| Федеральное агентство по образованию
Российский государственный
торгово-экономический университет
факультет ресторанно-гостиничного бизнеса и услуг
Кафедра экономики недвижимости
Дисциплина
«Экономика недвижимости»
контрольная работа по теме:
«Характеристика субъектов рыночных отношений с недвижимостью»
Работу выполнила
: студентка 4 курса заочного отделения 42гр.
Факультета РГБ и У
Равина Мария Юрьевна
Проверил:
проф. Панкратов Евгений Павлович
Москва 2011
Характеристика субъектов рыночных отношений с недвижимостью.
Содержание:
1. Введение…………………………………………………………………………с 3
2.
Субъекты рыночных операций с недвижимостью (продавцы, покупатели, профессиональные участники и государственные органы), их функции и характеристика. Экономико – правовые условия выступления на рынке недвижимости юридических лиц как покупателя или продавца недвижимости……………………………………………………………………с 4
3.
Роль и задачи государственных органов и организаций на рынке недвижимости, а также профессиональных его участников: риэлтеров, оценщиков, дилеров, брокеров и др. Виды деятельности профессиональных участников, их функционально – правовые обязанности и место в сделках с недвижимостью……………………………………………………………………с 7
4.
Управляющие компании, их характеристика и формы взаимодействия с субъектами рынка недвижимости……………………………………………с 12
5.
Практическое задание №7………………………………………………………с 16
6.
Список литературы……………………………………………………………с 17
Введение
Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» сегодня прочно вошли в нашу повседневную жизнь, хотя еще пятнадцать лет назад в Советском Союзе их практически не использовали. Годы реформ вызвали существенные изменения в окружающем нас обществе и его устройстве. Становление и развитие рыночных отношений внесло в наш обиход такие слова, как «недвижимость», «недвижимое имущество» и «рынок недвижимости».
Согласно историческим сведениям, понятие «недвижимое имущество», или «недвижимость», впервые было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов.
В дореволюционной России это понятие было впервые применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования.
Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость
— это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения (ст. 130). В ст. 131 Гражданского кодекса РФ указано, что «право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации…». Следует отметить, что помимо регистрации прав на недвижимое имущество с развитием рыночных отношений продолжала развиваться и система регистрации и учета самих объектов недвижимости. К недвижимым объектам относят также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Поэтому НЕДВИЖИМОСТЬ можно определить как «недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы».
В связи с развитием рыночных отношений в нашей стране все большее значение приобретают сделки с недвижимостью, которые осуществляются на рынке недвижимости. Термин «рынок недвижимости» не является юридически закрепленным, однако это не снижает его важности для экономики страны.
Недвижимость создается трудом человека и вложением капитала, поэтому в рыночной экономике она является активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости. В настоящее время благодаря развитию законодательной базы РФ созданы объекты и субъекты РН, обеспечено включение рыночных механизмов в сферу недвижимости.
Субъекты рыночных операций с недвижимостью (продавцы, покупатели, профессиональные участники и государственные органы), их функции и характеристика. Экономико – правовые условия выступления на рынке недвижимости юридических лиц как покупателя или продавца недвижимости
Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
Субъекты рыночных операций с недвижимостью делятся на:
1) продавцы (или арендодатели) - собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие.
2) покупатели или арендаторы (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица)
3) профессиональные участники рынка недвижимости;
4) Государственные органы.
В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.
В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.
К институциональным участникам
, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:
а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование:
o федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,
o федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство
o органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов
o органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений
o органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений
o проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета
o органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними
o государственные нотариусы.
К неинституциональным участникам
, работающим на коммерческой основе, относятся
o предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности):
o брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью
o оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов
o финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием
o девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов)
o редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий
o управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта
o проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе
o юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на РН
o страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности
o участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании)
o аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию
o финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов
o маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке
o информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике РН
o специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН
o специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала
o любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.
Роль и задачи государственных органов и организаций на рынке недвижимости, а также профессиональных его участников: риэлтеров, оценщиков, дилеров, брокеров и др. Виды деятельности профессиональных участников, их функционально – правовые обязанности и место в сделках с недвижимостью.
Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции. Функционирование рынка недвижимости обеспечивают также профессиональные его участники: риэлторы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники.
Риэлтор
- это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.
Риэлторской, считается деятельность
, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
В перечень видов риэлторской деятельности, например, в Москве были включены следующие операции:
• продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе;
• деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежи-лых помещений (в том числе и посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей домов, подлежащих реконструкции;
• деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц;
• заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием;
• деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находя-щихся в собственности юридических и физических лиц.
Риэлторами
могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных кооперативов и государственных предприятий.
Гражданин имеет право заниматься риэлторской деятельностью в случае, если он:
• дееспособен, т.е. достиг 18-летнего возраста или признан органом опеки и попечительства полностью дееспособным в 16 лет;
• зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.
Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законодательством РФ, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Для совершения сделок на рынке недвижимости теперь они не должны получать лицензию
. Это требование распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц, организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. До 2002 г. для получения лицензии юридическое лицо должно было представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность, знаний и опыта работы в этой области в соответствии с методическими рекомендациями Министерства государственного имущества РФ. Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима была еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного фирмой клиенту на рынке жилых помещений.
Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.
В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения
- Российская гильдия риэлторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.
Российская и региональные гильдии риэлторов созданы с целью формирования профессионального рынка недвижимости и самокоординации деятельности его участников на современной правовой основе и деловой этике. Они выполняют следующие основные функции:
• организуют обучение и сертификацию специалистов-риэлторов фирм;
• гарантируют профессионализм своих членов и правовую защиту сторон в сделках;
• дают рекомендации фирмам членам гильдии по организации сделок и гарантии за счет создаваемого страхового фонда;
• разрабатывают аналитические обзоры различных секторов рынка недвижимости и прогнозы тенденции его развития;
• формируют банки данных и организуют информационное обеспечение риэлторов - членов ассоциации;
• участвуют в экспертизе проектов нормативных актов, регулирующих отношения участников рынка недвижимости;
• взаимодействуют с государственными и муниципальными органами, которые функционально участвуют в оформлении сделок с недвижимыми объектами;
• оказывают консультационные услуги клиентам рынка и осуществляют иные виды деятельности.
В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы:
а) продавцы - собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);
6) покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;
в) обслуживающие структуры - инфраструктурные организации, обеспечивающие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.
Активные участники рынка недвижимости - инвесторы
, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции.
Субъектами инвестиционной деятельности
на рынке недвижимости являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства России, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества.
По статусу всех инвесторов можно подразделить па три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные.
Уполномоченные государством органы инвестируют в основном в объекты отраслей материального производства, социально-бытовой, культурной и других сфер. Правительство РФ распоряжается государственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитие народного хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование, науку и экологию.
В последние годы органы власти РФ выступают на рынке недвижимости не столько инвесторами, сколько продавцами государственных и муниципальных заводов, фабрик, зданий и сооружений.
Любой инвестор имеет право:
• самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;
• привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;
• передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;
• контролировать целевое назначение инвестиций;
• владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. Государство гарантирует стабильность прав инвесторов: положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем через год с момента опубликования;
• не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных законом;
• безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого недвижимого имущества не допускаются.
Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:
• признания инвестора банкротом;
• стихийных бедствий, катастроф;
• введения чрезвычайного положения;
• если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.
Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:
• долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства РФ;
• приобретения предприятий;
• создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;
• приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;
• приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;
• приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;
• предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав.
Управляющие компании, их характеристика и формы взаимодействия с субъектами рынка недвижимости.
Управление объектами недвижимости - принятие решений, направленное на более полное и эффективное использование объектов недвижимости и оформление документов в отношении имущественных прав на эти объекты.
Принципы управления объектами недвижимости:
Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.
Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлторские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.
Управление недвижимостью
- осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью включает:
- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
- управление объектами недвижимости в интересах собственника.
Объектами управления
выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы - муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.
Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:
- правовом
- распределение и комбинирование прав на недвижимость;
- экономическом
- управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
- техническом
- содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.
Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью --
это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.
Управление недвижимостью может быть внутренним
и внешним.
Внутреннее управление недвижимостью
-
это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).
Внешнее управление недвижимостью
-
это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:
1. Государственное регулирование рынка недвижимости.
а) путем прямого вмешательства,
т.е. прямое административное управление, включающее в себя:
- создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;
- введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;
- контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;
- регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;
- лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.
б) путем косвенного воздействия,
т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:
- налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;
- реализация государственных целевых программ;
- установление амортизационных норм;
- реформирование жилищно-коммунального хозяйства;
- комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.
2. Общественное воздействие.
Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.
3. Управление определенными объектами недвижимости:
-
операционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;
- инвестиционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.
4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
- управление системами жилой недвижимости;
- управление системами нежилой недвижимости.
Управляющий недвижимостью
-
это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.
Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.
Практическое задание №7
Совет директоров АО рассматривает вопрос о реконструкции офисного здания и решает, стоит ли платить за реконструкцию 7,2 млн. руб., если это позволит обеспечить дополнительный чистый годовой доход в размере 8,2 млн. руб., а рыночная ставка дохода по аналогичным инвестициям составляет 12 % годовых. Каково Ваше решение?
Решение:
Исходя из того, что рыночная ставка дохода по аналогичным инвестициям составляет 12 %, мы можем рассчитать ее в денежном эквиваленте, т.е.
12%=864 тыс. руб
. – это будет годовой чистый доход АО, при инвестировании 7,2 млн.руб.,
а при реконструкции здания годовой чистый доход составит 8,2 млн.руб
.
Рассматривая вопрос о реконструкции офисного здания или инвестирования денежных средств по данной ставке, можно сделать вывод, что более прибыльным для АО будет реконструкция офисного здания.
Список литературы
.
1. Горемыкин В. А., . Экономика недвижимости. Учебник Москва, 2008.
2. Асаул А. Н. Карасев А.В , Экономика недвижимости. Учебное пособие Москва, 2001
3. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: Уч. пособие.- М.: Эксмо, 2007 г.
|