РАЗДЕЛ I . ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

Глава 1. Основы оценки предприятия

1.1. Цели оценки и виды стоимости

Цели оценки

Цель оценки - расчет и обоснование рыночной стоимости предприятия.

Оценка предприятия не является самоцелью, она подчинена решению определенной, конкретной задачи. Оценщику необходимо знать задачу, ради которой производится оценка, только тогда он может правильно выбрать нужный методический инструментарий.

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости предприятия:

1) продажа предприятия;

2) продажа части. имущества предприятия (земельных участков, зданий, сооружений);

3) реорганизация (слияние, разделение, и т. п.) и ликвидация предприятия (проводимые как по решению его собственников, так и по решению арбитражного суда при банкротстве предприятия);

4) купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг (покупка предприятия или его части, находящихся в акционерной собственности);

5) купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью (доля оценивается в денежных единицах);

6) передача предприятия в аренду: оценка стоимости важна для назна­чения арендной платы и осуществления последующего выкупа арендатором (если это предусмотрено договором аренды);

7) осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, ко­гда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия;

8) получение кредита под залог имущества предприятия (ипотеки);

9) страхование имущества предприятия;

10) определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;

11) переоценка основных фондов.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависит от того, насколько правиль­но определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т.д.

Виды стоимости

Стоимость любого имущества можно определить двумя тесно связанными между собой способами: во-первых, как некоторое количество какого либо другого имущества (имеется в виду денежный эквивалент), на которое это имущество можно обменять, и, во-вторых, на текущую стоимость до­ходов, которые ожидает получить в будущем владелец имущества.

Важно проводить различия между понятиями стоимость, затраты и цена.

Стоимость - мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Затраты - мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на определенную дату оценки.

Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка. Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену, которая должна быть результатом конкретных условий. Цена совершившийся факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Только сделав анализ, оценщик может утверждать, является ли текущая выплаченная или полученная цена отражением стоимости имущества.

Существуют четыре основных условия, при которых возникает стоимость: спрос, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности.

1. Спрос - количество товара (услуг) или объектов собственности, которое может быть куплено на рынке за определенный период време­ни. Увеличение спроса влечет за собой рост цен.

2. Полезность. Полезностью называется способность товаров (услуг) или объектов собственности удовлетворять определенные человеческие потребности. Чем больше потребностей способна удовлетворить данная вещь, тем больше будет спрос на нее. Рост полезности обычно сопровожда­ется :увеличением цены.

3. Дефицитность. Несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока не будет дефицитным.

4. ­Возможность передачи прав собственности . Любая вещь только становится товаром (и, соответственно, приобретает стоимость), когда существует возможность передачи прав собственности на нее.

В силу различных потребностей и выполняемых функций на практике, оценщиком используются следующие основные виды стоимости.

Обоснованная рыночная стоимость - цена, характерная для данного вида имущества на конкурентном и открытом рынке. Предполагает свобод­ную конкуренцию, когда и покупатель, и продавец действуют экономически рационально и сознательно, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-либо внешних принуждений в сделке. Эта стоимость используется в случаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности.

Нормативно рассчитываемая стоимость - стоимость имущественного комплекса, рассчитываемая на основе утвержденных соответствующими органами управления методик и нормативов. При этом применяются единенные шкалы нормативов (ставок, коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых типов имущественных комплексов. Примером нормативно рассчитываемой стоимости является налогооблагаемая стоимость имущест­ва предприятия. Налоговой базой для - исчисления налога на имущество предприятия служит среднегодовая остаточная- стоимость основных средств, нематериальных активов, запасов и затрат. Для расчета налогооб­лагаемой стоимости берутся отражаемые в активе баланса остатки по соот­ветствующим счетам ,имущества предприятия бухгалтерского учета. Другой пример нормативно рассчитываемой стоимости _ определение стоимости земельного участка для исчисления земельного налога. Существуют утвер­жденные ставки налога в тенге с одного квадратного метра и корректи­рующие, коэффициенты, учитывающие различные характеристики земель или участков.

С точки зрения системы бухгалтерского учета различают стоимость балансовую, подразделяемую на первоначальную, восстановительную и остаточную.

Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение элемента собственных основных средств предприятия, числящегося на его балансе.

Первоначальная стоимость отражается в учетных документах на момент ввода объекта в эксплуатацию на данном предприятии. Находящийся в эксплуатации объект имущества учитывается по первоначальной стоимости либо до момента, когда он подвергается реконструкции или модернизации, либо до момента официально назначенной переоценки фондов.

Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях. Оценщиком рассчитывается полная восстановительная стоимость элементов основных фондов методом замещения, то есть по современной рыночной стоимости аналогичных объектов.

Остаточная стоимость . Если из балансовой стоимости вычесть накоп­ленную за период эксплуатации сумму износа, то получим остаточную стоимость. Остаточная. стоимость может иметь рыночный характер, если ее оценку ведут по ценам вторичного рынка.

В зависимости от порядка оценки различают стоимость воспроизвод­ства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - стоимость точной копии оцениваемого объекта имущества, приобретаемого или воспроизводимого в настоящее время по действующим ценам и из тех же или очень похожих материалов.

Стоимость замещения - текущая стоимость производства аналогично­го объекта собственности, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту.

Различают.. стоимость имущественного комплекса продолжающего функционировать, и ликвидационную стоимость.

Стоимость имущественного комплекса , продолжающего функциони­ровать – стоимость такого объекта купли-продажи, который после совер­шения сделки будет по-прежнему функционировать и приносить доход.

Ликвидационная стоимость представляет собой цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок меньше разумно приемлемого для рынка.

В зависимости. от ситуации оценки различают также несколько видов стоимости: инвестиционную, потребительную, страховую, утилизационную.

Инвестиционная стоимость - стоимость имущественного комплекса, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта.

Потребительная стоимость . Она отражает стоимость, или важность объекта собственности для конкретного владельца, который может и не иметь намерений выставлять его открытом рынке. Стоимость в использовании определяется как стоимость экономического товара для его владельца-потребителя и основана на эффективности его использования {в форме дохода, полезности, удобств).

Страховая стоимость - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования и отражаемая в страховом договоре.

Утилизационная стоимость -стоимость утилизируемых материаль­ных активов, достигших. Предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события потерявших свою первоначальную полезность.

2.2 Принципы оценки стоимости

Можно выделить три группы принципов оценки:

1. основанные на представлениях собственника;

2. связанные с эксплуатацией собственности;

3. обусловленные действием рыночной среды.

Большое количество принципов не означает, что можно применить их все сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомогательные принципы.

Когда речь идет о принципах, то появляются лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может искажать их действие. К примеру, государственное вмешательство иногда искажает реализацию тех или иных принципов оценки.

Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки отражают лишь тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют такого поведения.

Вместе с тем, по мере развития в нашей стране рыночных отношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться.

Рассмотрим первую группу принципов.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью только в том случае, когда может быть полезен реальному потенциальному собственнику.

Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени, в пространстве и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход.

Полезность бизнеса — это его способность приносить доход в данном месте и в течение данного периода времени. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью.

Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки. И еще один аспект применения принципа полезности: если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена будет определяться посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества.

При этом замещающий объект не обязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель.

Границы «пространства одинаково желаемых заменителей» определяются потребностями и желанием пользователя. Предположим, что некоторый субъект хочет приобрести в свою собственность кондитерское предприятие, производящее конфеты.

При этом он сравнивает цены на аналогичные предприятия с ценами на фабрики, производящие печенье, пряники, пастилу и хлеб. Кроме того, покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Таким образом, можно выделить еще один методологический принцип оценки стоимости предприятия — это принцип замещения. Он определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — принцип ожидания или предвидения.

Конечно, прошлое и настоящее бизнеса являются важным, однако его экономическую оценку определяет будущее. Прошлое и настоящее состояние бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего поведения.

Полезность любого бизнеса, предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия непосредственно сказывается представление о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от перепродажи.

При этом очень важна величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода. Однако ожидания относительно этого потока могут меняться. Принцип ожидания можно определить следующим образом. Ожидание — это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей.

Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Доходность бизнеса — это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость предприятия как системы определяется на основе оценки дохода.

Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует еще один принцип оценки — принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, и остаточная сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.

Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок будет обеспечивать более высокий доход, или если его положение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип остаточной продуктивности.

Факторы производства оцениваются не сами по себе, а с учетом периода их воспроизводства, места в обороте капитала. С этой точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимости предприятия.

И, наоборот, высококвалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с точки зрения изменения или неизменности вида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее переучить. Все эти факторы должны быть учтены покупателем.

Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого важного положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки бизнеса, содержание которого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами.

Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принципом предельной производительности.

Предприятие является системой, одной из закономерностей развития и существования которой является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованны между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия.

Итак, при оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

Третья группа принципов напрямую обусловлена действием рыночной среды.

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях совершенного рынка.

Если рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, т. е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной рыночной стоимости.

В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными силами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени силы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке имущества предприятий. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные механизмы контроля. Например, органы власти могут установить контроль над продажей предприятий.

Как уже отмечалось, полезность определена во времени и пространстве. Рынок учитывает эту определенность, прежде всего, через цену. Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в данное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данное предприятие.

С действием такой закономерности связан другой принцип — принцип соответствия, согласно которому предприятия, которые не соответствуют требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего, будут оценены ниже среднего.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия вероятно не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия, скорее всего, окажется выше его стоимости.

На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли.

В настоящее время многие наши предприятия получают сверхприбыли только в результате своего монополистического положения и по мере обострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться. Отсюда вытекает, что при оценке стоимости предприятий следует учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем.

Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факторами, но, во многом, — внешними. Стоимость предприятия, стоимость его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Отсюда следует, что при оценке предприятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды.

Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Вследствие этого стоимость предприятия изменяется.

Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стоимости. Из этого принципа следует, что для того, чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного предприятия.

При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Результатом такого анализа является определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе говоря, определение направления использования собственности предприятия, которое юридически, технически осуществимо и которое обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества.

В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если же целью оценки является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.

Обобщим выше изложенное:

Основные общеэкономические принципы связанные с:

1. представлением владельца об имуществе;

2. рыночной средой;

3. эксплуатацией имущества.

Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе

Данная группа включает принцип полезности, замещения, ожидания.

Принцип полезности . Объект собственности не может иметь стоимости, если он не вызывает желания владеть им, поэтому имущественный комплекс обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциаль­ному собственнику, то есть способен удовлетворить его потребности в те­чение определенного времени.

Принцип замещения . Все объекты собственности; несмотря на их раз­нообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход. Никто не заплатит за объект собственности больше суммы затрат на его восстановление.

Принцип ожидания . Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидают от объекта собственности получения потока доходов в будущем.

Принципы, связанные с рыночной средой

Принцип соответствия между, спросом и предложением . Изменение цен на имущество зависит от изменения величины спроса и величины пред­ложения.

Основные закономерности:

если спрос постоянен, а предложение увеличивается, то цены умень­шаются;

если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены увеличиваются;

если предложение. постоянно, а спрос растет, то цены растут

если предложение постоянно, а спрос уменьшается, то цены уменьшаются

Цена стабильна тогда, когда между спpосом. И предложением на рынке устанавливается соответствие.

Принцип конкуренции . .Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, которые заключают сделки о купле-продаже имущества или арендный договор. Каждый объект собственности конкурирует с другими объектами имеющими аналогичное функциональное назначение. Прибыль порождает конкурен­цию, а избыточная прибыль имеет тенденцию стимулировать разрушитель­ную конкуренцию. Прибыль определяется как часть чистого дохода, произ­веденного объектом собственности сверх издержек на рабочую силу, капи­тал, управление и землю (то есть факторы производства). Отсутствие кон­куренции создает монополистическую ситуацию.

Принцип изменения стоимости . Объекты собственности постоянно претерпевают изменения. Они изнашиваются, изменяется техника, техноло­гия, сырьевая база. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Экономические условия открывают новые возможности, колеблются объем денежной массы и процентные ставки.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества

Принцип факторов производства , Имущественный комплекс является производственной системой, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей.

Принцип остаточной продуктивности . В основе стоимости земли лежит его остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности требует наличия следующих факторов: менеджмента, труда, капитала и земли. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов.

Принцип вклада . Вклад - сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате внесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор.

Принцип сбалансированности . Максимальная стоимость объекта собственности достигается или сохраняется тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы. Стоимость объекта собственности зависит от сбалансированности четырех элементов: ренты, труда (заработной платы), капитала (инвестиций, вклада), координации управления (менеджмента).

Определение принципа: любому объекту собственности соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства при сочетании которых достигается максимальная стоимость имущества.

Принцип наиболее эффективного использования - синтез всех трех групп принципов, которые были рассмотрены. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса, который физически возможен, достаточно обоснован и финансово осуществим, при котором наиболее полно реализу­ются функциональные возможности имущественного комплекса, который приводит к наивысшей стоимости объекта. Именно этот вариант использу­ется для оценки стоимости.

2. 3 Факторы, влияющие на стоимость имущества предприятия

Контрольные тесты:

1. Что может быть объектом оценки?

1)все перечисленное

2)природные ресурсы;

3)инвестиционные проекты;

4)бизнес;

5) недвижимость;

2. Чем обусловлена потребность в оценке стоимости объектов и прав собственности?

1) всем перечисленным

2) возникновением и развитием фондового рынка;

3) развитием системы страхования;

4) переходом коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества;

5) процессами приватизации;

3. Максимальная стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью – это…..

1) принцип замещения;

2) принцип полезности;

3) принцип остаточной стоимости;

4) принцип ожидания;

5) принцип изменения стоимости.

4. Что из ниже перечисленного не соответствует определению ликвидационной стоимости:

1) стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора;

2) стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия;

3) разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности;

4) стоимость, рассчитанная по конкретному факту;

5) стоимость, рассчитанная для предприятия, которое находится в состоянии банкротства.

5.Стоимость имуществом за вычетом суммы накопленного износа на определенную дату называется?

1)остаточной

2)рыночной

3)ликвидационной

4)балансовой

5)среди предъявленных ответов нет правильного

Глава 2. Временная оценка денежных потоков

Стоимость собственности, приносящей доход, определяется текущей стоимостью денежных потоков, которые ожидается получать в различные периоды времени в будущем.

Временная теория стоимости денег исходит из предположения, что деньги, являясь товаром, со временем меняют свою стоимость и, как правило, обесцениваются. Изменения со временем стоимости денег происходят под влиянием целого ряда факторов. Важнейшими факторами можно назвать инфляцию и способность денег приносить доход при условии их разумного инвестирования в альтернативные проекты. Следует особо подчеркнуть, что денежные суммы имеют неодинаковую стоимость во времени даже в отсутствие инфляции. Например, сегодняшняя ценность 10 тысячи тенге которая лежит у вас в бумажнике, и 10 тысячи тенге, которая будет вам выплачена в виде заработной платы через 1 месяц, неодинакова, хотя номинально суммы равны. Имеющуюся тысячу вы можете сегодня поместить на срочный депозит в банк (или инвестировать в любой приносящий доход актив) и спустя месяц получить доход от процентов, скажем, 500 тенге. Отсюда важное правило: чем дальше в будущем отстоят от нас предполагаемые денежные суммы, тем меньше их сегодняшняя ценность. Для правильного и точного определения стоимости денег во времени необходимо учитывать ряд факторов: (1) номинальные денежные суммы; (2) сроки инвестирования (накопления дохода); (3) периодичность начисления процентов (дохода); (4) ставку дохода (ее могут называть ставкой или нормой процента, а также ставкой или нормой дисконтирования – это все синонимы).

2.1.Будущая стоимость единицы (накопленная сумма единицы)

Данная функция позволяет определить будущую стоимость суммы, которой располагает инвестор в настоящий момент, исходя из предполагаемой ставки дохода, срока накопления и периодичности начисления процентов. Различают технику простого и сложного процента.

Простой процент начисляется только один раз в конце срока депозитного договора.

Пример:

Вклад в 10.000 долл. внесен на счет под 12% годовых. Какая сумма будет на счете к концу второго года?

10.000*(1+0,12*2)=12,400

Сложный процент предполагает начисление процентов не только на сумму первоначального взноса, но и на сумму процентов, накопленных к концу каждого периода.

Рассмотрим процесс накопления в динамике.

Базовая формула для расчета будущей стоимости:

где

FV - будущая стоимость (стоимость в какой-то определенный момент времени в будущем);

PV - текущая стоимость (стоимость на сегодняшний день; в практическом смысле – на дату оценки)

i - ставка процента

n - число периодов начисления процентов

При PV=1, формула имеет вид:

На данном рисунке показана известная нам величина текущей стоимости PV=1, горизонтальная ось изображает срок накопления денежных сумм, а на момент времени n показана неизвестная нам будущая стоимость FV, которую можно определить по указанной формуле.

Поскольку сложный процент применяется очень часто и широко, были разработаны стандартные таблицы, содержащие предварительно рассчитанные факторы сложного процента. Фактором называется число, которое, будучи перемноженным на заданное число, дает искомый результат. В таблице факторы будущей стоимости показаны в колонке 1.

Более частое начисление процента.

Нередко период накопления короче года. Начисление процентов может происходить раз в полгода, в квартал, раз в месяц и т. д. В данном случае необходима корректировка базовой формулы будущей стоимости. При корректировке число лет, на протяжении которых происходит накопление, умножается на частоту начисления процентов в течение одного года, а номинальная ставка процента делится на частоту начисления.

FV=PV*(1+i/m)^n*m , где

m - частота начисления процента

Пример:

На вклад в 10.000 долл. процент начисляется раз в квартал. Годовая ставка процента равна 12. Какая сумма будет на счете в конце второго года?

10.000*(1+0,12/4)^2*4 =10.000*1,2668=12.668

Вопросы для контроля

1. Стоимость земельного участка, купленного за 20.000 долл., повышается на 15% в год (по сложному проценту). Сколько он будет стоить через пять лет?

Ответ:

20.000*2,011357=40.227,14

2.2. Текущая стоимость единицы

Текущая стоимость единицы – это величина, обратная накопленной сумме единицы. Это сегодняшняя стоимость единицы, которая должна быть получена в будущем.

Процесс определения текущей стоимости единицы (его также называют дисконтированием; не путать с дисконтом – скидкой!) аналогичен процессу накопления дохода от процентов, но имеет обратную направленность во времени: от будущего к настоящему. То есть мы определяем, сколько нужно сегодня вложить в приносящий периодический доход от процентов актив, чтобы в конкретный момент времени в будущем получить заранее заданную сумму. При определении текущей стоимости ставку процента, по которой начисляется периодический доход, чаще называют ставкой дисконтирования.

Функция текущей стоимости единицы дает возможность определить стоимость суммы в данный момент, если известна ее величина в будущем, число периодов и ставка процента.

где

PV - текущая стоимость;

FV - будущая стоимость;

i - ставка процента (ставка дисконтирования)

n - число периодов начисления процентов

Фактор текущей стоимости единицы в таблице показан в колонке 4.

При FV =1, формула имеет вид

Данный рисунок иллюстрирует известную будущую стоимость FV=1 в момент времени n. Требуется определить неизвестную текущую стоимость PV в нулевой момент времени, то есть на сегодняшний день.

Пример:

При 10%-ой ставке процента текущая стоимость 100.000 долл., ожидаемых к получению через год, равна?

100.000*0,909091=90909,1

Проверка:

Если сегодня инвестор вкладывает 90909,1 долл. и в течение следующего года может получить чистый доход в 10%, т. е. 9090,91, то через год его капитал будет составлять 100.000 долл. (90909,1+9090,91)

Вопросы для контроля

3. Какую сумму следует сегодня депонировать в банке, начисляющем 12% годовых при ежемесячном накоплении, для того, чтобы через 4 года получить 10.000 долл.?

Ответ:

10.000*0,62026=6202,6

4. Сколько надо положить на счет в банке под 20% годовых, чтобы через десять лет купить квартиру за 120.000 долл.?

Ответ:

120.000*0,161506=19380,72

2.3.Текущая стоимость аннуитета

Аннуитет - это денежный поток, в котором равные суммы выплачиваются через одинаковые промежутки времени. Различают аннуитет обычный и авансовый. Обычный - возникает в конце периода начисления процентов, а авансовый - в начале.

Текущая стоимость обычного аннуитета при заданной ставке дисконтирования может быть рассчитана путем оценки каждого платежа в отдельности. При этом сумма каждого платежа умножается на соответствующий фактор текущей стоимости единицы. Текущая стоимость аннуитета обозначается а(n,i).

На рисунке показано как несколько аннуитетных платежей, по отдельности равных 1, преобразуются в неизвестную величину текущей стоимости аннуитета на нулевой момент времени.

Пример:

Ежегодный платеж по аренде составляет 300.000 долл. Ставка дисконтирования равна 10%. Какова текущая стоимость платежей за пять лет?

Решение:

Текущая стоимость аннуитета равна

300000*3,7908=1137240 долл.

