Отчет № 129/19 рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного в Архангельской области
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ
рыночной стоимости
недвижимого имущества,
расположенного в Архангельской области
Отчет № 129/19 от 06 июня 2019 г.
Дата оценки 29 мая 2019 года
Дата составления отчета
6 июня 2019
Санкт-Петербург 2019гǤ
ОГЛАВЛЕНИЕ
1.
Основные факты и выводы
5
2.
Задание на оценку
7
3.
Сведения о Заказчике оценки, Оценщике и исполнителе оценки
9
4.
Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком
при проведении оценки
11
5.
Применяемые стандарты оценочной деятельности
13
6.
Последовательность определения стоимости Объекта оценки
14
7.
Описание Объекта оценки
15
8.
Анализ рынка Объекта оценки
24
9.
Анализ наиболее эффективного использования Объекта оценки
31
10. Описание процесса оценки недвижимого имущества
33
11.
Определение рыночной стоимости объекта оценки
37
12. Cогласование результатов
66
13. Заключение об итоговой величине рыночной стоимости Объекта
оценки
67
14. Перечень использованных при проведении оценки данных с
указанием источников их получения
68
ПРИЛОЖЕНИЕ
1Ǥ
КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ
ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И
КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
69
ПРИЛОЖЕНИЕ 2Ǥ ИСТОЧНИКИ РЫНОЧНОЙ И ОБЩЕЙ ИНФОРМАЦИИ
105
ПРИЛОЖЕНИЕ 3Ǥ КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, УДОСТОВЕРЯЮЩИХ ПРАВО
НА ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
117
4
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
Таблица 1Ǥ Основные факты и выводы
1.
ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
Основание для проведения
Договор 27/05/19 от 27 мая 2019 года
оценки
Объект оценки
недвижимое имущество
№
Площадь,
Объект
КадǤ №
Адрес
п/п
квǤмǤ
РФ, Архангельская
Земельный
область, Вельский район,
1
29:01:110109:3
300
участок
посǤУсть-Шоноша, улǤ
Ломоносова
РФ, Архангельская
область, Вельский
Здание
мунǤрайон, МО "Усть-
2
29:01:110109:302
111,9
магазина
Шоношское, посǤУсть-
Состав объекта оценки
Шоноша, улǤ Ломоносова,
дǤ4
РФ, Архангельская
область, Вельский район,
Земельный
3
29:01:110104:35
посǤ Усть-Шоноша,
436
участок
посǤУсть-Шоноша, улǤ
Станционная
РФ, Архангельская
Здание
область, р-н Вельский,
4
29:01:100311:578
172,4
магазин-кафе
посǤУсть-Шоноша, улǤ
Станционная дǤ6
Наименования и основные характеристики оцениваемых
объектов определены в соответствии с документами
Характеристики Объекта
предоставленными Заказчиком в электронном виде, иной
оценки
информацией содержащейся в открытом доступе, и приведены в
разделе 7 ОтчетаǤ
ООО «Торговая компания «Чудославскиеǽ
Правообладатель Объекта
ОГРН 1092907001219
оценки
ИНН/КПП 2907013534 / 290701001
Адрес правообладателя
165150, Архангельская облǤ, Вельский р-н, гǤ Вельск, улǤ
Объекта оценки
Горького, дǤ 19, корпǤ 1
Оцениваемые права
право собственности
Обременения/ограничения
смǤ раздел 7 Отчета
права
№ п/п
Объект
КадǤ №
Балансовая стоимость
1
Земельный участок
29:01:110109:3
180 000
Сведения о балансовой
2
Здание магазина
29:01:110109:302
550 000
стоимости Объекта оценки
3
Земельный участок
29:01:110104:35
250 000
4
Здание магазин-кафе
29:01:100311:578
760 000
Наиболее эффективное
В соответствии с функциональным назначением
использование
Сегмент рынка, к которому
Рынок коммерческой недвижимости, земельных участков
относится Объект оценки
Дата осмотра Объекта
29.05.2019
оценки
ФǤИǤОǤ лица, проводившего
Алифанова КǤНǤ
осмотр
Дата оценки
29.05.2019
Дата составления отчета
06.06.2019
Факторы и
количественные и качественные характеристики Объекта
характеристики,
оценки, которые имеют специфику, влияющую на результат
относящиеся к объекту
оценки Объекта оценки, а также другие факторы и
5
оценки:
характеристики, относящиеся к Объекту оценки, существенно
влияющие на его стоимость, приведены в главах
7-11
настоящего отчета
Согласно пǤ 3 ФСО № 3 и стǤ 12 Федерального закона от
29Ǥ07Ǥ1998
№ 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в
Российской Федерацииǽ, итоговая величина рыночной или
иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете,
составленном по основаниям и в порядке, которые
предусмотрены Федеральным законом от 29Ǥ07Ǥ1998 № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерацииǽ,
признается достоверной и рекомендуемой для целей
совершения сделки с объектом оценки, если в порядке,
Ограничения и пределы
установленном законодательством Российской Федерации,
применения полученного
или в судебном порядке не установлено иноеǤ
результата:
Согласно стǤ 12 Федерального закона от 29Ǥ07Ǥ1998 № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерацииǽ, рыночная
стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой
для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты
составления
отчета,
за
исключением
случаев,
предусмотренных законодательством Российской ФедерацииǤ
Полученная итоговая величина стоимости Объекта оценки
может быть использована только в соответствии с
предполагаемым использованием результатов оценки,
установленным Заданием на оценкуǤ
2.
РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К
ОЦЕНКЕ
Рыночная
Рыночная
Рыночная
Рыночная
стоимость
стоимость
№
Кадастровый
стоимость,
стоимость,
Объект
сравнительным
доходным
п/п
номер
рубǤ с
рубǤ с
подходом, рубǤ
подходом,
НДС*
НДС*
с НДС*
рубǤ с НДС*
Земельный
1
29:01:110104:35
188 238
участок
Здание
1 319 916
1 377 310
1 348 613
2
магазин-
29:01:100311:578
1 160 375
кафе
Земельный
3
29:01:110109:3
145 585
участок
565 919
547 924
556 921
Здание
4
29:01:110109:302
411 336
магазина
Итого
1 885 835
1 925 233
1 905 534
1 905 534
3.
ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Рыночная
Рыночная
Рыночная
Рыночная
стоимость,
Наименование
Кадастровый
стоимость,
стоимость,
стоимость,
№п/п
рубǤ без
объекта
номер
рубǤ с
рубǤ с НДС,
рубǤ без
НДС,
НДС*
округленно*
НДС
округленно
Земельный
1
29:01:110104:35
188 238
190 000
188 238
190 000
участок
Здание
2
29:01:100311:578
1 160 375
1 160 000
966 979
970 000
магазин-кафе
Земельный
3
29:01:110109:3
145 585
150 000
145 585
150 000
участок
Здание
4
29:01:110109:302
411 336
410 000
342 780
340 000
магазина
Итого
1 905 534
1 910 000
1 643 582
1 650 000
*Согласно стǤ 146 пǤ2 ппǤ6 Налогового кодекса РФ операции по реализации земельных участков и долей в них НДС не
облагаютсяǤ
6
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
Приложение № 1
К договору на оказание услуг по проведению оценки
№ 27/05/19-АКН от «27ǽ мая 2019 гǤ
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
1. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ:
Недвижимое имуществоǤ
2. СОСТАВ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ:
№
КадǤ №
Площадь,
Объект
Адрес
п/п
квǤмǤ
РФ, Архангельская область, Вельский
Земельный
1
29:01:110109:3
район, посǤУсть-Шоноша, улǤ
300
участок
Ломоносова
РФ, Архангельская область, Вельский
Здание
мунǤрайон, МО "Усть-Шоношское,
2
29:01:110109:302
111,9
магазина
посǤУсть-Шоноша, улǤ Ломоносова,
дǤ4
РФ, Архангельская область, Вельский
Земельный
3
29:01:110104:35
район, посǤ Усть-Шоноша, посǤУсть-
436
участок
Шоноша, улǤ Станционная
Здание
РФ, Архангельская область, р-н
4
магазин-
29:01:100311:578
Вельский, посǤУсть-Шоноша, улǤ
172,4
кафе
Станционная дǤ6
3Ǥ ПРАВА НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ, УЧИТЫВАЕМЫЕ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ОГРАНИЧЕНИЯ (ОБРЕМЕНЕНИЯ) ЭТИХ ПРАВ, В ТОМ ЧИСЛЕ В
ОТНОШЕНИИ КАЖДОЙ ИЗ ЧАСТЕЙ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ:
Право собственностиǤ
Сведения об обременениях
(ограничениях) принять согласно предоставленным
документамǤ
4Ǥ ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ:
Цель оценки заключается в определении рыночной стоимостей Объекта оценкиǤ
4. ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ:
Обоснование рыночной стоимости объекта оценки для определения начальной цены
имущества для реализации на торгах в соответствии со стǤ 130 Федерального закона №127-
ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)ǽǤ
6Ǥ ВИД СТОИМОСТИ:
РыночнаяǤ
7Ǥ ДАТА ОЦЕНКИ:
29.05.2019
8Ǥ ОСОБЕННОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ ОСМОТРА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ:
Без особенностейǤ
9Ǥ ДОПУЩЕНИЯ, НА КОТОРЫХ ДОЛЖНА ОСНОВЫВАТЬСЯ ОЦЕНКА:
Оценка проводится в предположении отсутствия обременения рассматриваемого
объекта, тǤеǤ по состоянию на дату оценки представленное к оценке имущество не
участвует в судебных разбирательствах, спорах, не обременено залоговыми
обязательствами и на него нет притязаний со стороны третьих лиц, без учёта
условий арендных договоровǤ
7
Наличие и состав коммуникаций будет определен на основании данных из
технических паспортов и визуального осмотраǤ
В рамках данной работы Оценщик не указывает возможные границы интервала, в
котором может находиться рыночная стоимостьǤ
10Ǥ ПОРЯДОК И СРОКИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗАКАЗЧИКОМ НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ
ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ МАТЕРИАЛОВ И ИНФОРМАИИ:
Заказчик предоставляет Оценщику необходимые для проведения оценки материалы
информацию для проведения оценки вместе с заявкой на проведение оценкиǤ
11Ǥ НЕОБХОДИМОСТЬ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ОТРАСЛЕВЫХ ЭКСПЕРТОВ:
Необходимость привлечения отраслевых экспертов отсутствуетǤ
12Ǥ ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ:
Федеральный закон N 135-ФЗ от 29Ǥ07Ǥ1998 "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации" (далее - Закон);
Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки
(ФСО N
1)", утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20Ǥ05Ǥ2015 N 297;
Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)",
утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20Ǥ05Ǥ2015 N 298;
Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)",
утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20Ǥ05Ǥ2015 N 299;
Федеральный стандарт оценки " Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного
Приказом Минэкономразвития России от 25Ǥ09Ǥ2014 N 611Ǥ
Стандарты и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации
оценщикаǤ
13Ǥ СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ:
ФИО
Алифанова Ксения Николаевна
Стаж
11 лет
Наименование саморегулируемой
Общероссийская общественная организация
организации оценщиков, членом которой
«Российское общество оценщиковǽ
является оценщик
Сведения об обязательном страховании
Договор страхования ООО «Русское страховое
гражданской ответственности оценщика
общество «Евроинсǽ
Номер полиса страхования СПФ/18/Гооц№101058
Период действия страхования с 19Ǥ10Ǥ2018 по 18Ǥ10Ǥ2019
Лимит ответственности - 5 000 000 (Пять миллионов)
рублейǤǽ
Подписи Сторон
Заказчик
Исполнитель
ООО «Экспресс Оценкаǽ
ООО «Торговая компания «Чудославскиеǽ
Юридический адрес: 194017, гǤ Санкт-Петербург,
ОГРН 1092907001219
улǤ Енотаевская, дǤ 14, помǤ 1-Н ОГРН
ИНН/КПП 2907013534 / 290701001
1167847399895 ИНН: 7802596912 КПП: 780201001
Адрес: 165150, Архангельская облǤ, Вельский р-
akn@ocenka-group.ru ТелǤ +7 (812) 640-44-46, +7
н, гǤ Вельск, улǤ Горького, дǤ 19, корпǤ 1;
(812) 949-66-19
Расчетный счет40702810710000035675
Банк АО «Тинькофф Банкǽ
Конкурсный управляющий
_________________________ /Васюрин КǤ ВǤ/
8
3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ, ОЦЕНЩИКЕ И
ИСПОЛНИТЕЛЕ ОЦЕНКИ
3.1. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ
Таблица 2Ǥ Сведения о Заказчике
ООО «Торговая компания «Чудославскиеǽ
Реквизиты Заказчика оценки:
ОГРН 1092907001219, дата присвоения: 23Ǥ12Ǥ2009
ИНН/КПП 2907013534 / 290701001
Место нахождения Заказчика
Адрес: 165150, Архангельская облǤ, Вельский р-н, гǤ Вельск, улǤ
оценки:
Горького, дǤ 19, корпǤ 1;
3.2. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ
Информация об оценщике, подписавшем отчет об оценке (далее — Оценщик), представлена в
таблице.
Таблица 3Ǥ Сведения об Оценщике
Фамилия, имя, отчество
Алифанова Ксения Николаевна
Адрес
194356, гǤ Санкт-Петербург, прǤ Энгельса, дǤ 125, квǤ 31
Контактные данные
9496619@gmail.com, +7 921 949 66 19
ИНН
780230998062
Оценщик является действительным членом Общероссийской
общественной
организации
«Российское
общество
Информация о членстве Оценщика
оценщиковǽ, регистрационный номер Оценщика 005046, дата
в саморегулируемой организации
регистрации 16Ǥ10Ǥ2008гǤ
оценщиков
Квалификационный аттестат в области оценочной
деятельности
№008025-1 от
29Ǥ03Ǥ2018гǤ по направлению
«Оценка недвижимостиǽǤ
Договор страхования ООО «Русское страховое общество
«Евроинсǽ
Сведения о страховании гражданской
Номер полиса страхования СПФ/18/Гооц№101058
ответственности оценщика
Период действия страхования с 19Ǥ10Ǥ2018 по 18Ǥ10Ǥ2019
Лимит ответственности - 5 000 000 (Пять миллионов)
рублейǤ
Настоящим Алифанова Ксения Николаевна подтверждает
полное
соблюдение
принципов независимости,
установленных стǤ 16 Федерального закона от 29Ǥ07Ǥ1998 N
135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской
Федерацииǽ, а также «Требования к отчету об оценке
(ФСО №3)ǽ приказы Минэкономразвития РФ №299 от
Сведения о независимости оценщика,
20Ǥ05Ǥ2015 и №785 от 06Ǥ12Ǥ2016Ǥ
с которым оценщик заключил
Алифанова Ксения Николаевна подтверждает, что не
трудовой договор:
имеет имущественного интереса в объекте оценки и (или)
не является аффилированным лицом заказчикаǤ
Размер денежного вознаграждения за проведение оценки
объекта оценки не зависит от итоговой величины
стоимости объекта оценки, указанной в настоящем отчете
об оценкеǤ
3.3. СВЕДЕНИЯ О ЮРИДИЧЕСКОМ ЛИЦЕ, С КОТОРЫМ ОЦЕНЩИК ЗАКЛЮЧИЛ
ТРУДОВОЙ ДОГОВОР
Таблица 4Ǥ Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил
трудовой договор
Организационно-правовая форма
Общество с ограниченной ответственностью «Экспресс
наименование (полное
Оценкаǽ
наименование)
Место нахождения
гǤ Санкт-Петербург, улǤ Енотаевская, дǤ 14, помǤ 1-Н
ИНН
7802596912
9
КПП
780201001
ОГРН и дата присвоения
1167847399895 от 13Ǥ10Ǥ2016 гǤ
akn@ocenka-group.ru
Контактные данные
+7 (812) 640-44-46
Договор страхования ООО «Русское страховое общество
Сведения о страховании
«Евроинсǽ
ответственности юридического
Номер полиса страхования СПФ/18/ГОоц№100911
лица, с которым Оценщик
Период действия страхования с 15Ǥ06Ǥ2018 по 14Ǥ06Ǥ2019
заключил трудовой договор
Лимит ответственности - 5 000 000 (Пять миллионов) рублейǤǽ
Требования статьи 16 Федерального закона от 29Ǥ07Ǥ1998 № 135-
Сведения о независимости
ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерацииǽ, а
юридического лица, с которым
также «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)ǽ,
оценщик заключил трудовой
утвержденного приказом Минэкономразвития России от
договор, и оценщика
06Ǥ12Ǥ2016 № 785 соблюденыǤ
3.4. ИНФОРМАЦИЯ ОБО ВСЕХ ПРИВЛЕЧЕННЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ И
ПОДГОТОВКЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ОРГАНИЗАЦИЯХ И СПЕЦИАЛИСТАХ
Прочие организации к проведению оценки и подготовке Отчета не привлекалисьǤ
10
4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ,
ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ
ОЦЕНКИ
4.1. ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ
1.
Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме, включая все приложения и
учитывая все принятые в Отчете основные и особые допущения, а также
ограничения и пределы применения полученного результатаǤ
2.
Вся предоставленная Заказчиком информация, подписанная и заверенная
в установленном порядке, а также все полученные от третьих лиц данные
считаются достовернымиǤ Исполнитель и Оценщик не принимают на себя
ответственность за надежность такой информации, за исключением случаев, когда
Оценщик, используя доступные средства и методы, был способен выявить
обратноеǤ
3.
Специальные измерения параметров Объекта оценки не проводилисьǤ
Исполнитель и Оценщик не несут ответственность за возможное несоответствие
указанных в документах и действительных параметров Объекта оценки, которое
может оказать влияние на стоимость Объекта оценки, за исключением случаев,
когда Оценщик, используя доступные средства и методы, был способен выявить
такое несоответствиеǤ
4.
Техническая экспертиза и прочие виды специализированных исследований в
отношении Объекта оценки не проводилисьǤ Исполнитель и Оценщик не несут
ответственность за наличие скрытых факторов природного или техногенного
характера,
влияющих
на
стоимость
Объекта
оценки,
за исключением случаев, когда указанные факторы можно было выявить при
анализе используемой для проведения оценки информацииǤ
5.
Юридическая
экспертиза
правового
статуса
Объекта
оценки
и подтверждающих его документов не проводиласьǤ Описание прав на Объект
оценки выполнено в соответствии с предоставленной документациейǤ
6.
В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в
отношении Объекта оценки, ограничений (обременений), а также экологического
загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии
таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств,
выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иноеǤ
7.
Стоимость Объекта оценки определяется по состоянию на конкретную дату
оценкиǤ Оценщик не принимает на себя ответственность за возможное изменение
стоимости Объекта оценки после даты оценки в силу изменения характеристик
Объекта
оценки
или
социально-экономической
ситуации,
а также появления прочих влияющих на стоимость Объекта оценки факторовǤ
8.
Настоящий Отчет содержит основанное на собранной информации
и проведенных расчетах профессиональное суждение Оценщика относительно
итоговой величины стоимости Объекта оценки на дату оценки и не является
гарантией того, что сделка с Объектом оценки будет совершена на открытом рынке
в условиях конкуренции по указанной величинеǤ
9.
Настоящий Отчет может быть применим только в части конечного
результата: итоговой величины стоимости и иных расчетных величин,
предусмотренных Заданием на оценку (при наличии)Ǥ Никакая отдельно взятая
часть Отчета не может служить основанием для принятия решения, ссылка на
любую промежуточную величину, вычисленную или приведенную, не является
правомочнойǤ
11
10. Все расчеты в рамках настоящей оценки выполнены с помощью Microsoft ExcelǤ В
связи с более точным вычислением десятичных знаков, результаты расчетов могут
отличаться от результатов, выполненных с помощью калькулятораǤ
11.
Настоящий Отчет не может быть полностью или частично распространен,
тиражирован или опубликован без разрешения ИсполнителяǤ
4.2. ОСОБЫЕ ДОПУЩЕНИЯ
1.
Оценка проводится в предположении отсутствия обременения рассматриваемого
объекта, тǤеǤ по состоянию на дату оценки представленное к оценке имущество не
участвует в судебных разбирательствах, спорах, не обременено залоговыми
обязательствами и на него нет притязаний со стороны третьих лиц, без учёта условий
арендных договоровǤ
2. Наличие и состав коммуникаций будет определен на основании данных из технических
паспортов и визуального осмотраǤ
3.
В рамках данной работы Оценщик не указывает возможные границы интервала, в
котором может находиться рыночная стоимостьǤ
4.3. ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОЙ ИТОГОВОЙ
СТОИМОСТИ
4. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается
достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки,
если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в
судебном порядке не установлено иноеǤ
5.
Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей
совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчетаǤ
6. Полученная итоговая величина стоимости Объекта оценки может быть
использована только в соответствии с предполагаемым использованием
результатов оценки, установленным Заданием на оценку: обоснование рыночной
стоимости объекта оценки для определения начальной цены имущества для
реализации на торгах в соответствии со стǤ 130 Федерального закона №127-ФЗ «О
несостоятельности (банкротстве)ǽ.
12
5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ
СТАНДАРТЫ
ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
При проведении настоящей оценки использованы Федеральные стандарты оценки,
являющиеся обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, а
также в соответствии со стандартами и правилами оценочной деятельности
саморегулируемой организации, членом которой является Оценщик:
1.
Федеральный закон N 135-ФЗ от 29Ǥ07Ǥ1998 "Об оценочной деятельности в Российской
Федерации" (далее - Закон);
2.
Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки
(ФСО N
1)",
утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20Ǥ05Ǥ2015 N 297;
3.
Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости
(ФСО N 2)",
утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20Ǥ05Ǥ2015 N 298;
4. Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке
(ФСО N
3)",
утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20Ǥ05Ǥ2015 N 299;
5.
Федеральный стандарт оценки " Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного
Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611;
6. Стандарты и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации
оценщикаǤ
В рамках проведения расчетов в настоящем Отчете были использованы отечественные и
зарубежные методические разработки, не противоречащие принципам оценки, установленным в
указанных стандартахǤ
13
6. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО № 1)ǽ, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от
20Ǥ05Ǥ2015 № 297, проведение оценки включает следующие этапы:
Заключение договора на проведение оценки, включающего задание
на оценку, определяющее объект оценки (состав и характеристики) и права, учитываемые при
определении стоимости, цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки, вид
стоимости, дату оценки, допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценкиǤ Оценщик изучает
количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию,
существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые
на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том
числе:
9 информацию о политических, экономических, социальных,
экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на
стоимость объекта оценки;
9 информацию о спросе и предложении на рынке, к которому
относится объект оценки, включая информацию о факторах,
влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных
характеристиках данных факторов;
9 информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие
документы, сведения об обременениях, связанных с объектом
оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его
технических и эксплуатационных характеристиках, износе и
устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные
бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а
также иную информацию, существенную для определения стоимости
объекта оценки;
Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки
и осуществление необходимых расчетовǤ Для определения рыночной стоимости объекта
могут быть использованы три подхода к оценке - затратный, сравнительный и доходныйǤ
Выполнение данного этапа включало в себя выбор методов оценки объекта в рамках каждого из
подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов, либо обоснование отказа от нихǤ
Согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины
стоимости объекта оценкиǤ На данном этапе проводится согласование результатов расчетов,
полученных с применением различных подходовǤ При согласовании результатов, полученных
при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках
применения каждого подхода приводится описание процедуры соответствующего согласования
с обоснованием выбора использованных весов взвешивания, а также использовании разных
методов в рамках применения каждого подходаǤ
Составление отчета об оценке в соответствии с действующими нормативно-правовыми
актами и стандартами оценочной деятельностиǤ
14
7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
7.1. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ
И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и
качественные характеристики Объекта оценки, приведен ниже:
9
Выписка из ЕГРН;
9
Технические паспорта;
9
Задание на оценку.
В соответствии с пǤ 12 ФСО № 3, все документы, предоставленные Заказчиком, перечисленные
выше в перечне, подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядкеǤ
Копии указанных документов представлены в Приложении 1 к настоящему ОтчетуǤ
7.2. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ
Объектом оценки является:
№
Площадь,
Объект
КадǤ №
Адрес
п/п
квǤмǤ
Земельный
РФ, Архангельская область, Вельский район, посǤУсть-
1
29:01:110109:3
300
участок
Шоноша, улǤ Ломоносова
Здание
РФ, Архангельская область, Вельский мунǤрайон, МО "Усть-
2
29:01:110109:302
111,9
магазина
Шоношское, посǤУсть-Шоноша, улǤ Ломоносова, дǤ4
Земельный
РФ, Архангельская область, Вельский район, посǤ Усть-
3
29:01:110104:35
436
участок
Шоноша, посǤУсть-Шоноша, улǤ Станционная
Здание
РФ, Архангельская область, р-н Вельский, посǤУсть-Шоноша,
4
29:01:100311:578
172,4
магазин-кафе
улǤ Станционная дǤ6
15
Таблица 5Ǥ Краткая характеристика оцениваемых объектов недвижимости
Виды
Общая
Кадастровая
Категория
№ п/п
Наименование объекта
разрешенного
Адрес
Кадастровый номер
площадь,
Год
Этаж №
стоимость,
земель:
использования:
квǤмǤ
рубǤ
Земли
Для размещения
РФ, Архангельская область,
1
Земельный участок
населённых
продовольственного
Вельский район, посǤУсть-
29:01:110109:3
300
-
-
337 506
пунктов
магазина
Шоноша, улǤ Ломоносова
РФ, Архангельская область,
Вельский мунǤрайон, МО
2
Здание магазина
-
-
29:01:110109:302
111,9
1968
1
171 315,54
"Усть-Шоношское, посǤУсть-
Шоноша, улǤ Ломоносова, дǤ4
РФ, Архангельская область,
Земли
Для размещения
Вельский район, посǤ Усть-
3
Земельный участок
населённых
продовольственного
29:01:110104:35
436
-
-
490 508,72
Шоноша, посǤУсть-Шоноша,
пунктов
магазина
улǤ Станционная
РФ, Архангельская область, р-
4
Здание магазин-кафе
-
-
н Вельский, посǤУсть-
29:01:100311:578
172,4
1971
1
826 704,86
Шоноша, улǤ Станционная дǤ6
16
СВЕДЕНИЯ ОБ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВАХ
Согласно выпискам из ЕГРН собственником объекта оценки являются:
ООО «Торговая компания «Чудославскиеǽ, ОГРН 1092907001219, ИНН/КПП 2907013534 /
290701001, Адрес: 165150, Архангельская облǤ, Вельский р-н, гǤ Вельск, улǤ Горького, дǤ 19,
корпǤ 1;
СВЕДЕНИЯ ОБ ОБРЕМЕНЕНИЯХ И ОГРАНИЧЕНИЯ
Согласно выпискам из ЕГРН обременения на объекты оценки не обнаруженоǤ
ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА
В рамках настоящего Отчета оцениваемые права — права собственности.
ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Осмотр и фотофиксация объекта оценки были проведены 29 мая 2019 года сотрудником
компании ООО
«Экспресс ОценкаǽǤ Результаты фотофиксации объекта недвижимости
представлены нижеǤ
ФОТО № 1Ǥ
ФОТО № 2Ǥ
Наименование
Кадастровый номер
Наименование
Кадастровый номер
Земельный участок
29:01:110104:35
Земельный участок
29:01:110104:35
Здание магазин-кафе
29:01:100311:578
Здание магазин-кафе
29:01:100311:578
ФОТО № 3Ǥ
ФОТО № 4Ǥ
Наименование
Кадастровый номер
Наименование
Кадастровый номер
Земельный участок
29:01:110104:35
Земельный участок
29:01:110104:35
Здание магазин-кафе
29:01:100311:578
Здание магазин-кафе
29:01:100311:578
ФОТО № 5Ǥ
:
ФОТО № 6Ǥ
:
Наименование
Кадастровый номер
Наименование
Кадастровый номер
Здание магазин-кафе
29:01:100311:578
Здание магазин-кафе
29:01:100311:578
17
ФОТО № 7Ǥ
ФОТО № 8Ǥ
Наименование
Кадастровый номер
Наименование
Кадастровый номер
Земельный участок
29:01:110109:3
Земельный участок
29:01:110109:3
Здание магазина
29:01:110109:302
Здание магазина
29:01:110109:302
ФОТО № 9Ǥ
ФОТО № 10Ǥ
Наименование
Кадастровый номер
Наименование
Кадастровый номер
Земельный участок
29:01:110109:3
Здание магазина
29:01:110109:302
Здание магазина
29:01:110109:302
ФОТО № 11Ǥ
ФОТО № 12Ǥ
Наименование
Кадастровый номер
Наименование
Кадастровый номер
Здание магазина
29:01:110109:302
Здание магазина
29:01:110109:302
18
ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Описание локального местоположения оцениваемого недвижимого имущества представлено
далееǤ
Северо-западный
Федеративное устройство России
федеральный округ РФ
Архангельская область
Вельский район
Рисунок 1. Местоположение объекта оценки
Наименование
Описание характеристики
характеристики
В микрорайоне расположения объекта исследования социальная инфраструктура
Ближайшее
развита слабоǤ В непосредственной близости от участка в основном расположены
окружение
частные дома, ж/д дорога, пустые участки - луга, кустарники, редколесьеǤ
Объекты исследования (недвижимое имущество) расположены в посǤУсть-Шоноша
Вельского района Архангельской области на улицах Ломоносова и улǤ СтанционнаяǤ
Транспортная
Объект находится в 60 километрах от ВельскаǤ
доступность
Доступность личным автотранспортом хорошаяǤ До исследуемых объектов (недвижимое
имущество) также можно добраться из Вельска поездомǤ
Ниже представлено краткое описание объектов исследования
(недвижимое имущество),
согласно Публичной кадастровой карте (http://pkk5ǤrosreestrǤru).
