ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 78/18-2 Автозаправочной станции и земельного участка (Алтайский край)

Уважаемый Игорь Владимирович!

На основании Договора № 2018-4016/52 от 17 июля 2018 г., АО Консалтинговая группа «Бизнес-

КРУГ», в лице Оценщика, подписавшего данный Отчет, произвел оценку рыночной стоимости сооружения

(стационарная автозаправочная станция) и земельного участка, расположенных по адресу: Алтайский

край, г. Новоалтайск, ул. Переездная, д. 2б.

Выводы, содержащиеся в данном Отчете, основаны на анализе представленной Заказчиком

информации, расчетах, заключениях и иной информации, приобретенной в результате исследования

рынка, деловых встреч и переговоров, а также на опыте и профессиональных знаниях Оценщика.

В прилагаемом Отчете об оценке представлено подробное описание подходов и методов оценки

рыночной стоимости, а также анализ всех существенных факторов. Отдельные части настоящей оценки

не могут трактоваться вне данного Отчета, а только в контексте полного его содержания.

Основываясь на имеющейся в распоряжении Оценщика информации, фактах, предположениях

и мнениях, методиках оценки, примененных в Отчете, с учетом ограничительных условий и сделанных

допущений, Оценщик делает следующий вывод:

Рыночная стоимость права собственности на сооружение (стационарная автозаправочная

станция), общей площадью 12,9 кв. м., и земельный участок, общей площадью 1 872 кв. м., категория

земель: земли населенных пунктов, назначение

- под стационарную автозаправочную станцию,

расположенные по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул. Переездная, д. 2б, принадлежащее на

праве собственности АКБ «АлтайБизнес-Банк» (АО), составила на 17.07.2018 (НДС не облагается)¹:

4 337 000

(Четыре миллиона триста тридцать семь тысяч) руб.

Настоящее заключение необходимо рассматривать только совместно с полным текстом

настоящего Отчета.

Оценка выполнена в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами и

стандартами оценочной деятельности:

 Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации»;

 Федеральный стандарт оценки

«Общие понятия оценки, подходы и требования

к проведению оценки (ФСО № 1)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20

мая 2015 г. № 297);

 Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный

приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298;

 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный

приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299;

 Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», (утвержден приказом

Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611);

¹ согласно пп.15 п.2 ст.146 НК РФ не признаются объектом налогообложения операции по реализации имущества и (или)

имущественных прав должников, признанных в соответствии с законодательством Российской Федерации несостоятельными

(банкротами), пп. 15 введен Федеральным законом от 24.11.2014 N 366-ФЗ

Стр. 2

ОГЛАВЛЕНИЕ

ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ СВЕДЕНИЯ

1.1.

Основные факты и выводы

1.2.

Задание на оценку

1.3.

Сведения о Заказчике

1.4.

Сведения об Оценщике

1.5.

Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

1.6.

Специальные допущения, принятые при проведении оценки

1.7.

Основные определения и понятия

1.8.

Задачи оценки

1.9.

Применяемые стандарты оценки

1.10.

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием

источников их получения

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1.

Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики

объекта оценки

2.2.

Данные об осмотре и анализ информации, необходимой для проведения оценки

2.3.

Правообладатель оцениваемого объекта

2.4.

Описание объекта оценки

2.5.

Описание месторасположения объекта оценки

2.6.

Краткая характеристика Алтайского края

2.7.

Фотографии объекта оценки

2.8.

Иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов

проведения оценки объекта оценки

2.9.

Общий вывод по осмотру и описанию объекта оценки

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

3.1.

Анализ НЭИ земельного участка как свободного

3.2.

Анализ НЭИ недвижимого имущества как свободного

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

4.1.

Итоги развития экономики РФ. Июнь 2018 года

4.2.

Определение сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости

4.3.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из

сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при

альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значения цен

4.4.

Анализ основных групп факторов, влияющих на спрос, предложение и цены на рынке

недвижимости

4.4.1.

Анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки

4.4.2.

Анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки

4.5.

Основные выводы относительно рынка недвижимости

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

5.1.

Последовательность определения стоимости объекта оценки

5.2.

Обоснование использования подходов к оценке

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

6.1.

Описание доходного подхода

6.2.

Определение валового дохода

6.2.1.

Прогноз объема реализации топлива

6.2.2.

Определение цены реализации топлива

6.2.3.

Дополнительный доход от сопутствующей деятельности

6.2.4.

Прогноз валовой прибыли

6.3.

Операционные расходы

6.4.

Расчет ставки дисконтирования

6.5.

Определение темпов роста в постпрогнозном периоде

6.6.

Расчет текущей стоимости денежных потоков и стоимости в постпрогнозном периоде

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Стр. 4

1. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ СВЕДЕНИЯ

ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ СВЕДЕНИЯ

1.1.

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Сооружение

(стационарная автозаправочная станция), общей

площадью 12,9 кв. м., и земельный участок, общей площадью

1 872 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов,

Наименование объекта оценки

назначение

- под стационарную автозаправочную станцию,

расположенные по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул.

Переездная, д. 2б.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке Объекта оценки

Рыночная стоимость, рассчитанная в рамках

сравнительного подхода, руб. (НДС не

Обоснованный отказ

облагается)²

Рыночная стоимость, рассчитанная в рамках

4 337 000 (Четыре миллиона триста тридцать семь тысяч) руб.

доходного подхода, руб. (НДС не облагается)³

Рыночная стоимость, рассчитанная в рамках

Обоснованный отказ

затратного подхода, руб. (НДС не облагается)⁴

Итоговая величина стоимости объекта оценки с учетом итоговых корректировок

Сооружение

(стационарная автозаправочная

станция), общей площадью

12,9 кв. м., и

4 337 000 (Четыре миллиона триста тридцать семь тысяч) руб.

земельный участок, общей площадью 1 872 кв. м.,

категория земель: земли населенных пунктов,

Итоговая рыночно обоснованная цена за объект оценки

назначение

под

стационарную

представлена в рублях РФ с учетом округлений до тысяч

автозаправочную станцию, расположенные по

денежных единиц.

адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул.

Переездная, д. 2б.

Основания для проведения оценки

№ 2018-4016/52 от 17 июля 2018 г.

Дата составления отчета

10 августа 2018 года

Порядковый номер отчета

78/18-2

1.2.

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Наименование

Данные

Сооружение

(стационарная автозаправочная станция), общей

Объект оценки

(состав объекта оценки с

площадью 12,9 кв. м., и земельный участок, общей площадью

указанием

сведений,

достаточных

для

1 872 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов,

идентификации каждой из его частей

(при

назначение

- под стационарную автозаправочную станцию,

наличии)

расположенные по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул.

Переездная, д. 2б.

 Свидетельство о государственной регистрации права

собственности № 22-22/001-22/001/009/2016-1923/2 от 18.02.2016

на земельный участок, общей площадью

1 872 кв. м.,

Характеристики объекта оценки и его

расположенный по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул.

оцениваемых частей или ссылки на доступные

Переездная, д. 2б.

для Оценщика документы, содержащие такие

 Свидетельство о государственной регистрации права

характеристики

собственности № 22-22/001-22/001/009/2016-1922/2 от 19.02.2016

на сооружение (стационарная автозаправочная станция), общей

площадью 12,9 кв. м., расположенная по адресу: Алтайский край,

г. Новоалтайск, ул. Переездная, д. 2б.

² согласно пп.15 п.2 ст.146 НК РФ не признаются объектом налогообложения операции по реализации имущества и (или)

(банкротами), пп. 15 введен Федеральным законом от 24.11.2014 N 366-ФЗ

³ согласно пп.15 п.2 ст.146 НК РФ не признаются объектом налогообложения операции по реализации имущества и (или)

(банкротами), пп. 15 введен Федеральным законом от 24.11.2014 N 366-ФЗ

⁴ согласно пп.15 п.2 ст.146 НК РФ не признаются объектом налогообложения операции по реализации имущества и (или)

(банкротами), пп. 15 введен Федеральным законом от 24.11.2014 N 366-ФЗ

Стр. 6

1. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ СВЕДЕНИЯ

Наименование

Данные

 Справка о результатах деятельности АЗС

№ 27

«Новоалтайск».

Права на объект оценки

Право собственности

Объект оценки принадлежит на праве собственности АКБ

«АлтайБизнес-Банк» (АО). Основание:

 Свидетельство о государственной регистрации права

собственности № 22-22/001-22/001/009/2016-1923/2 от 18.02.2016

на земельный участок, общей площадью

1 872 кв. м.,

расположенный по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул.

Правообладатель

Переездная, д. 2б.

 Свидетельство о государственной регистрации права

собственности № 22-22/001-22/001/009/2016-1922/2 от 19.02.2016

на сооружение (стационарная автозаправочная станция), общей

площадью 12,9 кв. м., расположенная по адресу: Алтайский край,

г. Новоалтайск, ул. Переездная, д. 2б.

Права, учитываемые при оценке объекта оценки,

ограничения

(обременения) этих прав, в том

числе в отношении каждой из частей объекта Право собственности, не зарегистрировано

оценки

Цель оценки

Определение рыночной стоимости

Для использования при определении цены для совершения сделки

Предполагаемое использование результатов или иных действий с Объектами оценки, в том числе при

оценки

совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных

споров.

Виды стоимостей

Рыночная стоимость

Дата оценки

17.07.2018

Дата осмотра

17.07.2018

Допущения, на которых должна основываться

На усмотрение Исполнителя (должны содержаться в Отчете).

оценка

Особенности проведения осмотра объекта

оценки либо основания, объективно

Полный осмотр, в период с 17.07.2018 до 17.07.2018

препятствующие проведению осмотра объекта,

если таковые существуют

Необходимость привлечения отраслевых

экспертов (специалистов, обладающих

необходимыми профессиональными

Сторонние организации и специалисты не привлекались

компетенциями в вопросах, требующих анализа

при проведении оценки)

Согласно ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 "итоговая величина

Рекомендуемый период применения результатов рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в

отчете является рекомендуемой для целей определения

оценки

начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения

сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета".

1.3.

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ

Заказчик

Акционерный коммерческий банк

«АлтайБизнес-Банк»

Полное наименование

(Акционерное общество)

Краткое наименование

АКБ «АлтайБизнес-Банк» (АО)

Почтовый адрес / Адрес место нахождения

656049, Алтайский кр, г. Барнаул, проспект Ленина, д. 43А

ИНН/КПП

2209004508 / 222501001

ОГРН

1022200526446 от 17.06.1993

Представитель конкурсного управляющего

Д. В. Майоров

Стр. 7

1. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ СВЕДЕНИЯ

1.4.

СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Оценщик

Фамилия, Имя, Отчество

Леонтьева Анна Викторовна

Информация о членстве в

Общероссийская общественная организация

«Российское общество

саморегулируемой организации

оценщиков», регистрационный № 004161, Свидетельство № 0025180 от 16 мая

оценщиков

2018 г.

Документы, подтверждающие

Диплом о профессиональной переподготовке в области оценочной

получение профессиональных

деятельности по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП

знаний в области оценочной

№ 718864 от 06 июня

2005 г., рег.

№ 059/2005, выдан Институтом

деятельности

профессиональной оценки

Квалификационный аттестат

№ 011136-2 от 24.04.2018 г. по направлению «Оценка движимого имущества»

Сведения о страховании

Страховой полис № 001-PIL 400360/2018 от 14.06.2018 г., выдан ООО «Группа

гражданской ответственности

Ренессанс Страхование», лимит ответственности

000

(Тридцать

Оценщика

миллионов) рублей. Срок действия полиса: с 24.06.2018 по 23.06.2019.

Трудовой договор, заключенный с

Договор № 24/ТД от 01.10.2014 г.

Оценщиком

Квалификация

Оценщик I категории

Стаж работы в оценочной

С 2003 г.

деятельности

Почтовый адрес

105082, г. Москва, ул. Большая Почтовая, д. 22

Адрес местонахождение

105082, г. Москва, ул. Большая Почтовая, д. 22

Номер контактного телефона

8 (495) 648-91-79

Адрес электронной почты

info@bkrug.ru

Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор

Полное наименование

Акционерное общество Консалтинговая группа «Бизнес-КРУГ»

Краткое наименование

АО Консалтинговая группа «Бизнес-КРУГ»

Адрес местонахождения

105082, г. Москва, ул. Б. Почтовая, д. 22

Основной государственный

регистрационный номер, дата

ОГРН № 1037701004110 от 16.01.2003 г.

присвоения

ИНН/КПП

7701322249/770101001

р/с 40702810187100000044 в Московском филиале ПАО «РОСБАНК»

Банковские реквизиты

к/с 30101810000000000272, БИК 044583272

Ответственность Исполнителя застрахована ОАО

«АльфаСтрахование»,

Сведения о страховании

страховой полис № 0991 R/776/90104/18 от 13.06.2018 г., страховая сумма

ответственности организации

101 000 000 (Сто один миллион) рублей 00 копеек, срок действия полиса

18.06.2018 - 17.06.2019.

Генеральный директор

С.А. Румова

Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке организациях и

специалистах

Сторонние организации и специалисты не привлекались

Сведения о независимости Оценщика и юридического лица с которым у Оценщика заключен трудовой

Договор

 Оценщик подтверждает полное соблюдение принципов независимости,

установленных ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об

оценочной деятельности в Российской Федерации», при осуществлении

оценочной деятельности и составлении настоящего отчета об оценке.

 Оценщик не является учредителем, собственником, акционером,

должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом,

имеющим имущественный интерес в объекте оценки.

Сведения о независимости

 Оценщик не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

оценщика:

 Оценщик не имеет в отношении объекта оценки вещных или

обязательственных прав вне договора и не является участником (членом) или

кредитором юридического лица - заказчика, равно как и заказчик не является

кредитором или страховщиком оценщика.

 Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависит

от итоговой величины стоимости объекта оценки, указанной в настоящем

отчете об оценке.

Стр. 8

1. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ СВЕДЕНИЯ

 Общество подтверждает полное соблюдение принципов независимости,

установленных ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об

Сведения о независимости

оценочной деятельности в Российской Федерации».

юридического лица, с которым

 Общество подтверждает, что не имеет имущественного интереса в

оценщик заключил трудовой

объекте оценки и (или) не является аффилированным лицом заказчика.

договор:

 Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки

не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки, указанной в

настоящем отчете об оценке.

1.5.

ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ

Излагаемые ниже допущения являются неотъемлемой частью настоящего отчета.



Оценка проводится в предположении отсутствия каких-либо обременений оцениваемых прав, за

исключением оговоренных в Отчете. Сделанный анализ, высказанные мнения и полученные

результаты действительны исключительно в пределах оговоренных в Отчете допущений

и ограничений и основаны на имеющейся в распоряжении Оценщика информации.



Все расчеты, заключения и выводы сделаны на основании информации, полученной

из источников открытого доступа.



Вся информация и документация, предоставленная Заказчиком, его представителями или

сторонними специалистами, является надежной и достоверной и в ходе проведения оценки

принимается без какой-либо дополнительной проверки.



Вся отраслевая, статистическая и другая аналогичная информация, полученная Оценщиком

из открытых источников, отвечает требованиям достаточности и достоверности, принимается как

есть и не может гарантировать абсолютную верификацию полученной информации, поэтому

источники информации и их реквизиты приведены в соответствующих разделах Отчета.



В рамках оказания услуг по оценке Оценщик не проводит специальных экспертиз, в том числе

юридическую экспертизу правового положения объекта оценки, строительно-техническую,

технологическую и экологическую экспертизу объекта оценки, аудиторскую проверку финансовой

отчетности и инвентаризацию составных частей объекта оценки.