Авансовый аннуитет

Для того, чтобы фактор обычного аннуитета превратить в фактор авансового аннуитета, необходимо взять фактор обычного аннуитета для потока доходов, укороченного на один период, и добавить к нему единицу. При добавлении единицы учитывается первое поступление, которое не следует дисконтировать. При сокращении потока на один период во внимание принимается текущая стоимость остальных платежей.

Пример: На протяжении четырех лет уплачивается арендная плата в сумме 3.000 долл. Платеж осуществляется в начале каждого года. Ставка дисконта равна 15%. Определить текущую стоимость арендных платежей.

Решение: 3000*(2,28323+1) = 9849,69 долл.

Вопросы для контроля

5. Какова текущая стоимость ипотечного кредита, предусматривающего выплату 1000 долл. в конце каждого года на протяжении 5 лет? Ставка дисконта равна 10%

Ответ: 1000*3,79079=3790,79

6. Ежемесячные платежи по аренде поступают в начале каждого месяца в размере 5000 долл. Приемлемая годовая ставка дисконта - 15%. Какова текущая стоимость платежей за 8 месяцев?

Ответ: 5000*(6,66273+1) = 38313,65

Использование двух факторов

Доход, ожидаемый от собственности, часто состоит из двух частей:

1. поток доходов от текущей деятельности;

2. единовременная сумма от перепродажи актива.

Оценка инвестиционной привлекательности требует в ряде случаев дифференциации ставок дисконта в зависимости от уровня риска тех или иных операций. Учет различий в уровне риска требует от оценщика использования соответствующих ставок дисконта.

Пример: Владелец бензоколонки предполагает в течение пяти лет получать ежегодный доход в сумме 30.000 долл. В конце пятого года он планирует продать бензоколонку за 100.000 долл.

Прогнозирование доходов от эксплуатации собственности имеет большую степень точности, чем прогнозирование цены продажи, поэтому ставки дисконта равны соответственно 10% и 15%.

Определить текущую стоимость совокупного дохода от бензоколонки.

Решение:

1. Текущая стоимость потока дохода от эксплуатации

30.000*3,79079=113.723,7 долл.

2. Текущая стоимость дохода от продажи

100.000*0,49718 = 49.718 долл.

3. Текущая стоимость совокупного дохода

113.723,7 + 49.718 = 162.441,7 долл.

Потоки доходов от собственности могут увеличиваться или уменьшаться. Оценка повышающихся или снижающихся потоков доходов с использованием сложного процента может быть проведена различными путями.

Пример: Аренда магазина принесет его владельцу в течение первых трех лет ежегодный доход в 750.000 долл. В последующие пять лет доход составит 950.000 долл. в год. Определить текущую стоимость совокупного дохода, если ставка дисконта равна 10%.

Решение:

Вариант №1

В данном случае текущая стоимость совокупного дохода равна текущей стоимости потока доходов в 750.000 долл. за первые три года и потока доходов в 950.000 долл. за последующие пять лет.

1. Рассчитаем текущую стоимость арендных платежей за первые три года.

750.000*2,48685 = 1.865.137 долл.

2. Определим текущую стоимость арендной платы за последующие пять лет. Фактор текущей стоимости аннуитета в этом случае будет равен разности факторов, соответствующих рыночному и начальному периоду возникновения измененной суммы арендной платы по отношению к текущему, т. е. нулевому периоду. Повышенная аренда поступала с конца третьего по конец восьмого периода, следовательно в расчетах должны быть использованы факторы - 2,48685 и 5,33493.

950.000 *(5,33493-2,48685)=2.705.676 долл.

3. Суммарная текущая стоимость арендной платы

1.865.137 + 2.705.676 = 4.570.813 долл.

Вариант №2

арендная плата

Текущая стоимость суммарного потока доходов равна разности потока доходов в 950.000 долл., полученного за все восемь лет, и несуществующего потока доходов в 200.000 долл. (950-750) за первые три года.

Решение:

1. Рассчитаем текущую стоимость дохода от аренды, исходя из предположения, что все 8 лет она составляла ежегодно 950 тыс. долл.

950.000*5,33493 = 5.068.184 долл.

2. Рассчитаем текущую стоимость завышенной суммы аренды, которая существовала три года.

200.000*2,48685 = 497.370 долл.

Текущая стоимость арендной платы за 8 лет составляет

5.068.184 – 497.370 = 4.570.814 долл.

Вариант №3

арендная плата

Этот вариант решения предполагает, что текущая стоимость совокупного дохода равна сумме дохода в 750.000 долл. за восемь лет и превышения в 200.000 долл., достигнутого в последние пять лет аренды.

Решение:

1. Рассчитаем текущую стоимость доходов от аренды в 750.000 долл. за восемь лет.

750.000*5,33485 = 4.001.137 долл.

2. Рассчитаем текущую стоимость дополнительного дохода от аренды, полученного за последние пять лет.

200.000*(5,33485-2,48685) = 569.600 долл.

3. Текущая стоимость полученной арендной платы

4.001.137 + 569.600 = 4.570.737 долл.

Если полученные результаты имеют некоторые расхождения, то это является следствием округлений, допускаемых при расчетах.

2.4. Взнос на амортизацию единицы

Данная функция используется для определения величины одного аннуитетного платежа при известной текущей стоимости серии таких платежей. (На практике это нужно для расчета величин платежей по ипотечным кредитам, погашаемым равными выплатами). Эта функция является обратной функции текущей стоимости аннуитета. Величина искомого платежа обозначается как РМТ. Если известна основная сумма кредита (текущая стоимость серии платежей на момент “0”), следует использовать обратную формулу 1/a(n,i) для расчета величины одного платежа PMT- денежной суммы, которую необходимо вносить в конце каждого периода времени для того, чтобы выплатить весь кредит с учетом процентов. Кредит будет погашаться или “амортизироваться” равными платежами. Величина РМТ=1/ a(n,i) называется взносом на амортизацию единицы.

Текущую стоимость PV=1 можно рассматривать как сумму, “превращающуюся” в серию платежей, каждый из которых равен 1/ a(n,i). Предположим, что на счет в банке положена сумма, равная 1, при условии накопления i% за каждый период. В конце периода 1 сумма равная 1/ a(n,i), может быть снята со счета, а на остаток на счете будет начисляться процент. Аналогично, в конце периода 2 со счета может быть снята сумма, равная 1/ a(n,i), и так далее, включая период n. В конце периода n, когда будет произведен последний платеж, равный 1/ a(n,i), остаток на банковском счете будет равен 0.

В таблицах данный фактор показан в колонке 6.

Таблицы амортизации

Рассмотрим кредит, основная сумма которого равна PV, и который должен быть погашен равными платежами PMT=PV/ a(n,i) за периоды 1, 2, ..., n. Каждый платеж, включает выплату как процентов, так основной суммы займа. Процентные выплаты будут направляться на обслуживание долга; они не уменьшают остаток основной суммы кредита. Остальная часть платежа пойдет на выплату (сокращение) основной суммы долга. Какую часть платежа составляет выплата процента, и какую часть - выплата основной суммы долга?

Наиболее распространенный способ определения структуры платежа по кредиту заключается в том, что из него вычитается процент, подлежащий выплате в данный период, а оставшаяся часть платежа считается равной выплате основной суммы кредита.

Предположим, что Bal(k) - это остаток по кредиту после того, как в конце периода k был произведен очередной платеж. Начальная сумма кредита Bal(0)=PV. В конце первого периода должен быть выплачен процент по кредиту в сумме, равной i*PV=i Bal(0). Если из периодичного платежа PMT вычесть процентные выплаты iBal(0), то получим часть платежа, идущую на погашение основной суммы долга. Новый остаток по кредиту на конец первого периода (начало второго периода) будет равен первоначальному остатку за вычетом выплат основной суммы долга, т. е. Bal(1)= Bal(0)-(PMT-i Bal(0)). В целом, процент, который должен быть выплачен по кредиту в конце периода k, равен i Bal(k-1), поэтому за период k основной долг уменьшится на следующую величину:

PR(k)=PMT-i Bal(k-1)

Где PR (k) – выплата основной суммы долга за период k

Новый остаток в конце периода k будет равен:

Bal(k)= Bal(k-1)-PR(k)= Bal(k-1)-(PMT-i Bal(k-1))

Последний платеж в конце периода n сведет остаток долга к нулю, т. е. PR(n)= Bal(n-1) и Bal(n)=0.

Расчет структуры периодического платежа обычно проводится в следующей форме:

ТАБЛИЦА АМОРТИЗАЦИИ/ГРАФИК ПОГАШЕНИЯ КРЕДИТА

Вопросы для контроля

7. Какими должны быть ежегодные платежи по ипотеке в 100.000 долл. при 12% годовых ? Выплата производится раз в год, срок погашения кредита 25 лет.

Решение:

100.000*0,1275=12750

8. Рассчитать ежемесячные платежи в погашение кредита, предоставленного в сумме 2.500.000 тенге. на два года при номинальной годовой ставке 96%.

Решение:

n=2*12=24

i=96:12=8

0,094978*2500=237.445

9. Каким должен быть ежегодный платеж в погашение 1000-долларового кредита, предоставленного под 10% годовых на четыре года? Составьте график амортизации.

Решение:

1000*0,3154708=315,4708

2.5. Накопление единицы на период (будущая стоимость аннуитета)

Предположим, что вместо рассмотрения текущей стоимости серии равновеликих платежей, нужно знать будущую стоимость, которая должна быть получена в конце периода n за счет внесения равных платежей через промежутки времени t=1, 2, ..., n. Данная практика депонирования равных взносов на протяжении серии временных периодов и накопления их до определенной будущей суммы, называется формированием “фонда возмещения”. Каждая денежная сумма, положенная на соответствующий счет, будет в течение n периодов накапливаться в будущую стоимость, а сумма этих будущих стоимостей и будет общей накопленной стоимостью фонда возмещения. Если каждый платеж в фонд равен единице, то общая будущая сумма называется накоплением единицы за период и обозначается s(n,i).

Поскольку формула накопления единицы за период просто обозначает текущую стоимость единичного аннуитета как будущую стоимость в конце периода n, то мы получаем:

В таблице данный фактор показан в колонке 2.

Рисунок иллюстрирует накопление искомой будущей стоимости аннуитета s (n,i) в момент времени n, складывающейся из отдельных аннуитетных платежей, каждый из которых равен 1.

Вопросы для контроля

10. Молодожены накапливают деньги для первоначального взноса за дом. Если в конце каждого месяца они будут вносить 100 долл. на банковский счет, приносящий 10% годовых при ежемесячном начислении процентов, то сколько средств у них будет через пять лет?

Ответ: 100*77,437072=7743,7072

11. На сберегательный депозит в банке под 9% годовых с ежемесячным начислением процентов в начале каждого месяца вносится по 1500 долл. Определить, какая сумма будет на счету к концу четвертого месяца.

Ответ: 4,022556*1500=6034

2.6. Фактор фонда возмещения

Фактор фонда возмещения определяет величину аннуитетного платежа, необходимого для получения заданной будущей стоимости. Эта функция является обратной функции накопления единицы за период. Для получения обратной функции нам известна необходимая стоимость накопленного фонда FV в конце периода n; мы рассчитываем величину периодического платежа PMT для накопления фонда возмещения за периоды 1, 2, ..., n до желаемой величины, равной FV. Этот платеж называется фактором фонда возмещения и обозначается SFF:

Фактор фонда возмещения SFF “дисконтирует” будущую стоимость фонда возмещения FV обратно в серию равновеликих платежей. Если в конце периода n вы ожидаете получить сумму, равную единице, то это будет эквивалентно получению серии равных платежей SFF=s(n,i) за периоды 1, 2, ..., n.

В таблице данный фактор показан в колонке 3.

Вопросы для контроля

12. Какую одинаковую сумму необходимо ежегодно в течение пяти лет откладывать в банк, начисляющий 10% годовых, чтобы купить квартиру за 300 тыс. долл.?

Ответ:

0,1637975*300.000=49139,25

13. Господин Каймакбаев Д. предполагает через пять лет купить гараж за 16 000 тыс. тенге. Какую сумму необходимо в конце каждого года откладывать в банк под 10%, если первоначальный взнос составил 4000 тыс. тенге.?

Ответ:

1. 4000*1,611051=6442040

2. 16.000.000-6442040=9557690

3. 9557690*0,1637975= ?

2.7. Взаимосвязь между различными функциями

Расчет факторов всех шести функций основан на использовании базовой формулы сложного процента. Главным условием, обеспечивающим математическую взаимосвязь между функциями, является предположение, что начисленный процент не снимается с депозитного счета и капитализируется.

Сумма фактора фонда возмещения (кол. 3) и ставки периодического процента равна взносу на амортизацию единицы (кол. 6). Это соотношение показывает, что взнос на амортизацию единицы является суммой двух элементов: доход на инвестиции и возврат инвестированных средств. Рассчитывая платежи по кредиту на основе взноса на амортизацию единицы, заемщики выплачивают в течение срока кредита основную сумму плюс процент. В том же случае, когда выплачивается лишь процент, однако основная сумма долга не погашается вплоть до истечения срока кредита, заемщик может вносить в каждый период на отдельный счет определенную сумму рассчитанную по фактору фонда возмещения. С учетом того, что фонд возмещения приносит процент по той же ставке, что и полученный кредит, по окончании срока последнего остаток фонда возмещения может быть использован для погашения остатка задолженности.

Взнос на амортизацию единицы (кол. 6) соотносится со ставкой процента таким образом, что взнос должен всегда превышать периодическую ставку процента вне зависимости от срока кредита. В том случае, если каждый платеж по кредиту не превышает обязательный периодический процент, кредит не будет погашен периодическими платежами.

Аналогично текущая стоимость обычного аннуитета (кол. 5) никогда не может превысить фактор, равный частному от деления денежной единицы на периодическую ставку процента.

Контрольные тесты:

1. Какая функция показывает равновеликий периодический платеж, необходимый для полной амортизации кредита?

1) взнос за амортизацию денежной единицы

2) накопленная сумма единицы;

3) накопление единицы за период;

4) фактор фонда возмещения;

5) текущая стоимость обычного аннуитета;

2. Как называется денежный поток, в котором все суммы равновеликие?

1) аннуитет;

2) актив;

3) пассив;

4) рента;

5) дисконтирование

3.Что такое аннуитет?

1) денежный поток, в котором все суммы равновеликие;

2) вероятность получения в будущем дохода;

3) денежный поток, в котором все суммы различаются по величине;

4) денежный поток, в котором все суммы возникают через равновеликие отрезки времени;

5) процентное соотношение между денежным потоком и чистым доходом.

4. Что такое ликвидность?

1) возможность быстрого превращения активов предприятия в денежные средства;

2) обеспеченность запасов и затрат собственными источниками;

3) количество оборотов дебиторской задолженности за год;

4) эффективность хозяйственной деятельности предприятия;

5) соотношение между собственными и заемными средствами.

5. Укажите единственно верное утверждение о дисконтировании.-

1) позволяет рассчитать настоящую(приведенную) стоимость при заданном периоде, процентной ставке и конкретной сумме;

2) сумма, возникающая в определенной хронологической последовательности;

3) вероятность получения в будущем дохода;

4) доход, получаемый ежегодно при вложении капитала;

Глава 3. Технология оценки стоимости предприятия

Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Оценка стоимости бизнеса – сложный и трудоёмкий процесс, состоящий из нескольких этапов. Его можно разделить на следующие стадии:

1. Определение проблемы.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.

3. Сбор и анализ данных.

4. Применение трёх подходов к оценке объекта.

5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.

6. Подготовка отчёта и заключения об оценке.

Рассмотрим основные и наиболее важные этапы проведения оценки недвижимости. Соблюдение всех необходимых условий процесса оценки приводит к наилучшим результатам.

1 Этап. Определение проблемы. Задача оценки объекта недвижимости определяется четырьмя составляющими, к числу которых относятся идентификация объекта или объектов, которые подлежат оценке; определение оцениваемых прав собственности; определение цели проведения оценки; установление даты, на которую производится оценка.

1. Идентификация объекта недвижимости. При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, и фактические характеристики.

2. Выявление предмета оценки. Важнейший момент при осуществлении оценки объекта недвижимости – выявление предмета оценки, то есть того, что подлежит оценке, - весь комплекс имущественных прав на недвижимость или некоторые имущественные права.

3. Определение даты оценки. Дата оценки – это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Например, существуют сезонные колебания цен на недвижимость в зависимости от времени года. Причём изменения в короткие промежутки времени могут быть значительными. В связи с этим необходимо установить с самого начала дату оценки. Это может быть дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса.

Дата оценки стоимости объекта важна также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оцениваемого объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок. Используя данные по сопоставимым объектам, важно знать дату их оценки. В случае если оценка объекта недвижимости производится в связи с судебным разбирательством, например в связи с неплатёжеспособностью предприятия, дату оценки может определить суд.

4. Формулирование цели и функции оценки. Определение цели оценки – очень важный этап. От цели оценки зависит выбор её методики. Неправильно сформулированная цель влечёт за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. В связи с этим в отчёте по оценке необходимо указать, что данная оценка действительна лишь для цели или целей, указанных в данном отчёте. Использование полученных результатов в других целях некорректно. Например, методы оценки объекта недвижимости для налогообложения имущества отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации.

Цель оценки определить вид стоимости, которую требуется определить. Функция оценки – это сфера её последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости.

5. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями. На первой стадии оценки необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Часть их при необходимости следует отражать в отчёте об оценке, чтобы избежать в будущем в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком конфликтных ситуаций.

Ниже приведены некоторые основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости.

1. При подготовке отчёта об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика.

2. Финансовые и технико-экономические характеристики объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчётности без проведения специальной аудиторской проверки её достоверности и инвентаризации имущества.

3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.

4. Прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.

5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчёте, и для целей, указанных в нём.

6. Заказчик гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчёта будут использованы им исключительно в соответствии с целями задания на оценку.

7. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РК.

8. Отчёт об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартов по оценке.

9. Заключение и отчёт об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества.

10. Эксперт-оценщик не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства.

11. Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчёты и отчеты о результатах деятельности за последние четыре года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами. Эксперт- оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления.

При невозможности получить в полном объёме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт- оценщик должен отразить это в своём отчёте. Эксперт-оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

12. Заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости и возможность анкетирования администрации.

2 Этап. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Вторая стадия оценки – это предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Эта стадия оценки включает:

- предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией;

- определение исходной информации и её источников;

- определение состава группы экспертов-оценщиков;

- составление задания на оценку и календарного плана;

- подготовку и подписание договора на оценку.

1. Предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией. На этой стадии оценки объект предварительно осматривается, и эксперт знакомится с его администрацией. Предварительный осмотр объекта лучше провести с одним из опытных представителей заказчика, чтобы, осматривая объект, попытаться больше узнать у него о предыстории развития объекта, выпускаемой им продукции, его физическом состоянии, квалификации работников и руководителей предприятия, психологическом климате в коллективе, перспективах развития предприятия, более глубоко понять, что представляет собой данный объект.

Важно на этом этапе оценки определить представителя заказчика, который будет формулировать задание, подписывать договор об оценке и осуществлять приёмку отчёта, обеспечивать исходной информацией. Важно также определить эксперта-оценщика, ответственного за подготовку и сдачу отчёта заказчику.

2. Определение исходной информации и её источников. На данном этапе необходимо определить типы данных, используемых для оценки, а также их источники. Это могут быть сведения о рынке, на котором функционирует объект, данные о других аналогичных объектах, финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия и перспектив его развития на ближайшее будущее, данные о социальных, политических, правовых, экономических и экологических факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Самый распространённый способ представления общих данных – это разбивка их на подразделы, касающиеся рынка и сектора рынка, на котором функционирует объект, вида продукции, цен на неё, местоположение объекта (то есть данные о городе, районе, где расположен объект). Преимущество данного способа представления информации заключается в том, что, собрав и систематизировав информацию один раз, её можно использовать для проведения оценок и других объектов. В настоящее время, когда рынок, связанный с оценочной деятельностью, не развит, сбор информации для объектов недвижимости – наиболее трудоёмкая часть всего процесса оценки. Определив виды данных, необходимых для оценки, важно выявить источники их получения. Это могут быть управленческие службы заказчика, специальные периодические издания, государственные органы управления, специальная справочная литература. При заключении договора на оценку объектов недвижимости необходимо указать состав документов, которые заказчик должен представить эксперту-оценщику к определённому сроку, с тем, чтобы он смог начать оценку объекта.

3. Определение состава группы экспертов-оценщиков. Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик должен определить состав группы экспертов, которые будут участвовать в оценке стоимости объектов недвижимости. Небольшой объект недвижимости может оценивать один эксперт. Если объект крупный, то для оценки необходимо привлечь несколько человек-экономистов, специалистов по маркетингу, технических экспертов, экологов.

4. Составление задания на оценку и календарного плана. Задание на оценку, как правило, подготавливает эксперт-оценщик. Практика показывает, что заказчик из-за отсутствия достаточных знаний в области оценки делает это не достаточно чётко. Недостаточная чёткость формулировки целей и функций оценки – основная причина ошибок и конфликтных ситуаций в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком. Задание на оценку включает следующее: имя заказчика, имя эксперта-оценщика, предмет оценки, дату оценки, цель и функцию оценки, применяемый стандарт стоимости, календарный план, особые условия.

