ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 41/15-и Об определении рыночной стоимости Общества с ограниченной ответственностью «Кулой ЖКХ»

По Вашему запросу в соответствии с договором от 2 марта 2015 года обществом с ограниченной ответственностью «Кабинет» проведены оценочные работы по определению рыночной стоимости Общества с ограниченной ответственностью «Кулой ЖКХ» (далее ООО «Кулой ЖКХ»).

Оценка проведена по состоянию на 20 марта 2015 года.

Развернутая характеристика объекта представлена в отчете об оценке. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

Проведенные расчеты и анализ позволяют сделать вывод:

рыночная стоимость ООО «Кулой ЖКХ», на дату оценки, округленно, составляет: 7 507 000 (Семь миллионов пятьсот семь тысяч) рублей.

Выводы, содержащиеся в данном отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, в ходе которых нами была получена информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах отчета.

Эта оценка была проведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки (ФСО №№1-3), утверждёнными Приказами Министерства экономического развития и торговли РФ № №254, 255, 256 от 20 июля 2007 года, ФСО №7 от 25 сентября 2014 г. № 611.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

С уважением, директор ООО «Кабинет» Г.Ю. Ващенко

Содержание.

Раздел 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 4

1.1 Основные факты и выводы 4

1.2. Задание на оценку 4

1.3 Основание для проведения оценки. Результаты работ 4

1.4. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике. 5

1.5.Основные понятия, общие методические принципы 5

1. Заявление о соответствии 7

2. Содержание и объем работ, этапы оценки 7

3. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки 7

4. Законодательные акты, стандарты и правила оценочной деятельности, нормативно-технические документы, источники информации, программное обеспечение, используемые при проведении оценки 9

Раздел 2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 9

Раздел 3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 11

а) Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки 11

б) Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект 15

в) Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений. 15

Раздел 4. ОБОСНОВАНИЕ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ. 15

4.1.Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта. 15

1. Методология процесса оценки 15

2. Выбор подходов и методов оценки 15

Раздел 5. АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ 17

Раздел 6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ 24

1. Определение рыночной стоимости активов 25

   1. Определение рыночной стоимости основных средств 25

      1. Определение рыночной стоимости движимого имущества. 25

      2. Анализ наиболее эффективного и наилучшего использования движимого имущества. 25

      3. Расчет рыночной стоимости объектов движимого имущества. 26

      4. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества. 32

      5. Анализ наиболее эффективного и наилучшего использования недвижимого имущества. 32

      6. Расчет рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. 33

      7. Определение рыночной стоимости запасов 37

      6.1.9. Определение стоимости дебиторской задолженности 37

      1. Определение стоимости денежных средств 37

      2. Определение стоимости прочих активов 37

2. Определение стоимости обязательств предприятия. 38

   1. Определение стоимости займов и кредитов 38

   2. Определение стоимости прочей кредиторской задолженности 38

3. Определение стоимости чистых активов предприятия 38

Раздел 7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ 39

Раздел 8. Согласование результатов оценки 44

Раздел 9. ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 44

Перечень приложений……………………………………………………………………………………………………………………………..

Раздел 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ.‌

1.1 Основные факты и выводы.‌

1.2. Задание на оценку.‌

1.3 Основание для проведения оценки. Результаты работ‌

1.4. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике.‌

1. .Основные понятия, общие методические принципы.‌

   
   

   Основные понятия, термины и определения.

   Оценщик (субъект оценочной деятельности) – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, деятельность которых регулируется Законом «Об оценочной деятельности в РФ», а также Уставом СРО.

   Отчёт об оценке – документ, содержащий обоснование результатов проведённой оценки, и соответствующий требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. Отчёт об оценке является документом, имеющим доказательное значение.

   Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

   Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а так же результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.д.) изменяющих качественные характеристики участка.

   Согласно статьи 130 Гражданского кодекса РФ «к недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость)»относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».

   К жилым зданиям относятся здания, предназначенные для не временного проживания (включая передвижные щитовые домики и прочие помещения, используемые для жилья).

   Право собственности–согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (статья 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обменять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

   Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

   Стоимость – расчетная (гипотетическая, предполагаемая) сумма средств, которая может быть уплачена, предложена, потребована в возможной сделке с конкретным объектом в обмен на этот объект.

   Имущество— объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

   Объект оценки — права требования, обязательства, имущество, предъявляемое к оценке.

   Аналог объекта оценки– сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

   Срок экспозиции объекта оценки– период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

   Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

   Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

   Кадастровая стоимость объекта оценки - определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

   Кадастровая стоимость земельного участка - составная часть сведений государственного кадастра недвижимости (экономическая характеристика земельного участка), является расчетной величиной, в денежном выражении, определяемая по утвержденной методике и отражающая его качественные характеристики (ценность, полезность) при существующем его использовании на определенную дату.

   Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

   Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим, его стоимость.

   Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

   Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

   Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

   Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

   
   

   Общие методические принципы.

   При определении рыночной стоимости следует руководствоваться следующими методическими основами (принципами):

   • принцип полезности: рыночную стоимость имеют объекты оценки, способные удовлетворять конкретные потребности пользователя в течение определенного периода времени;

   • принцип спроса и предложения: рыночная стоимость объекта оценки зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей;

   • принцип замещения: рыночная стоимость объекта оценки не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности;

   • принцип изменения: рыночная стоимость объекта оценки изменяется во времени и определяется на конкретную дату;

   • принцип внешнего влияния: рыночная стоимость объекта оценки зависит от внешних факторов, определяющих условия их использования, например, обусловленных действием рыночной инфраструктуры, международного и национального законодательства, политикой государства, возможностью и степенью правовой защиты и других;

   • принцип ожидания: рыночная стоимость объекта оценки зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения доходов (выгод), которые могут быть получены за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании; этот принцип обязательно учитывается на стадии проектирования.

1. Заявление о соответствии.‌

   Подписавшие данный отчет оценщики настоящим удостоверяют, что в соответствие с имеющимися у них данными:

   1. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.

   2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим Оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.

   3. Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

   4. Вознаграждение Оценщиков не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

   5. Приведенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны нами с наибольшей степенью использования наших знаний и умений, и являются, на наш взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

   1. Оценка была проведена и отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7 от 25 сентября 2014 г. № 611, Стандартами и правилами осуществления оценочной деятельности РОО.

   2. Оценщики лично производили осмотр оцениваемого имущества. Оценка произведена также на основании документов и пояснений, предоставленных заказчиком.

   3. В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной помощи оценщикам, подписавшим настоящий отчет.

   4. Все участники составления Отчета имеют высшее образование в области оценки.

   
   

2. Содержание и объем работ, этапы оценки.‌

   Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки Объекта:

   • Заключение Договора об оценке;

   • Ознакомление с Объектом оценки;

   • Установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор и обработка:

     • правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта оценки правами иных лиц;

     • информации о технических и эксплуатационных характеристиках элементов, входящих в состав Объекта оценки;

     • иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом оценки.

   • Анализ рынка, к которому относится Объект оценки;

   • Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

   • Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой стоимости Объекта оценки;

   • Составление и передача Заказчику Отчета об оценке.

     
     

3. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.‌

    

   Допущения к составу работ по оценке и содержанию отчета об оценке

   1. Работы по оценке включают:

      • исследование объекта оценки и окружающей его среды (в текущем состоянии и ретроспективе);

      • сбор и анализ информации, необходимой для обоснования сути и меры полезности объекта оценки в настоящем и будущем;

      • выполнение необходимых исследований, прогнозов и вычислений; подготовку письменного отчета об оценке.

   2. Состав работ по оценке, детальность и глубина выполняемых анализов и исследований, содержание отчета удовлетворяют требованиям необходимости и достаточности для доказательства результата оценки.

      Отчет не содержит сведений, которые не используются в анализах, выводах и расчетах.

   3. Отчет содержит все необходимое для того, чтобы представитель получателя отчета мог понять содержание отчета; примененные оценщиком способы выполнения работ, анализов и исследований; идентифицировать

   
   

   	источники использованной им информации и степень ее достоверности; проверить выполненные расчеты. 4. Отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
   Допущения и ограничения к проведению оценки	При оценке выводы делаются на основании стандартных допущений:
   Допущения в отношении оцениваемых прав
   Допущения к источникам информации, использованным в отчете
   Допущения в отношении используемых методов расчета	1. Допущения, сформулированные в рамках использованных конкретных методов оценки, ограничения и границы применения полученного результата приведены непосредственно в расчётных разделах настоящего Отчёта.

   1. Объект оценки, по предположениям оценщика, не характеризуется какими- либо скрытыми (не указанными явным образом) факторами, которые могут повлиять на его стоимость.

   2. Оценщик не несет ответственности за будущие изменения экономической среды, свойств объекта оценки, макроэкономических показателей, возможные изменения экономической политики Правительства РФ, других существенных для результата оценки обстоятельств, которые он не мог прогнозировать и учитывать в процессе выполнения оценки.

   3. Услуги, оказанные в рамках настоящего отчета, представляют собой стандартную практику оценки. Оказанные Оценщиком услуги ограничиваются его квалификацией в области оценки и не включают в себя прочие услуги по аудиту, налогообложению.

   4. Оценщик не берет на себя ответственность за полноту учета имущества и основывается на данных, предоставленных Заказчиком.

   1. Оценщик не берет на себя никаких обязательств по правовым вопросам, включая толкование законов или контрактов.

   2. Оценщик не изучал вопрос о правовом статусе и исходил из того, что заявленное право владельца на имущество является обоснованным.

   3. Оценщик не берет на себя ответственность за полноту учета имущественных прав, а также обязательств и обременений, которые могли иметь место в отношении имущества и имущественных прав Заказчика, а также за анализ юридических аспектов возникновения таких обязательств и обременений.

   4. Объект оценки оценивается свободным, от каких бы то ни было прав его удержания, долговых обязательств под заклад имущества или иных обременений; не сопровождается наложенным на него в соответствии с законодательством России арестами, сервитутами и иными ограничениями имущественных прав.

   1. Информация, используемая в настоящем отчете, оценивалась по достаточности, достоверности и актуальности.

   2. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достаточными и достоверными для получения обоснованной оценки. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.

   3. Большая часть существенной для оценки информации об Объекте оценки была предоставлена Заказчиком. Оценщик не располагает данными независимых источников об Объекте оценки, и не имеет необходимой квалификации для подтверждения указанной информации и не выражает какого-либо мнения относительно ее корректности.

   4. При наличии альтернативных данных, несогласованности поступившей в распоряжении Оценщика информации или её отсутствии расчеты и выводы делались, исходя из информации и предположений Оценщика.

   5. Ссылки на использованные источники информации и литературу не заменяют разумного объема разъяснений, которые содержаться в Отчете, и предоставляют пользователю Отчета возможность проверки качества использованных данных и результатов анализа.

   6. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, схемы и т.д.) по объекту оценки. Обзорные материалы могут прилагаться исключительно для того, чтобы помочь читателю отчета визуально представить себе оцениваемое имущество и не следует полагаться на эти обзорные материалы в случае любого другого их использования.

   
   

   	2. При расчетах общей стоимости Объекта учитывались единицы, оказывающие влияние на формирование рыночной стоимости, и имеющие значение в процессе её формирования
   Допущения и ограничивающие условия к результату оценки
   Ограничивающие условия использования результатов, полученных при проведении оценки

   1. Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, базируется на данных о сложившейся ситуации на дату оценки. Оценщик не принимает во внимание события, которые произошли или могут произойти после даты проведения оценки.

   2. Оценщик не несет обязательств по обновлению настоящего Отчета или сделанной им оценки с учетом событий и сделок, произошедших после даты оценки.

   1. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласования с Оценщиком.

   2. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

   
   

4. Законодательные акты, стандарты и правила оценочной деятельности, нормативно-технические документы, источники информации, программное обеспечение, используемые при проведении оценки.‌

1. Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-Ф3.

2. Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности:

   • Федеральный стандарт оценки N 1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. N 256;

   • Федеральный стандарт оценки N 2. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 2)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. N 255;

   • Федеральный стандарт оценки N 3. «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г.. N 254.

   • Федеральный стандарт оценки N 4. «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержден приказом Минэкономразвития России от «22» октября 2010 г. N 508.

   • Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.

3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р

4. Свод стандартов Российского общества оценщиков (ССО РОО-2010).

5. Гражданский кодекс Российской Федерации.

6. Земельный кодекс Российской Федерации.

7. Сайты в сети Интернет.

8. Бухгалтерский баланс на 31.12.2014 года; 9.Отчет о прибылях и убытках на 31.12.2014 года;

1. .Ведомость основных средств на 31.03.2015 года;

2. .Анализ финансового состояния ООО "Кулой ЖКХ" Часть I, I I

Раздел 2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.‌

Объект оценки представляет собой ООО «Кулой ЖКХ». Таблица. Краткая информация об ООО «Кулой ЖКХ».

энергия).

Основным видом деятельности является производство, передача, распределение горячей воды и пара (тепловая

Описание внешних условий деятельности.

а) Влияние государственной денежно-кредитной политики.

Влияния государственной денежно-кредитной политики на финансовое состояние предприятия не выявлено. б) Особенности государственного регулирования отрасли, к которой относится ООО «Кулой ЖКХ».

ООО «Кулой ЖКХ» осуществляет регулируемую государством деятельность – производство, передача и распределение тепловой энергии

в) Сезонные факторы и их влияние на деятельность ООО «Кулой ЖКХ».

ООО «Кулой ЖКХ» осуществляет деятельность с остро выраженной сезонностью. Производственные мощности задействованы только в осенне-зимне-весенний период. В летний период производственные мощности загружены только на 15%

г) исполнение государственного оборонного заказа;

ООО «Кулой ЖКХ» не занимается исполнение государственного оборонного заказа д) наличие мобилизационных мощностей;

Наличие мобилизационных мощностей отсутствует е) наличие имущества ограниченного оборота;

Имущества ограниченного оборота отсутствует

ж) необходимость осуществления дорогостоящих природоохранных мероприятий; Необходимость осуществления дорогостоящих природоохранных мероприятий отсутствует з) географическое положение, экономические условия региона, налоговые условия региона;

Экономические и налоговые условия региона не ставят ООО «Кулой ЖКХ»а в особую зависимость от указанных факторов. Географическое положение ООО «Кулой ЖКХ» (район приравненный к районам крайнего севера) оказывает влияние (положительное) на производство и спрос основной продукции ООО «Кулой ЖКХ».

и) имеющиеся торговые ограничения, финансовое стимулирование.

Торговых ограничений и финансовое стимулирование в отношении ООО «Кулой ЖКХ» не выявлено.