При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на

стоимость оцениваемого объекта; на Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или

в случае установления) подобных факторов.



Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменения социальных,

экономических, юридических, физических, природных и иных факторов, а также изменения

местного или федерального законодательства, которые могут произойти после этой даты,

повлиять на рыночные факторы и таким образом, повлиять на рыночную стоимость объекта

оценки.



Владение этим отчетом или его копией не влечет за собой права публикации всего отчета или

его части, он не может быть использован с какой-либо целью никем, кроме Заказчика, без

предварительного согласия Заказчика или Оценщика, и в любом случае только

с соответствующим указанием авторства.



Отдельные части настоящего отчета не могут трактоваться раздельно, а только в полном

объеме.



Настоящий отчет может использоваться только по указанному в нем назначению.



Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату

оценки.



В Отчете величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная Оценщиком, носит

рекомендательный характер и не является обязательной для совершения сделки.

Стр. 9

1. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ СВЕДЕНИЯ



Все расчеты производятся оценщиком в программном продукте "Microsoft Excel". В расчетных

таблицах, представленных в Отчете, приводятся округленные значения показателей.



Согласно Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности": "итоговая

величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по

основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается

достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке,

установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не

установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки,

определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для

целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в

течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных

законодательством Российской Федерации".



От Оценщика не требуется проводить дополнительные работы, давать показания или

присутствовать на судебных разбирательствах относительно имущества или имущественных

прав, связанных с объектом оценки, если только об этом не будет заключено специальное

соглашение.



От Оценщика не требуется приводить свое суждение о возможных границах интервала,

в котором, по его мнению, может находиться итоговый результат оценки стоимости объекта

оценки.



В случае выявления обременений в процессе оценки Оценщик обязан указать факт наличия

обременений в Отчете и учесть их в расчетах.



Печать Отчета производится на одной стороне листа, поэтому постраничная нумерация

совпадает с нумерацией листов.



Кроме оговоренных выше общих допущений, в тексте Отчета оговариваются специальные

допущения, связанные с методикой расчета.

1.6.

СПЕЦИАЛЬНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ ПРИ

ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

Специальные допущения отсутствуют.

1.7.

ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ПОНЯТИЯ

Оценочная деятельность - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная

на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Целью оценки является определение стоимости Объекта оценки, вид которой определяется

в задании на оценку.

Объект оценки

- объект гражданских прав, в отношении которого законодательством

Российской Федерации установлена возможность его участия в гражданском обороте.

При определении стоимости Объекта оценки определяется расчетная величина цены Объекта

оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки

с Объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой Объект оценки может быть

отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют

разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-

либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

 одна из стороны сделки не обязана отчуждать Объект оценки, а другая сторона не обязана

принимать исполнение;

Стр. 10

1. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ СВЕДЕНИЯ

 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для

аналогичных объектов оценки;

 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за Объект оценки и принуждения

к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

 платеж за Объект оценки выражен в денежной форме.

Виды стоимости Объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

 инвестиционная стоимость Объекта оценки - стоимость для конкретного лица или группы лиц

при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования Объекта

оценки;

 ликвидационная стоимость Объекта оценки - стоимость, отражающая наиболее вероятную цену,

по которой данных Объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции Объекта оценки,

меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец

вынужден совершить сделку по отчуждения имущества;

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости,

учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать Объект оценки на

условиях, не соответствующих рыночным.

 кадастровая стоимость - стоимость, определяемая методами массовой оценки рыночной

стоимости, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим

проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется Оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей

методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе

существенной для данного метода информации определить стоимость Объекта оценки в рамках одного

из подходов к оценке.

Итоговая стоимость Объекта оценки определяется путем расчета стоимости Объекта оценки

при использовании подходов к оценке и обоснованного Оценщиком согласования

(обобщения)

результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям

достаточности и достоверности.

Метод оценки - способ расчета стоимости Объекта оценки в рамках одного из подходов

к оценке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за Объект оценки или его аналог.

Аналог Объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим

и другим характеристикам Объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки,

состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции Объекта оценки

- период времени, начиная с даты представления

на открытый рынок (публичная оферта) Объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Объект недвижимости - объект, который связан с землей так, что его перемещение без

соразмерного ущерба его назначению невозможно. Объектами недвижимости являются:

 земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты;

 здания, сооружения, имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения;

 леса, многолетние насаждения и др.

Улучшения земельного участка

- здания, строения, сооружения, объекты инженерной

инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных

воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики

земельного участка.

Стр. 11

1. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ СВЕДЕНИЯ

Недвижимое имущество - в соответствии со ст. 130 п. 1 ГК РФ, к недвижимым вещам

(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно

связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению

невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

(в ред.

Федеральных законов от 30.12.2004 № 213-ФЗ, от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ).

Объекты сравнения - проданные или предложенные к продаже на том же рынке объекты

недвижимости, обладающие таким же оптимальным использованием, как и оцениваемый объект

и максимально близкие к нему по другим характеристикам.

Единицы сравнения - некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные,

физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые

и подвергаемые корректировке.

Элементами сравнения (ценообразующими факторами) называют такие характеристики

объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок

на недвижимость.

Поправка представляет собой операцию

(часто математическую), учитывающую разницу

в стоимости между оцениваемым и сравнимым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента

сравнения. Все Поправки выполняются по принципу "от объекта сравнения к Объекту оценки".

Оцениваемые права. Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом, часть 1

(ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе

по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не

противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права, и интересы других лиц, в том

числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь

собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог

и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Ставка дисконта - ставка дохода, используемая для пересчета денежных сумм, подлежащих

уплате или получению в будущем, к текущей стоимости.

Коэффициент капитализации - это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между

чистым операционным доходом и общей стоимостью или ценой собственности.

Безрисковая ставка доходности - ставка доходности инвестиций при вложении денежных

средств в наиболее надежные активы.

Ставка аренды - объем выплат за период, указанный в договоре аренды. Ставка арендной

платы должна обеспечивать арендодателю получение прибыли не ниже средней нормы на вложенный

капитал, а для арендатора стоимость должна быть ниже стоимости банковского кредита на приобретение

актива.

Право собственности - в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ Собственнику

принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему

имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права

и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность

другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения

имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным

образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере,

в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если

это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу

(доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода

права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление

имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Стр. 12

1. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ СВЕДЕНИЯ

1.8.

ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

Для достижения цели оценки задачами оценки является:

 заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

 сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

 применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых

расчетов;

 согласование

(в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины

стоимости объекта оценки;

 составление отчета об оценке.

1.9.

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки

и осуществления оценочной деятельности. Ниже приведен список нормативных документов,

используемых в процессе оценки:

 Федеральный закон от

29.07.98

№ 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской

Федерации";

 Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению

оценки (ФСО № 1)" (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297);

 Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" (утвержден приказом

Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298);

 Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)" (утвержден приказом

Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299);

 Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости

(ФСО № 7)", (утвержден приказом

Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611);

 Свод Стандартов и Правил РОО 2015 (ССО РОО 2015).

1.10. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ

ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ

ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ

Учебная, правовая и методическая литература:

 Гражданский кодекс РФ. Части 1 и 2.

 Федеральный закон от

21 июля

1997 г.

№ 122 "О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним".

 Федеральный закон от

29.07.98

№ 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской

Федерации".

 Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению

оценки (ФСО № 1)" (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297).

 Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" (утвержден приказом

Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298).

 Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)" (утвержден приказом

Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299).

Стр. 13

1. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ СВЕДЕНИЯ

 Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости

(ФСО № 7)", (утвержден приказом

Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611).

 Свод Стандартов и Правил РОО 2015 (ССО РОО 2015).

 Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л., Зарубин В.Н., Нейман Е.И., Склярова Е.Н., Страхов

Ю.И., Ушаков Е.П., Федоров А.Е., Школьников Ю.В. "Основы оценки стоимости недвижимости",

Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2004.

 Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп.

М. 2008. 560 с.

 Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. "Анализ практики оценки недвижимости",

Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2004.

 Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости

в Российской Федерации. М., 2007. - 144 с.

 Рутгайзер В.М. "Оценка рыночной стоимости недвижимости", Изд-во "Дело", М. - 1998.

 Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. 504 c.

Прочие источники

Дополнительная информация, использованная в Отчете, получена из ряда других источников

и архива Оценщика. Ссылки на прочие источники информации и их реквизиты приведены

в соответствующих разделах Отчета.

Стр. 14

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, УСТАНАВЛИВАЮЩИХ

КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Данные, предоставленные Заказчиком и устанавливающие количественные и качественные

характеристики объекта оценки, включали в себя копии следующих документов:

 Свидетельство о государственной регистрации права собственности

№ 22-22/001-

22/001/009/2016-1923/2 от 18.02.2016 на земельный участок, общей площадью 1 872 кв. м.,

расположенный по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул. Переездная, д. 2б.

 Свидетельство о государственной регистрации права собственности

№ 22-22/001-

22/001/009/2016-1922/2 от

19.02.2016 на сооружение

(стационарная автозаправочная

станция), общей площадью 12,9 кв. м., расположенная по адресу: Алтайский край, г.

Новоалтайск, ул. Переездная, д. 2б.

 Справка о результатах деятельности АЗС № 27 «Новоалтайск».

Копии перечисленных выше документов прилагаются к настоящему отчету. Заверенные

Заказчиком копии хранятся в архиве Оценщика.

2.2.

ДАННЫЕ ОБ ОСМОТРЕ И АНАЛИЗ ИНФОРМАЦИИ,

НЕОБХОДИМОЙ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

Осмотр проведен 17 июля 2018 г. Анализ информации, необходимой для проведения оценки,

представлен в таблице ниже.

Таблица 1. Анализ информации, необходимой для проведения оценки

Наименование

Характеристика

Анализ достоверности

Копии документов получены от Заказчика и заверены в надлежащем порядке.

предоставленных для оценки

Доказательство достоверности информации, указанной в документах,

документов

возлагается на Заказчика

Получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на объект оценки,

Информация о виде и объеме прав

содержащаяся в документах. Документы подтверждают существующие права

на объект оценки

на объект оценки и приведены в Приложении к Отчету

Оценщиком проанализирована вся полученная от Заказчика информация на

Сопоставление данных об объекте

предмет установления количественных и качественных характеристик

оценки

оцениваемого имущества

Исходя из предоставленных документов, а также на основании допущений

Установление данных об

объекты недвижимости, входящие в состав объекта оценки, не имеют

обременениях на объект оценки

обременений

Анализ рынка коммерческой недвижимости указывает на то, что информация,

Анализ достоверности и полноты

полученная из различных открытых источников, так или иначе подтверждается

информации, полученной из

в виде общих статистических данных и данных общего состояния рынка по

открытых источников

конкретному виду оцениваемого имущества

Источник: анализ Оценщика

На основании вышеизложенного Оценщик пришел к заключению о достоверности полученной от

Заказчика информации и достаточности ее для определения рыночной стоимости объекта оценки на дату

оценки.

Стр. 15

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.3.

ПРАВООБЛАДАТЕЛЬ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА

Данные о правообладателе оцениваемого объекта представлены в таблице ниже и установлены

на основании документов, предоставленных Заказчиком. В процессе оценки Оценщик полагался на эти

данные и отдельно их не проверял.

Таблица 2. Сведения о правообладателе оцениваемого недвижимого имущества

Вид права / субъект

Объект оценки

права/ограничения (обременения)

прав

Сооружение (стационарная автозаправочная станция), общей площадью

вид права: собственность;

12,9 кв. м., расположенное по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул.

субъект права: АКБ «АлтайБизнес-Банк»

Переездная, д. 2б.

ограничения: отсутствуют

Кадастровый номер 22:69:030501:63

Земельный участок, общей площадью 1 872 кв. м., категория земель -

вид права: собственность;

земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Алтайский край, г.

субъект права: АКБ «АлтайБизнес-Банк»;

Новоалтайск, ул. Переездная, д. 2б.

ограничения: отсутствуют

Кадастровый номер 22:69:030501:7

Источник: анализ Оценщика

Таблица 3. Сведения о правообладателе оцениваемого недвижимого имущества АКБ «АлтайБизнес-Банк»

Наименование

Данные

Акционерный коммерческий банк

«АлтайБизнес-Банк»

Полное наименование

(Акционерное общество)

Краткое наименование

АКБ «АлтайБизнес-Банк» (АО)

Почтовый адрес / Адрес место нахождения

656049, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, д. 43А

ИНН/КПП

2209004508 / 222501001

ОГРН

1022200526446 от 17.06.1993

Представитель конкурсного управляющего

Д. В. Майоров

Источник: данные Заказчика

2.4.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Оцениваемый объект недвижимого имущества

- автозаправочная станция, расположен

в г. Новоалтайск Алтайского края. Право собственности на недвижимое имущество принадлежит

АКБ «АлтайБизнес-Банк» (АО).

Балансовая стоимость объекта оценки - сооружения (стационарная автозаправочная станция),

общей площадью 12,9 кв. м., и земельного участка, общей площадью 1 872 кв. м., категория земель: земли

населенных пунктов, назначение - под стационарную автозаправочную станцию, расположенные по

адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск, ул. Переездная, д. 2б, принадлежащее на праве собственности

АКБ «АлтайБизнес-Банк» (АО), согласно данным, предоставленным Заказчиком, составляет 7 000 000

(Семь миллионов) руб.

Оцениваемая автозаправочная станция работает под брендом компании «ОКТАН».

Таблица 4. Описание земельного участка

Показатель

Характеристика

Наименование

Земельный участок.

Местоположение

Алтайский край, г. Новоалтайск, ул. Переездная, д. 2б.

Общая площадь, кв. м

1 872

Категория земель

Земли населенных пунктов

Разрешенное использование

Под стационарную автозаправочную станцию.

Кадастровый номер

22:69:030501:7

Рассматриваемые права на земельный участок

Право собственности

Правообладатель

АКБ «АлтайБизнес-Банк» (АО)

Ближайшая транспортная магистраль

ул. Переездная

Стр. 16

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Хорошая. Объект оценки находится внутри городской застройки

на ул. Переездная. Данная улица непосредственно примыкает

к Барнаульскому шоссе (Новосибирский тракт), ведущему в г.

Транспортная доступность

Барнаул. Интенсивность движения транспорта средняя.

Заказчиком не было предоставлено данных о составе

коммуникаций, которыми обеспечен участок.

Источник: анализ Оценщика на основании предоставленной технической документации

Таблица 5. Описание недвижимого имущества

Показатель

Характеристика

Наименование

Автозаправочная станция

Местоположение

Алтайский край, г. Новоалтайск, ул. Переездная, д. 2б.

Общая площадь, кв. м

12,9

Год постройки

н/д

Площадь застройки, кв. м

н/д

Объем здания, куб. м

н/д

Фундамент

н/д

Стены

н/д

Кровля

н/д

Перекрытия

н/д

Перегородки

н/д

Оконные проемы

н/д

Дверные проемы

н/д

Полы

н/д

Внутренняя отделка

н/д

Внешняя отделка

н/д

Коммуникации

Отопление

н/д

Электричество

н/д

Водопровод, канализация

н/д

Газоснабжение

н/д

Состояние объекта - удовлетворительное (установлено

на

основании фотоматериалов).

Определить степень износа объекта оценки не представляется

Прочие технические характеристики

возможным в силу отсутствия данных о дате постройки

объекта, конструктивных элементах, проведении капитальных

или косметических ремонтов и иных данных, позволяющих

рассчитать устаревание недвижимого имущества.