Далее в таблице представлена краткая характеристика земельного участка, кадǤ № 29:01:110109:3 ,
на котором расположен объект - Здание магазина, кадǤ № 29:01:110109:302Ǥ
Наименование
Характеристика
Архангельская область, Вельский район, поселок Усть-Шоноша, улица Ломоносова, на
Местоположение
земельном участке расположено здание магазина № 4
Площадь, квǤ м
300
Кадастровый номер:
29:01:110109:3
Категория:
Земли населённых пунктов
Разрешенное использование:
для размещения продовольственного магазина
Кадастровая стоимость, рубǤ
337 506
Обременения:
не зарегистрировано
19
Далее в таблице представлена краткая характеристика земельного участка, кадǤ № 29:01:110104:35 ,
на котором расположен объект - Здание магазин-кафеǤ
Наименование
Характеристика
Местоположение
Архангельская область, Вельский район, пǤ Усть-Шоноша, улǤ Станционная
Площадь, квǤ м
436
Кадастровый номер:
29:01:110104:35
Категория:
Земли населённых пунктов
Разрешенное использование:
для размещения продовольственного магазина "Меркурий"
Кадастровая стоимость, рубǤ
490 508,72
Обременения:
не зарегистрировано
21
Форма участка:
Рельеф местности
ровный
Коммуникации
электричество
Неблагоприятные условия:
не выявлены
Описание объемно-планировочных показателей
«Здание магазина-кафеǽ осуществлено на
основании данных содержащихся в Техническом паспортеǤ
22
23
8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
8.1 АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЗА 2018 ГОД
Таблица 6Ǥ Основные показатели социально-экономического развития РФ1
В % к
Справочно
Январь-
февраль 2018гǤ в % к
фераль
Февраль
2019 гǤ в
Показатель
февралю
январю
2019гǤ
% к
февралю
январю
2018гǤ
2019гǤ
январю-
2017гǤ
2018гǤ
февралю
2018 гǤ
Валовой внутренний продукт,
103875,81)
102,32)
101,63)
млрдǤрублей
Индекс выпуска товаров и услуг
по базовым видам
101,2
110,3
102,1
102,8
113,4
экономической деятельности
Индекс промышленного
284,3
101,5
144,4
101,1
102,4
143,7
производства2)
Продукция сельского хозяйства,
491,7
101,9
111,9
102,1
104,3
111,9
млрдǤрублей
Грузооборот транспорта, млрдǤт-
231,3
103,0
115,6
102,4
104,3
114,2
км
в том числе
2668,0
101,6
108,7
101,8
103,0
109,1
железнодорожного транспорта
Объем услуг в сфере
803,2
99,7
102,1
101,0
101,7
105,1
телекоммуникаций, млрдǤрублей
Оборот розничной торговли,
52,45)
103,96)
112,47)
98,38)
122,26)
100,37)
млрдǤрублей
Объем платных услуг
34,0
108,6
112,9
98,8
121,4
93,1
населению, млрдǤрублей
Внешнеторговый оборот,
18,4
96,1
111,4
97,4
123,5
114,6
млрдǤдолларов США
в том числе: экспорт товаров
17595,09)
104,32)
104,83)
импорт товаров
105,3
100,3
105,2
102,4
100,3
Инвестиции в основной капитал,
110,9
100,9
110,0
104,8
99,1
млрдǤрублей
Индекс потребительских цен
97,7
Индекс цен производителей
промышленных товаров2)
4500012)
105,212)
104,512)
105,612)
111,3
105,0
Реальные располагаемые
100,012)
104,212)
100,412)
108,7
104,7
денежные доходы9)
Среднемесячная начисленная
заработная плата работников
92,4
96,2
94,0
92,6
100,0
организаций9):
3,513)
номинальная, рублей
реальная
0,8
104,4
102,6
99,5
86,1
98,2
Общая численность безработных
(в возрасте 15 лет и старше),
103875,81)
102,32)
101,63)
млнǤчеловек
Численность официально
зарегистрированных
безработных
101,2
110,3
102,1
102,8
113,4
(по данным Роструда),
млнǤчеловек
24
8.2 ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО
РАЗВИТИЯ АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
Таблица 7Ǥ Основные показатели, характеризующие экономику Архангельской области, январь-
март 2019 год2
Март 2019гǤ
Справочно
Январь-
В % к
в % к
январь-
март
январю-
март
марту
февралю
Показатель
2019гǤ
марту
2018гǤ в %
2018гǤ
2019гǤ
2018гǤ
к январю-
марту
2017гǤ
Индекс промышленного
79,2
61,4
108,6
114,0
производства1)
Продукция сельского хозяйства, млнǤ
1571,8
99,3
96,8
рубǤ
Оборот розничной торговли, млнǤ
65492,1
101,7
100,3
105,2
103,5
рубǤ
Объем платных услуг населению,
16534,6
92,8
87,3
102,8
92,7
млнǤ рубǤ
Ввод в действие жилых домов,
тысǤ м2 общей площади жилых
59,6
65,3
79,3
142,5
в 2,0рǤ
помещений
Внешняя торговля2)
экспорт товаров, млнǤ долларов
2958,3
122,9
115,2
США
импорт товаров, млнǤ долларов
232,3
120,5
88,6
США
Индекс потребительских цен
104,9
104,9
100,3
101,0
Индекс цен производителей
промышленных товаров
112,8
114,5
101,9
107,1
Среднемесячная начисленная
заработная плата одного
работника3):
номинальная, рубǤ
47996,9
105,5
105,4
98,9
111,8
реальная
100,6
100,4
98,6
110,8
Численность официально
зарегистрирован- ных безработных
10,1
107,8
104,0
на конец периода4),
тысǤ человек
Описанные выше особенности политической и социально-экономической обстановки
оказывают влияние на региональный рынок недвижимостиǤ Сложившиеся на рынке
недвижимости тенденции описаны далее по разделуǤ
8.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ
ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ
Согласно пǤ 10 ФСО № 7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в
тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и
другие виды использования, необходимые для определения его стоимостиǤ
Объект оценки относиться к торговой недвижимости
ОБЗОР РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Основные показатели и тенденции рынка земли:
25
1Ǥ Падение цен на землю продолжаетсяǤ Уровень цен на земли, за исключением наиболее
привлекательных участков, по-прежнему снижается, хотя и малыми темпамиǤ
2Ǥ Разрыв между ценой предложения и конечной ценой сделки всё ещё высок. Он может
составлять от 12% до 25%, для участков общественно-делового назначения — до 18-20%, в
зависимости от местоположения, инженерного обеспечения и возможного использования
участкаǤ
3Ǥ Отсутствие инженерного обеспечения снижает стоимость участка в среднем на четверть;
также средняя стоимость земли снижается по мере удаления от городской черты и
увеличении площади земельного участкаǤ
4Ǥ Стоимость земли на вторичном рынке на 2018 гǤ составляет в среднем для инженерно-
обеспеченных, расположенных в черте города участков площадью 10 000-50 000 квǤм: 1 600-2
000 рубǤ/квǤм для промышленной и
1
000-5
000 рубǤ/квǤм для общественно-деловой
функцийǤ Для участков под жилую функцию стоимость может колебаться значительно, в
зависимости от градостроительных ограничений, и масштаба возможного(-ых) к
строительству объекта(-ов)Ǥ
7Ǥ Участков с высоким потенциалом
— инженерно-обеспеченных и с хорошим
местоположением, на рынке малоǤ
Предложение
Чем больше площадь земельного участка, тем ниже цена за 1 квǤмǤ В данной выборке
представлены предложения по продаже земельных участков размером от 80 квǤмǤ до
50 000 квǤмǤ
от 80 до 550 кв.м.
11%
23%
от 501 до 1000 кв.м.
22%
от 1001 до 2000
21%
кв.м.
23%
от 2001 до 5000
кв.м.
Рисунок 2. Распределение предложений по продаже земельных участков в зависимости от
площади в Архангельской области
В таблице ниже представлены цены на земельные участки в ближайшей локации
объекта оценкиǤ
Таблица 8Ǥ Цены на земельные участки в районе объекта оценки Архангельской области
Характеристи
Объект аналог №1
Объект аналог №2
Объект аналог №3
Объект аналог №4
ка объектов
РФ, Архангельская
РФ, Архангельская
РФ, Архангельская
РФ, Архангельская область,
область, район
область, р-н
область, р-н
Адрес
поселок Коноша, ул
Котласский рабочий
Няндомский, г
Красноборский, д
Молодежная, 1а
посёлок Шипицыно,
Няндома
Нагорье
Северная улица, 71
Тип объекта
земельный участок
земельный участок
земельный участок
земельный участок
земли населенных
земли населенных
земли населенных
Категория
земли населенных пунктов
пунктов
пунктов
пунктов
Разрешенное
для размещения магазина
ИЖС
ИЖС
ИЖС
использование
Общая
840
1 223
500
900
площадь, квǤм
Инженерные
электричество
электричество
электричество
электричество
комунникации
Цена
предложения,
650 000
550 000
395 000
300 000
рубǤ
Цена
предложения,
774
450
790
333
рубǤ/квǤм
Источник
zemelnye_uchastki/uchastok_
n-kotlasskiy/sale-
-n-nyandomskiy/g-
n-krasnoborskiy/d-
информации
8.4_sot._izhs_564931751
house/10712273-45-0-m-
nyandoma/sale-
nagorie/sale-
26
na-uchastke-12-0-sot-
house/17518629-80-0-m-
house/17259495-33-0-m-
550000-rub-rabochiy-
na-uchastke-5-0-sot-
na-uchastke-9-0-sot-
posyolok-shipitsyno-
395000-rub
300000-rub-
severnaya-ulitsa-71-r-n-
munitsipalnoe-
velskiy-shipitsyno
obrazovanie-telegovskoe-
krasnoborsk
Николай, +7 921-476-96-93
Валентина, 89502509510
Никита, 89818274373
Анастасия, 89216717956
Стоит так же отметить, что скидка на торг для участков может составлять 10-30% от
первоначальной цены предложенияǤ
Спрос
Ценообразующие факторы
Основными ценообразующими факторами на земельном рынке по-прежнему остаются:
правовой статус,
целевое назначение,
местоположение,
возможность инженерного обеспечения земельного участка
размерǤ
Правовой статус земельного участкаǤ Земля, передаваемая инвестору, может иметь
статус собственности, долгосрочной или краткосрочной аренды или предоставляться на
условиях инвестиционного проектаǤ Наиболее привлекательна и, соответственно, имеет
максимальную стоимость при прочих равных условиях земля в собственности или
долгосрочной арендеǤ
НазначениеǤ Наименьшим спросом среди покупателей пользуются участки
сельскохозяйственного назначения, так как для возведения на них объектов
промышленной, общественно-деловой или жилой недвижимости необходимо пройти
операцию перевода земли в другую категориюǤ
МестоположениеǤ Значительное влияние на цену земельного участка оказывает его
местоположениеǤ Причем значение имеют общее направление, удаленность от черты
города или центра города и крупных транспортных магистралей и тǤдǤ Для каждого
назначения земельного участка (производственное, общественно-деловое, жилое) фактор
«местоположениеǽ будет иметь свои характеристикиǤ Так для производственно-складских
объектов важно расположение крупных транспортных магистралей, близость к Кольцевой
автодорогеǤ Для деловой недвижимости, в первую очередь, рассматривается транспортная
доступность и близость к наиболее активным деловым зонам городаǤ Участки под
размещение торговой недвижимости ценятся больше, если они расположены в
густонаселенных жилых зонах города, где будет обеспечена высокая проходимость объектаǤ
Местоположение является одним из главных факторов ценообразования и может
снижать/увеличивать стоимость земельного участка при прочих равных условиях в 2-5 разаǤ
Возможность инженерного обеспечения земельного участкаǤ Возможность
инженерного обеспечения участка во многом определяет его стоимостьǤ
Земельные участки с электричеством примерно на 10% раз дороже, чем без нихǤ
Участки с водопроводом и канализацией на 6-7% дороже, с газом на 16%3.
Наличие или отсутствие на участке построекǤ Степень влияния ценообразующего
фактора зависит от объема и состояние (под демонтаж или нет) имеющихся на участке
построекǤ
Подъездные путиǤ Расположение объекта на первой линии от дороги увеличивает его
стоимость из-за возможности свободного подъезда к объектуǤ При нахождении на второй и
последующих линиях от дороги, транспортная доступность к объекту снижаетсяǤ
Размер земельного участкаǤ Наиболее востребованы в городе под производственное,
общественно-деловое, жилое использование участки небольшой площадью до 5 гаǤ
Вышеперечисленные ценообразующие факторы оказывают значительное влияние на
цену объектаǤ В совокупности они могут увеличивать или снижать ее в несколько разǤ
Корректировка на уторгование
По данным профессиональных представителей рынка (АН "Адвекс", Ярош Елены, телǤ 340-
04-94, 8-904-606-94-70, Генерального директора ООО "Союз", Парфеева Елена, телǤ 8-921-
860-55-66, представителя ООО "Союз", Ходот Жанны, телǤ 8(911)936-11-11, представителя АН
27
"Александр Недвижимость", Жарковой Тамары, телǤ
434-10-88,
908-23-73), скидка на
предложение земельных участков в Санкт-Петербурге при заключении сделок купли-
продажи находится в диапазоне 10%-20%.
По оценкам ГК Rusland SP скидки на отдельные участки могут достигать 10-30%4.
Срок экспозиции
Средний срок экспозиции земельных участков под общественно-деловое назначение
составляет около 12 месяцевǤ Ликвидность низкаяǤ
ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Анализ был составлен на базе обзоров и статистических данных, приведенных в следующих
Предложение
В таблице ниже представлены арендные ставки на коммерческие объекты в ближайшей
локации объекта оценкиǤ
Таблица 9Ǥ Аренда коммерческих объектов в Архангельской области
Характеристика
Объект аналог №1
Объект аналог №2
Объект аналог №3
Объект аналог №4
объектов
Архангельская
Вельск, улǤПривокзальная
Вельск, улǤ Пушкина дом
Адрес
область, Каргополь,
Вельск, улǤ Чехова дǤ 3В
дǤ 47
29
Центральная улица
Тип объекта
Нежилое здание
Нежилое здание
Нежилое здание
Нежилое здание
административное здание
Назначение
магазин
магазин, офис, кафе
магазин
(нежилое)Ǥ
Состояние
хорошее
хорошее
хорошее
хорошее
Этажность
1
1
1
1
электричество,
электричество,
электричество,
электричество,
водоснабжение и
Коммуникации
водоснабжение и
водоснабжение и
водоснабжение и
канализация,
канализация, отопление
канализация, отопление
канализация, отопление
отопление
Общая площадь
170,0
114,5
441,9
245,0
здания, квǤм
Цена
предложения
4 094
2 760
3 000
4 653
аренды, рубǤ в год
с НДС
Цена
предложения
3 412
2 300
2 500
3 878
аренды, рубǤ в год
без НДС
Фото
argopol/kommerchesk
mmercheskaya_nedvizhimost/
Источник
kommercheskaya_nedvizhi
ommercheskaya_nedvizhimos
aya_nedvizhimost/torg
pomeschenie_svobodnogo_na
информации
most/torgovoe_pomescheni
t/pomeschenie_dlya_biznesa_
ovoe_pomeschenie_17
znacheniya_65.6_m_9270994
e_441.9_m_1173693424
245_m_995405391
0_m_1494250449
69
Елена, 8-921-296-02-
ООО "Управляющая
Наталья Вячеславовна,
АН "Гостиный Двор",
11
компания", 8-81836 6-56-9
+7-921-247-58-87
+7964-294-62-06
Арендная ставка на коммерческие здания в районе расположения оцениваемого объекта и
сопоставимых с ним районах Архангельской области (районах аналогичного расположения
объекта оценки) находятся в диапазоне 2 760 - 4653 рубǤ/квǤмǤ в год с учетом НДСǤ
Таблица 10Ǥ Стоимость коммерческих объектов в Архангельской области
Объект аналог
Объект аналог
Объект аналог
Объект аналог
Объект аналог
Характеристика объектов
№1
№2
№3
№4
№5
Архангельская
Архангельская
область,
Архангельская
Архангельская
Архангельская
область,
Вилегодский
область,
область, гǤ
область, Вельск,
Адрес
Пинежский
район,
Каргополь,прǤ
Каргополь,
улица 50 лет
район, посёлок
муниципальное
Октябрьский
Окружная
Октября, 41/7
Сия, 13
образование
26Б
улица
Селянское,
28
посёлок
Фоминский,
Комсомольская
улица
Нежилое
Нежилое
Нежилое
Нежилое
Тип объекта
Нежилое здание
здание
здание
здание
здание
административ
Назначение
магазин
магазин
магазин
ное здание
магазин
(нежилое)Ǥ
Состояние
удовл
условно-удовл
удовл
удовл
удовл
Этажность
1
1
2
1
2
стальные
Материал стен
дерево
дерево
дерево
дерево
конструкции
вода
электричество,
(скважина),
электроэнергия,
водоснабжение
отопление,
Коммуникации
электричество
установлен
вода, свет, газ,
и канализация,
электрикаǤ
септик,
канализация
отопление
электричество
Общая площадь здания, квǤм
1 100,0
95,0
50
110,2
118,0
Площадь земельного участка
н/д
н/д
н/д
н/д
584
под зданием
Коэффициент обеспеченности
н/д
н/д
н/д
н/д
0,2
земельным участком
Цена предложения здания с
7 000 000
350 000
450 000
1 500 000
1 800 000
земельным участком, рубǤ
Цена предложения здания с
земельным участком,
6 364
3 684
9 000
13 612
15 254
рубǤ/квǤмǤ
Фото
o.ru/ilinsko-
ru/velsk/kommerc
o.ru/karpogory/k
o.ru/kargopol/ko
o.ru/kargopol/ko
podomskoe/kom
heskaya_nedvizhi
ommercheskaya_
mmercheskaya_n
mmercheskaya_n
mercheskaya_ne
most/zdanie_torgo
Источник информации
nedvizhimost/to
edvizhimost/torg
edvizhimost/ofis
dvizhimost/torgo
vogo_naznacheniy
rgovoe_pomesch
ovoe_pomeschen
noe_pomescheni
voe_pomescheni
a_s_zemelnym_uc
enie_1100_m_583
ie_50_m_148456
e_110_m_1273742
e_95_m_76720711
hastkom_111445549
665608
6107
212
1
3
АН "Гостиный
Николай, +7
Алексей, +7
Александр, +7
8-906-882-02-52
Двор", +7964-
921-815-09-69
999-595-30-66
921-476-45-92
294-62-06
Цены продаж (цена предложения) коммерческих зданий с земельным участком в районе
расположения оцениваемого объекта и сопоставимых с ним районах Архангельской
области (районах аналогичного расположения объекта оценки) находятся в диапазоне
3 684 - 15 254 рубǤ/квǤмǤ в год с учетом НДС (без учета скидок на торг)Ǥ
Спрос
На фоне дефицита качественного предложения снижается показатель поглощения на
рынке торговой недвижимостиǤ Относительно низкий показатель поглощения не отражает
общей ситуации: текущий спрос переходит в состояние отложенного: либо до появления
новых проектов, либо высвобождения качественных коммерческих блоковǤ
Основные ценообразующие факторы на рынке торговых объектов
Основными ценообразующими факторами на рынке торговых объектов являются:
правовой статус, местоположение, площадь, состояние, инженерное обеспечение и дрǤ
Правовой статусǤ Объект может быть в аренде или в собственностиǤ Наиболее
привлекателен и, соответственно, имеет максимальную стоимость при прочих равных
объект в собственностиǤ
МестоположениеǤ Значительное влияние на цену объекта оказывает его
местоположениеǤ Причем значение имеют общее направление, удаленность от черты
города или центра города и крупных транспортных магистралей и тǤдǤ Для каждого
назначения объекта (производственно-складское, общественно-деловое, жилое) фактор
«местоположениеǽ будет иметь свои характеристикиǤ Для деловой недвижимости, в первую
очередь, рассматривается транспортная доступность и близость к наиболее активным
деловым зонам городаǤ Объекты торговой недвижимости ценятся больше, если они
расположены в густонаселенных жилых и деловых зонах города, где будет обеспечена
высокая проходимость объектаǤ
29
Местоположение является одним из главных факторов ценообразования и может
снижать/увеличивать стоимость объекта при прочих равных условиях в 2-5 разаǤ
ПлощадьǤ Наиболее востребованы объекты площадью до 200 квǤмǤ в городе под
торговое, офисное, общественно-деловое использованиеǤ
СостояниеǤ Наиболее востребованы объекты в хорошем состоянии, которые не
требуют значительных затрат на ремонтǤ
Инженерное обеспечениеǤ Наиболее востребованы объекты с хорошим инженерным
обеспечениемǤ
Скидки на торг
Скидка на торг при продаже объектов торгового назначения в условиях неактивного рынка
находится в диапазоне от 10% до 30%, при аренде в условиях неактивного рынка находится
в диапазоне от 10% до 20%.