Описание внутренних условий деятельности.

а) основные направления деятельности, основные виды выпускаемой продукции, текущие и планируемые объемы производства

Основным видом деятельности является производство, передача и распределите тепловой энергии на нужды отопления и горячего водоснабжения. Объем выпускаемой продукции (тепловой энергии) составляет 21 тыс.Гкал в год. Изменения объемов отпускаемой тепловой энергии в большую и/или в меньшую сторону не планируется.

б) состав основного и вспомогательного производства.

В состав основного производства входит три производственно-отопительные котельные, насосно-сетевое оборудование и трубопроводы тепловой сети.

в) загрузка производственных мощностей.

Производственные мощности работают в номинальной нагрузке (75-85%). г) объекты непроизводственной сферы и затраты на их содержание.

Объектов непроизводственной сферы, требующих существенных затрат на их содержание не имеется. д) основные объекты, не завершенные строительством;

Объектов не заверенных строительством не выявлено.

е) перечень структурных подразделений и схема структуры управления предприятием.

Структурные подразделения ООО «Кулой ЖКХ»: Аппарат управление, котельные, слесарные бригады, гараж, прочие производственные работники.

ж) численность работников, включая численность каждого структурного подразделения, фонд оплаты труда работников предприятия, средняя заработная плата.

Среднесписочная численность сотрудников ООО «Кулой ЖКХ» составляет 45 чел. Средняя заработная плата 16 325 руб. в месяц.

з) дочерние и зависимые хозяйственные общества с указанием доли участия ООО «Кулой ЖКХ» в их уставном капитале и краткая характеристика их деятельности.

Дочерних и зависимых хозяйственных обществ нет

и) характеристика учетной политики ООО «Кулой ЖКХ», в том числе анализ учетной политики для целей налогообложения.

Учетная политика ООО «Кулой ЖКХ» соответствует требованиям законодательства РФ и отвечает интересам общества.

к) характеристика систем документооборота, внутреннего контроля, страхования, организационной и производственной структур.

Система внутреннего документооборота слабо организованы и требуют изменения.

л) все направления (виды) деятельности, осуществляемые ом в течение не менее чем двухлетнего периода, предшествующего возбуждению производства по делу о банкротстве, и периода проведения в отношении ООО «Кулой ЖКХ» процедур банкротства, их финансовый результат, соответствие нормам и обычаям делового оборота, соответствие применяемых цен рыночным и оценка целесообразности продолжения осуществляемых направлений (видов) деятельности.

Основным и превалирующим (95%) видом деятельности ООО «Кулой ЖКХ» является производство, передача и распределение тепловой энергии. Финансовый результат в его динамике указан на рисунке. Деятельность компании в основном соответствует нормам и обычаям делового оборота. Цены, применяемые и установленные регулирующим органам не соответствуют экономически-обоснованным. Продолжение осуществления деятельности возможно при условии проведения ряда мероприятий по сокращению издержек и приведение тарифа к его экономически обоснованному уровню.

Раздел 3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.‌

а) Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки.‌

1.Описание политических и социально-экономических факторов, потенциально влияющих (или могущих повлиять) на рынок недвижимости

Данные за январь текущего года продемонстрировали снижение экономической активности. Динамика ВВП (в годовом выражении к январю прошлого года), по оценке Минэкономразвития России, снизилась на 1,5%. Произошел существенный спад инвестиций в основной капитал, строительства, оборота розничной торговли, снизились годовые темпы обрабатывающих производств. Положительное влияние на динамику ВВП в январе оказали добыча полезных ископаемых, производство и распределение электроэнергии, газа и воды, сельское хозяйство, платные услуги населению. По оценке Минэкономразвития России, в результате ухудшения динамики большинства макропоказателей с исключением сезонного и календарного факторов ВВП снизился на 1,1 процента. Промышленное производство в целом (с исключением сезонной и календарной составляющих) после роста производства в декабре, в январе снизилось (-1,7%). В добыче полезных ископаемых после роста в августе-декабре, в январе также произошло снижение (-0,5%). В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды в январе сокращение продолжилось второй месяц (-1,0%). В обрабатывающих производствах после роста в декабре, в январе наблюдается сокращение (-2,1 процента). В отраслях промежуточного спроса в январе возобновился рост в отраслях лесопромышленного комплекса и продолжился в химическом производстве; после роста в декабре сократилось металлургическое производство и производство готовых металлических изделий, производство кокса и нефтепродуктов, производство резиновых и пластмассовых изделий; после декабрьской стабилизации сократилось производство прочих неметаллических минеральных продуктов. Из потребительских отраслей в январе продолжилось сокращение производства в отраслях легкой промышленности и возобновился рост в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака. В отраслях машиностроительного комплекса продолжилось сокращение в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования, производстве машин и оборудования; после роста в сентябре-декабре, в январе сократилось производство транспортных средств и оборудования. Росстат уточнил годовую помесячную динамику инвестиций в основной капитал за 2013-2014 годы. В результате за 2013 год в целом она повышена до 0,8% против снижения на 0,2% по предыдущей оценке, а за 2014 год – понижена до -2,7% против -2,5% по предыдущим данным. По оценке Минэкономразвития России, в январе 2015 г. снижение инвестиций в основной капитал с исключением сезонного фактора составило 3,5 процента. Сезонно очищенная динамика по виду деятельности «Строительство» в январе снизилась на 1,5% к предыдущему месяцу. В январе динамика оборота розничной торговли с исключением фактора сезонности снизилась на 4,4%, платные услуги населению остались на нулевой отметке. Динамика реальных располагаемых доходов населения с исключением сезонного фактора, по оценке Минэкономразвития России, после сокращения в ноябре-декабре в январе увеличилась на 1,1%, реальная заработная плата снижается третий месяц подряд, темпы ее снижения в январе составили 1,2 процента.

Снижение динамики производства сельского хозяйства с исключением сезонности в январе замедлилось до -0,2% после снижения на 4,6% в декабре. На протяжении 2014 года уровень безработицы (с исключением сезонного фактора) находился на исторически минимальном уровне 5,1-5,2% от экономически активного населения, в январе, по оценке Минэкономразвития России, он составил 5,1%. По данным Росстата, уровень безработицы повысился до 5,5% экономически активного населения. Экспорт товаров в январе 2015 г., по оценке, составил 29,1 млрд. долларов США (73,5% к январю 2014 г. и 77,4% к декабрю 2014 года). Импорт товаров в январе текущего года, по оценке, составил 13,2 млрд. долларов США (63,1% к январю 2014 г. и 53,5% к декабрю 2014 года). Положительное сальдо торгового баланса в январе 2015 г., по оценке, составило 15,9 млрд. долларов США, относительно января предыдущего года снизилось на 14,9 процента. По данным Росстата, в январе 2015 г. потребительская инфляция составила 3,9%, а за годовой период 15,0% (в 2014 году в январе прирост цен составил 0,6% и 6,1% соответственно).

Социально-экономическое положение Северо-Западного Федерального округа

Ситуацию в Северо-Западном Федеральном Округе можно охарактеризовать следующими отличительными моментами.

Специфика региона:

На юге Северо-Западный федеральный округ граничит с Приволжским федеральным округом и Центральным федеральным округом, на востоке – с Уральским федеральным округом. Округ граничит также с Норвегией, Финляндией, Эстонией, Латвией и Беларусью. Калининградская область, российский полуэксклав на западе, граничит с Литвой и Польшей. СЗФО имеет выход в Балтийское, Белое, Баренцево, Карское моря.

Большая часть Северо-Западного федерального округа расположена на европейском севере. Территория округа находится в зоне смешанных лесов, тайги, лесотундры и тундры. В округе сосредоточено около 50 % лесных ресурсов и почти половина водных ресурсов европейской части России.

Высоко развита транспортная система округа, которая включает в себя все виды транспорта: морской, речной, железнодорожный, воздушный, автомобильный и трубопроводный.

В округе находятся крупнейшие порты России - Санкт-Петербург, Мурманск, Калининград и Архангельск. Мурманский порт, в основном, связан с транспортировкой энергоресурсов, как из России, так и из других стран, в частности Норвегии, по Северному морскому пути.

Крупным железнодорожным узлом является столица округа - Санкт-Петербург, от которого берут начало магистрали на Калининград, Москву, Хельсинки, Минск, Киев и множество других городов, обеспечивая внешнеэкономические связи с другими федеральными округами России и другими странами.

Ленинградская область характеризуется значительно более высоким уровнем политической активности, по сравнению с другими областями Округа.

Экономическая ситуация:

Северо-Западный федеральный округ объединяет 2 экономических района: Северный и Северо-Западный.

В СЗФО сосредоточено почти 72 % запасов апатитов, около 77 % - титана, 45 % - бокситов, 19 % - минеральных вод, около 18 % - алмазов и никеля. Важное место в экономике округа занимает добыча нефти и угля.

Доля округа в промышленном производстве России – более 11 %, в производстве сельскохозяйственной продукции – 6,2 %.

Основные отрасли промышленности округа:

• машиностроение, в том числе радиоэлектроника, приборостроение, судостроение;

• топливно-энергетический комплекс (добыча нефти, газа, угля, сланцев, производство электроэнергии);

• заготовка и переработка древесины;

• черная и цветная металлургия;

• пищевая и легкая промышленности;

• судостроение;

• производство строительных материалов.

Четырем самым развитым регионам Северо-Западного федерального округа (Санкт-Петербург, Мурманская область, Вологодская область, Республика Коми) принадлежит 79 % валового регионального продукта и 67 % промышленного производства. Лидирующее положение в экономике округа занимает город Санкт-Петербург, обеспечивая около 39 % ВРП и 31 % промышленного производства.

Политика:

Жители Северо-Западного федерального Округа достаточно активны политически, в Округе существует множество оппозиционных СМИ, политические события в Округе часто попадают в федеральную повестку. Политическая активность связана в первую очередь с особенностями местного менталитета: быть достаточно проактивными, менять жизнь к лучшему, а также с тем, что бизнес-структуры крепко связаны с московскими бизнес-структурами. Важное условие для поддержания политической активности – проникновение интернета одно из самых высоких в России.

Национальная и религиозная специфика:

Округ преимущественно русский по своей структуре (по итогам переписи 2010 г. – 85,89% от общего числа), однако, большинство представителей меньшинств проживают на территории округа традиционно, поэтому взаимоотношения между различными национальностями спокойное.

Русское население является нерелигиозным или православным, национальные меньшинства, в основном, ислам.

Демография:

По итогам Всероссийской переписи населения 2010 года в Северо-Западном федеральном округе 146 городов, из

них:

• 1 город-миллионер,

• 6 крупных (население от 250 тыс. до 500 тыс. жителей) – в их числе г. Вологда.

На территории Северо-Западного федерального округа проживают 13 млн. 660 тыс. человек, или 9,5 процента

населения Российской Федерации. Средняя плотность населения - 8,1 чел. на кв. км. Городское население составляет 83,7 процента, сельское - 16,3. Мужчины составляют 45,8 процента, женщины - 54,2.

Основные проблемы региона:

Для Северо-Запада характерны общероссийские тенденции экономического, социального и пространственного развития, проявившиеся за последние два десятилетия. Это касается институциональных изменений, экспортной ориентации экономики, трансформации структуры хозяйства, появления новых элементов экономики.

Падение промышленного и сельскохозяйственного производства, объемов жилищного строительства, происшедшее к 2000 году, пока не компенсировалось их ростом в последние 10 лет. Увеличились в сравнении с концом 90- х годов объемы деятельности в сфере транспорта, торговли и общественного питания, финансово-кредитных услуг. Среди структурных изменений в экономике федерального округа следует отметить особенно быстрое перераспределение производства при сокращении выпуска в легкой промышленности, машиностроении, промышленности строительных материалов, объемов деятельности и занятости в сфере науки и научного обслуживания. В целом сохранили свои позиции сфера высшего образования, здравоохранение.

Наиболее серьезна проблематика социально-экономического развития муниципальных образований в сельской местности практически во всех субъектах округа. Она связана с «вымыванием» из малых и средних населенных пунктов основной части объектов традиционных для Северо-Запада отраслей сельского хозяйства и лесного комплекса.

В лесопромышленном комплексе обозначился сдвиг лесозаготовок в зоны, прилегающие к крупным населенным пунктам, автодорогам общего пользования. В то же время уменьшилось использование запасов древесины в традиционных районах лесодобычи, в перестойных лесах.

14

Усилилась неравномерность развития субъектов РФ, расположенных на территории СЗФО, а в рамках субъектов

• неравномерность развития муниципальных образований. Так, например, средняя заработная плата в Псковской области уступает Санкт-Петербургу в 2 раза, ввод жилья в расчете на одного жителя - в 4 раза. Наиболее заметно снизился показатель обеспеченности населения работой в местах своего проживания. В некоторых муниципальных районах он составляет лишь 30-40%.

  Анализ структурно-функциональных и пространственных сдвигов в экономике свидетельствует, что преобладающей тенденцией является развитие народного хозяйства Северо-Запада по пути формирования комплекса приморско-приграничного типа.

  Причины миграции:

  Регион является привлекательным для миграции, особенно Санкт-Петербург и города, где находятся современные предприятия. Эти города привлекают как внутренних мигрантов (наиболее активную молодежь региона), так и из других регионов России, в том числе, специалистов высокого уровня.

  
  

  Резюме:

  - В округе находятся крупнейшие порты России - Санкт-Петербург, Мурманск, Калининград и Архангельск.

  -Федеральный округ является экономически благополучным.

  -Регион является донором природных ресурсов.

  -В экономике федерального округа следует отметить особенно быстрое перераспределение производства при сокращении выпуска в легкой промышленности, машиностроении, промышленности строительных материалов, объемов деятельности и занятости в сфере науки и научного обслуживания. Имеются проблемы сельского хозяйства.

• 
  

  Социально экономическое положение Архангельской области за январь-май 2015 года

  
  

  
  

  

  
  

  Куло́й — посёлок городского типа в Вельском районе Архангельской области России. Образует Кулойское городское поселение. Посёлок основан в 1942 году. Статус поселка городского типа с 1945 года.

  Посёлок расположен на реке Кулой.

  • Географическая широта 61°01'

  • Географическая долгота 42°29'

  • Площадь около 11 кв. км.

  • Численность населения — 6,3 тыс. чел. (2008).

  • Расстояние от Кулоя до Архангельска — 570 км

  • Расстояние от Кулоя до Вологды — 300 км

  • Расстояние от Кулоя до Вологды по железной дороге — 320 км

  • Посёлок расположен в 24 км от Вельска.

