Ифиз - износ физический,

Уфунк - функциональное устаревание

Уэк- экономическое устаревание

Физический износ

Для расчета физического износа в настоящем отчете применяется метод срока жизни:

И физ = (ЭВ / ЭСЖ)*100%,

где И физ - физический износ, %;

ЭВ - эффективный возраст, лет;

ЭСЖ - экономический срок жизни, приравненный к нормативному сроку жизни, лет.

Нормативный срок жизни принят согласно «Средним нормативным срокам службы основных фондов учреждений

и организаций, состоящих на государственном бюджетеª, утвержденных ЦСУ СССР, Министерством финансов СССР,

Госпланом СССР, Госстроем СССР 28 февраля 1972 г. ʋ 9.17.

Эффективный возраст показывает состояние и полезность объекта. Эффективный возраст здания может быть

меньше, чем его хронологический возраст, если здание эксплуатировалось надлежащим образом, имеет отличное каче-

ство отделки, или существует недостаток подобных зданий на рынке. В то же время, если здание долгое время не эксплу-

атировалось, находится в ненормальном состоянии, затраты на требуемый ремонт больше, чем добавляемая при этом

стоимость объекта, или объект не востребован рынком, - эффективный возраст здания может значительно превышать его

хронологический возраст. То есть, понятие эффективного возраста включает в себя физическое состояние объекта и его

функциональное устаревание.

Хронологический возраст рассчитан, как разница текущего года и года ввода в эксплуатацию.

В данном отчете эффективный возраст приравнен к хронологическому возрасту.

Таблица 2.2.2.3 Расчет физического износа объекта оценки

№ п/п

Наименование

Значение

Ссылка на источник информации

Год постройки

1987

см. табл. 2.2.2.2

Принят согласно «Средним нормативным срокам службы

основных фондов учреждений и организаций, состоящих

Нормативный срок жизни, лет

100

на государственном бюджетеª, утвержденных ЦСУ

СССР, Министерством финансов СССР, Госпланом

СССР, Госстроем СССР 28 февраля 1972 г. ʋ9.17

Хронологический возраст, лет

Рассчитан Оценщиком: 2018-1987

В данном отчете эффективный возраст приравнен к хро-

Эффективный возраст, лет

нологическому возрасту

Оставшийся срок жизни, лет

(п.2 - п.4)

Физический износ (округленно)

31,0%

(п.4 / п.2 * 100)

Функциональное устаревание имущества - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям к

данному имуществу.

В результате анализа текущего использования объекта оценки, оценщики пришли к выводу, что у оцениваемого

объекта функциональное устаревание отсутствует.

Экономическое устаревание определяет уменьшение полезности здания в результате действия внешних факторов

- изменения положения по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружени-

ям, изменения рыночных условий, изменения финансовых и законодательных условий и т. д. Определяется двумя мето-

дами:

- капитализацией потерь дохода, относящегося к изменению внешних условий;

- сравнением продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условиях.

О наличии экономического устаревания свидетельствует отрицательная стоимость земли, полученная при расчете

ее методом остатка.

Величина экономического устаревания определяется как отношение отрицательной стоимости земельного участка

к стоимости улучшений. У объекта оценки экономическое устаревание не выявлено.

2.2.3 Информация о текущем использовании объекта оценки

На дату оценки нежилое помещение используется в качестве универсальных помещений (парикмахерская).

2.2.4 Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно

влияющие на его стоимость

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, не

выявлены.

2.2.5 Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количе-

ственные и качественные характеристики объекта оценки

Количественные и качественные характеристики объекта установлены на основании предоставленных Заказчиком

документов:

1. Фотографии объекта оценки;

2. Выписка из ЕГРН ʋ 54-0-1-121/4737/2018-934 от 09.07.2018 года;

3. Технический паспорт на нежилое помещение от 12.12.2018 г.;

4. Справка о балансовой стоимости объекта оценки от 14.01.2019г.

2.3 Балансовая стоимость объекта оценки

Таблица 2.3.1 Сведения о балансовой стоимости объекта оценки

Параметр

Значение

Ссылка на источник

Первоначальная балансовая стоимость объекта оценки, рублей:

н/д

Справка о балансовой стоимости объек-

Остаточная балансовая стоимость объекта оценки, рублей:

н/д

та оценки от 14.01.2019г.

2.4 Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных

с указанием источников их получения

Данные, использованные при проведении оценки получены из следующих источников:

1. Данные о показателях социально-экономического положения Новосибирской области и Российской Федерации.

Источник получения ― www.novosibstat.ru, www.gks.ru.

2. Данные о количественных и качественных характеристиках объекта оценки. Источник получения ― копии доку-

ментов, представленных Заказчиком оценки (см. Приложение 1 настоящего отчета);

3. Данные о ценах предложения по рынку объекта оценки, характеристика объектов-аналогов. Источник получе-

ния ― интернет сайт «Коммерческая недвижимость в Новосибирске: офисы, торговые площади, склады

НГС.НЕДВИЖИМОСТЬª http://kn.ngs.ru/, интернет сайт агентства недвижимости

«КВАДРОТЕКАª

http://www.sasn.ru и т. д.

4. Данные о динамике изменения цен на рынке коммерческой недвижимости города Новосибирска на сентябрь 2018

года. Источник получения ― «Мониторинг предложения на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимо-

сти Новосибирска, сентябрь 2018г.ª, предоставленный независимой исследовательской и брокерской компанией

RID Analytics (Realty Investments Development Analytics).

5. Данные опроса экспертных мнений о размере значимых величин, используемых в оценочной деятельности, прове-

денного НРО РОО, 2018 год, источник: http://www.noroo.ru.

Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапа-

зонов значений ценообразующих факторов

Объектом оценки является нежилое помещение, общей площадью 77,2 кв.м., расположенное на 1 этаже, номера на

поэтажном плане: 1-8, по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Советский район, ул. Энгельса, дом 14.

3.1 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) - является одним из основополагающих принципов оцен-

ки недвижимости. Тот вариант использования, который обеспечит объекту наибольший чистый доход в течение заданно-

го периода времени, т.е. тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законно альтернативных

вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и приводит

к наивысшей стоимости объекта, - и является наилучшим.

Именно на этой предпосылке строятся все расчеты рыночной стоимости объекта недвижимости, в предположении,

что эффективный собственник будет использовать свое имущество в расчете на наибольшую отдачу от владения им.

Чтобы ответить на вопрос, какую нишу рынка занимает тот или иной объект недвижимости, необходимо проана-

лизировать варианты его наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование представляет

собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей сто-

имости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и фи-

нансово оправдано (ФСО ʋ 7, п.13).

Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее

эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства (ФСО ʋ 7, п. 16).

3.1.1 Наиболее эффективное использование земельного участка как свободного

При проведении анализа предполагается, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден

путем сноса имеющегося здания и при этом стоимость свободного земельного участка превысит стоимость собственно-

сти с существующими улучшениями.

Участок расположен в г. Новосибирск, ул. Энгельса. Для использования участка как свободного, необходимо про-

вести: снос имеющегося здания, утилизацию, рекультивацию поверхностного слоя земли.

Оцениваемый объект является помещениями, которые не могут быть обособлены для целей сноса и освобождения

земельного участка. Учитывая выше сказанное, анализ физически возможных и законодательно разрешенных возможных

вариантов использования земельного участка, как свободного не проводится, а расчет его рыночной стоимости исходит

из того допущения, что вариант использования, соответствующий его разрешенному использованию, является макси-

мально эффективным.

3.1.2 Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта как земельного участка с уже

имеющимися улучшениями, то есть, вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосроч-

ной перспективе. Анализируя рынок приносящей доход недвижимости, можно отметить, что в данном сегменте присут-

ствуют торговые, офисные (универсальные), складские и производственные здания и помещения.

Законодательная разрешенность. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на

возможные варианты использования земельных участков. В данном случае, объект является зданием университета с не-

жилыми помещениями, следовательно, в нем можно разместить: а) офисные (универсальные), б) торговые, в) производ-

ственно-складские помещения.

Физическая осуществимость. Использование участка земли с улучшениями разнообразно: магазин, офис, склад,

производство. Объект оценки - нежилые помещения.

Такие параметры как, планировка, конфигурация, расположение помещения в здании (1 этаж), наличие отдельного

входа, техническое состояние, оснащенность инженерными коммуникациями и мощностями, коридорная система, ме-

стоположение (ул. Энгельса рядом с автобусной остановкой) позволяет использовать объект оценки в качестве: а) офис-

ного, б) торгового. Использование под производственно-складские помещения - не рационально, так как комнаты в по-

мещении небольшие, со стандартными проемами, отсутствуют пандусы, подъездные пути не подходят для грузового

транспорта.

Финансовая обеспеченность. Из всех физически возможных и законодательно разрешенных вариантов использо-

вания земельного участка, выбираются такие варианты использования, которые обеспечивают доход владельцу участка,

превышающий величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов.

Учитывая местоположение, соотношение спроса и предложения рынка недвижимости, Оценщик пришел к следу-

ющему заключению:

Объект оценки по специфике архитектурно-планировочного решения здания подходит для использования его в

качестве офисных помещений, т.к. затраты на ремонт, перепланировку и обустройство помещения будут минимальными.

Таким образом, доход владельцу участка, превышающий величину необходимых инвестиций и эксплуатационных

расходов, обеспечит использование помещения в качестве а) офисного (универсального) помещения.

Максимальная продуктивность. Из всех финансово целесообразных вариантов, использование, которое создает

максимальную остаточную стоимость земли, либо обеспечивает максимальный возврат инвестированного капитала, яв-

ляется наилучшим и наиболее эффективным. Текущее использование объекта оценки - в качестве офисных (универсаль-

ных) помещений, будет наилучшим и наиболее эффективным использованием.

Сведем результаты проведенного анализа в таблицу для наглядности:

Офисное

Производственно-

Торговое

Наименование

(универсальные)

складское

помещение

Законодательная разрешенность

разрешено

Физическая осуществимость

возможно

Финансовая обеспеченность

целесообразно

Максимальная продуктивность

продуктивно

ИТОГО:

Наиболее эффективно

После проведенного анализа Оценщик пришел к выводу, что наилучшим использованием оцениваемого объекта с

учетом законодательно разрешенного, физически осуществимого, финансово обоснованного, и обеспечивающего

наивысшую доходность, является существующее использование в качестве офисных (универсальных) помещений.

3.2 Анализ общей политической, социально-экономической обстановки в Рос-

сии и Новосибирской области

Россия:

Объем ВВП России за I полугодие 2018г. составил в текущих ценах 47086,0 млрд.рублей. Индекс его физического

объема относительно I полугодия 2017г. составил 101,7%. Индекс-дефлятор ВВП за I полугодие 2018г. по отношению к

ценам I полугодия 2017г. составил 108,8%.

В сентябре 2018г. по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских цен составил 100,2%, в том числе

на продовольственные товары - 99,9%, непродовольственные товары - 100,4%, услуги - 100,2%.

Таблица 3.2.1. Индексы потребительских цен

Всего

В том числе на

продовольственные това-

непродовольственные

услуги

к преды-

к декабрю

ры

товары

дущему

предыдущего

к преды-

к декабрю

к преды-

к декабрю

к преды-

к декабрю

периоду

года

дущему

предыдущего

дущему

предыдущего

дущему

предыдущего

периоду

года

периоду

года

периоду

года

2018г.

Январь

100,3

100,5

100,3

100,1

Февраль

100,2

100,5

100,4

100,9

100,1

100,4

100,1

100,2

Март

100,3

100,8

100,5

101,4

100,2

100,6

100,1

100,3

I квартал

100,8

101,4

100,6

100,3

Апрель

100,4

101,2

100,4

101,8

100,4

101,0

100,3

100,6

Май

100,4

101,6

99,9

101,8

100,9

101,9

100,4

101,0

Июнь

100,5

102,1

100,4

102,2

100,4

102,3

100,7

101,7

II квартал

101,3

102,1

100,8

102,2

101,7

102,3

101,4

101,7

Июль

100,3

102,4

99,7

101,8

100,1

102,4

101,3

103,0

Август

100,0

102,4

99,6

101,4

100,2

102,6

100,3

103,3

Сентябрь

100,2

102,5

99,9

101,3

100,4

103,0

100,2

103,6

III квартал

100,4

102,5

99,2

101,3

100,7

103,0

101,8

103,6

Индекс цен производителей промышленных товаров в сентябре 2018г. относительно предыдущего месяца, по

предварительным данным, составил 101,3%, из него в добыче полезных ископаемых - 101,5%, в обрабатывающих произ-

водствах - 101,5%, в обеспечении электрической энергией, газом и паром; кондиционировании воздуха - 100,6%, в водо-

снабжении; водоотведении, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загрязнений - 100,0%.

Таблица 3.2.2 Индекс цен производителей промышленных товаров

Всего

В том числе

добыча полезных иско-

обрабатывающие

обеспечение электриче-

водоснабжение; во-

паемых

производства

ской энергией, газом и

доотведение, организа-

паром;

ция сбора и ути-

к преды-

к декабрю

кондиционирование

лизации отходов, де-

дущему

предыду-

к преды-

к декабрю

к преды-

к декабрю

воздуха

ятельность по лик-

периоду

щего года

дущему

предыдущего

дущему

предыдущего

видации загрязнений

к преды-

к декабрю

периоду

года

периоду

года

к преды-

к декабрю

дущему

предыдущего

дущему

предыдущего

периоду

года

периоду

года

2018г.