Источник: анализ Оценщика на основании предоставленной технической документации

Рассматриваемый объект представляет собой автозаправочную станцию на

2 топливо-

раздаточных комплекса (4 колонки). На каждой колонке представлены три вида топлива (итого 12

пистолетов на объект).

Согласно информации, предоставленной Заказчиком, на АЗС продаются четыре вида топлива -

бензин Аи-95, бензин Аи-92, Аи-98 и дизельное топливо. Реализация топлива на АЗС осуществлялась в

следующих объемах:

Таблица 6. Реализация топлива на АЗС в 2-4 кварталах 2017 года и 1 квартале 2018 года

Год

2017

2018

Объем пролива топлива, л.

2 квартал

3 квартал

4 квартал

1 квартал

Аи-92

95 853,0

284 461,0

268 611,0

196 190,0

Аи-95

71 368,0

62 201,0

58 351,0

40 064,0

Аи-98

2 192,0

4 453,0

2 366,0

3 970,0

Дизельное топливо

31 155,0

82 745,0

71 946,0

29 255,0

Итого

200 568,0

433 860,0

401 274,0

269 479,0

Источник: данные Заказчика

Заказчиком были предоставлены ретроспективные данные по выручке и себестоимости топлива,

на основании которых были рассчитаны отпускные и закупочные цены, которые приведены далее.

Стр. 17

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Таблица 7. Отпускные цены топлива на АЗС (с учетом НДС)

Год

2017

2018

Объем пролива топлива, л.

2 квартал

3 квартал

4 квартал

1 квартал

Аи-92

95 853,0

284 461,0

268 611,0

196 190,0

Аи-95

71 368,0

62 201,0

58 351,0

40 064,0

Аи-98

2 192,0

4 453,0

2 366,0

3 970,0

Дизельное топливо

31 155,0

82 745,0

71 946,0

29 255,0

Итого

200 568,0

433 860,0

401 274,0

269 479,0

Выручка от реализации ГСМ, руб.

2 квартал

3 квартал

4 квартал

1 квартал

Аи-92

2 839 515,0

8 504 437,0

8 044 873,0

6 168 209,0

Аи-95

2 138 049,0

2 027 147,0

1 900 234,0

1 340 936,0

Аи-98

76 131,0

156 270,0

86 299,0

149 662,0

Дизельное топливо

851 057,0

2 264 749,0

2 133 531,0

956 650,0

Выручка от основной деятельности

5 904 752,0

12 952 603,0

12 164 937,0

8 615 457,0

Выручка от реализации сопутствующих

85 745,0

231 371,0

191 714,0

134 867,0

товаров

Итого

5 990 497,0

13 183 974,0

12 356 651,0

8 750 324,0

Цена реализации, руб./литр

2 квартал

3 квартал

4 квартал

1 квартал

Аи-92

29,62

29,90

29,95

31,44

Аи-95

29,96

32,59

32,57

33,47

Аи-98

34,73

35,09

36,47

37,70

Дизельное топливо

27,32

27,37

29,65

32,70

Источник: данные Заказчика

Таблица 8. Закупочные цены топлива на АЗС (с учетом НДС)

Год

2017

2018

Объем пролива топлива, л.

2 квартал

3 квартал

4 квартал

1 квартал

Аи-92

95 853,0

284 461,0

268 611,0

196 190,0

Аи-95

71 368,0

62 201,0

58 351,0

40 064,0

Аи-98

2 192,0

4 453,0

2 366,0

3 970,0

Дизельное топливо

31 155,0

82 745,0

71 946,0

29 255,0

Итого

200 568,0

433 860,0

401 274,0

269 479,0

Себестоимость ГСМ, руб.

2 квартал

3 квартал

4 квартал

1 квартал

Аи-92

2 527 653,0

7 611 537,0

7 323 389,0

5 565 907,0

Аи-95

1 947 637,0

1 757 575,0

1 637 850,0

1 139 415,0

Аи-98

67 215,0

139 106,0

78 791,0

140 769,0

Дизельное топливо

789 470,0

2 099 036,0

1 962 072,0

911 597,0

Себестоимость

ГСМ

(основная

5 331 975,0

11 607 254,0

11 002 102,0

7 757 688,0

деятельность)

Себестоимость сопутствующих товаров

63 078,0

164 164,0

151 210,0

102 884,0

Итого

5 395 053,0

11 771 418,0

11 153 312,0

7 860 572,0

Цена приобретения, руб./литр

2 квартал

3 квартал

4 квартал

1 квартал

Аи-92

26,37

26,76

27,26

28,37

Аи-95

27,29

28,26

28,07

28,44

Аи-98

30,66

31,24

33,30

35,46

Дизельное топливо

25,34

25,37

27,27

31,16

Источник: данные Заказчика

2.5.

ОПИСАНИЕ МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ

ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ

Оцениваемое недвижимое имущество расположено в г. Новоалтайск Алтайского края.

Стр. 18

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

На севере край граничит с Новосибирской областью, на востоке - с Кемеровской областью, юго-

восточная граница проходит с Республикой Алтай, на юго-западе и западе - государственная граница с

Республикой Казахстан протяженностью 843,6 км.

Особенности экономики региона

В структуре валового регионального продукта существенно преобладают доли промышленности,

сельского хозяйства, торговли. Эти виды деятельности формируют

56,7% общего объема ВРП.

Экономическому росту в крае способствует благоприятный предпринимательский климат и повышение

деловой активности бизнеса, развитие общественной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

Современная структура промышленного комплекса характеризуется высокой долей

обрабатывающих производств (свыше

80% в объеме отгруженных товаров). Ведущими видами

экономической деятельности в промышленности являются производство пищевых продуктов,

машиностроительной продукции

(вагоно-, котло-, дизелестроение, сельхозмашиностроение,

производство электрооборудования), производство кокса, резиновых и пластмассовых изделий, а также

химическое производство. В течение последних лет темпы развития промышленности края опережают

общероссийские: объем производства за 2006-2017 годы возрос в 1,7 раза (по России - в 1,2 раза).

Алтайский край является крупнейшим производителем экологически чистого продовольствия в

России. По итогам 2017 года в крае произведено 26% общероссийского объема крупы, в том числе около

54% гречневой крупы, около 42% овсяной крупы; более 24% перловой и ячневой крупы; более 16%

сыворотки сухой; около 11,5% муки из зерновых и зернобобовых культур; более 14% сыров и сырных

продуктов, в том числе около 21% твердых сыров; более 10% макаронных изделий; около 8% сливочного

масла. Существенную долю край занимает в производстве продукции функционального назначения.

Алтайский край занимает первое место в Российской Федерации по посевной площади зерновых

и зернобобовых культур. В 2017 году урожай зерновых и зернобобовых культур в весе после доработки

составил 5 млн. тонн (8 место в России), достигнут наивысший показатель за всю историю выращивания

гречихи в крае - 693,8 тыс. тонн. Алтайский край - единственный от Урала до Дальнего Востока регион,

выращивающий сахарную свеклу: в 2017 году производство сахарной свеклы составило 1,1 млн. тонн.

По объему производства продуктов животноводства среди субъектов Российской Федерации

Алтайский край традиционно занимает высокие позиции. По итогам 2017 года сельхозпроизводители края

произвели 1401,8 тыс. тонн молока (3 место в России); 308,7 тыс. тонн скота и птицы на убой в живом весе

(14 место);

1114,2 млн. яиц

(16 место). Алтайский край

- один из крупнейших производителей

качественной говядины в России, по объемам ее производства среди регионов он занимает третье место.

В рейтинге субъектов Российской Федерации по поголовью крупного рогатого скота и коров во всех

категориях хозяйств регион занимает четвертое место, по поголовью свиней - 10 место.

Алтайский край находится на пересечении трансконтинентальных транзитных грузовых и

пассажирских потоков, в непосредственной близости к крупным сырьевым и перерабатывающим

регионам. По территории края проходят автомагистрали, соединяющие Россию с Монголией,

Казахстаном, железная дорога, связывающая Среднюю Азию с Транссибирской магистралью,

международные авиалинии. По территории края проходят федеральные трассы Р265 и A349.

Протяженность автомобильных дорог общего пользования составляет 55 693 км - это первое место среди

субъектов Российской Федерации. Географическое положение региона и его высокая транспортная

доступность открывают широкие возможности для установления прочных экономических и торговых

связей межрегионального и международного уровней.

Рекреационный потенциал в сочетании с благоприятным климатом юга Западной Сибири,

богатое историко-культурное наследие предоставляют возможность для развития на территории

Алтайского края разнообразных видов туризма и спортивно-развлекательного отдыха. Регион также

обладает уникальными природными лечебными ресурсами, необходимыми для развития санаторно-

курортных комплексов и является одним из крупнейших в России центров индустрии здоровья. Сеть

туристических объектов представлена в 63 из 69 муниципальных образований региона, причем более

половины его городов и районов являются зонами активного развития туризма, в трети территорий края

гостевые дома оказывают услуги сельского туризма.

Политика Алтайского края направлена на формирование максимально выгодных условий

для привлечения инвестиций: совершенствование форм государственной поддержки бизнеса, развитие

Стр. 20

3. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости.

3.1.

АНАЛИЗ НЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК

СВОБОДНОГО

Оцениваемый объект представляет собой отдельно стоящее здание автозаправочной станции и

земельный участок. При анализе НЭИ земельного участка как свободного можно рассмотреть множество

вариантов его застройки с целью извлечения наибольшего дохода.

Допустимость с точки зрения законодательства

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ, земли в Российской Федерации по целевому

назначению подразделяются на определенные категории. Такие земли используются в соответствии с

установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их

принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием

территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий

видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Следовательно, если нормативным правовым актом предусмотрен конкретный вид

использования земельного участка, то пользователь или арендатор обязан придерживаться

установленного правила. В случае, если нормативным правовым актом не предусмотрен конкретный вид

использования земли, то пользователь или арендатор вправе выбрать любой из возможных в пределах

разрешенного использования.

Земельный участок относится к категории

- земли населенных пунктов, разрешенное

использование: под стационарную автозаправочную станцию. Таким образом, характер использования

земельного участка установлен нормативными документами.

Физическая возможность

Рассматриваемый земельный участок имеет ровный спокойный рельеф. Инженерные

коммуникации (водопровод, канализация, электричество) присутствуют. Физические характеристики

участка не накладывают ограничений на возможные варианты его застройки. В данном случае, как это

следует из анализа рынка недвижимости и анализа местоположения объекта, логично рассмотреть

вариант возведения здания производственно-складского назначения либо объектов придорожного

сервиса (АЗС), учитывая тот факт, что земельный участок расположен в г. Новоалтайск.

Экономическая целесообразность

Возведение на земельном участке зданий административно-офисного или торгового назначения

невозможно в силу юридического закрепления назначения земельного участка. Изменение категории или

вида разрешенного использования земельного участка требует значительных затрат времени и средств.

Учитывая изложенное выше, можно сделать вывод, что текущее использование земельного участка

является наиболее экономически целесообразным.

Максимальная продуктивность

Максимальная продуктивность - это итоговый критерий для выбора НЭИ объекта оценки

относительно всех отобранных юридически разрешенных, физически осуществимых и экономически

оправданных видов использования. Максимальная доходность подразумевает, соответственно,

коммерческое использование объекта оценки.

Следует отметить, что возведение зданий производственно-складского назначения на

рассматриваемом земельном участке затруднительно в силу его незначительного размера (1 872 кв. м.),

поскольку данный вид коммерческой недвижимости требует наличия площадки для погрузки-разгрузки

Стр. 23

3. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

большегрузного транспорта, подъездных путей и прочего, что невозможно сделать качественно на такой

незначительной территории.

Таким образом, наиболее эффективное использование оцениваемого участка как свободного

- строительство на земельном участке здания автозаправочной станции, что соответствует

характеру имеющейся застройки.

3.2.

АНАЛИЗ НЭИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК

СВОБОДНОГО

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости,

которое максимизирует ее продуктивность и которое физически возможно, юридически разрешено (на

дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано⁶.

В практике оценки рыночной стоимости применяется следующая трактовка перечисленных выше

критериев:

 Физически возможно - данный критерий означает, что размер и форма, физическая доступность,

тип и назначение объекта недвижимости должны позволять реализовать выбранный вариант

использования.

 Юридически разрешено - предполагаемое использование должно соответствовать юридическим

нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей

среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории

архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т. п.

 Финансово оправданное использование означает, что физически возможное, юридически

разрешенное использование должно обеспечить чистый доход собственнику объекта.

 Достижение максимальной продуктивности

- выбранный вариант использования должен

обеспечивать, кроме получения чистого дохода как такого, достижение максимальной стоимости

самого объекта, а также максимизацию чистого дохода собственника.

При реализации анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости на

практике в первую очередь рассматриваются законодательно разрешенные варианты, далее из них

отбираются физически осуществимые и финансово реализуемые, а затем сравнивается стоимость

объекта недвижимости при различных вариантах использования.

Юридически разрешенные варианты использования

В соответствии с ФСО № 7 п. 16 анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки,

включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное

использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства.

Согласно документам, предоставленным Заказчиком, разрешенное использование земельного

участка - для эксплуатации АЗС. Таким образом, текущее использование недвижимого имущества

является юридически разрешенным.

Физически возможные варианты использования

В процессе анализа сегмента рынка недвижимости, соответствующего оцениваемому объекту,

Оценщик выявил, что наиболее часто аналогичные по объемно-планировочным и конструктивным

характеристикам оцениваемому недвижимому имуществу объекты используются в качестве зданий

автозаправочной станции, поскольку данные объекты имеют ряд специфических характеристик, не

позволяющих перепрофилировать их в объекты иного назначения.

Финансово оправданные варианты использования

Оценщиком в соответствующем разделе настоящего отчета был проведен анализ сегмента

рынка недвижимости, соответствующего объекту оценки. На основании данного анализа Оценщиком

⁶ В соответствии с ФСО № 7 п. 13.

Стр. 24

3. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

определено, что вариант использования отдельно стоящего здания в качестве автозаправочной станции

является финансово оправданным, т.к. существует устойчивый спрос и предложение в соответствующем

сегменте рынка.

Максимально продуктивные варианты использования

Максимизация стоимости объекта недвижимости, являющегося объектом оценки, а также

максимизация чистого дохода, приносимого данным объектом недвижимости, происходит благодаря

наиболее разумному использованию оцениваемого объекта недвижимости. Максимально продуктивное и

эффективное использование объекта недвижимости очень часто совпадает с существующим

использованием, так как в рыночных условиях собственник оцениваемого объекта недвижимости

постоянно производит анализ наиболее эффективного использования в той или иной форме, чтобы

получать максимальный доход от объекта недвижимости.

С точки зрения физической возможности существует лишь один вариант функционального

использования отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Новоалтайск,

ул. Переездная, д. 2б, - это организация автозаправочной станции.

Вывод

При проверке соответствия рассматриваемых вариантов использования оцениваемого объекта

по перечисленным критериям, учитывая конструктивные решения, физическое состояние, и ситуацию,

которая сложилась на рынке коммерческой недвижимости региона, а также учитывая проведенный анализ

возможных функций использования оцениваемого объекта, Оценщик пришел к выводу, что наиболее

эффективным вариантом использования для недвижимого имущества, расположенного по адресу:

Алтайский край, г. Новоалтайск, ул. Переездная, д.

2б, является использование его в качестве

автозаправочной станции.

Стр. 25

4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

4.1.

