ОТЧЕТ № 1453 об определении рыночной арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенные по адресу: Татарстан, г. Нижнекамск

По Вашему запросу и в соответствии с договором нами была произведена оценка размера

рыночной арендной платы за нежилые помещения, площадью 2 843,4 кв.м, расположенные по

адресу: Республика Татарстан, г. Нижнекамск, площадь им. Н.В. Лемаева, д. 14.

Предлагаемый Вашему вниманию отчет об оценке содержит описание объекта оценки,

собранную нами фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование

полученных результатов, а также ограничительные условия и сделанные допущения. Оценка

произведена по состоянию на

16 сентября

2019 года и выполнена в соответствии с

требованиями Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в

Российской Федерацииª и Федеральных стандартов оценки ФСО

№1,

№2,

№3 и №7

утвержденных Приказами Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, №298, №299 и от

25.09.2014 №611. Проверка правового положения объекта не проводилась.

Выводы, содержащиеся в Отчете, получены в результате расчетов, сделанных нами,

исходя из нашего опыта и профессиональных знаний, на основе информации, полученной в

результате исследований рынка, интервью со специалистами различных организаций, на основе

предоставленной нам технической, правоустанавливающей и иной документации.

Описание оцениваемого объекта, информация и ее источники, анализ и методика

расчетов, использованные для оценки стоимости, приведены в соответствующих разделах

Отчета.

На основании анализа полученной информации и проведенных расчетов, представленных

в Отчете, мы пришли к выводу, что по состоянию на дату оценки:

дневной размер рыночной арендной платы за рассматриваемые помещения составляет:

73 745 (Семьдесят три тысячи семьсот сорок пять) рублей,

почасовой размер рыночной арендной платы за рассматриваемые помещения составляет:

6 145 (Шесть тысяч сто сорок пять) рублей.

Примечание: Размер рыночной арендной платы указан с учетом налога на добавленную стоимость (НДС);

61 454 руб./день (сумма без НДС), 12 291 руб.(НДС);

5 121 руб./час (сумма без НДС), 1 024 руб. (НДС);

Почасовой размер рыночной арендной платы рассчитан исходя из 12-ти часового рабочего дня.

Отчет об оценке рыночной стоимости

СОДЕРЖАНИЕ

Основные факты и выводы

Задание на оценку

2.1

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

2.2

ПРАВА, УЧИТЫВАЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ОГРАНИЧЕНИЯ (ОБРЕМЕНЕНИЯ) ЭТИХ ПРАВ, В ТОМ ЧИСЛЕ В

ОТНОШЕНИИ КАЖДОЙ ИЗ ЧАСТЕЙ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.3

ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ

2.4

ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

2.5

ВИД СТОИМОСТИ

2.6

ДАТА ОЦЕНКИ

2.7

СРОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

2.8

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ, НА КОТОРЫХ ДОЛЖНА ОСНОВЫВАТЬСЯ ОЦЕНКА

Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Заявление о соответствии

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки 10

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием

источников их получения

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и

качественные характеристики объекта оценки

Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснования их применения

Применяемая терминология

10. Последовательность определения стоимости объекта оценки, содержание и объем работы,

осуществленной при проведении оценки

11. Описание объекта оценки

11.1 СВЕДЕНИЯ ОБ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВАХ, ОБРЕМЕНЕНИЯХ, СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ

11.2 ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ ЗАКАЗЧИКОМ ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

11.3 РЕКВИЗИТЫ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА - БАЛАНСОДЕРЖАТЕЛЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

11.4 КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

11.5 ИЗНОС И УСТАРЕВАНИЯ

11.6 ИНФОРМАЦИЯ О ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

11.7 МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

11.8 АНАЛИЗ ДОСТАТОЧНОСТИ И ДОСТОВЕРНОСТИ ИНФОРМАЦИИ

12. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

13. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих

факторов

14. Описание процесса оценки в части применения подходов с приведением расчетов или

обоснованием отказа от применения подходов к оценке объекта оценки

14.1 ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

14.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

15. Согласование результатов и заключение о величине арендной платы

16. Фотографии объекта оценки

ПРИЛОЖЕНИЯ

КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ ЗАКАЗЧИКОМ

КОПИИ ДОКУМЕНТОВ ИСПОЛНИТЕЛЯ/ОЦЕНЩИКА

стрǤ 3

Отчет об оценке рыночной стоимости

Основные факты и выводы

Основание для проведения оценки

Договор на оказание услуг по оценке № 1453 от 16.09.2019 г.

между Заказчиком - МАУ «Дом народного творчестваª и Исполнителем - ООО «ª

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки представлен правом владения и пользования арендуемым объектом недвижимости -

нежилыми помещениями, общей площадью 2 843,4 кв.м, расположенные по адресу: Республика

Татарстан, г. Нижнекамск, площадь им. Н.В. Лемаева, д. 14.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

При определении размера рыночной арендной платы, оценщиком была изучена возможность

применения затратного, сравнительного и доходного подходов. Ниже отражены результаты.

Затратный подход - не применим. Обоснован отказ от использования.

Сравнительный подход:

- дневной размер рыночной арендной платы - 73 745 руб.

- почасовой размер рыночной арендной платы - 6 145 руб.

Доходный подход - не применим. Обоснован отказ от использования.

Итоговая величина стоимости объекта оценки

Таблица 1.1. Итоговая величина стоимости объекта оценки (результаты оценки)

Наименование

Размер

Удельный

Размер

помещения

Номер

рыночной

показатель

рыночной

№

(по данным технического

помещения

Площадь,

(по плану

арендной

п/п

паспорта БТИ), а также

кв.м.

технического

платы,

предполагаемый вид

паспорта БТИ)

руб./месяц

руб./кв.м

руб./день

руб./час

использования

Помещения, расположенные в подвале

Аккумуляторная

9,6

1 757

183

116

Костюмерная

8,3

2 357

284

155

Коридор

30,9

5 655

183

372

ИТОГО:

48,8

9 769

643

Помещения, расположенные на первом этаже

Кассовая зона

77,8

19 761

254

1 299

108

Душевая

4,6

1 168

254

Гримерная №1

7,7

3 034

394

199

Гримерная №2

16,4

6 462

394

425

Гримерная №3

15,2

5 989

394

Склад

80,8

31 835

394

2 093

174

Сцена

319,7

164 006

513

10 784

899

Зрительный зал

411,3

210 997

513

13 874

1 156

Вестибюль

535,9

202 570

378

13 320

1 110

Гардероб

68,2

17 323

254

1 139

ИТОГО:

1537,6

663 145

43 604

3 633

Помещения, расположенные на втором этаже

Фойе

259,1

91 203

352

5 997

500

Зрительный зал

188,8

83 261

441

5 475

456

Коридор

116,4

25 492

219

1 676

140

Гостевая

68,9

25 149

365

1 654

138

Кабинет

32,2

11 753

365

773

ИТОГО:

665,4

236 857

15 575

1 298

стрǤ 4

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 1.1. Продолжение

Наименование

Размер

Удельный

Размер

Номер

помещения

рыночной

показатель

рыночной

№

(по данным технического

помещения

Площадь,

арендной

паспорта БТИ), а также

(по плану

п/п

кв.м.

технического

платы,

предполагаемый вид

паспорта БТИ)

руб./месяц

руб./кв.м

руб./день

руб./час

использования

Помещения, расположенные на третьем этаже

Раздевалка

9,7

3 541

365

233

Раздевалка

8,2

2 993

365

197

Многофункциональный зал

222,9

78 461

352

5 159

430

Подсобная комната

5,5

2 008

365

132

Студия

16,7

6 096

365

401

Кабинет

23,5

8 578

365

564

Кабинет

10,4

3 796

365

250

Кабинет

32,9

12 009

365

790

Кабинет

23,6

8 614

365

566

Кабинет

44,3

16 170

365

1 063

Кабинет

22,0

8 030

365

528

Кабинет

21,9

7 994

365

526

Кабинет

32,9

12 009

365

790

Раздевалка

7,8

2 847

365

187

Раздевалка

8,0

2 920

365

192

Балетный зал

101,3

35 658

352

2 345

195

ИТОГО:

591,6

211 719

13 923

1 160

ВСЕГО:

2 843,4

1 121 490

73 745

6 145

Примечание: Размер рыночной арендной платы указан с учетом налога на добавленную стоимость (НДС);

61 454 руб./день (сумма без НДС), 12 291 руб.(НДС);

5 121 руб./час (сумма без НДС), 1 024 руб. (НДС);

Почасовой размер рыночной арендной платы рассчитан исходя из 12-ти часового рабочего дня.

Оценку выполнил и подготовил отчет:

Оценщик I категории

АǤФǤ Халилов

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

- недопустимо иное использование результатов оценки, в том числе итоговой величины стоимости

объекта оценки, а также любых промежуточных результатов, полученных в ходе настоящей оценки,

кроме специально установленных предполагаемым использованием результатов оценки;

- полученная итоговая рыночная стоимость является профессиональным мнением Оценщика, и не

является гарантией того, что объект оценки будет реализован по указанной рыночной стоимости;

- итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой

для целей совершения сделки с объектом оценки, если со дня составления отчета об оценке до дня

совершения сделки с объектом оценки или дня представления публичной оферты прошло не более 6

месяцев.

стрǤ 5

Отчет об оценке рыночной стоимости

Задание на оценку

2.1

Объект оценки

Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из

его частей

Объект оценки представлен правом владения и пользования арендуемым объектом недвижимости

- нежилыми помещениями, общей площадью 2 843,4 кв.м, расположенные по адресу: Республика

Татарстан, г. Нижнекамск, площадь им. Н.В. Лемаева, д. 14.

Таблица 2.1. Описание объекта оценки

Наименование помещения

№

Номер помещения

Площадь,

(по данным технического паспорта БТИ), а также

(по плану технического

п/п

кв.м.

паспорта БТИ)

предполагаемый вид использования

Помещения, расположенные в подвале

Аккумуляторная

9,6

Костюмерная

8,3

Коридор

30,9

ИТОГО:

48,8

Помещения, расположенные на первом этаже

Кассовая зона

77,8

Душевая

4,6

Гримерная №1

7,7

Гримерная №2

16,4

Гримерная №3

15,2

Склад

80,8

Сцена

319,7

Зрительный зал

411,3

Вестибюль

535,9

Гардероб

68,2

ИТОГО:

1537,6

Помещения, расположенные на втором этаже

Фойе

259,1

Зрительный зал

188,8

Коридор

116,4

Гостевая

68,9

Кабинет

32,2

ИТОГО:

665,4

Помещения, расположенные на третьем этаже

Раздевалка

9,7

Раздевалка

8,2

Многофункциональный зал

222,9

Подсобная комната

5,5

Студия

16,7

Кабинет

23,5

Кабинет

10,4

Кабинет

32,9

Кабинет

23,6

Кабинет

44,3

Кабинет

22,0

Кабинет

21,9

Кабинет

32,9

Раздевалка

7,8

Раздевалка

8,0

Балетный зал

101,3

ИТОГО:

591,6

ВСЕГО:

2 843,4

стрǤ 6

Отчет об оценке рыночной стоимости

Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для

оценщика документы, содержащие такие характеристики

Документы, предоставленные Заказчиком:

технический паспорт нежилого здания, выданный Нижнекамским подразделением

Набережночелнинского филиала АО «БТИ РТª, паспорт составлен по состоянию на 27.03.2019 г.

- выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и

зарегистрированных правах на объект недвижимости, от 15.03.2018 г.

2.2

Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих

прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки

Объект недвижимого имущества, по которому определяется величина рыночной арендной платы,

принадлежит на праве оперативного управления МАУ

«Дом народного творчестваª, ИНН

1651081682. В целях настоящей оценки учитывается право владения и пользования объектом

оценки без учета каких-либо ограничений (обременений) этих прав.

2.3

Цель оценки

Целью оценки в рамках настоящего Отчета является определение размера рыночной арендной

платы за нежилые помещения

2.4

Предполагаемое использование результатов оценки

Предполагается, что результаты оценки будут использованы Заказчиком для принятия

управленческих решений при заключении договора аренды в соответствии с действующим

законодательством. Недопустимо иное использование результатов оценки, в том числе итоговой

величины стоимости объекта оценки, а также любых промежуточных результатов, полученных в

ходе настоящей оценки, кроме специально установленных предполагаемым использованием

результатов оценки.

2.5

Вид стоимости

В рамках настоящей оценки определялась рыночная стоимость.

2.6

Дата оценки

Датой определения стоимости объекта оценки является 16.09.2019 г.

2.7

Срок проведения оценки

10 (Десять) рабочих дней с даты подписания технического задания и предоставления всей

необходимой информации с учетом условий раздела 1 договора.

Дата обследования объекта оценки - по состоянию на дату оценки.

2.8

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

•

Размер рыночной арендной платы указывается с учетом налога на добавленную стоимость (НДС).

•

Почасовой размер рыночной арендной платы рассчитывается исходя из 12-и часового рабочего

дня;

•

Сверх арендной платы арендатор обязуется возмещать собственнику

(балансодержателю)

фактические затраты по коммунальным услугам

(например, пропорционально занимаемым

площадям), затраты по содержанию здания (помещения), производимые со стороны арендодателя,

однако затраты по налогу на имущество, налогу на землю, амортизационные отчисления и прочие

расходы арендодателя включены в арендную плату.

•

Указание о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость объекта

оценки - не требуется.

•

Прочие допущения и ограничения формулируются Оценщиком, исходя из поставленной цели

оценки, предполагаемого использования результатов оценки, а также специфики объекта оценки,

и указываются в соответствующих разделах Отчета об оценке.

стрǤ 7

Отчет об оценке рыночной стоимости

Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Заказчик оценки

Муниципальное автономное учреждение «Дом народного творчестваª

ИНН 1651081682 КПП 165101001 ОГРН 1181690008521

Дата присвоения ОГРН - 02.02.2018 г.

Адрес: 423576, Республика Татарстан, г. Нижнекамск, площадь им. Н.В. Лемаева, д. 14

Тел.: 8 (8555) 43-79-30, 36-04-56

E-mail: kultura-nk@ya.ru

Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор

Общество с ограниченной ответственностью «ª

ИНН 1651073917 КПП 165101001

ОГРН 1151651000511, дата присвоения ОГРН - 20.02.2015

Юридический адрес: 423570, Республика Татарстан, г. Нижнекамск, ул. Сююмбике, д. 63, кв. 231

Фактический адрес: 420064, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Баки Урманче, д. 7, оф. 7

Тел.: 8-917-905-51-55, 8-987-214-40-40

Интернет-сайт: www.adlocenka.ru Электронная почта: adlocenka@gmail.com

Сведения о страховании гражданской ответственности оценочной организации

Гражданская ответственность юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой

договор, застрахована в АО «АльфаСтрахованиеª:

страховой полис от 08.04.2019г. № 4991R/776/00003/19, период действия страхового полиса:

с 13.04.2019г. по 12.04.2020г., страховая сумма 5 000 000 (Пять миллионов) рублей

Оценщик, работающий на основании трудового договора

Халилов Адель Фаридович

Место нахождения оценщика

420064, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Баки Урманче, д. 7, оф. 7

Телефон оценщика, адрес электронной почты

8-917-905-51-55, adel8lilov@gmail.com

Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков

Саморегулируемая организация «Союз «Федерация Специалистов Оценщиковª (СРО «СФСОª),

№0017 от 23.12.2016 в едином государственном реестре саморегулируемых организаций

оценщиков. Адрес: 109147, г. Москва, ул. Марксистская, дом 34, корп. 10.

Дата включения Оценщика в реестр членов СРО - 09.06.2018,

№ согласно реестру - 598, реестр членов СРО «СФСОª представлен на сайте http://www.fsosro.ru

Образовательное учреждение, серия, номер и дата выдачи документа, подтверждающего

получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

Институт экономики, управления и права (г. Казань), диплом о высшем профессиональном

образовании по переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса),

ПП-II № 079226 от 27 июня 2013 г.

Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика

Гражданская ответственность при осуществлении профессиональной деятельности застрахована в

СПАО «Ингосстрахª, страховой полис №433-548-077248/18 от 08.11.2018,

лимит ответственности 300 000 (Триста тысяч) рублей,

период действия страхового полиса: с 08.11.2018г. по 07.11.2019г.

Сведения о квалификационном аттестате в области оценочной деятельности

Направление оценочной деятельности «Оценка недвижимостиª, №010908-1 от 17.04.2018г.

Направление оценочной деятельности «Оценка движимого имуществаª, №013175-2 от

13.06.2018г.

Стаж работы в оценочной деятельности

с 01.10.2007г.

стрǤ 8

Отчет об оценке рыночной стоимости

Сведения о привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке

сторонних организациях и специалистов

Сторонние организации и специалисты не привлекались

Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил

трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 закона об

оценочной деятельности

Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор -

ООО «ª, а также оценщик Халилов Адель Фаридович не являются

учредителями, собственниками, акционерами, должностными лицами или работником

юридического лица - Заказчика, не являются лицом, имеющим имущественный интерес

в объекте оценки, либо не состоят с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Заявление о соответствии

Подписавший данное заключение Оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с

имеющимися у него данными:

• Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.

• Приведенные в Отчете анализ, мнения и заключения действительны строго в пределах

ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.

• Оценщики и специалисты не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в

оцениваемом имуществе, и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к

участвующим сторонам.