Срок экспозиции
Средний срок экспозиции объектов подобных оцениваемому составляет не менее
12
месяцевǤ
30
9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Согласно пǤ 13 ФСО № 7, наиболее эффективное использование представляет собой такое
использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее
наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату
определения стоимости объекта оценки) и финансово оправданоǤ
Выбор варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется с
помощью следующих критериев:
Юридическая правомочность, допустимость с точки зрения действующего
законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит
законодательству, ограничивающему действия собственникаǤ
Физическая возможность - осуществимость физически реальных способов
использования объектаǤ
Финансовая целесообразность (выгодность) - допустимый с точки зрения
закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход
собственникуǤ
Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода, наиболее
эффективное использование подразумевает максимально возможное
увеличение чистого дохода собственника от эксплуатации, либо достижение
максимальной стоимости самого объектаǤ
Юридически правомочные и физически возможные способы использования объекта
анализируются с целью определения того, какие из них способны дать отдачу, превышающую
суммарные затраты на операционные (эксплуатационные) расходы, финансовые издержки и
амортизацию основного капиталаǤ Все способы использования, которые по расчетам будут
отвечать поставленному условию, давая положительный доход с достаточной отдачей на
вложенный капитал, рассматриваются как финансово приемлемые и оправданныеǤ
ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАВОМОЧНОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В соответствии c выписками из ЕГРН, назначение объектов оценки:
№
Наименование объекта
Категория земель:
Виды разрешенного использования:
п/п
Для размещения продовольственного
1
Земельный участок
Земли населённых пунктов
магазина
2
Здание магазина
-
-
Для размещения продовольственного
3
Земельный участок
Земли населённых пунктов
магазина
4
Здание магазин-кафе
-
-
Таким образом, с точки зрения юридической допустимости возможным является
использование данных объектов по их разрешенному использованию указанному выше в
таблице.
ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
При определении физической возможности использования объекта недвижимости
необходимо принимать во внимание состояние грунта и подъездные пути, риск стихийных
бедствий и техногенных катастроф, инженерную обеспеченность района, социальную
обстановку, состояние и близость соседний зданийǤ
В рамках настоящей работы не предполагалось проведение технической экспертизы и
инструментального осмотра объекта недвижимостиǤ На основе визуального осмотра не
выявлено каких-либо препятствий физического характера для реализации строительных
проектов на данной территории и эксплуатации зданий, помещенийǤ
Ниже представлено текущее использование объектовǤ
31
Таблица 11Ǥ Текущее использование объектов недвижимости
№
Наименование, назначение и краткая характеристика объекта
Назначение
1
Земельный участок
Торговое
2
Здание магазина
3
Земельный участок
Торговое
4
Здание магазин-кафе
ФИНАНСОВАЯ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ (ВЫГОДНОСТЬ) ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ
Учитывая характеристики объекта оценки, а также основываясь на проведенном анализе
внешних факторов, влияющих на рынок объекта оценки, можно сделать вывод о том, что
текущее использование объекта оценки
(смǤ таблицу выше) является финансово
целесообразнымǤ
МАКСИМАЛЬНАЯ ПРОДУКТИВНОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Факторов, свидетельствующих о том, что текущее использование объекта оценки очевидно
и явно не является максимально продуктивным, в рамках настоящего исследования не
выявленоǤ
НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
Учитывая вышеизложенное, наиболее эффективным использованием оцениваемого
объекта будет использование объектов оценки в качестве торговой недвижимости.
32
10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА
10.1. КРАТКИЙ ОБЗОР ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ
Все этапы проведения оценки указаны в пǤ 16 Федеральный стандарт оценки «Общие
понятия оценки, подходы и требования к проведению оценкиǽ (ФСО N 1)Ǥ
Определение рыночной стоимости производится с учетом всех факторов, существенно
влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой
собственностиǤ При определении рыночной стоимости имущества обычно используют три
основных подхода:
затратный подход,
сравнительный подход (сравнительный анализ продаж),
доходный подходǤ
Доходный подход - основан на принципе ожидания, который утверждает, что
стоимость собственности определяется стоимостью будущих выгод, которые данная
собственность будет генерироватьǤ Предпосылкой подхода служит представление о том,
что разумный собственник не заплатит за имущество больше текущей стоимости доходов,
которые оно может принестиǤ
Основной задачей при определении стоимости имущества доходным подходом
является прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от
владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимостьǤ Доходный
подход, как правило, используется для оценки всего бизнеса (предприятия) или всей
производственной, технологической установки, когда можно оценить доходы и затраты,
ассоциируемые с оцениваемым имуществомǤ Если распределение получаемых доходов по
отдельным активам, на каком-либо разумном основании затруднено, то использовать
доходный подход проблематичноǤ Поэтому оценщик, как правило, не использует его для
оценки отдельных единиц активов, связанных единым технологическим или
производственным цикломǤ
Доходный подход применим к оценке объектов, приносящих самостоятельный доход
или объектов, доход от использования, которых может быть выделен из потока доходов от
всей собственности, составной частью которой он являетсяǤ
Для применения этого подхода требуется оценить доход, который будет приносить
имущество и капитализировать (или дисконтировать) его по соответствующей ставке
капитализации (дисконтирования)Ǥ
Сравнительный подход - подход на основе сравнения продаж, называемый также
рыночным подходом, методом рыночной информации, подходом прямого сравнения,
является наиболее широко применяемым подходом оценкиǤ Несмотря на различные
названия, традиционно применяемые в различных странах, сущность подхода остается
одной и той же - стоимости собственности определяется путем сопоставления цен
недавних продаж подобных объектовǤ Хотя подобный подход оценки, на первый взгляд
выглядит достаточно простым и прямолинейным, его применение на практике связано с
множеством трудностей и условностейǤ
Предпосылкой подхода служит представление о том, что разумный собственник не
заплатит за имущество больше цены, по которой продается на рынке имущество равной с
оцениваемым полезностиǤ
Подход сравнения продаж наиболее действенен для имущества, по которому имеется
достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи на
вторичном рынкеǤ Для регулярно продаваемых объектов этот подход дает наиболее
достоверную величину рыночной стоимостиǤ При продажах некоторых объектов
информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или
неполна, поэтому, в таких случаях подход на основе сравнения продаж может определить
диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимостиǤ
Любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на
дату оценки должно быть учтено при анализеǤ Поэтому существенным ограничительным
33
фактором подхода на основе сравнения продаж является наличие и достоверность
получаемой информацииǤ
Основные этапы процедуры оценки при применении данного подхода:
сбор данных по ценам сделок на аналогичные объекты, по ценам, запрашиваемым
владельцами, и ценам предложений покупателей;
сопоставление характеристик аналогов и оцениваемых объектов и выявление
существующих различий;
выбор единицы сравнения цен;
корректировка
(внесение поправок) цен аналогов на единицу сравнения по
выявленным различиям;
расчет наиболее вероятных цен продажи оцениваемых объектовǤ
При недостатке информации о фактически совершенных сделках могут быть
использованы данные о предложениях по продаже аналогичных объектов с учетом
корректировки на отличие цен предложения и фактически совершенных сделокǤ
Затратный подход является одним из стандартных подходов оценки рыночной
стоимости активовǤ Подход основан на определении затрат, которые может понести
потенциальный покупатель имущества при создании объекта, аналогичного по своим
физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемомуǤ
В области оценки активов, применение затратного подхода не всегда определяет
рыночную стоимостьǤ Однако, в подавляющем большинстве случаев, полученная на основе
затратного подхода оценка, является необходимой составляющей для вывода
окончательной величины рыночной стоимостиǤ Кроме того, существует ряд ситуаций, в
которых применение затратного подхода является наиболее целесообразным и даже
единственно возможным, например, оценка стоимости на малоактивных, либо
специализированных рынкахǤ
В периоды снижения активности на рынке, которые могут быть следствием общих
экономических спадов, количество продаж резко падаетǤ Доходы, которые приносят
основные фонды, также уменьшаютсяǤ В результате этого применение подхода на основе
сравнения продаж и подхода на основе капитализации дохода становится затруднительным
или невозможным из-за отсутствия достаточного количества исходных данных или их
неадекватностиǤ
Аналогичная ситуация может сложиться на рынке очень редких и уникальных активов,
которые продаются очень редко, вообще не продаются или поставляются только под заказ
(поставка под заказ предполагает, как правило следующую схему приобретения активов:
заключение контракта, предоплата, начало изготовления актива производителем,
производство, поставка)Ǥ Единственный способ получить представление о порядке
величины рыночной стоимости в такой ситуации - применение затратного подходаǤ
Оценка, полученная на основе затратного подхода, во многих случаях представляет
собой верхнюю границу рыночной стоимости в силу того, что не все затраты
производителя могут быть признаны рынкомǤ
В соответствии с действующими стандартами оценки, при наличии достаточного
количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подходаǤ
Невозможность или ограничения на применение какого-либо из них должны быть
обоснованы в отчете об оценкеǤ Использование различных подходов приводит, как
правило, к получению различных величин стоимости одного и того же объектаǤ После
анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости
объекта устанавливается исходя из того, какой подход в большей, а какой в меньшей
степени отражает реальную рыночную стоимость оцениваемого объектаǤ
10.1. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
В рамках настоящего отчета определяется стоимость следующих объектов недвижимости:
Объектом оценки является:
Таблица 12Ǥ Объекты недвижимости
Наименование
Кадастровый
Площадь,
№п/п
Адрес
объекта
номер
квǤмǤ
34
РФ, Архангельская область, Вельский район,
1
Земельный участок
29:01:110104:35
посǤ Усть-Шоноша, посǤУсть-Шоноша, улǤ
436
Станционная
РФ, Архангельская область, Вельский мунǤрайон,
Здание магазин-
2
29:01:100311:578
МО "Усть-Шоношское, посǤУсть-Шоноша, улǤ
172,4
кафе
Станционная дǤ6
РФ, Архангельская область, Вельский район,
3
Земельный участок
29:01:110109:3
300
посǤУсть-Шоноша, улǤ Ломоносова
РФ, Архангельская область, Вельский мунǤрайон,
4
Здание магазина
29:01:110109:302
МО "Усть-Шоношское, посǤУсть-Шоноша, улǤ
111,9
Ломоносова, дǤ4
Итого
Обоснование применяемых подходов к оценке объектов недвижимого имущества
В рамках отчёта в качестве объекта оценки выступает недвижимое имущество: здания
торгового назначения, относящаяся к данным объектам земельные участки.
Обоснование использования сравнительного подхода
Согласно пǤ 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости,
когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с
известными ценами сделок и (или) предложенийǤ
Согласно пǤ 10 ФСО
№ 1, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки
признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимостьǤ
В соответствии с пǤ 22 ФСО № 7, в качестве объектов-аналогов используются объекты
недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и
сопоставимы с ним по ценообразующим факторамǤ При этом для всех объектов
недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных
факторов должно быть единообразнымǤ
В данном случае на вторичном рынке удалось подобрать сопоставимые по
характеристикам с объектом оценки аналогиǤ В связи с этим было решено применить
сравнительный подход (метод сравнительного анализа продаж)Ǥ
Обоснование использования доходного подхода
Согласно пǤ 16 ФСО № 1, доходный подход рекомендуется применять, когда существует
достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект
оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходыǤ
Согласно пǤ 23 ФСО № 7, доходный подход применяется для оценки недвижимости,
генерирующей или способной генерировать потоки доходовǤ
Таким образом, использование доходного подхода возможно при условии, что объект
может быть использован в качестве доходной недвижимостиǤ
Также в соответствии с ФСО N 1: информация считается достоверной, если данная
информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке
делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при
проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и
принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решенияǤ
В данном случае оценке подлежит недвижимость торгового назначения, на дату
оценки часть помещений сдана, учитывая цели задачи данной работы и принимая во
внимание текущее состояние, было решено использовать доходный подход для оценки
имуществаǤ
Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие
получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем
доходовǤ Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход,
поскольку стоимость земли определяется исходя из ее способности приносить доход в
будущем на протяжении всего срока эксплуатацииǤ Техника расчетов доходным подходом
сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а
коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и, особенно от ее
финансовой системы, правого регулирования земельного рынкаǤ Использование доходного
подхода, в данном случае, требует проведение широких экономических и рыночных
исследованийǤ Таким образом, учитывая высокую субъективность доходного подхода, а
также достаточную развитость рынка продажи участков, что увеличивает достоверность
сравнительного подхода, в данной работе было решено отказаться от применения
доходного подходаǤ
35
Обоснование отказа от использования затратного подхода
При расчете рыночной стоимости объекта оценки от применения затратного
подхода было решено отказаться ввиду следующих причинǤ
Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда
недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов
к оценке (Глава VII пǤ 24, пǤпǤ «вǽ ФСО № 7)Ǥ В данном случае, рынок недвижимости
достаточно развит и при расчете объекта оценки будет применен сравнительный и
доходный подходы.