Приведённый выше состав задания на оценку имеет примерный характер. В каждом случае эксперт-оценщик уточняет состав задания на оценку, исходя из конкретных особенностей объекта оценки. В процессе оценки возможны отклонения от задания или дополнения к нему. Эти случаи фиксируются экспертом-оценщиком докладными записками заказчику. Копии докладных записок прилагаются к отчёту об оценке.

Задание на оценку должно быть приложено к отчёту об оценке. Разработка и подписание заказчиком и экспертом-оценщиком подробного календарного плана оценки – важный этап, организующий стороны на целенаправленную работу.

Продолжительность оценки объекта недвижимости зависит от величины объекта. В среднем продолжительность оценки объекта недвижимости составляет 2-3 недели. Однако при работе с крупными объектами продолжительность оценки может быть значительно больше.

5. Подготовка и подписание договора на оценку. Процесс подготовки и подписания договора на оценку имеет особенности, обусловленные предметом и объектом оценки, возможностями заказчика и квалификацией эксперта-оценщика.

3 Этап. Сбор и обработка информации. Для определения рыночной стоимости объекта используется следующая информация: титул собственности и регистрационные данные по объекту, физические характеристики объекта, данные о взаимосвязи объекта с инфраструктурой, экономические факторы, характеризующие объект. Источниками этой информации могут быть городские, районные комитеты и органы, где регистрируются сделки с объектами недвижимости, риэлтерские фирмы, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать.

4 Этап. Выбор методологии оценки. Четвертая стадия процесса оценки – это выбор методов оценки. При реализации этой стадии обосновывается возможность применения определённых подходов и методов, применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости.

В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный (или рыночный), на основе которых определяются различные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения. Методы оценки недвижимости зависят от принимаемого подхода.

Каждый из подходов может быть реализован несколькими методами. Выбор подходов и методов, используемых при оценке конкретной недвижимости, определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характером объекта.

Доходный подход базируется на определении стоимости объекта оценки на основе текущей стоимости ожидаемых доходов от владения этим объектом. Основными методами доходного подхода являются: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежного потока. Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда прогнозируемый годовой чистый операционный доход является постоянным и не имеет чётко выраженной тенденции к изменению, а период его получения не ограничен во времени. Метод дисконтирования денежного потока (непрямой капитализации) применяется в тех случаях, когда прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются не одинаковыми по величине и непостоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования. Методы доходного подхода целесообразно применять при рыночных базах оценки стоимости объекта.

Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки с дальнейшей её корректировкой на сумму его износа и обесценения. Основными методами затратного подхода являются: метод воспроизводства и метод замещения функциональным аналогом. Практически оба метода этого подхода идентичны и различаются лишь процедурой определения либо валовой стоимости воспроизводства, либо валовой стоимости замещения объектом аналогом. Затратный подход рекомендуется применять, когда замещение объекта оценки путём его воссоздания физически возможно и экономически целесообразно, а также для оценки специализированных объектов, рынок купли-продажи которых отсутствует.

Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учёта отличий между объектами аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта. Сравнительный подход рекомендуется для определения стоимости при наличии активного рынка данного вида объектов.

Выбор подходов и методов является прерогативой оценщиков. Нормативные документы по оценке рекомендуют применять при оценке конкретного объекта как можно больше подходов и методов в каждом подходе, а при невозможности применения того или иного подхода и метода — давать чёткие пояснения таких ограничений.

Оценка прав пользования или владения земельным участком и оценка улучшений (зданий, сооружений), составляющие также часть этой стадии оценки, которая выполняется с применением определённых оценочных процедур и приёмов.

5 Этап. Согласование результатов оценки. Пятая стадия процесса оценки, разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта. При этом окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка.

Полезно знать, что нормативными документами по оценке запрещается согласовывать результаты путём расчёта средней арифметической величины стоимостей, полученных от использования нескольких методов, а также то, что аргументация процедуры согласования должна быть в обязательном порядке изложена в Отчёте.

6 Этап. Составление отчёта об оценке. Это завершающая стадия процесса оценки. Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком. В качестве приложений к отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов, а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.

Любой отчёт об оценке достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях. Ни заказчик, ни эксперт не могут использовать отчёт или какую-либо его часть иначе, чем это предусмотрено целью оценки.

Оплата услуг эксперта-оценщика. В основу определения размера оплаты услуг эксперта-оценщика может быть положена фиксированная цена, либо почасовая оплата. Фиксированная цена определяется исходя из величины фиксированного процента от балансовой стоимости недвижимости. Обычно эта величина составляет до 10%. Фиксированная цена не оказывает влияния на результаты оценки стоимости недвижимости и может быть использована в качестве основы для оплаты услуг эксперта-оценщика.

Если после проведения оценки от эксперта-оценщика требуется выступить на суде в качестве независимого эксперта, например в ходе слушания дела, то оплата его услуг должна быть почасовой, не зависящей от исхода судебного разбирательства. Размер оплаты услуг эксперта-оценщика зависит от многих факторов, в том числе от сложности и масштабности объекта оценки, опыта, имиджа и квалификации эксперта-оценщика, финансовых возможностей заказчика.

Подготовив проект договора на оценку стоимости недвижимости, эксперт-оценщик представляет его заказчику для ознакомления. В качестве приложения к договору прилагается задание на оценку.

Итоговые контрольные задачи к разделу.

В нижеследующих задачах под процентной ставкой понимается годовая процентная ставка, если не оговорено иное.

1. Какова будущая стоимость 1 000 долл., вложенных под 13% годовых на 18 месяцев, при ежегодном накоплении процента?

Ответ:

2. Какими должны быть ежегодные платежи по ипотечному кредиту в 250.000 долл. при 13% годовых? Срок погашения - 30 лет.

Ответ:

3. Ежеквартальные платежи по аренде поступают в начале каждого квартала в размере 20 000 долл. Текущая ставка процента составляет 12%, а приемлемая годовая ставка дисконтирования - 15%. Какова текущая стоимость платежей за 8 лет?

Ответ:

4. Ипотечный кредит в 100 000 долл. предусматривает периодическую выплату одного только процента. Однако, через 10 лет должна быть единовременно погашена вся основная сумма кредита. Заемщик хочет ежегодно вносить в специальный фонд, приносящий процент, определенную сумму с тем, чтобы иметь возможность через 10 лет погасить долг. На остаток в фонде ежегодно начисляется 8%. Какую сумму должен ежегодно вносить заемщик в фонд погашения кредита?

Ответ:

5. Текущая стоимость обычного аннуитета сроком 5 лет равна 1.000 долл. Какова величина каждого аннуитетного платежа, если ставка процента равна 10%?

Ответ:

6. Вы решили на свое 30-летие подарить себе дорогой автомобиль. Сегодняшняя цена такой машины составляет 25.000 долл. По вашим оценкам, цена будет возрастать на 3% ежегодно до момента покупки. Сейчас вам 25 лет, и у вас есть возможность зарабатывать 11% годовых на ваши сбережения. Какую сумму вам требуется откладывать в конце каждого из последующих 5 лет, чтобы иметь возможность к сроку купить автомобиль?

Ответ:

7. Объект недвижимости будет приносить 10 000 долл. арендной платы в конце каждого из следующих 5 лет; затем в течение 10 лет ежегодный платеж составит 12 500 долл., он также будет вноситься в конце каждого года. Ожидается, что в конце пятнадцатого года объект будет продан за 125 000 долл. За какую сумму сегодня целесообразно было бы сегодня продать объект при требуемой ставке дохода 12% годовых, начисляемых ежегодно?

Ответ:

8. В 1958 г. ежегодная стоимость обучения в престижном американском университете составляла 1.800 долл. Через 30 лет, в 1988 г. она составила уже 13.700 долл. Каков был средний темп прироста стоимости обучения за 30 лет?

Ответ:

9.Если ежегодная ставка процента составляет 20%, за сколько лет данная сумма утроится (с округлением до целых значений лет)?

Ответ:

10.Предположим, что сумма 3.000 долл. помещена на депозит с номинальной годовой процентной ставкой 8%. Начисление процентов ежеквартальное. Каков будет остаток депозита через 6 лет?

Ответ:

Контрольные тесты:

1. При росте цен в условиях инфляции применяется следующий метод учета запасов

1) по себестоимости последних по времени закупок

2) по средней себестоимости;

3) по себестоимости первых по времени закупок;

4) по полной себестоимости;

5) по себестоимости;

2. Какой риск относится к внутренним рискам?

1) административный;

2) политический;

3) нет верного ответа;

4) инфляционный;

5) ценовой.

3. Что такое балансовая стоимость?

1) затраты на строительство или приобретение объекта собственности;

2) стоимость объекта собственности, рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем без дополнительного ремонта;

3) стоимость близкого аналога рассматриваемого объекта;

4) стоимость активов и пассивов объекта;

5) стоимость сформировавшегося объекта как единого целого

РАЗДЕЛ 2. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА

Глава 4. Доходный подход к оценке бизнеса

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива.

С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т.п.). Основные принципы оценки доходного актива — принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания для данного подхода является основным методообразующим принципом. Он гласит, что стоимость актива определяется нынешней (сегодняшней, текущей) ценностью (PV — от англ. present value) всех его будущих доходов.

Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше

его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость актива не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью. Данный принцип является аналогом экономического принципа альтернативности инвестиций.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (рис. 4.1). В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.

При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе капитализации по норме отдачи на капитал — прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии (продажи) в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.

Рис. 4.1. Классификация методов оценки по доходу.

Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость.

В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу. При этом нет необходимости оценивать тенденцию изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации — учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет тенденций всех составляющих оцениваемого актива заложен в рыночных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, используемых наиболее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации.

4.1. Метод прямой капитализации доходов

В рамках доходного подхода к оценке недвижимости возможно применение одного из двух методов:

прямой капитализации доходов;

дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов определяются по критериям:

типом, качеством и обширностью информации, на основе которой проводится анализ;

способностью учитывать конкурентные колебания;

способностью учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность);

Метод капитализации доходов используется если:

потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой положительную величину;

потоки доходов возрастают устойчивыми темпами.

Результат, полученный данным методом, представляет собой стоимость всего объекта недвижимости, состоящую из стоимости зданий, сооружений, и из стоимости земельного участка. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

(4.1.)

где, С – стоимость объекта недвижимости (д.е.);

ЧОД – чистый операционный доход.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Данный метод нецелесообразно применять в следующих ситуациях:

при нестабильных потоках доходов;

для оценки недвижимости, находящейся в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

В казахстанских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка по регионам. В результате расчет ЧОД и коэффициента (ставки) капитализации - превращается в очень сложную задачу.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации доходов:

Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании.

Расчет коэффициента капитализации.

Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.

Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

ПВД (потенциальный валовой доход);

ДВД (действительный валовой доход);

ЧОД (чистый операционный доход);

ДП до уплаты налогов (денежный поток до уплаты налогов) – чистый операционный доход за вычетом расходов по обслуживанию ипотечного кредитования, если оно имеет место.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом использовании без учета всех потерь и расходов. Основной источник дохода от объекта недвижимости – это доход от сдачи площадей в аренду. Соответственно, ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S ´ Cа (4.2.)

где, S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са - арендная ставка за 1 м2.

Договор аренды представляет собой основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда - предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать его в аренду. Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношения является гражданский кодекс РК .

Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения последнего:

по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже в том случае, когда земельный участок, на котором находятся арендованные здания или сооружения продается другому лицу;

если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;

передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или применения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемые в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В противном случае арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо рассмотрения договора и возмещения убытков.

Договор аренды здания или сооружения:

заключается в письменной форме на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арендной платы, без которой договор аренды считается незаключенным.

если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное использование, а также отдавать арендные права в залог или вносить их в качестве вклада в уставной капитал.

Величина арендной ставки, как правило зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

контрактными (определяемыми договором об аренде);

рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду. Это гипотетическая сделка. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае, оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на следующие большие группы:

с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора используется, как правило, в условиях инфляции);

с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях - корректнее использовать метод дисконтированных денежных потоков.

Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от простоя площадей, которые не удалось сдать в аренду и задолженности по арендной плате с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости (например, доходов от платных автостоянок или гаражей).

ДВД = ПВД - потери + прочие доходы (4.3.)

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) (Кнд) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключения следующего (период, в течении которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования объекта недвижимости:

(4.4.)

Кзагрузки = 1 - Кнд (4.5.)

где, Дn - доля единиц объекта недвижимости (это может быть стандартный офис, или торговое помещение, или квартира), по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс - средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

Na - число арендных периодов в году (обычно месяцы или кварталы).

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, поэтому для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов факторов:

общеэкономической ситуации;

перспектив развития региона;

стадии цикла рынка недвижимости;

соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, т.к. значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

(4.6.)

Где Кп – коэффициент потерь при сборе платежей

Па – сумма потерь при сборе платежей

ПВД – потенциальный валовой доход

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

(4.7)

Па - потери при сборе арендной платы;

Пнд - потери от недоиспользования площадей;

ПВД - потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие расходы, получение которых можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например: доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.) и не включаемых в арендную плату.

Чистый операционный доход - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

ЧОД = ДВП – ОР (4.8)

Операционные расходы – это расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

условно-постоянные расходы;

условно-переменные, или эксплуатационные расходы;

расходы на замещение, или резервы (эти расходы относятся к текущему и капитальному ремонту).

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

· налог на имущество;

· страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

· заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на данную заработную плату.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

· коммунальные;

· на содержание территории;

· на текущие ремонтные работы;

· расходы по обеспечению безопасности;

· расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру), денежные средства которые резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делает). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

Расчеты коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

· с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

· связанных инвестиций или техника инвестиционной группы;

· прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

Ставки дохода на капитал (инвестиции), являющейся компенсацией инвестору за вложение своих денежных средств с учетом различных факторов риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

Нормы возврата капитала для погашения суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов (то есть к зданиям и сооружениям, но не к земле, которая не подвергается износу).

Ставка дохода на капитал (она равнозначна ставке дисконтирования) строится методом кумулятивного построения и состоит из: (4.9)

безрисковой ставки дохода;

+

премии за риск вложения в недвижимость;

+

премии за низкую ликвидность недвижимости;

+

премии за инвестиционный менеджмент (управление инвестициями в недвижимость считается более сложной и рискованной деятельностью, чем управление инвестициями в финансовые активы - отсюда и дополнительная премия).

Безрисковая ставка доходности - ставка дохода от вложений в высоко ликвидные активы, т.е. эта ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». На самом деле, несмотря на название, безрисковая ставка предполагает не отсутствие риска вообще, а минимальный уровень риска, характерный для данного рынка.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как казахстанскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (10-20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрисковой ставки, к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в РК (страновой риск).

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные (то есть, включающие и не включающие инфляционный компонент) безрисковые ставки могут быть как тенговые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста Фишера, выведенную им еще в 30-е годы:

Rн = Rр + Jинф. + Rр ´ Jинф. (4.10)

(4.11)

где, Rн - номинальная ставка;

Rр - реальная ставка;

Jинф. - годовые темпы прироста инфляции.

Важно отметить, что при использовании номинальных (включающих инфляционный компонент) потоков доходов коэффициент капитализации (и ее составные части) должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных (за вычетом инфляции) потоках доходов - реальном. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные нужно номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, то есть выраженное в процентах отношение уровня цен за тот год, в котором возникнут денежные потоки к уровню цен базового периода.

Например. Объект недвижимости, сданный на условиях чистой аренды, будет приносить по 1000 долл. ежегодно в течении 2-х лет. Индекс цен в текущем периоде равен 140% и ожидается, что в следующем году он составит 156,7%, а через год 178,5%. Для преобразования номинальных величин в реальные, их необходимо выразить в ценах базисного года. Построим базисный индекс цен для каждого из трех лет. Индексы цен текущего года равны 140/140 = 1, для прогнозного периода: первый год - 156,7/140 = 1,119; второй год - 178,5/140 = 1,275.

Таким образом, реальная величина номинальной 1000 долл., которая будет получена в первом прогнозном году, равна 1000 долл./1,119 = 893,65 долл., во 2-м году (1000 долл./1,275) = 784,31 долл.).

В результате инфляционной корректировки происходит приведение ретроспективной информации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогнозов денежных потоков.

Расчет различных составляющих премии за риск:

надбавка за низкую ликвидность учитывает невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций и по экспертным оценкам большинства источников обычно принимается на уровне 3-5 процентных пунктов.

надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принята в размере нормы страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложные инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, норма возврата капитала равна нулю. Коэффициент капитализации (Rк) будет равен норме дохода на инвестиции R.

R k = R d (4.12)

где, Rk - коэффициент капитализации;

Rd - ставка дисконтирования (норма дохода на инвестиции).

Существует общая формула расчета коэффициента капитализации для различных сценариев изменения стоимости недвижимости:

Rk = R + D ´ Крек, (4.13)

где D- изменение стоимости актива (со знаком + если стоимость уменьшается, со знаком – если стоимость актива увеличивается), Крек – норма возврата капитала, рассчитываемая одним из трех подходов –Ринга, Инвуда, Хоскольда.

Если прогнозируется снижение стоимости недвижимости с течением времени, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы инвестированного капитала (процесса рекапитализации). В этом случае коэффициент капитализации состоит из нормы дохода на инвестиции и нормы возврата капитала, в некоторых источниках именуемой коэффициентом рекапитализации. Тем самым оценщик предполагает, что часть чистого операционного дохода направляется на возврат первоначальных инвестиций, формируя так называемый фонд возмещения с процентной ставкой Yp – нормой реинвестирования. Средства фонда постоянно реинвестируются для обеспечения полного возврата первоначальных инвестиций в объект в конце срока владения им (следует отметить, что фонд возмещения может быть как реальным, так и условным: собственник недвижимости решает вопрос о его формировании, но оценщик должен всегда учитывать фонд возмещения в расчетах.).

4.2. Способы возмещения инвестиционного капитала (метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда)

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала при полной потере объектом стоимости к концу срока владения:

прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга . Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ой стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, то есть это величина обратная сроку службы актива. В этом случае считается, что средства, направляемые в фонд возмещения, не реинвестируются. Формула коэффициента капитализации принимает следующий вид:

Rk = Rd + 1/n, (4.14.)

где n - оставшийся срок экономической жизни

Например. Условия инвестирования:

Срок службы объекта - 5 лет;

R - ставка доходности инвестиций -12%;

Сумма вложений капитала в недвижимость 10000 тенге.

Требуется определить коэффициент капитализации по методу Ринга.

Решение: Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, т.к. за 5 лет будет списано 100% актива (100 : 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в таблице 4.1.

Таблица 4.1. Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга.

Возврат капитала происходит равными частями в течение срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда используется если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

Rk = R + SFF(n,Y), где (4.15)

SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R - ставка дохода на инвестиции.

Например. Условия инвестирования:

срок владения объектом - 5 лет;

дохода на инвестиции составляет 12%.

требуется определить коэффициент капитализации.

Решение: Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки дохода на инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097 .

Таблица 4.2. Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда.

Метод Хоскольда . Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

Rk = R + SFF(n,Yб), где (4.16)

Yб - безрисковая ставка процента

Например. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%. Определить коэффициент капитализации.

Решение: Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку частично возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости. а частично за счет текущих доходов.

Например. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%. Требуется определить коэффициент капитализации.

Решение: По методу Ринга норма возврата капитала равна 10% (50% : 5 лет); Rk = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка доходности инвестиций) = 0,22 = 22%.

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной цены недвижимости.

50%-ная потеря ´ 0,1574097 = 0,07887

Rk = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,19887 = 19,87%.

При падении цены актива, вне зависимости от того рассчитывается ли норма возврата капитала методом Ринга, Хоскольда, или Инвуда ставка доходности инвестиций меньше ставки капитализации

Rk > R

Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем цена недвижимости возрастает, то расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружений под влиянием увеличения спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Например. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост цены недвижимости к концу 5 лет составит 40%.

Решение: В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% ставки дохода на капитал. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Рассчитаем отложенный доход: 0,4 ´ 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.

Rk = R - D ´ SFF (n,Y), где (4.17)

D - процент прироста цены актива

Таким образом, если прогнозируется прирост стоимости актива, то ставка дисконтирования будет больше ставки капитализации.

Rk < R

Метод рыночной экстракции.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

(4.18)

где, ЧОД - чистый операционный доход i-го объекта-аналога

Vi - цена продажи i-го объекта-аналога

В этом методе нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

Таблица 4.3. Расчет коэффициента капитализации Rk методом рыночной выжимки.

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности - информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории непрозрачной информации.

Данный метод расчета коэффициента капитализации используется только в условиях устойчивого рынка. При растущем рынке коэффициент капитализации снижается.

Методы расчета коэффициента капитализации с присутствием заемных средств раассмотрены ниже.

Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:

в текущую стоимость переводится чистый операционный доход за один временной период (при условии, что величины будущих доходов постоянны);

не рассчитывается цена реверсии;

коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости:

профинансированной собственным капиталом - методом рыночной выжимки, либо методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

профинансированной с привлечением заемного капитала - методом связанных инвестиций.

Преимущества метода прямой капитализации заключаются в его относительной простоте и удобстве применения для оцненки объектов, сданных в долгосрочную аренду надежным арендаторам, а также в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется с точки зрения соотношения дохода (I) и стоимости (V), как правило, большое количество сделок с недвижимостью (когда коэффициент капитализации определяется методом рыночной выжимки).

Недостатки метода прямой капитализации состоят в том, что

применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках, и не проведен экономический анализ соотношения дохода и стоимости;

метод не рекомендуется применять, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или если объект серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

4.3. Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Данный метод является более универсальным, чем метод капитализации доходов. Применяется метод ДДП, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

существуют данные, позволяющие обосновать размер этих будущих потоков от недвижимости;

потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для применения метода ДДП необходимы следующие данные:

длительность прогнозного периода;

прогнозные величины денежных потоков, включая остаточную стоимость (реверсию) – то есть выручку от продажи объекта недвижимости в конце срока владения;

ставка дисконтирования;

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, тогда как для российских условий типичной величиной будет период длительностью 3 – 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости, ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько уровней дохода от объекта (для каждого прогнозного года):

потенциальный валовый доход;

действительный валовый доход;

чистый операционный доход;

денежный поток до уплаты налогов;

денежный поток после уплаты налогов.

Последний уровень дохода используется для оценки крайне редко, поскольку здесь речь идет о подоходном налоге собственника (или налоге на прибыль предприятия, если собственник – юридическое лицо), величина которого, и, соответственно, величина денежного потока зависит и от других источников дохода.

В качестве дисконтируемого уровня дохода чаще всего используются две величины: ЧОД - если требуется оценить стоимость объекта в целом, то есть стоимость всего инвестированного капитала безотносительно его источников; и денежный поток до уплаты налогов (ДПДН) – если требуется оценить стомость собственного капитала, инвестированного собственником. ДПДН и ЧОД отличаются на величину расходов по обслуживанию долга (ипотечного кредита).

ПРОГНОЗ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ОТ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (складской комплекс общей площадью 114708 кв. м; отапливаемая площадь 65449 кв.м., незастроенная площадь земельного участка 21,88 га)

Длительность прогнозного периода 3 года; ставки арендной платы рассчитываются с учетом рыночной информации по аренде складских помещений, темпы роста ставок арендной платы (2%), поправки на недосбор и недозагрузку по трем годам прогнозного периода и первого года постпрогнозного периода примем следующие:

Таблица 4.4. Динамика недосбора и недозагрузки.

РАСХОДЫ:

1.Налоги.

Общая величина налога на землю составит 56992$, округленно 57000$. Предполагается, что величина налога на землю будет оставаться постоянной в течение прогнозного периода и по его окончании.

2. Налог на имущество (здания, сооружения) рассчитывается от балансовой стоимости этого имущества (в размере 2%). Предполагается, что земельные участки застроены наилучшим и эффективным способом, то есть в прогнозный период не будут строиться новые улучшения. Размер налога по периодам останется неизменным.

3. Коммунальные платежи.

Размер коммунальных платежей рассчитывается на основании данных, полученных с аналогичных складских комплексов в пересчете на доллары США:

Таблица 4.5. Расчет коммунальных услуг

Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на 4%.

4. Отчисления на оплату труда.

Эти затраты рассчитываются на основе данных прошлых периодов. Так, заработная плата всего персонала составит 90000$, а представительские расходы, суточные и подъемные - 15000$. В прогноз закладываются следующие темпы роста этих статей:

Таблица 4.6. Темпы роста

5.Охрана.

Крупный складской комплекс требует охраны и предполагает выделение значительных сумм на организацию такой системы. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования. В среднем необходимо выделять $10000 в месяц на охрану одного складского комплекса. Для оцениваемого объекта расходы на охрану составят $10000*12=$120000 в год.

Предполагается, что расходы на охрану объектов будут постепенно возрастать.

Таблица 4.7. Динамика изменения расходов на охрану и рекламу услуг объекта (в тыс.$).

Резервный фонд на восстановление (на текущий ремонт).

Величина данной статьи берется в прямой зависимости от ПВД (8%).

6.Управление.

Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управляет недвижимостью – сам владелец или управляющий по контракту. Принято определять величину этих расходов в процентах от ДВД (7%).

7.Реклама услуг.

Для сдачи складских помещений в аренду требуется проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, приходится давать рекламу, проводить поиск арендатора. Такие затраты сейчас в среднем, по экспертным оценкам, составляют $14000 в год для складских комплексов. Для оцениваемого объекта расходы на рекламу составят $14000 в год.

Предполагается, что расходы на рекламу будут постепенно снижаться.

8. Обязательное страхование недвижимости.

Эта строка тоже рассчитывается на основе данных прошлых периодов и в пересчете в доллары США составляет 30000 единиц. Предполагается, что данная величина останется неизменной, так как по оцениваемым объектам не планируется в ближайшие три года вводить новые здания или сооружения.

9. Оплата услуг сторонних организаций.

Проведенный анализ показал, что наиболее вероятны следующие темпы роста данных услуг:

Таблица 4.8. Оплата услуг сторонних организаций

10.Прочие расходы. Их величину примем равной 5% ДВД, что характерно для большинства аналогичных объектов.

ЧОД равен ДВД минус все операционные расходы. Денежный поток до уплаты налогов - ЧОД минус расходы на обслуживание долга (в нашем примере объект недвижимости не обременен долгосрочными кредитами) минус отчисления на капиталовложения (принимаем эту величину равной 20% ЧОД).

Таблица 4.9. Пример расчета денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости

Следующий важный этап – расчет стоимости реверсии.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать:

назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

принятием допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

В учебном примере денежный поток в постпрогнозный период капитализируем по ставке 21%. Стоимость реверсии равна: 4288770 : 0,21 = 20422714$

Определение ставки дисконтирования.

Порядок определения ставки дисконтирования соответствует рассмотренному в подразделе 4.1.

Казахстанские оценщики ставку дисконтирования чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула 4.9). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконтирования по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости. Предположим, что, безрисковая ставка составляет 6%, премии за риск вложения в недвижимость и недостаточную ликвидность недвижимости – по 4%, а премия за инвестиционный менеджмент – 2%. Тогда, в соответствии с указанной формулой, ставка дисконтирования составит 16%.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП по формуле:

(4.19)

где: PV – текущая стоимость,

Ci – денежный поток периода t,

it – ставка дисконтирования денежного потока периода t,

TV – стоимость реверсии или остаточная стоимость

Остаточная стоимость или стоимость реверсии должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна:

текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков плюс текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). В нашем примере она составит около 20 000 000.

Контрольные тесты

Какая функция показывает равновеликий периодический платеж, необходимый для полной амортизации кредита?

1)взнос за амортизацию денежной единицы

2)накопленная сумма единицы;

3)накопление единицы за период;

4)фактор фонда возмещения;

5)текущая стоимость обычного аннуитета;

Какой из стандартов стоимости предполагает наличие у оценщика собственных знаний по поводу оцениваемого объекта?

1) внутренней (фундаментальной)стоимости

2) обоснованной рыночной стоимости;

3) обоснованной стоимости;

4) инвестиционной стоимости;

5) нет правильного ответа

Как называется денежный поток, в котором все суммы равновеликие?

1) аннуитет;

2) актив;

3) пассив;

4) рента;

5) дисконтирование

Что такое аннуитет?

1) денежный поток, в котором все суммы равновеликие;

2) вероятность получения в будущем дохода;

3) денежный поток, в котором все суммы различаются по величине;

4) денежный поток, в котором все суммы возникают через равновеликие отрезки времени;

5) процентное соотношение между денежным потоком и чистым доходом.

Что такое ликвидность?

1) возможность быстрого превращения активов предприятия в денежные средства;

2) обеспеченность запасов и затрат собственными источниками;

3) количество оборотов дебиторской задолженности за год;

4) эффективность хозяйственной деятельности предприятия;

5) соотношение между собственными и заемными средствами.

Глава 5. Сравнительный подход к оценке бизнеса

Особенностью сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной сторо­ны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сход­ным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые фи­нансовые результаты. В настоящей главе особое внимание уделяется:

• Теоретическому обоснованию сравнительного подхода, сфере его применения, особенностям конкретных методов.

• Критериям отбора сходных предприятий.

• Характеристике важнейших ценовых мультипликаторов.

• Основным этапам формирования итоговой величины стои­мости.

• Выбору величин мультипликаторов, взвешиванию промежу­точных результатов, внесению поправок.

5.1. Общая характеристика сравнительного подхода

Оценка имущества предприятия базируется на использовании трех основных подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из этих подходов отражает разные стороны оцениваемой компании, опирается на специфическую информацию, вместе с тем применение того или иного подхода возможно лишь при наличии необходимых условий.

Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение фирмы, либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы.

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оценивае­мого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результатив­ной величины, являются следующие базовые положения.

Во-первых , оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия, либо их акции. При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприятия в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на ве­личину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и многое другое, что, в конеч­ном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.

Во-вторых , сравнительный подход базируется на принципе аль­тернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, по­купает, прежде всего, будущий доход. Производственные, технологи­ческие и другие особенности конкретного бизнеса интересуют ин­вестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на вложенный капитал при адекват­ном уровне риска и свободном размещении инвестиций обеспечива­ет выравнивание рыночных цен.

В-третьих , цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы раз­вития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметра­ми, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чер­той этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

Сравнительный подход обладает рядом преимуществ и недостат­ков, которые должен учитывать профессиональный оценщик. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, т.к. оценщик ограничивается только корректировками, обеспечи­вающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе произведенных расчетов.

Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следо­вательно, отражает фактически достигнутые предприятием результа­ты производственно-финансовой деятельности, в то время как до­ходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.

Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее ин­тегрально учитывает ситуацию на рынке.

Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных не­достатков, ограничивающих его использование в оценочной прак­тике.

Во-первых , базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспек­тивы развития предприятия в будущем.

Во-вторых , сравнительный подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оце­ниваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополни­тельной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным и дорогостоящим процессом.

В-третьих , оценщик должен делать сложные корректировки, вно­сить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, тре­бующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому оцен­щик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирова­ния в процессе определения итоговой величины стоимости. Возможность применения сравнительного подхода в первую оче­редь зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершен­ных сделках. Второе условие — это открытость рынка или доступ­ность финансовой информации, необходимой оценщику. Третьим необходимым условием является наличие специальных служб, на­капливающих ценовую и финансовую информацию. Формирование соответствующего банка данных облегчит работу оценщика, по­скольку сравнительный подход является достаточно трудоемким и дорогостоящим.

5.2. Методы сравнительного подхода

Сравнительный подход предполагает использование трех основ­ных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.

1. Метод компании-аналога.

2. Метод сделок.

3. Метод отраслевых коэффициентов.

Рассмотрим содержание, оптимальную сферу и необходимые ус­ловия применения каждого метода

Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком.

Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных об­ществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобре­тения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного мето­да — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отрас­левые коэффициенты обычно рассчитываются специальными ана­литическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми по­казателями. На основе анализа накопленной информации и обобще­ния результатов были разработаны достаточно простые формулы оп­ределения стоимости оцениваемого предприятия.

Например, цена бензозаправочной станции колеблется в диапа­зоне 1,2—2,0 месячной выручки от реализации.

Цена предприятия розничной торговли формируется следующим образом: 0,75—1,5 величины чистого годового дохода увеличивается на стоимость оборудования и запасов, которыми располагает оцени­ваемое предприятие.

В данной главе будет подробно рассматриваться метод компании-аналога. Это связано с тем, что технология применения метода компании-аналога и метода сделок практически совпадает, различие заключается только в типе исходной ценовой информации: либо це­на 1 акции, не дающей никаких элементов контроля, либо цена контрольного пакета, включающая премию за элементы контроля. Определенную сложность представляет ситуация, в которой объ­ект оценки и имеющаяся у оценщика достоверная исходная инфор­мация не совпадают. Например, надо оценить контрольный пакет предприятия в условиях, когда ценовая информация по аналогам представлена только фактически проданными миноритарными па­кетами. Следовательно, в данном случае оценщик должен провести необходимую корректировку и увеличить предварительно рассчи­танную стоимость на величину премии за контроль. Более подробно эти вопросы будут рассмотрены далее.

Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике, поскольку отсутствует необходимая информация, накопленная за период достаточно дли­тельного наблюдения в условиях относительно стабильного рынка. Суть сравнительного подхода к определению стоимости компа­нии заключается в следующем. Выбирается предприятие, аналогич­ное оцениваемой фирме, которое было недавно продано. Затем рас­считывается соотношение между рыночной ценой продажи пред­приятия-аналога и каким-либо его финансовым показателем. Данное соотношение называется ценовым мультипликатором. Для получения рыночной стоимости собственного капитала необходимо умножить аналогичный финансовый показатель оцениваемой ком­пании на расчетную величину ценового мультипликатора. Например, необходимо оценить предприятие, получившее в пос­леднем финансовом году чистую прибыль в размере 100 млн. тенге. Аналитик располагает достоверной информацией о том, что недавно была продана сходная компания за 3000 млн. тенге., ее чистая прибыль за аналогичный период составила 300 млн. тенге.

1. Рассчитаем по компании-аналогу соотношение рыночной це­ны и чистой прибыли 3 000 : 300 = 10.

2. Определим стоимость оцениваемой компании: 100 х 10 = 1 000 млн тенге.

Однако, несмотря на кажущуюся простоту, этот метод требует вы­сокой квалификации и профессионализма оценщика, т.к. предпола­гает внесение достаточно сложных корректировок для обеспечения максимальной сопоставимости оцениваемой компании с аналогами. Кроме того, оценщик должен определить приоритетные критерии сопоставимости, исходя из конкретных условий, целей оценки, ка­чества информации.

Сравнительный подход к оценке бизнеса во многом схож с мето­дом капитализации доходов. В обоих случаях оценщик определяет стоимость компании, опираясь на величину дохода кампании. Ос­новное отличие заключается в способе преобразования величины дохода в стоимость компании. Метод капитализации предполагает конвертацию годового дохода в стоимость при помощи коэффици­ента капитализации. Коэффициент капитализации, построенный на основе рыночных данных, используется как делитель. Сравнитель­ный подход также оперирует рыночной ценовой информацией и ве­личиной дохода, достигнутого сходной фирмой. Однако в данном случае доход умножается на величину соотношения между ценой и доходом.

Основные этапы оценки предприятия методом компании-аналога:

I этап. Сбор необходимой информации.

II этап. Сопоставление списка аналогичных предприятий.

III этап. Финансовый анализ.

IV этап. Расчет ценовых мультипликаторов.

V этап. Выбор величины мультипликатора, которую целесообраз­но применить к оцениваемой компании.

VI этап. Определение итоговой величины

взвешивания промежуточных результатов.

VII этап. Внесение итоговых корректировок. стоимости методом

Основные принципы отбора предприятий-аналогов

Оценка бизнеса методом компании-аналога основана на исполь­зовании двух типов информации.

1. Рыночная (ценовая) информация.

2. Финансовая информация.

Рыночная информация включает данные о фактических ценах куп­ли-продажи акций компании, сходной с оцениваемой фирмой, а также информацию о количестве акций в обращении. Число акций, на которое поделен собственный капитал компании, оказывает пря­мое влияние на стоимость одной акции. Две компании, имеющие одинаковую ценность собственного капитала, могут иметь различ­ную стоимость одной акции, если их число в сравниваемых компа­ниях различно.

Качество и доступность ценовой информации зависит от уровня развития фондового рынка. Формирование отечественного фондо­вого рынка не завершено, однако целый ряд агентств публикуют пери­одические бюллетени о состоянии финансовых рынков, предложе­ниях на покупку/продажу ценных бумаг некоторых фирм, исследо­вания активности рынков акций крупнейших предприятий по отрас­лям. Кроме того, необходимую информацию можно найти на соответствующих сайтах Интернет. В связи с тем, что казахстанский фондовый рынок характеризуется слабой активностью, информаци­онной закрытостью, отсутствием достоверных сведений о фактиче­ской цене сделки практикующие оценщики достаточно часто ис­пользуют цены спроса и предложения на акции аналогичных пред­приятий.

Финансовая информация прежде всего представлена официальной бухгалтерской и финансовой отчетностью, а также дополнительными сведениями, перечень которых определяется непосредственно оценщиком в зависимости от конкретных условий оценки. Допол­нительная информация позволит определить степень сходства ана­логов с оцениваемой компанией. На ее основе оценщик может про­вести необходимые корректировки, устраняющие различия в финан­совых и производственных параметрах, методах ведения учета и составления отчетности, выявить излишек или недостаток собствен­ного оборотного капитала, наличие нефункционирующих активов, внести поправки на экстраординарные события и т. д. Финансовая информация должна быть представлена отчетностью за текущий год и предшествующий период. Ретроинформация соби­рается обычно за 5 лет. Однако этот период может быть другим, если условия деятельности предприятия будут существенно отличаться от тех, в которых оно работает на момент оценки. Следует подчеркнуть, что финансовая информация должна быть собрана не только по оце­ниваемой компании, но и по аналогам. Корректировке подлежит вся отчетность по полному списку предприятий, отобранных оценщи­ком, поэтому сравнительный подход является чрезвычайно трудоем­ким и дорогостоящим. Кроме того, как показывает практика, тща­тельный анализ информации может дать отрицательный результат. Оценщик приходит к заключению об отсутствии необходимого сход­ства и невозможности применения данного метода, хотя время и деньги потрачены.

Финансовая информация, публикуемая одновременно с ценовой, обычно содержит минимальные сведения о компании. Поэтому бо­лее подробные данные могут быть получены оценщиком на основа­нии письменного запроса либо непосредственно на предприятии в ходе собеседования. Состав необходимой финансовой информации зависит от конкретного объекта оценки, стратегии и методологии оценщика, а также стадии отбора аналогов.

Процесс отбора сопоставимых компаний осуществляется в три этапа. На первом этапе определяется так называемый круг «подозревае­мых». В него входит максимально возможное число предприятий, сходных с оцениваемой фирмой. Поиск таких компаний начинается с определения основных конкурентов, просмотра списка слившихся и приобретенных компаний за последний год. Возможно использо­вание электронных баз, однако такая информация нуждается в до­полнительных сведениях, т.к. не бывает достаточно полной. Крите­рии сопоставимости на этом этапе достаточно условны и обычно ог­раничиваются сходством отрасли.

На втором этапе составляется список «кандидатов». Поскольку аналитику требуется дополнительная информация сверх официаль­ной отчетности, он должен собрать ее непосредственно на предприя­тиях-аналогах. Поэтому первоначальный список может сократиться из-за отказа некоторых фирм в представлении необходимых сведе­ний, а также из-за плохого качества, недостоверности представлен­ной информации. Критерии отбора должны соответствовать важ­нейшим характеристикам фирм. Если аналог отвечает всем критери­ям, то он может использоваться на последующих этапах оценки. Окончательное решение о степени сопоставимости предприятий принимает оценщик.

На третьем этапе составляется окончательный список аналогов, который позволит аналитику определить стоимость оцениваемой фирмы. Включение предприятий в этот список основано на тща­тельном анализе дополнительно полученной информации. На этом этапе аналитик ужесточает критерии сопоставимости и оценивает такие факторы, как уровень диверсификации производства, положе­ние на рынке, характер конкуренции и т. д.

Состав критериев сопоставимости определяется условиями оцен­ки, наличием необходимой информации, приемами и методами, на­работанными оценщиком. На практике невозможно проанализиро­вать все факторы, по которым осуществляется окончательный отбор, однако критерий отраслевого сходства является обязательным. Рассмотрим некоторые критерии отбора.

Отраслевое сходство. Список потенциально сопоставимых ком­паний всегда принадлежит одной отрасли, однако не все предприя­тия, входящие в отрасль или предлагающие свои товары на одном рынке, сопоставимы. Оценщик должен учитывать следующие до­полнительные факторы:

Уровень диверсификации производства. Если какое-либо пред­приятие выпускает один вид продукта или какой-то товар сущест­венно доминирует в производстве и обеспечивает 85% общей прибы­ли, а сравнимая компания ориентирована на широкий круг товаров и услуг, либо рассматриваемый продукт дает не более 20% от общей массы прибыли, то такие компании не являются для оценщика со­поставимыми.

Возможность перепрофилирования производства и заменимость производимых продуктов. Так технологическое оборудование одного из предприятий может обеспечивать производство только конкрет­ного продукта. В случае изменения ситуации на рынке, такое предприятие будет нуждаться в серьезном техническом перевооружении. Аналог выпускает сходный продукт на оборудовании, которое мож­но легко переналадить для производства новых товаров. Следова­тельно, предприятия не одинаково прореагируют на изменение ситу­ации на рынке.