Январь

100,2

101,6

100,1

98,5

99,9

Февраль

100,9

101,2

101,6

103,2

100,8

100,9

100,4

98,9

100,0

99,9

Март

99,1

100,3

95,8

98,9

100,1

100,9

100,5

99,4

100,0

99,9

I квартал

100,3

98,9

100,9

99,4

99,9

Апрель

101,2

101,5

100,8

99,7

101,8

102,8

98,8

98,2

100,0

99,9

Май

103,9

105,5

107,3

106,9

103,3

106,2

101,4

99,6

100,0

99,9

Июнь

103,4

109,1

111,4

119,1

101,5

107,7

98,7

98,3

100,0

99,9

II квартал

108,8

109,1

120,4

119,1

106,7

107,7

98,9

98,3

100,0

99,9

Июль

100,3

109,4

99,7

118,7

100,4

108,1

100,8

99,1

102,6

102,5

Август

100,2

109,7

98,2

116,5

100,7

108,9

102,4

101,4

100,3

102,8

Сентябрь

101,3

111,1

101,5

118,2

101,5

110,5

100,6

102,1

100,0

102,7

III квартал

101,9

111,1

99,3

118,2

102,6

110,5

103,8

102,1

102,8

102,7

Таблица 3.2.3 Ввод в действие зданий жилого и нежилого назначения в Российской Федерации

Общий строительный объ-

Общая площадь

Количество зданий, единиц

ем зданий, тыс.м³

зданий, тыс.м²

Введено в действие зданий

177332

335014,8

76549,1

в том числе:

166710

226453,1

60159,0

жилого назначения

нежилого назначения

10622

108561,7

16390,1

из них зданий:

1459

23384,8

2419,7

промышленных

сельскохозяйственных

1367

19001,0

2653,2

коммерческих

3709

27819,5

4376,4

административных

777

4021,1

896,5

учебных

307

8650,5

1849,0

здравоохранения

312

2455,4

600,0

других

2691

23229,4

3595,3

Таблица 3.2.4 Динамика объема работ выполненных по виду деятельности «Строительствоª

В % к

Млрд.рублей

соответствующему

предыдущему

периоду предыдущего года

периоду

2018г.

Январь

332,5

100,2

30,3

Февраль

372,6

99,8

112,1

Март

464,6

90,3

122,5

I квартал

1169,7

96,0

43,6

Апрель

495,6

101,4

110,1

Май

563,7

105,6

113,3

Июнь

693,1

98,7

122,3

II квартал

1752,4

100,9

147,9

I полугодие

2922,1

99,0

Июль

704,4

99,3

100,9

Август

710,6

99,2

100,4

Сентябрь

770,1

100,1

107,7

III квартал

2185,1

99,6

122,6

Январь-сентябрь

5107,2

99,3

Источник: http://www.gks.ru

Рынок коммерческих помещений в России. Основные тенденции

Кризис рынка недвижимости, вступивший в очередную активную фазу в 2015 году, негативно сказался, в том чис-

ле, и на коммерческих объектах, снизив за прошедшие два года среднее количество сделок купли-продажи на 50 %.

Что касается сделок на рынке аренды коммерческих помещений, то в них нам пришлось и приходится наблюдать

по сей день снижение арендных ставок по сравнению с докризисным периодом на 15-20 %, а по отдельным объектам до

50 %.

Общим трендом стали оплата комиссии посреднику собственником помещения, существенное уменьшение разме-

ра или полный отказ от страховых депозитов за арендуемые площади, а также длительный срок арендных каникул для

арендаторов.

На рынке продажи коммерческой недвижимости существенно сократилась доля сделок с применением ипотечных

заемных средств, так же, как и количество самих сделок.

В таких неблагоприятных условиях сделки с коммерческой недвижимостью "включили защитный механизм",

впервые появились и стали применяться "особые" условия для договоров аренды, немыслимые для докризисного рынка.

Особенно широко это стало применяться в торговой недвижимости, на которой кризис отразился менее всего по сравне-

нию с другими сегментами. Например, стали практиковаться сделки аренды, когда помещения арендуются совместно

предприятиями разных частей цепочки "производство-торговля", производство и торговля находятся под одной крышей.

Уменьшение объема розничной торговли приводит к тому, что аренда торговых площадей максимально оптимизируется,

избавляется от вспомогательных помещений, а сами торговые точки тяготеют к местам с наибольшим покупательским

трафиком.

Допускаются сделки совместной аренды и субаренды помещений, особенно в формате помещений от 350 кв.м. и

более, ставшим плохо востребованным в последние год-два. В договоры аренды включаются условия оплаты аренды в

виде процента от торгового оборота точки (процента продаж). При покупке помещений в инвестиционных целях глубо-

чайшему изучению подвергаются собственность продавца и бизнес-процессы арендатора, оценивается как доходность

самих вложений, так и возможность безболезненной смены арендатора без потери арендных платежей.

Очевидно, что наиболее привлекательны для арендаторов коммерческие объекты с высоким трафиком в пределах

прямой видимости от крупных торговых центров, транспортных узлов и т.д. Первоочередным параметром должна

стать прогнозная доходность объекта инвестиций. В идеале это 1 (один) % доходности в месяц от суммы инвестиций.

Купили Вы недвижимость за 10 миллионов, получать должны доход в 100 тысяч рублей в месяц за своё помещение.

Такие помещения очень редко, но встречаются. Информация об их продаже редко доходит до рекламы, так как

у каждого опытного риэлтора или брокера, специализирующегося на коммерческой недвижимости, найдется два-три

частных инвестора для покупки "вкусного" арендного бизнеса.

Другим не менее важным фактором, служащим подтверждением надежности инвестиций, является наличие у объ-

екта сразу нескольких параметров. Это безболезненная смена арендатора в случае расставания с нынешним. Сохранение

капитализации объекта на обозримый период времени на уровне не ниже данного. Ликвидность объекта - хороший объ-

ект недвижимости "не залеживается", при желании продать его самостоятельно или с помощью брокера не составит тру-

да.

Источники: http://zdanie.info/, http://www.c-nn.ru/.

Новосибирская область:

Новосибирская область, площадью 178,2 тыс. кв. км и с населением 2,7 млн. человек, по своему географическому

положению занимает центральную часть Западной Сибири и играет заметную роль в ее экономике. Область находится в

составе Сибирского федерального округа Российской Федерации, являясь одним из важнейших индустриальных районов

Сибири с развитым сельским хозяйством и, одновременно, крупнейшим в России научным центром. Новосибирская об-

ласть является важнейшим транспортным узлом с транзитной специализацией, чему способствует ее расположение в

географическом центре России, на пересечении транспортных магистралей, соединяющих восточные районы страны с

западными.

Таблица 3.2.5 Основные экономические и социальные показатели

Январь - сентябрь 2018г. в % к

январю - сентябрю 2017г.

Производство товаров и услуг

Индекс промышленного производства

105,9

Объем работ по виду деятельности «Строительствоª

106,3

Введено в действие жилых домов

91,5

Грузооборот автомобильного транспорта

110,0

Рынки товаров и услуг

Оборот розничной торговли

103,3

Оборот общественного питания

101,9

Объем платных услуг населению

103,2

Цены ¹⁾

Индекс цен производителей промышленных товаров

108,4

Индекс потребительских цен

101,8

- на продовольственные товары

100,5

- на непродовольственные товары

102,8

- на платные услуги населению

102,3

Уровень жизни населения

Реальные располагаемые денежные доходы ²⁾

98,1

Сентябрь 2018 г. в % к декабрю 2017 г.

Предварительные данные за январь

- август

2018 г. в

% к январю

- августу

2017 г.

В целях сопоставимости данных показатель рассчитан без учета единовременной денежной выплаты пенсионерам в раз-

мере 5 тыс. рублей, назначенной в соответствии с Федеральным законом от 22 ноября 2016 г. ʋ 385-ФЗ. С учетом ука-

занной выплаты реальные располагаемые денежные доходы в январе

- августе

2018 г. относительно

января - августа 2017 г. составили 97,2%.

С начала года (в мае по сравнению с декабрём предыдущего года) цены производителей промышленных товаров,

предназначенных для реализации как на внутренний рынок, так и на экспорт, увеличились на 3,2%.

В добыче полезных ископаемых цены стали выше в среднем на 10,6%, в том числе на обогащённые уголь и антра-

цит - на 22,1%, песчано-гравийные смеси - на 19,8%, антрацит - на 11,3%, строительные пески - на 10,9%, сырую нефть

- на 8,1%.

В обрабатывающих производствах с начала года цены повысились на 3,4%, в том числе на электроды и прочие из-

делия из графита или других видов углерода, применяемые в электротехнике - в 1,5 раза, листовые профили из нелеги-

рованной стали - на 13,4%, литейные машины для металлургического производства - на 12,2%, лакокрасочные материа-

лы на основе сложных полиэфиров, акриловых или виниловых полимеров в неводной среде; растворы, а также на обору-

дование для розлива, закупоривания и упаковывания бутылок и прочих емкостей - на 10,8%, стальные электросварные

трубы - на 9,2%, путевое оборудование и устройства и их части; механическое оборудование для управления движением

- на 8,2%, олово - на 7,7%, фунгициды - на 7,4%, устройства коммутации или защиты электрических цепей на напряже-

ние не более 1 кВ - на 7,3%, нетканые материалы, кроме ватинов - на 6,6%, пиломатериалы хвойных пород - на 6,3%,

диоды и транзисторы - на 5,7%, электродвигатели переменного тока, многофазные, выходной мощностью более 75 кВт -

на 5,6%, мужские пальто и полупальто - на 5,4%, лакокрасочные материалы на основе акриловых или виниловых поли-

меров в водной среде - на 5,1%, азот, строительные смеси и электрические конденсаторы - на 4,9%, женские пальто и

полупальто - на 4,4%, прицепы (полуприцепы) к легковым и грузовым автомобилям и электродвигатели и генераторы

постоянного тока мощностью не более 37,5 Вт - на 3,8%, генераторы переменного тока (синхронные генераторы) - на

3%. Снизились цены на плиты древесно-волокнистые из древесины или других одревесневших материалов - на 6,8%,

керамический неогнеупорный строительный кирпич - на 6,4%, культиваторы - на 5,3%, кузова для автотранспортных

средств - на 3,8%. В производстве пищевых продуктов стали выше цены на премиксы - на 32,1%, говядину - на 10,5%,

рафинированные растительные масла - на 4,3%, кормовые антибиотики - на 4,1%, пшеничную муку и гречневую крупу -

на 3,2%, мясо домашней птицы - на 2,6%. Снизились цены на консервы рыбные натуральные - на 21,6%, сельдь соленую

или в рассоле - на 14,7%, комбикорма для крупного рогатого скота - на 4,5%.

В обеспечении электрической энергией, газом и паром; кондиционировании воздуха тарифы снизились в среднем

на 0,8%, в том числе на пар и горячую воду - на 5,3%. Стали выше тарифы на электроэнергию собственного производ-

ства - на 3,9%, а также на электроэнергию, отпущенную бюджетным - на 2,7% и промышленным потребителям - на 2%.

В водоснабжении; водоотведении, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загряз-

нений тарифы уменьшились на 0,2%, в том числе на питьевую воду - на 2,9%.

Таблица 3.2.6 Индексы потребительских цен на непродовольственные товары по Новосибирской области

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

к предыдущему месяцу

Январь

100,18

100,69

100,63

99,71

99,21

103,22

100,45

100,39

100,06

Февраль

99,75

100,37

100,29

100,77

100,64

101,78

101,03

100,30

100,07

Март

99,85

100,47

100,09

100,38

100,95

101,02

100,86

99,88

100,12

Апрель

99,54

100,26

100,58

100,17

100,59

100,09

100,29

100,01

100,56

Май

100,21

100,63

100,48

100,18

100,24

100,00

100,40

100,21

101,28

Июнь

99,93

99,80

100,02

100,30

100,31

100,03

100,50

99,71

100,08

Июль

100,30

100,13

100,09

100,05

100,19

100,13

100,07

100,24

Август

100,78

100,37

100,44

100,51

100,39

101,04

100,61

100,15

Сентябрь

100,51

100,44

100,65

100,36

101,49

100,58

100,32

Октябрь

100,37

101,30

100,67

100,40

100,46

101,50

100,85

99,68

Ноябрь

100,32

100,88

100,13

100,06

100,72

100,33

99,94

100,68

Декабрь

100,59

100,22

100,05

99,88

103,42

99,89

100,02

99,42

Декабрь в % к

декабрю преды-

102,33

105,75

103,97

103,09

107,67

111,00

105,73

100,99

дущего года

Таблица 3.2.7 Индексы потребительских цен на услуги по Новосибирской области

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

к предыдущему месяцу

Январь

102,49

103,38

99,95

100,14

99,67

101,51

99,94

100,58

99,81

Февраль

100,30

101,51

100,00

101,43

99,93

100,74

100,52

100,19

99,86

Март

100,57

100,49

100,33

100,41

100,07

100,56

100,30

100,50

100,13

Апрель

100,78

100,54

100,33

101,01

100,89

100,94

100,47

101,17

99,96

Май

100,24

100,83

99,95

100,39

101,00

100,51

100,64

99,90

100,63

Июнь

100,55

99,95

100,38

100,77

100,22

101,15

100,41

100,52

100,90

Июль

100,23

100,38

102,13

103,30

101,23

101,90

101,83

101,41

Август

99,74

100,05

100,09

100,20

100,63

100,55

100,20

100,22

Сентябрь

99,84

100,58

100,38

100,57

102,51

100,89

98,97

99,77

Октябрь

100,09

100,01

99,79

100,06

100,61

99,59

99,69

99,77

Ноябрь

99,81

99,68

100,26

100,18

99,07

100,44

99,33

99,87

Декабрь

100,36

100,94

100,08

100,44

100,85

100,91

100,41

100,30

Декабрь в % к

декабрю преды-

105,09

108,60

103,70

109,24

106,85

110,11

102,71

104,25

дущего года

Источник: http://novosibstat.gks.ru/.

3.3 Обзор сегмента рынка объекта недвижимости, анализ ценообразующих

факторов

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

В оценочной практике чаще всего встречается следующая классификация коммерческих объектов - офисные, тор-

говые и производственно-складские объекты.

Объект оценки представляет собой офисное помещение. Исходя из анализа предложений на рынке коммерческой

недвижимости, помещения, сдающиеся под офисы, называются «универсальнымиª. Чаще всего такие помещения имеют

ремонт, наиболее близкий к офисному.

Что такое «универсальныеª помещения?