36
11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
11.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки объекта недвижимости,
основанных на использовании прямых рыночных данных по сделкам с объектами недвижимости,
которые являются сопоставимыми с объектом оценки по местоположению и технико-экономическим
характеристикамǤ Суть сравнительного подхода состоит в том, что он позволяет выполнить оценку
рыночной стоимости на основе анализа рыночных цен сделок или предложений по продаже или
аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, - аналогов, имевших место на рынке
оцениваемого объекта до даты оценкиǤ
Сравнительный подход используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, то есть на
дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок и предложенийǤ В
этом случае сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий
отношение рынка к рассматриваемым объектам недвижимостиǤ
В общем случае, процедура оценки рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным
подходом включает в себя следующие этапы:
Подбор объектов сравнения:
- сбор информации по объектам-аналогам;
- выбор единицы сравнения;
- сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам
сравненияǤ
Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу
сравненияǤ
Согласование результатов скорректированных значений единиц сравнения по выбранным
объектам-аналогамǤ
Объектом оценки в рамках недвижимого имущества является:
Таблица 13Ǥ Оцениваемые объекты недвижимости
№
КадǤ №
Площадь,
Объект
Адрес
п/п
квǤмǤ
Земельный
РФ, Архангельская область, Вельский район, посǤУсть-Шоноша,
1
29:01:110109:3
300
участок
улǤ Ломоносова
Здание
РФ, Архангельская область, Вельский мунǤрайон, МО "Усть-
2
29:01:110109:302
111,9
магазина
Шоношское, посǤУсть-Шоноша, улǤ Ломоносова, дǤ4
Земельный
РФ, Архангельская область, Вельский район, посǤ Усть-Шоноша,
3
29:01:110104:35
436
участок
посǤУсть-Шоноша, улǤ Станционная
Здание
РФ, Архангельская область, р-н Вельский, посǤУсть-Шоноша, улǤ
4
29:01:100311:578
172,4
магазин-кафе
Станционная дǤ6
В рамках отчёта в качестве объекта оценки выступает недвижимое имущество: здания торгового
назначения, относящаяся к данным объектам земельные участки.
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ
ПОДХОДОМ
Так как рынок коммерческой недвижимости достаточно развит и информация о ценах предложений
доступна, было принято решение применить в данной работе метод сравнительного анализа продажǤ
Подбор объектов сравнения
Объектом оценки являются нежилые здания с земельными участкамиǤ Далее в сравнительном
подходе будут рассматриваться объекты со схожими характеристикамиǤ
На первом этапе был проведен анализ рынка коммерческой недвижимости на наличие
предложений аналогичных объектовǤ
Сбор информации по объектам-аналогам
Анализ рынка проводился с использованием следующих ресурсов: база данных о недвижимости
37
Основные характеристики объектов сравнения представлены в таблице ниже, а также в
Приложении 2 к настоящему отчетуǤ В случае, когда информации, предоставленной в объявлении,
было недостаточно для установления характеристик объекта, осуществлялись консультации с
продавцами по данному конкретному объектуǤ
Далее представлена карта с указанием расположения объектов аналогов (ОА) и объекта оценки
(ОО)Ǥ
1
1
2
3
4
4
5
Объект оценки
Объект оценки
Объект аналог
Объект аналог
Объект аналог
Объект аналог
Объект аналог
№№1-2
№№3-4
№1
№2
№3
№4
№5
РФ,
РФ,
Архангельская
Архангельская
Архангельская
область,
область,
область, Вельский
Вельский
Вилегодский
мунǤрайон, МО
мунǤрайон, МО
Архангельская
район,
Архангельская
Архангельская
Архангельская
"Усть-
"Усть-
область,
муниципальное
область,
область, гǤ
область, Вельск,
Шоношское, посǤ
Шоношское,
Пинежский
образование
Каргополь,прǤ
Каргополь,
улица 50 лет
Усть-Шоноша, улǤ
посǤУсть-
район, посёлок
Селянское,
Октябрьский 26Б
Окружная улица
Октября, 41/7
Станционная дǤ6
Шоноша, улǤ
Сия, 13
посёлок
(около 60 км от
Ломоносова, дǤ4
Фоминский,
Вельска, около 1-
(около 60 км от
Комсомольская
1,2 тысǤ жителей)
Вельска, около 1-
улица
1,2 тысǤ жителей)
Выбор единицы сравнения
Выбор единицы сравнения, как правило, определяется типом недвижимостиǤ Единица сравнения
используется для того, чтобы сделать удобнее процедуру сравнения оцениваемого объекта и его
аналоговǤ
В качестве единицы сравнения принят показатель рубǤ/ квǤмǤ общей площади с учетом НДСǤ
Описание проведенных корректировок
На рисунке выше представлена выборка сопоставимых с оцениваемыми объектовǤ Для устранения
различий между объектами-аналогами и объектом оценки были проведены корректировки их
стоимостейǤ
Различают несколько основных элементов сравнения, по которым выполняются корректировки
цен аналогов:
передаваемые имущественные права;
условия финансирования;
38
условия продажи;
расходы, сделанные сразу же после покупки;
рыночные условия;
местоположение;
вид использования;
физические характеристики;
экономические характеристики;
компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимостиǤ
В данной работе элементы сравнения разделены на две группыǤ
Первая группа элементов сравнения:
Корректировка на передаваемые праваǤ Корректировка учитывает разницу в наборе прав,
передаваемых в сделке, влияющих на стоимость объектаǤ
Корректировка на условия финансированияǤ Цены на объекты недвижимости могут отличаться
из-за различных условий финансировании (использование различных кредитных схем или форм
оплаты)Ǥ
Корректировка на условия продажи (торг)Ǥ Корректировка на торг учитывает, насколько цена
предложения отличается от реальной цены сделкиǤ Разница образуется в процессе торга между
покупателем и продавцом и зависит от многих факторовǤ
Корректировка проводилась на основании данных cправочника оценщика недвижимости и
составила 16,5%:
Корректировка на расходы, сделанные сразу же после покупкиǤ Покупатель, прежде чем
совершить сделку, как правило, рассматривает расходы, которые ему необходимо сделать после
покупки собственностиǤ Такие расходы могут включать затраты на снос или демонтаж какого-либо
здания, издержки на оформление документов об изменении нормы зонирования для земельного
участка или затраты на устранение загрязненияǤ Эти расходы должны быть очевидными, не
противоречащими представлениям рынка о действиях наиболее типичных покупателей в отношении
оцениваемого объектаǤ На сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки, в случае, когда у
аналога по сравнению с объектом оценки есть подобные предстоящие расходыǤ
Корректировка на рыночные условияǤ Под корректировкой на рыночные условия понимается
корректировка цен на дату сделки или предложенияǤ Причинами изменения цен во времени могут
быть инфляционные или дефляционные процессы в экономике, принятие новых законов и норм,
колебания спроса и предложенияǤ
Вторая группа элементов сравнения:
Корректировка на местоположениеǤ Одним из важнейших факторов ценообразования объекта
является его местоположениеǤ Поправка на местоположение требуется, если характеристики
местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются
(район расположения).
Корректировка проводилась на основании данных о численности населения в районе расположения
39
населения) и справочника оценщика недвижимости, под редакцией Лейфера ЛǤ АǤ (корректирующие
коэффициенты в зависимости от численности населения):
Корректировка на этажность. Одним из факторов ценообразования объекта является этажность
зданияǤ Поправка на этажность не требуется, данные характеристики идентичны у объектов аналогов
и объекта оценкиǤ
Корректировка на материал стен. Одним из факторов ценообразования объекта является
материал стен зданияǤ Поправка на материал требуется, данные характеристики не идентичны у
объектов аналогов и объекта оценкиǤ
Величина корректировки определялась на основании данных информационного портала
Материал стен объекта оценки и части объектов аналогов - деревянные, у одного объекта
аналога - стальные конструкции. В связи с тем, что при анализе рынке не выявлено значительных
отклонений в ценах предложений в зависимости от материала стен, то решено было взять значения
по нижней границе для материала стен - стальные конструкции и по средней границе для материала
стен - деревянныеǤ Величина корректировки приведена в таблице расчётаǤ
Корректировка на состояниеǤ Данная корректировка показывает насколько объект-аналог лучше
или хуже по состоянию относительно оцениваемого объектаǤ Поправка на состояние требуется,
данные характеристики не идентичны у объектов аналогов и объекта оценкиǤ
Величина корректировки определялась на основании данных информационного портала
40
Корректировка на коммуникации. Данная корректировка показывает насколько объект-аналог
лучше или хуже по наличию коммуникаций относительно оцениваемого объектаǤ Поправка на
коммуникации требуется, данные характеристики не идентичны у объектов аналогов и объекта
оценкиǤ
Величина корректировки определялась на основании данных информационного портала
Корректировка на экономический размерǤ Основной значение данной корректировки
заключается в том, что, как правило, объекты меньшей площади являются более ликвидными и в силу
этого стоимость их при пересчете на квадратный метр несколько больше, чем у объектов большей
площадиǤ
41
Корректировка проводилась на основании данных справочника оценщика недвижимости, под
редакцией Лейфера ЛǤ АǤ:
Корректировка на обеспеченность земельным участкомǤ Данная корректировка необходима для
устранения существующих различий в плотности застройки рассматриваемых комплексовǤ В данном
случае, у объектов оценки и объектов аналогов отсутствуют, какая либо избыточная площадь
земельного участкаǤ Таким образом, было решено не применять данную корректировкуǤ
Расчет корректировок и обоснование величины представлено далее в таблицеǤ
Определение стоимости объекта сравнительным подходом
В результате проведенных корректировок была получена скорректированная стоимость
1 квǤм
объектов-аналоговǤ Стоимость
1 квǤм объекта оценки была получена как взвешенное значение
скорректированных стоимостей объектов-аналоговǤ Веса присваивались исходя из суммарной
величины проведенной корректировки: чем больше величина корректировки, тем меньший вес
присваивается данному аналогуǤ Расчет стоимости объекта оценки представлен далее в таблицеǤ
42
Таблица 14Ǥ Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
Характеристика объектов
Объект оценки №№1-2
Объект оценки №№3-4
Объект аналог №1
Объект аналог №2
Объект аналог №3
Объект аналог №4
Объект аналог №5
РФ, Архангельская
РФ, Архангельская
область, Вельский
область, Вельский
Архангельская область,
мунǤрайон, МО "Усть-
мунǤрайон, МО "Усть-
Вилегодский район,
Архангельская область,
Архангельская область,
Архангельская область, гǤ
Архангельская область,
Шоношское, посǤ Усть-
Шоношское, посǤУсть-
муниципальное
Адрес
Пинежский район,
Каргополь,прǤ
Каргополь, Окружная
Вельск, улица 50 лет
Шоноша, улǤ Станционная
Шоноша, улǤ Ломоносова,
образование Селянское,
посёлок Сия, 13
Октябрьский 26Б
улица
Октября, 41/7
дǤ6 (около 60 км от
дǤ4 (около 60 км от
посёлок Фоминский,
Вельска, около 1-1,2 тысǤ
Вельска, около 1-1,2 тысǤ
Комсомольская улица
жителей)
жителей)
Тип объекта
Нежилое здание
Нежилое здание
Нежилое здание
Нежилое здание
Нежилое здание
Нежилое здание
Нежилое здание
Назначение
магазин
магазин-кафе
магазин
магазин
магазин
коммерческое
магазин
Состояние
удовл
удовл
удовл
условно-удовл
удовл
удовл
удовл
Этажность
1
1
1
1
2
1
2
Материал стен
дерево
дерево
стальные конструкции
дерево
дерево
дерево
дерево
электричество,
электричество,
электричество,
вода (скважина),
водоснабжение и
электричество - 111,9 квǤмǤ,
электроэнергия, вода,
Коммуникации
водоснабжение и
отопление, электрикаǤ
водоснабжение и
установлен септик,
канализация, отопление -
отопление - 58,9 квǤмǤ
свет, газ, канализация
канализация, отопление
канализация, отопление
электричество
вся площадь
Общая площадь здания, квǤм
172,4
111,9
1 100,0
95,0
50
110,2
118,0
Площадь земельного участка под зданием
436,0
300,0
н/д
н/д
н/д
н/д
584
Коэффициент обеспеченности земельным участком
0,4
0,4
н/д
н/д
н/д
н/д
0,2
Цена предложения здания с земельным участком, рубǤ
7 000 000
350 000
450 000
1 500 000
1 800 000
Цена предложения здания с земельным участком, рубǤ/квǤмǤ
6 364
3 684
9 000
13 612
15 254
Фото
o-
kommercheskaya_nedvizhi
gory/kommercheskaya_ned
podomskoe/kommercheska
pol/kommercheskaya_nedvi
pol/kommercheskaya_nedvi
Источник информации
most/zdanie_torgovogo_na
vizhimost/torgovoe_pomesc
ya_nedvizhimost/torgovoe_
zhimost/torgovoe_pomesch
zhimost/ofisnoe_pomesche
znacheniya_s_zemelnym_uc
henie_1100_m_583665608
pomeschenie_95_m_767207
enie_50_m_1484566107
nie_110_m_1273742212
hastkom_1114455493
111
АН "Гостиный Двор",
Александр, +7 921-476-45-
Николай, +7 921-815-09-69
8-906-882-02-52
Алексей, +7 999-595-30-66
+7964-294-62-06
92
1-я группа корректировок
Тип передаваемых прав
собственность
собственность
собственность
собственность
собственность
собственность
собственность
Корректировка, %
0%
0%
0%
0%
0%
Скорректированная цена, рубǤ/квǤмǤ
6 364
3 684
9 000
13 612
15 254
Условия рынка (торг)
цена предложения
цена предложения
цена предложения
цена предложения
цена предложения
Корректировка, %
-16,5%
-16,5%
-16,5%
-16,5%
-16,5%
Скорректированная цена, рубǤ
5 314
3 076
7 515
11 366
12 737
единовременная
единовременная
единовременная
единовременная
Условия финансирования
единовременная оплата
оплата
оплата
оплата
оплата
Расходы, сделанные сразу же после покупки
не выявлены
не выявлены
не выявлены
не выявлены
не выявлены
действуют на дату
действуют на дату
действуют на дату
действуют на дату
действуют на дату
Рыночные условия
оценки
оценки
оценки
оценки
оценки
Базовая скорректированная цена продажи, рубǤ/квǤмǤ
5 314
3 076
7 515
11 366
12 737
43
2-я группа корректировок
РФ, Архангельская
РФ, Архангельская
область, Вельский
Архангельская область,
область, Вельский
мунǤрайон, МО "Усть-
Вилегодский район,
мунǤрайон, МО "Усть-
Архангельская
Шоношское,
Архангельская область,
муниципальное
Архангельская
Архангельская область,
Шоношское, посǤ Усть-
область,
Местоположение
посǤУсть-Шоноша,
Пинежский район,
образование
область, гǤ Каргополь,
Вельск, улица 50 лет
Шоноша, улǤ
Каргополь,прǤ
улǤ Ломоносова, дǤ4
посёлок Сия, 13
Селянское, посёлок
Окружная улица
Октября, 41/7
Станционная дǤ6 (около
Октябрьский 26Б
(около 60 км от
Фоминский,
60 км от Вельска, около
Вельска, около 1-1,2
Комсомольская улица
1-1,2 тысǤ жителей)
тысǤ жителей)
Население, челǤ
1 309
1 309
1 336
1 198
10 055
10 055
22 776
Корректирующий коэффициент
0,47
0,47
0,47
0,47
0,59
0,59
0,65
Корректировка, %
0%
1%
-20%
-20%
-27%
Корректировка, рубǤ/квǤмǤ
-12
30
-1 510
-2 283
-3 434
Этажность
1
1
1
1
2
1
2
Материал стен
дерево
дерево
стальные конструкции
дерево
дерево
дерево
дерево
Корректирующий коэффициент
0,51
0,51
0,68
0,51
0,51
0,51
0,51
Корректировка, %
-25%
0%
0%
0%
0%
Корректировка, рубǤ/квǤмǤ
-1 328
0
0
0
0
Состояние
удовл
удовл
удовл
условно-удовл
удовл
удовл
удовл
Коэффициент
0,75
0,75
0,75
0,38
0,75
0,75
0,75
Корректировка, %
0%
97%
0%
0%
0%
Корректировка, рубǤ/квǤмǤ
0
2 995
0
0
0
Площадь строений, квǤмǤ
172,4
112
1 100
95
50
110
118
Корректирующий коэффициент
1,00
1,00
1,29
0,90
0,90
1,00
1,00
Корректировка, %
29%
-10%
-10%
0%
0%
Корректировка, рубǤ/квǤмǤ
1 541
-308
-752
0
0
электричество,
электричество,
электричество,
электричество,
водоснабжение и
электричество,
электричество,
водоснабжение и
водоснабжение и
водоснабжение и
Коммуникации
канализация,
водоснабжение и
отопление
канализация,
канализация,
канализация,
отопление - вся
канализация, отопление
отопление
отопление
отопление
площадь
электричество
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
водоснабжение и канализация
1,00
1,00
0,90
1,00
1,00
1,00
отопление
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Корректирующий коэффициент
1,0
1,0
0,9
1,0
1,0
1,0
Корректировка, %
0%
11%
0%
0%
0%
Корректировка, рубǤ/квǤмǤ
0
342
0
0
0
Итого корректировка по второй группе элементов
х
201
3 060
-2 261
-2 283
-3 434
сравнения, руб.