• Вознаграждение оценщиков не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий,

которые могут наступить в результате использования Заказчиком и (или) третьими лицами

выводов и заключений, содержащихся в Отчете.

• Оценка была осуществлена, а Отчет составлен в соответствии с действующим законодательством

РФ, федеральными стандартами оценки, стандартами саморегулируемой организации Оценщика.

• Приведенные в Отчете факты, на основании которых проводился анализ, делались предположения

и выводы, были собраны оценщиками с наибольшей степенью использования их знаний и умений,

и являются, на взгляд оценщиков, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

• Рыночная стоимость признается действительной на дату оценки.

Оценщик

АǤФǤ Халилов

стрǤ 9

Отчет об оценке рыночной стоимости

Допущения и ограничительные условия, использованные

оценщиком при проведении оценки

•

Настоящий отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета не могут

являться самостоятельными документами.

•

Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета были получены из

открытых электронных баз и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются

сведения о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки и интервью со

специалистами ведущих столичных агентств недвижимости и по мнению Оценщика считаются

надежными и достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную

точность. Поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации,

используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации

и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. Пользователь Отчёта, при

желании, может самостоятельно ознакомиться с данной информацией по адресам и ссылкам,

указанным в Отчете.

•

Оценщик не осуществлял проверку достоверности права собственности (права требования) на

Объект оценки. Оцениваемое право предполагается свободным от каких-либо претензий и

ограничений, кроме оговоренных в настоящем отчете.

•

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это

предусмотрено Договором на проведение оценки.

•

Мнение Оценщика относительно стоимости Объекта оценки действительно только на дату оценки,

и лишь для целей и функций, указанных в данном отчете. Оценщик не принимает на себя

ответственность за изменение социальных, экономических, юридических и природных условий и

иных факторов, которые могут возникнуть после даты оценки и повлиять на стоимость объекта

оценка.

•

Итоговая величина стоимости Объекта оценки, указанная в Отчете об оценке, может быть

признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты

составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты

представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев;

•

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости Объекта

оценки и не является гарантией того, что Объект оценки перейдет из рук в руки по цене, равной

указанной в отчете

•

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на

стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению

подобных факторов.

•

В расчетных таблицах и формулах, представленных в настоящем Отчете, могут приводиться

округленные значения показателей. Итоговые значения показателей также могут быть

округленными.

•

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу

составленного отчета или оцененного имущества, кроме как официального вызова суда.

•

В соответствии с установленными профессиональными стандартами Оценщик сохранит

конфиденциальность в отношении информации, полученной и

(или) рассчитанной в ходе

исследования в соответствии с задачами оценки.

•

Оценщик не проводил исследований на предмет присутствия или иного влияния токсических или

опасных веществ на Объект оценки и поэтому не может высказать утверждения относительно

потенциального воздействия на оценку. Поэтому для цели настоящей оценки оценщиком было

принято допущение, что никаких токсических, опасных или вредоносных веществ не присутствует

внутри объекта или на территории Объекта оценки. Любое последующее выявление таких веществ

может оказывать значительное влияние на стоимость.

•

Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из

предоставленных Заказчиком копий документов и информации, ответственность за достоверность

которых несет Заказчик.

•

Оценщик, не приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его

мнению, может находиться стоимость Объекта оценки.

стрǤ 10

Отчет об оценке рыночной стоимости

•

Учитываемые условия аренды в отчете:

- размер рыночной арендной платы указывается с учетом налога на добавленную стоимость

(НДС).

- почасовой размер рыночной арендной платы рассчитывается исходя из 12-и часового рабочего

дня;

- сверх арендной платы арендатор обязуется возмещать собственнику

(балансодержателю)

фактические затраты по коммунальным услугам

(например, пропорционально занимаемым

площадям), затраты по содержанию здания (помещения), производимые со стороны арендодателя,

однако затраты по налогу на имущество, налогу на землю, амортизационные отчисления и прочие

расходы арендодателя включены в арендную плату.

•

В отчете Оценщик проводит расчет арендной платы за Объект оценки. В соответствии с ФСО №7

п.9, рыночная арендная плата - расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости

может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях.

•

В соответствии с ГК РФ часть 2, статья

606. В результате заключения договора аренды

(имущественного найма), возникает имущественное право владение и пользование. На основании

ГК РФ, ФСО №7 и задания на оценку, Оценщик определяет рыночную арендную плату за Объект

оценки, а именно рыночную стоимость права владения и пользования Объектом оценки без учета

обременения в отчете данного права.

•

Цена, установленная в случае заключения реальной сделки, может значительно отличаться от

стоимости, определенной в настоящем отчете, вследствие таких факторов как: мотивы сторон,

объем и качество рекламы, умение сторон вести переговоры, условия сделки, качество проведения

торгов, и иные существенные факторы, непосредственно относящиеся к Объекту оценки и не

представленные оценщику;

•

Оценщик особо обращает внимание Заказчика на то, что ни одна сделка на рынке не должна

пройти точно по установленной стоимости. Реальные сделки на рынке происходят и должны

происходить по ценам, для которых характерен значительный разброс. Для определения наиболее

точной стоимости объекта оценки рекомендуется провести аукцион по продаже (аренды) данного

имущества.

стрǤ 11

Отчет об оценке рыночной стоимости

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки

данных с указанием источников их получения

Нормативные материалы:

•

Гражданский кодекс Российской Федерации.

•

Федеральный Закон от

29.07.1998

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской

Федерацииª.

Методические и другие материалы:

•

Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Справочник оценщика недвижимости. Том 2. Офисно-торговая

недвижимость и сходные типы объектов, ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и

оценкиª, Нижний Новгород, 2016.

•

Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимостиª: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. -

М: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.

•

Владимиров В.В. Экономика недвижимости (сборник вопросов заданий и тестов): Учебно-

методическое пособие. - Оренбург: ГОУ ОГУ, 2005.

•

Пупенцова С.В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. СПб.: Изд-во Политехн. ун-та, 2006.

•

Бизнес-энциклопедия «Управление коммерческой недвижимостьюª/ под ред. д-ра т.н., проф.

Озерова Е.С. - С-П.: Бониер Бинес Пресс 2007.

•

Оценка недвижимости: учебник / под. ред. д.э.н. профессора А.Г. Грязновой, д.э.н. профессора

М.А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. И доп. - М.: Финансы и статистика, 2007.

•

Озеров Е.С. "Экономический анализ и оценка недвижимости". СПБ.: Издательство "МКС", 2007.

•

С.В. Грибовский Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009.

Основными источниками информации, использованными в Отчете, стали данные открытых

электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о

публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки и интервью со специалистами

ведущих агентств недвижимости. Среди них

- периодические издания

«Из рук в рукиª,

«Нижнекамское Времяª,

«Ваша Газетаª,

«Мир недвижимостиª, а также интернет-сайты:

www.avito.ru, www.domofond.ru, www.irr.ru, www.nk-city.ru и прочие и др.

Перечень документов, используемых оценщиком и

устанавливающих количественные и качественные характеристики

объекта оценки

Документы, предоставленные Заказчиком:

технический паспорт нежилого здания, выданный Нижнекамским подразделением

Набережночелнинского филиала АО «БТИ РТª, паспорт составлен по состоянию на 27.03.2019 г.

- выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и

зарегистрированных правах на объект недвижимости, от 15.03.2018 г.

Оценщик не принимает на себя ответственность в случае ошибок в вышеуказанных документах,

которые Оценщик не мог выявить путем анализа предоставленных данных, так как подобная

экспертиза документов выходит за рамки компетенции Оценщика. Кроме того, юридическая

экспертиза документов, касающихся прав собственности на объект оценки не проводилась.

Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект оценки или за

вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.

Таким образом, оценка проведена с учетом допущения, что информация, полученная Оценщиком

от Заказчика и внешних источников, является достоверной, т.е. соответствует действительности и

позволяет пользователю настоящего Отчета делать правильные выводы о характеристиках и

факторах, исследованных Оценщиком в процессе оценки, и достаточной, т.е. использование

дополнительных сведений не приведет к существенному изменению итоговой величины

стоимости объекта оценки.

В процессе работы по определению величины рыночной стоимости проводились интервью с

экспертами рынка коммерческой недвижимости, изучались публичные источники информации.

Ссылки на источники информации по объектам сравнения, используемым при проведении

расчетов, приведены далее по отчету в соответствующих разделах.

стрǤ 12

Отчет об оценке рыночной стоимости

Применяемые стандарты оценочной деятельности

и обоснования их применения

Краткое

Основание для

Полное наименование

Сведения о принятии

наименование

использования

стандарта

Федеральный стандарт оценки №1

ст. 15 №135-ФЗ "Об

Приказ Минэкономразвития

«Общие понятия оценки, подходы

оценочной

ФСО-1

России от «20ª мая 2015г.

к оценке и требования к

деятельности в РФ"

№297

проведению оценкиª

от 29.07.1998г.

ст. 15 №135-ФЗ "Об

Приказ Минэкономразвития

Федеральный стандарт оценки №2

оценочной

ФСО-2

России от «20ª мая 2015г.

«Цель оценки и виды стоимостиª

деятельности в РФ"

№298

от 29.07.1998г.

ст. 15 №135-ФЗ "Об

Приказ Минэкономразвития

Федеральный стандарт оценки №3

оценочной

ФСО-3

России от «20ª мая 2015г.

«Требования к отчету об оценкеª

деятельности в РФ"

№299

от 29.07.1998г.

ст. 15 №135-ФЗ "Об

Федеральный стандарт оценки

Приказ Минэкономразвития

оценочной

ФСО-7

«Оценка недвижимости

России от «25ª сентября

деятельности в РФ"

(ФСО № 7)ª

2014г. №611

от 29.07.1998г.

Решение Совета Союза

Стандарты и правила оценочной

специалистов оценщиков

Стандарты и

деятельности Союза специалистов

Устав СРО

«Федерация специалистов

правила Союза

оценщиков «Федерация

«СФСОª

оценщиковª, протокол № 2 от

специалистов оценщиковª

03.10.2016 г.

В рамках

настоящего Отчета об оценке определяется размер рыночной

арендной платы за

недвижимое имущество. Общеприменимыми стандартами для всех видов имущества являются

стандарты ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3. Учитывая специфику объекта оценки, также применяется

специализированный стандарт ФСО-7 «Оценка недвижимостиª.

стрǤ 13

Отчет об оценке рыночной стоимости

Применяемая терминология

Данный раздел приводится с целью облегчения понимания терминологии, приводимой в

настоящем отчете об оценке.

«Федеральные стандарты оценки обязательные к применению субъектами оценочной

деятельностиª утвержденные приказами Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, №298, №299.

Оценка

(оценочная деятельность)

- деятельность субъектов оценочной деятельности,

направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Объект оценки

- объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством

Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная арендная плата - расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может

быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях.

Договор аренды - в соответствии с Гражданским кодексом РФ часть 2, статья 606. По договору

аренды

(имущественного найма) арендодатель

(наймодатель) обязуется предоставить арендатору

(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Владение и право пользование - вид имущественных прав, возникающих в результате заключения

договора аренды (имущественного найма).

Оценщик - субъект оценочной деятельности, являющийся юридическим лицом или физическим

лицом

(индивидуальным предпринимателем), деятельность которого регулируется Федеральным

законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерацииª.

Заказчик

- субъект оценочной деятельности, являющийся потребителем услуг по оценке,

оказываемых оценщиком.

Договор об оценке Объекта оценки - соглашение, заключенное в простой письменной форме

между Оценщиком и Заказчиком, об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и

обязанностей, являющееся основанием для проведения оценки Объекта оценки.

Отчет об оценке Объекта оценки - документ, составление оценщиком в письменной форме и

передача Заказчику которого обеспечивает надлежащее исполнение оценщиком своих обязанностей,

возложенных на него договором об оценке Объекта оценки.

Допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или

обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки

оценщиком в процессе оценки.

Метод проведения оценки

- это последовательность процедур, позволяющая на основе

существенной для данного метода информации определить стоимость Объекта оценки в рамках одного

из подходов к оценке

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - это дата, по состоянию на

которую определена стоимость Объекта оценки.

Дата составления отчета - календарная дата составления (написания) отчета.

Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в

результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость Объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату

оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта

оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)".

Итоговая величина стоимости - стоимость Объекта оценки, рассчитанная при использовании

подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в

рамках применения различных подходов к оценке.

Процесс оценки - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный Объект

оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки

действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не

отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана

отчуждать Объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо

осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; Объект оценки представлен на

стрǤ 14

Отчет об оценке рыночной стоимости

открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; (в ред.

Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение

за Объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны

не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Кадастровая стоимость - стоимость, установленная в результате проведения государственной

кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой

стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 ФЗ-135 от 29 июля 1998 года (с

изменениями и дополнениями, актуальными на дату оценки).

Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой

описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и

неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из

которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование

которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением

случаев, установленных федеральными законами.

Улучшения земельного участка

— здания, строения, сооружения, объекты инженерной

инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных

воздействий

(изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные

характеристики земельного участка.

Доходный подход

- совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых

доходов от использования Объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости

Объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Объект-аналог - объект,

сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим

характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на

определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения Объекта оценки

с учетом износа и устареваний.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости,

которое максимизирует ее продуктивность

(соответствует ее наибольшей стоимости) и которое

физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости Объекта оценки) и

финансово оправдано.

Срок экспозиции Объекта оценки - это срок в течение которого Объект оценки может быть

реализован по рыночной стоимости. Данный срок рассчитывается с даты представления на открытый

рынок (публичная оферта) Объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Виды стоимости Объекта оценки:

рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая

стоимость, а также иные стоимости, установленные законодательством.

При определении инвестиционной стоимости - это стоимость Объекта оценки для конкретного

лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования

Объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной

стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не

обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности

инвестиций.

При определении ликвидационной стоимости это расчетная величина, отражающая наиболее

вероятную цену, по которой данный Объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции Объекта

оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец

вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости в

отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств,

вынуждающих продавца продавать Объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

стрǤ 15

Отчет об оценке рыночной стоимости

10. Последовательность определения стоимости объекта оценки,

содержание и объем работы, осуществленной при проведении оценки

Целью оценки является консультирование Заказчика относительно рыночной стоимости услуг по

предоставлению нежилых помещений в аренду.

В целях настоящего отчета под рыночной арендной платой понимается расчетная денежная сумма,

за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных

условиях.

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:

Заключение Договора на проведение оценки составленного в соответствии с требованием

статьи №10 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФª №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, (с

изменениями и дополнениями, актуальными на дату оценки), включающего в себя Задание на

оценку составленного в соответствии с требованием статьи №17 Федерального стандарта

оценки № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки

(ФСО № 1)".

Ознакомление с объектом оценки: получение исходных данных от Заказчика, знакомство с

документацией.

Осмотр Объекта оценки. В процессе осмотра Оценщик сфотографировал Объект оценки,

зафиксировал количественные и качественные характеристики Объекта оценки.

Анализ информации полученной Заказчиком.

Сбор общих данных и их анализ: анализ рынка Объекта оценки, а также анализ политических,

экономических, социальных и других факторов, влияющих на стоимость Объекта оценки.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная

информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другими

объектам. Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации,

консультаций с Заказчиком Объекта оценки, изучением рынка по всемирной сети Интернет и в

СМИ.

Проведения анализа наиболее эффективного использования Объекта оценки.

Оценщик определил подходы и методы для определения стоимости Объекта оценки, а также

их обоснование их применения в настоящем отчете в соответствии с требованиями

федеральными стандартами оценки (ФСО№1, ФСО№2, ФСО№3) утвержденные приказами

Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, №298, №299, ФСО№7 утвержденный приказом

Минэкономразвития РФ от 25.09.2014г.

Оценщик произвел расчет рыночной стоимости Объекта оценки в соответствии с выбранными

подходами (описание метода, алгоритма расчета и сам расчет приведен в соответствующей

главе настоящего отчета).

10. Проведения согласование

(обобщение) результатов применения подходов к оценке и

определение итоговой величины стоимости Объекта оценки.

11. Оценщик составил отчет об оценке в соответствии с требованиями федеральными стандартами

оценки (ФСО№1, ФСО№2, ФСО№3) утвержденные приказами Минэкономразвития РФ от

20.05.2015 г. № 297, №298, №299, ФСО№7 утвержденный приказом Минэкономразвития РФ

от 25.09.2014г.

12. Провел анализ достаточности и достоверности используемой в отчете информации.

стрǤ 16

Отчет об оценке рыночной стоимости

Существенные условия договора аренды

(состав дополнительных услуг, плата за которые

включена в арендную плату, затраты арендатора, компенсируемые за счет арендной платы, расчетный и

платежный периоды, срок аренды, условия изменения арендной платы в течение срока аренды)

приведены в проекте договора аренды.

Оценщик не несет ответственности за достоверность установленных юридических прав на

оцениваемое имущество, вывод о которых был сделан на основании документов, предоставленных

заказчиком. Проверка правового положения объекта не проводилась. При оценке оценщики исходили из

предположения, что объект оценки не заложен и не обременен долговыми обязательствами и

ограничениями на возможное использование (правами третьих лиц).

Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или

ограничений.

11.2 Предоставленные Заказчиком документы, устанавливающие количественные и

качественные характеристики объекта оценки

технический паспорт нежилого здания, выданный Нижнекамским подразделением

Набережночелнинского филиала АО «БТИ РТª, паспорт составлен по состоянию на 27.03.2019 г.

- выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и

зарегистрированных правах на объект недвижимости, от 15.03.2018 г.

11.3 Реквизиты юридического лица - балансодержателя объекта оценки

Муниципальное автономное учреждение «Дом народного творчестваª

ИНН 1651081682 КПП 165101001 ОГРН 1181690008521

Дата присвоения ОГРН - 02.02.2018 г.

Адрес: 423576, Республика Татарстан, г. Нижнекамск, площадь им. Н.В. Лемаева, д. 14

Тел.: 8 (8555) 43-79-30, 36-04-56

E-mail: kultura-nk@ya.ru

11.4 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из

его частей

Объект оценки представлен правом владения и пользования арендуемым объектом недвижимости

- нежилыми помещениями, общей площадью 2 843,4 кв.м, расположенные по адресу: Республика

Татарстан, г. Нижнекамск, площадь им. Н.В. Лемаева, д. 14.

Балансовая стоимость по данным бухгалтерского учета

Сведения о балансовой (остаточной) стоимости объекта оценки по данным бухгалтерского учета

не предоставлены

Таблица 11.1. Характеристики здания, в котором расположены арендуемые помещения

Здание (Нежилое здание, Дом народного творчества)

Республика Татарстан, р-н Нижнекамский муниципальный, г Нижнекамск,

Местоположение (адрес)

пл Им Н.В.Лемаева, д 14

Кадастровый номер

16:53:040502:33

Здание находится в центральной части города, на небольшом расстоянии от

Локальные особенности

основных транспортных магистралей, в районе с интенсивными

расположения здания

транспортно-пешеходными потоками, поэтому мы оцениваем

месторасположение как привлекательное с экономической точки зрения

Площадь, кв.м

5 191,2

Год постройки

1978

Группа капитальности здания

Число надземных этажей здания

Число подземных этажей здания

Фундамент

Железобетонный

Стены и их наружная отделка

Кирпичные, штукатурка цоколя, стены штукатурка

Перегородки

Кирпичные

Перекрытия

Железобетонные

Кровля

Рулонная

стрǤ 18

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 11.2. Характеристики рассматриваемых помещений

Наименование

помещения

Номер

№

(по данным технического

помещения

Площадь,

Инженерные

Внутренняя отделка

паспорта БТИ), а также

(по плану

п/п

кв.м.

коммуникации

технического

предполагаемый вид

паспорта БТИ)

использования

Помещения, расположенные в подвале

Аккумуляторная

9,6

полы - керамогранитная плитка,

стены - покрашены,

Электроснабжение,

потолок - подвесной со

Костюмерная

8,3

отопление,

светильниками типа "Армстронг".

вентиляция.

Дверные проемы - простые

Коридор

30,9

деревянные.

ИТОГО:

48,8

Помещения, расположенные на первом этаже

Кассовая зона

77,8

Душевая

4,6

Простая, "офисного" типа:

Электроснабжение,

полы - керамогранитная плитка,

Гримерная №1

7,7

отопление,

стены - покрашены,

Гримерная №2

16,4

вентиляция.

потолок - подвесной со

Гримерная №3

15,2

Водоснабжение,

светильниками типа "Армстронг".

Склад

80,8

канализация, с

Оконные проемы - пластиковый

Сцена

319,7

учетом доступа в

стеклопакет.

места общего

Зрительный зал

411,3

Дверные проемы - простые

пользования.

Вестибюль

535,9

деревянные.

Гардероб

68,2

ИТОГО:

1537,6

Помещения, расположенные на втором этаже

Фойе

259,1

Простая, "офисного" типа:

Электроснабжение,

полы - керамогранитная плитка,

отопление,

Зрительный зал

188,8

стены - покрашены,

вентиляция.

потолок - подвесной со

Водоснабжение,

Коридор

116,4

светильниками типа "Армстронг".

канализация, с

Оконные проемы - пластиковый

учетом доступа в

Гостевая

68,9

стеклопакет.

места общего

Дверные проемы - простые

пользования.

деревянные.

Кабинет

32,2

ИТОГО:

665,4

Помещения, расположенные на третьем этаже

Раздевалка

9,7

Раздевалка

8,2

Многофункциональный

222,9

зал

Подсобная комната

5,5

Простая, "офисного" типа:

Студия

16,7

Электроснабжение,

полы - керамогранитная плитка,

отопление,

Кабинет

23,5

стены - покрашены,

вентиляция.

Кабинет

10,4

потолок - подвесной со

Водоснабжение,

Кабинет

32,9

светильниками типа "Армстронг".

канализация, с

Кабинет

23,6

Оконные проемы - пластиковый

учетом доступа в

Кабинет

44,3

стеклопакет.

места общего

Дверные проемы - простые

Кабинет

22,0

пользования.

деревянные.

Кабинет

21,9

Кабинет

32,9

Раздевалка

7,8

Раздевалка

8,0

Балетный зал

101,3

ИТОГО:

591,6

ВСЕГО:

2 843,4

стрǤ 19

Отчет об оценке рыночной стоимости

11.5 Износ и устаревания

Износ - потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных факторов.

Износ совокупный — величина (в денежных единицах), на которую уменьшается стоимость

объекта оценки в связи с физическим состоянием, функциональным и экономическим устареванием.

Износ (или устаревание) неустранимый - есть износ или устаревание, которое не может быть

устранено либо устранение, которого не является экономически оправданным, поскольку требуемые

затраты превосходят ожидаемое увеличение полезности и стоимости рассматриваемого объекта

собственности.

Износ (или устаревание) устранимый - есть износ или устаревание, устранение которого является

экономически оправданным, поскольку ожидаемое увеличение полезности рассматриваемого объекта

собственности, а стало быть и его стоимости, не меньше затрат на устранение износа.

Износ физический — потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических

свойств. Износ физический неустранимый - вызван естественным процессом старения. Данный вид

износа рассчитывается от остаточной стоимости здания или сооружения (за вычетом исправимого

физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы.

Износ физический устранимый - понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат

типичного покупателя на ремонт зданий или сооружений, имеющих явные повреждения или дефекты. В

рамках данной оценки износ здания определялся на основании:

1) Норм проектирования ВСН

58-88

(р) Государственного комитета по архитектуре и

градостроительству при Госстрое СССР. - Москва: 1990;

Положения о проведении планово-предупредительного ремонта сооружений

общепроизводственного назначения. Госстрой СССР. - Москва: 1965.

«Методика определения аварийности строенийª Приложение 1 к Распоряжению Премьера

Правительства Москвы от 1 апреля 1999 г. N 276-РП

Таблица 11.3. Ведомственные строительные нормы -

методика определения аварийности строений МГСН 301.03-97

Расчет физического износа здания, в котором расположено рассматриваемое помещение,

проводился по сроку жизни. Для зданий I группы капитальности нормативный срок жизни - 125 лет.

Здание, в котором расположены рассматриваемые помещения 1978 года постройки. Фактический

возраст здания - 41 год.

Иф = Тф / Тф, где

ТФ - фактический возраст здания на дату оценки, лет;

Тн - нормативный срок жизни, лет.

Таким образом, износ здания составляет 33% (= 41 / 125 × 100%).

Однако следует учитывать тот факт, что в здании проводились капитальные ремонты.

Значения расчетного износа, не всегда адекватно отражают фактическое техническое состояние

здания. Поэтому при определении окончательного значения физического износа были использованы

стрǤ 20

Отчет об оценке рыночной стоимости

значения, полученные в ходе экспертного анализа технического состояния, проведенный и

согласованный с представителями Заказчика/Собственника объекта оценки.

Учитывая фактическое техническое состояние здания, физический износ определен в размере

20%, как максимальное значение износа соответствующий, по экспертной шкале износа, указанной в

таблице 11.3 «хорошемуª техническому состоянию.

В методической литературе по оценке представлено множество определений функционального

износа (устаревания).

Функциональное и техническое устаревание может вызываться прогрессом техники, благодаря

которому создаются новые активы, обеспечивающие более эффективную поставку товаров и услуг.

Современные методы производства могут делать существующие активы полностью или частично

устаревшими с точки зрения эквивалентности текущих затрат. Устаревание и оптимизация могут

приводить к введению поправок путем принятия затрат замещения современным эквивалентным

активом, отличающихся от воспроизводства актива.

Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует

современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-

эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности,

комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный износ

(устаревание) характеризует степень несоответствия современным

требованиям основных эксплуатационных параметров зданий, определяющих условия

жизнедеятельности людей, функционирование производственного оборудования, объем и качество

предоставляемых услуг.

Функциональный износ

- снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное

несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных

работ, требованиям современных рыночных стандартов. Признаки функционального износа в

оцениваемом здании несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решение

современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации

сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. Функциональный

износ может быть, как устранимым, так и неустранимым. Функциональный износ считается

устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших, или неприемлемых компонентов выгодна

или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой стоимости и

(или) полезности. В

противном случае износ считается неустранимым.

Проведенный анализ вышеуказанных определений позволил Оценщику обобщить и сделать

вывод, что функциональный износ представляет собой определенное снижение стоимости вследствие

устаревания объекта и несоответствия его современным стандартам и требованиям по функциональным

признакам по сравнению с аналогичными объектами, строящимися (выпускаемыми) в настоящее время.

Рассматриваемый объект оценки отвечает своему функциональному назначению, в связи с этим

функциональный износ равен нулю.

Экономическое устаревание (или внешний износ) - потеря стоимости, обусловленная факторами,

внешними по отношению к рассматриваемому активу. Экономическое устаревание также называется

внешним, обусловленным окружающей средой или местоположением. Примерами экономического

устаревания являются изменения в конкуренции или в использовании окрестных земель, например,

появление промышленного предприятия в жилом районе. Оно считается неустранимым, так как расходы

на устранение проблемы нецелесообразны.

К внешним факторам, уменьшающим полезность, и, соответственно, стоимость, можно отнести:

• изменение положения по отношению к основным транспортным магистралям, коммунальным,

коммерческим и другим сооружениям;

• изменение спроса и предложения на выпускаемую продукцию;

• экологические факторы;

• ограничения в землепользовании, природоохранные требования;

стрǤ 21

Отчет об оценке рыночной стоимости

• депрессивность района расположения объекта;

• изменение режима налогообложения;

• иные факторы.

Внешнее устаревание не рассчитывалось в связи с его отсутствием.

11.6 Информация о текущем использовании объекта оценки

Здание, в котором расположены рассматриваемые помещения, является многофункциональным

культурным центром, где регулярно проходят выставки, перформансы, спектакли, лекции, концерты и

мастер-классы экспертов в разных областях науки, культуры и искусства, ориентированные на широкую

аудиторию.

На дату оценки объекты недвижимого имущества, по которым определяется величина рыночной

арендной платы, используются в качестве торгово-развлекательных, а также офисных помещений.

11.7 Месторасположение объекта оценки

Объекты недвижимого имущества, по которым определяется величина рыночной арендной платы,

расположены в административном здании, по адресу: Республика Татарстан, г. Нижнекамск, площадь

им. Н.В. Лемаева, д. 14. Общая площадь помещений - 2 843,4 кв.м.

Татарстан расположен в центре России на Восточно-европейской равнине, в месте слияния двух

крупнейших рек - Волги и Камы. Казань находится на расстоянии 797 км к востоку от Москвы.

Общая площадь Республики составляет 67 836,2 кв. км. Протяженность территории - 290 км с

севера на юг и 460 км с запада на восток. Татарстан граничит: на западе - с Чувашской Республикой, на

востоке - с Республикой Башкортостан, на северо-западе - с Республикой Марий Эл, на севере - с

Удмуртской Республикой и Кировской областью, на юге - с Оренбургской, Самарской и Ульяновской

областями. Границ с иностранными государствами Татарстан не имеет.

Нижнекамск - город (с 1966) в России, третий по численности населения город Татарстана,

административный центр Нижнекамского района, крупнейший в России центр нефтехимической

промышленности. Город расположен в излучине реки Кама на левом её берегу, близ места впадения в

неё реки Зай, в 2 км от речного порта, в 35 км от железнодорожной станции Круглое поле (линия Агрыз-

Акбаш). Расстояние до Набережных Челнов - 35 км, до Казани - 236 км. Площадь - 61,0 км². В 21 км от

Нижнекамска расположен международный аэропорт

«Бегишевоª. Численность населения г.

Нижнекамск составляет приблизительно 237 тыс. человек.

Здание, в котором расположены рассматриваемые нежилые помещения, находится в

благоустроенном районе города, в зоне жилой и общественно-деловой застройки. Транспортная

доступность хорошая. Доступ к зданию автомобильным транспортом осуществляется по ул. 50 лет

Октября. Общественным транспортом проезд к объекту осуществляется городскими маршрутами

автобусов, а также трамваев до остановки, располагающейся приблизительно в пяти-семи минутах

ходьбы от объекта оценки. Доступ к рассматриваемым помещениям осуществляется с центральной

входной группы здания.

Здание находится на первой линии, в районе с интенсивным транспортно-пешеходным потоком,

поэтому мы оцениваем месторасположение как привлекательное с экономической точки зрения.

стрǤ 22

Отчет об оценке рыночной стоимости

11.8 Анализ достаточности и достоверности информации

Исполнитель проанализировал предоставленные Заказчиком копии документов, устанавливающие

количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Анализ достоверности проводился путем соотнесения имущества из перечня объектов, входящих

в объект оценки, и данных, указанных в документах (также предоставленных Заказчиком) на это

имущество (соотнесение производилось по таким элементам сравнения, как наименование, кадастровый

(или условный) номер, местоположение, литера и др.).

Примечание. Если в результате соотнесения данных, указанных в правоподтверждающих и

других документах на здания и сооружения, выявлено несовпадение, то данные принимаются в

соответствии с правоподтверждающими документами.

Проведенное соотнесение показало, что перечень имущества для оценки соотносится с

имуществом, указанным в предоставленных документах. Данный вывод также был подтвержден

личным визуальным осмотром Исполнителя.

Осмотр оцениваемого имущества осуществлен непосредственно оценщиком. Были собраны и

проанализированы правоустанавливающие документы, а также документация, устанавливающая

количественные и качественные характеристики имущества, используемая в дальнейших расчетах.

Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта

оценки, приведены в разделе 2 «Задание на оценкуª.

В процессе физической и правовой идентификации объекта оценки была осуществлена «привязкаª

объекта к конкретному земельному участку, т.е. сопоставлены данные о местонахождении объекта с

имеющейся информацией по земельному участку. Такое сопоставление осуществлялось с

использованием официального интернет-сайта Росреестра «Публичная кадастровая картаª, программы

веб-картографии и навигации SAS.Планета (http://sasgis.ru/ ) и спутниковых снимков, размещенных в

открытом доступе на таких сервисах, как Google, Yandex, Bing, Yahoo, OSM, Kosmosnimki, Wikimapia и

др.

стрǤ 26

Отчет об оценке рыночной стоимости

12. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

При анализе наиболее эффективного использования в настоящем Отчете, определяется наилучший

вариант использования Объекта оценки и разрешенное законом использование

(право владения,

распоряжения и пользования), вследствие чего Объект оценки за предполагаемый период времени

должен оправдаться в финансовом, экономическом и моральном отношении.

Понятие наиболее эффективного использования подразумевает наряду с выгодами для

собственника недвижимости, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение

наиболее эффективного использования является результатом суждений Оценщика на основе его

аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки

недвижимости положение о наилучшем и эффективном использовании представляет собой первую

ступеньку для дальнейшей оценки стоимости Объекта оценки. В данном случае наилучшим

использованием будет использование Объекта оценки в его сегодняшнем назначении.

Международные стандарты оценки (МКСОИ) определяют наиболее эффективное использование

имущества, как наиболее вероятный способ его эксплуатации, который является юридически

разрешенным, физически возможным, разумно оправданным, экономически обоснованным,

осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия

рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Юридическая правомочность

На данном этапе рассматриваются варианты использования, которые разрешены постановлениями

о зонообразовании и экологическим законодательством.

Правовые требования и ограничения включают элементы правового регулирования использования

объектов оценки, поэтому при анализе этого критерия рассматриваются такие нормы, как

землепользования,

санитарно-эпидемиологические, пожарной безопасности, регулирующие

использование объектов оценки.

Физическая осуществимость

Рассматривается физически реальные в данной местности варианты использования объектов

аренды. Физическая возможность означает соответствие варианта использования физическим свойствам

объекта, к числу которых относятся: местоположение, размеры, этажность, геометрическая форма и

пространственная ориентация земельного участка и др.

Финансовая осуществимость

Критерием финансовой осуществимости, является положительный возврат инвестируемого

капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание,

финансовых обязательств и возврата самого капитала. В большей степени финансовая осуществимость

зависит от соотношения спроса и предложения, и месторасположения, которые определяют такие

характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т.д. Величина чистого

операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме

возврата.

Максимальная эффективность

Быть максимально эффективным значит иметь наибольшую продуктивность среди вариантов

использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Определение наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщиков

на основе их аналитических навыков, тем самым выражается лишь мнение, а не обусловленный факт,

что представляет собой посылку для стоимостной оценки объекта.