Зависимость результатов деятельности от одних и тех же экономических факторов. Стоимость капитала строительных компаний, работающих в районах массового строительства и в отдаленных эко­номических районах, будет существенно отличаться при достаточ­ном сходстве других критериев, таких как численность работающих, состав парка строительных машин и механизмов. Необходимо отме­тить, что аналитик, выявив различия, может либо вычеркнуть пред­приятие из списка аналогов, либо рассчитать величину корректи­ровки цены аналога для определения стоимости оцениваемой ком­пании.

Стадия экономического развития оцениваемой компании и аналогов. Опытная компания, проработавшая не один год, имеет неоспоримые преимущества и дополнительную прибыль за счет стабильного функционирования, хорошей клиентуры и поставщиков сырья и т. д.

Размер является важнейшим критерием, оцениваемым аналити­ком при составлении окончательного списка аналогов. Оценка раз­мера компании определяется по таким параметрам, как степень ка­питализации, численность персонала, объем реализованной продук­ции и услуг, объем прибыли, число филиалов и так далее. Однако принятие решения о включении компании в список только на осно­ве размера может привести оценщика к неправильным выводам, так как объективно закрытые компании, наиболее часто нуждающиеся в оценке, обычно меньше, чем открытые. Кроме того, оценщик дол­жен учитывать, что более крупная компания не будет автоматически иметь большую прибыль только за счет своего размера. Поэтому оценщик должен в первую очередь учитывать факторы, обеспечи­вающие величину прибыли:

Географическая диверсификация — крупные компании обычно имеют более разветвленную сеть потребителей своей продукции, тем самым уменьшается риск нестабильности объемов продаж. Количественные скидки — крупные компании закупают сырье в большем объеме, чем небольшие фирмы, и получают при этом зна­чительные скидки. Кроме того, аналитик должен иметь в виду, что коэффициент использования оборудования в крупных компаниях лучше. Поэтому мультипликатор, рассчитанный для открытой компании, должен быть скорректирован и понижен для оценки закры­той компании.

Ценовые различия по сходным товарам — крупные компании зачас­тую имеют возможность устанавливать более высокие цены, так как потребитель предпочитает приобретать товар у хорошо зарекомендо­вавших себя фирм, оплачивая, по сути, товарный знак, гарантирую­щий качество. В конечном счете данный фактор оказывает влияние на уровень выручки от реализации и величину ценового мультипли­катора.

Перспективы роста. Оценщик должен определить фазу экономи­ческого развития предприятия, поскольку она оказывает влияние на соотношение доли дивидендных выплат и доли чистой прибыли, на­правляемой на развитие предприятия. Оценивая перспективы роста компании, аналитик должен учитывать влияние трех основных фак­торов:

• Общий уровень инфляции.

• Перспективы роста, отрасли в целом и индивидуальные воз­можности развития конкретной фирмы в рамках отрасли.

• Динамика доли предприятия на рынке.

Эксперт должен внимательно изучить конкурентные преимущест­ва и недостатки оцениваемой компании по сравнению с аналогами. Финансовый риск. Уровень финансового риска оценивается на ос­новании следующих критериев:

• Структура капитала или соотношение собственных и заемных средств.

• Уровень ликвидности или возможности оплачивать текущие обязательства текущими активами.

• Кредитоспособность фирмы или ее способность привлекать заемные средства на выгодных условиях.

Качество менеджмента. Анализ этого фактора является наиболее сложным, так как проводится на основе косвенных данных, таких как качество отчетной документации, возрастной состав, уровень об­разования, опыт, зарплата управленческого персонала, а также место компании на рынке.

Решение вопроса о возможности использования зарубежных компаний в качестве аналогов осложняется несколькими причинами. Во-первых, это зачастую несопоставимые объемы реализации и других финансово-производственных показателей отечественных и зарубежных компаний. Данное несоответствие можно частично нивелировать с помощью проведения процедуры логарифмирования показателей для устранения эффекта масштаба.

Во-вторых, это различия в условиях хозяйствования казахстанских и зарубежных компаний, которые, в первую очередь, определяются макроэкономическими параметрами, а также различиями в системе учета хозяйственных операций и результатов финансово-хозяйст­венной деятельности. Выявленная несопоставимость требует внесе­ния поправок, учитывающих различия в макроэкономической и по­литической ситуации в странах (поправка на страновой риск), и трансформацию бухгалтерской отчетности. При больших объемах выборки, последняя процедура представляется достаточно трудоем­кой. Размер поправки на страновой риск зачастую носит субъектив­ный характер и неадекватно учитывает постоянно меняющуюся си­туацию казахстанской политической и экономической жизни. Третья проблема связана с неразвитостью казахстанского фондового рынка и другими причинами «недооцененности» казахстанских компа­ний на отечественном рынке. Здесь практикующие оценщики расхо­дятся во мнениях. Часть экспертов придерживается позиции, кото­рая говорит о необходимости использования информации о зару­бежных компаниях для того, чтобы избежать неоправданного занижения стоимости казахстанских предприятий. Практика показы­вает, что результаты, полученные по зарубежным аналогам, как пра­вило, превышают результаты расчета стоимости по отечественным компаниям в несколько раз. Остальные считают, что данный подход не отражает реальной рыночной стоимости казахстанских компаний на рынке в конкретный момент, так как акции других предприятий про­даются и покупаются на отечественном фондовом рынке по более низкой цене.

Перечень критериев сопоставимости, приведенный выше, не яв­ляется исчерпывающим, и эксперт имеет возможность самостоя­тельно дополнять список дополнительными факторами. Оценщик редко находит компании абсолютно идентичные с оцениваемой, по­этому на основе анализа критериев он может сделать один из двух альтернативных выводов:

• компания сопоставима с оцениваемой по ряду характеристик и может быть использована для расчета мультипликаторов;

• компания недостаточно сопоставима с оцениваемой и не может быть использована в процессе оценки.

Эксперт должен в письменной форме объяснить, почему он сде­лал данное заключение.

Итоговый список должен включать не менее трех аналогичных компаний. Оценщик может использовать зарубежные компании в качестве аналогов, однако в этом случае необходимо убедиться, что уровень производства сходен с оцениваемым российским пред­приятием, трансформировать отчетность и скорректировать рас­четную величину ценового мультипликатора на уровень страново­го риска.

Сопоставление финансовых показателей оцениваемой компании и фирм-аналогов. Сравнительный подход к оценке предприятия пред­полагает использование уже существующих в казахстанской практике приемов и методов финансового анализа. Оценщик анализирует ба­лансы, отчеты о прибылях и убытках, дополнительную информацию, рассчитывает финансовые коэффициенты. Финансовый анализ яв­ляется важнейшим компонентом определения сопоставимости ана­логичных компаний с оцениваемым предприятием. Отличительные черты финансового анализа при сравнительном подходе проявляются в следующем:

во-первых, только по результатам финансового анализа оценщик принимает решение о сопоставимости и включении тех или иных фирм в список компаний-аналогов;

во-вторых, финансовый анализ позволяет определить место или ранг оцениваемой компании среди аналогов;

в-третьих, финансовый анализ является основой для внесения необходимых корректировок, обеспечивающих нужное сходство оцениваемой компании с аналогами;

в-четвертых, финансовый анализ позволяет обосновать степень доверия оценщика к конкретному виду ценового мультипликатора в их общем числе и в конечном счете определить вес каждого варианта стоимости при выведении итоговой величины.

По результатам финансового анализа составляется так называе­мая Сводная таблица финансовых коэффициентов, которая должна отражать следующую информацию:

Таблица 5.1. Сводные финансовые коэффициенты

Таблица составляется в произвольной форме, однако она должна содержать по оцениваемой компании и полному списку аналогов расчетную величину наиболее важных финансовых коэффициентов, например, таких, как:

• Доля чистой прибыли в выручке от реализации;

• Доля собственного капитала в суммарных источниках финан­сирования фирмы;

• Коэффициенты ликвидности;

• Коэффициенты оборачиваемости активов.

В связи с тем, что значение показателей по аналогам и оценивае­мой фирме, вероятнее всего, будет существенно различаться, для принятия последующих решений, кроме расчетных фактических значений финансовых коэффициентов по аналогам и оцениваемой фирме, необходимо в таблицу включить вспомогательные показате­ли, такие как среднее арифметическое значение и медиана. Чрезвы­чайно важно на завершающем этапе финансового анализа опреде­лить место, занимаемое оцениваемой компанией среди отобранных аналогов по каждому из представленных показателей. Совокупность занимаемых мест служит основой для определения итогового рей­тинга оцениваемой фирмы.

Материалы данной таблицы будут использованы аналитиком на этапе выбора величины ценового мультипликатора для оцениваемо­го бизнеса.

Характеристика ценовых мультипликаторов

Основным инструментом определения рыночной стоимости соб­ственного капитала предприятия сравнительным подходом являются ценовые мультипликаторы.

Ценовой мультипликатор отражает соотношение между рыноч­ной ценой предприятия и каким-либо его показателем, характери­зующим результаты производственной и финансовой деятельности.

В качестве таких показателей можно использовать не только при­быль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от ре­ализации и некоторые другие.

Ценовой мультипликатор рассчитывается по всем аналогичным предприятиям.

Для оценки рыночной стоимости оцениваемой компании вы­бранная аналитиком величина ценового мультипликатора использу­ется как множитель к ее аналогичному показателю.

Для расчета ценового мультипликатора необходимо:

1. Определить величину капитализации или рыночную стоимость собственного капитала компании аналога. Для этого рыночная цена акции аналогичной компании умножается на число акций в обраще­нии. Это даст нам значение числителя в формуле. Цена акции берет­ся на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она пред­ставляет среднюю величину между максимальной и минимальной ценой за последний месяц.

2. Вычислить необходимые финансовые показатели: прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и другие. Это даст нам величину знаменателя. В этом качестве может выступать показа­тель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

В оценочной практике используются два типа ценовых мульти­пликаторов: интервальные и моментные.

К первому типу можно отнести мультипликаторы:

1. «Цена/прибыль».

2. «Цена/денежный поток».

3. «Цена/ дивидендные выплаты».

4. «Цена/выручка от реализации».

К моментным мультипликаторам относят:

1. «Цена/балансовая стоимость».

2. «Цена/ чистая стоимость активов».

Деление ценовых мультипликаторов на интервальные и момент­ные важно с точки зрения используемого в расчетах числа акций в обращении. Так при расчете интервальных ценовых мультипликато­ров необходимо рассчитать среднее число акций в обращении за та­кой же период, какой использовался при определении конкретного показателя. Например, если чистая прибыль рассчитывалась как средняя величина за три последних года, то необходимо рассчитать среднее число акций в обращении за те же годы.

Рассмотрим порядок расчета, сферу и основные условия приме­нения ценовых мультипликаторов.

Мультипликаторы «цена/прибыль», «цена/денежный поток»

Данная группа мультипликаторов является самым распростра­ненным способом оценки, т.к. информация о прибыли оцениваемой компании и предприятий-аналогов является наиболее доступной. Для расчета мультипликатора может использоваться любой показа­тель прибыли, который может быть получен аналитиком в процессе ее распределения. Поэтому, кроме показателя чистой прибыли, мож­но использовать прибыль до налогообложения, прибыль до уплаты процентов и налогов и т.д. Основное требование — полная идентич­ность используемого показателя для аналога и оцениваемой фирмы, т.е. мультипликатор, исчисленный на основе прибыли до уплаты на­логов, нельзя применять к прибыли до уплаты процентов и налогов. Мультипликатор «цена/прибыль» существенно зависит от мето­дов ведения бухгалтерского учета, поэтому, если в качестве аналога выступает зарубежная компания, необходимо привести систему рас­пределения прибыли к единым стандартам. Только после проведе­ния всех необходимых корректировок можно достигнуть необходи­мого уровня сопоставимости, позволяющего использовать мульти­пликатор.

В качестве базы для расчета мультипликатора можно использо­вать не только сумму прибыли, полученную в последний год перед датой оценки. Оценщик может использовать среднегодовую величи­ну прибыли, исчисленную за последние пять лет. Оценочный период может быть увеличен или уменьшен в зависимости от имеющейся информации и наличия экстраординарных ситуаций, искажающих основную тенденцию в динамике прибыли.

Базой расчета мультипликатора «Цена/денежный поток» может служить любой показатель прибыли, увеличенный на сумму начис­ленной амортизации. Следовательно, аналитик может использовать несколько вариантов данного мультипликатора.

В процессе оценки аналитик стремится исчислить максимальное число мультипликаторов, поскольку применение их к финансовой базе оцениваемой компании приведет к появлению нескольких ва­риантов стоимости, существенно отличающихся друг от друга. Диа­пазон полученных результатов может быть достаточно широким. Поэтому большое число используемых мультипликаторов поможет оценщику выявить область наиболее обоснованной величины. Данное суждение основано на математических методах. Однако сущест­вуют экономические критерии, обосновывающие степень надежнос­ти и объективности того или иного мультипликатора.

Например, крупные предприятия лучше оценивать на основе чистой прибыли. Мелкие компании — на основе прибыли до уплаты налогов, поскольку в этом случае устраняется влияние различий в налогообложении. Ориентация на мультипликатор «Цена/денежный поток» предпочтительна при оценке предприятий, в активах которых преобладает недвижимость. Если предприятие имеет достаточно вы­сокий удельный вес активной части основных фондов, более объек­тивный результат даст использование мультипликатора «Цена/при­быль».

Наиболее распространенной ситуацией применения мультипли­катора «Цена/денежный поток» является убыточность либо незначи­тельная величина прибыли, а также несоответствие фактического полезного срока службы основных фондов предприятия периоду амортизации, принятому в финансовом учете. Это возможно в слу­чае, когда стоимость активов будет незначительной, хотя прослужат они довольно долго.

Мультипликатор «Цена/дивиденды»

Данный мультипликатор может рассчитываться как на базе фак­тически выплаченных дивидендов, так и на основе потенциальных дивидендных выплат. Под потенциальными дивидендами понима­ются типичные дивидендные выплаты, рассчитанные по группе сходных предприятий на основе сравнения их фактических диви­дендных выплат и чистой прибыли.

Возможность применения того или иного мультипликатора дан­ной группы зависит от целей оценки. Если оценка проводится в це­лях поглощения предприятия, то способность выплачивать дивиден­ды не имеет значения, т.к. она может прекратить свое существование в привычном режиме хозяйствования. При оценке контрольного па­кета оценщик ориентируется на потенциальные дивиденды, т.к. ин­вестор получает право решения дивидендной политики. Фактиче­ские дивидендные выплаты важны при оценке миноритарного паке­та акций, поскольку инвестор не сможет заставить руководство компании увеличить дивиденды даже при наличии достаточного роста прибыли.

Мультипликатор «Цена/дивиденды» на практике используется достаточно редко, несмотря на доступность необходимой для расчета информации. Это связано с тем, что порядок выплаты дохода инвес­торам в открытых и закрытых компаниях существенно различается. В закрытых обществах собственники могут получать денежную вы­году в виде различных выплат, снижения арендной платы и т.д. Мультипликатор «Цена/дивиденды» целесообразно использо­вать, если дивиденды выплачиваются достаточно стабильно как в аналогах, так и в оцениваемой компании, либо способность компа­нии платить дивиденды может быть обоснованно спрогнозирована. Оценщик должен удостовериться, что сумма дивидендов рассчитана по годовой процентной ставке, даже если дивиденды выплачиваются ежеквартально.

Мультипликатор «Цена/выручка от реализации»; «Цена/физический объем»

Данный мультипликатор используется довольно редко, в основ­ном для проверки объективности результатов, получаемых другими способами.

Хорошие результаты мультипликатор «Цена/выручка от реализа­ции» дает при оценке предприятий сферы услуг (реклама, страхова­ние, ритуальные услуги и т.д.). Мультипликатор «Цена/выручка от реализации» не зависит от методов ведения бухгалтерского учета. Несомненным достоинством данного мультипликатора является его универсальность, которая избавляет оценщика от необходимости проведения сложных корректировок, применяемых при расчете мультипликатора «Цена/прибыль».

Если целью оценки является поглощение компании, то лучше ориентироваться на мультипликатор «Цена/выручка от реализации», так как он исключает возможность повышения цены за счет кратко­временного роста прибыли, обеспечиваемого усилиями финансово­го менеджера. Однако в этом случае оценщик должен тщательно изу­чить стабильность объема выручки от реализации в будущем. По­скольку поглощение компании сопровождается, как правило, сменой управленческого аппарата, это может привести к полной за­мене производственного персонала и падению объемов реализации. Особенность применения мультипликатора «Цена/выручка от ре­ализации» заключается в том, что оценщик должен обязательно учи­тывать структуру капитала оцениваемой компании и аналогов. Если соотношение собственных и заемных средств существенно отличает­ся, то оценку лучше проводить на основе рыночной стоимости ин­вестированного капитала.

Схема оценки предприятий с различным соотношением собственных и заемных средств

1. По компании-аналогу рассчитывается инвестированный капи­тал как сумма рыночной стоимости собственного капитала и долго­срочных обязательств.

2. Рассчитывается бездолговой мультипликатор как отношение инвестированного капитала к финансовому показателю аналога. 3. По оцениваемому предприятию определяется величина инвес­тированного капитала: адекватный финансовый показатель оцени­ваемого предприятия умножается на расчетную величину бездолго­вого мультипликатора.

4. Рассчитывается рыночная стоимость собственного капитала оцениваемого предприятия как разность инвестированного капитала и стоимости долгосрочных обязательств оцениваемой компании. Мультипликатор «Цена/физический объем» является разновидно­стью мультипликатора «Цена/выручка от реализации». В этом случае цена сопоставляется не со стоимостным, а с натуральным показате­лем, который может отражать физический объем производства, раз­мер производственных площадей, количество установленного обо­рудования, а также любую другую единицу измерения мощности.

Мультипликатор «Цена/балансовая стоимость»

Для расчета мультипликатора «Цена/балансовая стоимость» в ка­честве финансовой базы используется балансовая стоимость либо всех, либо чистых активов аналогичных компаний на дату оценки или на последнюю отчетную дату. Данный мультипликатор относит­ся к так называемым моментным показателям, поскольку использу­ется информация о состоянии на конкретную дату, а не за опреде­ленный отрезок времени.

Оптимальная сфера применения данного мультипликатора — оценка холдинговых компаний либо оценка в случае необходимости срочной продажи крупного пакета акций, входящего в состав порт­феля ценных бумаг оцениваемой компании.

Финансовой базой для расчета является либо величина чистых активов, либо полная стоимость активов оцениваемой компании и компаний-аналогов. Причем за основу можно брать как информа­цию официальных балансовых отчетов компаний, так и скорректи­рованную величину, полученную оценщиком расчетным путем.

Мультипликатор «Цена/чистая стоимость активов» можно при­менять в том случае, если соблюдаются все следующие условия: а) оцениваемая компания имеет значительные вложения в собст­венность: недвижимость, ценные бумаги, газовое или нефтяное обо­рудование;

б) основной деятельностью компании является хранение, покупка и продажа такой собственности. Управленческий и рабочий персонал добавляет к продукции в этом случае незначительную стоимость. Если применение мультипликатора «Цена/чистая стоимость ак­тивов» возможно, то, оценивая сопоставимость, оценщик должен дополнительно учитывать следующие факторы:

а) необходимо проанализировать по аналогам и оцениваемой компании долю прибыли в выручке от реализации, так как решение о купле-продаже акций может привести к искусственному росту прибыли в последний год;

б) оценщик должен изучить по всему списку сравниваемых ком­паний структуру активов, используя различные признаки классифи­кации, такие как виды активов, местоположение и т.д.;

в) весьма важным представляется анализ чистых активов всех компаний, позволяющий определить наличие и долю в них акций, представляющих контрольные пакеты дочерних фирм;

г) необходимо оценить ликвидность всех финансовых активов компании, так как соотношение долей акций, принадлежащих от­крытым и закрытым компаниям, является определяющим призна­ком сопоставимости.

Процесс формирования итоговой величины стоимости состоит из трех основных этапов:

• выбор величины мультипликатора, которую целесообразно ис­пользовать для оцениваемой компании;

• согласование предварительных результатов рыночной стои­мости, полученных в результате использования различных ви­дов ценовых мультипликаторов;

• внесение итоговых корректировок.

Выбор величины мультипликатора является наиболее сложным и ответственным этапом, требующим особенно тщательного обосно­вания, зафиксированного впоследствии в отчете об оценке, пред­ставляемом заказчику. Поскольку одинаковых компаний не сущест­вует, диапазон величины одного и того же вида ценового мультипли­катора, рассчитанного по всему списку компаний-аналогов, может быть достаточно широким. Аналитик прежде всего отсекает экстремальные величины мультипликатора и рассчитывает его среднюю и медианную величину по аналогам.

Выбор величины ценового мультипликатора производится на ос­нове анализа фактических средних и медианных значений по каждо­му финансовому коэффициенту, а также позиции оцениваемой ком­пании по элементу сравнения. Методика поиска аналогов сводится к отбору компаний, чьи показатели наиболее близки к оцениваемой по таким критериям, как:

• структура балансового отчета;

• отчеты о финансовых результатах;

• значения финансовых коэффициентов.