ИТОГИ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ РФ. ИЮНЬ 2018 ГОДА⁷

По оценке Минэкономразвития России, в апреле1 и мае темпы роста ВВП превысили уровень 2

%. Основной вклад в ускорение экономического роста по сравнению с 1кв18 внесли обрабатывающая

промышленность, транспорт, торговля, а также строительство. Существенный положительный вклад в

динамику ВВП продолжает вносить сектор профессиональных услуг.

Динамика совокупных потребительских расходов, по предварительным данным, продолжает

опережать рост розничных продаж. Оборот розничной торговли по-прежнему растет умеренными темпами

(2,4 % г/г в мае после 2,7 % г/г2 в апреле). При этом «жесткие» индикаторы указывают на более активное

расширение потребительского спроса.

Причиной расхождения является распространение форм потребления, не учитываемых при

расчете розничного товарооборота, но включаемых в показатель совокупного потребительского спроса. В

частности, объем покупок в зарубежных интернет-магазинах увеличился на 34,7 % г/г в долларовом

эквиваленте в 1кв. 2018. Поддержку потреблению оказывает динамичный рост заработных плат. Оплата

труда в социальном секторе, по оценке Минэкономразвития России, продолжает расти темпом выше 20

% в номинальном выражении.

Некоторое замедление ее годовой динамики в мае обусловлено более равномерным, чем в

предыдущие годы, внутригодовым распределением выплат в соответствии с целевыми ориентирами,

установленными указами Президента Российской Федерации. Рост номинальных заработных плат во

внебюджетном секторе по-прежнему существенно превышает инфляцию.

Высокие темпы роста заработных плат во внебюджетном секторе связаны с тенденциями на

рынке труда, который функционирует в условиях, близких к дефициту. В мае безработица оставалась на

рекордно низких уровнях в условиях стагнации предложения трудовых ресурсов. Несмотря на некоторое

увеличение числа безработных в мае, уровень безработицы с исключением сезонности остался на уровне

мартаапреля (4,8% SA от рабочей силы).

Сохранение безработицы на низких уровнях в текущем году обусловлено, в первую очередь,

ограничениями со стороны предложения рабочей силы. Расширение кредита экономике происходит

умеренными темпами, при этом в структуре портфеля продолжает расти доля кредитов физическим

лицам. Темп роста кредитов населению продолжает ускоряться и существенно опережать темп роста

корпоративного кредитования. При этом годовые темпы роста розничного кредитного портфеля остаются

существенно выше темпов роста номинальной заработной платы, что говорит об их фундаментальной

неустойчивости.

Минэкономразвития России осуществило обновление прогноза социально-экономического

развития с учетом целей, поставленных Президентом Российской Федерации (Указ № 204). В базовый

сценарий прогноза социально-экономического развития в настоящий момент заложены предпосылки

полной реализации разработанного Правительством Российской Федерации комплекса мер,

направленных на обеспечение ускорения темпов экономического роста и улучшение демографической

ситуации. В августе 2018 г. прогноз может быть уточнен с учетом конкретных решений, принятых по их

реализации.

⁷ Источник: Министерство экономического развития РФ. Доклад Департамента макроэкономического анализа и прогнозирования

«Картина

экономики.

Июнь

2018

года».

http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/6199b307-3102-42ca-935c-

19b05d2d398b/180704_econ_picture.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=6199b307-3102-42ca-935c-19b05d2d398b

Стр. 26

4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

4.2.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ

ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Анализ рынка объекта оценки, выбор аналогов, расчеты рыночной стоимости осуществляются в

соответствии с сегментом рынка объекта оценки.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой

совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов

функционирования рынка, то есть процессов производства (создания), потребления (использования) и

обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих

функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

В соответствии с приведенным определением структура рынка включает:

 объекты недвижимости;

 субъекты рынка;

 процессы функционирования рынка;

 механизмы (инфраструктуру) рынка.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости

необходимо структурировать, то есть выделять те или иные однородные группы. В законодательных,

нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным

основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам

собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на

праве пользования).

По физическому статусу выделяют:

 земельные участки;

 жилье (жилые здания и помещения);

 нежилые здания и помещения, строения, сооружения.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению приведена

далее.

Земельные участки

В соответствии с ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению

подразделяются на следующие категории:

 земли сельскохозяйственного назначения;

 земли населенных пунктов.

 земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,

информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности

и земли иного специального назначения;

 земли особо охраняемых территорий и объектов;

 земли лесного фонда;

 земли водного фонда;

 земли запаса.

Земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах в пределах их черты (земли

населенных пунктов) в соответствии с градостроительными регламентами делятся на следующие

территориальные зоны:

 жилая;

 общественно-деловая;

Стр. 27

4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ



производственная;



инженерных и транспортных инфраструктур;



рекреационная;



сельскохозяйственного использования;



специального назначения;



военных объектов;



иные территориальные зоны.

Жилье (жилые здания и помещения):



многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в

домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);



индивидуальные и двух - четырехсемейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома

традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы).

Коммерческая недвижимость:



офисные здания и помещения административно-офисного назначения;



гостиницы, мотели, дома отдыха;



магазины, торговые центры;



рестораны, кафе и др. пункты общепита;



пункты бытового обслуживания, сервиса.

Промышленная недвижимость:



заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;



мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;



паркинги, гаражи;



склады, складские помещения.

Недвижимость социально-культурного назначения:



здания правительственных и административных учреждений;



культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;



религиозные объекты.

Рассматриваемый объект недвижимости согласно правоустанавливающим документам

относится к категории торговой недвижимости, сегмент - автозаправочные станции. Далее приведен

анализ рынка недвижимости АЗС.

Стр. 28

4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

4.3.

АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И

(ИЛИ) ПРЕДЛОЖЕНИЙ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ИЗ

СЕГМЕНТОВ РЫНКА, К КОТОРЫМ МОЖЕТ БЫТЬ ОТНЕСЕН

ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ ПРИ ФАКТИЧЕСКОМ, А ТАКЖЕ

ПРИ

АЛЬТЕРНАТИВНЫХ

ВАРИАНТАХ

ЕГО

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, С УКАЗАНИЕМ ИНТЕРВАЛА ЗНАЧЕНИЯ

ЦЕН

Оцениваемый объект представляет собой здание АЗС, расположенное в Алтайском крае. Ниже

приведен обзор рынка АЗС в России по состоянию на дату оценки.

Рынок АЗС в России⁸

Количество и структура АЗС в России

Автозаправочный бизнес в России зависит в первую очередь от состояния национального и

мирового рынков нефти и нефтепродуктов. В 2015-2017 гг. ценовая конъюнктура на международном рынке

оказала давление на всех игроков рынка АЗС.

Всего в России 15 000 АЗС, из них только около 40% принадлежит нефтяным компаниям,

остальное - независимым. Но по показателю пролива (топливо, проданное через одну АЗС) пропорция

обратная, нефтяники продают больше: их доля в продажах - около 60%.

В тройку компаний, владеющих крупнейшими сетями АЗС в России, входят "Роснефть" (2 897

заправок), "Лукойл" (2 603), "Газпром нефть" (1 244). В последние годы общее количество АЗС в России

держится практически на одном уровне. Вертикально-интегрированные компании предпочитают строить

АЗС, а не покупать их.

Антимонопольная служба, как правило, не согласовывает покупку вертикально-

интегрированными компаниями нескольких десятков АЗС, поскольку это позволяет сохранить баланс

между независимыми АЗС и заправками, принадлежащими нефтяникам. При этом запросов на крупные

сделки с заправками не было уже давно, при этом, происходят точечные покупки - 1-2 АЗС.

Потребление

Структура потребления различных видов топлива в РФ выглядит следующим образом: на

бензины приходится 60,6% рынка, на дизельное топливо - 34,2%, на газовое (пропан-бутан) - 2,2%. В

сегменте бензинов более половины (55%) приходится на АИ-92, 38% - на АИ-95/98, 7% - на АИ-76/80.

Доходность

Несмотря на постепенное снижение биржевых цен на бензин в июне 2018 года, стоимость

топлива на АЗС продолжила расти, поскольку независимым участникам рынка нужно было распродать

товар, купленный по высоким ценам в конце мая. В начале июля ряд независимых продавцов топлива уже

начали снижать цены на АЗС, но очень незначительно. Стабилизация цен в рознице будет зависеть от

того, продолжится ли снижение цен на бирже в условиях, когда экспорт бензина по-прежнему прибыльнее

продажи внутри страны.

Биржевые цены на бензины АИ-92 и АИ-95 к первой декаде июля снизились на 14% и 13%

максимальных майских значений, до 47 тыс. и 48 тыс. руб. за тонну соответственно (по данным СПбМТСБ).

8 По материалам следующих изданий: статья «Цены на бензин выдыхаются. Независимые АЗС начинают выбираться из убытков»

от 10.07.2018, Независимое агентство «Аналитика товарных рынков». http://na-atr.ru/news/view/8999. Статья "Обзор рынка АЗС 2017

г." от 01.06.2017, Назарова Елена, ООО "Артикул", http://www.artikulnn.ru/site.aspx?SECTIONID=2517294&IID=3605306; статья "Как в

России

устроен

рынок

АЗС"

от

13.10.2017,

Галина

Старинская

,"Ведомости",

https://www.vedomosti.ru/business/articles/2017/10/13/737707-kak-ustroen-rinok-azs; статья "Ситуация для независимых АЗС в 2017

году

может

ухудшиться"

от

25.12.2016,

Саитов

Радик,

"OMT

Consult",

http://www.omt-

consult.ru/analitika_i_kommentarii/situaciya_dlya_nezavisimyh_azs_v_2017_godu_mozhet_ uhudshitsya/; статья "Продажа бензина и

дизеля на АЗС в России оказалась убыточной" от

05.12.2017, Людмила Подобедова, Интернет-ресурс "РБК",

https://www.rbc.ru/business/05/12/2017/5a26b04f9a79471e4083be78.

Стр. 29

4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Цены на летнее дизельное топливо уменьшились лишь на 6,5%, до 46,8 тыс. руб. за тонну. Биржевые

цены стали снижаться после того, как после рекордного майского роста розничных цен на топливо,

который привел к социальной напряженности в ряде регионов РФ, правительство перешло на ручное

регулирование рынка. Так, от крупных нефтекомпаний потребовали зафиксировать розничные цены, а

также увеличить продажи топлива на бирже на 3% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года.

Одновременно правительство снизило акцизы на дизельное топливо и бензин, что поначалу послужило

стимулом для снижения оптовых цен.

Несмотря на снижение цен на бирже, в рознице бензин продолжает дорожать. По данным

Росстата, в июне средние цены на бензин на АЗС замедлили рост до 2,1% против 5,6% в мае, за первое

полугодие топливо подорожало на 9,4%. Цены продолжают расти на независимых АЗС, отмечала ФАС,

тогда как крупные нефтекомпании выполняют соглашение о заморозке. По данным Московской топливной

ассоциации, из крупных нефтекомпаний цены на бензин в июне в столице повышали только «Татнефть»

и «Газпром нефть», также бензин дорожал на заправках независимых сетей «Тиса», «ТрансАЗС»,

«Вемес» и Shell.

При этом уже с июля ряд независимых АЗС снижали цены на топливо в Москве, в том числе за

последнюю неделю «ТрансАЗС», Shell и «Астра АЗС».

Независимые АЗС в мае—июне работали в убыток и поэтому не могли замораживать цены, как

это сделали заправки нефтяных компаний, поскольку в таком случае они бы разорились. Текущее

снижение цен на бирже позволило независимым АЗС начать зарабатывать. Перспективы стабилизации

цен в рознице зависят от того, удастся ли продолжить тренд на снижение оптовых цен. При этом экспорт

по-прежнему остается более выгодным для нефтекомпаний, чем продажа внутри РФ.

В этой ситуации решающим фактором становится политика регулятора. По мнению ФАС,

нефтекомпании выполнили план по росту продаж бензина на бирже в июне, хотя показатель упал к июню

2017 года на 3,5%, до 648,1 тыс. тонн.

Кроме того, дальнейшее снижение оптовых цен зависит от динамики цен на нефть, которая в

последнее время колеблется в диапазоне $76-78 за баррель. Пока рынок слабо реагирует на решение

стран ОПЕК+ увеличить добычу, принятое в июне. Если России и Саудовской Аравии не удастся убедить

рынок в достаточности предложения в ближайшие месяцы, к концу сентября цены могут вырасти,

поскольку в октябре вступят в силу санкции США в отношении экспорта нефти из Ирана. Этот сценарий

может привести к росту цен в опте, поскольку одновременно начнутся осенние ремонты на НПЗ, а

производители начнут закладывать в цену влияние повышения налогов с 2019 года — как топливных

акцизов, так и НДС.

В целом инвестиционная привлекательность розничного бизнеса низкая: времена, когда зимой,

хоть и при низком спросе, маржа достигала 30-35%, ушли в прошлое, сейчас она 13%, согласно данным

компании "Алгоритм. Топливный интегратор".

Нефтяные компании не раз жаловались на рост налоговой нагрузки на отрасль и просили у

государства ее поддержки. "Роснефть" несколько раз за последний год просила правительство

поддержать ее нефтеперерабатывающие заводы: снизить тарифы "Транснефти" на прокачку

нефтепродуктов, заморозить тарифы РЖД на их перевозку на 20 лет, ввести возвратный акциз на нефть,

которая поставляется в адрес НПЗ компании ("Роснефть" сначала заплатит акциз на нефть, а НПЗ потом

получат налоговый вычет в большем объеме) и ввести налоговые кредиты по акцизам для своих НПЗ. А

другие нефтяные компании хотели бы распространить меры поддержки НПЗ на всю отрасль. В 2018 г.

планируется новый рост акцизов на бензин и дизельное топливо в общей сложности на 1 руб. на литр для

пополнения региональных дорожных фондов.

Повышение акцизов и административное сдерживание роста цен на бензин не способствуют

развитию отрасли: государство рассчитывает с помощью растущих акцизов пополнить бюджет на

89,3 млрд. руб. Рост налоговой нагрузки сочетается с общим снижением прибыльности заправок. В

результате многим компаниям становится невыгодно работать на рынке услуг АЗС, так как они

вкладываются в улучшение качества обслуживания, в автоматизацию процессов, но увы, не получают

желаемой прибыли.

Стр. 30

4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Прогнозы и тенденции

Основным направлением развития розничного автозаправочного бизнеса сегодня является

повышение доходности, в том числе за счет продаж высококачественных видов топлива премиум-класса.

В частности, "Газпром нефть" продолжает развивать линию реализации моторного топлива G-Drive 98.

ЛУКОЙЛ расширяет рынки сбыта фирменного топлива "ЭКТО". В свою очередь, "Роснефть" продвигает

собственную разработку - бензины марки "ФОРА".

Одной из особенностей развития автозаправочного бизнеса в России является сочетание

топливного и нетопливного компонентов в продажах АЗС. Впрочем, это можно назвать общемировой

тенденцией, когда на автозаправочной станции осуществляется не только заправка транспортного

средства топливом, но и предлагается широкий выбор нетопливных товаров и услуг. В настоящее время

доля нетопливных товаров составляет в продажах российских АЗС до 40%.

Активный переход к развитию нетопливного бизнеса связан с уменьшением маржи в продаже

топлива (акцизы, налоги, конкуренция и пр.) и с параллельным ростом интереса потребителей к

дополнительным услугам на АЗС. Так, еще 10-15 лет назад формула "магазин плюс кафе" на АЗС

встречалась редко. Сегодня это минимальный стандарт. То же самое касается туалетных комнат и

многого другого. Дело в том, что многие годы АЗС были именно станциями, на которые люди приезжали

заправиться топливом. Сегодня они все больше работают как комплексы, где можно отдохнуть, купить

необходимое и с пользой провести время.