К таким помещениям относятся все объекты недвижимости, использование которых можно рассматривать

под многие цели. Например, во встроенном помещении можно открыть офис, турфирму, отделение Банка, магазин

или организовать кафе. Такие помещения пользуются спросом, потому что не ограничивают направления деятельно-

сти предпринимателя.

Необходимо иметь в виду, что в каждом отдельном случае к универсальным помещениям будут предъявляться ин-

дивидуальные требования. Само появление универсальных помещений во многом определено стремительным развитием

малого бизнеса, которому постоянно требуются помещения для своей деятельности. Многофункциональность помеще-

ний свободного назначения, особенность их использования применительно к каждой отдельной ситуации приводят

к тому факту, что они не поддаются ясной классификации.

В некоторых источниках (например, сайт https://www.avito.ru/) такие помещения носят название «помещение сво-

бодного назначенияª, либо «торгово-офисныеª (встречается на сайте http://2304545.ru/). Деловые люди охотно как поку-

пают, так и арендуют помещения свободного назначения.

Согласно справочнику «Справочник оценщика недвижимостиª, 2016 г., том II: офисно-торговая недвижимость и

сходные типы объектов, под ред. Лейфера Л. А., к универсальным офисно-торговым объектам относятся объекты недви-

жимости, которые не могут быть непосредственно отнесены только к офисным, или только к торговым, но обладают при

этом теми же ценообразующими характеристиками.

Таким образом, здесь и далее рассматриваться будут универсальные и подходящие офисные помещения.

Формирование рынков коммерческой недвижимости в городах России началось в 1990-е годы. На начальном этапе

развития рынки были закрытыми, данные об объектах - непубличными.

С начала 1990-х и до кризиса 1998 г. рынки коммерческой недвижимости проходили стадию начального формиро-

вания, цены предложения и ставки аренды постепенно росли. Кризис 1998 года затронул все сегменты рынка недвижи-

мости, включая и коммерческую, что привело к коррекции цен и длительной стагнации спроса.

С 2000 г. рынок постепенно начал восстанавливаться, изменения цен и ставок аренды приобрели явно выражен-

ную «волновуюª динамику, отражая внутренние циклы развития рынка недвижимости (темпы роста цен и ставок то

ускорялись, то снижались). Тем не менее, общий устойчивый тренд был на повышение цен и ставок.

Экономический кризис 2008 г. впервые за последние 10 лет вновь привел к снижению спроса и существенной кор-

рекции цен и ставок аренды на рынке коммерческой недвижимости. Кризис по-разному затронул разные сегменты рын-

ка, в некоторых городах до конца 2008 г. наблюдался ценовой рост (связанный как с инерцией, так и с «выбросомª на

рынок дорогих помещений - как на продажу, так и в аренду). Однако, в первой половине 2009 г. существенная коррекция

цен стала очевидной: пошло массовое снижение цен и ставок во всех городах Сибири. Затем наступил длительный пери-

од стагнации и постепенного восстановления цен и ставок. Со второй половины 2012 г. на рынке недвижимости наблю-

дался стабильный рост средних цен и ставок в большинстве городов Сибири.

С конца 2014 г. тенденция изменилась: рынок находится в состоянии плавного снижения цен и ставок. Как и в

предыдущий кризис, более активно на кризис реагирует рынок аренды, в то время как рынок продажи, скорее, показыва-

ет стагнацию цен предложения.

В анализе использовались следующие источники информации: данные компании RID Analytics, данные опроса

экспертных мнений о размере значимых величин, используемых в оценочной деятельности, проведенного НРО РОО.

А) НРО РОО в 3 квартале 2018 г. провело опрос экспертных мнений о размере значимых величин, используемых

в оценочной деятельности. Результаты получились приемлемые, близкие к результатам приводимых в других регионах

опросов экспертных мнений (http://www.noroo.ru/).

В роли экспертов выступили оценщики, имеющие опыт оценки объектов, относящихся к сегментам рынка, по ко-

торым проводился опрос (табл. 1).

Данные об экспертах

№

Совокупный стаж оценоч-

Наименование субъекта РФ

Количество экспертов

п/п

ной деятельности, года

Новосибирская область

358

Эксперты в ходе опроса указали минимальные и максимальные размеры значимых величин, используемых в оце-

ночной деятельности. Для анализа были взяты выборки минимальных и максимальных значений величин.

Полученные в результате опроса значимые величины могут быть использованы в оценочной деятельности. (в

Приложении ʋ 3 предоставлены скриншоты).

Б) RID Analytics (Realty Investments Development Analytics)- независимая исследовательская и брокерская компа-

ния. Специализация - рынок недвижимости и строительства. Компания RID Analytics была создана в 2005 году. Специа-

листы компании занимаются анализом рынка недвижимости Новосибирска с 2002 года. Благодаря накопленным данным

и опыту, специалисты выявили основные факторы, которые оказывают влияние на цену недвижимости.

Контакты:

Е-mail: post@ridasib.com

Сайт: www.ridasib.com

Телефон: (383) 203-25-41, 213-23-47

В данном отчете использовался периодический «Мониторинг предложения на рынке аренды и продажи коммер-

ческой недвижимости Новосибирскаª, сентябрь 2018г., электронная версия (периодичность: 1 раз в квартал. (далее - Мо-

ниторинг).

Генеральной совокупностью данного исследования может считаться совокупность объектов, выставлен-

ных на продажу или аренду. Часть из них выставлена на «свободном рынкеª, то есть при участии агентств или СМИ

как канала распространения информации. Существует и другая, «скрытаяª часть предложения на рынке коммерческой

недвижимости - объекты, которые не попадают в СМИ.

База данных, составленная на основе рекламы в специализированных СМИ, не может полностью соответство-

вать генеральной совокупности и является выборкой из нее. Однако, она охватывает значительную часть существующего

предложения на рынке коммерческой недвижимости, не менее половины. Поэтому выводы, полученные на основе анали-

за базы данных, можно распространить и на всю генеральную совокупность в целом.

В) «Справочник оценщика недвижимостиª, 2016 г., том II: офисно-торговая недвижимость и сходные типы

объектов, под ред. Лейфера Л. А., далее - Справочник, 2016г.

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижи-

мости с приведением интервалов значений этих факторов

Благодаря накопленным данным и опыту, специалисты выявили основные факторы, которые оказывают влияние

на цены/величину арендной ставки недвижимости в г. Новосибирске:

1. Местоположение объекта недвижимости (район). К сожалению, лишь единичные объекты указываются в рекла-

ме с точным их местоположением. В основном же указан лишь район города;

2. Площадь объекта недвижимости (объекты, имеющие различную площадь принадлежат к разным ценовым диа-

пазонам);

3. Этаж расположения объекта недвижимости (эксперты отметили, что не всегда при анализе цен в зависимости от

этажа удается получить «правильныеª соотношения (при котором наиболее дорогие помещения расположены на первом

этаже, более дешевые - в цоколе и на втором этаже, еще более дешевые - на более высоких этажах). Это связано с тем,

что более значительную роль в ценообразовании играет местоположение объекта, а не этаж);

4. Состояние объекта недвижимости (при этом, эксперты отметили, что бывают ситуации, когда объекты «без ре-

монтаª стоят дороже, чем объекты с ремонтом. Это связано с тем, что к объектам без ремонта относятся в том числе но-

вые, недавно сданные помещения, которые продаются без отделки (под самоотделку). Кроме того, объекты без ремонта

могут быть более удачно расположены).

5. Административно-хозяйственные и эксплуатационные издержки (включены или нет): арендная ставка в боль-

шинстве случаев уже включает в себя общие расходы арендатора (уборка общих помещения, охрана и т.п.). В отдельных

случаях «сверхуª арендной платы арендодатель требует оплаты за уборку собственного офиса и прочие «коммерческие

услугиª, что может существенно повысить величину арендной ставки. К сожалению, выделить такие случаи из общей

массы невозможно, т.к. эти моменты в рекламе обычно не отражаются;

6. НДС (включен или нет). По словам риэлтеров, цена предложения объектов вторичного рынка, как правило, уже

включает в себя НДС (если он вообще есть по данному объекту - т.е. продавец не работает на упрощенной системе нало-

гообложения). А именно, в объявлениях о продаже чаще всего указывается конечная сумма, которую хочет получить

продавец.

7. Коммунальные платежи (включены или нет).

Также существует перечень факторов, которые также могут повлиять на цены/величину арендной ставки недви-

жимости в г. Новосибирске:

1. Изменение стоимость в процессе оформления сделки. При знакомстве с данными исследования необходимо

учитывать, что в анализе фигурируют цены предложения, а не цены реальных сделок. В условиях различной рыночной

конъюнктуры цены реальных сделок могут отличаться от цен предложения как в сторону уменьшения, так и в сторону

увеличения;

2. Неясность назначения объекта недвижимости. Часто объекты не имеют одного, очевидного, варианта исполь-

зования. В частности, помещение магазина можно перепрофилировать в офис, под склад или производство. А объект

«отдельно стоящее зданиеª можно иногда с одинаковым успехом отнести к офисным, торговым, производственным или

складским помещениям.

3. Наличие парковочных мест;

4. Время предложения;

5. Качество прав на объект недвижимости;

6. Условия финансирования сделки;

7. Условия продажи;

8. Наличие/отсутствие всех коммуникаций;

9. Прочее.

Основные тенденции рынка коммерческих помещений г. Новосибирска:

• В сентябре

2018 года выборка для анализа вторичного рынка коммерческой недвижимости

г. Новосибирска состояла из 2 383 объектов общей площадью 1 053,4 тыс. кв. м., на общую сумму 43,2 млрд. рублей.

• Средняя цена квадратного метра по офисным помещениям составила 54 259 руб., по торговым - 71 384 руб., по

производственно-складским помещениям - 21 126 руб.

•

За месяц средние удельные цены предложения выросли по офисным и производственно-складским помещениям

на 0,2% и 0,1% соответственно, по торговым объектам цены снизились на 1,4%.

•

В 3 квартале 2018 года выборка для анализа первичного рынка коммерческой недвижимости составила 86 объек-

тов общей площадью 25 070 кв. м., на общую сумму 1 694,7 млн. рублей. 26% составили офисные помещения, 41% - тор-

говые и 34% - производственно-складские помещения. По первичному рынку данные собираются за квартал из-за не-

большого объема предложения.

•

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке продажи составила: 56 787 руб. по офисным помещениям,

82 899 руб. по торговым помещениям и 36 393 руб. - по производственно-складским.

•

За квартал (3 кв. 2018 г. ко 2 кв. 2018 г.) средние удельные цены предложения на первичном рынке снизились по

производственно-складским и офисным помещениям - на 7,5% и 3,7% соответственно, по торговым объектам цены вы-

росли на 4,4%.

•

В сентябре 2018 года выборка для анализа коммерческой недвижимости, предлагаемой в аренду, состояла из 3

993 объектов общей площадью 1 531,2 тыс. кв. м., на общую сумму 612,3 млн. рублей в месяц.

•

В сентябре 2018 г. средняя арендная ставка по офисным помещениям составила 563 руб., по производственно-

складским помещениям 245 руб., по торговым помещениям - 785 руб.

•

За месяц арендные ставки предложения выросли по производственно-складским и офисным помещениям на

0,9% и 0,4% соответственно, по торговым объектам ставки снизились на 0,3%.

•

В сентябре 2018 г. выборка земельных участков состояла из 283 объектов, средняя площадь участка - 19 269 кв.

м. Средняя цена 1 кв. м. без учета объектов в пригороде составила 2 007 руб.

•

В сентябре 2018 г. коэффициент сменяемости на вторичном рынке коммерческой недвижимости составил: по

офисным и производственно-складским помещениям - 9% и 11% соответственно, по торговым объектам - 10%. На рын-

ке аренды коммерческой недвижимости коэффициент сменяемости составил: по офисным и торговым помещениям 18%

и 15% соответственно, по производственно-складским объектам - 16%. В 3 квартале 2018 г. на первичном рынке коэф-

фициент сменяемости составил: по офисным помещениям - 45%, по производственно-складским - 52%, по торговым -

34%. В сентябре 2018 г. коэффициент сменяемости на рынке продажи земельных участков составил 9%.

•

Средний срок экспозиции в сентябре 2018 г. на вторичном рынке коммерческой недвижимости по офисным по-

мещениям составил 53,6 недель, по производственно-складским и торговым объектам - 44,4 и 46,0 недель соответствен-

но. На рынке аренды - по офисным помещениям средний срок экспозиции составил 27,1 недель, по производственно-

складским и торговым - 34,8 и 28,3 недель соответственно. На первичном рынке средний срок экспозиции в 3 квартале

2018 г. составил 25,3 недель для офисных объектов, 24,7 недель - для производственно-складских и 34,1 недель - для

торговых помещений. На рынке продажи земельных участков средний срок экспозиции в сентябре 2018 г. составил 44,2

недели.

•

Величина валового рентного мультипликатора в сентябре 2018 г. на рынке коммерческой недвижимости соста-

вила: для офисных и торговых помещений по 8,0 и 7,6 лет соответственно, для производственно-складских - 7,2 лет.

Источники: «Мониторинг предложения на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости Новосибирскаª, сен-

тябрь 2018 г.

Таблица 3.3.1 Соотношение цен офисно-торговых объектов, находящихся в различных

диапазонах площадей (Справочник, 2016г.)