15

Кулой — преимущественно посёлок железнодорожной отрасли. До начала 1990-х годов был крупным железнодорожным узлом, обслуживающим участки Коноша-Кулой, Кулой-Котлас (участок не электрифицирован до сих пор, обслуживает тепловозы), в результате перераспределения стркутуры железнодорожного хозяйства в 1990-е сильно потерял в значении. До перестройки работал в полную силу леспромхоз (сейчас разрушен), цеха по обработке леса. В данный момент железнодорожное депо является градообразующим предприятием.

2. Связь рынка деятельности предприятия с социально-экономическими факторами.

По мнению оценщика, не прослеживается связи рынка деятельности предприятия с изменением как общей политической так и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, так как деятельность организации регулируется государством.

б) Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.‌

Объект оценки: ООО «Кулой ЖКХ» в данном отчете оценивается как предприятие, т.е. оценке подлежит 100 % уставного капитала.

в) Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений.‌

В открытом доступе отсутствует информация о купле –продаже акций (долей) предприятий ЖКХ, поэтому анализ не проводится.

Раздел 4. ОБОСНОВАНИЕ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ.‌‌‌

4.1.Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

Понятие наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно условие физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Задача данного анализа НЭИ объекто оценки – определить варианты дальнейшего использования оцениваемых объектов исходя из анализа: параметров, их состояния, расположения, окружающей экономической среды, опираясь на вышеуказанные критерии анализа НЭИ.

Юридическая правомочность. Рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательством.

Физическая возможность. Существует физическая возможность использования оцениваемых объектов в качестве существующих.

Экономическая приемлемость. Рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность. Итоговым критерием НЭИ является наибольшая доходность использования имущества среди физически возможных, юридически разрешенных, и экономически целесообразных потенциальных вариантов. Вывод о максимальной эффективности от использования объекта оценки в качестве возможность использования оцениваемого объекта в качестве существующий: в качестве 100 доли в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью.

Исходя из анализа НЭИ, и в его рамках: анализа состава, состояния, назначения и технических параметров объекта, доступности, экономической среды и анализа рынка, сделан вывод о варианте использования Объекта оценки в качестве существующего как обеспечивающем собственнику максимальный эффект.

1. Методология процесса оценки.‌

   При оценке применяются методы трех подходов определения стоимости:

   • затратного

   • сравнительного

   • доходного.

     Затратный подход заключается в расчете стоимости по затратам на создание оцениваемых объектов. Сравнительный подход заключается в определении стоимости по ценам продажи объектов, сравнимых с оцениваемым объектом (объектов-аналогов). Доходный подход заключается в расчете стоимости по периодическим доходам от оцениваемого объекта, преобразованным (капитализированным) в абсолютную величину.

     Использование трёх подходов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

     
     

2. Выбор подходов и методов оценки.‌

   Доходный подход в оценке бизнеса состоит в том, чтобы определить стоимость предприятия на основе тех доходов, которое оно способно приносить в будущем своему владельцу. Чем больше приносимый объектом доход, тем выше его рыночная стоимость. Будущие доходы предприятия оцениваются и суммируются с учетом времени их появления. Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость предприятия

   определяется как текущая стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды. Этот подход наиболее приемлем с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующие предприятие покупает не набор актив, поток будущих доходов, позволяющий ему вернуть вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. Таким образом, максимально приемлемая для потенциального покупателя стоимость предприятия, определенная доходным подходом, представляет собой сумму всех приведенных по фактору времени доходов бизнеса, которые может получить предприятие и его владелец.

   Доходный подход предполагает рассмотрение предприятия как совокупность бизнес – линий, каждая из которых представляет собой совокупность:

   • сбытовых (по реализуемому продукту) и закупочных (по покупным ресурсам) линий, имеющимся у предприятия (контракты на сбыт и поставки);

   • доступных ему технологий выпуска продукции – патенты, лицензии, ноу-хау;

   • имущества, необходимого для ведения бизнеса;

   • обученного персонала, право на наем которого каким –либо образом закреплено за предприятием. В рамках доходного подхода выделяют два метода:

   • метод капитализации;

   • метод дисконтированных денежных потоков.

     Сущность обоих методов: прогнозирование будущих доходов предприятия и их преобразование в показатель текущей стоимости. Отличие: при капитализации берется доход за один период (как правило, за 1 год), который преобразуется в показатель текущей стоимости путем деления на коэффициент капитализации. При дисконтировании делается прогноз будущих доходов на несколько периодов, которые приводятся к текущей стоимости по формуле сложных процентов.

     Метод капитализации основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли в собственности предприятия равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Сущность метода выражается формулой:

     РС = годовой доход / коэффициент капитализации.

     Капитализация дохода – процесс пересчета потока будущих доходов с помощью соответствующего этим доходам коэффициента капитализации в единую сумму текущей стоимости, которая и определяет стоимость предприятия.

     Метод дисконтирования денежных потоков (метод ДДП) – это метод определения рыночной стоимости предприятия как суммы текущей стоимости будущих выгод от владения предприятием. При этом будущие преимущества от владения предприятием представляют собой периодические поступления в течение периода владения и выручку от продажи объекта по истечении периода владения. Преимущества метода ДДП:

   • единственный метод, который учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций;

   • включает рыночный аспект, так как требуемая ставка дисконта берется по данным рынка. Недостатки метода ДДП:

   • трудности составления прогнозов;

   • трудоемкость расчетов;

   • умозрительность.

В данном отчете Оценщики приняли решение использовать метод дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода.

Сравнительный подход. В соответствии с методологией сравнительного подхода, величиной стоимости оцениваемого предприятия является наиболее вероятная реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком. Этот подход основан на принципе замещения: покупатель не купит предприятие, если его стоимость, превышает затраты на приобретение на рынке схожего предприятия, обладающего такой же полезностью. В рамках данного подхода используются далее описанные методы оценки.

Метод компании-аналога (рынка капитала) базируется на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках. Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий.

Метод сделок (продаж) является частным случаем метода рынка капитала. Данный метод основан на ценах сделок с различными пакетами акций предприятий, в том числе - контрольными.

Метод отраслевых коэффициентов основан на рекомендуемых соотношениях между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами. Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.

В настоящем Отчёте сравнительный подход не используется, т.к. не представляется возможным найти полную и достоверную информацию о рыночной стоимости объектов – аналогов, финансовую информацию о деятельности объектов

• аналогов, ввиду ее закрытости.

  Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Главный признак затратного подхода – поэлементная оценка, т.е. оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса. Затратный подход основан на анализе активов предприятия. Балансовая стоимость активов предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком ставится задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Далее из полученной суммы вычитают рыночную стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина, полученная таким образом, отражает рыночную стоимость собственного капитала предприятия. Для расчётов используются данные финансовой отчётности предприятия на дату, ближайшую к дате определения стоимости Объекта.

  Преимущество затратного подхода: основывается на достоверной фактической информации и состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрителен.

  В рамках затратного подхода к оценке бизнеса существуют два метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Последний метод используется для предприятий, подлежащих ликвидации. Оцениваемое предприятие к таковым не относится: общество намерено продолжать свою деятельность. Таким образом, расчет стоимости собственного капитала организации на основе затратного подхода осуществлялся методом чистых активов.

  
  

  Раздел 5. АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ‌

  Финансовое состояние – это совокупность показателей, отражающих наличие, размещение и использование финансовых ресурсов, способность предприятия финансировать свою деятельность. Анализ финансового состояния показывает, по каким конкретным направлениям надо вести работу, направленную на его улучшение, дает возможность выявления наиболее важных аспектов и наиболее слабых позиций в деятельности предприятия. Финансовое состояние – важнейший критерий, определяющий отношение к предприятию банков, партнеров по договорным отношениям, потенциальных инвесторов (инвестиционная привлекательность) и т.д.

  Важнейшей информационной базой анализа финансового состояния является баланс предприятия (ф. №1

  «Бухгалтерский баланс»). Источником данных для анализа финансовых результатов является «Отчет о прибылях и убытках» (ф. №2 годовой и квартальной отчетности). Финансовая отчетность представлена заказчиком за период с 2012 по 2014 года.

  Бухгалтерский баланс представляет собой перечень имущества предприятия и источников его приобретения на конкретную дату.

  Имущество предприятия, отраженное в активе баланса (см. рис. №1) делится на внеоборотные (долгосрочного пользования) активы (I раздел актива баланса) и оборотные (краткосрочного пользования) активы (II раздел актива баланса).

  К внеоборотным активам относятся основные средства, оборудование предприятия, нематериальные активы, а также долгосрочные финансовые вложения сроком использования обычно более одного года.

  К оборотным активам относятся ресурсы предприятия, использующиеся в процессе производственного цикла, то есть производственные запасы, товары, хранящиеся на складе, текущая дебиторская задолженность и т.д.

  Источники формирования имущества находящегося в активе, отражены в пассиве баланса, который в свою очередь состоит из трех разделов:

  • капитал и резервы

  • долгосрочные обязательства

  • краткосрочные обязательства

  Ликвидность и эффективность использования текущих активов определяются величиной чистого оборотного капитала, который является разницей между текущими оборотными активами и краткосрочной задолженностью предприятия.

  Прежде всего, следует отметить, что величина чистого оборотного капитала ООО "Кулой ЖКХ"" на конец анализируемого периода (30.06.2014 г. года) составила -29289,0 тыс. руб. , что говорит о том, что все оборотные активы, а также часть постоянных активов предприятия формируются за счет краткосрочных обязательств, что является признаком сильной финансовой неустойчивости и в ближайшее время может привести к банкротству.

  Анализ активов предприятия проводится в целях оценки эффективности их использования, выявления внутрихозяйственных резервов обеспечения восстановления платежеспособности, оценка ликвидности активов, степени их участия в хозяйственном обороте, выявления имущества и имущественных прав, приобретенных на заведомо невыгодных условиях, оценки возможности возврата отчужденного имущества, внесенного в качестве финансовых вложений.

  Анализ активов производится по группам статей баланса и состоит из анализа внеоборотных и оборотных

  активов.

  
  

  Анализ внеоборотных активов включает в себя анализ нематериальных активов, основных средств,

  незавершенного строительства, доходных вложений в материальные ценности, долгосрочных финансовых вложений, прочих внеоборотных активов.

  Анализ оборотных активов включает в себя анализ запасов, налога на добавленную стоимость, дебиторской задолженности, краткосрочных финансовых вложений, прочих оборотных активов.

  Динамика изменения доли основных статей внеоборотных и оборотных активов в совокупных активах на соответствующие отчетные даты представлена таблицей и графиком.

  

  
  

  

  Анализируя актив баланса видно, что общая величина активов предприятия в отчетном периоде, по сравнению с базовым, уменьшилась. По сравнению с началом анализируемого периода активы и валюта баланса снизились на -37,8%, что в абсолютном выражении составило -11103,0 тыс.руб. Таким образом, в отчетном периоде актив баланса и валюта баланса находятся на уровне 18265,0 тыс.руб.

  В большей степени это произошло за счет снижения статьи 'Основные средства'. За прошедший период снижение значения этой статьи составило -4886,0 тыс.руб. (в процентном соотношении - -35,5%) и уже на конец анализируемого ее

  значение 'Основные средства' установилось на уровне 8885,0 тыс.руб.

  Уменьшение валюты баланса может говорить о снижении хозяйственного оборота и, как следствие, вести к неплатежеспособности предприятия.

  Увеличение валюты баланса напротив говорит о росте предприятия и в большинстве случаев рассматривается как положительная тенденция.

  В общей структуре активов внеоборотные активы, величина которых на 31.12.2012 г. составляла 13771,0 тыс.руб., снизились на -4886,0 тыс.руб. (темп уменьшения внеоборотных активов составил -35,5%), и на 30.06.2013 г. величина внеоборотных активов составляла уже 8885,0 тыс.руб. (48,6% от общей структуры активов.

  Величина оборотных активов, составлявшая на 31.12.2012 г. 15597,0 тыс.руб. также снизилась на -6217,0 тыс.руб. (темп уменьшения оборотных активов составил -39,9%), и на 30.06.2013 г. их величина составила 9380,0 тыс.руб. (51,4% от общей структуры активов).

  Доля основных средств в общей структуре активов на 30.06.2013 г. составила 48,6% что говорит о 'тяжелой' структуре активов предприятия и свидетельствует о значительных накладных расходах и высокой чувствительности к изменениям выручки.

  Как видно из таблицы №5, на конец отчетного периода наибольший удельный вес в структуре совокупных активов приходится на оборотные активы (51,4%), что говорит о достаточно мобильной структуре активов, способствующей ускорению оборачиваемости средств предприятия. Однако наблюдается отрицательная тенденция: по сравнению с базовым анализируемым периодом, в отчетном периоде удельный вес оборотных активов в общей структуре баланса снизился на -1,8%, что в динамике может привести к снижению оборачиваемости.

  В структуре внеоборотных активов наибольшее изменение было вызвано уменьшением на -4886,0 тыс.руб., по сравнению с базовым периодом, статьи 'Основные средства'. В структуре оборотных активов наибольшее изменение было вызвано уменьшением, на -3647,0 тыс.руб., по сравнению с базовым периодом, статьи 'сырье, материалы и другие аналогичные ценности '.

  В структуре оборотных активов на конец отчетного периода следует отметить высокую долю дебиторской задолженности. Величина долгосрочной и краткосрочной дебиторской задолженности покупателей и заказчиков на 30.06.2013 г. составила 7305,0 тыс.руб., в том числе - 7305,0 - долгосрочная (более 12 месяцев) дебиторская задолженность покупателей и заказчиков и 0,0 - краткосрочная дебиторская задолженность покупателей и заказчиков. Величина дебиторской задолженности за анализируемый период в сумме снизилась на -2212,0 тыс.руб. что говорит о положительной тенденции и может свидетельствовать об улучшении ситуации с оплатой продукции Предприятия и о выборе подходящей политики продаж.

  В структуре дебиторской задолженности долгосрочная задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев превышают краткосрочную дебиторскую задолженность, что означает проблемы с выведением денег из оборота. Кроме того, рассматривая дебиторскую задолженность 'ООО "Кулой ЖКХ""' следует отметить, что предприятие на 30.06.2013 г. имеет пассивное сальдо (кредиторская задолженность больше дебиторской). Таким образом, предприятие финансирует свою текущую деятельность за счет кредиторов. Размер дополнительного финансирования составляет 22415,0 тыс.руб.

  Динамику изменения актива баланса за рассматриваемый период нельзя назвать положительной, в первую очередь за счет уменьшения валюты баланса за рассматриваемый период.