Скорректированная стоимость, рубǤ/квǤм
5 514
6 136
5 254
9 082
9 303
Абсолютная валовая коррекция
54,2%
119,5%
30,1%
20,1%
27,0%
Относительная валовая коррекция
28,0%
19,9%
31,4%
18,6%
21,5%
Весовой коэффициент
1,84
0,84
3,32
4,98
3,71
Вес объекта сравнения
0,13
0,06
0,23
0,34
0,25
Рыночная стоимость, рубǤ/квǤмǤ
7 656
Рыночная стоимость, рубǤ
1 319 916
44
электричество,
электричество - 111,9
электричество,
вода (скважина),
водоснабжение и
электроэнергия, вода,
Коммуникации
квǤмǤ, отопление -
водоснабжение и
отопление, электрикаǤ
установлен септик,
канализация,
свет, газ, канализация
58,9 квǤмǤ
канализация, отопление
электричество
отопление
электричество
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
водоснабжение и канализация
0,90
1,00
0,90
1,00
1,00
1,00
отопление
0,86
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Корректирующий коэффициент
0,8
1,0
0,9
1,0
1,0
1,0
Корректировка, %
-23%
-14%
-23%
-23%
-23%
Корректировка, рубǤ/квǤмǤ
-1 211
-437
-1 713
-2 590
-2 903
Итого корректировка по второй группе элементов
х
х
-1 010
-715
-3 974
-4 873
-6 337
сравнения, руб.
Скорректированная стоимость, рубǤ/квǤм
4 303
2 362
3 541
6 492
6 400
Абсолютная валовая коррекция
77,0%
122,6%
52,9%
42,9%
49,8%
Относительная валовая коррекция
14,9%
53,3%
30,0%
28,4%
26,6%
Весовой коэффициент
1,30
0,82
1,89
2,33
2,01
Вес объекта сравнения
0,16
0,10
0,23
0,28
0,24
Рыночная стоимость, рубǤ/квǤмǤ
5 057
Рыночная стоимость, рубǤ
565 919
45
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ
ПОДХОДОМ
Сбор информации по объектам-аналогам
Анализ рынка проводился с использованием следующих ресурсов: Авито
Multilisting (https://multilisting.su) и дрǤ
Основные характеристики объектов сравнения представлены в таблице ниже, а также в
Приложении 2 к настоящему отчетуǤ В случае, когда информации, предоставленной в объявлении,
было не достаточно для установления характеристик объекта, осуществлялись консультации с
продавцами по данному конкретному объектуǤ
Далее представлена карта с указанием расположения объектов аналогов (ОА) и объекта оценки
1
1
2
3
4
5
Объект аналог
Объект аналог
Объект аналог
Объект оценки №1
Объект оценки №3
Объект аналог №2
№1
№3
№4
РФ, Архангельская
РФ, Архангельская
область, Вельский
область, Вельский
РФ, Архангельская
РФ,
мунǤрайон, МО "Усть-
мунǤрайон, МО "Усть-
РФ, Архангельская
РФ, Архангельская
область, район
Архангельская
Шоношское, посǤ Усть-
Шоношское, посǤУсть-
область, поселок
область, р-н
Котласский рабочий
область, р-н
Шоноша, улǤ Станционная
Шоноша, улǤ Ломоносова,
Коноша, ул
Красноборский, д
посёлок Шипицыно,
Няндомский, г
дǤ6 (около 60 км от
дǤ4 (около 60 км от
Молодежная, 1а
Нагорье
Северная улица, 71
Няндома
Вельска, около 1-1,2 тысǤ
Вельска, около 1-1,2 тысǤ
жителей)
жителей)
Рисунок 3Ǥ Расположение объектов-аналогов и объекта оценки на карте
(Источник: http://maps.yandex.ru)
Основные характеристики объектов сравнения представлены в таблице нижеǤ В случае, когда
информации, предоставленной в объявлении, было не достаточно для установления характеристик
объекта, осуществлялись консультации с агентами недвижимости по данному конкретному объектуǤ
Далее приведена краткая характеристика каждого объекта сравненияǤ Подробное описание
представлено в Приложении 2 (Источники информации)Ǥ
Выбор единицы сравнения
Выбор единицы сравнения, как правило, определяется типом недвижимостиǤ Единица сравнения
используется для того, чтобы сделать удобнее процедуру сравнения оцениваемого объекта и его
аналоговǤ
В качестве единицы сравнения для объекта оценки принят показатель: рубǤ/квǤмǤ общей площади
земельного участкаǤ
46
Описание проведенных корректировок
На рисунке выше представлена выборка сопоставимых с оцениваемым объектовǤ Для устранения
различий между объектами-аналогами и объектом оценки были проведены корректировки их
стоимостейǤ
Различают несколько основных элементов сравнения, по которым выполняются корректировки
цен аналогов:
передаваемые имущественные права;
условия финансирования;
условия продажи;
расходы, сделанные сразу же после покупки;
рыночные условия;
местоположение;
вид использования;
физические характеристики;
экономические характеристики;
компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимостиǤ
В данной работе элементы сравнения разделены на две группыǤ
Первая группа элементов сравнения:
Корректировка на передаваемые праваǤ Корректировка учитывает разницу в наборе прав,
передаваемых в сделке, влияющих на стоимость объектаǤ Корректировка на передаваемые права не
проводилась, ввиду того, что у всех объектов-аналогов, как и у оцениваемого объекта, передается
одинаковое право - право собственностиǤ
Корректировка на условия финансированияǤ Цены на объекты недвижимости могут отличаться
из-за различных условий финансировании (использование различных кредитных схем или форм
оплаты)Ǥ Поскольку информация о наличии существенных отличий в условиях финансирования
отсутствует, то данная корректировка не проводиласьǤ
Корректировка на условия продажи (торг)Ǥ Корректировка на торг учитывает, насколько цена
предложения отличается от реальной цены сделкиǤ Разница образуется в процессе торга между
покупателем и продавцом и зависит от многих факторовǤ
Все объекты-аналоги были скорректированы на разницу в величинах цен предложения и цен
сделокǤ Величина корректировки определялась на основании данных опроса Ассоциации Банков
Северо-Запада
расчёта было принято среднее значение (-18%).
Корректировка на расходы, сделанные сразу же после покупкиǤ Покупатель, прежде чем
совершить сделку, как правило, рассматривает расходы, которые ему необходимо сделать после
покупки собственностиǤ Такие расходы могут включать затраты на снос или демонтаж какого-либо
здания, издержки на оформление документов об изменении нормы зонирования для земельного
участка или затраты на устранение загрязненияǤ Эти расходы должны быть очевидными, не
противоречащими представлениям рынка о действиях наиболее типичных покупателей в отношении
47
оцениваемого объектаǤ На сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки, в случае, когда у
аналога по сравнению с объектом оценки есть подобные предстоящие расходыǤ В данной работе в
ходе анализа объектов сравнения дополнительных расходов, которые необходимо совершить сразу же
после покупки, не выявлено, поэтому данная корректировка не проводиласьǤ
Корректировка на рыночные условияǤ Под корректировкой на рыночные условия понимается
корректировка цен на дату сделки или предложенияǤ Причинами изменения цен во времени могут
быть инфляционные или дефляционные процессы в экономике, принятие новых законов и норм,
колебания спроса и предложенияǤ Поскольку цены предложений о продаже объектов сравнения
актуальны на дату оценки, корректировка на рыночные условия не проводитсяǤ
Вторая группа элементов сравнения:
Корректировка на местоположениеǤ Одним из важнейших факторов ценообразования объекта
является его местоположениеǤ Поправка на местоположение требуется, если характеристики
местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются
(район расположения).
Корректировка проводилась на основании данных о численности населения в районе расположения
населения) и справочника оценщика недвижимости, под редакцией Лейфера ЛǤ АǤ (корректирующие
коэффициенты в зависимости от численности населения):
Корректировка на экономический размерǤ Как правило, большие по размеру объекты
недвижимости стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру
аналогичные объекты недвижимостиǤ
Величина корректировки определялась на основании данных информационного портала
48
Корректировка на разрешенное использование. Согласно анализу рынка земельные участки с
различным разрешенным использованием стоят по разномуǤ Разрешенное использование части
объектов аналогов отличается от разрешенного использования объекта оцениваемых земельных
участковǤ Таким образом, необходимо провести корректировкуǤ
В небольших населенных пунктах нет большого отличия в ценах, таким образом коэффициент
для ижс взят по средней границе, для торгового назначения по нижней границеǤ
Величина корректировки определялась на основании данных информационного портала
49
Корректировка на наличие строений на участке. земельные участки с наличием ветхих строений
стоят дешевле свободных участковǤ Объектов аналогов есть отличия с объектом оценки по данному
Величина корректировки определялась на основании данных информационного портала
Корректировка на возможность инженерного обеспеченияǤ Данный фактор учитывает
возможную величину затрат потенциального покупателя на подведение коммуникаций к участкуǤ У
всех объектов аналогов, как и объекта оценки, идентичный набор коммуникаций, проведение
корректировки не требуетсяǤ
Расчет корректировок и обоснование величины представлено далее в таблице нижеǤ
Определение стоимости объекта сравнительным подходом
В результате проведенных корректировок была получена скорректированная стоимость объектов-
аналоговǤ Стоимость
1
квǤм земельного участка была получены как взвешенное значение
скорректированных стоимостей объектов-аналоговǤ Веса были определены исходя из величины
корректировки: чем существеннее корректировка, тем меньший вес присваивался объекту аналогуǤ
Расчет стоимости объекта оценки представлен далее в таблице нижеǤ
50
Таблица 15Ǥ Определение рыночной стоимости земельного участка
Характеристика объектов
Объект оценки №1
Объект оценки №3
Объект аналог №1
Объект аналог №2
Объект аналог №3
Объект аналог №4
РФ, Архангельская
область, Вельский
РФ, Архангельская область,
мунǤрайон, МО
Вельский мунǤрайон, МО "Усть-
РФ, Архангельская
РФ, Архангельская область,
РФ, Архангельская
"Усть-Шоношское,
РФ, Архангельская
Шоношское, посǤ Усть-
область, поселок
район Котласский рабочий
область, р-н
Адрес
посǤУсть-Шоноша,
область, р-н
Шоноша, улǤ Станционная дǤ6
Коноша, ул Молодежная,
посёлок Шипицыно,
Красноборский, д
улǤ Ломоносова, дǤ4
Няндомский, г Няндома
(около 60 км от Вельска, около
1а
Северная улица, 71
Нагорье
(около 60 км от
1-1,2 тысǤ жителей)
Вельска, около 1-1,2
тысǤ жителей)
Тип объекта
земельный участок
земельный участок
земельный участок
земельный участок
земельный участок
земельный участок
земли населенных
земли населенных
земли населенных
земли населенных
Категория
земли населенных пунктов
земли населенных пунктов
пунктов
пунктов
пунктов
пунктов
для размещения
для размещения
для размещения
Разрешенное использование
продовольственного магазина
продовольственного
ИЖС
ИЖС
ИЖС
магазина
"Меркурий"
магазина
Общая площадь, квǤм
436
300
840
1 223
500
900
Цена предложения, рубǤ
650 000
550 000
395 000
300 000
Цена предложения, рубǤ/квǤм
774
450
790
333
krasnoborskiy/d-
kotlasskiy/sale-
n-nyandomskiy/g-
nagorie/sale-
house/10712273-45-0-m-na-
osha/zemelnye_uchastki/
nyandoma/sale-
house/17259495-33-0-m-na-
uchastke-12-0-sot-550000-
uchastok_8.4_sot._izhs_56
house/17518629-80-0-m-
uchastke-9-0-sot-300000-
Источник информации
rub-rabochiy-posyolok-
4931751
na-uchastke-5-0-sot-
rub-munitsipalnoe-
shipitsyno-severnaya-ulitsa-
395000-rub
obrazovanie-telegovskoe-
71-r-n-velskiy-shipitsyno
krasnoborsk
Николай, +7 921-476-96-
Валентина, 89502509510
Никита, 89818274373
Анастасия, 89216717956
93
1-я группа корректировок
Тип передаваемых прав
собственность
собственность
собственность
собственность
Корректировка, %
0%
0%
0%
0%
Скорректированная цена, рубǤ/квǤмǤ
774
450
790
333
Условия рынка (торг)
цена предложения
цена предложения
цена предложения
цена предложения
Корректировка, %
-18%
-18%
-18%
-18%
Скорректированная цена, рубǤ
635
369
648
273
Условия финансирования
единовременная оплата
единовременная оплата
единовременная оплата
единовременная оплата
Расходы, сделанные сразу же после покупки
не выявлены
не выявлены
не выявлены
не выявлены
Рыночные условия
действуют на дату оценки
действуют на дату оценки
действуют на дату оценки
действуют на дату оценки
Базовая скорректированная цена продажи,
рубǤ/квǤмǤ
635
369
648
273
2-я группа корректировок
РФ, Архангельская область,
РФ, Архангельская
Вельский мунǤрайон, МО
область, Вельский
РФ, Архангельская
РФ, Архангельская
РФ, Архангельская
РФ, Архангельская
"Усть-Шоношское, посǤ
мунǤрайон, МО
область, район
область, поселок
область, р-н
область, р-н
Местоположение
Усть-Шоноша, улǤ
"Усть-Шоношское,
Котласский рабочий
Коноша, ул
Няндомский, г
Красноборский, д
Станционная дǤ6 (около 60
посǤУсть-Шоноша,
посёлок Шипицыно,
Молодежная, 1а
Няндома
Нагорье
км от Вельска, около 1-1,2
улǤ Ломоносова, дǤ4
Северная улица, 71
тысǤ жителей)
(около 60 км от
51
Вельска, около 1-1,2
тысǤ жителей)
Население, челǤ
1 309
1 309
10 969
3 460
20 143
1 775
Корректирующий коэффициент
1,2
1,2
3,0
1,8
3,9
1,3
Корректировка, %
-61%
-35%
-70%
-13%
Корректировка, рубǤ/квǤмǤ
-386
-128
-453
-34
Для объектов
Для объектов общественно-
для размещения
Вид использования использование
общественно-
ИЖС
ИЖС
ИЖС
делового значения
магазина
делового значения
Корректирующий коэффициент
0,55
0,55
0,55
0,43
0,43
0,43
Корректировка, %
0%
28%
28%
28%
Корректировка, рубǤ/квǤмǤ
0
103
181
76
Наличие строений на участке
нет
нет
есть
есть
есть
есть
Корректирующий коэффициент
1,00
1,00
0,92
0,92
0,92
0,92
Корректировка, %
9%
9%
9%
9%
Корректировка, рубǤ/квǤмǤ
55
32
56
24
Площадь, квǤмǤ
436,0
840,0
1 223,0
500,0
900,0
Корректировка, %
18%
29%
3%
20%
Корректировка, рубǤ/квǤмǤ
113
108
23
54
Итого корректировка по второй группе
х
х
-217
115
-194
120
элементов сравнения, руб.