Для отбора аналогов можно предложить математическое обосно­вание: отбираются компании-аналоги, показатели которых не пре­вышают заданного отклонения по всему диапазону значений от по­казателя оцениваемой компании, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В этом случае перечень сопоставимых компа­ний уменьшается, однако экономическая логика не всегда совпадает с математическим расчетом и в этом случае всем элементам сравне­ния придается равное значение.

Затем к оценке привлекаются результаты финансового анализа, сосредоточенные в так называемой «Сводной таблице финансовых коэффициентов» Для выбора величины конкретного вида ценового мультипликатора аналитик использует финансовые коэффициенты, наиболее тесно с ним связанные. На основе сопоставления величин финансового коэффициента определяется положение (ранг) оцени­ваемой фирмы среди аналогичных компаний. Выбор значения цено­вого мультипликатора для оцениваемой компании с использованием данных «Сводной таблицы финансовых коэффициентов» произво­дится обычно экспертным путем. Для этих целей можно применять методику графического сравнения значений финансовых коэффи­циентов оцениваемой компании с адекватными финансовыми пока­зателями компаний-аналогов с целью определения места занимае­мого оцениваемой компанией. Анализируются минимальное и мак­симальное значение коэффициента по всему списку аналогов, а также рассчитанное среднее и медианное значение. Можно предло­жить математическое обоснование: например, коэффициент лик­видности, min значение 0,95 принимаем за 0%, max значение 4,2 за 100%. Тогда значение показателя по оцениваемой компании, равное 1,34, в процентах будет составлять 8,92% = (1,34 — 0,95)/ (4,2 — 0,95).

Затем оценщик проводит графическое сравнение значений мульти­пликаторов по аналогам с наиболее близкими значениями рассчитан­ных минимальных, максимальных и медианных величин финансовых коэффициентов. Обычно выбирается не конкретная величина ценово­го мультипликатора, а диапазон наиболее объективных значений. Например, если диапазон значений финансовых коэффициентов оцениваемой компании по сравнению с аналогами — ниже среднего, итоговое значение мультипликатора будет определяться в диапазоне: среднее или ниже среднего.

Метод компании-аналога предполагает использование ценовой информации с фондового рынка по открытым акционерным обще­ствам, поэтому выбранную величину ценового мультипликатора ре­комендуется скорректировать (уменьшить) в связи с более низким уровнем капитализации оцениваемой компании.

Согласование предварительных результатов рыночной стоимости. Сравнительный подход позволяет использовать аналитику макси­мальное число всех возможных видов мультипликаторов, следова­тельно, в процессе расчета будет получено столько же вариантов стоимости. Если аналитик в качестве итоговой величины предложит простую среднюю всех полученных величин рыночной стоимости собственного капитала, то это будет означать, что он одинаково до­веряет всем мультипликаторам.

Наиболее объективным приемом определения итоговой величи­ны рыночной стоимости является метод взвешивания. Оценщик в зависимости от конкретных условий, целей и объекта оценки, степе­ни доверия к той или иной информации придает каждому мульти­пликатору и, соответственно, варианту стоимости свой вес. На осно­ве такого взвешивания получается итоговая величина стоимости, ко­торая может быть взята за основу для проведения последующих корректировок.

Таблица 5.2. Взвешивание предварительной величины стоимости

Внесение итоговых корректировок

Итоговая величина стоимости, полученная в результате примене­ния всей совокупности ценовых мультипликаторов, должна быть от­корректирована в соответствии с конкретными условиями оценки бизнеса. Наиболее типичными являются следующие поправки.

Портфельная скидка представляется при наличии не привлека­тельного для покупателя характера диверсификации активов. Аналитик при определении окончательного варианта стоимости должен учесть имеющиеся нефункционирующие активы, например непроизводственного назначения.

Если в процессе финансового анализа выявлена либо недостаточ­ность собственного оборотного капитала, либо экстренная потреб­ность в капитальных вложениях, полученную величину необходимо вычесть.

Возможно применение скидки на низкую ликвидность.

В некоторых случаях вносится поправка в виде премии за предос­тавляемые инвестору элементы контроля. Данная поправка обеспе­чивает универсальность метода компании-аналога, так как позволя­ет применять его для оценки контрольной доли собственного капи­тала.

Сравнительный подход, несмотря на достаточную сложность и трудоемкость расчетов и анализа, является неотъемлемым приемом определения обоснованной рыночной стоимости. Результаты, полу­ченные данным способом, имеют наиболее объективную рыночную основу, качество которой зависит от возможности привлечения ши­рокого круга компаний-аналогов. Следовательно, основным факто­ром, сдерживающим применение в российской практике метода компании-аналога и метода сделок, является отсутствие достаточной и достоверной ценовой и финансовой информации по отечествен­ным компаниям-аналогам. Однако появление в последние годы фирм, специализирующихся на сборе и анализе подобной информа­ции, а также различных электронных источников является сущест­венным прорывом в данном направлении. Таким образом, дальней­шее развитие оценочной инфраструктуры будет способствовать рас­ширению сферы использования сравнительного подхода.

Контрольные тесты

Какая функция сложного процента применяется для определения величины взноса в погашение самоамортизирующегося кредита?

1) периодический взнос на погашение кредита

2) будущая стоимость единицы

3) текущая стоимость единицы

4) текущая стоимость аннуитета

5) будущая стоимость аннуитета

Укажите единственно верное утверждение о дисконтировании.-

1) позволяет рассчитать настоящую(приведенную) стоимость при заданном периоде, процентной ставке и конкретной сумме

2) сумма, возникающая в определенной хронологической последовательности

3) вероятность получения в будущем дохода

4) доход, получаемый ежегодно при вложении капитала

5) нет правильного ответа

Какой риск относится к внутренним рискам?

1) административный

2) политический

3) нет верного ответа

4) инфляционный

5) ценовой

При росте цен в условиях инфляции применяется следующий метод учета запасов

1) по себестоимости последних по времени закупок

2) по средней себестоимости

3) по себестоимости первых по времени закупок

4) по полной себестоимости

5) по себестоимости

Что такое обычный денежный поток?

1) денежный поток, в котором все суммы различаются по величине

2) денежные суммы, возникающие в определенной хронологической последовательности

3) денежный поток, в котором все суммы равновеликие

4) денежный поток, возникающий в начале периода

5) нет правильного ответа

Риск связанный с конкретной приносящей доход собственности который может быть связан с экономическими и институциональными условиями на рынке:

1) Систематический риск (sistematic risk)

2) Несистематический риск (unsistematic risk)

3) Статичный риск (static risk)

4) Динамичный риск (dynamic risk)

5) Нединамичный риск (undynamic risk)

Глава 6. Оценка бизнеса затратным подходом

Процедура оценки бизнеса затратным подходом заключается в выявлении неучтенных (функционирующих и/или нефункционирующих) активов и переоценке всех располагаемых компанией активов по рыночной стоимости. Причем, если оценивается доля бизнеса принадлежащая акционерам, из стоимости активов вычитаются обязательства, также переоцененные по рыночной стоимости (состав которых также дополнен неучтенными обязательствами или обременениями в случае их обнаружения).
Описанная выше схема оценки бизнеса затратным подходом является устоявшейся и общепринятой. Результат этой оценки впоследствии принимается во внимание при формировании мнения об итоговой величине стоимости бизнеса вместе с результатами оценки полученными другими подходами. Казалось бы, все это вполне правильно и не вызывает никаких сомнений. Хотя, пожалуй, те или иные сомнения («разброд и шатания» в умах) присутствуют почти всегда, даже в таком вопросе. Это касается, например, адекватной оценки неучтенных на балансе нематериальных активов и гудвилла компании. В этой связи автор настоящей публикации хочет обозначить ряд факторов, учет которых необходим при оценке бизнеса затратным подходом.

Начнем с гудвилла компании. Обычно гудвиллу «приписывают» стоимость, полученную как разница между результатами доходного и сравнительного подходов с одной стороны, и результатом затратного подхода, с другой стороны. Однако при такой оценке теряется смысл в результате затратного подхода, ибо его результат с учетом так оцененного гудвилла всегда будет практически совпадать с результатами других подходов. Поэтому представляется целесообразным в рамках затратного подхода осуществлять оценку стоимости гудвилла чисто затратным подходом, независимо от других подходов. Одним из таких способов может стать интервьюирование специалистов по маркетингу и пиару. Некоторые подобные высококлассные специалисты могут дать экспертное заключение о том, сколько времени и денежных средств требуется для того, чтобы компания «с нуля» обросла определенным количеством связей с контрагентами по бизнесу (тем количеством, которое имеет оцениваемая компания) и эффективной узнаваемостью на рынке вообще, и среди целевой аудитории в частности, а также досконально изучила рынок своей продукции и потребителей. Если эти затраты сильно разнесены во времени и в регионе сильная инфляция, затраты на формирование гудвилла следует индексировать. В то же время поскольку отнюдь не все подобные вложения оказываются эффективными и, кроме того, подобные инвестиции подвержены сильному обесцениванию ввиду влияния эффектов зашумления и «короткой потребительской памяти», эти вложения также следует амортизировать. Корректировки инвестиций в гудвилл – индексация и амортизация, - частично нивелируют друг друга, но все же, как правило (при отсутствии гиперинфляции), влияние амортизации существенно превышает воздействие инфляции. Итог суммарных скорректированных затрат на создание эффективной узнаваемости, связей и репутации, которыми обладает оцениваемая компания, следует трактовать как оценку стоимости гудвилла , определенную затратным подходом, и следовательно, ее необходимо прибавлять к стоимости других оцениваемых активов компании.
Теперь перейдем к рассмотрению другого вопроса, связанного с оценкой бизнеса затратным подходом. Сам по себе затратный подход оперирует понятием стоимости и принципом замещения: если какой-либо объект можно каким-то образом создать дешевле, чем предлагаемая за него цена продавца-собственника объекта, то так и надо поступать – создавать самостоятельно. Если же затраты на самостоятельное создание объекта превышают цену продавца целевого объекта, либо создать этот объект самостоятельно по каким-либо причинам не представляется возможным, объект, при его надобности, целесообразно купить на рынке. При такой схеме упускается из рассмотрения, как минимум, один нюанс, а именно – издержки упущенных возможностей. Применение затратного подхода учитывает фактор времени при переоценке активов и обязательств посредством индексации внеоборотных активов и дисконтирования ряда запасов и обязательств. Однако потенциальный покупатель, решив, руководствуясь принципом замещения, самостоятельно «построить» бизнес, затратит на это не только прямые издержки обусловленные покупкой активов по рыночной стоимости, но и вмененные издержки – за время самостоятельного «строительства» бизнеса инвестор потеряет прибыль, которую он мог бы получать, если купил бы этот бизнес уже функционирующим. Кроме этого, необходимо также принимать во внимание специфические риски, присущие молодым компаниям при выходе на рынок: приобретая готовый бизнес, покупатель-инвестор избавляется от рисков начального этапа. И последнее, что следует принять во внимание при формировании мнения о рыночной стоимости бизнеса – наиболее вероятной цене сделки между продавцом и покупателем, - это скидка, позволяющая покупателю получать выгоду от сделки . Сразу же оговоримся, что данная скидка – не догма, покупатель в процессе торгов стремится ее выторговывать, однако не факт, что продавец согласится ее предоставить: если бы такая скидка существовала всегда, действовал бы арбитраж, позволяющий «выковывать» деньги из воздуха, что быстро «съело» бы саму возможность как таковую - все кинулись бы заниматься покупкой и продажей готовых бизнесов.
С учетом вышеизложенного скорректированная стоимость функционирующего бизнеса, полученная на основе затратного подхода, составит:

Р=З + G3 + УВ + RP - &#8710; (6.1)

где Р – стоимость функционирующего бизнеса,

З – стоимость скорректированных по рыночной стоимости материальных и идентифицированных нематериальных активов (чистых активов) бизнеса, определенных в рамках затратного подхода,

Gз – стоимость гудвилла компании, определенная затратным подходом,
УВ – стоимостный эквивалент упущенной выгоды, возникающей из-за недополучения прибыли на этапе становления бизнеса «с нуля»,
RP – стоимостный эквивалент специфических рисков этапа становления (превышения сметы расходов, повышенной вероятности полной или частичной потери осуществленных инвестиционных затрат),

&#8710; - скидка на уторговывание.

Следует отметить, что определение стоимости бизнеса согласно (6.1) подразумевает эффективное функционирование с определенной положительной рентабельностью. Если же бизнес только что создан и не приносит своим владельцам прибыль, для потенциального покупателя такого бизнеса нет принципиальной разницы между покупкой такого бизнеса и созданием его с нуля. Поэтому в подобной ситуации компоненты УВ и RP в (6.1) будут близки к нулю. Наибольший интерес в (6.1) представляют компонента упущенной выгоды (УВ) и стоимостный эквивалент специфических рисков этапа становления (RP).

Рассмотрим их подробнее. Планирование создания бизнеса с нуля до определенной стадии можно разбить на несколько этапов: этап регистрации компании и приобретения активов, этап отладки, найма и обучения персонала – до момента начала реализации готовой продукции, этап выхода на уровень безубыточности, и наконец этап выхода на плановую рентабельность Rп. Если для простоты рассмотрения разбить весь цикл создания бизнеса с нуля всего на два этапа – этап отсутствия прибыли (t0, t1) и этап роста прибыли с нуля до планового уровня рентабельности (t1, t2), то оценка стоимостного эквивалента упущенной выгоды может осуществляться по следующей формуле:

УВ= З(t0, t1) х {(1+Rn) в степени {(t1-td1)/T} х (1+Rn(1-k) в степени {(t2-t1)/T} -1}+3(t1, t2) х {(1+Rn(1-k) в степени {(t2-td2)/T}) -1} (6.2)

где З(t0, t1) – общие затраты осуществленные на этапе (t0, t1),

З(t1, t2) – общие затраты осуществленные на этапе (t1, t2), причем,

З(t0, t1)+ З(t1, t2) = З + Gз, (6.3)

Rп – плановый уровень рентабельности (рентабельность (ROE) готового бизнеса или объектов-аналогов),

kRп – средний уровень рентабельности на этапе (t1, t2), 0 < k < 1.

td1 – дюрация инвестиций на этапе (t0, t1),

td2 – дюрация инвестиций на этапе (t1, t2),

T – фактор размерности времени приводящий показатель степени в безразмерную форму и приводящий его же (показатель степени) к годовому интервалу,

t1 – момент начала зарабатывания компанией прибыли,

t2 – момент выхода компании на плановый уровень рентабельности Rп.

Наличие компоненты RP в (6.1) с позиции затратного подхода означает возможность дополнительных непредвиденных расходов, характерных для этапа первоначального становления (в т.ч. дополнительные издержки УВ, могущие возникнуть из-за затягивания прохождения бизнесом определенных промежуточных подэтапов на этапе становления). По мнению автора, оценка параметра RP может осуществляться двумя способами. Во-первых, можно ориентироваться на стоимостный эквивалент премии за риск вложений в малые компании, учитывая тот факт, что вновь создаваемые компании, как правило, являются небольшими компаниями. Во-вторых, можно оценить различие в статистике банкротств компаний находящихся на стадии становления и компаний со среднестатистическим для рынка сроком от момента образования до текущего момента. Получив значение разницы вероятностей банкротства, ее следует трансформировать в относительную рисковую надбавку (дополнительную рисковую надбавку, отражающую только специфические риски вновь образуемой компании), после чего преобразовать ее в абсолютное (стоимостное) выражение.

Представленный выше модифицированный затратный подход (назовем его так) схож со структурой моделей EBO и EVA: и здесь и там есть две компоненты – компонента капитала/инвестированного капитала и компонента доходов. Однако в отличие от EBO и EVA модифицированный затратный подход ограничивает суммирование доходов интервалом (t0, t2), что при условии положительной рентабельности капитала приводит к получению более низкого значения стоимости бизнеса по сравнению с результатами оценки полученными в рамках модели EBO/ EVA, но более высокого по сравнению со стоимостью, получаемой при использовании традиционного затратного подхода. То есть применение модифицированного затратного подхода снижает разрыв между результатами оценки затратным и доходным подходами, и, следовательно, повышает адекватность итоговой оценки стоимости бизнеса. Если потенциальный покупатель бизнеса оценивает для себя инвестиционную стоимость объекта-мишени, ориентируясь на доходный подход, и при этом он может убедить собственника мишени продать ее по цене определенной на базе модифицированного затратного подхода, чистая приведенная стоимость такой сделки будет для него положительной.

Контрольные вопросы и тесты и задачи

1. В каких случаях для оценки недвижимости необходимо применение прежде всего затратного подхода?

2. Назовите основные этапы оценки недвижимости затратным подходом.

3. Дайте определение восстановительной стоимости.

4. Какие методы расчета восстановительной стоимости Вам известны?

5. Что такое прибыль застройщика и чем она отличается от прибыли подрядчика?

6. Какой из методов расчета восстановительной стоимости показывает наиболее точные результаты?

7. Имеются ли понятийные различия в терминах “стоимость” и “затраты”?

8. Опишите структуру сводного сметного расчета.

9. Чем характеризуется износ объектов недвижимости?

10. Охарактеризуйте основные виды износа и методы их расчета.

Какой из ниже перечисленных методов относится к затратному подходу

1) метод чистых активов;

2) метод капитализации;

3) метод сделок;

4) метод арбитража;

5) метод ЛИФО

Выберите единственно верное определение временной оценки денежных потоков.

1) приведение денежных сумм, возникающих в разное время к сопоставимому виду;

2) отрезок времени, в течение которого производится оценка;

3) денежный поток, который оценивается в данное время;

4) все верно;

5) нет правильного ответа

Что предполагает затратный подход в оценочной деятельности?

1) анализ балансовых счетов предприятия и их корректировку;

2) анализ практики продаж объектов в отрасли;

3) прямое сравнение аналогичных объектов;

4) анализ доходов и затрат

5) нет правильного ответа

Что включает технология оценки недвижимости затратным методом?

1) все перечисленные стадии

2) оценку стоимости земельного участка

3) оценку стоимости восстановления или замещения улучшений

4) вычет накопленного улучшениями износа

5) суммирование стоимости земельного участка и улучшений

Задачи

1. Определите общий накопленный износ (% износа) объекта недвижимости, исходя из следующих данных:

· цена продажи объекта составила 90000;

· исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 30000;

· анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 110000.

2. Известна следующая информация:

Участок земли пригоден по нормам зонирования для строительства офисного, торгового или гостиничного здания.

Определите остаточную стоимость земли.

3. Оцените стоимость жилого объекта недвижимости площадью в 1600 кв.м., используя затратный подход:

Затраты на строительство дома - 60$/кв.м.

Затраты на строительство гаража площадью 360 кв.м. - 30$/кв.м.

Затраты на строительство других сооружений - 8500$

Устранимый физический износ - 11000$

Неустранимый физический износ - 4000$

Устранимый функциональный износ - 6000$

Стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж - 38000$

Какова общая расчетная стоимость объекта в соответствии с затратным подходом?

4. Найти функциональный износ здания из-за несоответствия лифтов современным требованиям. Восстановительная стоимость лифтов составляет 350000$. Установка лифтов была произведена 10 лет назад. Затраты на демонтаж составят 25000$, а монтаж новых лифтов обойдётся в 150000$. Общая срок физической жизни старых лифтов составляет 25 лет.

5. Стоимость свободного земельного участка равна 400000$. Здание, площадью 4000 кв.м. построено 7 лет назад. Срок его экономической жизни - 90 лет. Средняя стоимость строительства 1м² составляет 650$. Прибыль инвестора 25%. Оценить объект затратным подходом.

РАЗДЕЛ 3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ

Глава 7. Особенности оценки земли

7.1. Принципы оценки земли и его регулирование

Первую группу образуют ринципы, основанные на редставлениях потенциальных земельных собственников.

Исходным принципом оценки рыночной стоимости земель различного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Экономические принципы оценки земли условно можно разделить на четыре группы: (см. рис. 7.1).

Рис. 7.1. Принципы оценки земли

В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования земли, таких как эксплуатация в особом режиме или связь с историческими ценностями.

Необходимо особо подчеркнуть, что земля выступает в качестве общественного блага, поскольку она служит местом обитания и условием жизни людей, выполняя важнейшую экологическую функцию. Поэтому весь земельный фонд страны не может являться объектом коммерческого использования. Он включает земли различного целевого назначения, которые удовлетворяют на только индивидуальные, но и общественные потребности.

Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки. Данный принцип учитывает возможность альтернативного выбора для покупателя, то есть при наличие определенного количества однородных земельных участков самым высоким спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой. Кроме того, принцип замещения определяет максимальную стоимость земли.

Принцип замещения наиболее полно реализуется в новых поселениях, районах массовой жилой и дачной застройки, где высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов и преобладают однотипные земельные участки.

Принцип ожидания определяет тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор).

Данный принцип лежит в основе оценки стоимости земельных участков доходным подходом, когда оценочная стоимость определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов. По отношению к земле сельскохозяйственного назначения принцип ожидания проявляется в том, что стоимость участка отражает капитализированную величину ожидаемой ренты от сельскохозяйственного производства.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности и сбалансированности.