  Анализ запасов. Большое влияние на производственные результаты и финансовое состояние предприятия оказывает качество производственных запасов. В целях нормального хода производства и сбыта продукции запасы должны быть оптимальными.

  Анализ дебиторской задолженности. Большое влияние на оборачиваемость капитала, вложенного в текущие активы, а, следовательно, и на финансовое состояние предприятия оказывает увеличение или уменьшение дебиторской задолженности.

  Резкое увеличение дебиторской задолженности и ее доли в текущих активах может свидетельствовать о неосмотрительной кредитной политике предприятия по отношению к покупателям либо об увеличении объема продаж, либо неплатежеспособности и банкротстве части покупателей. Просроченная дебиторская задолженность означает также рост риска непогашения долгов и уменьшение прибыли или даже убытки.

  Анализ пассивов предприятия проводится в целях выявления внутрихозяйственных резервов, обеспечения восстановления платежеспособности, выявления обязательств, которые могут быть оспорены или прекращены, а также возможности проведения реструктуризации сроков исполнения обязательств

  Анализ пассивов проводится по группам статей баланса и состоит из анализа капитала, резервов, долгосрочных и краткосрочных обязательств.

  Сведения, которые приводятся в пассиве баланса, позволяют определить, какие изменения произошли в структуре собственного и заемного капитала, сколько привлечено в оборот предприятия долгосрочных и краткосрочных заемных средств.

  По степени принадлежности используемый капитал подразделяется на собственный (I раздел пассива) и заемный (II и III разделы пассива). По продолжительности использования различают капитал постоянный (перманентный) (I и II разделы пассива) и краткосрочный (III раздел пассива).

  
  

  

  
  

  В части пассивов, снижение валюты баланса произошло за счет уменьшения статьи 'Займы и кредиты'. За прошедший период снижение значения этой статьи составило -6190,0 тыс.руб., что в процентном соотношении соответствует -81,7% и уже на конец анализируемого периода значение статьи 'Займы и кредиты' установилось на уровне 1390,0 тыс.руб.

  Рассматривая изменение собственного капитала ООО "Кулой ЖКХ"" отметим, что его значение за анализируемый период увеличилось. на 30.06.2013 г. величина собственного капитала предприятия составила -18722,0 тыс.руб. (-102,5% от общей величины пассивов).

  Доля заемных средств в совокупных источниках формирования активов за анализируемый период значительно снизилась. на 30.06.2013 г. совокупная величина заемных средств предприятия составила 36987,0 тыс.руб. (202,5% от общей величины пассивов). Снижение заемных средств предприятия ведет к снижению степени его финансовых рисков и положительно влияет на его финансовую устойчивость, повышая степень независимости от заемных средств.

  Анализируя изменение резервов предприятия и нераспределенной прибыли можно отметить, что за анализируемый период их общая величина возросла на 1060,0 тыс.руб. и составила -23222,0 тыс.руб. Изменение резервов составило 0,0 тыс.руб., а нераспределенной прибыли 1060,0 тыс.руб. Это в целом можно назвать положительной

  тенденцией так как увеличение резервов, фондов и нераспределенной прибыли может говорить о эффективной работе предприятия.

  В общей структуре пассивов величина собственного капитала, которая на 31.12.2012 г. составляла -19782,0 тыс.руб., возросла на 1060,0 тыс.руб. (темп прироста составил 5,4%), и на 30.06.2013 г. его величина составила -18722,0 тыс.руб. (-102,5% от общей структуры активов). В наибольшей степени это изменение произошло за счет роста статьи 'Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) - на 1060 тыс.руб.

  В общей структуре задолженности краткосрочные пассивы на 30.06.2013 г. превышают долгосрочные на 25487,0 тыс.руб. что при существующем размере собственного капитала и резервов может негативно сказаться на финансовой устойчивости предприятия.

  Долгосрочная кредиторская задолженность, величина которой на 31.12.2012 г. составляла 7400,0 тыс.руб., снизилась на -1650,0 тыс.руб. (темп уменьшения составил -22,3%), и на 30.06.2013 г. ее величина составила 5750,0 тыс.руб. (31,5% от общей структуры активов).

  Наибольшее влияние на снижение долгосрочных пассивов оказало уменьшение статьи 'Займы и кредиты'. За прошедший период снижение значения этой статьи составило -1650,0 тыс.руб. (в процентном соотношении - -22,3%) и уже на конец анализируемого периода значение статьи 'Займы и кредиты' установилось на уровне 5750,0 тыс.руб.

  Величина краткосрочной кредиторской задолженности, которая на 31.12.2012 г. составляла 41749,0 тыс.руб. также снизилась на -10512,0 тыс.руб. (темп снижения дебиторской задолженности составил -25,2%), и на 30.06.2013 г. ее величина установилась на уровне 31237,0 тыс.руб. (171,0% от общей структуры активов).

  Наибольшее влияние на снижение краткосрочной кредиторской задолженности оказало уменьшение статьи 'Займы и кредиты'. За прошедший период снижение значения этой статьи составило -6190,0 тыс.руб. (в процентном соотношении снижение составило -81,7%) и уже на конец анализируемого периода значение статьи 'Займы и кредиты' установилось на уровне 1390,0 тыс.руб.

  Наибольший удельный вес в структуре краткосрочной кредиторской задолженности на 30.06.2013 г. составляет статья 'поставщики и подрядчики'. На конец анализируемого периода величина задолженности по данной статье составляет 24030 тыс.руб. (доля в общей величине краткосрочной дебиторской задолженности 76,9%) За анализируемый период снижение по этой статье задолженности составило -16,2%, что в абсолютном выражении составило -4632,0 тыс.руб.

  Таким образом, изменение за анализируемый период структуры пассивов следует признать в подавляющей части негативным.

  Для расчета коэффициентов финансово-хозяйственной деятельности были использованы следующие основные показатели:

  а) совокупные активы (пассивы): баланс (валюта баланса) активов (пассивов);

  Совокупные активы (пассивы) = Ф№1 стр.300

  б) скорректированные внеоборотные активы: сумма стоимости нематериальных активов (без деловой репутации и организационных расходов), основных средств (без капитальных затрат на арендуемые основные средства), незавершенных капитальных вложений (без незавершенных капитальных затрат на арендуемые основные средства), доходных вложений в материальные ценности, долгосрочных финансовых вложений, прочих внеоборотных активов;

  Скорректированные внеоборотные активы = Ф№1 стр.110 - стр.112 - стр.113 + стр.120 + стр.130 + стр.135 + стр.140 + стр.150

  в) оборотные активы: сумма стоимости запасов (без стоимости отгруженных товаров), долгосрочной дебиторской задолженности, ликвидных активов, налога на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал, собственных акций, выкупленных у акционеров;

  Оборотные активы = Ф№1 стр.290

  г) долгосрочная дебиторская задолженность: дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты;

  Долгосрочная дебиторская задолженность = Ф№1 стр.230

  д) ликвидные активы: сумма стоимости наиболее ликвидных оборотных активов, краткосрочной дебиторской задолженности, прочих оборотных активов;

  Ликвидные активы = Ф№1 стр.260 + стр.250 - стр.252 + стр.215 + стр.240 + стр.244 + стр.270

  е) наиболее ликвидные оборотные активы: денежные средства, краткосрочные финансовые вложения;

  Наиболее ликвидные оборотные активы = Ф№1 стр.260 + стр.250 - стр.252

  ж) краткосрочная дебиторская задолженность: сумма стоимости отгруженных товаров, дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты (без задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал);

  Краткосрочная дебиторская задолженность = Ф№1 стр.215 + стр.240 - стр.244

  з) потенциальные оборотные активы к возврату: списанная в убыток сумма дебиторской задолженности и сумма выданных гарантий и поручительств;

  Потенциальные оборотные активы к возврату = Ф№1 стр.940 + стр.960

  и) собственные средства: сумма капитала и резервов, доходов будущих периодов, резервов предстоящих расходов за вычетом капитальных затрат по арендованному имуществу, задолженности акционеров (участников) по взносам в уставный капитал и стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров;

  
  

  стр.252

  Собственные средства = Ф№1 стр.490 + стр.640 + стр.650 - кап. затраты по аренде имущества - стр.244 -

  
  

  к) обязательства : сумма текущих обязательств и долгосрочных обязательств ;

  Обязательства = Ф№1 стр.520 + стр.510 + стр.610 + стр.620 + стр.630 + стр.660

  л) долгосрочные обязательства : сумма займов и кредитов, подлежащих погашению более чем через 12 месяцев

  после отчетной даты, и прочих долгосрочных обязательств;

  Долгосрочные обязательства = Ф№1 стр.520 + стр.510

  м) текущие обязательства : сумма займов и кредитов, подлежащих погашению в течение 12 месяцев после отчетной даты, кредиторской задолженности, задолженности участникам (учредителям) по выплате доходов и прочих краткосрочных обязательств;

  Текущие обязательства = Ф№1 стр.610 + стр.620 + стр.630 + стр.660

  н) выручка нетто: выручка от реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг за вычетом налога на добавленную стоимость, акцизов и других аналогичных обязательных платежей;

  Выручка нетто = Ф№2 стр.010

  о) валовая выручка: выручка от реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг без вычетов;

  Валовая выручка = Гл.книга (кредит сч.90 субсчет 1) или с погрешностью Ф№2 стр.010

  п) среднемесячная выручка: отношение величины валовой выручки, полученной за определенный период как в денежной форме, так и в форме взаимозачетов, к количеству месяцев в периоде;

  Среднемесячная выручка = [Валовая выручка]/[Период анализа]

  р) чистая прибыль (убыток): чистая нераспределенная прибыль (убыток) отчетного периода, оставшаяся после уплаты налога на прибыль и других аналогичных обязательных платежей.

  Коэффициенты финансово-хозяйственной деятельности в динамике представлены в таблице.

  
  

  

  
  

  Коэффициент абсолютной ликвидности (КАбЛ).

  Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно, и рассчитывается как отношение наиболее ликвидных оборотных активов к текущим обязательствам . Значение данного показателя должно быть не менее 0,2.

  [Коэффициент абсолютной ликвидности] = [Наиболее ликвидные оборотные активы]/[Текущие обязательства ] Коэффициент текущей ликвидности.

  Коэффициент текущей ликвидности показывает, достаточно ли у предприятия средств, которые могут быть использованы им для погашения своих краткосрочных обязательств в течение года, и определяется как отношение ликвидных активов к текущим обязательствам . Это основной показатель платежеспособности предприятия. В мировой практике значение этого коэффициента должно находиться в диапазоне 1,0-2,0.

  Коэффициент текущей ликвидности = [Ликвидные активы]/[Текущие обязательства ] Показатель обеспеченности обязательств его активами.

  Показатель обеспеченности обязательств его активами характеризует величину активов , приходящихся на единицу долга, и определяется как отношение суммы ликвидных и скорректированных внеоборотных активов к обязательствам . Очевидно, значение данного показателя должно быть близко к 1,0 или выше, это свидетельствует о том, насколько собственные активы предприятия покрывают долговые обязательства.

  Показатель обеспеченности активами = ([Cкорректированные внеоборотные активы] + [Ликвидные активы])/

  [Обязательства ]

  Степень платежеспособности по текущим обязательствам.

  Степень платежеспособности по текущим обязательствам определяет текущую платежеспособность организации, объемы ее краткосрочных заемных средств и период возможного погашения организацией текущей задолженности перед кредиторами за счет выручки. Степень платежеспособности определяется как отношение текущих обязательств к величине среднемесячной выручки. Из этой формулировки следует, что чем меньше этот показатель, тем выше способность погасить текущие обязательства за счет собственной выручки.

  Степень платежеспособности по текущим обязательствам = [Текущие обязательства ]/[Среднемесячная

  выручка]

  
  

  Коэффициенты, характеризующие платежеспособность в динамике представлены в таблице

  

  
  

  Коэффициент автономии (финансовой независимости).

  Коэффициент автономии (финансовой независимости) показывает долю активов , которые обеспечиваются собственными средствами, и определяется как отношение собственных средств к совокупным активам. Нормальным принято считать значение больше 0,5.

  Коэффициент автономии = [Cобственные средства]/[Совокупные активы (пассивы)]

  Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами (доля собственных оборотных средств в оборотных активах).

  Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами определяет степень обеспеченности организации собственными оборотными средствами, необходимыми для ее финансовой устойчивости, и рассчитывается как отношение разницы собственных средств и скорректированных внеоборотных активов к величине оборотных активов. Этот показатель является одним из основных коэффициентов, используемых при оценке несостоятельности предприятия. Нормальное значение этого коэффициента больше или равно 0,1 или 10% собственных средств в оборотных активах. Если же К<1, особенно если значительно ниже, необходимо оценить, как, в какой мере, собственные оборотные средства покрывают затраты на приобретение производственных запасов и товаров.

  K = Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами = ([Собственные средства] - [Скорректированные внеоборотные активы])/[Оборотные активы]

  Доля просроченной кредиторской задолженности в пассивах.

  Доля просроченной кредиторской задолженности в пассивах характеризует наличие просроченной кредиторской задолженности и ее удельный вес в совокупных пассивах организации. Она определяется в процентах как отношение просроченной кредиторской задолженности к совокупным пассивам.

  Доля просроченной кредиторской задолженности = Ф№1 стр.620/стр.700

  Показатель отношения дебиторской задолженности к совокупным активам.

  Показатель отношения дебиторской задолженности к совокупным активам определяется как отношение суммы долгосрочной дебиторской задолженности, краткосрочной дебиторской задолженности и потенциальных оборотных активов, подлежащих возврату, к совокупным активам организации. Это более мягкий показатель по сравнению с коэффициентом автономии. В мировой практике принято считать, что нормальное значение коэффициента равно 0,9, критическим считается снижение его до 0,75.

  Показатель отношения дебиторской задолженности к совокупным активам = ([Долгосрочная дебиторская задолженность] + [Краткосрочная дебиторская задолженность] + [Потенциальные оборотные активы к возврату])/ [Совокупные активы (пассивы)]

  Коэффициенты, характеризующие финансовую устойчивость в динамике представлены в таблице

  
  

  

  
  

  Рентабельность активов.

  Рентабельность активов характеризует степень эффективности использования имущества организации,

  профессиональную квалификацию менеджмента предприятия и определяется в процентах как отношение чистой прибыли (убытка) к совокупным активам организации.

  В мировой практике для определения рентабельности активов предприятия широко используется так называемая формула Дюпона. Она имеет вид:

  ROA = ЧП/A = ЧП/РП x РП/А , где:

  ЧП — чистая прибыль предприятия;

  А — совокупные активы предприятия;

  РП —валовая выручка от реализации продукции (работ, услуг), а отношения:

  ЧП/РП — это рентабельность реализованной продукции; РП/A —оборачиваемость активов.