Скорректированная стоимость, рубǤ/квǤм
417
484
454
393
Абсолютная валовая коррекция
87,3%
100,8%
110,1%
69,0%
Относительная валовая коррекция
3,4%
12,1%
5,2%
8,9%
Весовой коэффициент
1,15
0,99
0,91
1,45
Вес объекта сравнения
0,25
0,22
0,20
0,32
Рыночная стоимость, рубǤ/квǤмǤ
432
Рыночная стоимость, рубǤ
188 238
Площадь, квǤмǤ
300
840
1 223
500
900
Корректировка, %
29%
42%
14%
32%
Корректировка, рубǤ/квǤмǤ
186
155
88
86
Итого корректировка по второй группе
х
х
-144
162
-128
152
элементов сравнения, руб.
Скорректированная стоимость, рубǤ/квǤм
490
531
520
425
Абсолютная валовая коррекция
98,8%
113,5%
120,2%
80,8%
Относительная валовая коррекция
1,1%
9,3%
7,1%
12,3%
Весовой коэффициент
1,01
0,88
0,83
1,24
Вес объекта сравнения
0,26
0,22
0,21
0,31
Рыночная стоимость, рубǤ/квǤмǤ
485
Рыночная стоимость, рубǤ
145 585
Согласно стǤ 146 пǤ2 ппǤ6 Налогового кодекса РФ операции по реализации земельных участков и долей в них НДС не облагаютсяǤ
52
11.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того
принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех
будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимостьǤ Другими словами, инвестор
приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в
будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей
продажиǤ
Существуют два метода пересчета доходов в текущую стоимость:
метод прямой капитализации;
анализ дисконтированных денежных потоковǤ
Метод прямой капитализации определяет стоимость объекта по формуле:
NOI
1
V
,
R
где:
NOI1 - годовой доход;
R - коэффициент (норма) капитализацииǤ
Метод прямой капитализации наиболее применим к приносящим доход, объектам, со стабильными
предсказуемыми суммами доходов и расходовǤ Этот метод обычно используется, если оцениваемый
объект на дату проведения оценки является действующим, и его использование соответствует
наилучшему и наиболее эффективному использованиюǤ
Метод анализа дисконтированных денежных потоков более применим к приносящим доход
объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходовǤ Оценка недвижимости данным
методом производится по следующей формуле:
,
где:
k - прогнозный период;
Y - норма дисконтирования;
Vp - стоимость реверсииǤ
Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки свободных
земельных участков, объектов незавершенного строительства, объектов реконструкции, тǤеǤ
объектов оценки, прогноз доходов которых предполагает любую динамику их измененияǤ
Поскольку в данном Отчете текущее использование объектов недвижимости является их наиболее
эффективным, Оценщик принял решение использовать метод прямой капитализацииǤ
Оценка рыночной стоимости недвижимости методом прямой капитализации выполняется в
следующей последовательности:
прогнозирование потенциального валового дохода от объекта оценки;
определение потерь от неполной загрузки объекта и действительного валового дохода;
расчет операционных расходов на содержание объекта;
определение чистого денежного потока;
определение ставки дисконтирования;
определение коэффициента капитализации;
определение стоимости объекта оценки как путем деления чистого денежного потока на
коэффициент капитализацииǤ
53
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Прогнозирование потенциального валового дохода от объекта оценки
Потенциальный валовой доход общий доход, который можно получить от недвижимости при
100% занятости ее площадей без учета всех потерь и расходовǤ В рамках данного Отчета
потенциальный валовой доход от использования недвижимости будет получен от сдачи в аренду
площадей объекта оценки в качестве объектов торгового назначенияǤ
Подбор аналогов
Для определения величины потенциального валового дохода оценщик сформировал выборку
объектов-аналогов (сопоставимого назначения)Ǥ
При подборе объектов-аналогов Оценщик руководствовался следующими критериями:
месторасположение объектов-аналогов;
назначение;
передаваемые праваǤ
Оценщиком был проведен анализ информации, представленной на интернет-сайтах:
Источники информации по подбору объектов-аналогов представлены в Приложении 2 настоящего
отчетаǤ Перечень и краткая характеристика подобранных Оценщиком объектов-аналогов приведен
далее по тексту отчетуǤ
В качестве единицы сравнения Оценщиком был выбран удельный показатель стоимости объекта-
аналога
(рубǤ/квǤ мǤ в год без НДС), что обосновывается подбором аналогов с подобным
оцениваемому наиболее эффективным использованиемǤ Принятая единица сравнения является
типичной для рынка аренды существующих объектов, другие единицы сравнения почти не
используютсяǤ
Ниже представлены карта с указанием расположения объектов-аналогов (ОА) и объекта оценки
(ОО)Ǥ
54
Объект
Объект оценки
Объект аналог
Объект аналог
Объект аналог
Объект аналог
оценки №№3-
№№1-2
№1
№2
№3
№4
4
РФ,
Архангельская
РФ, Архангельская
область,
область, Вельский
Вельский
мунǤрайон, МО
мунǤрайон, МО
Архангельская
"Усть-Шоношское,
"Усть-
Вельск,
область,
Вельск, улǤ
Вельск, улǤ
посǤ Усть-Шоноша,
Шоношское,
улǤПривокзальная
Каргополь,
Чехова дǤ 3В
Пушкина дом 29
улǤ Станционная
посǤУсть-
дǤ 47
Центральная улица
дǤ6 (около 60 км от
Шоноша, улǤ
Вельска, около 1-1,2
Ломоносова, дǤ4
тысǤ жителей)
(около 60 км от
Вельска, около 1-
1,2 тысǤ жителей)
Рисунок 4Ǥ Расположение объектов-аналогов и объекта оценки на карте
(Источник: http://maps.yandex.ru)
По всем объектам сравнения известны основные технические характеристики и конструктивные
особенности, их состояние и местоположениеǤ В случае, когда информации, предоставленной в
объявлении, было не достаточно для установления характеристик объекта, осуществлялись
консультации с агентами недвижимости по данному конкретному объектуǤ Основные
характеристики объектов сравнения представлены в таблицеǤ
Выбор единицы сравнения
Выбор единицы сравнения, как правило, определяется типом недвижимостиǤ Единица сравнения
используется для того, чтобы сделать удобнее процедуру сравнения оцениваемого объекта и его
аналоговǤ
В качестве единицы сравнения в данной работе для объектов торгового назначения был принят
показатель рубǤ/квǤмǤ в год без учета НДСǤ
Описание проведенных корректировок
Различают несколько основных элементов сравнения, по которым выполняются корректировки цен
аналогов:
передаваемые имущественные права;
условия финансирования;
условия продажи;
рыночные условия;
физические характеристики;
55
экономические характеристики;
компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости;
местоположениеǤ
Проведение корректировок
На рисунке представлена выборка сопоставимых с оцениваемыми объектамиǤ Для устранения
различий между объектами-аналогами и объектом оценки были проведены корректировки их
стоимостейǤ
Корректировка на передаваемые праваǤ Корректировка учитывает разницу в наборе прав,
передаваемых в сделке, влияющих на стоимость объектаǤ
Корректировка на условия финансированияǤ Цены на объекты недвижимости могут отличаться
из-за различных условий финансировании (использование различных кредитных схем или форм
оплаты)Ǥ
Корректировка на условия продажи (торг)Ǥ Корректировка на торг учитывает, насколько цена
предложения отличается от реальной цены сделкиǤ Разница образуется в процессе торга между
покупателем и продавцом и зависит от многих факторовǤ
Корректировка проводилась на основании данных cправочника оценщика недвижимости и
составила 14,3%:
Корректировка на расходы, сделанные сразу же после покупкиǤ Покупатель, прежде чем
совершить сделку, как правило, рассматривает расходы, которые ему необходимо сделать после
покупки собственностиǤ Такие расходы могут включать затраты на снос или демонтаж какого-либо
здания, издержки на оформление документов об изменении нормы зонирования для земельного
участка или затраты на устранение загрязненияǤ Эти расходы должны быть очевидными, не
противоречащими представлениям рынка о действиях наиболее типичных покупателей в
отношении оцениваемого объектаǤ На сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки, в
случае, когда у аналога по сравнению с объектом оценки есть подобные предстоящие расходыǤ
Корректировка на рыночные условияǤ Под корректировкой на рыночные условия понимается
корректировка цен на дату сделки или предложенияǤ Причинами изменения цен во времени могут
быть инфляционные или дефляционные процессы в экономике, принятие новых законов и норм,
колебания спроса и предложенияǤ
Вторая группа элементов сравнения:
Корректировка на местоположениеǤ Одним из важнейших факторов ценообразования объекта
является его местоположениеǤ Поправка на местоположение требуется, если характеристики
местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются
(район расположения).
Корректировка проводилась на основании данных о численности населения в районе расположения
объекта оценки и объектов аналогов, на основании данных
«Яндексǽ
(численность населения) и справочника оценщика недвижимости, под редакцией Лейфера ЛǤ АǤ
(корректирующие коэффициенты в зависимости от численности населения):
56
Корректировка на этажность. Одним из факторов ценообразования объекта является
этажность зданияǤ Поправка на этажность не требуется, данные характеристики идентичны у
объектов аналогов и объекта оценкиǤ
Корректировка на состояниеǤ Данная корректировка показывает насколько объект-аналог
лучше или хуже по состоянию относительно оцениваемого объектаǤ Поправка на состояние
требуется, данные характеристики не идентичны у объектов аналогов и объекта оценкиǤ
Величина корректировки определялась на основании данных информационного портала
Корректировка на коммуникации. Данная корректировка показывает насколько объект-аналог
лучше или хуже по наличию коммуникаций относительно оцениваемого объектаǤ Поправка на
коммуникации требуется, данные характеристики не идентичны у объектов аналогов и объекта
оценкиǤ
57
Величина корректировки определялась на основании данных информационного портала
Корректировка на экономический размерǤ Основной значение данной корректировки
заключается в том, что, как правило, объекты меньшей площади являются более ликвидными и в
силу этого стоимость их при пересчете на квадратный метр несколько больше, чем у объектов
большей площадиǤ
Корректировка проводилась на основании данных справочника оценщика недвижимости, под
редакцией Лейфера ЛǤ АǤ:
Полученные величины корректировок были применены по необходимости к базовой
скорректированной цене аренды.
58
Определение ставок аренды
В результате проведенных корректировок была получена базовая арендная ставка за
1 квǤмǤ
объектов-аналогов в годǤ Арендная ставка объекта оценки была получена как скорректированная
стоимость объектов-аналоговǤ Стоимость 1 квǤм аренды в год была получена как взвешенное
значение скорректированных стоимостей объектов-аналоговǤ Веса были определены исходя из
величины корректировки: чем существеннее корректировка, тем меньший вес присваивался объекту
аналогуǤ
Расчет стоимости арендной платы объекта оценки представлен далее в таблице нижеǤ
59
Таблица 16Ǥ Определение ставки аренды для объекта оценки
Характеристика
Объект оценки №№1-2
Объект оценки №№3-4
Объект аналог №1
Объект аналог №2
Объект аналог №3
Объект аналог №4
объектов
РФ, Архангельская область,
РФ, Архангельская область,
Вельский мунǤрайон, МО
Вельский мунǤрайон, МО
"Усть-Шоношское, посǤ Усть-
"Усть-Шоношское, посǤУсть-
Архангельская область,
Адрес
Вельск, улǤПривокзальная дǤ 47
Вельск, улǤ Чехова дǤ 3В
Вельск, улǤ Пушкина дом 29
Шоноша, улǤ Станционная дǤ6
Шоноша, улǤ Ломоносова, дǤ4
Каргополь, Центральная улица
(около 60 км от Вельска, около
(около 60 км от Вельска,
1-1,2 тысǤ жителей)
около 1-1,2 тысǤ жителей)
Тип объекта
Нежилое здание
Нежилое здание
Нежилое здание
Нежилое здание
Нежилое здание
Нежилое здание
административное здание
Назначение
магазин
магазин-кафе
магазин
магазин, офис, кафе
магазин
(нежилое)Ǥ
Состояние
удовл
удовл
хорошее
хорошее
хорошее
хорошее
Этажность
1
1
1
1
1
1
электричество,
электричество,
электричество, водоснабжение
электричество, водоснабжение и
Коммуникации
электричество
электричество
водоснабжение и
водоснабжение и
и канализация, отопление
канализация, отопление
канализация, отопление
канализация, отопление
Общая площадь
172,4
111,9
170,0
114,5
441,9
245,0
здания, квǤм
Цена предложения
аренды, рубǤ в год с
4 094
2 760
3 000
4 653
НДС
Цена предложения
аренды, рубǤ в год
3 412
2 300
2 500
3 878
без НДС
Фото
Источник
ommercheskaya_nedvizhimost/t
heskaya_nedvizhimost/pomeschenie_
mmercheskaya_nedvizhimost/
mercheskaya_nedvizhimost/po
информации
orgovoe_pomeschenie_170_m_14
svobodnogo_naznacheniya_65.6_m_9
torgovoe_pomeschenie_441.9_
meschenie_dlya_biznesa_245_m
94250449
27099469
m_1173693424
_995405391
ООО "Управляющая компания", 8-
Наталья Вячеславовна, +7-
АН "Гостиный Двор", +7964-
Елена, 8-921-296-02-11
81836 6-56-9
921-247-58-87
294-62-06
60
1-я группа корректировок
Тип передаваемых прав
аренда
аренда
аренда
аренда
аренда
аренда
Корректировка, %
0%
0%
0%
0%
Скорректированная цена, рубǤ/квǤмǤ
3 412
2 300
2 500
3 878
Условия рынка (торг)
цена предложения
цена предложения
цена предложения
цена предложения
Корректировка, %
-14,3%
-14,3%
-14,3%
-14,3%
Скорректированная цена, рубǤ
2 924
1 971
2 143
3 323
Условия финансирования
единовременная оплата
единовременная оплата
единовременная оплата
единовременная оплата
Расходы, сделанные сразу же после покупки
не выявлены
не выявлены
не выявлены
не выявлены
Рыночные условия
действуют на дату оценки
действуют на дату оценки
действуют на дату оценки
действуют на дату оценки
Базовая скорректированная цена продажи, рубǤ/квǤмǤ
2 924
1 971
2 143
3 323
2-я группа корректировок
РФ,
РФ,
Архангельская
Архангельская
область,
область,
Вельский
Вельский
мунǤрайон, МО
мунǤрайон, МО
"Усть-
"Усть-
Архангельская область,
Шоношское,
Шоношское,
Вельск,
Вельск, улǤ Пушкина дом
Местоположение
Каргополь, Центральная
Вельск, улǤ Чехова дǤ 3В
посǤ Усть-
посǤУсть-
улǤПривокзальная дǤ 47
29
улица
Шоноша, улǤ
Шоноша, улǤ
Станционная
Ломоносова, дǤ4
дǤ6 (около 60 км
(около 60 км от
от Вельска,
Вельска, около
около 1-1,2 тысǤ
1-1,2 тысǤ
жителей)
жителей)
Население, челǤ
1 309
1 309
10 055
22 776
22 776
22 776
Корректирующий коэффициент
0,50
0,50
0,63
0,69
0,69
0,69
Корректировка, %
-20%
-27%
-27%
-27%
Корректировка, рубǤ/квǤмǤ
-587
-531
-578
-896
Этажность
1
1
1
1
1
1
Состояние
удовл
удовл
хорошее
хорошее
хорошее
хорошее
Коэффициент
0,75
0,75
0,92
0,92
0,92
0,92
Корректировка, %
-18%
-18%
-18%
-18%
Корректировка, рубǤ/квǤмǤ
-540
-364
-396
-614
Площадь строений, квǤмǤ
172,4
112
170
115
442
245
Корректирующий коэффициент
1,00
1,00
1,00
1,00
1,07
1,00
Корректировка, %
0%
0%
7%
0%
Корректировка, рубǤ/квǤмǤ
0
0
150
0
электричество,
водоснабжение
электричество,
электричество,
электричество,
электричество,
Коммуникации
и канализация,
водоснабжение и
водоснабжение и
водоснабжение и
водоснабжение и
отопление - вся
канализация, отопление
канализация, отопление
канализация, отопление
канализация, отопление
площадь
электричество
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
водоснабжение и канализация
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
отопление
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Корректирующий коэффициент
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
Корректировка, %
0%
0%
0%
0%
Корректировка, рубǤ/квǤмǤ
0
0
0
0
61
Итого корректировка по второй группе элементов
х
-1 128
-896
-824
-1 510
сравнения, руб.