Европейские тенденции таковы, что нетопливные продажи приносят АЗС до 70% прибыли. На

основании этих данных многие эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение нетопливного сегмента

рынка АЗС. В настоящее время уже 47% российских автовладельцев рассчитывают на наличие при АЗС

дополнительных услуг: магазинов, кафе, моек, туалетных комнат и пр.

Одним из факторов, потенциально могущим перевернуть представление об АЗС, является

развитие электромобилей. Для зарядки электромобиля требуется время (быстрая зарядка - 10-20 минут,

а медленная - 8-10 часов), следовательно, вырастет время пребывания клиентов в кафе и магазине.

Ориентировочное время заряда Tesla с 0 до 80% - 25-30 минут с использованием быстрой зарядки. По

данным "Автостата" на 1 июля 2017 г. в России был 1 121 электромобиль.

Выводы

Всего в России 15 000 АЗС, из них только около 40% принадлежит нефтяным компаниям,

остальное - независимым. Но по показателю пролива (топливо, проданное через одну АЗС) пропорция

обратная, нефтяники продают больше: их доля в продажах - около 60%. В тройку компаний, владеющих

крупнейшими сетями АЗС в России, входят "Роснефть" (2 897 заправок), "Лукойл" (2 603), "Газпром нефть"

(1 244).

Расширение сети АЗС ВИНК не будет происходить лавинообразно, возможны лишь точечные

приобретения либо строительство новых АЗС.

В большинстве регионов России возросла и продолжает нарастать острая конкуренция между

ВИНК. В регионах с высокой долей независимых АЗС, скорее всего, произойдет кардинальное изменение

по составу и структуре рынка в ближайшие годы.

Структура потребления различных видов топлива в РФ выглядит следующим образом: на

бензины приходится 60,6% рынка, на дизельное топливо - 34,2%, на газовое (пропан-бутан) - 2,2%. В

сегменте бензинов более половины (55%) приходится на АИ-92, 38% - на АИ-95/98, 7% - на АИ-76/80.

По состоянию на текущий период розничная продажа моторного топлива представляет из себя

низкомаржинальный бизнес (среднее значение 12-13%).

Наиболее высокими являются риски, связанные налоговыми маневрами или

сверхограничивающими мерами. Например, повышение акцизов (в 2016-2017 гг. это происходило 4 раза).

Требования современного потребителя не ограничиваются качественным топливом. Постепенно

АЗС будут предоставлять все большее количество услуг (кафе, магазин, мойка, техобслуживание и т.д.).

Сегодня они все больше работают как комплексы, где можно отдохнуть, купить необходимое и с пользой

провести время.

В настоящее время доля нетопливных товаров составляет в продажах российских АЗС до 40%.

В Европе нетопливные продажи приносят АЗС до 70% прибыли. На основании этих данных многие

Стр. 31

4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение нетопливного сегмента рынка АЗС. В настоящее время

уже 47% российских автовладельцев рассчитывают на наличие при АЗС дополнительных услуг:

магазинов, кафе, моек, туалетных комнат и пр.

Одним из факторов, потенциально могущим перевернуть представление об АЗС, является

развитие электромобилей. Для зарядки электромобиля требуется время (быстрая зарядка - 10-20 минут,

а медленная - 8-10 часов), следовательно, вырастет время пребывания клиентов в кафе и магазине.

Анализ предложений

Данный раздел содержит анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с

объектами недвижимости из сегментов рынка. Фактические данные о сделках/предложениях отбирались

из массива предложений на основании определенных выше ценообразующих факторов. Были отобраны

и проанализированы данные о сделках по продаже и аренде помещений производственно-складского

назначения. Ниже представлены анализируемые данные и выводы по каждому направлению анализа.

По состоянию на дату оценки было выявлено три предложения по продаже АЗС в Алтайском

крае. Такое незначительное количество предложений объясняется превалированием на рынке топлива

сетевых АЗС и значительным снижением числа независимых операторов, что было подробно

рассмотрено в анализе рынка.

Стр. 32

4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Таблица 9. Информация о продаже АЗС в Алтайском крае

Показатель

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Назначение объекта

АЗС

Тип объектов

Нежилое

Передаваемые права на объект недвижимости

Право собственности

Алтайский край, городской округ Барнаул,

Алтайский край, г. Бийск, ул. Василия

Алтайский край, г. Барнаул, с.

Местоположение

поселок Садоводов, тракт Змеиногорский

Шадрина, 59

Лебяжье

Тип здания

Отдельно стоящее здание

Передаваемые права на земельный участок

Право собственности

Количество резервуаров, шт.

н/д

Общий объем резервуаров для ГСМ, куб. м

100

н/д

100

Количество топливо-раздаточных комплексов /

3 / 6

2 / 4

количество колонок, шт.

Количество топливно-раздаточных пистолетов всего,

н/д

шт.

Площадь здания общая, кв. м

177,6

Площадь земельного участка, кв. м

4 000

н/д

4 000

Коммуникации

В наличии

Находится в законсервированном

В рабочем состоянии, действующая

В рабочем состоянии,

Состояние

состоянии

АЗС

действующая АЗС

Цена предложения, руб.

4 200 000

8 000 000

2 800 000

Дата предложения/дата оценки

Актуально на дату оценки

https://barnaul.cian.ru/sale/

Источник информации

commercial/184854907/

commercial/166606138/

commercial/183080044/

Агентство недвижимости «Сити Трейд»,

Контакт

Риэлтор, тел. 8-903-912-17-01

Риэлтор, тел. 8-909-507-53-08

тел. 8-903-949-57-91, 7-385-299-66-77

Источник: анализ рынка

Сделать выводы о средней рыночной стоимости АЗС в Алтайском крае не представляется возможным в силу

незначительного количества

предложений на рынке.

Стр. 33

4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

4.4.

АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ГРУПП ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ

НА СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ НА РЫНКЕ

НЕДВИЖИМОСТИ⁹

4.4.1. АНАЛИЗ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ

Для оцениваемого недвижимого имущества были рассмотрены следующие группы факторов:

Социально-экономические факторы

(различные показатели социально-экономического

состояния в месте расположения объекта оценки);

Физические факторы (связанные с физическим изменением окружающей территории объекта

оценки);

Юридические факторы (связанные с изменением в законодательстве).

Не выявлено изменения социально-экономических показателей и физического изменения

окружающей территории, способных повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению с другими

аналогичными объектами. Изменения законодательства, накладывающие какие-либо ограничения на

использование объекта оценки, также не зафиксированы. Другие факторы, относящиеся к объекту оценки,

существенно влияющие на его стоимость не выявлены.

4.4.2. АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ

ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В результате анализы рынка АЗС, исполнителем было установлено, что на стоимость

автозаправочного комплекса влияют показатели доходности, которые, в свою очередь, зависят от

среднерыночных цен закупки и реализации топлива, объемов реализации топлива, наличия нетопливных

источников дохода, величины операционных расходов.

Цена реализации и закупки топлива. Далее в таблице ниже представлены фактические

показатели по цене реализации и закупке топлива на 1 кв. 2018 г.

Таблица 10. Цена реализации и закупки топлива

Год

1 квартал 2018

Цена реализации, руб./литр

Аи-92

31,44

Аи-95

33,47

Аи-98

37,70

Дизельное топливо

32,70

Цена приобретения, руб./литр

Аи-92

28,37

Аи-95

28,44

Аи-98

35,46

Дизельное топливо

31,16

Источник: данные Заказчика

Как видно из приведенного ниже графика, стоимость бензина на оцениваемой АЗС соответствует

среднерыночным данным по Алтайскому краю.

⁹ Пункт Отчета, соответствующий п.11г ФСО № 7: "Анализ основных групп факторов, влияющих на спрос, предложение и цены

сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с

приведением интервалов значений этих факторов".

Стр. 34

4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рисунок 3. Среднерыночные цены реализации нефтепродуктов по Алтайскому краю

Рыночные объемы реализации топлива. Согласно аналитическим данным, среднесуточный

объем реализации топлива на сетевых АЗС в среднем составляет 14 000 литров в сутки. При этом на АЗС

не сетевого формата объем реализации может существенно варьироваться в зависимости от

местоположения.

Таблица 11. Среднесуточные рыночные объемы реализации топлива на типовых АЗС

Среднесуточный объем реализации

Источник

топлива, л/сут.

http://expert.ru/expert/2013/34/dazhe-benzin-nuzhno-zavorachivat-v-

14 000

krasivuyu-obertku/

14 679

http://www.findpatent.ru/patent/255/2556048.html

14 340

Среднее

Источник: расчеты Оценщика

Наличие нетопливных источников доходов, таких как магазин, автомойка, кафе, шиномонтаж

и др. на территории АЗК, также оказывает положительное влияние на его стоимость. Согласно

аналитическим данным, среднее значение доли нетопливных доходов в общей величине доходов сетевых

АЗС составляет в среднем 22%. При этом доля нетопливных доходов несетевых АЗС может существенно

варьироваться в зависимости от местоположения и наличие дополнительных улучшений на земельном

участке.

Таблица 12. Доля нетопливных доходов сетвых АЗС, % от валового дохода

Доля нетопливных доходов АЗС, % от ВД

Источник

25,0%

http://www.cafe-future.ru/archive/1339

0,25% - 37,88% (среднее: 19%)

http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Articles/AZS.pdf

22,0%

Среднее

Источник: расчеты Оценщика

4.5.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ОТНОСИТЕЛЬНО РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ

Не выявлено изменения социально-экономических показателей и физического изменения

окружающей территории, способных повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению с другими

Стр. 35

5. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ

5.1.

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ

ОПРЕДЕЛЕНИЯ

СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В соответствии с п. 23 ФСО № 1 проведение оценки объекта включает в себя следующие этапы:

 заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

 сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

 применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых

расчетов;

 согласование

(в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины

стоимости объекта оценки;

 составление отчета об оценке.

5.2.

ОБОСНОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОДХОДОВ

К ОЦЕНКЕ

В соответствии с п.11 ФСО № 1: «Основными подходами, используемыми при проведении

оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при

проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов,

но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и

достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор

подходов, используемых оценщиком». В соответствии с п. 24 ФСО № 1 «Оценщик вправе самостоятельно

определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов».

Каждый из трех подходов предопределяет использование при оценке внутренне присущих ему

методов. Возможность и целесообразность применения тех или иных методов и подходов зависит от

характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных мотиваций и возможных

действий потенциальных участников сделки, достаточности и достоверности исходной информации.

При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами анализа НЭИ для

выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при

применении каждого подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости

объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход

рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах

и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и

цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом

сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе

статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Оцениваемый объект представляет собой здание автозаправочной станции. На рынке

Алтайского края по состоянию на дату оценки представлено к продаже только три объекта. Однако данные

автозаправочные станции не могут быть признаны аналогами оцениваемого объекта, поскольку

несопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. Таким образом, применение

сравнительного подхода к оценке АЗС в данном случае представляется нереализуемым.

Стр. 37

5. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки

с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда

существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение,

воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные

методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта,

имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки

или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами

оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или)

для специальных целей.

Заказчик не предоставил технической информации на оцениваемый объект. Оценщик не

располагал достаточной информацией об объемно-планировочных и технических характеристиках

объекта оценки и количественной оценке износа. Таким образом, применение затратного подхода к оценке

рыночной стоимости оцениваемого объекта не представляется возможным.

Согласно пункту 24в ФСО № 7, затратный подход рекомендуется использовать при низкой

активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного

подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования

(например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций,

котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках

и предложениях отсутствуют). Таким образом, затратный подход не применялся для оценки рыночной

стоимости оцениваемого объекта.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых

доходов от использования оцениваемого объекта. Доходный подход рекомендуется применять, когда

существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект

способен приносить, а также связанные с этим расходы. В рамках доходного подхода применяются

различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Анализ предоставленной Заказчиком информации об оцениваемом объекте, а также

проведенный Оценщиком анализ рынка показал, что есть все возможности для проведения расчетов

рыночной стоимости недвижимого имущества методом доходного подхода.

Вывод: на основании проведенного анализа и располагая всей необходимой информацией,

Оценщик счел возможным использовать доходный подход для определения рыночной стоимости

оцениваемого имущества.

Стр. 38

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

6.1.

ОПИСАНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках доходного подхода

возможно:

 на основании информации об аренде аналогичных объектов;

 на основании информации об операционной деятельности¹⁰.

Выбор метода расчета должен базироваться на принятой в регионе практике использования

АЗС. Если сдача их в аренду не является типичной рыночной практикой, то стоимость должна

рассчитываться на основании доходов от эксплуатации как "объектов с торговым потенциалом".

Определение рыночной стоимости на основании информации об аренде аналогичных объектов

осуществляется с использованием методик, изложенных в соответствующей методической литературе¹¹.

В данном случае оценка недвижимого имущества базировалась на информации об операционной

деятельности.

При определении рыночной стоимости оцениваемого объекта на основании информации об

операционной деятельности необходимо делать различие между оценкой комплекса имущества,

состоящего из земельного участка, расположенных на нем улучшений и оборудования, и оценкой бизнеса,

основанного на данных активах. Для получения сопоставимого результата оценки одного и того же

объекта, в расчетах по двум вышеуказанным вариантам, доходы необходимо уменьшать на величину

прибыли, признаваемой рынком для розничной реализации нефтепродуктов и сопутствующих ей услуг.

Процедура оценки АЗС доходным подходом включает в себя следующие этапы:

a) определение валового дохода (ВД);

б) определение величины операционных расходов (ОР);

в) определение величины чистого операционного дохода (ЧОД);

г) определение рыночной стоимости (РСДП).

6.2.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАЛОВОГО ДОХОДА

Валовой доход может формироваться как от реализации топлива ("основная деятельность"), так

и от продажи различных товаров и оказания услуг, а также от сдачи части имущества в аренду

("сопутствующая деятельность"). Для определения ВД необходимо вычислить следующие параметры:

 валовой доход от реализации топлива (ВДНП);

 дополнительный доход от сопутствующей деятельности (ДД).

Контроль корректности определения выручки от реализации топлива осуществляется путем

контроля за корректностью следующих показателей:

 прогноз объема реализации топлива (при его формировании целесообразно проанализировать

ретроспективные данные по объемам реализации за каждый месяц последних двух лет

эксплуатации с разбивкой по видам и маркам топлива;

 средняя цена розничной реализации по каждому виду и марке топлива, сложившаяся в регионе

местоположения оцениваемого объекта, сравнение со средней ценой реализации топлива на

оцениваемой АЗС;

¹⁰ Международные стандарты оценки рекомендуют в рамках доходного подхода проводить оценку АЗС (АГЗС) на базе денежного

потока до вычета процентов, налогов и амортизации осязаемых (материальных) и неосязаемых (нематериальных) активов (EBITDA).

¹¹ В соответствии с Международными стандартами оценки МСО 2007, АЗС относятся к особому виду имущества - связанному с

торговлей имуществу. Чаще всего данный вид имущества оценивается на основе данных об операционной деятельности.

Стр. 39

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

 средняя цена оптовой закупки

(цена Поставщика) по каждому виду и марке топлива,

сложившаяся в регионе местоположения Объекта оценки, сравнение со средней ценой оптовой

закупки оцениваемой АЗС.