  ROA = Рентабельность активов = [Чистая прибыль (убыток)]/[Совокупные активы (пассивы)]

  Коэффициенты, характеризующие платежеспособность в динамике представлены в таблице

  
  

  

  
  

  Коэффициенты, характеризующие деловую активность

  

  
  

  При ухудшающейся динамике ряда показателей финансового состояния предприятия, восстановление его платежеспособности все же представляется возможным при условии выполнения ряда мероприятий, направленных на снижение производственных издержек и повышения уровня доходов от основной деятельности за счет приведения тарифа на отпускаемую тепловую энергию к ее экономически обоснованному уровню.

  
  

  Раздел 6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ‌

  Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения его активов и обязательств. Балансовая стоимость активов предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком ставится задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Далее из полученной суммы вычитают рыночную стоимость

  обязательств предприятия. Итоговая величина, полученная таким образом, отражает рыночную стоимость собственного капитала предприятия. Для расчётов используются данные финансовой отчётности предприятия на дату, ближайшую к дате определения стоимости Объекта.

  В соответствии с методом чистых активов, к расчету принимаются не все активы. Методика оценки стоимости предприятия методом чистых активов утверждена законодательно.

  Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

  Активы, участвующие в расчете, - это имущество акционерного общества, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие статьи.

  В состав активов, принимаемых к расчету, включаются:

  • внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе бухгалтерского баланса (нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, доходные вложения в материальные ценности, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы);

  • оборотные активы, отражаемые во втором разделе бухгалтерского баланса (запасы, налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы), за исключением стоимости в сумме фактических затрат на выкуп собственных акций, выкупленных акционерным обществом у акционеров для их последующей перепродажи или аннулирования, и задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал.

    В состав пассивов, принимаемых к расчету, включаются:

  • долгосрочные обязательства по займам и кредитам и прочие долгосрочные обязательства;

  • краткосрочные обязательства по займам и кредитам;

  • кредиторская задолженность;

  • задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов;

  • резервы предстоящих расходов;

  • прочие краткосрочные обязательства.

Корректировка активов и обязательств заключается в расчёте их рыночной стоимости, которая, как правило, не равна балансовой. Для расчета рыночной стоимости акций методом чистых активов используются данные финансовой отчетности организации на 31.12.2014 г.

1. Определение рыночной стоимости активов‌

   1. Определение рыночной стоимости основных средств.‌

Для определения рыночной стоимости основных средств был проанализирован весь их перечень. Все основные средства можно отнести к движимому имущество (машины и оборудование, мебель и инвентарь, компьютеры и прочая офисная техника) и недвижимому (здания склада, гаражи, теплотрасса).

1. Определение рыночной стоимости движимого имущества.‌

   Движимое имущество – автотранспорт, технологическое оборудование, КИП, мебель, ЭВТ, прочая техника и инвентарь, числящееся на балансе предприятий на дату ближайшую к дате оценки.

   Описание оборудования дано в Приложении 3 с использованием информации, полученной от заказчика оценки. В описании объектов техническое состояние имущества приведено по укрупненным характеристикам состояния, при этом каждому состоянию присвоен определенный код.

   Таблица. Коды технического состояния движимого имущества

   Характеристика физического состояния	Код
   Новые, практически не эксплуатировавшиеся объекты. В отличном состоянии	А
   Новые или полностью отремонтированные объекты, бывшие в эксплуатации. В очень хорошем состоянии.	В
   Бывшие в эксплуатации объекты, находящиеся в хорошем состоянии. Имеющиеся дефекты и неисправности устраняются в рамках текущего ремонта или ППР.	С
   Бывшие в эксплуатации объекты, находящиеся в удовлетворительном состоянии, пригодные к эксплуатации, но требующие ремонта или замены неосновных узлов и элементов.	D
   Бывшие в эксплуатации объекты, находящиеся в удовлетворительном состоянии, пригодные к эксплуатации, но требующие значительного ремонта или замены основных узлов и элементов.	Е
   Объекты, требующие капитального ремонта для дальнейшей эксплуатации.	F
   Объекты, в отношении которых нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости материалов.	G

   
   

2. Анализ наиболее эффективного и наилучшего использования движимого имущества.‌

   Понятие наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно условие физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

   Задача данного анализа НЭИ объекто оценки – определить варианты дальнейшего использования оцениваемых объектов исходя из анализа: параметров, их состояния, расположения, окружающей экономической среды, опираясь на вышеуказанные критерии анализа НЭИ.

   Юридическая правомочность. Рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательством.

   Физическая возможность. Существует физическая возможность использования оцениваемых объектов в качестве существующих.

   Экономическая приемлемость. Рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.

   Максимальная эффективность. Итоговым критерием НЭИ является наибольшая доходность использования имущества среди физически возможных, юридически разрешенных, и экономически целесообразных потенциальных вариантов. Вывод о максимальной эффективности от использования объекта оценки в качестве возможность использования оцениваемых объектов в качестве существующих: в качестве технологического оборудования, участвующего в производственном процессе, транспорта, КИП, мебели и инвентаря.

   Исходя из анализа НЭИ, и в его рамках: анализа состава, состояния, назначения и технических параметров объектов, их расположения, доступности, экономической среды и анализа рынка, сделан вывод о варианте использования Объектов оценки в качестве существующих как обеспечивающем собственнику максимальный эффект.

   
   

3. Расчет рыночной стоимости объектов движимого имущества.‌

   Для минимизации погрешностей оценки Стандартами оценки определено выполнение расчетов с применением методов всех трех известных подходов (сравнительный, затратный, доходный).

   Сравнительный (рыночный) подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход является наиболее точным. Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта с учетом износа. Предполагает обязательную оценку возможной полной себестоимости изготовления объекта и других затрат, которые несет изготовитель и продавец. Незаменим, при оценке специального и уникального оборудования. Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. При расчете совокупного дохода за ряд лет его жизни используют приемы, известные из теории сложных процентов.

   Сравнительный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем стоимость приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

   Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены к продаже. Затем делаются поправки, так называемые корректировки на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке.

   В условиях "пассивного" рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах предложения, которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений подобных объектов.

   Сравнительный подход является основным для оценки отдельных групп или видов машин, оборудования и транспортных средств. Главная проблема в этом случае - трудность с получением необходимой информации, выбором сопоставимого объекта, адекватного оцениваемому объекту, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик сопоставимого и оцениваемого объектов. При наличии достаточной информации в рамках этого метода оправдано построение и использование статистических моделей или параметрических моделей ценообразования, выражающих зависимость средней цены объекта от комплектации и значений его технических характеристик.

   Рыночный метод (метод сравнительных продаж) основан на определении статистическим выборочным методом рыночной стоимости оборудования данной марки на вторичном рынке на дату проведения оценки в месте оценки.

   Так как оценщику не предоставлена достаточная информация об исходных данных большинства объектов движимого имущества (марка, модель, производитель, основные технические характеристики), а также не представляется возможным собрать информацию о большинстве объектах аналогах оцениваемого движимого имущества (на вторичном рынке продаются в основном только транспортные средства), было принято решение отказаться от данного подхода.

   Доходный подход основывается на определении текущей стоимости объекта оценки как совокупности будущих доходов от его использования. Так как доходы дает только конкретное производство, он не применяется при оценке отдельных видов средств труда, являющихся элементом производства. Он является основным для оценки предприятий, производственных комплексов и других объектов бизнеса. По этой причине при оценке оборудования доходный подход не используется.

   Затратный подход в оценке машин и оборудования. Он основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющих базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

   Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах.

   Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.

   Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

   Таким образом, в первом случае идет речь об идентичных объектах, а во втором - об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и описывающих их показателях:

   • функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);

   • эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);

   • конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных материалов);

   • показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ;

   • эстетические показатели;

   • показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы "человек-машина". При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня:

   • функциональное сходство (по области применения, назначению;

   • конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов);

   • параметрическое сходство (по значению параметров).

   При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходства принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходстве - об аналогичности.

   При определении затрат на изготовление объекта необходимо руководствоваться Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых данным постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. № 552. Основные статьи затрат: сырье и материалы, покупные комплектующие изделия, оплата труда основных рабочих, отчисления на социальное страхование, в пенсионный фонд, на медицинское страхование, в фонд занятости, затраты на содержание и эксплуатацию машин и оборудования, общехозяйственные расходы, коммерческие расходы.

   При определении затрат, связанных с приобретением и установкой соответствующего оборудования, необходимо учитывать затраты на приобретение оборудования, транспортные расходы по доставке оборудования, заготовительно- складские расходы (включая комиссионные снабженческим организациям, таможенные пошлины), все виды расходов, связанных с монтажом, установкой оборудования, его наладкой.

   Указания по учету этих затрат даны в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденном Министерством финансов РФ 30 декабря 1993 г. № 160. В затратном подходе в оценке машин и оборудования можно выделить следующие основные методы:

   1. метод расчета по цене однородного объекта;

   2. метод поэлементного расчета;

   3. индексный метод оценки.

      Метод расчета по цене однородного объекта

      Оценщик при использовании данного метода осуществляет работы в следующей последовательности:

      1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

      2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта..

      3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов.

      4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта. Метод поэлементного расчета.

      При использовании данного метода осуществляются следующие этапы расчета:

      1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка первых.

      2. Определяется полная себестоимость объекта оценки.

      3. Расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта. Индексный метод оценки.

      При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки) индексов изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.

      
      

      Sв=So * Y, где

      Sв - восстановительная стоимость объекта; So - балансовая стоимость объекта;

      Y - индекс изменения цен.

      Именно этот метод применим в данном отчете для расчета рыночной стоимости движимого имущества. В рамках расчетов использовались официальные данные Росстата и аналитических обзоров (сайты в сети интернет):

      http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20131108_5 Таблица. Индексы цен производителей промышленной продукции

      Номер группы	Год	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015 (январь – февраль)
      1	Подраздел DJ Металлургическое производство и производство готовых металлических изделий	1,0544	1,2482	1,0501	1,0804	1,0406	1,0109	1,029	1,045	1,000	1,003	1,069
      2	Подраздел DK производство машин и оборудования	1,1039	1.1046	1.1349	1.1849	1.0372	1.0027	1.095	1,004	0,966	0,923	1,038
      3	Подраздел DL производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования	1,0651	1.1519	1.0932	1.0788	1.0604	1.0302	1.051	1,043	0,990	1,002	1,047
      4	Подраздел DM производство транспортных средств и оборудования	1,0837	1,083	1,0869	1,1645	0,9748	1,0082	1,246	1,127	1,022	1,116	1,033

      
      

      Для данных до 2002 г. (если такие были) использованы общие индексы изменения цен на промышленную продукцию, т.к. отслеживание цен по видам промышленной продукции представлено в базе данных Росстата начиная с 2002 года.

      Результаты восстановительной стоимости объектов движимого имущества приведены в таблице ниже. Общий износ складывается из трех видов износа.

      Физический износ

      Физический износ представляет собой нормальный эксплуатационный износ объекта оценки. Он является результатом прошлых периодов функционирования, воздействия окружающей среды и длительных простоев. В результате физического износа:

      • ухудшаются технические характеристики объекта;

      • увеличивается вероятность возникновения поломок и аварий;

      • уменьшается остаточный срок службы объекта в целом или некоторых его узлов и деталей. Физический износ обычно оценивают в процентном соотношении:

      • 0% - износ нового объекта;

      • 100% - износ объекта, полностью исчерпавшего ресурс использования.

        Для определения степени износа с целью оценки остаточной стоимости машины и оборудование должны подвергаться освидетельствованию их реального физического состояния. Для выполнения этой работы оценщик может привлекать специалистов, профессионально подготовленных в области определения износа машин и оборудования.

        Коэффициент физического износа определяется одним из следующих методов:

      • методом интегральной средневзвешенной оценки износа отдельных основных частей объекта;

      • методом эффективного возраста исходя из нормативного срока службы и экспертно назначенного оставшегося срока службы объекта;

      • прямым методом исходя из фактической и нормативной наработки, требуемых нормативных затрат на ремонт или снижения потребительских свойств или технических характеристик в пределах от нормативных до предельно допустимых;

      • методом укрупненных оценок технического состояния.

      В данном отчете будем использовать последний метод. Для определения величины физического износа нам потребуется шкала, приведенная ниже.

      Таблица. Шкала экспертных оценок для определения физического износа движимого имущества.

      Характеристика физического состояния

      Шифр состояния

      Диапазон физического износа,%

      
      

      Новые, практически не эксплуатировавшиеся объекты. В отличном состоянии	А	0-5
      Новые или полностью отремонтированные объекты, бывшие в эксплуатации. В очень хорошем состоянии.	В	5-15
      Бывшие в эксплуатации объекты, находящиеся в хорошем состоянии. Имеющиеся дефекты и неисправности устраняются в рамках текущего ремонта или ППР.	С	15-40
      Бывшие в эксплуатации объекты, находящиеся в удовлетворительном состоянии, пригодные к эксплуатации, но требующие ремонта или замены неосновных узлов и элементов.	D	40-60
      Бывшие в эксплуатации объекты, находящиеся в удовлетворительном состоянии, пригодные к эксплуатации, но требующие значительного ремонта или замены основных узлов и элементов.	Е	60-80
      Объекты, требующие капитального ремонта для дальнейшей эксплуатации.	F	80-98
      Объекты, в отношении которых нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости материалов.	G	98-100

      
      

      Функциональный износ. Обесценивание машин и оборудования, вызванное функциональным износом, является следствием появления новых технологий.

      В отличие от физического износа, имеющего абсолютный характер, функциональный износ является относительным. Это связано с тем, что функциональный износ оцениваемых машин и оборудования рассматривается по отношению к аналогам, т.е. зависит от базы сравнения.

      Функциональный износ приводит к снятию с производства и вытеснению с рынка продаж целых поколений машин и оборудования. Он может возникать уже на стадии разработки новой техники и технологий, приводя к их устареванию еще до запуска в производство. На ускорение функционального износа, т.е. частоту смены поколений машин и технологий, сильно влияет научно-технический прогресс.

      Внешний износ. Внешний износ (устаревание) проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями.

      Следует различать глобальное и локальное (местное) устаревания. Глобальное устаревание в основном связано с научно-техническими революциями, носящими всемирный общеэкономический характер. Оно является необратимым, приводящим к полному вытеснению данного типа машин и оборудования.