аналоги

Объект оценки

менее 100

100-250

250-500

500-750

750-1000

1000-1500

1500-2000

>2000

менее 100

1,07

1,17

1,25

1,3

1,36

1,41

1,44

100-250

0,93

1,1

1,17

1,21

1,27

1,32

1,34

250-500

0,85

0,91

1,06

1,11

1,16

1,2

1,22

500-750

0,8

0,86

0,94

1,04

1,09

1,13

1,15

750-1000

0,77

0,82

0,9

0,96

1,04

1,09

1,11

1000-1500

0,74

0,79

0,86

0,92

0,96

1,04

1,06

1500-2000

0,71

0,76

0,83

0,88

0,92

0,96

1,02

более 2000

0,7

0,74

0,82

0,87

0,9

0,94

0,98

Таблица 3.3.2. Скидки на торг при купле-продаже коммерческой недвижимости (Результаты экспертных оценок величин

значимых параметров, используемых в оценочной деятельности, г. Новосибирск)

Скидка на торг при продаже, %

Наименование объекта

мин

макс

среднее

Универсальные (торговые) помещения

Офисные помещения

1Производственно-складские помещения

Таблица 3.3.3. Разница в ценах офисно-торговых объектов недвижимости в зависимости от этажа расположения («Спра-

вочникª, 2016 года)

Цены офисно-торговых объектов

Аналог

подвал

цоколь

1 этаж

2 этаж и выше

Объект оценки

Подвал

0,87

0,71

0,82

Цоколь

1,15

0,82

0,95

1 этаж

1,40

1,22

1,15

2 этаж и выше

1,21

1,06

0,87

Таблица 3.3.4. . Разница в ценах офисно-торговых объектов недвижимости в зависимости от состояния отделки

помещения («Справочникª, 2016)

аналоги

Цены офисно-торговых объектов

требует косметиче-

без отделки

среднее состояние

отделка «люксª

ского ремонта

без отделки

0,93

0,79

0,65

требует косметиче-

0,70

1,08

0,86

Объект оценки

ского ремонта

среднее состояние

1,26

1,17

0,82

отделка «люксª

1,54

1,43

1,22

Таблица 3.3.5. Соотношение арендных ставок офисно-торговых объектов, находящихся в различных диапазонах

площадей (Справочник, 2016г.)

аналоги

Объект оценки

менее 100

100-250

250-500

500-750

750-1000

1000-1500

1500-2000

>2000

менее 100

1,07

1,17

1,24

1,29

1,34

1,39

1,42

100-250

0,94

1,,09

1,16

1,21

1,26

1,31

1,33

250-500

0,86

0,92

1,06

1,1

1,15

1,20

1,21

500-750

0,81

0,86

0,94

1,04

1,08

1,13

1,14

750-1000

0,78

0,83

0,81

0,96

1,04

1,08

1,10

1000-1500

0,75

0,8

0,87

0,92

0,96

1,04

1,06

1500-2000

0,72

0,77

0,84

0,89

0,92

0,96

1,02

более 2000

0,71

0,75

0,82

0,87

0,91

0,95

0,98

Таблица 3.3.6. Скидки на торг при аренде коммерческой недвижимости (Результаты экспертных оценок величин значи-

мых параметров, используемых в оценочной деятельности, г.Новосибирск)

Скидка на торг при аренде, %

Наименование объекта

мин

макс

среднее

Универсальные (торговые) помещения

Офисные помещения

Производственно-складские помещения

Таблица 3.3.7. Разница в арендных ставках офисно-торговых объектов недвижимости в зависимости от этажа

расположения («Справочникª, 2016 г)

Арендные ставки офисно-торговых объ-

Аналог

ектов

подвал

цоколь

1 этаж

2 этаж и выше

Объект оценки

Подвал

0,88

0,72

0,83

Цоколь

1,14

0,82

0,95

1 этаж

1,40

1,22

1,16

2 этаж и выше

1,20

1,05

0,86

Таблица 3.3.8. . Разница в арендных ставках офисно-торговых объектов недвижимости в зависимости от состо-

яния отделки помещения («Справочникª, 2016)

аналоги

Арендные ставки

требует косметиче-

офисно-торговых объектов

без отделки

среднее состояние

отделка «люксª

ского ремонта

без отделки

0,91

0,78

0,64

требует косметиче-

0,70

1,09

0,86

Объект оценки

ского ремонта

среднее состояние

1,28

1,17

0,82

отделка «люксª

1,57

1,43

1,23

Таблица 3.3.9. Величина ставки дисконтирования при формировании дохода от сдачи в аренду Результаты экспертных

оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности, г.Новосибирск)

Ставка дисконтирования при сдаче в аренду, %

Наименование объекта

мин

макс

среднее

Торговые помещения

Универсальные (Офисные) помещения

Производственно-складские помещения

Таблица 3.3.10.Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД) (Результаты

экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности, г.Новосибирск.)

Операционные расходы, % от ДВД

Наименование объекта

мин

макс

среднее

Торговые помещения

Универсальные (Офисные) помещения

Производственно-складские помещения

Таблица 3.3.11. Величина недозагрузки площадей в % (Результаты экспертных оценок величин значимых па-

раметров, используемых в оценочной деятельности, г.Новосибирск)

Недозагрузка площадей, %

Наименование объекта

мин

макс

среднее

Торговые помещения

Универсальные (Офисные) помещения

Производственно-складские помещения

Как правило, ставка, озвученная арендодателем, уже включает в себя НДС (в случае, если организация не работает

по упрощенной схеме налогообложения) и некоторые обязательные платежи (уборка общих помещений, охрана здания).

В большинстве объектов в ставку не входит оплата услуг связи (телефон, интернет), хотя есть случаи, когда ставка вклю-

чает городские телефонные переговоры, а отдельно оплачиваются только междугородняя связь.

Таблица 3.3.12. Состав базы данных объектов, предложенных к аренде на вторичном рынке коммерческой не-

движимости (Мониторинг, сентябрь 2018г.)

Суммарная стои-

Число объектов,

Доля от общего

Суммарная пло-

Средняя площадь

Тип объекта/Показатель

мость, тыс. руб. в

шт.

числа

щадь, кв. м.

объекта, кв. м.

месяц

Офисные

1 481

38%

191 257

107 721

1 300

Производственно-складские

1 200

30%

1 079 535

264 662

520

Торговые

1 254

32%

240 415

188 668

2 778

По всем типам

3 935

100%

1 511 207

561 051

2 778

Таблица 3.3.13. Состав базы данных объектов, предложенных к продаже на вторичном рынке коммерческой недвижимо-

сти (Мониторинг, сентябрь 2018г.)

Число объектов,

Доля от общего

Суммарная пло-

Средняя площадь

Суммарная стои-

Тип объекта/Показатель

шт.

числа

щадь, тыс. кв. м.

объекта, кв. м.

мость, млн. руб.

Офисные

746

31%

188,0

252

10 482

Производственно-складские

531

22%

600,7

1 131

12 962

Торговые

1 106

47%

264,7

239

19 734

По всем типам

2 383

100%

1 053,4

442

43 178

Таблица 3.3.14. Распределение средних цен и средние арендные ставки на вторичном рынке

коммерческой недвижимости, в зависимости от площади и местоположения (Мониторинг, сентябрь 2018г.)

Размер

Показатели

Советский

Офисные помещения

Продажа

Аренда

Объем выборки

до 100 кв. м.

Миним. цена за кв. м., руб.

20 000

230

Размер

Показатели

Советский

Офисные помещения

Продажа

Аренда

Максим. цена за кв. м., руб.

108 788

1 200

Средняя цена за кв. м., руб.

49 841

599

Ошибка среднего

21,7%

9,8%

Объем выборки

Миним. цена за кв. м., руб.

39 786

196

100-250 кв. м.

Максим. цена за кв. м., руб.

85 714

850

Средняя цена за кв. м., руб.

51 357

638

Ошибка среднего

25,0%

14,2%

Объем выборки

Миним. цена за кв. м., руб.

33 365

230

250-500 кв. м.

Максим. цена за кв. м., руб.

65 037

733

Средняя цена за кв. м., руб.

52 414

511

Ошибка среднего

19,0%

36,1%

Объем выборки

Миним. цена за кв. м., руб.

60 000

550

более 500 кв.

Максим. цена за кв. м., руб.

60 000

900

м.

Средняя цена за кв. м., руб.

60 000

715

Ошибка среднего

0,0%

21,3%

По данным Мониторинга, в Советском районе на дату оценки цены на офисные помещения подобной площади ко-

лебались от 20 000 до 108 788 руб./1 кв.м. (с учетом НДС). Арендные ставки для подобных помещений колебались от

230 до 1200 руб./1 кв.м. (с учетом НДС, а также часть ставок включает в себя коммунальные платежи, административно-

хозяйственные и эксплуатационные расходы).

3.4 Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необ-

ходимых для оценки объекта

1. Динамика рынка офисных помещений:

Объем ввода в 3 кв. 2018 г. составил 48,2 тыс.кв.м (GLA), что на 23% ниже показателей предыдущего квартала и в

3 раза меньше результата аналогичного периода 2016 года. Суммарно за 3 квартала предложение увеличилось на 163,0

тыс.кв.м

В 3 кв. 2017 г. новые объекты появились в границах «старойª Москвы; весь введенный объем относится к классу

А. Структура общего объёма предложения по классам не изменилась.

2. Спрос, предложение, объем продаж:

В сентябре 2018 г. коэффициент сменяемости на вторичном рынке коммерческой недвижимости составил: по

офисным и производственно-складским помещениям - 9% и 11% соответственно, по торговым объектам - 10%. На рын-

ке аренды коммерческой недвижимости коэффициент сменяемости составил: по офисным и торговым помещениям 18%

и 15% соответственно, по производственно-складским объектам - 16%. В 3 квартале 2018 г. на первичном рынке коэф-

фициент сменяемости составил: по офисным помещениям - 45%, по производственно-складским - 52%, по торговым -

34%. В сентябре 2018 г. коэффициент сменяемости на рынке продажи земельных участков составил 9%.

3. Емкость рынка:

За квартал (3 кв. 2018 г. ко 2 кв. 2018 г.) средние удельные цены предложения на первичном рынке снизились по

производственно-складским и офисным помещениям - на 7,5% и 3,7% соответственно, по торговым объектам цены вы-

росли на 4,4%.

В сентябре 2018 г. средняя арендная ставка по офисным помещениям составила 563 руб., по производственно-

складским помещениям 245 руб., по торговым помещениям - 785 руб.

4. Мотивация покупателей и продавцов:

С учётом роста сроков экспозиции офисных помещений, актуальными становятся новые форматы, ориентирован-

ные на потребности малого бизнеса: мини-офисы 15-80 кв.м (в т.ч. с готовыми рабочими местами) и активно развиваю-

щиеся коворкинги.

5. Ликвидность и колебания цен на рынке:

Средняя цена квадратного метра по офисным помещениям составила 54 259 руб., по торговым - 71 384 руб., по

производственно-складским помещениям - 21 126 руб.

За месяц средние удельные цены предложения выросли по офисным и производственно-складским помещениям

на 0,2% и 0,1% соответственно, по торговым объектам цены снизились на 1,4%.

В сентябре 2018 г. средняя арендная ставка по офисным помещениям составила 563 руб., по производственно-

складским помещениям 245 руб., по торговым помещениям - 785 руб.

За месяц арендные ставки предложения выросли по производственно-складским и офисным помещениям на 0,9%

и 0,4% соответственно, по торговым объектам ставки снизились на 0,3%.

Средний срок экспозиции в сентябре 2018 г. на вторичном рынке коммерческой недвижимости по офисным поме-

щениям составил 53,6 недель, по производственно-складским и торговым объектам - 44,4 и 46,0 недель соответственно.

На рынке аренды - по офисным помещениям средний срок экспозиции составил 27,1 недель, по производственно-

складским и торговым - 34,8 и 28,3 недель соответственно. На первичном рынке средний срок экспозиции в 3 квартале

2018 г. составил 25,3 недель для офисных объектов, 24,7 недель - для производственно-складских и 34,1 недель - для

торговых помещений. На рынке продажи земельных участков средний срок экспозиции в сентябре 2018 г. составил 44,2

недели.

Величина валового рентного мультипликатора в сентябре 2018 г. на рынке коммерческой недвижимости состави-

ла: для офисных и торговых помещений по 8,0 и 7,6 лет соответственно, для производственно-складских - 7,2 лет

6. Другие выводы по анализу:

По данным Мониторинга, в Советском районе на дату оценки цены на офисные помещения подобной площади ко-

лебались от 20 000 до 108 788 руб./1 кв.м. (с учетом НДС). Арендные ставки для подобных помещений колебались от

230 до 1200 руб./1 кв.м. (с учетом НДС, а также часть ставок включает в себя коммунальные платежи, административно-

хозяйственные и эксплуатационные расходы).

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения под-

ходов с приведением расчетов и обоснование выбора применения под-

ходов к оценке объекта оценки

4.1 Выбор подходов и методов оценки объекта оценки

Оценка стоимости имущества несколькими подходами очерчивает границы обоснованной рыночной стоимости.

Оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбран-

ных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточ-

ности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяю-

щее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщи-

ком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому

использованию результатов оценки (ФСО ʋ 7).

В данном отчете Оценщик применял для оценки объекта оценки два подхода - доходный и сравнительный.

Описание и обоснование применения или отказа от применения подходов приведено ниже.

1. Затратный подход.

Согласно ФСО ʋ1, п.15: «Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основан-

ных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и уста-

реваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объ-

екта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на за-

мещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материа-

лов и технологий, применяющихся на дату оценкиª.

Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроен-

ных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых

и нежилых помещений (ФСО ʋ 7, п. 24)

Таким образом, применение затратного подхода при оценке данного объекта оценки (встроенное помещение) бу-

дет противоречить ФСО ʋ 7.Учитывая вышесказанное, Оценщик принял решение отказаться от затратного подхода.

2. Сравнительный подход. «Подход, основанный на сравнении продаж, исходит из признания, что цены имуще-

ства определяются рынком. При наличии данных, сравнительный подход является наиболее прямым и систематическим

подходом к расчету стоимостиª.

Сравнительный подход реализуется методом сравнительного анализа продаж (либо предложений к продаже. Тре-

бования к порядку выполнения метода сравнительного анализа продаж (либо предложений к продаже):

1. Обоснование набора ценообразующих факторов. Должно осуществляться по результатам исследования и анали-

за данного сегмента рынка недвижимости, выполненного в соответствующем разделе Отчета. При исследовании рынка

продажи недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских

свойств собственно объекта и среды его функционирования.