При проведении оценки доходным подходом рекомендуется исключить из расчетов любой

оборот и прибыль, обусловленные исключительно личным профессиональным опытом, квалификацией,

репутацией и (или) брендом собственника или эксплуатирующего лица.

6.2.1. ПРОГНОЗ ОБЪЕМА РЕАЛИЗАЦИИ ТОПЛИВА

Согласно информации, предоставленной Заказчиком, на АЗС продаются четыре вида топлива -

бензин Аи-95, бензин Аи-92, Аи-98 и дизельное топливо. Реализация топлива на АЗС осуществлялась в

следующих объемах:

Таблица 13. Реализация топлива на АЗС в 2-4 кварталах 2017 года и 1 квартале 2018 года

Год

2017

2018

Объем пролива топлива, л.

2 квартал

3 квартал

4 квартал

1 квартал

Аи-92

95 853,0

284 461,0

268 611,0

196 190,0

Аи-95

71 368,0

62 201,0

58 351,0

40 064,0

Аи-98

2 192,0

4 453,0

2 366,0

3 970,0

Дизельное топливо

31 155,0

82 745,0

71 946,0

29 255,0

Итого

200 568,0

433 860,0

401 274,0

269 479,0

Источник: данные Заказчика

Структура реализации топлива на протяжении ретроспективного периода выглядит следующим

образом (для расчета среднего значения были использованы данные за 3 кв. 2017 г. - 1 кв. 2018 г., данные

за 2 кв. 2017 г. не использовались в связи с их нерепрезентативностью):

Таблица 14. Структура реализации топлива на АЗС в 2-4 кварталах 2017 года и 1 квартале 2018 года

Среднее

Год

2017

2018

значение

3 кв. 2017- 1 кв.

Объем пролива топлива, л.

2 квартал

3 квартал

4 квартал

1 квартал

2018

Аи-92

48%

66%

67%

73%

68%

Аи-95

36%

14%

15%

Аи-98

Дизельное топливо

16%

19%

18%

11%

16%

Итого

100%

Источник: данные Заказчика, анализ Оценщика

Основная доля в структуре реализации топлива приходится на Аи-92 - около 70%. Следует

отметить, что удельный вес Аи-92 в структуре реализуемого топлива значительно вырос на протяжении

ретроспективного периода.

В обзоре рынка АЗС, приведенном в разделе 4.3. «Анализ фактических данных о ценах сделок и

(или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен

оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с

указанием интервала значения цен» указано, что «структура потребления различных видов топлива в РФ

выглядит следующим образом: на бензины приходится 60,6% рынка, на дизельное топливо - 34,2%, на

газовое (пропан-бутан) - 2,2%. В сегменте бензинов более половины (55%) приходится на АИ-92, 38% -

на АИ-95/98, 7% - на АИ-76/80».

Следует отметить, что структура топлива, приведенная в обзоре, представляет из себя

усредненные данные в целом по РФ. Структура реализации топлива в различных регионах может

отличаться в зависимости от территориальных особенностей.

Для целей построения прогноза реализации топлива использовалось данные, предоставленные

Заказчиком, о планируемых объемах реализации нефтепродуктов в 2019-2022 гг.

Стр. 40

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

Таблица 15. Планируемые объемы реализации нефтепродуктов в 2019-2022 гг.

Год

2019

2020

2021

2022

Объем реализации нефтепродуктов,

литр

Аи-92

840 498,00

857 308,00

874 454,00

891 943,00

Аи-95

200 251,00

204 256,00

208 341,00

212 508,00

Аи-98

10 525,00

10 736,00

10 950,00

11 169,00

Дизельное топливо

185 222,00

188 926,00

192 705,00

196 559,00

Итого

1 236 496,00

1 261 226,00

1 286 450,00

1 312 179,00

Источник: данные Заказчика

Структура реализации топлива, согласно прогнозам Заказчика на 2019-2022 гг., соответствует

среднерыночным показателям и средним показателям объекта оценки за ретроспективный период.

Таблица 16. Структура реализации топлива на АЗС в 2019-2022 гг.

Год

2019

2020

2021

2022

Объем реализации нефтепродуктов,

литр

Аи-92

68%

Аи-95

16%

Аи-98

Дизельное топливо

15%

Итого

100%

Источник: данные Заказчика, анализ Оценщика

Темп роста объемов реализации топлива на объекте оценки составляет в прогнозном периоде

2%.

Таблица 17. Темп роста объема реализации нефтепродуктов на объекте оценки в 2019-2022 гг.

Год

2019

2020

2021

2022

Объем реализации нефтепродуктов,

литр

Аи-92

Аи-95

Аи-98

Дизельное топливо

Итого

Источник: данные Заказчика, анализ Оценщика

Согласно прогнозу компании

«PwC» «Обзор автомобильного рынка России в

2017 г. и

перспективы развития», размещенному на сайте компании, «в случае сохранения положительной

динамики в отрасли, начавшейся в 2017 г. и реализации инвестиционных планов игроков следует ожидать

среднегодовой темп роста продаж на уровне около 8% в период 2018-2022 гг. в отсутствие внешних

шоков»¹². Логично предположить, что при росте продажи автомобилей в 8%, темпы роста топлива (в

натуральных показателях) составят аналогичные цифры.

Поэтому темп роста объема реализации нефтепродуктов на объекте оценки, указанный

Заказчиком, может считаться обоснованным и адекватным рыночным данным.

Источник:

«Обзор автомобильного рынка России в

2017 г. и перспективы развития»,

«PwC»,

2018 г.

https://www.pwc.ru/ru/assets/pdf/auto-market-in-russia-2018-report.pdf

Стр. 41

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

Рисунок 4. Прогноз темпов роста продаж автомобилей в 2018-2022 гг.

Источник: «Обзор автомобильного рынка России в 2017 г. и перспективы развития», «PwC», 2018 г.

https://www.pwc.ru/ru/assets/pdf/auto-market-in-russia-2018-report.pdf

6.2.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦЕНЫ РЕАЛИЗАЦИИ ТОПЛИВА

Заказчиком были предоставлены ретроспективные данные по выручке и себестоимости топлива,

на основании которых были рассчитаны отпускные и закупочные цены, которые приведены далее. На

основании этих показателей была рассчитана маржинальная доходность АЗС с продажи 1 л топлива.

Таблица 18. Отпускные цены топлива на АЗС (с учетом НДС)

Год

2017

2018

Объем пролива топлива, л.

2 квартал

3 квартал

4 квартал

1 квартал

Аи-92

95 853,0

284 461,0

268 611,0

196 190,0

Аи-95

71 368,0

62 201,0

58 351,0

40 064,0

Аи-98

2 192,0

4 453,0

2 366,0

3 970,0

Дизельное топливо

31 155,0

82 745,0

71 946,0

29 255,0

Итого

200 568,0

433 860,0

401 274,0

269 479,0

Выручка от реализации ГСМ, руб.

2 квартал

3 квартал

4 квартал

1 квартал

Аи-92

2 839 515,0

8 504 437,0

8 044 873,0

6 168 209,0

Аи-95

2 138 049,0

2 027 147,0

1 900 234,0

1 340 936,0

Аи-98

76 131,0

156 270,0

86 299,0

149 662,0

Дизельное топливо

851 057,0

2 264 749,0

2 133 531,0

956 650,0

Выручка от основной деятельности

5 904 752,0

12 952 603,0

12 164 937,0

8 615 457,0

Выручка от реализации сопутствующих

85 745,0

231 371,0

191 714,0

134 867,0

товаров

Итого

5 990 497,0

13 183 974,0

12 356 651,0

8 750 324,0

Цена реализации, руб./литр

2 квартал

3 квартал

4 квартал

1 квартал

Аи-92

29,62

29,90

29,95

31,44

Аи-95

29,96

32,59

32,57

33,47

Аи-98

34,73

35,09

36,47

37,70

Дизельное топливо

27,32

27,37

29,65

32,70

Источник: данные Заказчика, анализ Оценщика

Таблица 19. Закупочные цены топлива на АЗС (с учетом НДС)

Год

2017

2018

Объем пролива топлива, л.

2 квартал

3 квартал

4 квартал

1 квартал

Аи-92

95 853,0

284 461,0

268 611,0

196 190,0

Аи-95

71 368,0

62 201,0

58 351,0

40 064,0

Аи-98

2 192,0

4 453,0

2 366,0

3 970,0

Дизельное топливо

31 155,0

82 745,0

71 946,0

29 255,0

Стр. 42

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

Год

2017

2018

Итого

200 568,0

433 860,0

401 274,0

269 479,0

Себестоимость ГСМ, руб.

2 квартал

3 квартал

4 квартал

1 квартал

Аи-92

2 527 653,0

7 611 537,0

7 323 389,0

5 565 907,0

Аи-95

1 947 637,0

1 757 575,0

1 637 850,0

1 139 415,0

Аи-98

67 215,0

139 106,0

78 791,0

140 769,0

Дизельное топливо

789 470,0

2 099 036,0

1 962 072,0

911 597,0

Себестоимость

ГСМ

(основная

5 331 975,0

11 607 254,0

11 002 102,0

7 757 688,0

деятельность)

Себестоимость сопутствующих товаров

63 078,0

164 164,0

151 210,0

102 884,0

Итого

5 395 053,0

11 771 418,0

11 153 312,0

7 860 572,0

Цена приобретения, руб./литр

2 квартал

3 квартал

4 квартал

1 квартал

Аи-92

26,37

26,76

27,26

28,37

Аи-95

27,29

28,26

28,07

28,44

Аи-98

30,66

31,24

33,30

35,46

Дизельное топливо

25,34

25,37

27,27

31,16

Источник: данные Заказчика, анализ Оценщика

Как видно из приведенного ниже графика, стоимость бензина на оцениваемой АЗС соответствует

среднерыночным данным по Алтайскому краю.

Рисунок 5. Среднерыночные цены реализации нефтепродуктов по Алтайскому краю

Источник: компания «ППР». https://www.petrolplus.ru/fuelindex/altai_territory/?period=month

Стоимость реализации топлива при расчете валовой выручки была взята по данным 2017 года и

скорректирована на индекс потребительских цен. Данные о прогнозных темпах инфляции приведены ниже

(по данным The Economist Intelligence Unit):

Таблица 20. Прогноз темпов инфляции России

Наименование

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

Consumer prices (% change pa;

3,9

4,5

4,7

4,3

4,1

4,4

4,3

4,20

4,00

end-period)

Источник: The Economist Intelligence Unit, март 2018. http://eiu.com/

Далее была рассчитана средняя маржинальная доходность по видам топлива на базе средних

квартальных значений.

Таблица 21. Средняя маржинальная доходность по видам топлива на АЗС

Стр. 43

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

Среднее по

Наименование

2017

2018

видам

топлива

Период

2 квартал

3 квартал

4 квартал

1 квартал

Аи-92

11%

10%

Аи-95

13%

14%

15%

13%

Аи-98

12%

11%

Дизельное топливо

Среднее за квартал

10%

11%

10%

Источник: данные Заказчика, анализ Оценщика

В обзоре рынка АЗС, приведенном в разделе 4.3. «Анализ фактических данных о ценах сделок и

(или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен

оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с

указанием интервала значения цен» указано, что

«в целом инвестиционная привлекательность

розничного бизнеса низкая: времена, когда зимой, хоть и при низком спросе, маржа достигала 30-35%,

ушли в прошлое, сейчас она 13%, согласно данным компании "Алгоритм. Топливный интегратор"».¹³

Таким образом, деятельность автозаправочных станций по состоянию на дату оценки

представляет из себя низкомаржинальный бизнес. Показатели маржи в целом по рынку оцениваются в

13%.

Согласно данным, предоставленным Заказчиком, маржинальная доходность составляет в 2017 г.

от 10-11% в зависимости от вида топлива, что вполне соответствует рыночным показателям. В расчетах

использовались средние показатели за ретроспективный период.

6.2.3. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ДОХОД ОТ СОПУТСТВУЮЩЕЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Дополнительные источники дохода на АЗС, как правило, представлены магазином, кафе,

автомойкой или иными услугами.

Помимо доходов от основной деятельности (реализации ГСМ) на АЗС реализуются прочие

товары, выручка от которых составляет в среднем 1,6% от выручки от основной деятельности. Расчет

приведен ниже.

Таблица 22. Доля выручки от прочей деятельности в выручке компании от основной деятельности

Год

2017

2018

Выручка от реализации ГСМ, руб.

2 квартал

3 квартал

4 квартал

1 квартал

Аи-92

2 839 515,0

8 504 437,0

8 044 873,0

6 168 209,0

Аи-95

2 138 049,0

2 027 147,0

1 900 234,0

1 340 936,0

Аи-98

76 131,0

156 270,0

86 299,0

149 662,0

Дизельное топливо

851 057,0

2 264 749,0

2 133 531,0

956 650,0

Выручка от основной деятельности

5 904 752,0

12 952 603,0

12 164 937,0

8 615 457,0

Выручка от реализации сопутствующих

85 745,0

231 371,0

191 714,0

134 867,0

товаров

Доля выручки от реализации

сопутствующих товаров в выручке от

1,5%

1,8%

1,6%

основной деятельности

Итого

5 990 497,0

13 183 974,0

12 356 651,0

8 750 324,0

Источник: данные Заказчика, анализ Оценщика

6.2.4. ПРОГНОЗ ВАЛОВОЙ ПРИБЫЛИ

Прогноз реализации топлива, валовой выручки и валовой прибыли на базе расчета средней

маржинальной доходности по видам топлива представлен ниже.

Источник: статья "Как в России устроен рынок АЗС" от

13.10.2017, Галина Старинская "Ведомости",

https://www.vedomosti.ru/business/articles/2017/10/13/737707-kak-ustroen-rinok-azs.

Стр. 44

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

Стоимость реализации топлива по состоянию на дату оценки была взята по данным сайта

компании «ОКТАН» (стоимость реализации Аи-98 не указана на сайте, данная информация была уточнена

по телефону компании).

Рисунок 6. Стоимость реализации топлива на оцениваемой АЗС по состоянию на дату оценки

Источник: Компания «Октян». http://www.oktan.ru/

Таблица 23. Стоимость реализации топлива на оцениваемой АЗС по состоянию на дату оценки (с учетом НДС)

Цены реализации, руб./л.

По состоянию на дату оценки

Аи-92

41,05

Аи-95

42,95

Аи-98

46,95

Дизельное топливо

45,3

Валовая выручка, руб.

Источник: данные Заказчика

Затем данный показатель был умножен на темп роста цен.

Таблица 24. Прогноз реализации топлива, валовой выручки и валовой прибыли (с учетом НДС)

16.07.2018-

Наименование

2019

2020

2021

ПП

31.12.2018

Индекс периода

0,54

1,00

Темп роста цен

2,1%

4,5%

4,7%

4,3%

4,1%

Объем реализации, л.

709 804

1 236 496

1 261 226

1 286 450

1 312 179

Аи-92

459 604

840 498

857 308

874 454

891 943

Аи-95

126 161

200 251

204 256

208 341

212 508

Аи-98

7 060

10 525

10 736

10 950

11 169

Дизельное топливо

116 980

185 222

188 926

192 705

196 559

Цены реализации, руб./л.

Аи-92

41,91

43,80

45,86

47,83

49,79

Аи-95

43,85

45,83

47,98

50,04

52,10

Аи-98

47,94

50,09

52,45

54,70

56,95

Дизельное топливо

46,25

48,33

50,61

52,78

54,95

Валовая выручка, руб.