Скорректированная стоимость, рубǤ/квǤм
1 796
1 075
1 319
1 813
Абсолютная валовая коррекция
38,6%
45,4%
52,4%
45,4%
Относительная валовая коррекция
18,2%
29,2%
13,2%
19,3%
Весовой коэффициент
2,59
2,20
1,91
2,20
Вес объекта сравнения
0,29
0,25
0,21
0,25
Рыночная стоимость права аренды, рубǤ/квǤмǤ/год
1 520
электричество -
электричество,
электричество,
электричество,
электричество,
111,9 квǤмǤ,
Коммуникации
водоснабжение и
водоснабжение и
водоснабжение и
водоснабжение и
отопление - 58,9
канализация, отопление
канализация, отопление
канализация, отопление
канализация, отопление
квǤмǤ
электричество
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
водоснабжение и канализация
0,90
1,00
0,90
1,00
1,00
отопление
0,86
1,00
1,00
1,00
1,00
Корректирующий коэффициент
0,8
1,0
0,9
1,0
1,0
Корректировка, %
-23%
-14%
-23%
-23%
Корректировка, рубǤ/квǤмǤ
-666
-280
-488
-757
Итого корректировка по второй группе элементов
х
х
-1 794
-1 176
-1 312
-2 267
сравнения, руб.
Скорректированная стоимость, рубǤ/квǤм
1 130
795
831
1 056
Абсолютная валовая коррекция
61,4%
59,7%
75,2%
68,2%
Относительная валовая коррекция
18,3%
16,7%
13,0%
10,6%
Весовой коэффициент
1,63
1,68
1,33
1,47
Вес объекта сравнения
0,27
0,27
0,22
0,24
Рыночная стоимость права аренды, рубǤ/квǤмǤ/год
955
62
Действительный валовой доход (ДВД) - рассчитывается как потенциальный валовой
доход с учетом потерь арендной платыǤ Потери арендной платы имеют место за счет
неполной загруженности помещений
(уровень заполняемости) и неуплаты арендной
платыǤ
В связи с тем, что рынок достаточно неактивен недозагруз принят по нижней границеǤ
Уровень заполняемости объекта оценки в типичный год принят равным для
производственного назначенияǤ Источник: данные ассоциации
«СтатРиелтǽ(
nedvizhimosti/1809-effektivnost-arendoprigodnykh-ploshchadej-kommercheskikh-zdanij-i-
pomeshchenij-na-01-04-2019-goda).
Потери при сборе арендной платы в расчетах стоимости объекта оценки доходным
подходом не учитывались по следующим причинамǤ При заключении стандартных
договоров аренды, как правило, оговариваются штрафные санкции за задержку арендных
платежей в виде пенейǤ Также арендный договор, обычно, предусматривает авансовые
расчеты, что предотвращает задержку или неуплату арендной платыǤ Таким образом,
потери при сборе арендной платы равны нулюǤ
Операционные расходы
Под операционными расходами понимаются расходы, связанные с эксплуатацией объекта
недвижимости, такие как, управленческие расходы, платежи за землю, налог на имущество,
оплата коммунальных услуг, резерв на замещение, имущественное страхование и дрǤ К
операционным расходам не относится амортизация и расходы по обслуживанию долгаǤ
Текущие операционные расходы могут быть разделены на условно-постоянные и условно-
переменныеǤ
Условно-постоянные расходы
- это те, которые не изменяются с изменением
коэффициента загрузки объектаǤ К ним относятся платежи за землю, имущественный
налог, страхованиеǤ
Условно-переменные расходы напрямую зависят от загрузки объектаǤ Они включают в
себя оплату коммунальных услуг, затраты на управление, рекламу и маркетингǤ
Управлением объектом оценки может заниматься специальная управляющая
компания, либо непосредственно сам собственникǤ Величина вознаграждения по данной
статье затрат включает оплату труда управляющего (физического лица), ведение учета,
прочие неучтенные расходы, что обеспечит нормальное функционирование объекта,
контроль полноты и регулярности поступления арендных платежей, привлечение
консультантов в случае необходимости, тǤ дǤ
Условно-постоянные расходы
К условно-постоянным расходам относятся:
o Налог на землюǤ
o Налог на имуществоǤ
o Расходы на страхованиеǤ
63
Условно-переменные расходы
К условно-переменным расходам относятся:
o Коммунальные расходы;
o Расходы на охрану;
o Расходы на управление, бухгалтерские, юридические, консалтинговые услуги;
o Прочие расходыǤ
Расчет операционных расходов для объекта недвижимости
Для оцениваемого объекта операционные расходы составляют 28% от действительного
rynka/statistika-na-01-04-2019g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/1809-effektivnost-
arendoprigodnykh-ploshchadej-kommercheskikh-zdanij-i-pomeshchenij-na-01-04-2019-goda):
Коэффициент капитализации для объекта
Ставка капитализации позволяет привести годовой чистый операционный доход,
приносимый объектом недвижимости, к его стоимости, и является показателем текущей
доходности недвижимости за определенный, отдельно взятый периодǤ
Данные о коэффициентах капитализации взяты на основании данных ассоциации
kommercheskoj-nedvizhimosti/1809-effektivnost-arendoprigodnykh-ploshchadej-
kommercheskikh-zdanij-i-pomeshchenij-na-01-04-2019-goda):
Определение рыночной стоимости объекта доходным подходом
Ниже представлены расчеты стоимости объекта оценки доходным подходомǤ
64
Таблица 17Ǥ Определение стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода
Здание
Здание
Показатели
магазин-
магазина
кафе
Операционные доходы
Общая площадь объектов, квǤм
172,4
111,9
Арендопригодная площадь, квǤмǤ
172,4
111,9
Актуальная на дату оценки арендная ставка, рубǤ/квǤм в год
1 520
955
Итого, потенциальный валовый доход, рубǤ
262 029
106 859
Коэффициент недозагрузки
0,75
0,75
Коэффициент неплатежей
1
1
Итого, действительный валовый доход, руб.
196 522
80 145
Операционные расходы
Операционные расходы, %
28%
28%
Операционные расходы, руб.
55 026
22 440
Итого чистый операционный доход (ЧОД), руб.
141 496
57 704
Коэффициент капитализации
0,12
0,12
Рыночная стоимость объекта (здание с земельным участком), рубǤ без НДС
1 179 131
480 867
Рыночная стоимость земельного участка, рубǤ без НДС
188 238
145 585
Рыночная стоимость здания, рубǤ без НДС
990 893
335 282
Рыночная стоимость здания, рубǤ с НДС
1 189 072
402 339
Рыночная стоимость объекта (здание с земельным участком), рубǤ с НДС
1 377 310
547 924
65
12. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемых
объектов является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных
классических подходов оценкиǤ Целью согласования результатов является определение наиболее
вероятной стоимости прав на оцениваемый объект на дату оценки через взвешивание преимуществ
и недостатков проведенных расчетовǤ Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим
критериям:
o достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится
анализ;
o способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или
продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения;
o действительность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и
инвестиций (включая риски);
o способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов,
специфичных для объекта, таких как местоположение, размер, качество строительства и
отделки, накопленный износ, потенциальная доходность и тǤ дǤ
В настоящем разделе сводятся воедино все результаты, полученные в ходе оценки, и делается
окончательный вывод относительно наиболее вероятной рыночной стоимости объекта оценкиǤ
Стоимость объектов недвижимости была определена в рамках сравнительного и доходного
подходов, разница стоимостей, полученных данными подходами составляет не более 5%Ǥ Учитывая
указанную разницу, оценщик принимает решение присвоить равные веса данным подходам (50%)Ǥ
Результаты согласования подходов представлены ниже:
Таблица 18Ǥ Рыночная стоимость объектов оценки
Рыночная
Рыночная
Рыночная
стоимость
стоимость
стоимость
Рыночная
Наименование
Кадастровый
Площадь,
№п/п
Адрес
сравнительным
сравнительным
доходным
стоимость,
объекта
номер
квǤмǤ
подходом, рубǤ с
подходом, рубǤ с
подходом,
рубǤ с НДС*
НДС*
НДС*
рубǤ с НДС*
РФ, Архангельская
область, Вельский
Земельный
район, посǤ Усть-
1
29:01:110104:35
436
участок
Шоноша, посǤУсть-
Шоноша, улǤ
Станционная
не применялся
1 319 916
1 377 310
1 348 613
РФ, Архангельская
область, Вельский
Здание магазин-
мунǤрайон, МО
2
29:01:100311:578
172,4
кафе
"Усть-Шоношское,
посǤУсть-Шоноша,
улǤ Станционная дǤ6
РФ, Архангельская
область, Вельский
Земельный
3
29:01:110109:3
район, посǤУсть-
300
участок
Шоноша, улǤ
Ломоносова
не применялся
565 919
547 924
556 921
РФ, Архангельская
область, Вельский
мунǤрайон, МО
4
Здание магазина
29:01:110109:302
111,9
"Усть-Шоношское,
посǤУсть-Шоноша,
улǤ Ломоносова, дǤ4
Итого
1 885 835
1 925 233
1 905 534
*Согласно стǤ 146 пǤ2 ппǤ6 Налогового кодекса РФ операции по реализации земельных участков и долей в них НДС не
облагаютсяǤ
66
13. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЕ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Я, нижеподписавшаяся, настоящим подтверждаю:
o содержащиеся в Отчете мнения Оценщика и полученные результаты
представляют собой основанные на собранной информации и проведенных
расчетах непредвзятые профессиональные суждения, ограниченные только
пределами оговоренных в настоящем Отчете допущений;
o вознаграждение Исполнителя и Оценщика ни в коей степени
не зависит от итоговой величины стоимости Объекта оценки;
o оценка проведена и Отчет составлен в полном соответствии
с действующим на дату оценки законодательством Российской Федерации,
Федеральными
стандартами
оценки,
а
также
стандартами
и правилами оценочной деятельности саморегулируемой
организации
оценщиков;
o в результате проведенного анализа и расчетов Оценщик установил, что
рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на дату оценки
составляет:
Рыночная
Рыночная
Рыночная
Рыночная
стоимость,
стоимость,
Наименован
Кадастровый
Площадь,
стоимость,
стоимость,
рубǤ без
№п/п
Адрес
рубǤ с НДС,
ие объекта
номер
квǤмǤ
рубǤ с
рубǤ без
НДС,
округленно
НДС*
НДС*
округленно
*
*
РФ,
Архангельская
область,
Вельский
Земельный
1
29:01:110104:35
район, посǤ
436
188 238
190 000
188 238
190 000
участок
Усть-Шоноша,
посǤУсть-
Шоноша, улǤ
Станционная
РФ,
Архангельская
область,
Вельский
мунǤрайон,
Здание
2
29:01:100311:578
МО "Усть-
172,4
1 160 375
1 160 000
966 979
970 000
магазин-кафе
Шоношское,
посǤУсть-
Шоноша, улǤ
Станционная
дǤ6
РФ,
Архангельская
область,
Земельный
Вельский
3
29:01:110109:3
300
145 585
150 000
145 585
150 000
участок
район,
посǤУсть-
Шоноша, улǤ
Ломоносова
РФ,
Архангельская
область,
Вельский
мунǤрайон,
Здание
4
29:01:110109:302
МО "Усть-
111,9
411 336
410 000
342 780
340 000
магазина
Шоношское,
посǤУсть-
Шоноша, улǤ
Ломоносова,
дǤ4
Итого
1 905 534
*Согласно стǤ 146 пǤ2 ппǤ6 Налогового кодекса РФ операции по реализа
НДС не облагаютсяǤ
Оценщик:
Алифанова Ксения Николаевна
67
14. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ДАННЫХ С
УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ
НОРМАТИВНЫЕ МАТЕРИАЛЫ
7.
Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30Ǥ11Ǥ1994 № 51-ФЗǤ
8. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26Ǥ01Ǥ1996 № 14-ФЗǤ
9. Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05Ǥ08Ǥ2000 № 117-ФЗǤ
10. Федеральный закон от 29Ǥ07Ǥ1998 гǤ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской ФедерацииǽǤ
11.
Федеральные стандарты оценки (в тǤчǤ «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению
оценки (ФСО №1)ǽ; «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)ǽ; «Требования к отчету об оценке (ФСО
№3)ǽ; «Оценка недвижимости (ФСО №7).
12. Стандарты и правила СРОǤ
МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ
1.
ЕǤ ИǤ ТарасевичǤ Методы оценки недвижимостиǤ- С-Пб, 1998Ǥ
2.
МǤ АǤ Федотова, ЭǤАǤ УткинǤ Оценка недвижимости и бизнесаǤ - МǤ, 2000Ǥ
3.
Грибовский СǤ ВǤ Оценка стоимости недвижимостиǤ - МǤ: Маросейка, 2009Ǥ - 432 сǤ
4. Тарасевич ЕǤ ИǤ Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб, 2006 гǤ
5.
Озеров ЕǤ СǤ Экономика и менеджмент недвижимостиǤ - СПбǤ: Издательство «МКСǽ, 2003, 2007 ггǤ
6. Грибовский СǤ ВǤ, Иванова ЕǤ Н, Львов ДǤ СǤ, Медведева ОǤ ЕǤ Оценка стоимости недвижимостиǤ - МǤ:
«Интеррекламаǽ, 2003 гǤ
ИСТОЧНИКИ РЫНОЧНОЙ И ОБЩЕЙ ИНФОРМАЦИИ
7.
Данные информационно-телекоммуникационной сети
«Интернетǽ
(точные ссылки на сайты
представлены по тексту Отчета)Ǥ
68