2. На основе отобранных ценообразующих факторов формируется перечень элементов сравнения. Рассмотрению

подлежат только те факторы, изменение величин которых приводит к поддающимся измерению (с учетом точности рас-

четов) и подлежащим корректировке различиям стоимостей сравнимых объектов.

3. Выбор удельных единиц сравнения. В общем случае, сравнению подлежат стоимости, которые рассчитываются

на единицу площади (1 кв. м) в единицу времени (год, квартал, месяц).

4. Сбор сведений о заключенных договорах продажи либо предложениях к продаже сопоставимых объектов со-

провождается интервью с непосредственными участниками сделки, либо с посредниками (например, агентствами недви-

жимости). Объекты аналоги должны отбираться оценщиком таким образом, чтобы отличия по элементам сравнения от

объекта оценки были минимальными. Критерии отбора должны быть формализованы и указаны в Отчете.

5. По результатам анализа полученной выборки объектов-аналогов следует исключить из дальнейшего рассмотре-

ния те элементы сравнения, которыми объекты сравнения не отличаются от объекта оценки и между собой, обратив на

это внимание читателя.

6. Данные о ценах объектов-аналогов обрабатываются оценщиком с целью определения цен, по которым эти объ-

екты были бы проданы, если бы они обладали характеристиками объекта оценки и продавались на рынке на дату оценки.

Обработка данных осуществляется техниками сравнительного анализа, рассматриваемыми ниже.

7. На завершающем этапе итоговый показатель рыночной стоимости объекта оценки определяется путем согласо-

вания скорректированных цен объектов-аналогов.

Отказ от реализации сравнительного подхода недопустим даже на депрессивных рынках.

Следует подчеркнуть, что надежность оценки тем выше, чем больше степень аналогии между оцениваемым и

сравниваемым объектами и, соответственно, чем меньше корректировок в цену аналога будет вноситься при оценке.

Цены отобранных аналогичных объектов нуждаются в серьезном анализе, прежде чем приступить к их использо-

ванию в расчетных процедурах. Цена находится под влиянием большего количества разнообразных факторов, и поэтому

цены даже близких аналогов, как правило, сильно разнятся.

Минимальный объем сведений, который нужно иметь о каждой цене:

1. Время (месяц, год) действия зафиксированной цены.

2. Денежная единица, в которой выражена цена.

3. Источник происхождения ценовой информации.

4. Место продажи.

5. Износ объекта в %.

6. Наличие (отсутствие) НДС в цене.

На основании Федерального стандарта оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки

(ФСО ʋ1)ª, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли ʋ256 от 20.07.2007г.: «Срав-

нительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характе-

ристиках объектов-аналоговª [7].

В случае, если сравнительный подход дает надежные и достоверные результаты, оценщику следует отказаться от

выполнения прочих подходов к оценке (затратного и доходного).

Так как на рынке существует достаточное количество предложений о продаже объектов, сопоставимых с оценива-

емым, Оценщик принял решение использовать сравнительный подход к оценке объекта оценки.

3. Доходный подход применяется Оценщиком в данном отчете для расчета рыночной стоимости права пользова-

ния в год нежилыми помещениями.

«Для объектов недвижимости общего применения в качестве источника доходов в рамках доходного подхода сле-

дует рассматривать доход от сдачи объекта в аренду или продажи созданного объекта недвижимости целиком или по

частямª.

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, мето-

дом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям

Структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок

дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохо-

да (ФСО ʋ 7).

В данном Отчете, для определения стоимости помещения, применен метод капитализации, т.е. чистый операци-

онный доход (ЧОД) путем деления его на коэффициент капитализации преобразовывается в стоимость объекта оценки.

Коэффициент капитализации - это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стои-

мости. Однако данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической

точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

•

потоки доходов - стабильные положительные величины;

•

потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

•

потоки доходов нестабильны;

•

Объект оценки находится в неудовлетворительном состоянии или требуются значительные затраты на восстановле-

ние объекта;

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД/Rкап,

где С - стоимость объекта оценки ,

ЧОД - чистый операционный доход,

Rкап - коэффициент капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

•

метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капи-

тальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эф-

фективному использованию;

•

метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной

генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке,

соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

•

метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные

потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капи-

тализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, спосо-

бов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

Подробное описание и расчет коэффициента капитализации приводится в п. 4.3.

Необходимые данные для расчета доходным подходом: арендную ставку и ставку капитализации можно рассчи-

тать, поэтому Оценщик пришел к выводу о возможности использования в данном отчете доходного подхода.

При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность примене-

ния каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения,

дов, используемых оценщиком (ФСО ʋ 1, п. 11):

Таблица 4.1.2. Выбор используемых при проведении оценки подходов

Возмож-

ность

Критерий

Сравнительный

ность

Затратный подход

примене-

Доходный подход

примене-

выбора подхода

подход

применения

ния

ния подхо-

подхода

да

Объект оценки явля-

1. Возможность

ется

встроенным

Есть возможность

применения

помещением, поэто-

му нет возможности

Определение

ры-

Определение

ры-

Определение

ры-

2. Цели и задачи

ночной стоимости

оценки

объекта оценки

для купли-продажи

конкурсной массы

3. Предполагае-

(Федеральный закон

мое использова-

ʋ127-ФЗ

«О несо-

ʋ127-ФЗ

«О несо-

ʋ127-ФЗ

«О несо-

ние результатов

стоятельности

оценки

(банкротстве)ª, ст.

130).

Не

противоречат

Не

противоречат

Противоречат при-

4. Допущения

применению подхо-

менению подхода.

да

Анализ рынка пока-

зал

достаточное

зал

достаточное

количество предло-

5. Полнота и

У Оценщика недо-

жений к продаже

жений к сдаче в

достоверность

статочно данных для

аналогичных объек-

аренду аналогичных

исходной ин-

использования дан-

тов. Стоимость объ-

объектов, среднеры-

формации

ного подхода.

екта оценки воз-

ночную ставку мож-

можно рассчитать

но рассчитать мето-

методом сравнения

дом сравнения про-

продаж.

даж.

Выводы:

Таким образом, при проведении расчета рыночной стоимости объекта оценки обычно рассматриваются все три

подхода к оценке, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного типа имущества.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке объекта оценки зависит от харак-

тера оцениваемого объекта, доступности и качества необходимой исходной информации.

Учитывая все вышеизложенное, Оценщик считает целесообразным использование в данном отчете следу-

ющих подходов и методов:

- Сравнительный подход (Метод сравнения продаж) для расчета рыночной стоимости объекта оценки;

- Доходный подход (Метод прямой капитализации) для расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Расчет приведен ниже.

4.2 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки

количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оценивае-

мым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недви-

жимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-

аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объ-

ектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оценивае-

мого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу

площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут исполь-

зоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие мето-

ды), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие ме-

тоды), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявля-

емых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, по-

лученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией вы-

бранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразую-

щим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее

удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта

оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в

стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объ-

екта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное

значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или ко-

торые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

• передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные

условия);

• условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

• условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные

условия);

• вид использования и (или) зонирование;

• местоположение объекта;

• физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального

строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

• экономические характеристики (уровень операционных расходов, иные характеристики);

• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

• другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показате-

лей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. (ФСО ʋ 7).

Выбор единиц сравнения

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения продан-

ных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к

общему знаменателю, которым может быть физическая единица.

Выделяют следующие единицы сравнения:

1. цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м);

2. цена за единицу объема строения;

3. цена за квартиру или комнату;

4. цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гости-

нице) и т.д.

Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого

объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади

или единицу объема (ФСО ʋ 7).

В качестве единицы сравнения в данной оценке выбрана стоимость продажи одного квадратного метра площади,

сопоставимых по общим характеристикам объектов.

Сравнение оцениваемого объекта и аналогов

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки

количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (ФСО ʋ 7). В связи с закрытостью ин-

формации о ценах сделок, Оценщик может использовать цены предложений на рынке.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым

объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В п. 3.3. приведен анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегментов

рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его

использования, с указанием интервала значений цен.

Правила отбора аналогов для проведения расчетов:

Предложения подбирались исходя из основных ценообразующих факторов, перечисленных в п.3.3:

1) Вид использования (сегмент рынка): офисные помещения, а также подходящие универсальные помещения;

2) Местоположение объектов недвижимости (район): г. Новосибирск, Советский район;

3) Площадь объекта недвижимости: менее 100 кв.м;

4) Этаж расположения объекта недвижимости: 1 этаж;

5) Состояние объектов недвижимости: часть помещений в среднем состоянии, части требуется косметический ре-

монт;

6) НДС: включен в цену.

Все аналоги зафиксированы на скриншотах, см. Приложение ʋ 3, что позволяет убедиться в их достоверности.

Так же, при описании аналогов приведены ссылки на источник информации и контактные данные Продавца.

Описание объема доступных оценщику данных об объектах-аналогах:

Таблица 4.2.1. Объем доступных оценщику данных об объектах-аналогах

Фактор

Источник информации

https://novosibirsk.n1.ru

КупиДом агентство

ЖИЛФОНД,

ООО "Квартал",

Светлана,

Контактные данные

хороших квартир,

т. +7 960 796-83-15

т. +7 913 926-01-78

т.+7 951 376-51-29

т. +7 913 007-77-89

Вид использования

универсальное

Цена продажи, рублей

6 000 000

12 000 000

30 950 000

3 550 000

НДС

В цене

г. Новосибирск,

Местоположение

ул. Приморская, 5

ул. Молодости, 17

ул. Приморская, 5/1

ул. Балтийская, 35

Торговое помещение в

Действующая стомато-

Предлагаю к продаже

В помещении сделан

Советском

районе.

логическая клиника с

готовый бизнес: помеще-

отличный ремонт. По-

Возврат капитала за 9

новым оборудованием.

ние с арендаторами: су-

мещение может ис-

лет или инвестирова-

Отличный ремонт по-

пермаркет "5" и пивной

пользоваться под ме-

ние под 11% годовых.

мещения.

Стоимость

магазин (подписаны дол-

дицинский

кабинет,

Арендаторы - пекарня.

оборудования

4000000

госрочные договора арен-

вет.клинику,

пищевое

Дополнительное пре-

рублей.

ды). Проходимое место с

производство

-стены

Характеристика:

имущество - помеще-

(стоимость помещения -

хорошим трафиком, с

облицованы кафелем, а

ние новое, полностью

12 000 000 рублей, сто-

просторной парковкой.

также под магазин,

отремонтированное.

имость оборудования -

Примерная окупаемость

склад, офис и прочее.

Исключает необходи-

4 000 000 рублей. Для

до 7 лет. Варианты расче-

Отдельный

вход,

мость дополнитель-

расчетов в дальнейшем

та рассматриваем. Воз-

транспортная доступ-

ных затрат на ремонт

принята стоимость по-

можно приобретение как

ность.

Густонаселен-

в ближайшем буду-

мещения).

большей, так и меньшей

ный жилмассив.

щем.

части.

Площадь общая, кв.м.

99,0

220,0

619,0

58,0

Этаж

1 этаж

Состояние

среднее состояние

Парковка на

Наличие парковки

прилегающей терри-

прилегающей террито-

прилегающей территории

тории

рии

Наличие коммуникаций

все коммуникации

Произведем проверку выбранных аналогов на соответствие правилам отбора аналогов, для произведения даль-

нейших расчетов. Соответствие по данному ценообразующему фактору обозначается знаком «+ª, не соответствие: «-ª.

Таблица 4.2.2. Обоснование использования в расчетах данных объектов-аналогов

Аналог

Ценообразующий фактор

Объект оценки

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

Офисные и подходящие уни-

Вид использования (сегмент рынка)

версальные помещения

Местоположение объекта недвижимости

Советский район

Площадь объекта недвижимости

77,2 кв.м. (менее 100 кв.м.)

Этаж расположения объекта недвижимо-

1 этаж

сти

часть помещений в среднем

Состояние объекта недвижимости

состоянии, части требуется

+/-

косметический ремонт

НДС (включен в цену)

В цене

Как видно из таблицы, аналоги ʋ1-4 по большинству факторов соответствуют правилам отбора, в отличие от мно-

гих других предложений на рынке, именно поэтому использованы данные всех 4 аналогов.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

Расчет рыночной стоимости сведен в Таблицу 4.2.3, где анализировались факторы, по которым оцениваемый объ-

ект отличается от объектов-аналогов. При расчете используются относительные и абсолютные корректировки и мульти-

пликативный и аддитивный метод внесения корректировок.

Таблица 4.2.3. Расчет величины рыночной стоимости объекта оценки

Оцениваемый объ-

Аналоги

Признаки

ект

Источник

https://novosibirsk.n1.ru

Общество с ограничен-

КупиДом агентство

ЖИЛФОНД, т. +7 960

ной ответственностью

Светлана, т.+7 951 376-

Контакты

хороших квартир, т. +7

796-83-15

"Квартал", т. +7 913

51-29

913 007-77-89

926-01-78

Цена продажи, руб.

6 000 000

12 000 000

30 950 000

3 550 000

Общая площадь,

77,2

99,0

220,0

619,0

58,0

кв.м.

Стоимость 1кв.м.,

60 606,06

54 545,45

50 000,00

61 206,90

руб.

обл. Новосибир-

ская, г. Новоси-

г. Новосибирск, ул.

Адрес

бирск, ул. Энгель-

Приморская, 5

Молодости, 17

Приморская, 5/1

Балтийская, 35

са, д. 14

Скидка на торг при использовании

-10

для оценки цен предложений, %

Вероятная стоимость сделки, руб.