30 544 937

55 469 587

59 238 195

63 021 119

66 917 084

Аи-92

19 263 391

36 813 089

39 314 172

41 824 768

44 410 371

Аи-95

5 532 545

9 176 779

9 800 249

10 426 086

11 070 636

Аи-98

338 413

527 242

563 089

599 009

636 039

Дизельное топливо

5 410 587

8 952 476

9 560 685

10 171 256

10 800 038

Средняя маржинальная

доходность, %

Аи-92

10%

Аи-95

13%

Аи-98

Стр. 45

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

16.07.2018-

Наименование

2019

2020

2021

ПП

31.12.2018

Дизельное топливо

Валовая прибыль, руб.

3 043 505

5 532 271

5 908 134

6 285 424

6 673 990

Аи-92

1 936 694

3 701 098

3 952 551

4 204 960

4 464 910

Аи-95

705 957

1 170 965

1 250 520

1 330 378

1 412 623

Аи-98

31 588

49 214

52 560

55 913

59 369

Дизельное топливо

369 265

610 994

652 503

694 174

737 087

Дополнительный доход, руб.

48 542

90 870

92 798

98 392

104 475

Дополнительный доход, %

1,6%

ИТОГО ДОХОДЫ

3 092 047

5 623 141

6 000 932

6 383 817

6 778 465

Источник: расчеты Оценщика

6.3.

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ

Операционные расходы - это периодические расходы, которые производятся для обеспечения

нормального функционирования объекта. Операционные расходы можно разделить на три основные

группы:

1) постоянные расходы (расходы, которые не зависят от объемов реализации, - налог на

имущество, страхование объекта, земельный налог или арендная плата, коммунальные расходы и

заработная плата (включая налоги на ФОТ) персонала в части, не зависящей от объемов продаж, затраты

на охрану объекта, охрану труда, вывоз твердых бытовых отходов, экологию, рекламу, связь и

информационные технологии);

2) переменные расходы (расходы на закупку, доставку, транспортировку, и страхование топлива

(если не учтены в оптовой цене закупки), естественная убыль нефтепродуктов, коммунальные расходы и

заработная плата (включая налоги на нее) персонала в части, зависящей от объемов продаж, текущий

ремонт, прочие расходы, зависящие от объемов продаж);

3) резерв на замещение.

Транспортные расходы

В мелкооптовые цены реализации не включена стоимость доставки топлива. По данным,

приведенным в статье "Основные факторы, используемые при оценке АЗС", Г.Л. Попкова, А.Н. Дахновец,

Р.В. Мельничук, стр. 50¹⁴, стоимость доставки топлива для Москвы и Московской области по состоянию на

2017 год составляла: максимальное значение 0,76 руб. за 1 л, минимальное 0,30 руб., среднее значение

0,53 руб. и медиана 0,54 руб. Ниже приведены рыночные данные, из которых видно, что цифры, указанные

в статье, соответствуют реалиям рынка на дату оценки.

По данным компании «Поставком»¹⁵ стоимость доставки нефтепродуктов на дату оценки по

Москве и области колеблется от 0,45 до 1,7 руб./литр в зависимости от расстояния.

Г.Л Попкова, А.Н. Дахновец, Р.В. Мельничук "Основные факторы, используемые при оценке АЗС".

http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Articles/AZS.pdf.

¹⁵ https://www.postavcom.ru/services/uslugi-po-perevozke-topliva/

Стр. 46

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

Рисунок 7. Стоимость доставки нефтепродуктов по Москве и области

Источник: компания «Поставком» https://www.postavcom.ru/services/uslugi-po-perevozke-topliva/

По данным Заказчика расстояние от нефтебазы до АЗС составляет 42 км. По вышеприведенной

таблице стоимость доставки составит 0,5 руб./литр (для Москвы и области).

Поскольку Заказчиком не было предоставлено данных о стоимости доставки топлива в

Алтайском крае, то к расчетам принято среднее значение 0,63 руб./л (по данным, приведенным в статье

"Основные факторы, используемые при оценке АЗС", Г.Л. Попкова, А.Н. Дахновец, Р.В. Мельничук, стр.

50¹⁶) проиндексированное на дату оценки на индекс потребительских цен (ИПЦ). Индексация данного

показателя на протяжении прогнозного периода проводилась по данным ИПЦ.

В данном случае оценщик исходил из допущения, что стоимость перевозки нефтепродуктов

зависит, в первую очередь, от расстояния, поэтому она приблизительно одинакова на всей территории

РФ. Это подтверждается данными компании «КБ Прогресс», расположенной в г. Липецке¹⁷.

Расчет транспортных расходов произведен путем умножения рассчитанного суммарного

годового объема приобретения топлива (всех марок) на удельную стоимость доставки одного литра

топлива.

Таблица 25. Расчет транспортных расходов

16.07.2018-

Наименование

2017

2018

2019

2020

2021

ПП

31.12.2018

Индекс периода

1,00

0,54

1,00

Темп роста цен

3,9%

2,1%

4,5%

4,7%

4,3%

Объем реализации, л.

709 804

1 236 496

1 261 226

1 286 450

1 312 179

Аи-92

459 604

840 498

857 308

874 454

891 943

Аи-95

126 161

200 251

204 256

208 341

212 508

Аи-98

7 060

10 525

10 736

10 950

11 169

Дизельное топливо

116 980

185 222

188 926

192 705

196 559

Транспортные расходы,

474 385

845 795

903 258

960 940

1 020 345

руб.

Удельная

стоимость

0,63

0,65

0,67

0,68

0,72

0,75

0,78

доставки, руб./л

Источник: расчет Оценщика

Определение постоянных расходов

В качестве условно-постоянных расходов рассмотрены:

 налог на имущество;

 арендная плата за земельный участок;

Г.Л Попкова, А.Н. Дахновец, Р.В. Мельничук "Основные факторы, используемые при оценке АЗС".

http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Articles/AZS.pdf.

¹⁷ http://kb-progress.ru/tarify-na-perevozku-nefteproduktov

Стр. 47

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

 расходы на страхование;

 заработная плата обслуживающего персонала, включая отчисления с ФОТ (фонда оплаты

труда);

 коммунальные платежи.

Расчет налога на имущество

Согласно закону Алтайского края

«О налоге на имущество организаций на территории

Алтайского края» № 58-3С от 27.11.2003 (с изменениями на 30.11.2017) ставка налога на имущество для

объектов недвижимого имущества составляет 2% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость

недвижимого имущества по данным публичной кадастровой карты составляет 2 174 422,73 руб.¹⁸

Земельный налог

Земельный налог на рассматриваемый земельный участок составляет 1,5% от кадастровой

стоимости на основании Постановления Новоалтайского городского Собрания депутатов Алтайского края

от 18 октября 2005 г. № 43. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 7 496 686,08 руб. ¹⁹

Расходы на страхование

Федеральный закон от 27.07.2010 № 225-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской

ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном

объекте" (ОПО) регулирует размеры страховых сумм и страховые тарифы.

Если разработка декларации промышленной безопасности не предусмотрена, то страховая

сумма определяется на основании следующих условий:

Таблица 26. Минимальная страховая сумма по видам объектов

Наименование

Минимальная страховая сумма, руб.

Опасные объекты промышленности: нефтеперерабатывающие,

50 млн.

нефтехимические и химические

Сети - газоснабжения, газопотребления, межпоселковые газовые

25 млн.

сети

Прочие опасные объекты

10 млн.

Источник: 225-ФЗ от 27.07.2010 г. "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного

объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте"

Страховая сумма не агрегатная, т.е. по каждому страховому случаю в рамках одного договора

страхования может быть произведена выплата размером равным страховой сумме.

Страховые тарифы от 0,02 до 4,94%, среднее значение 2,48%.

Расходы на страхование составят: 10 000 000 * 0,0248 = 248 000 руб.

Расчет заработной платы обслуживающего персонала

Заказчиком были предоставлены данные о расходах на заработную плату персонала АЗС и

страховых взносах с фонда оплаты труда

(согласно проведенному исполнителем анализу, было

установлено, что заработная плата в 1 кв. 2018 г. соответствует среднерыночной показателю заработных

плат в городе Новоалтайске в размере 25 000 руб. в отрасли - транспорт / автосервис). Данный вывод

основан на следующих расчетах и допущениях, а именно: средняя численность персонала - 4 чел.,

заработанная плата 1 сотрудника рассчитывается, как - 294 095 руб. / 3 мес. / 4 чел. = 24 507 руб. / мес.,

что соотве6тствует среднерыночному уровню в размере 25 000 руб.). Ниже представлены данные за 2-4

кв. 2017 года и 1 кв. 2018 года.

Таблица 27. Ретроспективные показатели заработной платы, руб.

2017

2018

Год

Среднее

2 квартал

3 квартал

4 квартал

1 квартал

Заработная плата, руб.

215 570

365 844

309 552

294 095

Отчисления с ФОТ, руб.

57 652

94 506

90 121

89 218

¹⁸ Источник: публичная кадастровая карта https://pkk5.rosreestr.ru

¹⁹ Источник: публичная кадастровая карта https://pkk5.rosreestr.ru

Стр. 48

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

Доля отчислений в заработной

27%

26%

29%

30%

28%

плате

Источник: данные Заказчика, анализ Оценщика

Среднее значение доли социальных отчислений в заработной плате составляет в среднем 28%

на протяжении ретроспективного периода.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2009 № 212-ФЗ (в действующей редакции)

«О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования

Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования», ст.

12,

применяются следующие тарифы страховых взносов, если иное не предусмотрено настоящим

Федеральным законом: Пенсионный фонд Российской Федерации - 22%, Фонд социального страхования

Российской Федерации - 2,9%, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования - от 5,1%.

В соответствии с Федеральным законом от 03.12.2012 № 228-ФЗ "О страховых тарифах на обязательное

социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний на

2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов", для кода ОКВЭД 50.50 "Розничная торговля моторным

топливом" класс профессионального риска - III, размер отчислений - 0,4%.

Как видно из приведенных выше расчетов эффективная ставка ЕСН на оцениваемой АЗС ниже,

чем законодательно установленная. Это говорит о том, что средняя заработная плата на АЗС выше

законодательно установленного расчетного значения, используемого для расчета тарифа страховых

взносов, согласно НК РФ.

Прогноз заработной платы был произведен на основании фактических данных 1 квартала 2018

года с индексацией величины заработной платы на индекс потребительских цен прогнозного периода.

Расчет социальных отчислений с заработной платы был сделан, исходя из средней эффективной ставки

ЕСН на данном предприятии, которая составила 28%.

Коммунальные платежи

Затраты на электроэнергию и теплоснабжение АЗС, суммарно, могут достигать 20% (по данным,

приведенным в статье "Основные факторы, используемые при оценке АЗС", Г.Л. Попкова, А.Н. Дахновец,

Р.В. Мельничук, стр. 50²⁰) в общей массе условно-постоянных затрат АЗС.

Резерв на замещение

Расходы на замещение - это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся

элементов, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания (кровли, покрытий пола);

расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический

ремонт. Данных о дате постройки АЗС Заказчиком предоставлено не было.

Информации о конструктивных элементах объекта Заказчиком предоставлено не было. Для

определения доли быстроизнашивающихся элементов здания был использован аналог здания,

представленный в справочнике: здание блока служебно-вспомогательных помещений²¹, справочник Ко-

Инвест «Сооружения городской инфраструктуры 2014» (код объекта И4.06.001.0001, стр. 289).

Таблица 28. Удельный вес отдельных конструктивных элементов здания

Удельный вес отдельных конструктивных

Конструктивные элементы

элементов, %

Фундаменты

11,10%

Стены наружные с отделкой

15,37%

Внутренние стены и перегородки

6,60%

Перекрытия и покрытия

9,91%

Кровля

4,00%

Проемы

9,01%

Полы

5,01%

Отделочные работы

5,99%

Прочие конструкции

5,01%

Специальные конструкции

0,00%

Отопление, вентиляция и кондиционирование

9,78%

Г.Л Попкова, А.Н. Дахновец, Р.В. Мельничук "Основные факторы, используемые при оценке АЗС".

http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Articles/AZS.pdf.

²¹ Оценщиком был подобран максимально близкий по объемно-планировочным и технико-экономическим параметрам аналог,

позволяющий охарактеризовать структуру конструктивных элементов оцениваемого здания.

Стр. 49

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

Водоснабжение и канализация

10,35%

Электроснабжение и освещение

7,01%

Слаботочные системы

0,86%

Прочие системы и специальное оборудование

0,00%

Итого:

100,00%

Источник: Справочник Ко-инвест «Сооружения городской инфраструктуры 2016»

В следующей таблице представлен расчёт годовых затрат на замещение

быстроизнашивающихся элементов здания в процентах от восстановительной стоимости всего здания.

Таблица 29. Расчёт годовых затрат на замещение быстроизнашивающихся элементов здания в процентах от

восстановительной стоимости всего здания

Наименование

Удельный вес

Продолжительность

Годовые затраты

конструктивных

конструктивного

до капитального

на замещение в

на замещение, %

элементов

элемента, %, (УВ)

ремонта, лет. (n)²²

год, % (ГЗ=1/n)

(УВ*ГЗ)

Кровля

4,00%

15,0

6,67%

0,27%

Полы

5,01%

60,0

1,67%

0,08%

Проемы

9,01%

40,0

2,50%

0,23%

Отделочные работы

5,99%

10,0

10,00%

0,60%

Внутренние сан-тех и

28,00%

20,0

5,00%

1,40%

электрические устройства

Прочие работы

5,01%

40,0

2,50%

0,13%

ИТОГО

2,7%

Источник: расчеты Оценщика

Для расчёта резерва на замещение использованы данные статьи

«Основные факторы,

используемые при оценке АЗС», Г.Л. Попкова, А.Н. Дахновец, Р.В. Мельничук ²³. Площадь территории для

благоустройства рассчитана как площадь участка для АЗС за вычетом площади здания. Площадь

внутренних сетей взята в размере 200 кв. м., так как расстояние от здания АЗС до топливных колонок и

резервуарного парка не превышает 10 м. Резервуарный парк составляет (ориентировочно) 4 резервуара

по 25 куб. м.

Среднее значение величины затрат на строительство приведено по состоянию на 2017 год.

Данная величина была проиндексирована к дате оценки на ИПЦ за 2018 год (поскольку резерв на

замещение рассчитывается как годовая величина).

Таблица 30. Затраты на строительство элементов АЗС, с НДС

Средне

Затраты на

Максимальное

Минимальное

Средне

значение по

Количеств

Наименование

строитель

значение

состоянию на

ство

дату оценки

Строительство

70 000

60 000

65 000

67 535

12,9

871 202

операторной, руб./м2

Благоустройство

600

450

517

537

1 872,00

1 005 569

территории, руб./м2

Строительство

2 100

1 500

1 767

1 836

250

458 978

площадки, руб./м2

Внутренние

сети,

15 500

10 500

12 833

13 333

100

1 333 349

руб./м2

Резервуарный парк,

650 000

580 000

626 667

651 107

2 604 428

руб./шт. до 25 м3

Рабочее

место

600 000

550 000

576 667

599 157

1 198 314

оператора, руб./шт.

ТРК, руб./шт.

410 000

360 000

385 000

400 015

1 600 060

Насосы, руб./шт.

95 000

98 705

1 184 460

Источник: расчеты Оценщика

Источник: Г.Л. Попкова, А.Н. Дахновец, Р.В. Мельничук

«Основные факторы, используемые при оценке АЗС».

http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Articles/AZS.pdf

Источник: Г.Л. Попкова, А.Н. Дахновец, Р.В. Мельничук

«Основные факторы, используемые при оценке АЗС».

http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Articles/AZS.pdf

Стр. 50

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

Таблица 31. Расчёт резерва на замещение

Годовые

Предполагаем

Годовые затраты на

затраты

Затраты на

ый срок

Наименование

замещение в долях от

на

строительство

экономической

затрат на строительство

замещени

жизни, лет

е, руб.