Заключение

В нашем случае рассматриваемые помещения расположены в административном здании. Здание

имеет все необходимые коммуникации для нормального функционирования в качестве офисно-

торгового назначения. При анализе оптимального использования объекта Оценщик пришел к выводу,

что рекомендуемое использование объекта совпадает с его прямым назначением.

стрǤ 27

Отчет об оценке рыночной стоимости

13. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или

диапазонов значений ценообразующих факторов

Анализ макроэкономических условий развития рынка недвижимости, в том числе

тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки

(источник: http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/bfd8a471-8106-4e61-9ee2-56045ec5fa08/190806_econ_pic.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=bfd8a471-8106-

4e61-9ee2-56045ec5fa08)

Рост ВВП, по оценке Минэкономразвития России, составил 0,8 % г/г во 2 квартале 2019 года и 0,7

% г/г в целом за 1 полугодие 2019 года. Как и в 1 квартале 2019 года, основной положительный вклад в

динамику ВВП в апреле-июне внесла промышленность (0,8 п.п.). Отрицательный вклад оптовой и

розничной торговли снизился вдвое по сравнению с предшествующим кварталом (до -0,2 п.п. во 2

квартале 2019 года).

Вместе с тем транспортнологистический комплекс и строительство продолжили демонстрировать

слабую динамику. Вклад небазовых видов деятельности, по оценке, во 2кв19 оставался околонулевым.

Во 2кв19 наблюдалось дальнейшее ослабление потребительского спроса. Рост розничных продаж

во 2кв19 замедлился до 1,5 % г/г по сравнению с 1,9 % г/г в 1кв19 и 2,8 % г/г в 2018 году. Замедление

розничного товарооборота произошло за счет непродовольственных товаров, что также подтверждается

данными по автомобильному рынку: продажи новых легковых автомобилей во 2кв19 снизились на 4,2 %

г/г (после -0,3 % г/г в 1кв19). Об охлаждении потребительского спроса свидетельствует и динамика его

компонентов, не включаемых в розничный товарооборот. Рост оборота организаций общественного

питания в апреле-июне замедлился до 4,3 % г/г после 6,2 % г/г в 1кв19. Объем платных услуг населению

второй квартал подряд демонстрирует отрицательную динамику в годовом выражении. Покупки в

зарубежных Интернет-магазинах в 1кв19 продолжили снижение (-15,4 % г/г в рублях, -27,2 % г/г в

долларовом эквиваленте), несмотря на укрепление рубля в начале года.

Во 2кв19 наблюдалось ускорение роста заработных плат после слабой динамики в начале года. По

предварительным данным Росстата, рост реальной заработной платы во 2кв19 ускорился до 2,3 % г/г

(+1,3 % г/г в 1кв19). Вклад в улучшение динамики показателя внесли как увеличение номинальных

темпов роста заработных плат, так и замедление потребительской инфляции начиная с апреля текущего

года. Темпы роста оплаты труда в социальном секторе с начала текущего года соответствуют их

динамике в целом по экономике. За 5 месяцев текущего года темп роста номинальных заработных плат в

социальном секторе составил 8,1 % г/г по сравнению с 8,9 % г/г в частном секторе.

стрǤ 29

Отчет об оценке рыночной стоимости

Во 2кв19 реальные доходы населения продемонстрировали рост на 0,5 % г/г после падения на 1,5

% г/г в 1кв19. Различные доходные компоненты продемонстрировали разнонаправленную динамику. С

одной стороны, достаточно высоким остается рост оплаты труда наемных работников в реальном

выражении (2,0 % г/г - во 2кв19). Также отмечается положительная динамика социальных трансфертов

с учётом инфляции (рост на 2,4 % г/г во 2кв19 после снижения на 1,6 % г/г в 1кв19). С другой стороны,

такие компоненты доходов, как доходы от предпринимательской деятельности, доходы от

собственности и ненаблюдаемые доходы, по оценке Минэкономразвития России, в реальном выражении

продолжают сокращаться.

Реальные располагаемые доходы во 2кв19 сократились на 0,2 % г/г (-2,5 % г/г кварталом ранее) на

фоне опережающего роста обязательных платежей (на 5,5 % г/г в реальном выражении во 2кв19 после

6,6 % г/г в 1кв19). По оценке Минэкономразвития России, негативный вклад обязательных платежей (-

0,7 п.п.) был почти полностью связан с динамикой процентных платежей по кредитам населению. Рост

реальных располагаемых доходов без учета процентов по кредитам в апреле- июне оценивается на

уровне 0,5 % г/г. Уровень безработицы во 2кв19 сохранился на минимальном уровне, достигнутом в

марте (4,6 % SA от рабочей силы). Во 2кв19 численность рабочей силы (с исключением сезонности)

замедлила снижение по сравнению с предшествующим кварталом. Средняя численность занятого

населения в апреле-июне снизилась на 150,6 тыс. чел. SA (-354,3 тыс. чел. SA в 1кв19), в то время как

численность безработных сократилась на -37,9 тыс. чел. SA (-100,8 тыс. чел. SA в предшествующем

квартале). Вместе с тем оба показателя продолжают снижение в годовом выражении (-1,1 % г/г и -5,3 %

г/г).

Во 2кв19 профицит счета текущих операций сократился до 12,1 млрд. долл. США по сравнению с

17,9 млрд. долл. США во 2кв18. Основной вклад в ухудшение динамики текущего счета в апреле-июне

внесло падение экспорта товаров и услуг по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (-5,9 %

г/г после роста на 1,0 % г/г в 1кв19). Отрицательная динамика показателя была зафиксирована впервые с

3кв16. Импорт товаров и услуг в апреле-июне продолжил снижение в годовом выражении (-2,1 % г/г во

2кв19 после -3,0 % г/г кварталом ранее).

стрǤ 30

Отчет об оценке рыночной стоимости

Нефтегазовый экспорт во 2кв19 сократился на 8,1 % г/г (после роста на 2,4 % г/г в 1кв19) в первую

очередь за счет снижения физических объемов поставок. По данным ФТС России, в апреле-мае 2019 г.

физический объем экспорта нефти и нефтепродуктов сократился на

10,6

% г/г и 8,2

% г/г

соответственно, естественного природного газа - на 12,1 % г/г. Вместе с тем объем экспорта СПГ в

апреле-мае, как и в 1кв19, продолжал расти высокими темпами благодаря запуску в декабре 2018 г.

третьей очереди завода «Ямал-СПГª. Вклад в снижение нефтегазового экспорта во 2кв19 внес и ценовой

фактор. При этом снижение среднеконтрактных экспортных цен на естественный природный газ на 8,7

% г/г в апреле-мае было отчасти компенсировано ростом цен на экспорт российской нефти на +1,3 % г/г

за тот же период. Сокращение ненефтегазового экспорта во

2кв19 ускорилось (до

-5,0

% г/г в

стоимостном выражении после

-1,4

% г/г в 1кв19). Снижение ненефтегазового экспорта стало

результатом ухудшения как динамики физических объемов поставок, так и ценовой конъюнктуры по

большинству товаров, что стало следствием ослабления внешнего спроса.

После сигналов Банка России о возможном смягчении денежно-кредитной политики,

поступивших в апреле-мае, банки начали снижать депозитные ставки, при этом сопоставимого

уменьшения кредитных ставок не наблюдалось. Ставки до долгосрочным вкладам населения в мае

снизились на -0,22 п.п. по сравнению с мартовским пиком, по краткосрочным - на 0,40 п.п. (до 6,85 % и

5,63

% соответственно). Нисходящая динамика ставок наблюдалась и в корпоративном сегменте

депозитного рынка. В то же время ставки по кредитам нефинансовым организациям на срок более 1 года

практически не изменились по сравнению с мартом (10,0 % в мае). Ставки по кредитам физическим

лицам в апреле-мае оставались выше мартовского уровня как в кратко-, так и в долгосрочном сегменте.

При этом в июне было зафиксировано снижение ставок в сегменте ипотечного кредитования (до 10,29 %

после 10,53 % в мае).

Во

2кв19 оперативная статистика указывала на дальнейшее охлаждение глобальной

экономической активности. Глобальный композитный индекс PMI во 2кв19 продолжил снижение (до

51,5 по сравнению с 52,5 в 1кв19), что было обусловлено главным образом негативной динамикой

промышленного производства в развитых странах. Индекс промышленного производства в еврозоне

находится в отрицательной области с ноября 2018 года. В США темпы роста в промышленности

замедлились до 1,4 % г/г в среднем во 2кв19 по сравнению с 2,9 % г/г в среднем за 1кв19. На фоне

продолжающихся торговых противоречий темпы роста ВВП Китая снизились во 2кв19 до 6,2 % г/г и

достигли минимумов с 1992 года.

стрǤ 31

Отчет об оценке рыночной стоимости

Ключевые показатели долгосрочного прогноза (до 2022 года) экономического развития РФ

(по данным Центра Развития)

(источник: https://dcenter.hse.ru)

С 4 по 16 февраля 2016 года Институт «Центр развитияª провел очередной квартальный Опрос

профессиональных прогнозистов относительно их видения перспектив российской экономики в 2016-

2017 гг. и далее до 2025 г. В опросе приняли участие 31 эксперт из России и других стран.

Итоги

(источник: http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/bfd8a471-8106-4e61-9ee2-56045ec5fa08/190806_econ_pic.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=bfd8a471-8106-

4e61-9ee2-56045ec5fa08)

Рост ВВП, по оценке Минэкономразвития России, составил 0,8 % г/г во 2кв19 и 0,7 % г/г в целом

за 1П19. В отраслевом разрезе во 2кв19, как и в 1кв19, основной вклад в экономический рост внесло

промышленное производство. Динамика в других базовых отраслях

- строительстве, торговле,

транспортно-логистическом комплексе - оставалась слабой. Некоторое ускорение экономического роста

во 2кв19 связано главным образом с сокращением отрицательного вклада оптовой торговли.

Во 2кв19 наблюдалось дальнейшее замедление потребительского спроса в условиях сохранения

слабой динамики доходов населения. Рост оборота розничной торговли во 2кв19 продолжил замедление

в годовом выражении, главным образом за счет непродовольственных товаров. Ухудшение годовой

динамики наблюдалось также в сфере общественного питания и платных услуг населению.

Реальные располагаемые доходы во 2кв19 сократились на 0,2 % г/г (-2,5 % г/г кварталом ранее) на

фоне опережающего роста процентных платежей по кредитам. По оценке Минэкономразвития России,

негативный вклад опережающего роста процентных платежей составил

-0,7 п.п. Рост реальных

располагаемых доходов без учета процентов по кредитам в апреле-июне оценивается на уровне 0,5 %

г/г. При этом динамика компонентов реальных доходов населения остается разнонаправленной. Оплата

труда наемных работников и социальные трансферты с учётом инфляции демонстрируют

положительную динамику. В то же время такие компоненты доходов, как доходы от

предпринимательской деятельности, доходы от собственности и ненаблюдаемые доходы, в реальном

выражении продолжают сокращаться.

Уровень безработицы сохраняется на историческом минимуме (4,6 % SA), что главным образом

связано с ограничениями со стороны предложения трудовых ресурсов. Во

2кв19 продолжилось

снижение численности рабочей силы как в годовом выражении, так и в терминах последовательных

приростов. Отрицательную динамику демонстрировала численность и занятого, и безработного

населения. О формировании негативной тенденции спроса на трудовые ресурсы свидетельствуют

стрǤ 32

Отчет об оценке рыночной стоимости

данные портала HeadHunter: в мае и июне количество вакансий, размещенных на портале, сокращалось в

годовом выражении.

По оценке Минэкономразвития России, инвестиции в основной капитал во

2кв19

демонстрировали околонулевую динамику, что в том числе связано с сокращением инвестиционных

расходов федерального бюджета по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года (на -

11,9 % г/г в январе-мае). Отрицательный вклад данного фактора в годовые темпы роста инвестиций в

основной капитал за период с начала года оценивается на уровне -0,9 п.п. Во 2кв19 индикаторы

инвестиционного спроса демонстрировали слабую динамику: в апреле-июне выпуск отечественного

оборудования и строительных материалов по-прежнему рос умеренными темпами, продолжилось

падение инвестиционного импорта машин и оборудования, годовые темпы роста объема строительных

работ с начала текущего года сохраняются вблизи нулевой отметки.

Внешний спрос также оказывал негативное воздействие на уровень экономической активности.

Экспорт товаров и услуг во 2кв19 сократился в годовом выражении впервые с сентября 2016 года. В

апреле-июне нефтегазовый экспорт снизился на 8,1 % г/г, ненефтегазовый - на 5,0 % г/г, что было

связано как с динамикой цен, так и с сокращением физических объемов экспорта по большинству

товарных групп.

Классификация рынка недвижимости

(источник: http://www.1rre.ru, http://www.74rif.ru)

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой

совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов

функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и

обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих

функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

- объекты недвижимости;

- субъекты рынка;

- процессы функционирования рынка;

- механизмы (инфраструктуру) рынка.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости

необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных,

нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным

основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам

собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на

праве пользования).

По физическому статусу выделяют:

- земельные участки;

- жилье (жилые здания и помещения);

- нежилые здания и помещения, строения, сооружения;

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объектǤ

В соответствии с федеральными стандартами оценки сравнительный подход применяется, когда

существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-

аналогов. При этом аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным,

техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из

сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Изначально необходимо определить сегмент рынка, к которому относится объект оценки, а также

то, как позиционируется объект оценки в данном сегменте. Позиционироваться в сегменте значит

выделяться среди многообразия конкурентных товаров-аналогов, т.е. занимать конкурентоспособное

положение на рынке и в соответствующем сегменте.

Целью оценки является расчет размера рыночной арендной платы за нежилые помещения,

расположенные по адресу: площадь им. Н.В. Лемаева, д. 14, г. Нижнекамск Республика Татарстан.

Считаем, что в нашем случае большинство рассматриваемых нежилых помещений, по

назначению, наиболее близки к офисно-торговым объектам. Поэтому, в нашем случае, следует провести

анализ рынка аренды офисно-торговой недвижимости в г. Нижнекамск, а также приводится справочная

информация, рынка продаж аналогичных объектов.

стрǤ 33

Отчет об оценке рыночной стоимости

В расчетах при определении рыночной стоимости следует в наибольшей мере исходить из

рыночных данных. Все методы, способы и процедуры оценки должны основываться на критериях,

имеющих рыночное происхождение. Логика оценщика должна следовать логике основных субъектов

анализируемого сегмента рынка. Принципы, лежащие в основе применяемых методов оценки, в

максимальной степени должны соответствовать типичной мотивации основных субъектов

соответствующего сегмента рынка недвижимости.

Прямое сравнение - один из основных критериев, на основе которого подавляющее число

участников рынка недвижимости принимает решение о покупке того или иного объекта недвижимости.

В тоже время рынок недвижимости неоднороден по составу представленных на нем объектов, что

затрудняет прямое сравнение и требует проведения тщательного сравнительного анализа. Все это

предъявляет высокие требования к исследованию рынка и составлению обзора сделок и предложений.

Принципы, лежащие в основе применяемых методов оценки, в максимальной степени должны

соответствовать типичной мотивации основных субъектов соответствующего сегмента рынка

недвижимости.

Исследования рынка показали, что основные субъекты рассматриваемых в нашем случае

сегментов рынка недвижимости по причине недоступности информации о фактических сделках

ориентируются именно на цены предложения

(публичные оферты), представленные в открытых

источниках (печатные издания, официальные интернет-сайты и т.п.).

В оценке использовались данные о предложениях к аренде сопоставимых объектов. В тех случаях,

где торг был уместен, поправка на уторгование определялась на основе «Справочника оценщика

недвижимостиª

(научное руководство издания, общее редактирование: Лейфер Л. А., кандидат

технических наук, научный руководитель ЗАО

«Приволжский центр финансового консалтинга и

оценкиª, 2016 г., стр.

300, табл.

91). Скидки на арендные ставки по офисно-торговым объектам

находятся в расширенном интервале

4,7-12,1%. Выбор конкретного значения этой величины

осуществляет оценщик внутри приведенного диапазона с учетом факторов ликвидности, характерных

для оцениваемого объекта.

Исследование рынка недвижимости г. Нижнекамск Республики Татарстан показало, что после

рекордного обесценивания рубля по отношению к иностранным валютам рынок недвижимости стал

переходить вначале в стадию стагнации, а затем в депрессивное состояние. Деловая активность

находиться на низком уровне, цены на коммерческую и жилую недвижимость существенным образом

снижаются. Так, если 2 года назад вполне приемлемым казался уровень цен под торговые объекты в

размере 50-60 тыс. руб./кв.м и даже ряд участников рынка ожидали некоторого роста, то сейчас даже по

достаточно привлекательным торговым объектам цена не превышает 45 тыс. руб./кв.м. Отобранные для

расчетов аналоги представлены в соответствующем разделе настоящего отчета.