54 545,45

49 090,91

45 000,00

55 086,21

Предаваемые

имущественные

собственность

права

Корректировка, %

Скорректированная цена, рублей

54 545,45

49 090,91

45 000,00

55 086,21

Условия финанси-

полный расчет по

полный расчет по фак-

полный расчет по факту

полный расчет по фак-

рования предпола-

факту сделки

ту сделки

сделки

ту сделки

гаемой сделки

Корректировка, %

Скорректированная цена, рублей

54 545,45

49 090,91

45 000,00

55 086,21

Условия продажи

рыночные

Корректировка, %

Скорректированная цена, рублей

54 545,45

49 090,91

45 000,00

55 086,21

Условия рынка

(время предложе-

Декабрь 2018

ния)

Корректировка, %

Скорректированная цена, рублей

54 545,45

49 090,91

45 000,00

55 086,21

универсальное

Вид использования

универсальное

(парикмахерская)

Корректировка, %

Местоположение

Советский район

объекта

Корректировка по местоположению,

Площадь, кв.м.

77,2

99,0

220,0

619,0

58,0

Корректировка, %

Этаж/этажность

1 этаж

размещения

Корректировка, %

Наличие парковки

Парковка на при-

Парковка на прилега-

Парковка на прилегаю-

Парковка на прилега-

легающей терри-

ющей территории

щей территории

ющей территории

тории

Корректировка, %

Наличие коммуни-

все коммуникации

каций

Корректировка, %

часть помещений в

среднем состоя-

Состояние отделки

нии, части требу-

среднее состояние

помещений

ется косметиче-

ский ремонт

Корректировка, %

-8

Корректировка на свойства земель-

ного участка, соотношение площади

не применяется

земельного участка и площади объ-

екта недвижимости, %

Экономические

соответствуют

соответствуют рыноч-

характеристики

рыночным услови-

ным условиям

помещения

ям

Корректировка, %

Наличие движимо-

го имущества, не

нет

связанного с не-

движимостью

Корректировка, %

Другие элементы

(характеристики),

нет

влияющие на цены

Корректировка, %

Сумма корректировок, %

-8

-1

-8

Стоимость 1 кв.м., руб.

50 173,34

48 592,37

52 643,01

50 670,75

Количество корректировок

Ранг

Сумма величин

Весовой коэффициент объекта в ито-

говой стоимости (по количеству кор-

0,333

0,167

0,333

ректировок)

Абсолютная величина корректировки,

17,21

10,91

5,29

17,21

Обратная величина

0,058

0,092

0,189

0,058

Сумма величин

0,397

Весовой коэффициент объекта в ито-

говой стоимости (по абсолютной ве-

0,146

0,231

0,477

0,146

личине корректировок)

Средний весовой коэффициент

0,240

0,199

0,322

0,240

в итоговой стоимости, %

Рыночная стоимость 1 м2, руб.

50 773

Рыночная стоимость помещения,

3 919 676

руб. (с учетом НДС)

Согласно ФСО ʋ 7 выделают основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном

порядке:

• предаваемые имущественные права, ограничения этих прав, а также обременения по использованию объекта недвижимо-

сти;

• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования и др. условия);

• условия продажи (нерыночные условия, родственная продажа и др. условия);

• условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидка на торг при использовании для оценки цен

предложений);

• вид использования;

• местоположение объекта;

• физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние улучшений, соотношение пло-

щади земельного участка и площади объекта недвижимости;

• экономические характеристики (заполняемость, уровень операционных расходов, и др. характеристики);

• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

• другие элементы (характеристики), влияющие на цены

Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов

Скидка на торг при использовании для оценки цен предложений

Скидка на торг, которая отделяет цены предложения от реальной цены сделки, в каждом случае индивидуальна и

зависит от продавца и покупателя, самого объекта, условий сделки, порядка расчетов и т.д. Скидка на торг при продаже

такого объекта была взята на среднем уровне - 10%.

Корректировка на передаваемые имущественные права

В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав на недвижимость. В нашем

случае права на улучшения объекта оценки и аналогов совпадают и являются правами собственности, поэтому коррек-

тировка в данном случае не делалась.

Корректировка на условия финансирования предполагаемой сделки

Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые

в свою очередь влияют на стоимость объекта.

В данном случае расчет с Продавцом предполагается денежными средствами, а все связанные с кредитованием

вопросы и расходы ложатся на Покупателя и на стоимость сделки не влияют. Поэтому данная корректировка не прово-

дилась.

Корректировка на условия продажи

Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем.

Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если

на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь.

Продажа может произойти по цене выше рыночной, если при покупке объекта недвижимости существенно увеличится

стоимость общей собственности покупателя или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия. Дан-

ных условий в отношении участков ʋ 1-4 не выявлено, поэтому Оценщик данную корректировку не применял.

Корректировка на условия рынка (время предложения)

В нашем случае дата предложения аналогов подбиралась таким образом, чтобы исключить влияние данного фак-

тора - дата оценки, поэтому корректировка не проводилась. Все аналоги были доступны в открытых источниках на дату

оценки.

Корректировка на вид использования.

Аналоги подбирались таким образом, чтобы исключить влияние данного фактора (универсальные и подходящие

офисные помещения), поэтому вид использования объекта оценки совпадает или очень близок к виду использования

аналогов, корректировка не применяется.

Корректировка на местоположение объекта

Корректировка на месторасположение требуется, когда географическое положение объекта сравнения отличается

от положения объекта оценки.

Объект аренды расположен в Советском районе, аналоги располагаются также в Советском районе. Аналоги сопо-

ставимы с объектом оценки по транспортной доступности, состоянию окружающей природно-антропогенной среды, раз-

витости социально-бытовой инфраструктуры, по пешеходному и транспортному трафику, поэтому корректировка на ме-

стоположение не требуется.

Корректировка на площадь

Величины корректировок определялись на основании данных анализа, см. п. 3.3, табл. 3.3.1:

аналоги

Объект оценки

менее 100

100-250

250-500

500-750

750-1000

1000-1500

1500-2000

более 2000

менее 100

1,07

1,17

1,25

1,3

1,36

1,41

1,44

100-250

0,93

1,1

1,17

1,21

1,27

1,32

1,34

250-500

0,85

0,91

1,06

1,11

1,16

1,2

1,22

500-750

0,8

0,86

0,94

1,04

1,09

1,13

1,15

750-1000

0,77

0,82

0,9

0,96

1,04

1,09

1,11

1000-1500

0,74

0,79

0,86

0,92

0,96

1,04

1,06

1500-2000

0,71

0,76

0,83

0,88

0,92

0,96

1,02

более 2000

0,7

0,74

0,82

0,87

0,9

0,94

0,98

Объект аренды имеет площадь в диапазоне до 100 кв.м., как и аналоги ʋ1, 4, корректировка не применяется.

Аналог ʋ2 имеет площадь в диапазоне от 100 до 250 кв.м., применяется корректировка в размере: (1,07-1)*100% =

7%.

Аналог ʋ3 имеет площадь в диапазоне от 500 до 750 кв.м., применяется корректировка в размере: (1,25-1)*100% =

25%.

Корректировка на этаж размещения

Величины корректировок определялись на основании данных анализа, см. п. 3.3, табл. 3.3.3:

аналоги

Цена офисно-торговых объектов

подвал

цоколь

1 этаж

2 этаж и выше

подвал

0,87

0,71

0,82

цоколь

1,15

0,82

0,95

Объект оценки

1 этаж

1,40

1,22

1,15

2 этаж и выше

1,21

1,06

0,87

Объект оценки расположен на 1 этаже. Также как и все аналоги. Корректировка не требуется.

Корректировка на наличие парковки

Рядом с Объектом оценки возможна парковка на прилегающей к зданию территории, как и у объектов-аналогов ʋ

1-4. Корректировка не применялась.

Корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций

Все объекты-аналоги, как и оцениваемый объект, обеспечены всеми необходимыми для использования согласно

НЭИ коммуникациями, поэтому корректировка для аналогов ʋ 1-4 не применяется.

Корректировка на состояние отделки помещения

Отделка играет существенную роль в образовании стоимости объекта недвижимости.

Величины корректировок определялись на основании данных анализа, см. п. 3.3, табл. 3.3.4:

аналоги

Арендные ставки

требует косметиче-

офисно-торговых объектов

без отделки

среднее состояние

отделка «люксª

ского ремонта

без отделки

0,93

0,79

0,65

требует косметиче-

1,08

0,86

0,70

Объект оценки

ского ремонта

среднее состояние

1,26

1,17

0,82

отделка «люксª

1,54

1,43

1,22

По факту осмотра (п. 2.2.2) часть помещений (33 кв.м.) в среднем состоянии, части (44,2 кв.м.) требуется космети-

ческий ремонт.

Аналоги ʋ1-4 находятся в среднем состоянии, корректировка равна: (0,86-1)*44,2/77,2*100% = -8%.

Корректировка на свойства земельного участка, соотношение площади земельного участка и площади объекта

недвижимости

Данная корректировка не применима, так как Объект оценки является встроенным помещением, земельный уча-

сток под Объектом оценки документально не выделен.

Корректировка на различие в экономических характеристиках объекта

Экономические характеристики (заполняемость помещений, уровень операционных расходов по объектам, и про-

чее) для объекта оценки и аналогов соответствуют среднерыночным условиям, принятым для данного сегмента рынка,

поэтому данная корректировка не применяется.

Другие элементы (характеристики), влияющие на цену - не выявлены.

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам

Итоговая стоимость определяется как средневзвешенная величина скорректированных величин единиц сравнения

следующим образом:

ИС = ∑ Сi * wi ,

где Сi - скорректированная стоимость i-го аналога;

wi - весовой коэффициент i-го объекта в итоговой стоимости.

Величина весового коэффициента рассчитывается:

= Рi/ ∑ Рi,

где Рi - ранг i-го аналога.

Согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам про-

изводится по следующему алгоритму:

определяется количество корректировок по каждому аналогу;

каждому аналогу присваивается ранг в зависимости от количества корректировок. Чем меньше коррек-

тировок, тем выше ранг.

вес каждого аналога определяется как отношение величины ранга каждого аналога, рассчитанного в п.2

к сумме рангов по всем аналогам.

Таким образом, чем меньше общее количество корректировок, вносимых в цену продажи объекта-аналога, тем

больше будет удельный вес данного аналога.

Таким образом, премежуточный результат оценки, по состоянию на

«20ª декабря

2018 г., полученный

сравнительным подходом, составляет:

3 919 676 (Три миллиона девятьсот девятнадцать тысяч шестьсот семьдесят шесть) руб.

4.3 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

Для определения величины рыночной стоимости в рамках доходного подхода используется метод капитализации.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки

доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, ме-

тодом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных

капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее

эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода вы-

полняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая

при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, ана-

логичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способ-

ной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по

ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регуляр-

ные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке

капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала,

способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ста-

вок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого)

дохода (ФСО ʋ 7).

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД/Rкап,

где С - стоимость оцениваемого помещения,

ЧОД - чистый операционный доход,

Rкап - коэффициент капитализации.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение чистого операционного дохода, получаемого от объекта оценки, при его наилучшем наиболее эф-

фективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение рыночной стоимости объекта оценки, путем деления чистого операционного дохода на коэффици-

ент капитализации.

В рамках доходного подхода период прогнозирования принимается равным 1 году.

Объект оценки является объектом коммерческой недвижимости, и является способным приносить доход от сдачи

объекта в аренду или продажи созданного объекта недвижимости целиком или по частям

Таким образом, можно сделать вывод, что Объект оценки способен приносить доход и в период прогнозирования

и в постпрогнозный период.

Определим рыночную арендную плату методом сравнения продаж аналогичных объектов.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения продан-

ных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к

общему знаменателю, которым может быть физическая единица.

Выделяют следующие единицы сравнения:

1. цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м);

2. цена за единицу объема строения;

3. цена за квартиру или комнату;

нице) и т.д.

Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого

или единицу объема (ФСО ʋ 7).

В качестве единицы сравнения в данной оценке выбрана стоимость аренды одного квадратного метра площади,

сопоставимых по общим характеристикам объектов.

Сравнение оцениваемого помещения и аналогов

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки

формации о ценах сделок, Оценщик может использовать цены предложений на рынке.

Согласно ФСО ʋ 7, Оценщику необходимо произвести обоснование использования в расчетах лишь части до-

ступных оценщику объектов-аналогов, описать объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и

правила их отбора для проведения расчетов.

В п. 3.3. приведен анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегментов

использования, с указанием интервала значений цен.

Правила отбора аналогов для проведения расчетов

Предложения подбирались исходя из основных ценообразующих факторов, перечисленных в п.3.3:

1) Вид использования (сегмент рынка): офисные помещения, а также подходящие универсальные помещения.

2) Местоположение объекта недвижимости (район): г. Новосибирск, Советский район;

3) Площадь объекта недвижимости: менее 100 кв.м.

4) Этаж расположения объекта недвижимости: 1 этаж

5) Состояние объекта недвижимости: часть помещений в среднем состоянии, части требуется косметический ре-

монт

6) Административно-хозяйственные и эксплуатационные издержки: включены в ставку;

7) НДС: включен в ставку;

8) Коммунальные платежи: не включены в ставку.

Ценообразование по каждому из указанных факторов является единообразным.

Таблица 4.3.1. Объем доступных оценщику данных об объектах-аналогах

Фактор

https://novosibirsk.n1.r

Источник информации

https://novosibirsk.n1.ru

Общество с ограничен-

«Агентство недвижи-

Ирина, т. +7 983 312-97-

АН «Сибриэлтª, т. +7

ной ответственностью

Контактные данные

мости Олимпª, т. +7

913 916-81-80

"Квартал", т. +7 913

913 917-67-23

926-01-78

Вид использования

универсальное

Цена аренды, рублей/кв.м.

540

700

800

600

НДС

В цене

Коммунальные платежи

Не включены

Прочие административно-

В цене

хозяйственные издержки

г. Новосибирск, ул. Мо-

г. Новосибирск, ул.

г. Новосибирск, ул. Мо-

г. Новосибирск, ул.

Адрес

лодежи бульвар, 40

Молодежи бульвар, 38

лодежи бульвар, 40

Сиреневая, 29

Новый дом, новые офи-

сы, идет финальная ста-

дия ремонта, есть воз-

можность доделать-

переделать под себя.