Строительство

операторной,

871 202

0,0270

23 520

руб./м2

Благоустройство

территории,

1 005 569

7,5

0,1333

134 076

руб./м2

Строительство площадки, руб./м2

458 978

7,5

0,1333

61 197

Внутренние сети, руб./м2

1 333 349

0,1000

133 335

Резервуарный парк, руб./шт. до 25

2 604 428

0,0400

104 177

м3

Рабочее

место

оператора,

1 198 314

0,1000

119 831

руб./шт.

ТРК, руб./шт.

1 600 060

0,1429

228 580

Насосы, руб./шт.

1 184 460

0,1429

169 209

Резерв на замещение, руб.

973 924

Источник: расчеты Оценщика

Прочие расходы

Прочих расходов выявлено не было.

6.4.

РАСЧЕТ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ

Величина ставки дисконтирования отражает масштабы возможного риска, связанного с

операциями на рынке недвижимости и деятельностью данного объекта, и учитывает возможность

альтернативных вложений капитала.

Существует несколько методов определения ставки дисконтирования:

 метод кумулятивного построения;

 метод рыночной экстракции;

 метод связных инвестиций или техника инвестиционной группы.

В рамках данной работы был использован метод кумулятивного построения.

Предполагаемый будущий денежный поток дисконтируется

(пересчитывается в текущую

стоимость объекта). Метод кумулятивного построения предполагает, что ставка дисконтирования

включает в себя:

R = Rб + Rликв + Rнед,

Rб

- безрисковая ставка доходности, базовая ликвидная ставка по наиболее надежным

государственным ценным бумагам;

Rликв - поправка на ликвидность объектов недвижимости;

Rнед - поправку за риск инвестирования в недвижимость.

Безрисковая ставка определялась на основании значений бескупонной доходности 5-летних

(прогнозный период) государственных облигаций РФ по данным Центрального Банка России составила

7,45%²⁴.

²⁴ ЦБ РФ. https://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/

Стр. 52

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

Поправка за относительный риск инвестирования в недвижимость (Rнед) определена экспертным

методом. Расчет премии за специфические риски приведен в таблице ниже.

Таблица 32. Поправка за относительный риск инвестирования в недвижимость

Степень риска

№ п/п

Виды рисков

Уровень риска

1,5

2,5

3,5

4,5

Состояние объекта (износ)

статичный

Локальное местоположение

статичный

Обременения, ограничения

низкий

Объемно-планировочные риски

статичный

Количество наблюдений

Взвешенный итог

Сумма взвешенных итогов

Количество рисков

Средневзвешенное

значение

риска

2,38

вложения в конкретный объект, %

Источник: расчет Оценщика

Поправка за необходимость управления Rупр - определяет размеры за риск инвестиционного

менеджмента. Расчет поправки приведен ниже:

Таблица 33. Поправка за относительный риск инвестирования в недвижимость

№

Уровень

Степень риска

Виды рисков

п/п

риска

1,5

2,5

3,5

4,5

Система управления (менеджмент)

низкий

инвестиционными процессами

2 Обеспечение отдачи вложений

низкий

3 Система принятия управленческих решений

низкий

Контроль за принятыми управленческими

низкий

решениями

Система корректировки принятых управленческих

низкий

решений

Количество наблюдений

Взвешенный итог

Сумма взвешенных итогов

Количество рисков

Поправка

за

риск

инвестиционного

менеджмента

отношении

объекта

1,80

недвижимости, %

Источник: расчет Оценщика

Таблица 34. Обоснование выбранных значений степени риска по каждому виду рисков

№ п/п

Виды рисков

Обоснование

Риски присущие объекту недвижимости

Данных о дате постройки здания Заказчиком предоставлено не было. Здание

Состояние объекта (износ)

находится в удовлетворительном состоянии. Уровень риска средний -

статичный.

Объект находится на выезде из города, рядом с трассой. Данная трасса не

Локальное местоположение

является федеральной, загруженность дороги средняя или ниже среднего.

Уровень риска средний - статичный.

Обременения, ограничения

Обременения отсутствуют. Риск оценивается как низкий.

Объемно-планировочные решения соответствуют рыночным требованиям лишь

Объемно-планировочные

частично. Современные объекты АЗС имеют дополнительные помещения для

риски

оказания прочих услуг на АЗС - для магазина, кафе, шиномонтажа. Уровень

риска средний - статичный.

Риски инвестиционного менеджмента

Оцениваемый объект представляет собой небольшую АЗС с невысокими

Система управления

показателями пролива топлива в силу средней загруженности трассы, рядом с

(менеджмент)

которой он располагается.

Стр. 54

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

№ п/п

Виды рисков

Обоснование

инвестиционными

Данный тип объектов, по мнению Оценщика, не требует комплексной системы

процессами

управления. Риск оценивается как минимальный.

Обеспечение отдачи

Рынок АЗС характеризуется высокой отдачей на вложенный капитал. Риск

вложений

оценивается низкий.

Оцениваемый объект представляет собой небольшую АЗС с невысокими

показателями пролива топлива в силу средней загруженности трассы, рядом с

Система принятия

которой он располагается.

управленческих решений

Данный тип объектов, по мнению Оценщика, не требует комплексной системы

управления. Риск оценивается как минимальный.

Оцениваемый объект представляет собой небольшую АЗС с невысокими

Контроль за принятыми

показателями пролива топлива в силу средней загруженности трассы, рядом с

управленческими

которой он располагается.

решениями

Данный тип объектов, по мнению Оценщика, не требует комплексной системы

управления. Риск оценивается как минимальный.

Оцениваемый объект представляет собой небольшую АЗС с невысокими

Система корректировки

показателями пролива топлива в силу средней загруженности трассы, рядом с

принятых управленческих

которой он располагается.

решений

Данный тип объектов, по мнению Оценщика, не требует комплексной системы

управления. Риск оценивается как минимальный.

Источник: анализ Оценщика

Таблица 35. Расчет ставки дисконтирования

Наименование

Значение

Срок экспозиции, мес.

Безрисковая ставка

7,45%

Надбавка на низкую ликвидность

4,97%

Надбавка за инвестиционный менеджмент

1,80%

Надбавка на риск, в т.ч.:

2,38%

- R недвиж

0,00%

- R сегмента

0,00%

- R объекта

2,38%

Ставка дисконтирования, r

16,59%

Источник: расчеты Оценщика

Долгосрочный темп роста был принят на уровне ИПЦ постпрогнозного периода в размере 4,3%

(по данным EIU).

6.5.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

ТЕМПОВ

РОСТА

ПОСТПРОГНОЗНОМ ПЕРИОДЕ

Помимо расчета денежных потоков в прогнозном периоде необходимо также определить

стоимость объекта в постпрогнозном периоде.

В качестве показателя темпов роста денежных потоков в постпрогнозном периоде принят прогноз

индекса потребительских цен. Долгосрочный темп роста был принят на уровне ИПЦ постпрогнозного

периода в размере 4,3% (по прогнозу "The Economist Intelligence Unit Limited"²⁶).

6.6.

РАСЧЕТ ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ ДЕНЕЖНЫХ

ПОТОКОВ И СТОИМОСТИ В ПОСТПРОГНОЗНОМ ПЕРИОДЕ

При оценке методом дисконтированных денежных потоков вся будущая жизнь оцениваемого

объекта разбивается на два периода: прогнозный, длительность которого обычно не превышает десяти

²⁶ The Economist Intelegence Unit (EIU), март 2018 года.

Стр. 55

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

лет, и постпрогнозный, длительность которого не ограничивается во времени. В течение прогнозного

периода денежные потоки изменяются в соответствии с прогнозом, а в течение постпрогнозного они либо

остаются на уровне последнего года прогнозного периода, либо продолжают расти с постоянным очень

умеренным темпом, либо определяется стоимость продажи. При этом, в любом случае, расчет строится

таким образом, что в конце прогнозного периода как бы происходит продажа оцениваемого объекта,

сопровождающаяся возвратом вложенных в него средств (реверсия), для чего определяется стоимость

денежных потоков всего постпрогнозного периода - Rev. Эта стоимость, называемая в профессиональной

оценке терминальной или остаточной, рассчитывается по формулам прямой капитализации, либо как

стоимость в случае продажи или завершения деятельности.

При осуществлении дисконтирования спрогнозированного денежного потока, учитывался тот

факт, что доходы и расходы от объекта поступают равномерно в течение года, поэтому дисконтирование

потоков произведено на середину периода.

Расчет фактора текущей стоимости (дисконт-фактора) для денежных потоков осуществляется по

формуле:



;



где

i 1

(1





n1

(1

- фактор текущей стоимости (дисконтный множитель на конец периода); R - ставка

дисконтирования; Ti - продолжительность i-го периода.

Далее определенный таким образом фактор текущей стоимости умножается на величину

денежного потока в прогнозном периоде за соответствующий год. В результате получается приведенный

к текущей стоимости чистый денежный поток по каждому году прогнозного периода.

Стоимость в постпрогнозном периоде представляет собой сумму денежных средств, за которую

можно было бы продать имущество по истечении прогнозных лет работы. В данном случае для

определения стоимости в постпрогнозном периоде использовалась модель Гордона.

Определение стоимости в постпрогнозный период по модели Гордона основано на предпосылке

о том, что объект способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что

после окончания прогнозного периода доходы стабилизируются, и далее будут иметь место стабильные

долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.

Согласно модели Гордона денежный поток постпрогнозного периода капитализируется в

показатель стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между

ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста.

Формула модели:

ДП

t1



term

R_i



где

Vterm - терминальная стоимость; ДПt+1 - денежный поток в первый год постпрогнозного периода;

Ri - ставка дисконтирования; g - долгосрочные темпы роста денежного потока.

Допущениями являются:

 темпы роста денежного потока стабильны;

 капитальные вложения в постпрогнозном периоде равны амортизационным отчислениям;

 темпы роста денежного потока не превышают ставки дисконтирования.

Полученная величина от дисконтирования стоимости в постпрогнозном периоде прибавляется к

приведенному чистому денежному потоку, определенному за прогнозный период.

Стр. 56

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

Таблица 36. Расчет рыночной стоимости АЗС

Наименование

16.07.2018-31.12.2018

2019

2020

2021

ПП

Индекс периода

0,54

1,00

Темп роста цен

2,1%

4,5%

4,7%

4,3%

4,1%

Объем реализации, л.

709 804

1 236 496

1 261 226

1 286 450

1 312 179

Аи-92

459 604

840 498

857 308

874 454

891 943

Аи-95

126 161

200 251

204 256

208 341

212 508

Аи-98

7 060

10 525

10 736

10 950

11 169

Дизельное топливо

116 980

185 222

188 926

192 705

196 559

Цены реализации, руб./л.

Аи-92

41,91

43,80

45,86

47,83

49,79

Аи-95

43,85

45,83

47,98

50,04

52,10

Аи-98

47,94

50,09

52,45

54,70

56,95

Дизельное топливо

46,25

48,33

50,61

52,78

54,95

Валовая выручка, руб.

30 544 937

55 469 587

59 238 195

63 021 119

66 917 084

Аи-92

19 263 391

36 813 089

39 314 172

41 824 768

44 410 371

Аи-95

5 532 545

9 176 779

9 800 249

10 426 086

11 070 636

Аи-98

338 413

527 242

563 089

599 009

636 039

Дизельное топливо

5 410 587

8 952 476

9 560 685

10 171 256

10 800 038

Средняя маржинальная доходность, %

Аи-92

10%

Аи-95

13%

Аи-98

Дизельное топливо

Валовая прибыль, руб.

3 043 505

5 532 271

5 908 134

6 285 424

6 673 990

Аи-92

1 936 694

3 701 098

3 952 551

4 204 960

4 464 910

Аи-95

705 957

1 170 965

1 250 520

1 330 378

1 412 623

Аи-98

31 588

49 214

52 560

55 913

59 369

Дизельное топливо

369 265

610 994

652 503

694 174

737 087

Дополнительный доход, руб.

48 542

90 870

92 798

98 392

104 475

Дополнительный доход, %

1,6%

ИТОГО ДОХОДЫ

3 092 047

5 623 141

6 000 932

6 383 817

6 778 465

РАСХОДЫ

Транспортные расходы, руб.

474 385

845 795

903 258

960 940

1 020 345

Удельная стоимость доставки, руб./л

0,67

0,68

0,72

0,75

0,78

Условно-постоянные расходы, за исключением

1 550 109

3 531 037

3 673 265

3 809 503

3 944 991

коммунальных платежей, руб./год

Налог на недвижимое имущество, руб./год

43 488

Стр. 57

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АЗС

Наименование

16.07.2018-31.12.2018

2019

2020

2021

ПП

Кадастровая стоимость недвижимого

2 174 423

имущества, руб.

Ставка налога на имущество

2,0%

Налог на земельный участок под АЗС, руб./год

112 450

Кадастровая стоимость, руб.

7 496 686,08

Ставка налога

1,5%

Расходы на страхование, руб./год

248 000

Заработная плата персонала, руб./год

653 208

1 255 163

1 314 155

1 370 664

1 426 861

Отчисления с ФОТ

28,0%

Отчисления с ФОТ, руб./год

182 941

351 528

368 049

383 875

399 614

Доля коммунальных платежей в структуре условно-

20%

постоянных расходов

Коммунальные платежи, руб.

310 022

502 657

521 536

539 620

557 604

Резерв на замещение, руб.

529 655

1 017 751

1 065 585

1 111 406

1 156 973

Прочие расходы, руб.

ИТОГО РАСХОДЫ

2 554 149

5 394 583

5 642 109

5 881 849

6 122 310

Чистый операционный доход от АЗС, руб.

537 899

228 558

358 824

501 968

656 155

Ставка дисконтирования

16,6%

Коэффициент дисконтирования

0,9199

0,8577

Коэффициент дисконтирования

0,9591

0,8520

0,7307

0,6267

0,5804

Дисконтированный чистый операционный доход,

515 910

194 721

262 202

314 608

руб.

Сумма чистого дисконтированного дохода, руб.

1 287 441

Ставка дисконтирования

16,6%

Долгосрочный темп роста

4,1%

Стоимость реверсии, руб.

3 049 350

Рыночная стоимость, руб.

4 337 000

Источник: расчеты Оценщика

Стр. 58

7. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Целью сведения результатов используемых подходов являются определение преимуществ и

недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки. В зависимости от конкретной ситуации,

результаты каждого из подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор

итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее

достоверности.

При определении рыночной стоимости АЗС был использован доходный подход, при оценке

земельного участка - сравнительный подход.

Таблица 37. Расчет итоговой рыночной стоимости недвижимого имущества

Рыночная стоимость,

Рыночная

рассчитанная в

стоимость,

Рыночная

Объект оценки

рамках

рассчитанная в

стоимость,

сравнительного

рамках доходного

рамках затратного

руб.

подхода, руб.

Вес подхода

100%

Сооружение

(стационарная

автозаправочная станция), общей

площадью 12,9 кв. м., и земельный

участок,

общей

площадью

1 872 кв. м., категория земель: земли

Обоснованный

Обоснованный отказ

4 337 000

населенных пунктов, назначение

отказ

под стационарную автозаправочную

станцию, расположенные по адресу:

Алтайский край, г. Новоалтайск, ул.

Переездная, д. 2б.

Итого

4 337 000

Источник: расчеты Оценщика