Согласно классической теории экономики, разработанной первоначально для сельскохозяйственных земель, доход, приписываемый земле, трактуется как остаточный, а стоимость земли определяется величиной остаточного дохода.

Как известно процесс любого производства представляет собой соединение четырех групп факторов: земли, труда, вещественного капитала и предпринимательских способностей (менеджмента). Так как земля неподвижна, то труд, капитал и управление должны быть привлечены к ней. Поэтому собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению других факторов производства, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле .

Таблица 7.1. - Остаточная продуктивность земли

Принцип остаточной продуктивности раскрывает особое положение земли в системе факторов производства и объясняет, почему ее остаточная стоимость может быть подвержена колебаниям.

Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат.

Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловливающие полезность или доходность какого-либо земельного участка, сбалансированный между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли.

Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них. Он означает, что физические элементы земельной недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта. При разделении физических элементов земельной недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

Пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, на разбиение земельного массива на отдельные участки;

Разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

Разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения и оперативного управления.

Третья группа принципа оценки земли отражает действие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды.

Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках, в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.

Спрос (D) на земельные участки формируются под влиянием многочисленных факторов, подразделяющихся на:

Экономические – темпы экономического роста, развитие инфраструктуры и транспорта, уровень занятости населения, величина доходов и цен, отраслевая и региональная структура производства и др;

Демографические – численность и плотность населения в данном регионе, возрастной и профессиональный состав, миграция населения, размер семьи и др;

Природно-климатические – продолжительность времен года, водный режим, физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, формы участка) и др;

Административные – территориально-экономическое зонирование, политика государства в области налогов, цен, кредита, правовое регулирование земельного рынка.

Предложение (S) земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Взаимодействие спроса и предложения на землю в краткосрочном периоде представлено на рис.7.2.

В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по категориям пользователей.

Цена

S

P D

Q Количество

Рис. 7.2.. Взаимодействие спроса и предложения на землю

Таким образом предложение земельных участков, пользующихся наибольшим рыночным спросом – земли под застройку, - имеет тенденцию к росту за счет сокращения лесного фонда и земель запаса. Графически кривая предложения земель указанной категории не является вертикальной линией, то есть абсолютно неэластичной, а имеет низкую эластичность (см. рис.7.3).

Цена

S

p₁ D₂

p₂ D

Q Q₁ Количество

Рис. 7.3. Предложение земель

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения и местоположения, то есть находящихся в населенных пунктах и за их пределами, в центре и на окраине городов. Вследствие неразвитости земельного рынка и наличия ограничений на всех уровнях административной власти, цены на землю пока еще недостаточно отражают требования принципа спроса и предложения.

Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на земельном рынке ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска. Кроме того, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, т вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совместимый характер землепользования различных участков сельскохозяйственного назначения, а также достаточный уровень архитектурной однородности или сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю земельных участков населенных пунктов.

Принцип соответствия требует определенного местоположения участка с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг.

При выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может создать неудобства и нанести вред планируемой застройке.

Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке земельных участков возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, и внешнего окружения.

Влияние вышеуказанных принципов оценки обобщает принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ). ЛНЭИ означает, что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно реализуется функциональные возможности имущественного комплекса. Именно этот вариант и применяется для оценки стоимости земли.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование, которое:

а) является законодательно разрешенным, то есть соответствует юридическим нормам, включая нормы землепользования и охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории;

б) физически осуществимым;

в) финансово выполнимым;

г) обеспечивает наивысшую стоимость земельного участка.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

7.2. Методы оценки земли

Экономическое содержание доходного подхода. Доходный подход к оценке земельных участков включает ме­тоды, позволяющие получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В ос­нове доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других вы­год. При этом стоимость земельного участка может быть определе­на путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или дисконтирования ожидаемых будущих доходов и вы­ручки от последующей перепродажи.

Капитализация представляет собой деление дохода от исполь­зования земельного участка на соответствующую ставку капитали­зации, в результате чего величина дохода превращается в стои­мость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации основаны на использовании следующей формулы:

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финан­совой системы, правового регулирования земельного рынка. Исполь­зование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ и финансовой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как рет­роспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложе­ния. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расче­тах, - потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на оди­наковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных, то же самое относится и к учету налогообложения.

Метод прямой капитализации дохода

Доходный подход включает метод прямой капитализации дохода и капитализацию дохода по периодам, или метод дискон­тированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации дохода основан на определе­нии дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации.

Капитализация дохода по периодам строится на определе­нии потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод ис­пользуется редко. При использовании метода прямой капитализа­ции дохода необходимо определить величину дохода и ставку ка­питализации.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

арендная плата для оценки земель поселений;

доход от прироста стоимости земельного участка, полу­чаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение величины ставки капитализации. В отличие от ставки капитализа­ции, рассчитываемой для изнашивающейся недвижимости (зданий, сооружений и т.п.) и состоящей из двух частей - ставки дохода и возмещения капитала, ставка капитализации для земли включает только первую часть.

На практике сложилось три подхода к расчету ставки капи­тализации, первоначально разработанных для капитализации зе­мельной ренты, то есть оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход - это рассмотрение земельного участка как раз­новидности денежного капитала и соответственно производят рас­чет ставки капитализации, исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3%-средняя учетная ставка в Испании.

Второй подход - расчет ставки капитализации методом куму­лятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке городских земель в Алматы. Ставка капитализации включает следующие составные части:

безрисковую ставку - например, процентную ставку банка по валютным вкладам;

региональный риск;

• риск ликвидности- это риск, связанный с возможностью, возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

Третий подход - метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж). Данный метод прост, но требует достоверной информации об объектах сравниваемых продаж.

Ставка капитализации равна доходу, деленному на цену прода­жи по объектам-аналогам. Желательно рассчитывать среднее значение по нескольким продажам сопоставимых земельных участков.

К ограничениям в использовании метода капитализации отно­сятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных зе­мельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, принося­щих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов доходного подхода является капитализа­ция земельной арендной платы. Под арендой понимается пре­доставление земельного участка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или фи­зическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Исходные данные для капитализации по­лучают из анализа рыночной информации о ценах продажи участ­ков земли, аналогичных оцениваемому участку или величин аренд­ной платы.

Распределение дохода между земельным участком и расположенными на нем зданиями и сооружениями

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, при­ходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточ­ной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управле­ния, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов до­ход приписывается земельному участку.

При применении техники остатка дохода для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований в доходу для зданий и сооружений.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни. Данный метод может быть применен для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Оценка земельного участка на основе сравнительного подхода

Экономическое содержание сравнительного подхода

Сравнительный подход широко используется в странах с раз­витым земельным рынком, особенно для оценки свободных зе­мельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Подход основывается на систематизации и сопоставлении ин­формации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения. Сравнительный подход пред­полагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит сумму не больше чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и ме­стоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплачен­ные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных по­купателей.

Основные этапы метода сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж включает следующие этапы.

Этап 1. Выявление недавних продаж: сопоставимых объ­ектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оцен­щик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка на секто­ра, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землеполь­зования, схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельно­го участка относятся:

· зонирование и разрешенные варианты землепользования;

· потребительские свойства земель;

· местоположение;

· передаваемые юридические права собственности и др.

Характеристики типичного субъекта для данного сегмента земельного рынка включают:

· инвестиционную мотивацию;

· платежеспособность;

· социально-юридический статус;

· источники и формы финансирования;

· предпочтения покупателей и др.

В результате сегментирования земельные участки делятся на:

· используемые для целей садоводства и огородничества;

· используемые для ведения личного подсобного хозяйства;

· используемые для индивидуального жилищного строи­тельства;

· используемые для строительства гаражей;

· под объектами коммерческой недвижимости и т.п.

После сегментирования оценщик выявляет недавние продажи сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка, собирая информацию о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участ­ков может классифицироваться по однородным группам, исходя из таких признаков, как: территориальное положение, возможный ва­риант землепользования, потребительские свойства. Это позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической территории.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки. В мировой практике метод сравнения стоимости основан, по крайней мере, на ценах трех не­давних сделок или на текущих ценах шести предложений.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. Отбор информации в целях повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки про­изошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтвер­ждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогич­ные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначе­ние. Для определения возможного использования объекта оценки сле­дует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое ис­пользование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с уча­стками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых уча­стков.

В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отлича­ется от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо вне­сти поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж срав­ниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: "За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?" Когда срав­нимый земельный участок уступает оцениваемому участку, факти­ческая цена продажи первого должна быть увеличена до той вели­чины, за какую он был бы продан, обладая более высокими харак­теристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими про­данными участками земли может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного уча­стка, который выступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравне­нии земельных участков обычно рассматривают шесть элементов.

Права собственности. Поправка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.

Условия продажи, корректировка на которые отражает не­ типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, когда продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.

Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой про­дажи аналогов, определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься две поправки, одна, учитывающая динамику
цен продаж на данный вариант землепользования, и другая – на местоположение земельного участка. Поправки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.

5. Местоположение. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособ­ность участков на рынке по физическим, социальным, экономиче­ским и даже политическим факторам.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких случа­ях, когда участок расположен на краю района и на него воздейст­вуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку. Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необхо­димо провести анализ возможных различий между этими района­ми. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величина поправки вычисляется на основе анализа парных продаж.

6. Физические характеристики. В процессе сравнения выяв­ляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых зе­мельных участков, наиболее точная корректировка на отличия фи­зических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа.

При внесении поправки на размер участка определяется зависи­мость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Способ типичного (стандартного) земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размера, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объеди­нений граждан.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей.

Например, стоимость земельного участка - 600 дол.
за одну сотку или стоимость жилья - 700 дол. за один квадратный метр площади.

При сделках с незастроенными земельными участками ис­пользуются следующие единицы сравнения:

Цена за I га - при продажах больших массивов земли сель­скохозяйственного или лесного назначения под промышленное ис­пользование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 кв. м - при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий - это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, к другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за один фронтальный метр часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру зе­мельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонирова­нию обычно ограничивают плотность застройки на различных уча­стках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что це­на котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе количества разрешен­ных для строительства единиц жилья.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Вели по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому значению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от дру­га по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

При правильном применении методы типичного (стандарт­ного) участка и единицы сравнения должны давать приблизитель­но одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, которой позволяет учесть различия по элемен­там сравнения.

Преимуществом метода единицы сравнения является его отно­сительная простота и легкость. Особенно широко метод использу­ется при освоении новых земельных массивов и стандартной за­стройке.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого зе­мельного участка. После внесения корректировок в цены отобран­ных аналогов, полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой рас­чет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата берет­ся формула средневзвешенной величины.

Для определения рыночной стоимости земельного участка рас­сматривают следующую информацию:

1. титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;

2. категорию земель, в границах которых расположен земельный участок;

3. физические характеристики участка;

4. данные о взаимосвязи участка с окружением;

5. экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками таких данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется ре­гистрация сделок с земельными участками: риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью; ипотечные кредитные организации;/оценочные фирмы; периодическая пе­чать и другие источник. При этом необходимо меть в виду, что публикуемые в периодической печати цены на продаваемые земельные участки - это цены продавца, которые выше фактических
цен сделок.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объек­тивной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой ин­формации по прошедшим на рынке сделкам.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает не­удовлетворительные результаты в условиях высоких темпов ин­фляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопостави­мых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Оценка земельного участка при недостаточном количестве продаж

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточ­но для использования метода сравнения продаж, приходится обра­щаться к косвенным менее надежным способам. Успешное их при­менение требует проведения тщательного анализа исходной ин­формации и определенного опыта оценщика.

Метод переноса (или соотнесения), который предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует опреде­ленная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Метод переноса основан на установлении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Це­на продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью со­оружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансирован­ности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосво­енных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастро­енных земельных участков. Определив типичное соотношение ме­жду стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных зе­мельных участков в районе, где производится оценка.

Оценка земельного участка на основе затратного подхода

Экономическое содержание и основные этапы метода изъятия

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благора­зумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемле­мый для строительства период. Затратный подход включает метод изъятия, метод определения затрат на освоение и оценку по затра­там на инфраструктуру.

Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стои­мость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, то есть земельного уча­стка с улучшениями, и восстановительной стоимостью улучшений, за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Основные этапы оценки земельного участка методом изъятия.

Первый этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основании изучения рынка и сравни­тельных продаж. Если не хватает информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости аналогичных объектов недвижимости (жилого дома, офисного, торгового или складского здания, коттеджа и т.п.).

Второй этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости мо­гут использоваться стоимость воспроизводства или стоимость за­мещения.

Стоимость воспроизводства - это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, по той же панировке, но в текущих ры­ночных ценах. Если определение стоимости воспроизводства не­возможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость за­мещения.

Стоимость замещения - это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта в той же полезности, но с исполь­зованием современных оборудования, материалов и планировки. Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издерж­ками на строительство точной копии объекта, а стоимость замеще­ния - издержками на создание современного объекта-аналога.

Затраты на строительство состоят из трех частей: прямых из­держек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

Прямые издержки - это расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают: стоимость строитель­ного оборудования и материалов, заработную плату рабочих, стои­мость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки - это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К ним от­носятся: затраты на проектирование, подготовку территории строи­тельства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль предпринимателя - это денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за ис­пользование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

Третий этап. Определение величины физического, функцио­нального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, то есть потери их элементами своих первоначальных свойств. Физи­ческий износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ - это несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к плани­ровке, техническому оснащению и дизайну. Он происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитекту­ры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зда­ний, старом инженерном обеспечении и т.п.

Внешний износ вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в резуль­тате негативных изменений в области земельного законодательст­ва, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и др.

Физический и функциональный износ делится на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

Четвертый этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получе­ния их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.

Пятый этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем изъятия (вычитания) из рыночной стои­мости объекта недвижимости в целом (жилого дома, офисного или торгового здания, складского сооружения, коттеджа) остаточной (фактической) стоимости строений.

Для более точной оценки стоимости земельных участков мето­дом изъятия целесообразно использовать данные по нескольким однотипным объектам недвижимости, которые необходимо скор­ректировать на имеющиеся между ними различия по элементам или единицам сравнения.

При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех за­трат на дату оценки.

Достоинством метода изъятия являются его ясность и доказа­тельность заложенных в нем принципов. Он широко применяется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные дан­ные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными зе­мельными участками.

Метод изъятия приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соот­ветствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность метода изъятия заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооруже­ний, возраст которых превышает 10-15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недви­жимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Притом в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Метод определения затрат на освоение

К затратному подходу относится метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастро­енной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земель­ные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, та­ким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разде­ление земельного массива на отдельные участки. Разбивка большо­го земельного массива на отдельные участки - широко распростра­ненная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема Определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает произ­водственные и торговые операции. На застройку жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Этапы применения метода определения затрат на освоение.

Первый этап. Определение размеров индивидуальных участ­ков исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. В первую очередь размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

Второй этап. Расчет стоимости освоенных участков.

Данный расчет осуществляется или путем анализа сопостави­мых участков, которые недавно были аналогичным образом освое­ны, или методом сопоставимых продаж.

Третий этап. Расчет всех затрат на освоение, определение предполагаемого периода застройки земельных участков.

Затраты на освоение включают: инженерные расходы по рас­чистке, разметке и окончательной подготовке земли, расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и комму­нальных сооружений. К ним также относятся оплата налогов, стра­хования, прибыль и накладные расходы подрядчика, расходы на продажу и рекламу.

Четвертый этап. Вычет затрат на освоение и вычет предпри­нимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от прода­жи является стоимость одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть). Из цены продажи земельного участка вычитаются все затраты на освоение, включая затраты на продажу и предпри­нимательскую прибыль.

Пятый этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу; выбор ставки дисконтирования, которая от­ражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи; дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков, исходя из периода продажи земельных участков, для по­лучения текущей стоимости неосвоенной земли.

Оценка земли исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры

Для земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. К таким затратам относятся инженерная подготовка территории, издержки на созда­ние и ремонт систем водоснабжения, канализации, теплоснабже­ния, электроснабжения газоснабжения, телефонизации, строитель­ство улично-дорожной сети и объектов социально-культурного на­значения. При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину указанных затрат на воспроизводство улуч­шений городских земель, то есть всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцени­ваемый земельный участок.

Глава 8. Виды недвижимого имущества и его оценка

8.1. Понятие и признаки недвижимости.

Употребляя термин "недвижимость" мы считаем, что прекрасно понимаем о чем идет речь. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юри­дической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особеннос­тями экономического развития страны, сложившимся историческими традициями и другими условиями.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, те. каткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о пред­мете. У нас, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижи­мым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооруже­ния, многолетние насаждения и иное имущество прочно связанное с землей; то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невоз­можно). В то же время казахстанское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с це­лесообразностью распространения на них специального правового режима, уста­новленного для действительно недвижимых объектов, называемых "имуществен­ный комплекс" (табл.8.1).

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и со­циальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. .

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в един­стве, физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из кото­рых может в соответствующих условиях выступать в качестве основного (опреде­ляющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические характеристики

недвижимости: конструкцию и материал строении, размеры, местоположение, кли­мат, плодородие почв; улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты, недвижимости подвергается воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяют­ся их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние кото­рых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворить различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международ­ных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное иму­щество) и разделенными на основе физического гoризонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В Казахстане, как и в других странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество, либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, Т.е. свободно распоряжаться своей собствен­ностью (ст.l0 ГКРК). Однако, когда частная собственность на недвижимость прихо­дит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрис­дикции частного права. Закон (ст.255 ГКРК) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с распо­ложенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публич­ных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и Т.д. .

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физи­ологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конеч­ном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном созна­нии и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. Таблица 8.1.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекций к центру земли, и все что находится над ним, продленное в космос, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также право на эти объекты.

Таблица 8.1 Недвижимое имущество, недвижимость.

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право, а воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов (штатах) США права на подземные минеральные ресурсы принадлежат государству, а не собственнику недвижимости.

Не государственные субъекты собственности на землю в Казахстане имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.) Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включается в состав недвижимого имущества частника, так как и воздушное пространство над участком.

Каждый объект недвижимости и все"они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (схема 8.2.).

Схема 8.2. Основные признаки недвижимости

Основные фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материальность или непотребляемость, на которых базируется все остальные ее родовые и видовые признаки.

Фиксчерс - это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в здания_ и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери). ЧЭТЛ - любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями ("золотая акция") и т.д.

8.2. Специфика недвижимости как товара

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

товар

формирование цены

способы финансирования сделки

степень ликвидности

баланс спроса и предложения

число потенциальных покупателей

информированность участников сделки

методы регулирования

надежность прогнозирования рыночной ситуации

Объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим товаром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Ввиду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения. Поэтому недвижимость c точки зрения места состоит из сегментированных рынков. Земля при этом, как объект недвижимости и товар, обладает дополнительной особой характеристикой – вечностью. Вечность земли приводит к тому, что при ее оценке нет необходимости учитывать возможность ее физического износа. Так как недвижимость является уникальной по своему местоположению и с экономической точки зрения нетранспортабельной, она как товар обладает ограниченной заменяемостью и, следовательно, для нее характерна ограниченная эластичность спроса.

На рынке недвижимости равновесие спроса и предложения, как правило, явление очень редкое. Данное обстоятельство делает процедуру оценки рыночной стоимости достаточно сложным процессом. Продавцы и покупатели на обычном рынке гораздо более информированы, чем на рынке недвижимости, о состоянии рынка, поведении других участников, качестве продукта, его возможных заменах и т.д. Исходя из этого, на рынке недвижимости сделки осуществляются, как правило, с участием посредников-консультантов: оценщиков, брокеров, юристов. На обычном рынке предметами торговли являются сами товары в физическом их выражении. На рынке недвижимости предметами сделки и, следовательно, предметами оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, право аренды, субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точки зрения.

Сравнивая обычный товарный рынок и рынок недвижимости с точки зрения цены и ее структуры необходимо отметить следующее.

Цена представляет собой денежное выражение стоимости товара в сфере производства либо стоимости услуг в сфере обслуживания. На рынке недвижимости товаром является совокупность имущественных прав на объект недвижимости: владение, пользование, распоряжение и др. Наиболее часто предметом сделки выступает либо полное право собственности, включающее всю триаду прав (владение, пользование и распоряжение), или право пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, которая называется арендной платой.

Если предметом сделки является имущественное право в виде полного права собственности на объект недвижимости, то в результате сделки один участник сделки полностью теряет права на него, получая за него денежный эквивалент, а другой - становится собственником объекта недвижимости, передав за него продавцу денежные средства. В данном случае можно говорить о том, что товаром является продукт в виде объекта недвижимости. Если же предметом сделки является имушественное право в виде права пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, то в результате сделки продавец не теряет право владеть и распоряжаться объектом недвижимости (например, продать его), а лишь на время и за определенное вознаграждение (арендную плату) он лишается физического владения объектом недвижимости. То есть в этом случае продается услуга за пользование объектом недвижимости.