Сдается отдельное

Общая площадь: 134,5

помещение, состоя-

кв.м.

Помещение с ремон-

Выполнен хороший

щее из 2-х кабинетов,

Характеристика:

рабочие комнаты: 36,4

том! Сдается на дли-

ремонт, можно начинать

имеется свой с/у.

кв.м; 16,04 кв.м. ; 16,4

тельный срок!

работать

Территория огороже-

кв.м.; 17,6 кв.м., вспо-

на, парковочных мест

могательные помещения

достаточно.

тамбур 2,3 кв.м; холл

15,7 кв.м; коридор 24,5

кв.м; санузел 3,7 кв.м.,

кладовая 1,9 кв.м.

Площадь общая, кв.м.

134,5

150,0

43,0

33,8

Размещение

1 этаж

Состояние

среднее состояние

Парковка на прилегаю-

Парковка на прилега-

Парковка на прилегаю-

Парковка на приле-

Наличие парковки

щей территории

ющей территории

щей территории

гающей территории

Все аналоги зафиксированы на скриншотах, см. Приложение ʋ 3, что позволяет убедиться в их достоверности.

Так же, при описании аналогов приведены ссылки на источник информации и контактные данные Продавца.

Произведем проверку выбранных аналогов на соответствие правилам отбора аналогов, для произведения даль-

Таблица 4.3.2. Обоснование использования в расчетах данных объектов-аналогов

Аналог

Ценообразующий фактор

Объект оценки

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

Офисные и подходящие универ-

Вид использования (сегмент рынка)

сальные помещения

Местоположение объекта недвижимости

Советский район

Площадь объекта недвижимости

77,2 кв.м. (менее 100 кв.м.)

Этаж расположения объекта недвижимо-

1 этаж

сти

часть помещений в среднем со-

Состояние объекта недвижимости

стоянии, части требуется косме-

+/-

тический ремонт

НДС

в цене

Коммунальные платежи

не включены в ставку

Административно-хозяйственные и экс-

включены в ставку

плуатационные издержки

Как видно из таблицы, аналоги по большинству факторов соответствуют правилам отбора, в отличие от многих

других предложений на рынке, именно поэтому использованы данные 4 аналогов.

Описание объема доступных оценщику данных об объектах-аналогах:

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

Расчет стоимости арендной ставки сведен в Таблицу 4.3.3, где анализировались факторы, по которым объект

оценки отличается от объектов-аналогов. При расчете используются относительные и абсолютные корректировки и

мультипликативный и аддитивный метод внесения корректировок.

Таблица 4.3.3 Расчет рыночной стоимости арендной ставки

Аналоги

Признаки

Объект оценки

Источник

https://novosibirsk.n1.ru

Общество с ограничен-

«Агентство недвижи-

Ирина, т. +7 983 312-

АН «Сибриэлтª, т. +7

ной ответственностью

Контакты

мости Олимпª, т. +7

97-40

913 916-81-80

"Квартал", т. +7 913

913 917-67-23

926-01-78

Общая площадь,

77,2

134,5

150,0

43,0

33,8

кв.м.

Стоимость 1кв.м., руб.(с учетом НДС)

540

700

800

600

обл. Новосибир-

ская, г. Новоси-

г. Новосибирск, ул.

Адрес

бирск, ул. Энгель-

Молодежи бульвар, 40

Молодежи бульвар, 38

Молодежи бульвар, 40

Сиреневая, 29

са, д. 14

Скидка на торг при использовании

-7

для оценки цен предложений, %

Вероятная стоимость сделки, руб.

502,20

651,00

744,00

558,00

НДС

в цене

Корректировка, %

Вероятная стоимость сделки, руб.(с

502,20

651,00

744,00

558,00

НДС)

Предаваемые

имущественные

право пользования

права

Корректировка, %

Скорректированная цена, рублей

502,20

651,00

744,00

558,00

Условия финанси-

полный расчет по

полный расчет по фак-

полный расчет по факту

полный расчет по фак-

рования предпола-

факту сделки

ту сделки

сделки

ту сделки

гаемой сделки

Корректировка, %

Скорректированная цена, рублей

502

651

744

558

Условия продажи

предложение

Корректировка, %

Скорректированная цена, рублей

502,20

651,00

744,00

558,00

Условия рынка

(время предложе-

Декабрь 2018

ния)

Корректировка, %

Скорректированная цена, рублей

502,20

651,00

744,00

558,00

универсальное

Вид использования

универсальное

(парикмахерская)

Корректировка, %

Местоположение

Советский район

объекта

Корректировка по местоположению,

Площадь, кв.м.

77,2

134,5

150,0

43,0

33,8

Корректировка, %

Этаж/этажность

1 этаж

размещения

Корректировка, %

Парковка на при-

Парковка на прилега-

Наличие парковки

легающей терри-

ющей территории

тории

Корректировка, %

Наличие комму-

все коммуникации

никаций

Корректировка, %

часть помещений в

среднем состоя-

Состояние отделки

нии, части требу-

среднее состояние

помещений

ется косметиче-

ский ремонт

Корректировка, %

-8

Корректировка на свойства земель-

ного участка, соотношение площади

не применяется

земельного участка и площади объ-

екта недвижимости, %

Экономические

соответствуют

соответствуют рыноч-

характеристики

рыночным услови-

ным условиям

помещения

ям

Корректировка, %

Наличие движимо-

го имущества, не

нет

связанного с не-

движимостью

Корректировка, %

Другие элементы

(характеристики),

нет

влияющие на цены

Корректировка, %

Сумма корректировок, %

-1,0

-8,0

Стоимость 1 кв.м., руб.

497

644

684

513

Количество корректировок

Ранг

Сумма величин

Весовой коэффициент объекта в ито-

говой стоимости (по количеству кор-

0,167

0,333

ректировок)

Абсолютная величина корректировки,

7,94

14,45

Обратная величина

0,126

0,069

Сумма величин

0,390

Весовой коэффициент объекта в ито-

говой стоимости (по абсолютной ве-

0,323

0,177

личине корректировок)

Средний весовой коэффициент

0,245

0,255

в итоговой стоимости, %

Величина рыночной арендной платы

585

за 1 кв.м., руб.

Согласно ФСО ʋ 7 выделяют основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном

порядке:

• передаваемые имущественные права, ограничения этих прав, а также обременения по использованию объекта недвижимо-

сти;

• условия продажи (нерыночные условия, родственная продажа и др. условия);

предложений);

• вид использования;

• местоположение объекта;

щади земельного участка и площади объекта недвижимости;

• экономические характеристики (заполняемость, уровень операционных расходов, тип аренды, состав арендаторов и др. ха-

рактеристики);

• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

• другие элементы (характеристики), влияющие на цены

Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов

Скидка на торг при использовании для оценки цен предложений

Скидка на торг, которая отделяет цены предложения от реальной цены сделки, в каждом случае индивидуальна и

зависит от продавца и покупателя, самого объекта, условий сделки, порядка расчетов и т.д. Оценщик принял решение

использовать среднее значение интервала скидок на торг при аренде офисных помещений - 7% (см. п. 3.3, табл. 3.3.6).

Корректировка на передаваемые имущественные права

В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав на недвижимость. В нашем

случае права на улучшения объекта оценки и аналогов совпадают и являются правами пользования (владения и пользо-

вания), поэтому корректировка в данном случае не делалась.

Корректировка на условия финансирования предполагаемой сделки

Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые

в свою очередь влияют на стоимость объекта.

В данном случае расчет с Продавцом предполагается денежными средствами, а все связанные с кредитованием

дилась.

Корректировка на условия продажи

Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем.

ных условий в отношении участков ʋ 1-4 не выявлено, поэтому Оценщик данную корректировку не применял.

Корректировка на условия рынка (время предложения)

В нашем случае дата предложения аналогов подбиралась таким образом, чтобы исключить влияние данного фак-

оценки.

Корректировка на вид использования.

Аналоги подбирались таким образом, чтобы исключить влияние данного фактора, поэтому вид использования

объекта оценки совпадает или очень близок к виду использования аналогов, корректировка не применяется.

Корректировка на местоположение объекта

от положения объекта оценки.

Объект аренды расположен в Советском районе, аналоги располагаются также в Советском районе и в соседнем

Центральном. Аналоги сопоставимы с объектом оценки по транспортной доступности, состоянию окружающей природ-

но-антропогенной среды, развитости социально-бытовой инфраструктуры, по пешеходному и транспортному трафику,

поэтому корректировка на местоположение не требуется.

Корректировка на площадь

Величины корректировок определялись на основании данных анализа, см. п. 3.3, табл. 3.3.5:

аналоги

Объект оценки

менее 100

100-250

250-500

500-750

750-1000

1000-1500

1500-2000

более 2000

менее 100

1,07

1,17

1,24

1,29

1,34

1,39

1,42

100-250

0,94

1,09

1,16

1,21

1,26

1,31

1,33

250-500

0,86

0,92

1,06

1,1

1,15

1,2

1,21

500-750

0,81

0,86

0,94

1,04

1,08

1,13

1,14

750-1000

0,78

0,83

0,91

0,96

1,04

1,08

1,1

1000-1500

0,75

0,8

0,87

0,92

0,96

1,04

1,06

1500-2000

0,72

0,77

0,84

0,89

0,92

0,96

1,02

более 2000

0,71

0,75

0,82

0,87

0,91

0,95

0,98

Объект аренды имеет площадь в диапазоне до 100 кв.м., как и аналоги ʋ3, 4, корректировка не применяется.

Аналоги ʋ1, 2 имеют площадь в диапазоне от 100 до 250 кв.м., применяется корректировка в размере: (1,07-

1)*100% = 7%.

Корректировка на этаж размещения

Величины корректировок определялись на основании данных анализа, см. п. 3.3, табл. 3.3.7:

Арендные ставки офисно-торговых объ-

аналоги

ектов

подвал

цоколь

1 этаж

2 этаж и выше

подвал

0,88

0,72

0,83

цоколь

1,14

0,82

0,95

Объект оценки

1 этаж

1,40

1,22

1,16

2 этаж и выше

1,20

1,05

0,86

Объект оценки расположен на 1 этаже, так же, как и аналоги ʋ1-4. Корректировка не применяется.

Корректировка на наличие парковки

Рядом с Объектом оценки возможна парковка на прилегающей к зданию территории, как и у объектов-аналогов.

Корректировка не применялась.

Корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций

Все объекты-аналоги, как и оцениваемый объект, обеспечены всеми необходимыми для использования согласно

НЭИ коммуникациями, поэтому корректировка для аналогов не применяется.

Корректировка на состояние отделки помещения

Отделка играет существенную роль в образовании стоимости объекта недвижимости.

Величины корректировок определялись на основании данных анализа, см. п. 3.3, табл. 3.3.8:

аналоги

Арендные ставки

требует косметиче-

офисно-торговых объектов

без отделки

среднее состояние

отделка «люксª

ского ремонта

без отделки

0,91

0,78

0,64

требует космети-

1,09

0,86

0,70

Объект оценки

ческого ремонта

среднее состояние

1,28

1,17

0,82

отделка «люксª

1,57

1,43

1,23

По факту осмотра (п. 2.2.2) часть помещений (33 кв.м.) в среднем состоянии, части (44,2 кв.м.) требуется космети-

ческий ремонт.

Аналоги ʋ1-4 находятся в среднем состоянии, корректировка равна: (0,86-1)*44,2/77,2*100% = -8%.

Корректировка на свойства земельного участка, соотношение площади земельного участка и площади объекта

недвижимости

Данная корректировка не применима, так как Объект оценки является встроенным помещением, земельный уча-

сток под Объектом оценки документально не выделен.

Корректировка на различие в экономических характеристиках объекта

Экономические характеристики (заполняемость помещений, уровень операционных расходов по объектам, и про-

поэтому данная корректировка не применяется.

Другие элементы (характеристики), влияющие на цену - не выявлены.

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам

Итоговая стоимость определяется как средневзвешенная величина скорректированных величин единиц сравнения

следующим образом:

ИС = ∑ Сi * wi,

где Сi- скорректированная стоимость i-го аналога;

wi - весовой коэффициент i-го объекта в итоговой стоимости.

Величина весового коэффициента рассчитывается:

= Рi/ ∑ Рi,

где Рi- ранг i-го аналога.

Согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам произ-

водится по следующему алгоритму:

1. определяется количество корректировок по каждому аналогу;

2. каждому аналогу присваивается ранг в зависимости от количества корректировок. Чем меньше корректировок,

тем выше ранг.

3. вес каждого аналога определяется как отношение величины ранга каждого аналога, рассчитанного в п.2 к сум-

ме рангов по всем аналогам.

Таким образом, чем меньше общее количество корректировок, вносимых в цену продажи объекта-аналога, тем

больше будет удельный вес данного аналога.

Определение ставки капитализации

Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дис-

контирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидае-

мых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

Ставка капитализации определяется по следующей формуле:

СК = СД + Фактор фонда возмещения

Ставка дисконтирования представляет собой норму доходности альтернативных инвестиций, сопоставимых с оце-

ниваемыми по уровню риска, ликвидности и другим характеристикам. В оценочной практике существует несколько ме-

тодов расчета ее величины.

В данном случае использовалось значение на основании аналитических данных из открытых источников.

Согласно данным анализа, см. табл. 3.3.9, была определена величина ставки дисконтирования для офисных

помещений - как среднее значение интервала, равное 11%.

Определим вторую составляющую ставки капитализации - ставку возмещения капитала. Ставка возмещения капи-

тала основывается на временном интервале, в течение которого по расчетам типичного инвестора произойдет возврат

капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость. Процесс возврата основной суммы капитала, зависит от динамики

изменения стоимости актива во времени, что определяется, например, при его продаже. Актив вследствие износа, может

терять свою стоимость, или повышать стоимость из-за инфляции.

В силу того, что оцениваемый актив является объектом недвижимости, он подвержен износу, и имеет конечный

срок экономической жизни. Владелец объекта вынужден часть дохода реинвестировать для возврата денежной суммы,

потраченной на приобретение объекта.