Проведенный анализ рынка и информации о сделках с объектами недвижимости торгового и

офисного назначения, которые были проведены в период времени, наиболее близкий к дате оценки,

позволил определить следующий мониторинг цен по объектам в г. Нижнекамск:

 рыночная стоимость по объектам административного (офисного) назначения в зависимости от

качества отделочных (строительных) работ и материалов, близости к транспортно-пешеходным

потокам (первая/вторая линия), колеблется в диапазоне от 30 000 до 50 000 рублей за 1 кв.м

общей площади;

 рыночная стоимость по объектам торгового назначения колеблется в том же диапазоне, но

отдельные предложения достигают 55 000 и более рублей за 1 кв.м общей площади.

Нижняя граница цен из указанного диапазона характерна для зданий с неудовлетворительным

техническим состоянием, слабым местоположением, неудовлетворительным конструктивным

исполнением (планировкой) и т.п. Т.е. нижняя граница цен из указанных диапазонов характерна для

зданий с негативным сочетанием всех указанных факторов, а верхняя граница, соответственно,

характерна для объектов, по которым рассматриваемые факторы оказывают преимущественно

положительное влияние.

стрǤ 34

Отчет об оценке рыночной стоимости

Рынок аренды торговых и офисных площадей незначительно, однако так же находится в стадии

стагнации. Проведенный анализ рыночных арендных ставок по типам помещений показал следующие

результаты на дату оценки по г. Нижнекамск. Средний уровень

(диапазон) арендной платы

ориентировочно составляет:

1. по помещениям административно-бытового назначения - 400 ÷ 500 руб./кв.м;

2. по помещениям торгового назначения - 800 ÷ 1000 руб./кв.м.

Исследование рынка проводилось с использованием средств массовой информации

(преимущественно интернет-сайты «AVITOª - www.avito.ru, «DOMOFONDª - www.domofond.ru, а

также газета и официальный сайт издания «Из рук в рукиª). По результатам проведенного исследования

была сделана выборка предложений на продажу и аренду объектов, которая представлена в

нижеуказанных таблицах.

стрǤ 35

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 13.1. Обзор предложений продаж офисно-торговых помещений

Цена

Удельный

№

Адрес,

Описание

Площадь,

Источник

предложения,

показатель

п/п

местоположение

объекта

кв.м

информации

руб.

цены, руб./кв.м

г. Нижнекамск,

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomes

Нежилое помещение

111,1

4 607 340

41 470

пр. Шинников, д. 43

chenie_111.1_m_1005302556

г. Нижнекамск,

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomes

Нежилое помещение

4 100 000

44 565

chenie_92_m_1321770351

пр. Строителей, д. 51

г. Нижнекамск,

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_

Нежилое помещение

2 780 000

42 769

пр. Строителей, д. 48

svobodnogo_naznacheniya_65_m_1228049699

г. Нижнекамск,

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_

Нежилое помещение

121

5 000 000

41 322

svobodnogo_naznacheniya_121_m_701421421

ул. Корабельная, 29

г. Нижнекамск,

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_

Нежилое помещение

110

4 500 000

40 909

ул. Корабельная, 1

svobodnogo_naznacheniya_110_m_386120055

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_

г. Нижнекамск,

svobodnogo_naznacheniya_565938118https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommer

Нежилое помещение

4 000 000

45 977

ул. Корабельная, 45

cheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_110_m_3861200

г. Нижнекамск,

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomes

Нежилое помещение

304

12 000 000

39 474

пр. Строителей, 20а

chenie_304_m_386115209

г. Нижнекамск,

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomes

Нежилое помещение

190

7 500 000

39 474

chenie_190_m_560258705

пр. Строителей, 48

г. Нижнекамск,

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/torgovoe_pom

Нежилое помещение

372,3

12 725 000

34 179

пр. Строителей, 38

eschenie_372.3_m_496250191

г. Нижнекамск,

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/torgovoe_pom

Нежилое помещение

463,6

25 500 000

55 004

eschenie_463.6_m_578997390

Тихая аллея, 14

г. Нижнекамск,

Помещение на 2-м

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/torgovoe_pom

516

20 000 000

38 760

ул.Тукая, 2а

этаже ТЦ

eschenie_516_m_421911880

г. Нижнекамск,

Нежилое помещение

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/ploschad_285_

285

12 825 000

45 000

пр. Мира, 56

в ТЦ "Эдем"

m_579053794

г. Нижнекамск,

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_

Нежилое помещение

199

10 800 000

54 271

пр. Химиков, 36

svobodnogo_naznacheniya_265_m_521637082

г. Нижнекамск,

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/torgovoe_pom

Торговое помещение

240

14 000 000

58 333

eschenie_240_m_475253147

пр. Химиков, 53

г. Нижнекамск,

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/torgovoe_pom

Торговое помещение

1279,4

40 000 000

31 265

пр. Химиков, 64

eschenie_1279.4_m_515277889

Среднее значение:

43 518

Примечание: Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несёт ответственность за

дальнейшие изменения содержания данных источников.

стрǤ 36

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 13.2. Обзор предложений офисных помещений в аренду

№

Адрес,

Тип

Площадь,

Арендная

Источник

Этаж

п/п

местоположение

помещения

кв.м

плата, руб.

информации

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/o

г. Нижнекамск, пр. Химиков, 53

встроенное в жилом доме

6 750

450

fisnoe_pomeschenie_15_m_586159500

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/s

г. Нижнекамск, ул. Корабельная, 30

встроенное в жилом доме

59,2

23 680

400

-9%

vobodnogo_naznacheniya_59.2_m_1065154511

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/s

г. Нижнекамск, ул. Юности, 26

встроенное в жилом доме

85,7

35 000

408

-8%

dam_v_arendu_nezhiloe_pomeschenie_1603784549

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/p

г. Нижнекамск, ул. Баки Урманче, 23

встроенное в жилом доме

5 500

367

-17%

omeschenie_svobodnogo_naznacheniya_15_m_1364435084

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/o

г. Нижнекамск, пр. Строителей, 20

встроенное в жилом доме

11 500

500

13%

fisnoe_pomeschenie_23_m_330469038

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/o

г. Нижнекамск, пр. Вахитова, 23

встроенное в жилом доме

6 000

462

fisnoe_pomeschenie_13_m_454624509

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/o

г. Нижнекамск, пр. Вахитова, 12а

встроенное в жилом доме

22 400

400

-9%

fisnoe_pomeschenie_ot_56_m_396436017

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/o

г. Нижнекамск, ул. Юности, 1

встроенное в жилом доме

10 500

375

-15%

fisnoe_pomeschenie_28_m_622906267

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/o

г. Нижнекамск, пр. Химиков, 53

встроенное в жилом доме

11 000

550

24%

fisnoe_pomeschenie_20_m_526881133

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/o

г. Нижнекамск, пр. Химиков, 64а

встроенное в жилом доме

25 000

410

-7%

fisnoe_pomeschenie_61_m_622012446

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/o

г. Нижнекамск, пр. Химиков, 64а

встроенное в жилом доме

11 000

458

fisnoe_pomeschenie_24_m_622010616

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/o

г. Нижнекамск, ул. Бызова, 6

встроенное в жилом доме

18 000

500

13%

fisnoe_pomeschenie_36_m_587643187

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/o

г. Нижнекамск, ул. Студенческая, 19а

встроенное в жилом доме

240

96 000

400

-9%

fisnoe_pomeschenie_250_m_594900115

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/o

г. Нижнекамск, ул. Менделеева, 39а

встроенное в жилом доме

251

138 050

550

24%

fisnoe_pomeschenie_251_m_614485429

стрǤ 37

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 13.3. Продолжение

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/o

г. Нижнекамск, ул. Вокзальная, 22

встроенное в жилом доме

25 000

521

18%

fisnoe_pomeschenie_48m_427529696

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/o

г. Нижнекамск, ул. Строителей, 51

встроенное в жилом доме

163

95 000

583

32%

fisnoe_pomeschenie_163_m_592190709

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/hi

г. Нижнекамск, ул. Химиков, 25

встроенное в жилом доме

9 900

450

mikov_sobstvennik_593646494

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/o

г. Нижнекамск, ул. Студенческая, 31

встроенное в жилом доме

20 000

400

-9%

fisnoe_pomeschenie_50_m_623245212

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/o

г. Нижнекамск, ул. Студенческая, 6

встроенное в адм.здании

7 200

400

-9%

fis_18_m_1020074005

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/a

г. Нижнекамск, ул. Баки Урманче, д. 15

встроенное в адм.здании

12 000

400

-9%

renda_sdam_ofisy_tts_olimp6_et_40_m_1495732014

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/a

г. Нижнекамск, пр. Химиков, д. 49

встроенное в адм.здании

25,6

10 240

400

-9%

renda_tts_ramus_60m_3_etazh_ul.himikov_d.49_1346579467

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/a

г. Нижнекамск, пр. Шинников, д. 39

встроенное в адм.здании

13 680

380

-14%

renda_sdam_dom_byta._5_et._ofisy._36_m_1482895734

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kommercheskaya_nedvizhimost/p

г. Нижнекамск, пр. Шинников, д. 41

встроенное в адм.здании

10 000

400

-9%

omeschenie_25-1000_m_876000782

Минимальное значение:

367

-17%

Среднее значение:

442

Максимальное значение:

583

32%

Примечание:

Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала.

Однако он не несёт ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.

стрǤ 38

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 13.3. Обзор предложений торговых помещений в аренду

Арендная

№

Адрес,

Этаж

плата,

п/п

местоположение

расположения

руб.

г. Нижнекамск, ул. Студенческая, д. 8В

1 этаж торгового центра

37,4

44 880

1 200

164%

(ТЦ Пятерочка)

г. Нижнекамск, пр. Химиков, д. 80

1 этаж останов.павильона

18 000

1 000

120%

г. Нижнекамск, ул. Бызова, д. 8 (ТЦ Пятерочка)

1 этаж торгового центра

36 000

900

98%

г. Нижнекамск, пр. Шинников, д. 58

1 этаж торгового центра

20 000

1 000

120%

г. Нижнекамск, пр. Мира, д. 59 (ТЦ Шатлык)

1 этаж торгового центра

24 800

1 240

173%

г. Нижнекамск, ул. Гагарина, д. 24 (ТЦ Акчарлак)

1 этаж торгового центра

20 000

1 000

120%

г. Нижнекамск, ул. Сююмбике, д. 26А

1 этаж магазина

19 000

950

109%

г. Нижнекамск, пр. Мира, д. 67 (ТЦ Раздолье)

1 этаж торгового центра

20 000

1 000

120%

г. Нижнекамск, пр. Химиков, д. 22В

1 этаж администр.здания

17 000

850

87%

г. Нижнекамск, пр. Химиков, д. 106

1 этаж жилого дома

25 600

800

76%

г. Нижнекамск, ул. 50 лет Октября, 19

1 этаж жилого дома

6 300

1 260

177%

г. Нижнекамск, пр. Мира, 63

1 этаж торгового центра

32 300

850

87%

г. Нижнекамск, пр. Химиков, д. 34 (ТЦ Аркада)

1 этаж торгового центра

170

170 000

1 000

120%

г. Нижнекамск, пр. Мира, 59 (ТЦ Шатлык)

1 этаж торгового центра

27 000

900

98%

г. Нижнекамск, ул. Менделеева, 31А (Барс 4)

1 этаж торгового центра

20 000

1 000

120%

г. Нижнекамск, ул. Менделеева, 31А (Барс 3)

2 этаж торгового центра

16 000

800

76%

г. Нижнекамск, пр. Химиков, д. 78Б

1 этаж жилого дома

15 000

1 000

120%

г. Нижнекамск, пр. Мира, 27

1 этаж торгового центра

11 000

1 100

142%

г. Нижнекамск, пр. Строителей (Центр. рынок)

1 этаж торг-го павильона

5 000

1 000

120%

г. Нижнекамск, пр. Мира, 63Б (ТЦ Ювэна)

1 этаж торгового центра

6 000

1 200

164%

г. Нижнекамск, ул. Менделеева, 31А (Барс 4)

2 этаж торгового центра

6 000

1 200

164%

Минимальное значение:

800

-20%

Среднее значение:

1 002

Максимальное значение:

1 260

26%

Средняя цена рынка аренды офисных площадей на дату оценки 442 руб./кв.м. Отклонения от

средней цены составляют -17% / +32%.

Средняя цена рынка аренды торговых площадей на дату оценки 1 002 руб./кв.м. Отклонения от

средней цены составляют -20% / +26%.

Это говорит о том, что представительская выборка аналогов удовлетворяет условиям

однородности и нормального распределения, предложения в представленном обзоре отражают общее

состояние рынка и не имеют характеристик, значительно отличающих их от широко представленных

на рынке объектов. Допустимое значение для коэффициента вариации, как правило, составляет

± 30%.

стрǤ 39

Отчет об оценке рыночной стоимости

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых

объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на

рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторовǤ

Факторы макроэкономики, оказывающие влияние на стоимость объектов недвижимости

К факторам, оказывающим влияние на рынок недвижимости и которые необходимо учитывать

при оценке, можно отнести следующие:

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

• нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

• налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью;

• отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на

региональном уровне.

2. Макроэкономические факторы:

• темпы экономического роста;

• объем промышленного производства;

• уровень занятости трудоспособного населения;

• ставки доходности по основным финансовым инструментам;

• платежный баланс страны;

• состояние торгового баланса;

• приток и отток инвестиций;

• темп изменения доходов населения;

• темп изменения потребительских цен.

3. Микроэкономические факторы:

• экономическая ситуация в регионе;

• диверсификация занятости работоспособного населения;

• экономические перспективы развития региона;

• притоки и оттоки инвестиций в регион.

4. Социальное положение в регионе:

• возможность межэтнических и военных столкновений;

• отношение к частному капиталу;

• отношение к иностранному капиталу;

• устойчивость политики администрации региона;

• уровень безработицы в регионе;

• популярность проводимой администрацией региона политики.

Основное значение при оценке недвижимости имеют макроэкономические

факторы,

политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового

рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние

рынка недвижимости определяется микроэкономическими факторами.

В соответствии с федеральными стандартами оценки в разделе анализа рынка должна быть

представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении

стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих

факторов. Должен быть проведен анализ внешних факторов, не относящихся непосредственно к

объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

В отчете должны быть указаны количественные и качественные характеристики элементов,

входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки,

информация о текущем использовании объекта оценки, а также другие факторы и характеристики,

относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

В нашем случае в результате анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и

цены сопоставимых объектов недвижимости, были выявлены следующие ценообразующие факторы.

стрǤ 40

Отчет об оценке рыночной стоимости

14. Описание процесса оценки в части применения подходов с

приведением расчетов или обоснованием отказа от применения

подходов к оценке объекта оценки

14.1 Последовательность определения стоимости объекта оценки

На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке рыночной

стоимости объекта оценки арендной платы трех стандартных, принятых в международной практике

подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием

приемлемых методов.

Таким образом, рыночная ставка арендной платы как наиболее вероятная цена права

пользования и владения подлежит оценке с использованием трех подходов, отражающих «точки

зренияª:

- типичного продавца (затратный подход),

- типичного покупателя (доходный подход),

- рынка (сравнительный подход).

Арендодатель назначает ставку арендной платы, намереваясь обеспечить возврат капитала и

дохода на капитал, вложенный в создание объекта оценки арендной платы (если создавал объект для

себя) или на капитал, вложенный в приобретение его (если купил объект для использования в

качестве инвестиционного капитала).

Из сказанного выше следует, что к оценке аренды желательно применить три разных подхода к

оценке (для уверенности, что это и в самом деле «наиболее вероятнаяª цена). Тем не менее, нужно

поддерживать предложенный алгоритм ссылкой на аксиому теории оценки и ценообразования на

рынке недвижимости и рыночного подхода к оценке объекта, при этом условии допускается

постановка и решение упомянутых выше «обратных задачª теории оценки. Опора на упомянутую

аксиому позволяет, при необходимости, обойтись в оценке аренды только одним из трех упомянутых

подходов:

• при наличии достаточного количества рыночных данных безусловное предпочтение отдается

методу сравнительного анализа арендных договоров или предложений по ставкам арендной

платы;

• на «пассивномª рынке недвижимости или для «пассивногоª сегмента этого рынка (но при

развитом рынке капитала) оценщикам приходится использовать описанный выше «метод

компенсации затрат доходамиª

• если нет рынка недвижимости и слабо развит рынок альтернативных инвестиций, то для

оценки аренды остается единственная возможность

- применить

«метод добавочной

продуктивности недвижимостиª.

Таким образом, при проведении оценки стоимости аренды обычно рассматриваются все три

подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного типа имущества.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке аренды зависит

от характера оцениваемого объекта, сути типичных мотиваций и действий потенциального

арендатора и арендодателя, доступности и качества необходимой исходной информации.

Обзор общепринятых подходов к оценке

Оценщик в своей работе использовал один из трех основных подходов к оценке недвижимости:

Затратный метод (не применялся)

При оценке рыночной стоимости объектов недвижимости базой затратного подхода является

принцип замещения. Этот принцип утверждает, что благоразумный покупатель не заплатит за объект

больше, чем будет стоить ему приобрести свободный земельный участок и создать улучшения равной

желанности и полезности без чрезмерной задержки. По аналогии с этим можно утверждать, что

благоразумный продавец не пожелает продать объект дешевле, чем стоило ему приобрести

стрǤ 42

Отчет об оценке рыночной стоимости

свободный земельный участок и создать улучшения с учетом компенсации за его активность и

принятые риски (т.е. с учетом прибыли предпринимателя).