      Локальное внешнее устаревание носит регионально-отраслевой характер и может быть временным.

      Внешнее устаревание зависит от большого числа факторов. При этом не всегда удается установить, что обесценивание произошло именно по данной причине. Поэтому при определении величины обесценивания необходимо разобраться не только на данном предприятии, но и в смежных отраслях, где используется аналогичное оборудование, а также учесть региональные и местные особенности.

      Функциональный и внешний износ не выявлен.

      Определение рыночной стоимости Срын оборудования осуществлялось по формуле:

      
      

      Cрын  СВ * (1 И ф) * (1 И функ) * (1 И внеш) , где СВ – восстановительная стоимость объекта оценки;

      Иф – коэффициент физического износа (в долях);

      Ифун – коэффициент функционального износа (в долях); Ивнеш – коэффициент внешнего износа (в долях).

      Расчет величины накопленного износа, а также рыночной стоимости объектов движимого имущества приведено в таблице ниже.

      Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость объектов недвижимости. Так как при расчете стоимости объектов недвижимости использовался затратный подход, то результаты оценки приняты равными результатам, полученным по данному подходу.

      РС движимого имущества = 13 851 250,04 руб.

      Расчет рыночной стоимости движимого имущества затратным подходом

      Инв. номер	Наименование Основного средства	Дата Ввода в ксплуатацию	Кол- во	Балансовая стоимость	Номер группы	оэффициен перехода	Полная восстанови- тельная стоимость, руб.	Код техни- ческого состояния объекта	Физический износ, %	Функци- ональный износ, %	Внешний износ, %	Совокупный износ, %	Рыночная стоимость по затратному подходу на дату оценки, руб.
      000006	Котел КВСр/КВСа-0,8К/1,0 Гс № 279 кот. № 1	18.09.2007	1	667957,82	1	1,339	894395,52	D	40	0	0	40,0	536637,31
      000066	Автомобиль SKODA OCTAVIA TOUR	02.04.2010	1	370000	4	1,619	599030,00	С	25	0	0	25,0	449272,50
      000079	Котел КВм-1,16К на стальной раме кот.№ 1.	20.09.2011	1	530657,41	1	1,124	596458,93	С	25	0	0	25,0	447344,20
      000034	Вентилятор ВР 80-75 № 6,3 Пр270 дв.4 кВт	26.08.2008	1	21372,54	3	1,313	28062,15	C	25	0	0	25,0	21046,61
      000085	Компьютер (сис.блок,монитор)(гл.бух)	24.11.2011	1	33257	3	1,124	37380,87	C	25	0	0	25,0	28035,65
      000081	Котел КВм-1,16К на стальной раме кот.№ 2.	20.09.2011	1	530657,41	1	1,124	596458,93	С	25	0	0	25,0	447344,20
      000044	Компьютер (сист. блок , монитор)(бух.Ник.)	04.05.2009	1	22870	3	1,227	28061,49	С	25	0	0	25,0	21046,12
      000016	Котел КВСр/КВСа-0,8К/1,0 Гс № 284 кот.№ 1	18.09.2007	1	667957,82	1	1,339	894395,52	D	40	0	0	40,0	536637,31
      000030	Таль электрическая г/п; 6м (Болгария) (3 кот)	06.03.2008	1	38559,32	2	1,205	46463,98	D	40	0	0	40,0	27878,39
      000027	Вентилятор ВР-300-45- 3,15 2 2/1500	21.11.2007	1	10466,1	3	1,431	14976,99	D	40	0	0	40,0	8986,19
      000079	Дымосос Д № 3,5 (3*1500) ЛЕВО 180 котельная № 2	20.06.2011	1	17670,29	2	1,017	17970,68	С	25	0	0	25,0	13478,01
      000046	Компьютер (сист. блок , монитор)(экономист)	04.05.2009	1	22245	3	1,227	27294,62	С	25	0	0	25,0	20470,96
      000005	Вентилятор ВЦ 14-46-5 (кот.№2)	27.08.2007	1	15635,59	3	1,431	22374,53	D	40	0	0	40,0	13424,72
      000017	Котел КВСр/КВСа-0,8К/1,0 Гс № 294 кот. № 3	18.09.2007	1	667957,82	1	1,339	894395,52	D	40	0	0	40,0	536637,31
      000060	Автомобиль ГАЗ-3307- КО-503В цистерна	04.02.2010	1	134500	4	1,619	217755,50	С	25	0	0	25,0	163316,63
      000029	Компьютер (сист. блок , монитор)(юрист)	29.02.2008	1	20000	3	1,313	26260,00	С	25	0	0	25,0	19695,00
      000161	Монитор (зам.дир.)	01.02.2013	1	4424	3	1,038	4592,11	B	15	0	0	15,0	3903,30
      000080	Дымосос ДН № 8 (15*1500) ЛЕВО сх.1 котельная № 1	27.06.2011	1	51711,07	2	1,017	52590,16	C	25	0	0	25,0	39442,62
      000018	Котел КВСр/КВСа-0,8К/1,0 Гс № 300 кот. № 3	18.09.2007	1	667957,82	1	1,339	894395,52	D	40	0	0	40,0	536637,31
      000061	Автомобиль ГАЗ-53-11- КС-413 мусоровоз	04.02.2010	1	50400	4	1,619	81597,60	C	25	0	0	25,0	61198,20
      000023	Компьютер (сист. блок , монитор, принтер)(техотдел от гл.бух)	05.10.2007	1	32400	3	1,431	46364,40	C	25	0	0	25,0	34773,30
      000075	Дымосос ДН № 8 (15*1500) ЛЕВО сх.1 котельная № 3	04.04.2011	1	51711,07	2	1,017	52590,16	C	25	0	0	25,0	39442,62
      000069	Вспомогательное оборудование к котлам кот.№ 3	15.06.2010	1	2700125,26	2	1,020	2754127,77	C	25	0	0	25,0	2065595,82
      000067	Вентилятор ДН-8 Л0 исп.1 дв.15кВт*1500 об/мин	26.05.2010	1	46150	3	1,168	53903,20	C	25	0	0	25,0	40427,40
      000019	Котел КВСр/КВСа-0,8К/1,2 Гс № 289 кот. № 3	18.09.2007	1	728566,04	2	1,361	991578,38	D	40	0	0	40,0	594947,03

      
      

      000059	Насос ТР-65-340/2 (кот № 3)	12.01.2010	1	52372,88	3	1,168	61171,52	C	25	0	0	25,0	45878,64
      000024	Компьютер (сист. блок , монитор, принтер)(зар.пл.)	05.10.2007	1	32400	3	1,431	46364,40	C	25	0	0	25,0	34773,30
      000036	Вентилятор ДН-8 ЛО дв.15кВт(дымосос)	26.08.2008	1	51389,78	3	1,313	67474,78	C	25	0	0	25,0	50606,09
      000042	Дымосос ДН-6,3 дв.5,5/1500	07.11.2008	1	43220,34	2	1,205	52080,51	C	25	0	0	25,0	39060,38
      000020	Котел КВСр/КВСа-0,8К/1,2 Гс № 291 кот. № 3	18.09.2007	1	728566,04	2	1,361	991578,38	D	40	0	0	40,0	594947,03
      000032	Компьютер (сист.блок, монитор) (техотдел)	30.06.2008	1	23700	3	1,313	31118,10	C	25	0	0	25,0	23338,58
      000037	Установка Дозирования ЭКО-1-8-1.80HF.100.8ТУ 3113-	01.09.2008	1	69241,02	2	1,205	83435,43	D	40	0	0	40,0	50061,26
      000068	Вентилятор ДН-8 Пр0 дв.15кВт*1500 об/мин исп.1	28.05.2010	1	46150	3	1,168	53903,20	C	25	0	0	25,0	40427,40
      000162	Автомобиль ГАЗ-33023 Газель	05.02.2013	1	541243,22	4	1,166	631089,59	B	15	0	0	15,0	536426,16
      000062	Автомобиль КО-440-2 мусоровоз	04.02.2010	1	338400	4	1,619	547869,60	C	25	0	0	25,0	410902,20
      000011	Вспомогательное оборудование к котлам кот.№ 1	19.09.2007	1	77850	2	1,361	105953,85	D	40	0	0	40,0	63572,31
      000157	Системный блок(юрист)	15.08.2012	1	21080	3	1,070	22555,60	B	15	0	0	15,0	19172,26
      000049	Шкаф ВРУ (напольный шкаф 1800*1000*420 IP54)	06.07.2009	1	26254,24	2	1,021	26805,58	C	25	0	0	25,0	20104,18
      000076	Компьютер (сист.блок, монитор) (квартплата)	04.04.2011	1	32038	3	1,124	36010,71	C	25	0	0	25,0	27008,03
      000159	Компьютер (сист.блок, монитор) (гл.инженер)	31.01.2013	1	20992	3	1,038	21789,70	B	15	0	0	15,0	18521,24
      000084	Автовышка ЗИЛ-130-КС- 2561	01.09.2011	1	15000	4	1,619	24285,00	C	25	0	0	25,0	18213,75
      000048	Вспомогательное оборудование к котлам кот.№ 1	30.06.2009	1	1376952,16	2	1,021	1405868,16	C	25	0	0	25,0	1054401,12
      000043	Компьютер (сист.блок, монитор, фильтр) (кадры)	16.07.2008	1	19500	3	1,313	25603,50	C	25	0	0	25,0	19202,63
      000158	Дымосос ДН № 6,3 (4*1000) ПРО котельная № 2	03.12.2012	1	46711,35	2	1,120	52316,71	C	25	0	0	25,0	39237,53
      000031	Котел КВс-1,0 (1,16МВт) кот.№ 2	17.06.2008	1	262711,87	2	1,205	316567,80	D	40	0	0	40,0	189940,68
      000013	Вспомогательное оборудование к котлам кот.№ 2	19.09.2007	1	47484	2	1,361	64625,72	D	40	0	0	40,0	38775,43
      000007	Бетоносмеситель Б-165 220В	02.07.2007	1	13700	4	1,968	26961,60	D	40	0	0	40,0	16176,96
      000009	Котел КВСр/КВСа-0,8К/1,0 Гс № 276 кот. № 3	18.09.2007	1	667957,81	2	1,361	909090,58	D	40	0	0	40,0	545454,35
      000074	Бензогенератор GSG- 6500CLEH	01.02.2011	1	23588,98	2	1,017	23989,99	C	25	0	0	25,0	17992,49

      
      

      000045	Компьютер (сист.блок. монитор) (техотдел2)	04.05.2009	1	20880	3	1,227	25619,76	D	40	0	0	40,0	15371,86
      000011	Автомобиль КО-440-2 лизинг	26.09.2011	1	1048489,84	4	1,619	1697505,05	C	25	0	0	25,0	1273128,79
      000008	Котел КВСр/КВСа-0,8К/1,0 Гс № 277 кот. № 1	18.09.2007	1	667957,81	2	1,361	909090,58	D	40	0	0	40,0	545454,35
      000025	Компьютер (техотдел)	30.06.2008	1	22500	3	1,313	29542,50	C	25	0	0	25,0	22156,88
      000073	Электрокотел ЭПО- 12/380В в комплекте с сетевым нас	01.12.2010	1	20000	2	1,020	20400,00	C	25	0	0	25,0	15300,00
      000035	Вентилятор ВР 80-75 № 4 Л90 дв.2,2кВт	26.08.2008	1	12433,43	3	1,313	16325,09	D	40	0	0	40,0	9795,06
      000003	Компьютер 1	30.11.2006	1	18180	3	1,689	30706,02	D	40	0	0	40,0	18423,61
      000012	Вспомогательное оборудование к котлам кот.№ 3	19.09.2007	1	155000	2	1,361	210955,00	D	40	0	0	40,0	126573,00
      000010	Котел КВСр/КВСа-0,8К/1,0 Гс № 278 кот. № 3	18.09.2007	1	667957,82	3	1,431	955847,64	D	40	0	0	40,0	573508,58
      000033	Вентилятор ВР 80-75 № 6,3 Л90 дв.4 кВт	26.08.2008	1	21372,54	3	1,313	28062,15	D	40	0	0	40,0	16837,29
      000080	Котел КВм-1,16К на стальной раме кот.№ 1.	20.09.2011	1	530657,41	3	1,124	596458,93	C	5	0	0	5,0	566635,98
      000001	Контрольно-кассовая машина "АМС-100 К"	09.10.2006	1	18000	3	1,689	30402,00	С	25	0	0	25,0	22801,50
      000028	Насос К 100-65-200 с дв. 30/300 (кот.№ 2)	08.02.2008	1	23813,6	3	1,313	31267,26	С	25	0	0	25,0	23450,44
      Итого				15 910 955,52									13851250,04

      
      

4. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества.‌

   К недвижимому имуществу относятся: здания склада, гараж на 6 машин, теплотрасса.

   
   

5. Анализ наиболее эффективного и наилучшего использования недвижимого имущества.‌

   Понятие наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно условие физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

   Задача данного анализа НЭИ объекто оценки – определить варианты дальнейшего использования оцениваемых объектов исходя из анализа: параметров, их состояния, расположения, окружающей экономической среды, опираясь на вышеуказанные критерии анализа НЭИ.

   Юридическая правомочность. Рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательством.

   Физическая возможность. Существует физическая возможность использования оцениваемых объектов в качестве существующих.

   Экономическая приемлемость. Рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.

   Максимальная эффективность. Итоговым критерием НЭИ является наибольшая доходность использования имущества среди физически возможных, юридически разрешенных, и экономически целесообразных потенциальных вариантов.

   Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и отличное от него оптимальное использование собственности как земельного участка с улучшениями. Пока стоимость участка с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, НЭИ будет использование участка с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость участка с улучшениями, НЭИ будет использование земли как свободной. При анализе НЭИ земельные участки анализировались как свободные, а затем – как застроенные. С учетом расположения объектов недвижимости, прав на земельные участки, их назначения и разрешенного использования установлено, что изменение участков, на которых расположены объекты недвижимости невозможно. Поэтому, НЭИ участков – использование по текущему назначению.

   Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемых районах, а также исходя из технических особенностей объектов, Оценщик решил рассмотреть в ходе анализа НЭИ объектов недвижимости следующие виды использования:

   • жилое;

   • офисное;

   • производственное;

   • складское;

   • торговое.

     При анализе оптимального использования Оценщик провел качественный анализ возможных видов использования объекта, удовлетворяющих вышеназванным критериям.

     Жилое назначение. Рассматриваемые производственные здания относятся к объектам нежилого фонда, поэтому использование их в качестве жилых не соответствует критерию юридической допустимости.