В данном отчете фактор фонда возмещения определяется при использовании метода Инвуда.

Традиционная модель Инвуда относится к ситуации, когда в качестве прогнозного периода выступает весь оста-

точный срок эксплуатации объекта, который заканчивается полной потерей стоимости оцениваемого объекта, а накопле-

ние происходит по ставке r (ставка дисконтирования, принятая для данного проекта). Сформулируем основные допуще-

ния, при которых данная модель справедлива:

• Ожидаемый срок эксплуатации объекта n лет.

• В течение всего срока эксплуатации (прогнозного периода) объект приносит постоянный доход, равный r.

• Ежегодные платежи, образованные чистым операционным доходом, поступают в конце каждого года.

• Часть периодического дохода, представляющая возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инве-

стиции.

• По окончании срока эксплуатации (прогнозного периода) объект полностью утрачивает свою стоимость, т. е.

будущая стоимость FVn = 0.

Kз (r,n) - фактор фонда возмещения;

r - ставка дисконтирования (см. табл. 3.3.9),

n - оставшийся срок жизни (см. табл. 4.3.4).

Расчет оставшегося срока жизни (Тост) приведен в таблице 4.3.4

В данном отчете, величина оставшегося срока жизни определена исходя из физического износа здания, см. табл.

2.2.2.3.

Таблица 4.3.4. Расчет оставшегося срока жизни для объекта оценки и величина ставки капитализации

№ п/п

Наименование

Значение

Ссылка на источник информации

Принят согласно «Средним нормативным

срокам службы основных фондов учреждений

и организаций, состоящих на государствен-

Нормативный срок жизни, лет

100

ном бюджетеª, утвержденных ЦСУ СССР,

Министерством финансов СССР, Госпланом

СССР, Госстроем СССР 28 февраля 1972 г.

ʋ9.17

Величина физического износа здания, %

см. табл. 2.2.2.3

Эффективный срок жизни

п.2

Оставшийся срок жизни, лет

п.1-п.3

Фактор фонда возмещения, %

0,008

по вышеприведенной формуле

Ставка дисконтирования, в %

см. выше

Ставка капитализации, %

11,008

п.5+п.6

Величина чистого операционного дохода (ЧОД) рассчитывается по формуле:

ЧОД = С * СК,

где:

С - рыночная стоимость оцениваемого помещения, руб.;

СК - ставка капитализации.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за

год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД - ОР, отсюда ДВД = ЧОД + ОР

где:

ОР - операционные расходы, руб.;

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользо-

вания объекта и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования

объекта оценки:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы, отсюда ПВД = ДВД + Потери- Прочие доходы

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от объекта оценки, при 100%ном его

использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной

арендной ставки и определяется:

ПВД = Са*S, где Са - арендная ставка, S - площадь объекта

Операционные расходы (ОР)

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие расходы, кото-

рые можно увязать с нормальным использованием данного объекта в целях обслуживания, и не включаемые в арендную

плату (например, уборка помещения, охрана и т.п.).

К операционным расходам можно отнести затраты на текущий ремонт, затраты на уборку, охрану объекта, на

управление и заключение договоров аренды, на оплату обслуживающего персонала, вывоз мусора, на содержание терри-

тории и автостоянки, страхование, расходы на замещение.

Согласно данным аналитического исследования, взятого из открытых источников (см. п.3.3., табл. 3.3.10),

величина операционных расходов принята как среднее значение для офисно-торговых помещений уровне - 11%.

Коммунальные платежи не входят в состав операционных расходов.

Потери

Величина недозагрузки

Размер недозагрузки объектов при сдаче помещении в аренду - один из наиболее важных параметров, влияющих

на результаты оценки по доходному подходу.

Вопросы загрузки коммерческой недвижимости представляют интерес с точки зрения обеспечения максимального

чистого дохода арендодателя.

Согласно данным аналитического исследования, взятого из открытых источников (см. п.3.3., табл. 3.3.11), а

также характеристик местоположения объекта, состояния его отделки, величина недозагрузки принята на сред-

нем уровне для офисно-торговых помещений - 13%.

Размер неплатежей по аренде Оценщик принял равными 0, так как практика сдачи в аренду помещений предпо-

лагает авансовые расчеты.

Опираясь на анализ дохода и расходов можно определить годовой чистый операционный доход для объекта оцен-

ки.

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стои-

мость путем деления его на коэффициент капитализации.

Чистая текущая стоимость будущих денежных потоков, суть которой рыночная стоимость объекта оценки равна:

Ср = ЧОД / СК

где:

Ср - рыночная стоимость по доходному подходу, руб.;

ЧОД - чистый операционный доход руб.;

СК - ставка капитализации.

Таблица 4.3.5 Расчет чистого операционного дохода, а также рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

№

Показатель

Значение

Ссылка на источник информации

п/п

Площадь объекта оценки, кв.м.

77,2

См. Задание на оценку

Величина рыночной арендной платы за

1 кв.м.,

585

см. табл. 4.3.3

руб./мес.

Количество месяцев в году.

Потенциальный валовой доход (ПВД), руб.

541 944

п.1*п.2*п.3

Недозагрузка для объекта оценки, %

См. выше

Недозагрузка для объекта оценки, руб.

70 453

п.4*п.5

Действительный валовой доход (ДВД), руб.

471 491

п.4-п.6

Операционные расходы для объекта оценки, %

См. выше

Операционные расходы для объекта оценки, руб.

59 614

п.4*п.8

Чистый операционный доход, руб. (с учетом НДС)

411 877

п.7-п.9

Ставка капитализации, %

11,008%

См. табл. 4.3.4

Рыночная стоимость объекта оценки, руб. (с НДС)

3 741 619

п.10/п.11

Таким образом, премежуточный результат оценки, по состоянию на «20ª декабря 2018 г., полученный доходным

подходом, составляет:

3 741 619 (Три миллиона семьсот сорок одна тысяча шестьсот девятнадцать) руб.

4.4 Согласование результатов оценки и определение итоговой стоимости объ-

екта оценки

Использование нескольких подходов приводит к получению различных величин стоимости одного и того же объ-

екта. Для устранения противоречия между результатами применяется процедура согласования результатов.

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных

подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных

результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости (ФСО ʋ 7).

Итоговое согласование стоимости выполняется путем определения средневзвешенной величины:

С = (kзп х Сзп + kдп х Сдп + kсп х Ссп) / (kзп + kдп + kсп),

где kзп, kдп, kсп - весовые коэффициенты подходов соответственно;

Сзп, Сдп, Ссп - стоимости объекта оценки, полученные затратным, доходным и сравнительным подходами соот-

ветственно, руб.

Для получения количественных характеристик значимости примененных методов оценки применим метод анализа

иерархий.

Метод анализа иерархий (МАИ) позволяет наиболее точным экспертным методом определить значимость каждого

метода оценки стоимости. Метод анализа иерархий (МАИ) - это систематическая процедура для иерархического пред-

ставления элементов, определяющих суть любой проблемы. МАИ состоит в расчленении задачи на более простые со-

ставляющие части и дальнейшей обработке суждений Оценщика по парным сравнениям.

Результаты оценки согласовываются по методу анализа иерархий, при этом используются следующие критерии

согласования:

а) Соответствие целям и задачам оценки;

б) Достоверность и точность входной информации;

Строится иерархия, начиная с цели через промежуточные уровни (критерии) к самому нижнему уровню альтерна-

тивы. Сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения выражаются в целых

числах и для этого используется следующая шкала, приводимая в таблице 4.4.1.

Таблица 4.4.1 Шкала важности параметров оценки

Важность параметра оценки

Численное значение

Одинаковая важность

Умеренное превосходство

Существенное превосходство

Значительное превосходство

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Численные значения параметров оценки значимости выбираются экспертным методом.

Определяется вес каждого критерия значимости. Затем строятся четыре - относительно каждого критерия - мат-

рицы парных сравнений методов оценки между собой. Затем определяются глобальные веса значимости методов. Соот-

ветствующие расчетные таблицы представлены ниже.

Таблица 4.4.2 Матрица сравнения и значения приоритетов критериев

Соответствие

Достоверность и

Среднее геомет-

Вес критерия

целям и задачам

точность вход-

рическое

оценки

ной информации

Соответствие целям и задачам оценки

1,0

0,5

Достоверность и точность входной информации

1,0

0,5

Сумма

2,00

1,00

Сравниваем результаты, полученные различными методами по каждому критерию согласования.

Матрицы согласования

Таблица 4.4.3

Соответствие целям и задачам оценки

Сравнительный

Доходный под-

Среднее геомет-

Вес подхода по

подход

ход

рическое

критерию

Сравнительный подход

1,73

0,75

Доходный подход

0,33

0,58

0,25

Итого

2,68

1,00

Таблица 4.4.4

Достоверность и точность входной информации

Сравнительный

Доходный под-

Среднее геомет-

Вес подхода по

подход

ход

рическое

критерию

Сравнительный подход

1,0

0,5

Доходный подход

1,0

0,5

Итого

2,00

1,00

Таблица 4.4.5 Итоговое значение весов использованных методов

Подход

Достоверность и

Итоговый вес под-

Соответствие целям

точность входной

хода

и задачам оценки

информации

0,50

1,00

Сравнительный подход

0,75

0,50

62,5%

Доходный подход

0,25

0,50

37,5%

Сумма

100%

Согласованная величина рыночной стоимости по состоянию на дату проведения оценки указана в таблице 4.4.8.

Таблица 4.4.8 Согласование результатов оценки объекта оценки

Стоимость объекта оценки,

Подход

Вес, %

рублей, в т.ч.:

Затратный:

не применялся

0,0%

Сравнительный:

3 919 676

62,5%

Доходный:

3 741 619

37,5%

Средневзвешенная стоимость, рублей

3 852 905

100%

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на «20ª декабря 2018 г., составляет:

3 853 000 (Три миллиона восемьсот пятьдесят три тысячи) руб.

Мнение Оценщика о границах интервала, в которых может находиться стоимость объекта оценки:

По данным Мониторинга, в Советском районе на дату оценки цены на офисные помещения подобной площади ко-

лебались от 20 000 до 108 788 руб./1 кв.м. (с учетом НДС). Полученная расчетным путем удельная стоимость помещения

- 49 909 руб./1 кв.м. с учетом НДС, попадает в обозначенный диапазон с учетом особенностей оцениваемого объекта.

Таким образом, полученное значение стоимости может считаться соответствующим рынку.

«18ª января 2019 года

Список использованной литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ);

Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ);

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ);

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ)

Федеральный закон ʋ122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимª от

21.07.2007 г.

Федеральный закон ʋ135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерацииª от 29 июля 1998г.;

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО ʋ1)ª,

утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. ʋ 297;

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО ʋ 2)ª, утвержденный приказом Минэко-

номразвития России от 20 мая 2015 г. ʋ 298;

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО ʋ 3)ª, утвержденный приказом Минэко-

номразвития России от 20 мая 2015 г. ʋ 299;

10.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО ʋ 7)ª, утвержденный приказом Минэкономразви-

тия России от 25.09.2014 N 611.

11.

Стандарты оценки Российского Общества Оценщиков (ССО РОО 2010);

12.

Постановление Правительства Новосибирской области от 29.11.2011 ʋ 535-п об утверждении результатов государ-

ственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области

13.

«Методы оценки недвижимостиª Тарасевич Е.И. (Технобалт, СПб, 1995г.);

14.

Оценка недвижимости: Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2004. - 496 с.;

15.

Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости: Учеб. пособие. - М.; Ростов

н/Д, 2006. - 448 с.;

16.

Зелинский Ю.В. Методика расчета арендной платы за пользование специализированной собственностью. Вопросы

оценки, 2008, ʋ 3;

17.

Виноградов Д.В. «Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен. Рыночный (сравнительный) подход к

оценке стоимости объектов недвижимости. Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами.

Экономика недвижимостиª: Учебное пособие;

18.

СНиП 2.07.01-89* — Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений;

19.

Решение ʋ960 от 22.04.2008 «О Порядке определения размера и внесения арендной платы за использование земель-

ных участков, находящихся в муниципальной собственности города Новосибирскаª;

20.

«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участковª (утверждены

распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003г. ʋ1102-р);

21.

Постановление Мэра г. Новосибирска от 31.07.1998 г. ʋ745 «О порядке расчета площади земельных участков, занима-

емых жилыми и общественными зданиями, при отсутствии у собственника или балансодержателя документов, удосто-

веряющих права на земельные участкиª;

22.

Администрация Новосибирской области, Департамент имущества и земельных отношений. Распоряжение от 20 сен-

тября 2002 г. ʋ1266-р «Об утверждении методики оценки объектов государственной собственности при сдаче в арен-

дуª;

23.

«Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций состоящих на государственном

бюджетеª, утвержденных ЦСУ СССР, Министерством финансов СССР, Госпланом СССР, Госстроем СССР 28 февра-

ля 1972 г. ʋ9.17.ив;

24.

Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий. Дата введения

1987-07-01. Утверждены приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при

Госстрое СССР от 24 декабря 1986 года ʋ446;

25.

«Мониторинг предложения на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости Новосибирска, сентябрь 2018г.ª,

предоставленный независимой исследовательской и брокерской компанией RID Analytics

(Realty Investments

Development Analytics);

26.

Сеть Интернет: НГС недвижимость (http://kn.ngs.ru), Агентство недвижимости

«Сибакадемстрой недвижимостьª

(http://www.sasn.ru), Электронная версия

«Справочник по Коммерческой недвижимостиª (http://www.reforum.ru/),

Агентство недвижимости «Афина-Паллада, а также https://www.avito.ru, http://2304545.ru и т. д.

27.

Фоменко А.Н.: «Метод рыночной экстракции — инструмент для анализа реальных и номинальных ставок, рисков ин-

вестицийª, г. Москва. //Вопросы оценки ʋ 3, 2008

28.

«Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности,

2018г.ª (http://www.noroo.ru/ ).