При оценке величины арендной ставки или платы объектом оценки является не сам объект

недвижимости

(полное право собственности на него), а совокупность

«частичныхª прав

пользования и владения в течение определенного срока - срочное право аренды. Поэтому затратный

подход основан на следующей предпосылке: благоразумный арендодатель не пожелает сдать в

аренду объект по ставке меньшей, чем обеспечит ему возврат капитала (и доход на капитал),

вложенного в приобретение свободного земельного участка и создание улучшения с учетом

компенсации за его активность и принятые риски (т.е. с учетом прибыли предпринимателя). Логика

затратного подхода остается прежней, если вместо затрат на создание использовать затраты на

приобретение объекта. В любом случае базой для расчета арендной платы являются затраты

арендодателя на создание либо приобретение объекта аренды.

Специфичность расчета затратным подходом стоимости срочного права аренды в отличие от

стоимости права собственности на объект заключается в том, что если в последнем случае требуется

рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника на создание объекта при его

единовременной продаже, то в первом требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала

затраты собственника при ее регулярном получении (по договору аренды).

Затратный подход к оценке рыночной арендной ставки представляет собой т.н. «обратную

задачуª теории оценки. Обратная задача опирается на «базовый постулатª теории оценки - чем более

корректны расчеты по всем трем подходам, тем более близки их результаты. Т.е. при известной

стоимости актива (найденной сравнительным и/или затратным подходами) и норме доходности

определяется чистый операционный доход и ставка аренды.

Затратный подход реализуется методом компенсации издержек доходами. Затратный подход

не учитывает конъюнктуру рынка, уровень спроса на аналогичные объекты недвижимости,

перспективы развития района, изменения в инфраструктуре, социально-экономические изменения.

Невозможность учета вышеуказанных факторов может существенно исказить итоговую рыночную

стоимость.

Таким образом, принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, Оценщик пришел к

выводу о нецелесообразности применения затратного подхода в рамках настоящего отчета.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют

сделки купли-продажи или аренды по аналогии, то есть, основываясь на информации о сходных

сделках или предложениях. Предполагается, что благоразумный арендатор не заплатит за сдаваемый

в аренду объект больше, чем сдается в аренду на рынке самый дешевый объект аналогичного

качества и полезности.

Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми

объектами недвижимости (объекты сравнения или объекты-аналоги), которые были недавно проданы

(или сданы в аренду), с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются

друг от друга.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с

подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко

отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Сравнительный подход реализуется методом сравнительного анализа договоров аренды (либо

предложений к аренде).

Доходный подход (не применялся)

Доходный подход, основанный на принципе ожидания, отражает позицию благоразумного

арендатора, который не будет платить арендную плату за определенный срок пользования и владения

объектом недвижимости больше, чем доход для его бизнеса, который как ожидается будет приносить

стрǤ 43

Отчет об оценке рыночной стоимости

в течение этого срока данное право аренды. Подход может показать верхнюю границу арендной

платы, которая может быть уплачена без чрезмерного ущерба для бизнеса арендатора.

Т.е. подход отражает точку зрения арендатора, который определяет предельно допустимую

величину ставки арендной платы, опираясь на свои представления о допустимой величине части

ожидаемых им предпринимательских доходов, которую он считал бы возможным отдавать за

пользование и владение арендуемым помещением для извлечения этих доходов.

Оценщику следует распределить доход от бизнеса типичного арендатора между всеми видами

факторов производства, вычленяя сумму,

«генерируемуюª недвижимостью, т.е. определяя

«добавочную продуктивностьª земли и улучшений по остаточному принципу. Эта сумма

(«добавочная продуктивностьª) и будет определять величину рыночной арендной платы типичного

арендатора за пользование и владение объектом недвижимости в течение соответствующего периода.

Исходя из объема и качества имеющейся информации, Оценщик пришел к выводу, что

доходный подход не может быть применен с достаточной степенью достоверности.

Согласование результатов. Итоговая оценка стоимости

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей

или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от

назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой

величины используется метод средневзвешенной стоимости, а также субъективное мнение

Оценщика.

14.2 Определение стоимости объекта оценки

Наиболее оптимальным методом при определении рыночной величины арендной платы по

любым объектам является метод рыночной экстракции, который позволяет определить величину

арендной ставки при наличии развитого рынка аренды соответствующего типа имущества. Этот

метод предполагает составление объемной выборки объектов сравнения по арендным ставкам.

Однако он требует введения значительного количества поправочных коэффициентов, учитывающих

различия между сравниваемыми объектами: на условия аренды (краткосрочные, долгосрочные),

техническое состояние, местоположение, транспортную доступность и многие другие факторы

экономической привлекательности для арендаторов.

В нашем случае был применен подход сравнительного анализа. Это способ оценки арендной

платы путем анализа предложений арендодателей и арендных ставок после проведения

соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

Этот подход основан на принципе замещения, который гласит, что максимальная арендная

ставка определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть взят в аренду

другой объект эквивалентной полезности.

Данный подход к оценке рыночной стоимости предполагает, что рынок установит цену для

оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных аналогов,

недавно предложенных на данном сегменте рынка или включенных в реестр на предложение.

Поэтому применение данного метода возможно только при наличии достоверной и полной

информации о недавних предлагаемых в аренду объектах и арендных ставках по ним. Применение

подхода сравнения продаж предполагает определенную последовательность действий:

 изучение рынка и выбор объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом;

 сбор и проверка данных о предложениях арендных ставок по нежилым помещениям,

избранных в качестве сопоставимых с объектом оценки;

 анализ и сравнение полученных данных; проведение на этой основе корректировок цен по

каждому сравниваемому объекту, исходя из выявленных различий;

 согласование корректировок цен по каждому сопоставимому объекту и установление

итоговой величины оцениваемого объекта.

стрǤ 44

Отчет об оценке рыночной стоимости

При применении подхода сравнительного анализа продаж мы провели исследование рынка,

чтобы найти недавно предлагаемые к аренде объектов недвижимости. Далее представлены

подобранные объекты-аналоги.

В оценке использовались данные о предложениях к аренде сопоставимых объектов. В тех

случаях, где торг был уместен, поправка на уторгование определялась на основе «Справочника

оценщика недвижимостиª (научное руководство издания, общее редактирование: Лейфер Л. А.,

кандидат технических наук, научный руководитель ЗАО

«Приволжский центр финансового

консалтинга и оценкиª, 2016 г., стр. 300, табл. 91). Скидки на арендные ставки по офисно-торговым

объектам находятся в расширенном интервале

4,7-12,1%. Выбор конкретного значения этой

величины осуществляет оценщик внутри приведенного диапазона с учетом факторов ликвидности,

характерных для оцениваемого объекта. В нашем случае поправка на торг принята в размере 5%.

Исполнитель провел анализ рынка в регионе расположения объектов недвижимого имущества,

а также проинтервьюировал представителей риэлтерских и консалтинговых агентств. Некоторые

данные (например, площадь, цена, точный адрес, наличие коммуникаций) по объектам-аналогам

могут отличаться от информации, опубликованной на интернет-страницах и в периодической печати.

Это связано с тем, что в процессе проведения оценки Исполнителем производились телефонные

переговоры с собственниками и представителями собственников объектов-аналогов на предмет

уточнения характеристик подобранных объектов-аналогов. При определении стоимости оцениваемых

объектов, а также в Отчете Исполнитель использовал уточненные данные по объектам-аналогам,

выявленные в процессе проведения телефонных переговоров.

Далее представлены распечатки интернет-страниц с подобранными объектами-аналогами.

(Источник информации: интернет-сайт www.avito.ru, а также устные телефонные переговоры с

представителями торгово-офисных центров, контактная информация арендодателей указана в

таблицах 14.1-14.10 настоящего отчета).

стрǤ 45

Отчет об оценке рыночной стоимости

На первом этапе произведен расчет месячной арендной ставки.

На втором этапе произведен расчет дневного, а также почасового размера рыночной арендной

платы.

Расчет месячной арендной ставки

Для определения размера рыночной арендной платы воспользуемся методом корректировок. В

качестве критериев сравнения оцениваемого объекта и аналогов выделим следующие параметры:

1. Условия аренды: долгосрочные/краткосрочные.

6. Расположение помещения в здании (этаж)

2. Передаваемые права: прямая аренда/субаренда.

7. Наличие отдельного входа

3. Дата предложения.

8. Масштаб

4. Расположение относительно «красной линииª

9. Тип и состояние отделки

5. Тип объекта

10. Функциональное назначение объекта

11. Коммунальные платежи

Из полученной в результате исследования рынка информации о предложениях к продаже были

отобраны аналоги, которые имеют характеристики, наиболее близкие к объекту оценки для

сравнения по выделенным параметрам, и произведен расчет арендной платы за объект.

По таким факторам как условия аренды, передаваемые права, дата предложения, расположение

относительно красной линии, состояние отделки, различие в коммунальных платежах необходимость

введения корректировок отсутствовала.

Рассмотрим особенности корректировок по отдельным элементам сравнения.

Тип объекта (встроенные помещения и отдельностоящие объекты).

В нашем случае, в настоящем отчете, рассчитывается размер рыночной арендной платы

встроенных помещений. Среди подобранных объектов-аналогов, имеются отдельностоящие здания.

По данному фактору требуется введение понижающей корректировки.

По «Справочнику оценщика недвижимостиª (автор Лейфер Л. А., 2016 г., стр. 145, таблица 40),

размер среднего значения понижающей поправки по данному фактору составляет 0,93, т.е. -7%. В

нашем случае поправка на «Тип объектаª принята в размере среднего значения доверительного

интервала, т.е. -7%.

Наличие отдельного входа

В нашем случае, среди подобранных объектов-аналогов, имеются помещения имеющие

отдельный вход. По данному фактору требуется введение понижающей корректировки.

По «Справочнику оценщика недвижимостиª (автор Лейфер Л. А., 2016 г., стр. 158, таблица 1),

размер среднего значения понижающей поправки по данному фактору составляет 0,85, т.е. -15%. В

нашем случае поправка на «Наличие отдельного входаª принята в размере среднего значения

доверительного интервала, т.е. -15%.

стрǤ 71

Отчет об оценке рыночной стоимости

Расположение помещения в здании (этаж)

В нашем случае рассматриваемые помещения расположены как на 1-м, так и в подвале, а также

на 2-м и 3-м этаже здания. Среди подобранных объектов-аналогов, так же имеются помещения,

расположенные на 1-х, а также 2-х и 3-х этажах зданий.

По «Справочнику оценщика недвижимостиª (автор Лейфер Л. А., 2016 г., стр. 163, таблица 48),

размер среднего значения понижающей поправки по данному фактору составляет 0,86, т.е. -14%.

Следовательно, размер среднего значения повышающей корректировки составляет 16% (=1/0,86-1).

В нашем случае поправки на «Расположение помещения в здании (этаж)ª приняты в размере средних

значений доверительного интервала, т.е. -14% и 16%. При расчете арендной ставки помещений,

расположенных в подвале здания, по подобранным аналогам приняты понижающие поправки.

Размер среднего значения понижающей поправки по данному фактору составляет 0,72, т.е. -28%.

Следует отметить, что получаемые в результате арифметических расчетов значения

отображаются как целые числа по правилам округления. Однако в реальности расчет производится с

применением компьютерной техники в электронных таблицах Excel без округления промежуточных

значений.

Арендная ставка оцениваемого объекта определяется как среднеарифметическая величина

итоговых скорректированных цен объектов-аналогов.

стрǤ 72

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.1. Расчет арендной ставки помещений офисного назначения, площадью до 100 кв.м, расположенных в подвале

Объект оценки

Сопоставимые объекты

г. Нижнекамск,

ул. Корабельная,

ул. Сююмбике,

ул. Юности,

ул. Студенческая,

№

Наименование

РТ, г. Нижнекамск,

Ед. изм.

д. 30

д. 74Б

д. 26

д. 6

п/п

показателя

площадь им. Н.В.

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Лемаева, д. 14

Источник информации: интернет-сайты www.avito.ru, www.domofond.ru; контактные телефоны:

8-843-221-67-52

8-917-399-18-70

8-919-636-19-21

8-960-055-13-21

Характеристика объекта

Предложение

Сопоставимое

1.1

Условия аренды

долгосрочной аренды

Сопоставимые

1.2

Передаваемые права

Прямая аренда

Сентябрь 2019,

1.3

Дата предложения

инфляция:

Расположение

Аналогичное

1.4

относительно

Первая линия

красной линии

Встроенное

Аналогичное

помещение в

1.5

Тип объекта

административном

здании

Расположение помещения

1-й этаж

1.6

Подвал

в здании (этаж)

-28%

Отсутствует

1.7

Наличие отдельного входа

Отсутствует

Сопоставимый

1.8

Масштаб

до 100 кв.м

Офисного типа.

Сопоставимая

1.9

Тип и состояние отделки

В среднем состоянии

Не входят

1.10

Коммунальные платежи

Не входят

1.11

Общая площадь

кв.м

8,3

59,2

19,0

85,7

18,0

1.12

Цена предложения

руб./кв.м

400

450

408

400

1.13

Торг

5,0%

1.14

Цена аренды

руб./кв.м

380

428

388

380

стрǤ 73

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.1. Продолжение

Корректировка цен продажи, руб.

Условия аренды

2.1

Скорректированная цена

380

428

388

380

Передаваемые права

2.2

Скорректированная цена

380

428

388

380

Дата предложения

2.3

Скорректированная цена

380

428

388

380

Расположение относительно

2.4

красной линии

Скорректированная цена

380

428

388

380

Тип объекта

2.5

Скорректированная цена

380

428

388

380

Расположение помещения в

-106

-120

-109

-106

2.6

здании (этаж)

Скорректированная цена

274

308

279

274

Наличие отдельного входа

2.7

Скорректированная цена

274

308

279

274

Масштаб

2.8

Скорректированная цена

274

308

279

274

Тип и состояние отделки

2.9

Скорректированная цена

274

308

279

274

Коммунальные платежи

2.10

Скорректированная цена

274

308

279

274

Удельный показатель

руб./кв.м

284

арендной платы в месяц

Месячная арендная плата

руб.

2 357

стрǤ 74

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.2. Расчет арендной ставки помещений общехозяйственного (вспомогательного) назначения, расположенные в подвале

Объект оценки

Сопоставимые объекты

г. Нижнекамск,

№

Наименование

РТ, г. Нижнекамск,

пр. Химиков, д. 57

ул. Бызова, д. 8

ул. Вокзальная, д. 7

пр. Химиков, д. 57

Ед. изм.

п/п

показателя

площадь им. Н.В.

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Лемаева, д. 14

Источник информации: интернет-сайты www.avito.ru, www.domofond.ru; контактные телефоны:

8-987-231-52-25

8-917-903-25-74

8-917-288-10-00

8-917-257-55-91

Характеристика объекта

Предложение

Сопоставимое

1.1

Условия аренды

долгосрочной аренды

Сопоставимые

1.2

Передаваемые права

Прямая аренда

Сентябрь 2019,

1.3

Дата предложения

инфляция:

Расположение

Аналогичное

1.4

относительно

Первая линия

красной линии

Встроенное

Аналогичное

помещение в

1.5

Тип объекта

административном

здании

Расположение помещения

1-й этаж

1.6

Подвал

в здании (этаж)

-28%

Отсутствует

1.7

Наличие отдельного входа

Отсутствует

Сопоставимый

1.8

Масштаб

до 100 кв.м

Офисного типа.

Сопоставимая

1.9

Тип и состояние отделки

В среднем состоянии

Не входят

1.10

Коммунальные платежи

Не входят

1.11

Общая площадь

кв.м

30,9

10,0

55,0

25,0

13,0

1.12

Цена предложения

руб./кв.м

300

260

280

231

1.13

Торг

5,0%

1.14

Цена аренды

руб./кв.м

285

247

266

219

стрǤ 75

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.2. Продолжение

Корректировка цен продажи, руб.

Условия аренды

2.1

Скорректированная цена

285

247

266

219

Передаваемые права

2.2

Скорректированная цена

285

247

266

219

Дата предложения

2.3

Скорректированная цена

285

247

266

219

Расположение относительно

2.4

красной линии

Скорректированная цена

285

247

266

219

Тип объекта

2.5

Скорректированная цена

285

247

266

219

Расположение помещения в

-80

-69

-74

-61

2.6

здании (этаж)

Скорректированная цена

205

178

192

158

Наличие отдельного входа

2.7

Скорректированная цена

205

178

192

158

Масштаб

2.8

Скорректированная цена

205

178

192

158

Тип и состояние отделки

2.9

Скорректированная цена

205

178

192

158

Коммунальные платежи

2.10

Скорректированная цена

205

178

192

158

Удельный показатель

руб./кв.м

183

арендной платы в месяц

Месячная арендная плата

руб.

5 655

стрǤ 76

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.3. Расчет арендной ставки помещений офисного назначения, площадью до 100 кв.м, расположенных на 1 этаже

Объект оценки

Сопоставимые объекты

г. Нижнекамск,

ул. Корабельная,

ул. Студенческая,

№

Наименование

РТ, г. Нижнекамск,

ул. Сююмбике, д. 74Б

ул. Юности, д. 26

Ед. изм.

д. 30

д. 6

п/п

показателя

площадь им. Н.В.