     Производственное и складское назначение. Факторы, положительно сказывающиеся на использовании объектов в качестве производственных и/или складских:

   • Расположение объектов на огороженных территориях производственных комплексов;

   • Текущая планировка большинства зданий как производственно-складских.

     Офисное назначение. Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании части объектов в качестве офисных зданий:

   • Текущая планировка большинства объектов как производственно – складских;

   • Необходимость проведения больших ремонтных работ для проведения соответствующих объектов в состояние, пригодное для использования в качестве офисных зданий;

   • Недостаточно хорошо развитая сеть внутренних коммуникаций.

     Тем не менее, часть из объектов может использоваться в качестве административных помещений в рамках производственных комплексов.

     Торговое назначение. Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании части объектов в качестве торговых зданий:

   • Текущая планировка большинства объектов как производственно – складских;

   • Необходимость проведения больших ремонтных работ для проведения соответствующих объектов в состояние, пригодное для использования в качестве торговых зданий;

   • Неудовлетворительная транспортная доступность;

   • Недостаточно хорошо развитая сеть внутренних коммуникаций.

   На основании вышеперечисленных предпосылок и с учетом местоположения объектов недвижимости является НЭИ их по текущему назначению.

   
   

6. Расчет рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.‌

   При оценке единых объектов недвижимости применяется методы трех подходов определения стоимости:

   • затратного;

   • сравнительного;

   • доходного.

     Затратный подход заключается в расчете стоимости по затратам на создание оцениваемых объектов. Сравнительный подход заключается в определении стоимости по ценам продажи объектов, сравнимых с оцениваемым объектом (объектов-аналогов). Доходный подход заключается в расчете стоимости по периодическим доходам от оцениваемого объекта, преобразованным (капитализированным) в абсолютную величину.

     Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

     В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа. Так нет информации о земельных участках, на кторых расположены здания, стоимость земли не определяется.

     Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

     Подход с точки зрения дохода основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

     Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Так как объекты используются исключительно для производственных специфичных (производство тепло энергии) целей предприятия, у оценщика нет информации об арендных ставках на производственные объекты в населенном пункте объекта оценки (неактивный рынок), от доходного подхода было принято решение отказаться.

     Сравнительный подход к оценке объекта основывается на информации о недавних сделках купли-продажи аналогичных объектов и сравнении оцениваемого объекта с аналогами, то есть предполагается, что на рынке совершаются сделки купли-продажи по аналогии. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими

     словами, сравнительный подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект оценки заплатит сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

     Результаты, полученные методами сравнительного подхода, во всех странах с развитым рынком недвижимости считаются самыми надежными и достоверными.

     Сравнительный подход включает два метода:

     • метод сравнения продаж,

     • метод валового рентного мультипликатора.

     В данном отчете используется метод прямого сравнения продаж. Он предполагает следующую последовательность действий:

   • сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

   • проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

   • анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

   • корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

   • согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

   Так как документы на основные средства отсутствуют оценщик не может подобрать аналоги максимально соответствующие объектам оценки, рынок продажи населенного пункта Кулой является неактивным, оценщиком принято решение отказаться от сравнительного подхода.

   Основные этапы процедуры оценки при данном подходе: Определение рыночной стоимости земельного участка.

   Расчет полной восстановительной стоимости или полной стоимости замещения здания.

   Восстановительная стоимость – это стоимость воспроизводства точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

   Стоимость замещения – это стоимость в текущих ценах строительства объекта, имеющего ту же полезность какая у объекта оценки, но построенную по современным технологиям и из новых материалов.

   Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости. Определение величины накопленного износа.

   Определение стоимости воспроизводства/замещения объекта путем уменьшения стоимости на величину накопленного износа.

   В данном отчете стоимость строительства здания оценивается по стоимости восстановления Рыночная стоимость объекта оценки определяется следующим образом;

   РС = С зем. + ВС *(1 - И ) где,

   ВС – восстановительная стоимость здания; И – накопленный % износа; С зем. – стоимость земельного участка как свободного.

   
   

   Определение восстановительной стоимости зданий.

   Для определения текущей стоимости воспроизводства использовался метод сравнительной единицы, который основан на сравнении стоимости единицы площади (единицы объема) оцениваемого объекта недвижимости со стоимостью аналогичной единицы подобного типичного объекта. В данном заключении оценка восстановительной стоимости определялась на основе укрупненных показателей восстановительной стоимости УПВС.

   Расчет восстановительной стоимости объекта осуществлен на основании укрупненных показателей.

   В основу положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости строительства 1 ед. из уровня цен по состоянию на 1969 год в цены 1984 года (на основании Постановления Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №

   1. с последующим пересчетом в уровень цен 2015 года путем умножения базовой стоимости на соответствующий коэффициент, отражающий динамику удорожания материалов и строительно-монтажных работ.

      Расчет восстановительной стоимости произведем по формуле: ВС = ((Супвс * К84 * К14 * Кт * П1n Ккi ) * Vстр)* Кпр

      Супвс – укрупненные показатели восстановительной стоимости по сборникам; К84 = 1,2 – индекс перехода к ценам 1984 года;

      К15 = 175,34– индекс перехода к ценам на дату оценки; Кт = 1 – территориальный коэффициент;

      П1n, Ккi – поправочные коэффициенты на изменение качественных параметров оцениваемого объекта недвижимости относительно объекта аналога по сборнику УПВС. Не применяем, т.к. анализируемые объекты полностью совпадают с аналогом из сборника УПВС;

      Vстр – строительный объем оцениваемого объекта.

      К84 определялся на основании ПОСТАНОВЛЕНИЯ ГОССТРОЯ СССР ОТ 11.05.1983 N 94 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНДЕКСОВ ИЗМЕНЕНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ РАБОТ И ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ К НИМ ДЛЯ ПЕРЕСЧЕТА СВОДНЫХ СМЕТНЫХ РАСЧЕТОВ (СВОДНЫХ СМЕТ) СТРОЕК.

      К15 – на основании Письма Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 июля 2014 г. № КЦ/П2014-07ти "Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации.

      Кпр – прибыль предпринимателя.

      В сметную стоимость строительства, определяемую при помощи УПВС, не включен НДС и прибыль предпринимателя.

      ПП - прибыль предпринимателя. Эта прибыль отражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу, управление и организацию строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством. Расчет прибыли предпринимателя в данной работе проведен оценщиком с использованием аналитического метода, предложенного сотрудниками Петербургского технического университета (СпБ ГТУ) к.т.н., доцентом Д.Д.Кузнецовым и д.т.н. профессором, заведующим кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» Е.С.Озеровым.

      Не углубляясь в подробности теории и методики расчета, оценщик счел достаточным основанием привести основную зависимость:

      
      

      Ппр

      

      

      

      ya   n 1	 ya  C 1  o 		2 	n2 	ya 2	 	 
      2 	3		3				

       п 

      ;

      где: П пр - прибыль предпринимателя, как доля от восстановительной стоимости объекта оценки; С о =С об /C – доля авансового платежа в общей сумме платежей;

      n– число лет (период) строительства;

      ya- годовая норма отдачи на вложенный капитал.

      Период строительства (n) определен по СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» для примерно идентичных объектов принят в среднем – 1,5 года.

      Соотношение С о принято равным - 0,2. Иначе говоря, предполагается, что инвестор первоначально авансирует в строительство 20,0 % от общей стоимости работ.

      Годовая норма отдачи (ya) установлена равной 20,0 %, что примерно соответствует расчетному коэффициенту капитализации для аналогичных проектов инвестирования, учитывающих типичные риски инвестирования и 10-летний срок возврата капитала (по схеме прямолинейного возврата – метод Ринга).

      Прибыль предпринимателя составляет:

      Ппр = 1,5 х 0,3/2 [(1+1,5 х 0,3/3 + 0,2 (1+ 2/3 х 1,52 х 0,09)] = 0,20

      Для зданий – 20%.

      Результаты расчета восстановительной стоимости приведены в таблице, размещенной ниже.

      
      

      Определение совокупного износа объекта оценки.

      Для оценки остаточной стоимости необходимо получить самостоятельную оценку износа оцениваемых объектов.

      Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства / замещения объекта.

      К  1  К

      
      

      ФИЗ

       1  К

      
      

      ФУН

      ВН

       1  К 

      Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.

      Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

      • экспертный;

      • нормативный (или бухгалтерский);

      • стоимостной;

      • метод расчета срока жизни здания.

   Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный, он предполагает создание дефектной

   ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

   Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне редко.

   Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа. Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

   При расчете износа методом срока жизни здания используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни.

   Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

   Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

   
   

   И = (ЭВ / ФЖ) * 100% = [ЭВ/(ЭВ + ОСФЖ)] * 100%,

   
   

   где И – износ, %;

   
   

   
   

   целом;

   ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в

   
   

   ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

   В данном отчете для расчета накопленного износа оцениваемого объекта применен метод экспертных оценок с

   учетом результатов обследования объекта оценщиком.

   Таблица экспертных оценок технического состояния зданий.

   Физический износ, %	Оценка техниче- ского состояния	Общая характеристика технического состояния	Примерная стоим. капит. ремонта в % от восстановительной стоимости конструктивных элементов
   0 – 20	хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.	0 – 11
   21 – 40	удовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен на данной стадии.	12 – 36
   41 – 60	неудовлетвори- тельное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.	38 – 90
   61 – 80	ветхое	Состояние не несущих конструктивных элементов аварийное, а несущих – весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь при проведении охранных мероприятий или полной замене конструктивного элемента.	93 – 120
   81 - 100	негодное	Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы.	---

   
   

   Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам. Функционально устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженером обеспечении и т.п. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно – технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный и физический износ делят на устранимый и неустранимый.

   Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя. Признаками внешнего износа зданий и сооружений являются:

   • отсутствие нового строительства улучшений;

   • неразвитый рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости;

   • низка стоимость земельных участков;

   • имеет место существенная недозагрузка оцениваемых объектов недвижимости;

   Так как каких – либо факторов существенно снижающих стоимость объекта не обнаружено, принимаем величину функционального и внешнего износа в размере 0 %.

   Таблица. Расчет восстановительной стоимости зданий и износа.

   Наименование строения	№ сборника	№	Стоимость	Поправки к	Стоимость	Измеритель,	Восстановит	Коэффициенты перехода
   		оценочной		стоимости (удельный	измерителя с		ельная стоимость в ценах 1969	к ценам 1984 г., К84	к ценам 2015 г., К15
   		таблицы	по таблице	вес)	поправками	куб.м.(кв.м.,м.)	г, руб.
   1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
   Склад материалов 2, 00000071	26	54	12,9	0,95	12,255	1943,20	23813,92	1,2	175,34
   Склад материалов 3, 00000072	26	54	12,9	1,08	13,932	878,00	12232,30	1,2	175,34
   Гараж на 6 автомашин, 00000070	1	108	13,9	1,0476	14,56164	1660,00	24172,32	1,2	175,34
   Новая тепловая трасса от к.№ 3,	3	118	151	1,0476	158,1876	290,00	45874,40	1,2	175,34

   
   

   Наименование строения	Ккр	Кпр	Восстановит ельная стоимость в ценах 2015 г, руб.	Физический износ, %	Функционал ьный износ, %	Моральный износ, %	Совокупный износ, %	Рыночная стоимость затратным подходом на дату оценки, руб.
   1	11	12	11	12	13	14	15	16
   Склад материалов 2, 00000071	1	1,2	6012766	30,00	0,00	0,00	30,0	4 208 936,29р.
   Склад материалов 3, 00000072	1	1,2	3088528	30,00	0,00	0,00	30,0	2 161 969,27р.
   Гараж на 6 автомашин, 00000070	1	1,2	6103260	30,00	0,00	0,00	30,0	4 272 282,01р.
   Новая тепловая трасса от к.№ 3,	1	1	9652342	30,00	0,00	0,00	30,0	6 756 639,12р.
   Итого								17 399 827р.

   
   

   Так как при расчетах использовался только один подход, то стоимость движимого имущества принимаем равной стоимости по затратному подходу.

   Стоимость недвижимого имущества 17 399 827 руб.

   Таким образом, скорректированная стоимость основных средств на дату оценки составляет - 31251,077 тыс. руб.

   
   

7. Определение рыночной стоимости запасов.‌

Производственные запасы оцениваются по текущим ценам на дату оценки с учетом затрат на складирование и транспортировку. Устаревшие (неликвидные) запасы списываются. Анализ запасов на предприятии выявил не выявил устаревшие и неликвидные запасы. Поэтому стоимость запасов сырья и материалов принимается равной балансовой.

Стоимость запасов на дату оценки составляет – 2483 тыс. руб.

6.1.9. Определение стоимости дебиторской задолженности.‌

В составе дебиторской задолженности предприятия по состоянию на 31.12.2014 года имеется задолженность дебиторов в размере 12166 тыс. руб.

Так как у оценщиков нет информации о сроках возникновения дебиторской задолженности, принимаем данную величину равной балансовой.

Таким образом, стоимость дебиторской задолженности на дату оценки составляет – 12166 тыс. руб.

1. Определение стоимости денежных средств.‌

   При оценке рыночной стоимости предприятия затратным подходом данная статья баланса не корректируется (берется по балансу), т.к. это наиболее ликвидный актив.

   Стоимость денежных средств на дату оценки составляет 209 тыс. руб.

   
   

2. Определение стоимости прочих активов‌

К прочим активам предприятия в данном отчете относятся: прочие активы (4 тыс. руб.) Данные статьи баланса не корректируются (берутся по балансу), т.к. нет каких-либо оснований для введения корректировок.

Стоимость прочих активов на дату оценки составляет 4 тыс. руб.

1. Определение стоимости обязательств предприятия.‌

   
   

   1. Определение стоимости займов и кредитов‌

      Общество имеет ряд кредитов и займов, ставки по которым близки к средним по России ставкам по кредитам, и аналогичная корректировка балансовой стоимости приведёт к незначительным изменениям. Таким образом, краткосрочные кредиты и займы принимаются к расчёту по балансовой стоимости 4037 тыс. руб.

      
      

   2. Определение стоимости прочей кредиторской задолженности‌

      Анализ кредиторской задолженности показал, что её необходимо выплачивать в полном объёме. Просроченной задолженности нет, следовательно, её не надо увеличивать на штрафные санкции. Руководством предприятия принимаются меры по реструктуризации задолженности с кредиторами.

      Задолженность перед персоналом организации, государственными внебюджетными фондами, оценочные обязательства, выплаты по кредитам и займам также необходимо выплачивать в полном объеме.