Итак, условно мы можем говорить о двух наиболее распространенных формах товара на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как услуги. Оба товара имеют свою цену и, очевидно, свою структуру цены. Более того, эти цены, как правило, связаны между собой. Например, собственник объекта недвижимости, предлагая его в аренду, при определении стоимости этой услуги будет ориентироваться на окупаемость первоначальных инвестиций в объект недвижимости, т.е. на затраты по созданию или приобретению объекта недвижимости. А при его продаже определит стоимость объекта, ориентируясь на его доходность.

Сегментация рынков недвижимости.

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на подсегменты в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам

процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные дома, коттеджи, таунхаусы, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (здания и сооружения промышленных предприятий).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, как правило, не являющиеся предметом рыночного оборота в силу специфики назначения, например церкви, школы, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:

1. Застроенные земельные участки.

2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.

3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от степени готовности:

1. Незастроенные земельные участки.

2. Готовые объекты.

3. Не завершенные строительством объекты.

4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных сегментов рынка недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные подсегменты, для которых могут быть выделены существенные и особенные ценовые характеристики.

8.3 . Необходимость оценки недвижимости

Формирование рыночной инфраструктуры казахстанской экономики предполагает, в числе прочего, создание и развитие института оценки собственности. В странах с развитой рыночной экономикой отдельные сегменты общенационального рынка являются неоднородными и функционируют с различной степенью эффективности. Товарные рынки и рынки ценных бумаг являются относительно наиболее эффективными, поскольку, во-первых, цены сделок складываются стихийно, то есть объективно (исключительно под влиянием факторов спроса и предложения ), а, во-вторых, сделки происходят в одном месте, в достаточно больших количествах и с однородным товаром. В то же время, существуют рынки, товар на которых не является абсолютно однородным, сделки происходят в разных местах, неупорядоченно в пространстве и во времени. Примером может служить рынок недвижимости. На таких рынках отсутствуют последовательные текущие котировки цен, что очень затрудняет положение продавцов и покупателей. Вот здесь и приходит на помощь независимый оценщик, обладающий профессиональными знаниями и опытом, позволяющими производить объективную оценку рыночной стоимости этого товара.

В Казахстане в соответствии с гражданским кодексом к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В теории оценки, характеризуя недвижимость, для обозначения земли используют термин «земельный участок» или просто «участок» – обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). А для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин «улучшенный земельный участок». Связано это с тем, что термин «улучшения» является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т.е. все улучшения земельного участка. При этом под улучшениями земельного участка понимается, как правило, все, что неразрывно связано с землей и повышает ее рыночную стоимость.

С точки зрения оценки, следует различать термины: недвижимость и недвижимое имущество. Под недвижимостью, как правило, понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), т.е. принимают во внимание физическую суть объекта собственности. Недвижимое имущество – это совокупность объекта и имущественных прав на него (интересы, польза и права, связанные с владением, пользованием, распоряжением недвижимостью), т.е. говорят о экономико-правовой характеристике объекта недвижимости.

Объектами рынка недвижимости, стало быть, являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости - физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости.

Объем (набор) прав на объекты недвижимости в разных странах различен: от абсолютного (полного) права на недвижимую собственность до права прохода по чужой территории. Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей рыночной стоимостью.

Право собственности в Казахстане определяется главой ГК «собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, как и любым имуществом, постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте».

Из вышесказанного следует, что товаром на рынке недвижимости и, следовательно, объектом оценки, является не объект недвижимости, а совокупность имущественных прав на него. Интересной с теоретической точки зрения и важной в практическом плане является проблема оценки отдельных правомочий, перечисленных в гражданском кодексе: владеть, пользоваться и распоряжаться. При отсутствии прямых указаний в ГК на объем прав и обязанностей, связанных с этими правомочиями, каждая такая оценка должна быть связана с тщательным правовым и экономическим анализом договоров, закрепляющих за субъектом хозяйственной деятельности эти правомочия.

В условиях рыночной экономики оценка стоимости недвижимости может производиться в целом ряде ситуаций. К таковым относятся:

· сделка купли-продажи;

· получение кредита под залог имущества;

· налогообложение (подоходное, поимущественное, наследства);

· страхование имущества;

· раздел собственности (например, в случае расторжения брака);

· внесение имущества в уставной капитал предприятия и т.д.

В общем виде стоимость, которой оперируют в оценке, может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене – это цена, устанавливающаяся на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия факторов предложения и спроса. Иногда ее именуют объективной стоимостью. Наиболее распространенной формой стоимости в обмене является рыночная стоимость (чаще определяется при продаже собственности).

Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. В силу связи этой стоимости с потребностями конкретного пользователя ее иногда называют субъективной стоимостью. Наиболее часто встречающейся разновидностью стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость (чаще определяется при покупке).

Отличие стоимости в обмене от стоимости в пользовании состоит в том, что стоимость в пользовании есть характеристика собственности с точки зрения ее конкретного владельца (нынешнего или потенциального), и ее величина полностью определяется предпочтениями одного лица. Стоимость в обмене, напротив, имеет место только при продаже собственности (состоявшейся или предполагаемой), и для ее определения необходимо мнение, как минимум, двух сторон – участников сделки.

В большинстве случаев задачей оценщика является определение рыночной стоимости недвижимости.

В соответствии с законом «Об оценочной деятельности» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается « ... наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», т.е. когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Из определения рыночной стоимости, принятого на федеральном уровне, следует, что необходимо различать термины «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является индикатором (показателем) рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок. Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, выраженной в денежной форме. Следует также различать термины «затраты» и «вклад в рыночную стоимость». Затраты измеряются деньгами, потраченными на создание каких-либо улучшений объекта недвижимости, а вклад в рыночную стоимость измеряется деньгами, которые рынок заплатит за созданные улучшения. Затраты могут быть равны, больше или меньше вклада в рыночную стоимость. Соотношение между ними определяется спросом и предложением на рынке на данные улучшения.

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

1. метод сравнения

2. затратный метод

3. метод капитализации доходов.

Метод сравнительного анализа продаж.

Основной метод оценки – это метод сравнительного анализа продаж. Этот метод применим в том случае, когда существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оцнещиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлени предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного колличества достоверной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерии для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж.

· .Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, итернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учереждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкродству.

· Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом ) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

· Корректировка стоимости сопоставимых объектовы.

Корректировка может производится в трех основных формах: в денежном выражении, процентах, по общей групперовке.

Важным моментом при использовании сравнительного метода является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждоо результата и внесение суждения омере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величена вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве едениц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одого и того же объекта могут быть применены одновременно несколько едениц сравнения.

При проведении сравнительного анализа в качестве еденицы сравнения применяются:

- цена за единицу площади;

- цена за единицу участков земли вдоль магистрали;

- цена за участок;

- цена за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду;

- цена за единицу общей площади помещений;

- цена за единицу объема сооружения;

- цена за комнату;

- цена за квартиру;

- цена за единицу приносящий доход;

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости, которые вызывают изменения цен на недвижимость. К объектам, подлежащим обязательному учету, относят:

- состав передаваемых прав собственности;

- условия финансирования сделки купли-продажи;

- условия продажи;

- время продажи;

- место расположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- характер использования;

- компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравниваемых объектов производится в следующем порядке:

- в первую очередь производится корректировки, относящиеся к условием сделки и состояние рынка, которые производятся путем применения каждой последующей корректровки к предыдущему результату;

- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного метода сравнения продаж, применяется на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Метод оценки по затратам.

Этот метод к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется дя оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений ( зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение анологичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных издержек.

Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

- определение стоимости участка земли;

- определение стоимости возведения новых аналогичных зданий и сооружений восстановительной или замещающей стоимости ;

- определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

- определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции здания; оценки для целей налогооблажения;для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

Метод капитализации доходов.

Метод капитализации основан на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:

- прогнозирование будущих доходов;

- капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в везультате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.

Доходы от операционной деятельности прогнозируется путем составления (гипотического) отчета о доходах. Доход от реверсии прогнозируется:

· непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;

· назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;

· с применением терминального коэффициента капитализации.

Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интересс, к коэффициенту капитализации для данного права собственности.

Для расчета стоимости полного права собственности определение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличия от исходной информации, применяются:

· анализ сравнительных продаж;

· расчет с использованием коэффициента покрытия долга.

При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в Казахстане стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Глава 9. Сравнительный подход в оценке недвижимости

9.1. Особенности применения сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная развитость рынка недвижимости, а также, если оцениваемый объект недвижимости является специализированным, либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости, аналогичной полезности.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. Изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект - аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся корректировки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, то есть разбиение рынка на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты:

· по назначению использования,

· качеству,

· передаваемым правам,

· местоположению;

· физическим характеристикам.

Сходные субъекты:

· по платежеспособности,

· возможностям финансирования,

· инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости; сделки с ними осуществлены на типичных для данного сегмента условиях включающих:

· срок окупаемости,

· независимость субъектов сделки,

· инвестиционную мотивацию.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты:

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Алматы усредненный срок экспозиции для жилых квартир он равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена - завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Независимость субъектов сделки.

Не считаются рыночными сделками (данные по ним не могут использоваться для сравнения) следующие:

· сделки с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

· продажи имущества умерших лиц;

· продажи с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.;

а также сделки, в которых покупатель и продавец:

· находятся в родственных отношениях;

· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

Инвестиционная мотивация определяется:

· аналогичными мотивами инвесторов;

· аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование объектов;

· степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, т.к. ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов-аналогов (ценообразующие факторы):

1) Права собственности на недвижимость

2) Условия финансирования

3) Условия и время продажи

4) Местоположение

5) Физические характеристики

1. Права собственности

Обычной рыночной практикой является продажа недвижимости вместе с существующими арендными договорами. При этом, если договорная арендная плата отличается от рыночной, покупатель будет в течение оставшегося срока договора аренды получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных. Учет разницы между рыночной и договорной арендной платой при определении стоимости недвижимости называется корректировкой на права собственности. Исходным при корректировке является положение о том, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

2. Условия финансирования сделки

Под нетипичными условиями финансирования сделки, как правило, понимают кредитование покупки недвижимости по льготным ставкам, которые ниже рыночных. При таких условиях финансирования сделки купли - продажи объекта недвижимости необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки, основанная на разнице в ставках по кредиту.

3. Условия продажи и время продажи

Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения корректировки на данную характеристику в цену продажи объекта - аналога, необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность или если на него оказывается давление (судебное разбирательство, дело о банкротстве и т.п.).

4. Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

5. Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые так же вносятся корректировки.

Единицы сравнения (измерения ценообразующих факторов)

Поскольку объекты недвижимости различаются по размеру и составу, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к некоему общему знаменателю. Таким общим знаменателем, как правило, служит цена объекта в расчете на единицу площади.

Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земельных участков:

· цена за 1 га;

· цена за сотку;

· цена за 1 кв.метр.

Единицы сравнения зданий:

· цена за 1 кв.м. общей площади;

· цена за 1 фронтальный метр;

· цена за 1 кв.м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

· цена за 1 куб.м.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

9.2. Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчёта и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, корректировки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные корректировки

а) Денежные корректировки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже - применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения , можно отнести корректировки на качественные характеристики, а также корректировки, рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные корректировки, вносимые к цене проданного объекта- аналога в целом , изменяют её на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта- аналога в целом, следует отнести корректировки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.)

Расчёт и внесение поправок

Для расчёта и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

· методы, основанные на анализе парных продаж;

· экспертные методы расчёта и внесения поправок;

· статистические методы.

Метод парных продаж

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Например, известны цены сделок купли-продаж по трем аналогичным (сравнимым) квартирам, две из которых находятся в центре города и одна в Айнабулаке (табл. 9.1.)

Таблица 9.1 Исходные данные по сделкам купли-продаж квартир

.

При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м² общей площади по сравнимым объектам для определения стоимости единицы площади оцениваемой квартиры в Айнабулаке необходимо учитывать, что представленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. не имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корректировки в любом независимом порядке.

Обоснование корректировок.

1. Местоположение. Выбираем пару сравнимых продаж: I – III. Данная пара различается лишь по одному элементу сравнения – местоположению (состояние квартир этой пары одинаково). Величина корректировки составит: 600 – 800 = -200 у.е.

2. Состояние квартир. Выбираем пару сравнимых продаж II – III. Данная пара отличается лишь по одному элементу сравнения – состоянию (местоположение квартир этой пары одинаково). Величина корректировки составит: 960 – 800 = 160 у.е.

Определив значения величин корректировок сравнимых продаж, построим таблицу корректировок, проведем соответствующие корректировки и, наконец, установим значение скорректированных цен купли-продажи по трем сравнимым продажам (табл. 9.2.).

Таблица 9.2. Таблица корректировок

Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по сравнимым объектам указывают на стоимость 1 м² общей площади оцениваемой квартиры в Айнабулаке в 760 у.е. Сделаем некоторые пояснения по введению положительных и отрицательных значений корректировок. Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города сделаны отрицательные корректировки (-200). Это предопределяется отрицательным вкладом в стоимость квартиры, расположенной в центре города, и условным «переносом» ее в Айнабулак, где расположена оцениваемая нами квартира. Положительные корректировки (+160) по продаже I и III предопределяется «переходом» этих квартир из состояния «неплохое» в состояние «хорошее», в котором находится оцениваемая нами квартира.

Экспертные методы расчета и внесения поправок

Основу экспертных методов расчёта и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки - Х, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0

Если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

Х = 1.0 +15% ´ 1.0 = 1.0 ´ (1 + 0.15) = 1.15

Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшиться:

Х = 1.0 - 15% ´ 1.0 = 1.0 ´ (1.0 - 0.15) = 0.85

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%.Цена аналога должна уменьшиться:

1.0 = Х + 15% ´ Х = Х (1 + 0.15 ) , Х = 0.87

4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

1.0 = Х - 15% ´ Х = Х ´ (1.0 - 0.15) , Х = 1 / 0.85 = 1.18

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные корректировки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчёта поправок

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоёмок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. не предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Пример последовательности внесения поправок и получение скорректированного результата

1. Процентные корректировки вносятся всегда первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

2. Вносятся денежные корректировки, последовательность внесения которых не имеет значения.

В ряде случаев денежные корректировки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если корректировки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются для корректировки цен аналогов первыми.

Пусть необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 кв.м. и проданного за 500000 у.е. Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости представлены в Таблице 9.3.

Таблица 9.3. Стоимость объекта с учетом поправок

9.3. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения применяются следующие единицы сравнения:

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Цоб = ПВДо ´ ВРМа == ПВДо ´ ( )/m (9.1.)

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цiа - цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВДiа - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

m – количество отобранных аналогов.

Например. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000.В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (см. табл. 9.4.)

Таблица 9.4 Расчет валового рентного мультипликатора.

ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5.43 + 4.8) / 3 = 5

Цоб =$150000 * 5 = $750000

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

* может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

* в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

* не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации

Основные этапы расчета стоимости объекта:

Подбор сопоставимых (в т. ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

Общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

Ккап = ( )/m (9.2.)

где Ккап - общий коэффициент капитализации;

ЧОДiа - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

Цiа - цена продажи i-го сопоставимого аналога;

m – количество отобранных аналогов.

Далее, вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой:

Цоб = ЧОДо / Ккап= ЧОДо / ( )/m (9.3.)

где ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Например. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере $50000.

Таблица 9.5. Информация о сделках купли-продажи

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчёта, так как у первого величина ЧОД не сопоставима с величиной ЧОД оцениваемого объекта, а у второго вообще указан доход за прошлый год. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:

Цоб = $50000 / 0.08 = $625000 .

Анализ полученных расчётов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода к оценке недвижимости.

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведённых расчётов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчёта данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путём расчёта средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Каждой скорректированной величине сопоставимой продажи произвольно присваивается условный удельный вес в процентах, так чтобы сумма удельных весов составляла 100%. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводилось меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. Затем скорректированные величины продаж умножаются на свои удельные веса, и полученные результаты суммируются.

Расчёт среднеарифметической величины оправдан в том случае, если:

· количество отобранных аналогов минимально;

· величины их скорректированных цен достаточно близки.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

3. В тех случаях, когда один из сопоставимых объектов продаж существенно ближе к объекту оценки, чем остальные (минимальное число корректировок и абсолютная величина суммарной корректировки), оценщик может выбрать его стоимость в качестве базовой для определения стоимости объекта оценки, не проводя взвешивания.

Например. Анализ трех сопоставимых продаж и последующее внесение корректировок и “взвешивания” позволил вывести итоговую цену в 528000$ (табл. 9.6.).

Таблица 9.6. Выведение итоговой цены

Контрольные вопросы:

1. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?

2. Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе?

3. Возможна ли корректировка элементов (характеристик) оцениваемого объекта недвижимости при моделировании его стоимости с помощью сравнительного подхода?

4. Чем отличаются количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода? В каких случаях возможно использование лишь качественных методов применения корректировок?

5. Какое количество сопоставимых объектов недвижимости необходимо и достаточно для реализации метода анализа парных данных в сравнительном подходе?

6. Какими достоинствами и недостатками обладает метод валового рентного мультипликатора?

7. Какие основные статистические характеристики используются при подготовке исходных рыночных данных и анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов недвижимости на предмет оценки достоверности моделируемой стоимости оцениваемого объекта недвижимости в сравнительном подходе?

8. Дисконтирование и приведение притока средств от инвестиции к текущей стоимости по заранее определенной ставке дисконта

1)Чистая текущая стоимость (NPV)

2)Общая ставка дохода (OAR)

3)Ставка денежных поступлений на собственный капитал (EDR)

4)Чистый располагаемый доход (NSI)

5)Валовой рентный мультипликатор (GRM)

9. Вид дохода облагаемый налогом по обычным ставкам и может достигать 70% для частных лиц

1)Обычный доход

2)Доход от продажи долгосрочных капитальных активов

3)Налогооблагаемый доход

4)Доход от пассивной деятельности

5)Доход от перепродажи

10.Если стоимость купленных с использованием кредитов активов не повышается или если выгоды от них не превышают процента по ссудам, левередж является

1)«отрицательным»

2)«нейтральным»

Глава 10 Оценка стоимости машин и оборудования

10.1 Основные понятия оценки машин и оборудования

В настоящее время все более возрастает роль заключений об оценке имущественных прав, выполненных независимыми оценочными компаниями, при принятии собственниками либо менеджерами компаний различных управленческих решений в отношении основных средств (ОС) предприятия. Одним из трудных вопросов стоимостных оценок ОС является анализ влияния стоимости машин и оборудования на себестоимость продукции, налогообложение, величину чистых активов и другие показатели финансово-экономической деятельности предприятия.

Машины и оборудование (М и О) большинства предприятий сильно изношены. Значительная часть М и О по бухгалтерским данным имеет 100-процентный износ, однако активно эксплуатируется и, следовательно, имеет рыночную стоимость. Другая часть, напротив, практически не имея бухгалтерского износа, имеет фактически нулевую стоимость за счет функционального, морального и (или) экономического устаревания.

При большом количестве единиц машин и оборудования на предприятиях (от нескольких тысяч на средних предприятиях до десятков тысяч на крупных) особенно часто возникают вопросы определения стоимости как отдельных единиц, так и групп М и О (что гораздо чаще), а также всего парка машин и оборудования в целом. Важен не только вопрос величины стоимости на конкретную дату, но и прогноз изменения стоимости во времени, а также изменения стоимости после значительных дат (например, после дефолта и т. д.).

При этом собственник либо управляющий, как правило, имеет интуитивное представление о стоимости как отдельных ОС, групп, либо всех фондов целиком. Задача оценщика еще на этапе предпроектных работ по оценке - понять, насколько интуитивные представления заказчика совпадают с реальностью. В результате дальнейших работ по оценке подробные расчеты должны подтвердить выводы оценщика, полученные из экспресс-анализа. Одним из главных препятствий на пути оценщика, как правило, стоит невозможность получения полного перечня исходных данных (их более 50 наименований) и отсутствие однозначной идентификации объекта оценки.

Еще недалеко то время, когда вторичного рынка имущества практически не существовало, впрочем, как и первичного. После приобретения по разнарядке оборудования, оно, как правило, оседало у своего первого же владельца вплоть до списания. В редких случаях происходила смена владельца (так же, как и при его приобретении, осуществлявшаяся по распоряжению "сверху"). Оборудование передавалось безвозмездно "с баланса на баланс", в лучшем случае оно продавалось по фиксированной расчетной цене - остаточной стоимости.

В настоящее время можно смело утверждать, что имущественный рынок, первичный и вторичный, действует и оборудование на нем является наиболее распространенным и активным товаром. Появился рынок - появилась потребность в оценке. Оценка в свою очередь выдвинула требования в четкой идентификации объектов оценки. Идентификация - это выявление технических характеристик и свойств объектов и отнесение их к определенному классу (группе) основных средств. Эта информация впоследствии служит исходными данными для расчетов стоимости объектов (табл. 10.1). Учитывая большое разнообразие и количество единиц оборудования даже в пределах одного среднего предприятия, очевидно, что эта задача стала одной из самых ответственных и трудоемких в процессе оценки.

Таблица 10.1- Перечень исходных данных, используемых в различных методах оценки оборудования