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Лемаева, д. 14

Источник информации: интернет-сайты www.avito.ru, www.domofond.ru; контактные телефоны:

8-843-221-67-52

8-917-399-18-70

8-919-636-19-21

8-960-055-13-21

Характеристика объекта

Предложение

Сопоставимое

1.1

Условия аренды

долгосрочной аренды

Сопоставимые

1.2

Передаваемые права

Прямая аренда

Сентябрь 2019,

1.3

Дата предложения

инфляция:

Расположение

Аналогичное

1.4

относительно

Первая линия

красной линии

Встроенное

Аналогичное

помещение в

1.5

Тип объекта

административном

здании

Расположение помещения

1-й этаж

1.6

1-й этаж

в здании (этаж)

Отсутствует

1.7

Наличие отдельного входа

Отсутствует

Сопоставимый

1.8

Масштаб

до 100 кв.м

Офисного типа.

Сопоставимая

1.9

Тип и состояние отделки

В среднем состоянии

Не входят

1.10

Коммунальные платежи

Не входят

1.11

Общая площадь

кв.м

80,8

59,2

19,0

85,7

18,0

1.12

Цена предложения

руб./кв.м

400

450

408

400

1.13

Торг

5,0%

1.14

Цена аренды

руб./кв.м

380

428

388

380

стрǤ 77

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.3. Продолжение

Корректировка цен продажи, руб.

Условия аренды

2.1

Скорректированная цена

380

428

388

380

Передаваемые права

2.2

Скорректированная цена

380

428

388

380

Дата предложения

2.3

Скорректированная цена

380

428

388

380

Расположение относительно

2.4

красной линии

Скорректированная цена

380

428

388

380

Тип объекта

2.5

Скорректированная цена

380

428

388

380

Расположение помещения в

2.6

здании (этаж)

Скорректированная цена

380

428

388

380

Наличие отдельного входа

2.7

Скорректированная цена

380

428

388

380

Масштаб

2.8

Скорректированная цена

380

428

388

380

Тип и состояние отделки

2.9

Скорректированная цена

380

428

388

380

Коммунальные платежи

2.10

Скорректированная цена

380

428

388

380

Удельный показатель

руб./кв.м

394

арендной платы в месяц

Месячная арендная плата

руб.

31 835

стрǤ 78

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.4. Расчет арендной ставки помещений, офисно-торгового назначения, площадью более 100 кв.м, расположенных на 1 этаже

Объект оценки

Сопоставимые объекты

г. Нижнекамск,

№

Наименование

РТ, г. Нижнекамск,

пр. Корабельная, д. 42

пр. Вахитова, д. 27В

ул. Ахтубинская, д. 1

пр. Корабельная, д. 22

Ед. изм.

п/п

показателя

площадь им. Н.В.

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Лемаева, д. 14

Источник информации: интернет-сайты www.avito.ru, www.domofond.ru; контактные телефоны:

8-917-869-02-99

8-919-647-96-44

8-937-586-80-90

8-965-599-93-67

Характеристика объекта

Предложение

Сопоставимое

1.1

Условия аренды

долгосрочной аренды

Сопоставимые

1.2

Передаваемые права

Прямая аренда

Сентябрь 2019,

1.3

Дата предложения

инфляция:

Расположение относительно

Аналогичное

1.4

Первая линия

красной линии

Встроенное помещение в

Отдельностоящий

Аналогичное

1.5

Тип объекта

административном

объект (здание)

здании

-7%

Расположение помещения

1-й этаж

1.6

1-й этаж

в здании (этаж)

Отсутствует

Имеется

Отсутствует

1.7

Наличие отдельного входа

Отсутствует

-15%

Сопоставимый

1.8

Масштаб

от 100 до 500 кв.м

Простая, офисного типа.

Сопоставимая

1.9

Тип и состояние отделки

В среднем состоянии

Функциональное

Офисно-торговый объект

Торговый объект в ТЦ

Аналогичное

Торговый объект ТЦ

1.10

назначение объекта

свободного назначения

-26%

Не входят

1.11

Коммунальные платежи

Не входят

1.12

Общая площадь

кв.м

319,7

480,0

357,0

288,0

100,0

1.13

Цена предложения

руб./кв.м

700

670

700

800

1.14

Торг

5,0%

1.15

Цена аренды

руб./кв.м

665

637

665

760

стрǤ 79

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.5. Продолжение

Корректировка цен продажи, руб.

Условия аренды

2.1

Скорректированная цена

665

637

665

760

Передаваемые права

2.2

Скорректированная цена

665

637

665

760

Дата предложения

2.3

Скорректированная цена

665

637

665

760

Расположение относительно

2.4

красной линии

Скорректированная цена

665

637

665

760

Тип объекта

-47

2.5

Скорректированная цена

665

637

618

760

Расположение помещения в здании

2.6

(этаж)

Скорректированная цена

665

637

618

760

Наличие отдельного входа

-93

2.7

Скорректированная цена

665

637

526

760

Масштаб

2.8

Скорректированная цена

665

637

526

760

Тип и состояние отделки

2.9

Скорректированная цена

665

637

526

760

Функциональное назначение объекта

-173

-165

-198

2.10

Скорректированная цена

492

471

526

562

Коммунальные платежи

2.11

Скорректированная цена

492

471

526

562

Удельный показатель

руб./кв.м

513

арендной платы в месяц

Месячная арендная плата

руб.

164 006

стрǤ 80

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.5. Расчет арендной ставки помещений, свободного назначения, площадью более 500 кв.м, расположенных на 1 этаже

Объект оценки

Сопоставимые объекты

г. Нижнекамск,

ул. Ахтубинская,

пр. Шинников,

№

Наименование

РТ, г. Нижнекамск,

пр. Химиков, д. 7А

ул. Гагарина, д. 24

Ед. изм.

д. 4Е

д. 41

п/п

показателя

площадь им. Н.В.

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Лемаева, д. 14

Источник информации: интернет-сайты www.avito.ru, www.domofond.ru; контактные телефоны:

8-927-465-46-44

8-965-599-93-67

8-917-399-29-34

(8555) 36-50-00

Характеристика объекта

Предложение

Сопоставимое

1.1

Условия аренды

долгосрочной аренды

Сопоставимые

1.2

Передаваемые права

Прямая аренда

Сентябрь 2019,

1.3

Дата предложения

инфляция:

Расположение

Аналогичное

1.4

относительно

Первая линия

красной линии

Встроенное

Отдельностоящий

Аналогичное

помещение в

объект (здание)

1.5

Тип объекта

административном

-7%

здании

Расположение помещения

1-й этаж

2-й этаж

1.6

1-й этаж

в здании (этаж)

16%

Имеется

Отсутствует

1.7

Наличие отдельного входа

Отсутствует

-15%

Сопоставимый

1.8

Масштаб

от 500 до 1000 кв.м

Офисного типа.

Сопоставимая

1.9

Тип и состояние отделки

В среднем состоянии

Не входят

1.10

Коммунальные платежи

Не входят

1.11

Общая площадь

кв.м

535,9

715,0

700,0

380,0

550,0

1.12

Цена предложения

руб./кв.м

514

500

350

330

1.13

Торг

5,0%

1.14

Цена аренды

руб./кв.м

489

475

333

314

стрǤ 81

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.6. Продолжение

Корректировка цен продажи, руб.

Условия аренды

2.1

Скорректированная цена

489

475

333

314

Передаваемые права

2.2

Скорректированная цена

489

475

333

314

Дата предложения

2.3

Скорректированная цена

489

475

333

314

Расположение относительно

2.4

красной линии

Скорректированная цена

489

475

333

314

Тип объекта

-34

-33

2.5

Скорректированная цена

455

442

333

314

Расположение помещения в

2.6

здании (этаж)

Скорректированная цена

455

442

386

364

Наличие отдельного входа

-68

-66

2.7

Скорректированная цена

386

375

386

364

Масштаб

2.8

Скорректированная цена

386

375

386

364

Тип и состояние отделки

2.9

Скорректированная цена

386

375

386

364

Коммунальные платежи

2.10

Скорректированная цена

386

375

386

364

Удельный показатель

руб./кв.м

378

арендной платы в месяц

Месячная арендная плата

руб.

202 570

стрǤ 82

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.6. Расчет арендной ставки помещений общехозяйственного (вспомогательного) назначения, расположенные на 1 этаже

Объект оценки

Сопоставимые объекты

г. Нижнекамск,

№

Наименование

РТ, г. Нижнекамск,

пр. Химиков, д. 57

ул. Бызова, д. 8

ул. Вокзальная, д. 7

пр. Химиков, д. 57

Ед. изм.

п/п

показателя

площадь им. Н.В.

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Лемаева, д. 14

Источник информации: интернет-сайты www.avito.ru, www.domofond.ru; контактные телефоны:

8-987-231-52-25

8-917-903-25-74

8-917-288-10-00

8-917-257-55-91

Характеристика объекта

Предложение

Сопоставимое

1.1

Условия аренды

долгосрочной аренды

Сопоставимые

1.2

Передаваемые права

Прямая аренда

Сентябрь 2019,

1.3

Дата предложения

инфляция:

Расположение

Аналогичное

1.4

относительно

Первая линия

красной линии

Встроенное

Аналогичное

помещение в

1.5

Тип объекта

административном

здании

Расположение помещения

1-й этаж

1.6

1-й этаж

в здании (этаж)

Отсутствует

1.7

Наличие отдельного входа

Отсутствует

Сопоставимый

1.8

Масштаб

до 100 кв.м

Офисного типа.

Сопоставимая

1.9

Тип и состояние отделки

В среднем состоянии

Не входят

1.10

Коммунальные платежи

Не входят

1.11

Общая площадь

кв.м

68,2

10,0

55,0

25,0

13,0

1.12

Цена предложения

руб./кв.м

300

260

280

231

1.13

Торг

5,0%

1.14

Цена аренды

руб./кв.м

285

247

266

219

стрǤ 83

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.7. Продолжение

Корректировка цен продажи, руб.

Условия аренды

2.1

Скорректированная цена

285

247

266

219

Передаваемые права

2.2

Скорректированная цена

285

247

266

219

Дата предложения

2.3

Скорректированная цена

285

247

266

219

Расположение относительно

2.4

красной линии

Скорректированная цена

285

247

266

219

Тип объекта

2.5

Скорректированная цена

285

247

266

219

Расположение помещения в

2.6

здании (этаж)

Скорректированная цена

285

247

266

219

Наличие отдельного входа

2.7

Скорректированная цена

285

247

266

219

Масштаб

2.8

Скорректированная цена

285

247

266

219

Тип и состояние отделки

2.9

Скорректированная цена

285

247

266

219

Коммунальные платежи

2.10

Скорректированная цена

285

247

266

219

Удельный показатель

руб./кв.м

254

арендной платы в месяц

Месячная арендная плата

руб.

17 323

стрǤ 84

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.7. Расчет арендной ставки помещений, офисного назначения, площадью до 100 кв.м, расположенных на 2 этаже и выше

Объект оценки

Сопоставимые объекты

г. Нижнекамск,

ул. Корабельная, д.

ул. Студенческая, д.

№

Наименование

РТ, г. Нижнекамск,

ул. Сююмбике, д. 74Б

ул. Юности, д. 26

Ед. изм.

п/п

показателя

площадь им. Н.В.

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Лемаева, д. 14

Источник информации: интернет-сайты www.avito.ru, www.domofond.ru; контактные телефоны:

8-917-869-02-99

8-917-399-18-70

8-919-636-19-21

8-960-055-13-21

Характеристика объекта

Предложение

Сопоставимое

1.1

Условия аренды

долгосрочной аренды

Сопоставимые

1.2

Передаваемые права

Прямая аренда

Сентябрь 2019,

1.3

Дата предложения

инфляция:

Расположение

Аналогичное

1.4

относительно

Первая линия

красной линии

Встроенное помещение в

Аналогичное

1.5

Тип объекта

административном

здании

Расположение помещения

4-й этаж

1-й этаж

2-й этаж

1.6

2-й этаж

в здании (этаж)

-14%

Отсутствует

1.7

Наличие отдельного входа

Отсутствует

Сопоставимый

1.8

Масштаб

до 100 кв.м

Офисного типа.

Сопоставимая

1.9

Тип и состояние отделки

В среднем состоянии

Не входят

1.10

Коммунальные платежи

Не входят

1.11

Общая площадь

кв.м

68,90

30,0

19,0

85,7

18,0

1.12

Цена предложения

руб./кв.м

400

450

408

400

1.13

Торг

5,0%

1.14

Цена аренды

руб./кв.м

380

428

388

380

стрǤ 85

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.8. Продолжение

Корректировка цен продажи, руб.

Условия аренды

2.1

Скорректированная цена

380

428

388

380

Передаваемые права

2.2

Скорректированная цена

380

428

388

380

Дата предложения

2.3

Скорректированная цена

380

428

388

380

Расположение относительно

2.4

красной линии

Скорректированная цена

380

428

388

380

Тип объекта

2.5

Скорректированная цена

380

428

388

380

Расположение помещения в

-60

-54

2.6

здании (этаж)

Скорректированная цена

380

368

334

380

Наличие отдельного входа

2.7

Скорректированная цена

380

368

334

380

Масштаб

2.8

Скорректированная цена

380

368

334

380

Тип и состояние отделки

2.9

Скорректированная цена

380

368

334

380

Коммунальные платежи

2.10

Скорректированная цена

380

368

334

380

Удельный показатель

руб./кв.м

365

арендной платы в месяц

Месячная арендная плата

руб.

25 149

стрǤ 86

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.8. Расчет арендной ставки помещений, офисно-торгового назначения, площадью более 100 кв.м, расположенных на 2 этаже и выше

Объект оценки

Сопоставимые объекты

г. Нижнекамск,

№

Наименование

РТ, г. Нижнекамск,

пр. Корабельная, д. 42

пр. Вахитова, д. 27В

ул. Ахтубинская, д. 1

пр. Корабельная, д. 22

Ед. изм.

п/п

показателя

площадь им. Н.В.

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Лемаева, д. 14

Источник информации: интернет-сайты www.avito.ru, www.domofond.ru; контактные телефоны:

8-917-869-02-99

8-919-647-96-44

8-937-586-80-90

8-965-599-93-67

Характеристика объекта

Предложение

Сопоставимое

1.1

Условия аренды

долгосрочной аренды

Сопоставимые

1.2

Передаваемые права

Прямая аренда

Сентябрь 2019,

1.3

Дата предложения

инфляция:

Расположение относительно

Аналогичное

1.4

Первая линия

красной линии

Встроенное помещение в

Отдельностоящий

Аналогичное

1.5

Тип объекта

административном

объект (здание)

здании

-7%

Расположение помещения

1-й этаж

1.6

2-й этаж

в здании (этаж)

-14%

Отсутствует

Имеется

Отсутствует

1.7

Наличие отдельного входа

Отсутствует

-15%

Сопоставимый

1.8

Масштаб

от 100 до 500 кв.м

Простая, офисного типа.

Сопоставимая

1.9

Тип и состояние отделки

В среднем состоянии

Торговый объект в

Функциональное

Офисно-торговый объект

Аналогичное

Торговый объект ТЦ

1.10

ТЦ

назначение объекта

свободного назначения

-26%

Не входят

1.11

Коммунальные платежи

Не входят

1.12

Общая площадь

кв.м

188,8

480,0

357,0

288,0

100,0

1.13

Цена предложения

руб./кв.м

700

670

700

800

1.14

Торг

5,0%

1.15

Цена аренды

руб./кв.м

665

637

665

760

стрǤ 87

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.9. Продолжение

Корректировка цен продажи, руб.

Условия аренды

2.1

Скорректированная цена

665

637

665

760

Передаваемые права

2.2

Скорректированная цена

665

637

665

760

Дата предложения

2.3

Скорректированная цена

665

637

665

760

Расположение относительно

2.4

красной линии

Скорректированная цена

665

637

665

760

Тип объекта

-47

2.5

Скорректированная цена

665

637

618

760

Расположение помещения в здании

-93

-89

-87

-106

2.6

(этаж)

Скорректированная цена

572

547

532

654

Наличие отдельного входа

-80

2.7

Скорректированная цена

572

547

452

654

Масштаб

2.8

Скорректированная цена

572

547

452

654

Тип и состояние отделки

2.9

Скорректированная цена

572

547

452

654

Функциональное назначение объекта

-149

-142

-170

2.10

Скорректированная цена

423

405

452

484

Коммунальные платежи

2.11

Скорректированная цена

423

405

452

484

Удельный показатель

руб./кв.м

441

арендной платы в месяц

Месячная арендная плата

руб.

83 261

стрǤ 88

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.9. Расчет арендной ставки помещений, свободного назначения, площадью более 100 кв.м, расположенных на 2 этаже и выше

Объект оценки

Сопоставимые объекты

г. Нижнекамск,

№

Наименование

РТ, г. Нижнекамск,

ул. Студенческая, д. 6

пр. Строителей, д. 2В

пр. Шинников, д. 41

пр. Мира, д. 61

Ед. изм.

п/п

показателя

площадь им. Н.В.