      Стоимость прочей кредиторской задолженности равна на дату оценки – 46104 тыс. руб. Стоимость пассивов, принимаемых к расчету, на дату оценки составляет – 50 141 тыс. руб.

      
      

2. Определение стоимости чистых активов предприятия‌

Размер чистых активов рассчитывается следующим образом: из рыночной стоимости активов вычитается текущая стоимость обязательств. Стоимость акций получена путем деления рыночной стоимости чистых активов предприятий на общее количество акций.

Таблица. Расчет стоимости чистых активов ООО «Кулой ЖКХ» на дату оценки

тыс. руб.

Таким образом, рыночная стоимость ООО «Кулой ЖКХ», рассчитанная затратным подходом составляет:

• 4028 000 (Минус четыре миллиона двадцать восемь тысяч) рублей.

  Раздел 7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ‌

  В основе доходного подхода лежит прогнозирование дохода и риска, связанного с получением данного дохода. Чем выше риск, тем большую отдачу вправе ожидать инвестор. Анализ «риск – доходность» является на сегодняшний день самым современным и наиболее эффективным при выборе объекта инвестирования.

  В основе метода дисконтирования денежных потоков лежит предположение о том, что сегодняшняя стоимость предприятия определяется будущими денежными доходами, продисконтированными на дату оценки. В российской практике наиболее обоснованным является использование в качестве показателя дохода – денежного потока.

  Денежный поток может быть рассчитан как для собственного капитала, так и для всего инвестированного капитала.

  Денежный поток для собственного капитала(полный денежный поток), работая с которым, можно непосредственно оценивать рыночную стоимость собственного капитала предприятия (что и представляет собой рыночную стоимость последнего), отражает в своей структуре планируемый способ финансирования стартовых и последующих инвестиций, обеспечивающих жизненный цикл продукта (бизнес линии). Иначе говоря, этот показатель дает возможность определить, сколько и на каких условиях будет привлекаться для финансирования инвестиционного процесса заемных средств. Применительно к каждому будущему периоду в нем учитываются ожидаемые прирост долгосрочной задолженности предприятия (приток вновь взятых взаймы кредитных фондов), уменьшение обязательств предприятия (отток средств вследствие планируемого на данный будущий период погашения части основного долга по ранее взятым кредитам), выплата процентов по кредитам в порядке их текущего обслуживания.

  Поскольку доля и стоимость заемных средств в финансировании бизнеса (инвестиционного проекта) здесь учтены уже в самом прогнозируемом денежном потоке, то дисконтирование ожидаемых денежных потоков (если это «полные денежные потоки») может происходить по ставке дисконта, равной требуемой инвестором (с учетом рисков) доходности вложения только его собственных средств, т.е. по так называемой ставке дисконта для собственного капитала, которая в дальнейшем (по умолчанию) будет называться просто «ставкой дисконта».

  Применяя модель денежного потока для всего инвестируемогокапитала, мы условно не различаем собственный и заемный капитал предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые не входят в величину чистой прибыли предприятия. Поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, уменьшают их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия.

  Таким образом, согласно методу дисконтированных денежных потоков, стоимость предприятия определяется на основе будущих, а не прошлых денежных потоков. Поэтому основная задача оценки – сделать прогноз денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года.

  Следовательно, основополагающим требованием при определении рыночной стоимости объекта оценки является достоверный и надежный прогноз денежных потоков. Достоверность прогноза, в свою очередь, зависит от полноты информационной базы, к которой может обратиться Оценщик.

  Реальный денежный поток для собственного капитала рассчитывается следующим образом:

  
  

  Прибыль после налогообложения

  +

  Начисленная за период амортизация

  –

  Прирост собственных оборотных средств

  –

  Капитальные вложения

  +/–

  Увеличение/уменьшение долгосрочной задолженности

  Итого: денежный поток для собственного капитала

  
  

  Метод дисконтирования денежных потоков учитывает:

  • размер доходов, которые владелец активов рассчитывает получать в будущем;

  • сроки получения этих доходов;

  • риск, принимаемый на себя владельцем активов.

В общем случае рыночная стоимость объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков рассчитывается по следующей формуле:

Vрасч.

 ДП1

(1  r)1

• ДП2 (1  r)2

   ...

  

• ДПn (1  r)n

  

• Vост. , (1  r)n

где: Vрасч – расчетная рыночная стоимость объекта оценки;

n – число периодов прогнозирования (прогнозный период);

ДП1 – ДПn – денежный поток соответствующего периода прогнозирования; Vост – стоимость объекта оценки в постпрогнозный период;

r – ставка дисконтирования.

Остаточная стоимость объекта оценки в постпрогнозный период (Vост) может быть определена с помощью модели Гордона:

Vост.

 ДПn (1  g) , (r  g)

где :g - долгосрочные темпы роста компании (доходов).

В данной модели предполагается, что темпы роста бизнеса в постпрогнозный период являются постоянными. Поскольку остаточная стоимость объекта оценки рассчитывается на конец прогнозного периода, она должна быть приведена к началу прогнозного периода (дате оценки) посредством дисконтирования — таким образом, будет определена текущая остаточная стоимость.

В мировой практике длительность прогнозного периода составляет от 5 до 10 лет. При этом на ближайшие 6 лет рассчитываются конкретные показатели денежного потока, а на последующие 4 года закладываются среднеотраслевые темпы роста.

В РФ в связи с отсутствием долгосрочных отраслевых прогнозов, достоверной статистической и оперативной информации, неразвитостью системы планирования на предприятиях длительность прогнозного периода снижается до 3-6 лет.

Длительность прогнозного периода принята оценщиками на уровне 6 лет, до 2021 года. Данный выбор был обусловлен тем фактом, что в российских условиях осуществлять прогноз для предприятий, сильно зависящих от конъюнктурных изменений и макроэкономической ситуации в стране, не представляется возможным. Рассмотрение более длительных прогнозных сроков, как правило, трудно применимо в России вследствие стремления к скорейшей (1-2, максимум 3 года) окупаемости инвестиций.

Для прогноза основных макроэкономических показателей в среднесрочной перспективе использовались: показатели долгосрочного прогноза социально-экономического развития Российской Федерации до 2030 г. от

08.100.2013 г., разработанные Министерством экономического развития и торговли РФ;

Прогноз инфляции рубля в среднесрочной перспективе осуществлялся на основании консенсус-прогноза аналитиков инвестиционных банков (по данным Bloomberg) и Минэкономразвития России.

Прогноз индекса потребительских цен на период 2016—2021 гг. строился с учетом равномерного снижения до уровня, планируемого Минэкономразвития России до 2030 г. в долгосрочном прогнозе социально-экономического развития РФ.

года.

Индекс цен на теплоэнергию, услуги ЖКХ прогнозировались на основании данных Минэкономразвития до 2030 Таблица. Прогноз основных макроэкономических показателей на период 2016―2021 гг.

Анализ и прогноз выручки от реализации и себестоимости продукции.

Основой построения прогноза выручки и себестоимости послужили сложившиеся тенденции в деятельности предприятия.

Для построения прогноза выручки от реализации оценщик использовал данные о планируемых объемах выработки тепловой энергии, а также информацию за прошедшие отчетные периоды и информацию представленную заказчиком.

Производственная деятельность Компании заключается в производстве тепловой энергии.

Таблица. Прогноз объемов реализации в прогнозном периоде 2016 – 2021 г.г.

Стоимость реализации продукции также представлена Заказчиком и сверена оценщиком с открытыми источниками сети Интернет. Ежегодно стоимость индексируется с учетом темпа роста цен на продукцию жилищного строительства.

Таблица. Цены реализации продукции без НДС в прогнозном периоде 2016 – 2021 г.г.

Далее получаем объемы выручки от реализации продукции без НДС.

Таблица. Выручка от реализации продукции без НДС в прогнозном периоде 2016 – 2021 г.г.

При прогнозе себестоимости реализованной продукции оценщики должны проводить анализ структуры и величины затрат на производство продукции.

Основные статьи затрат:

-прямые затраты;

-услуги промышленного характера;

-затраты на энергоресурсы;

-зарплата и взносы

-прочие.

Но оценщику исходная информация не представлена. Поэтому он руководствуется только данными за прошлые периоды, а также информацией, представленной заказчиком.

Постоянные затраты в структуре себестоимости составляют 60 %. Переменные затраты планруется сократить на 20 %, учитывая тезисы, изложенные в плане развития предприятия:

Предполагается осуществить следующие мероприятия административного характера:

• строгий контроль за формирование затрат, порядком их отнесения на себестоимость продукции;

• установить четкую подотчетность ответственных лиц за вверенными им имуществом (основными средствами и товарно-материальными ценностями, особенно ГСМ);

• непрерывное ведение работы по выявлению резервов финансово-хозяйственной деятельности и изыскание возможностей их рационального использования.

  -проведение модернизации котельной;

• повышение эффективности процесса сжигания.

Учитывая постоянную структуру затрат, темпы роста заработной платы и прочих расходов, а также темпы снижения части затрат, получаем прогноз себестоимости.

Прогноз себестоимости

Так как нет детальной расшифровки статей доходы и расходы организации, то основой для построения прогноза прочих доходов и расходов послужили ретроспективные данные о темпах роста данных показателей за предыдущие расчетные периоды или минимальные (максимальные) значения, имеющие место в прошлых отчетных периодах.

Так как предприятие не планирует привлекать кредиты, проценты к уплате не планируются. Ставка налога на прибыль – согласно действующего законодательства.

Таблица. Расчет и прогноз чистой прибыли в 2016 – 2021 г.г.

Расчет денежного потока.

Поскольку Оценщику не известна информация относительно привлечения долгосрочных заемных средств в 2016- 2021 г. данный показатель на указанный период не прогнозировался.

Анализ и прогноз изменения собственного оборотного капитала. Собственный оборотный капитал компании, представляет разницу между ее текущими активами и обязательствами.

Под приростом собственных оборотных средств понимается увеличение объемов сырья, материалов, незавершенного производства, а также готовой, но нереализованной продукции, т.е. все то, в чем оказались «заморожены» собственные оборотные средства и направленные на их пополнение денежные ресурсы. Так как нереализованная продукция на предприятии отсутствует (продукция сразу направляется потребителю), «замораживания» не происходит. Прирост собственного капитала не планируется.

Анализ и прогноз капитальных вложений и амортизации. Так как амортизационные отчисления, являясь затратами с точки зрения бухгалтерского учета, не вызывают реального оттока денежных средств у предприятия до тех пор пока за их счет не будут осуществлены инвестиции в основные средства и другие амортизируемые активы предприятия (нематериальные активы, малоценные и быстроизнашивающиеся активы), то в денежный поток предприятия следует включать разницу между амортизационными отчислениями и инвестициями в амортизируемые активы за определенный период.

Руководство ООО «Кулой ЖКХ» не предоставило данные о стоимости основных средств. Величину амортизации оставляем без изменения. Капитальные вложения не планируются.

В результате рассчитан скорректированный чистый доход предприятия. На основе его строится денежный поток. Расчет ставки дисконтирования осуществлялся следующим образом.

Ставка дисконтирования – процентная ставка отдачи (доходности), используемая при дисконтировании с учетом рисков (неопределенности), с которыми связано получение денежных потоков (доходов). Эта ставка используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня за право получения ожидаемых в будущем поступлений. При вложении средств в предприятие, ставка дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

Поскольку, под доходом в нашем случае подразумевается номинальный денежный поток для собственного капитала, то рассчитанная нами ставка дисконта соответствует ему. Ставка дисконта будет определена по модели кумулятивного построения.

Суть метода кумулятивного построения ставки дисконтирования. Модель кумулятивного построения подразумевает оценку определенных факторов, порождающих риск недополучения запланированных доходов. При построении ставки дисконта по данному подходу, за основу расчета берется безрисковая норма доходности, а затем к ней добавляется норма доходности за риск инвестирования в данную компанию. Таким образом, ставка дисконта по модели кумулятивного построения включает:

• безрисковую норму доходности;

• норму доходности, покрывающую несистематические риски, характерные для оцениваемой компании. Формула определения ставки дисконтирования методом кумулятивного построения выглядит следующим

образом:

R = E + S1 + … + Sn ,

где: E – безрисковая ставка.

S1 - Sn – риски, присущие предприятию определяются экспертным путём. Границы числового значения каждого

вида риска от 0 % до 5 %., предполагаемые риски следующие: S1 – риск топ менеджмента,

S2 – риск, зависящий от размера компании;

S3 – риск, определяемый исходя из выводов проделанного финансового анализа; S4 – риск, зависящий от состава и количества клиентуры.

S5 – риск, связанный с ретроспективной прогнозируемостью получения прибыли. S6 – прочие риски.

Безрисковая ставка (Е) – является базовой при определении ставки дисконтирования данным методом. Она определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени. Она принимается по уровню доходности инвестиций с наименьшим (нулевым) уровнем риска. Для целей оценки принята ставка доходности по ОФЗ со сроком погашения 5 лет (http://www.cbr.ru/gcurve/GDB.asp?date_req1=20.03.2015&date_req2=20.03.2015&GM=1&C1=1&depo=) в размере 11,66 % годовых. Это краткосрочная процентная ставка более других соответствует продолжительности денежных потоков и по своему временному горизонту близка портфелю акций рыночного индекса, в силу этого она совместима с рыночной премией за риск, относящийся к этому портфелю. Данная ставка рекомендована большинством оценщиков для расчета рыночной стоимости акций предприятия.

Определение надбавок за риск. Надбавки за риск, присущие организациям представлены в Таблице. Числовые параметры каждого вида риска определялись оценщиками экспертно исходя из интервью со специалистами организации.

Таблица. Расчет рисков, присущих предприятию:

Таким образом, ставка дисконтирования, рассчитанная методом кумулятивного построения, приобретает следующее значение:

R = 11,66 + 15,5 % = 25,66 %.

Перейдем к заключительному этапу – расчету рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.

В следующей таблице приведен расчет рыночной стоимости собственного капитала предприятия методом дисконтирования денежного потока.

Таблица. Расчет стоимости собственного капитала ООО «Кулой ЖКХ».

тыс. руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом, составляет, округленно: 7 507 000 (Семь миллионов пятьсот семь тысяч) рублей.

Раздел 8. Согласование результатов оценки‌

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных подходов оценки. Целью сведения результатов является определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемый объект на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из них.

Раздел 9. ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.‌

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки предприятия, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость ООО «Кулой ЖКХ», на дату оценки, округленно, составляет: 7 507 000 (Семь миллионов пятьсот семь тысяч) рублей.

Перечень приложений.

Приложение 1. Документы на объект оценки Приложение 2. Документы Оценщика

////////////////////////////