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Лемаева, д. 14

Источник информации: интернет-сайты www.avito.ru, www.domofond.ru; контактные телефоны:

8-843-221-67-52

8-917-903-85-48

(8555) 36-50-00

8-960-055-13-21

Характеристика объекта

Предложение

Сопоставимое

1.1

Условия аренды

долгосрочной аренды

Сопоставимые

1.2

Передаваемые права

Прямая аренда

Сентябрь 2019,

1.3

Дата предложения

инфляция:

Расположение

Аналогичное

1.4

относительно

Первая линия

красной линии

Встроенное

Аналогичное

помещение в

1.5

Тип объекта

административном

здании

Расположение помещения

2-й этаж

1.6

2-й этаж

в здании (этаж)

Отсутствует

1.7

Наличие отдельного входа

Отсутствует

Сопоставимый

1.8

Масштаб

от 100 до 500 кв.м

Офисного типа.

Сопоставимая

1.9

Тип и состояние отделки

В среднем состоянии

Не входят

1.10

Коммунальные платежи

Не входят

1.11

Общая площадь

кв.м

259,1

110,0

205,0

140,0

212,0

1.12

Цена предложения

руб./кв.м

400

380

350

1.13

Торг

5,0%

1.14

Цена аренды

руб./кв.м

380

361

333

стрǤ 89

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.10. Продолжение

Корректировка цен продажи, руб.

Условия аренды

2.1

Скорректированная цена

380

361

333

Передаваемые права

2.2

Скорректированная цена

380

361

333

Дата предложения

2.3

Скорректированная цена

380

361

333

Расположение относительно

2.4

красной линии

Скорректированная цена

380

361

333

Тип объекта

2.5

Скорректированная цена

380

361

333

Расположение помещения в

2.6

здании (этаж)

Скорректированная цена

380

361

333

Наличие отдельного входа

2.7

Скорректированная цена

380

361

333

Масштаб

2.8

Скорректированная цена

380

361

333

Тип и состояние отделки

2.9

Скорректированная цена

380

361

333

Коммунальные платежи

2.10

Скорректированная цена

380

361

333

Удельный показатель

руб./кв.м

352

арендной платы в месяц

Месячная арендная плата

руб.

91 203

стрǤ 90

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.10. Расчет арендной ставки помещений общехозяйственного (вспомогательного) назначения, расположенные на 2 этаже и выше

Объект оценки

Сопоставимые объекты

г. Нижнекамск,

№

Наименование

РТ, г. Нижнекамск,

пр. Химиков, д. 57

ул. Бызова, д. 8

ул. Вокзальная, д. 7

пр. Химиков, д. 57

Ед. изм.

п/п

показателя

площадь им. Н.В.

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Лемаева, д. 14

Источник информации: интернет-сайты www.avito.ru, www.domofond.ru; контактные телефоны:

8-987-231-52-25

8-917-903-25-74

8-917-288-10-00

8-917-257-55-91

Характеристика объекта

Предложение

Сопоставимое

1.1

Условия аренды

долгосрочной аренды

Сопоставимые

1.2

Передаваемые права

Прямая аренда

Сентябрь 2019,

1.3

Дата предложения

инфляция:

Расположение

Аналогичное

1.4

относительно

Первая линия

красной линии

Встроенное

Аналогичное

помещение в

1.5

Тип объекта

административном

здании

Расположение помещения

1-й этаж

1.6

2-й этаж

в здании (этаж)

-14%

Отсутствует

1.7

Наличие отдельного входа

Отсутствует

Сопоставимый

1.8

Масштаб

до 100 кв.м

Офисного типа.

Сопоставимая

1.9

Тип и состояние отделки

В среднем состоянии

Не входят

1.10

Коммунальные платежи

Не входят

1.11

Общая площадь

кв.м

68,90

10,0

55,0

25,0

13,0

1.12

Цена предложения

руб./кв.м

300

260

280

231

1.13

Торг

5,0%

1.14

Цена аренды

руб./кв.м

285

247

266

219

стрǤ 91

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.11. Продолжение

Корректировка цен продажи, руб.

Условия аренды

2.1

Скорректированная цена

285

247

266

219

Передаваемые права

2.2

Скорректированная цена

285

247

266

219

Дата предложения

2.3

Скорректированная цена

285

247

266

219

Расположение относительно

2.4

красной линии

Скорректированная цена

285

247

266

219

Тип объекта

2.5

Скорректированная цена

285

247

266

219

Расположение помещения в

-40

-35

-37

-31

2.6

здании (этаж)

Скорректированная цена

245

212

229

189

Наличие отдельного входа

2.7

Скорректированная цена

245

212

229

189

Масштаб

2.8

Скорректированная цена

245

212

229

189

Тип и состояние отделки

2.9

Скорректированная цена

245

212

229

189

Коммунальные платежи

2.10

Скорректированная цена

245

212

229

189

Удельный показатель

руб./кв.м

219

арендной платы в месяц

Месячная арендная плата

руб.

15 089

стрǤ 92

Отчет об оценке рыночной стоимости

Расчет дневной, а также почасовой арендных ставок

Таблица 14.11. Расчет почасовых арендных ставок

Размер

Удельный

рыночной

Размер

Наименование помещения

Номер

рыночной

показатель

арендной

рыночной

№

(по данным технического паспорта БТИ), а

помещения

Площадь,

(по плану

арендной

платы,

арендной

п/п

также предполагаемый вид

кв.м.

технического

платы,

руб./год

платы,

использования

паспорта БТИ)

руб./год

руб./месяц

руб./кв.м

(с учетом

руб./день

руб./час

Крт)

Помещения, расположенные в подвале

Аккумуляторная

9,6

21 082

1 757

183

2,0

42 163

116

Костюмерная

8,3

28 286

2 357

284

2,0

56 573

155

Коридор

30,9

67 856

5 655

183

2,0

135 713

372

ИТОГО:

48,8

117 224

9 769

234 449

643

Помещения, расположенные на первом этаже

Кассовая зона

77,8

237 134

19 761

254

2,0

474 269

1 299

108

Душевая

4,6

14 021

1 168

254

2,0

28 042

Гримерная №1

7,7

36 406

3 034

394

2,0

72 811

199

Гримерная №2

16,4

77 539

6 462

394

2,0

155 078

425

Гримерная №3

15,2

71 866

5 989

394

2,0

143 731

394

Склад

80,8

382 022

31 835

394

2,0

764 045

2 093

174

Сцена

319,7

1 968 073

164 006

513

2,0

3 936 146

10 784

899

Зрительный зал

411,3

2 531 963

210 997

513

2,0

5 063 926

13 874

1 156

Вестибюль

535,9

2 430 842

202 570

378

2,0

4 861 685

13 320

1 110

Гардероб

68,2

207 874

17 323

254

2,0

415 747

1 139

ИТОГО:

1537,6

7 957 740

663 145

15 915 480

43 604

3 633

Помещения, расположенные на втором этаже

Фойе

259,1

1 094 438

91 203

352

2,0

2 188 877

5 997

500

Зрительный зал

188,8

999 130

83 261

441

2,0

1 998 259

5 475

456

Коридор

116,4

305 899

25 492

219

2,0

611 798

1 676

140

Гостевая

68,9

301 782

25 149

365

2,0

603 564

1 654

138

стрǤ 93

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.12. Продолжение

Кабинет

32,2

141 036

11 753

365

2,0

282 072

773

ИТОГО:

665,4

2 842 285

236 857

5 684 570

15 575

1 298

Помещения, расположенные на третьем этаже

Раздевалка

9,7

42 486

3 541

365

2,0

84 972

233

Раздевалка

8,2

35 916

2 993

365

2,0

71 832

197

Многофункциональный зал

222,9

941 530

78 461

352

2,0

1 883 059

5 159

430

Подсобная комната

5,5

24 090

2 008

365

2,0

48 180

132

Студия

16,7

73 146

6 096

365

2,0

146 292

401

Кабинет

23,5

102 930

8 578

365

2,0

205 860

564

Кабинет

10,4

45 552

3 796

365

2,0

91 104

250

Кабинет

32,9

144 102

12 009

365

2,0

288 204

790

Кабинет

23,6

103 368

8 614

365

2,0

206 736

566

Кабинет

44,3

194 034

16 170

365

2,0

388 068

1 063

Кабинет

22,0

96 360

8 030

365

2,0

192 720

528

Кабинет

21,9

95 922

7 994

365

2,0

191 844

526

Кабинет

32,9

144 102

12 009

365

2,0

288 204

790

Раздевалка

7,8

34 164

2 847

365

2,0

68 328

187

Раздевалка

8,0

35 040

2 920

365

2,0

70 080

192

Балетный зал

101,3

427 891

35 658

352

2,0

855 782

2 345

195

ИТОГО:

591,6

2 540 633

211 719

5 081 266

13 923

1 160

ВСЕГО:

2 843,4

13 457 882

1 121 490

26 915 765

73 745

6 145

Примечание

Коэффициент розничного предложения рассчитан по аналогии с данными более развитого рынка - рынка жилья (квартир).

Например, месячная арендная плата за однокомнатную квартиру составляет в среднем от 8 000 руб., а суточная от 700 руб.

К = 700 руб. / (8000 руб. /30 дней) ~2 раза.

Источник информации:

Посуточные предложения

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kvartiry/1-k_kvartira_35_m_59_et._1086410651 - 500 руб./сут. - 8-987-181-06-30

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kvartiry/1-k_kvartira_20_m_110_et._704390112 - 700 руб./сут. - 8-909-313-99-39

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kvartiry/1-k_kvartira_38_m_410_et._1413752280 - 750 руб./сут. - 8-908-342-45-00

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kvartiry/1-k_kvartira_40_m_810_et._940975845 - 799 руб./сут. - 8-919-694-27-92

На длительный срок

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kvartiry/1-k_kvartira_39_m_410_et._875744154 - 7 500 руб./мес. - 8-987-272-20-15

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kvartiry/1-k_kvartira_30_m_19_et._999219450 - 8 000 руб./мес. - 8-987-282-35-13

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kvartiry/1-k_kvartira_38_m_510_et._1708263141 - 8 000 руб./мес. - 8-917-933-00-94

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kvartiry/2-k_kvartira_50_m_79_et._1123487329 - 8 000 руб./мес. - 8-917-254-74-27

https://www.avito.ru/nizhnekamsk/kvartiry/1-k_kvartira_40_m_15_et._1038876883 - 8 000 руб./мес. - 8-919-630-72-87

стрǤ 94

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 14.12. Сводный расчет арендной ставки за рассматриваемые помещения

Наименование

Размер

Удельный

Размер

Номер

помещения

рыночной

показатель

рыночной

№

(по данным технического

помещения

Площадь,

арендной

паспорта БТИ), а также

(по плану

п/п

кв.м.

технического

платы,

предполагаемый вид

паспорта БТИ)

руб./месяц

руб./кв.м

руб./день

руб./час

использования

Помещения, расположенные в подвале

Аккумуляторная

9,6

1 757

183

116

Костюмерная

8,3

2 357

284

155

Коридор

30,9

5 655

183

372

ИТОГО:

48,8

9 769

643

Помещения, расположенные на первом этаже

Кассовая зона

77,8

19 761

254

1 299

108

Душевая

4,6

1 168

254

Гримерная №1

7,7

3 034

394

199

Гримерная №2

16,4

6 462

394

425

Гримерная №3

15,2

5 989

394

Склад

80,8

31 835

394

2 093

174

Сцена

319,7

164 006

513

10 784

899

Зрительный зал

411,3

210 997

513

13 874

1 156

Вестибюль

535,9

202 570

378

13 320

1 110

Гардероб

68,2

17 323

254

1 139

ИТОГО:

1537,6

663 145

43 604

3 633

Помещения, расположенные на втором этаже

Фойе

259,1

91 203

352

5 997

500

Зрительный зал

188,8

83 261

441

5 475

456

Коридор

116,4

25 492

219

1 676

140

Гостевая

68,9

25 149

365

1 654

138

Кабинет

32,2

11 753

365

773

ИТОГО:

665,4

236 857

15 575

1 298

Помещения, расположенные на третьем этаже

Раздевалка

9,7

3 541

365

233

Раздевалка

8,2

2 993

365

197

Многофункциональный зал

222,9

78 461

352

5 159

430

Подсобная комната

5,5

2 008

365

132

Студия

16,7

6 096

365

401

Кабинет

23,5

8 578

365

564

Кабинет

10,4

3 796

365

250

Кабинет

32,9

12 009

365

790

Кабинет

23,6

8 614

365

566

Кабинет

44,3

16 170

365

1 063

Кабинет

22,0

8 030

365

528

Кабинет

21,9

7 994

365

526

Кабинет

32,9

12 009

365

790

Раздевалка

7,8

2 847

365

187

Раздевалка

8,0

2 920

365

192

Балетный зал

101,3

35 658

352

2 345

195

ИТОГО:

591,6

211 719

13 923

1 160

ВСЕГО:

2 843,4

1 121 490

73 745

6 145

Примечание:

Почасовой размер рыночной арендной платы рассчитан исходя из 12-ти часового рабочего дня.

стрǤ 95

Отчет об оценке рыночной стоимости

15. Согласование результатов и заключение о величине арендной платы

Согласование - получение итоговой оценки объекта на основании результатов, полученных с

помощью различных методов оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная

как итог обоснованного оценщиком результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании

различных подходов к оценке и методов оценки.

Оценщик определяет, в какой степени результат того или иного подхода соответствует данным

рынка, не противоречит ли им, руководствуясь критериями согласования, такими как:

соответствие используемого подхода цели, назначению оценки, типу оцениваемого

имущества и т.п.;

точность расчетов, прогнозов, предположений, проведенных в рамках применения каждого

подхода, достоверность и актуальность использованной информации.

На основании проведенного тщательного анализа и профессионального опыта оценщик

определяет окончательное значение стоимости путем взвешивания результатов, полученных

применением различных подходов.

Затратный и доходный подходы в нашем случае не применимы, так как цель настоящего отчета -

расчет рыночной величины арендной платы.

В нашем случае в расчетах рыночной арендной платы применялся только сравнительный подход.

Считаем, что расчеты по данному подходу достоверно отражают величину рыночной арендной платы.

Расчет согласованной величины рыночной арендной платы представлен в таблице 15.1.

Таблица 15.1 Расчет величины арендной платы (согласование)

Размер рыночной

Наименование

Арендная

Номер

арендной платы

помещения

ставка

№

(по данным технического

помещения

по подходам,

(согласованная)

(по плану

руб./день

п/п

паспорта БТИ), а также

технического

предполагаемый вид

паспорта БТИ)

использования

сравнительный

затратный

доходный

руб./день

руб./час

Помещения, расположенные в подвале

Аккумуляторная

9,6

116

Не применялись

116

Костюмерная

8,3

155

Не применялись

155

Коридор

30,9

372

Не применялись

372

ИТОГО:

48,8

643

Помещения, расположенные на первом этаже

Кассовая зона

77,8

1 299

Не применялись

1 299

108

Душевая

4,6

Не применялись

Гримерная №1

7,7

199

Не применялись

199

Гримерная №2

16,4

425

Не применялись

425

Гримерная №3

15,2

394

Не применялись

394

Склад

80,8

2 093

Не применялись

2 093

174

Сцена

319,7

10 784

Не применялись

10 784

899

Зрительный зал

411,3

13 874

Не применялись

13 874

1 156

Вестибюль

535,9

13 320

Не применялись

13 320

1 110

Гардероб

68,2

1 139

Не применялись

1 139

ИТОГО:

1537,6

43 604

3 633

Помещения, расположенные на втором этаже

Фойе

259,1

5 997

Не применялись

5 997

500

Зрительный зал

188,8

5 475

Не применялись

5 475

456

стрǤ 96

Отчет об оценке рыночной стоимости

Таблица 15.1 Продолжение

Коридор

116,4

1 676

Не применялись

1 676

140

Гостевая

68,9

1 654

Не применялись

1 654

138

Кабинет

32,2

773

Не применялись

773

ИТОГО:

665,4

15 575

1 298

Помещения, расположенные на третьем этаже

Раздевалка

9,7

233

Не применялись

233

Раздевалка

8,2

197

Не применялись

197

Многофункциональный зал

222,9

5 159

Не применялись

5 159

430

Подсобная комната

5,5

132

Не применялись

132

Студия

16,7

401

Не применялись

401

Кабинет

23,5

564

Не применялись

564

Кабинет

10,4

250

Не применялись

250

Кабинет

32,9

790

Не применялись

790

Кабинет

23,6

566

Не применялись

566

Кабинет

44,3

1 063

Не применялись

1 063

Кабинет

22,0

528

Не применялись

528

Кабинет

21,9

526

Не применялись

526

Кабинет

32,9

790

Не применялись

790

Раздевалка

7,8

187

Не применялись

187

Раздевалка

8,0

192

Не применялись

192

Балетный зал

101,3

2 345

Не применялись

2 345

195

ИТОГО:

591,6

13 923

1 160

ВСЕГО:

2 843,4

73 745

6 145

Примечание:

Почасовой размер рыночной арендной платы рассчитан исходя из 12-ти часового рабочего дня.

На основании анализа полученной информации и проведенных расчетов, представленных в

Отчете, мы пришли к выводу, что по состоянию на дату оценки: дневной размер рыночной арендной

платы за рассматриваемые помещения составляет: 73 745 (Семьдесят три тысячи семьсот сорок

пять) рублей, почасовой размер рыночной арендной платы составляет: 6 145 (Шесть тысяч сто

сорок пять) рублей.

стрǤ 97